| Plan: | Overvecht-Noordelijke stadsrand |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPOVERVECHTNSR-0601 |
Overvecht is een belangrijk woongebied. De woonfunctie wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt. De wijk staat voor een grote herstructureringsopgave om de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad in de toekomst zeker te stellen. Bij nieuwbouw is het van belang dat kwalitatief goede woningen worden gerealiseerd die complementair zijn aan de bestaande voorraad. Daarom moet er een grote variatie aan woningen zijn die voor iedereen wat te bieden heeft: variatie in grootte, woningtype, eigendomsverhouding en naar prijs. Met een woonomgeving die aantrekkelijk en veilig is. Het vergroten van de variatie in woningtype met zowel huur- als koopwoningen maakt het mogelijk bewoners die een wooncarrière willen maken in de wijk te behouden en nieuwe bewoners aan te trekken. Het is de wens de differentiatie te vergroten, zowel op het niveau van de buurt als op het niveau van de gehele woningvoorraad. Waar nu sprake is van een redelijk gelijkblijvende woningdichtheid in heel de wijk, is het de bedoeling meer te variëren. Dit betekent dat in sommige deelgebieden de woningdichtheid wordt verdund, terwijl in andere gebieden juist sprake is van een intensiveren.
Het brengen van differentiatie en variatie is een opgave bij de herstructureringsprojecten. In dit bestemmingsplan wordt slechts een beperkt aantal projecten meegenomen. Voor de overige gebieden wordt de bestaande situatie vastgelegd.
Functies binnen woonbestemming
In de woningen van de levendige stadswijken van Utrecht gebeurt meer dan alleen "wonen". Het gebied is een "broedplaats" voor nieuwe bedrijfjes. Dit wordt, mede door de regeling voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven, gestimuleerd zolang de nieuwe functie ondergeschikt is aan de woonfunctie en er geen overlast op de woonomgeving wordt veroorzaakt. Als de activiteiten niet meer in het woongebied passen, zullen deze moeten verplaatsen naar geschikte locaties, zoals bijvoorbeeld in de voorzieningenclusters of op bedrijventerreinen. Ten behoeve van publiekgerichte dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en bedrijven uit categorie 1 van de Lijst van Bedrijven (LvB), is echter de mogelijkheid opgenomen deze functies via een wijzigingsbevoegdheid toch mogelijk te maken, wanneer dit niet leidt tot meer dan twee aaneengesloten niet-woonfuncties en er geen nadelige beïnvloeding van de normale verkeersafwikkeling of onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte tot gevolg heeft.
Omzetten en splitsen
Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (t.b.v. kamerbewoning) is een omzettingsvergunning verplicht. Op basis van het aangescherpte omzettingsbeleid (van kracht sinds 4 maart 2009), worden in principe geen nieuwe omzettingsvergunningen verleend in de Utrechtse 'aandachtswijken'. Achterliggend idee daarbij is om betaalbare koopwoningen te behouden voor starters en doorstarters én om de leefbaarheid in die wijken te beschermen. De huidige wettelijke mogelijkheden in de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening bieden gelet op recente rechterlijke uitspraken onvoldoende mogelijkheden om het gewenste ruimtelijk beleid op leefbaarheid te regelen. Derhalve is het noodzakelijk om dit ruimtelijk relevante aspect te regelen in het bestemmingsplan. Daarbij wordt gekozen om het begrip woonruimte zodanig te definiëren dat deze betrekking heeft op het bewonen door één huishouden.
Gezien de huidige woningvoorraad in het plangebied (o.a. oppervlakte en woningtype) is het niet gewenst om zelfstandige woningen te splitsen in meerdere appartementen. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het splitsingsbeleid.
Er zijn diverse buurtwinkelcentra die over het algemeen goed functioneren. Het Utrechtse detailhandelsbeleid gaat uit van een sterke concentratie van winkels op bestaande locaties, er wordt gestreefd naar het realiseren van sterke clusters. Het is niet gewenst de detailhandel op andere locaties dan in de bestaande detailhandelsclusters uit te breiden. Binnen de clusters wordt terughoudend omgegaan met het toevoegen van andere functies dan detailhandel. Toevoegen van detailhandel buiten de clusters is niet gewenst.
Overvecht wordt gekenmerkt door strenge scheiding van functies. Om deze monofunctionaliteit te doorbreken wordt functiemenging voorgestaan. Om een betere menging van functiemenging te bereiken worden enerzijds de mogelijkheden van bebouwing met maatschappelijke functies verruimd en anderzijds mogelijkheden gezocht in woonbuurten. Functiemenging heeft als doel de wijkeconomie te stimuleren.
In Overvecht komen zowel in de buurten als in het raamwerk veel gebouwen voor met een andere functie dan wonen. Meestal hebben deze gebouwen een maatschappelijke functie. Aangezien voor veel scholen nieuwbouw is gepland verliezen de komende jaren veel van deze gebouwen hun functie. Deze bebouwing biedt een goede mogelijkheid voor functiemenging. Bij het zoeken naar mogelijke functies binnen deze bebouwing is een onderscheid te maken tussen bebouwing die ligt in het groene raamwerk en bebouwing in de buurten. De bebouwing in het groene raamwerk dient een publieke functie te behouden. Dat betekent dat hier naast maatschappelijke voorzieningen ook dienstverlening met een publieke functie kan worden gevestigd. De bebouwing in de buurten is naast maatschappelijke voorzieningen geschikt voor dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid, dit wordt middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Hierbij zal de gemeente een onderzoek kunnen straten naar eventuele economische meerwaarde van de grond.
Beroep aan huis
Binnen alle bestemmingen met een woonfunctie is het toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Hieraan zijn wel beperkingen verbonden. Deze beperkingen zijn er op gericht dat de woonfunctie centraal blijft staan. Daarom is de maatvoering beperkt tot maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m². Voor grote woningen met een vloeroppervlakte van meer dan 150 m² is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om 60 m² vloeroppervlak van de woningen te gebruiken ten dienste van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
Functiemenging, meer dan beroep aan huis
De buurten ontlenen hun kwaliteit aan de rustige woonomgeving. Het toevoegen van andere functies zal hier zeer zorgvuldig moeten gebeuren en dient niet ten koste te gaan van de woonkwaliteit en het aantal woningen. Dit betekent dat de mogelijkheden voor functiemenging beperkt zijn. Functiemenging kan op de volgende manieren plaatsvinden in de buurten:
Om de wijkeconomie te stimuleren en te faciliteren kan worden overwogen om bovengenoemde plinten, garageboxen en dergelijke een gemengde bestemming te geven. Deze gemengde bestemmingen bieden meer ruimte voor werken binnen een pand dan de beroep aan huis regeling. Op dit moment is het echter niet duidelijk of er behoefte is aan panden met een gemengde bestemming en hoe groot de behoefte eigenlijk is. Deze behoefte is nooit onderzocht. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren weinig tot geen aanvragen geweest voor het toekennen van een gemengde bestemming. Op basis hiervan worden geen gemengde bestemmingen in het plan opgenomen, de motivering om dit wel te doen is te mager.
De komende tijd zal als volgt met aanvragen voor het toevoegen van functies worden omgegaan.
Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (en daarmee het nieuwe Besluit omgevingsrecht) is er een eenvoudigere en flexibelere methode dan het opnemen in het bestemmingsplan. Het toevoegen van functies kan vergund worden met toepassing van de zogenaamde kruimelgevallenregeling (het inmiddels vervallen artikel 3.23 Wro), omdat de nieuwe lijst kruimelgevallen van het Besluit omgevingsrecht een buitenplanse afwijking voor een functiewijziging met verbouwing mogelijk maakt. Werken met deze methode betekent dat een aanvraag voor het toevoegen van functies wordt getoetst aan nog op te stellen beleidsregels over het toevoegen van functies. De beleidsregels liggen in de lijn van het hierboven gestelde en de resultaten van het onderzoek zoals beschreven in paragraaf 4.1.
Als de aanvraag past binnen het beleid, wordt de vergunningverlening via een omgevingsvergunning afwijkend gebruik voorbereid. De voorbereidingsprocedure biedt dezelfde waarborgen als de bestemmingsplanprocedure.
Bestaande horecavestigingen
Horeca wordt niet beschouwd als een functie die zich vrijelijk kan verplaatsen (zoals winkels, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen). De op dit moment in Overvecht aanwezige horecavestigingen worden daarom op de verbeelding aangeduid. Belangrijk is daarbij, dat (tenzij de bestaande situatie anders is) horeca in eerste instantie ter plaatse van de aanduiding is toegestaan op de begane grond van hoofdgebouwen. Op de verbeelding wordt door middel van een aanduidingsvlak aangegeven hoe groot de huidige vestiging is.
Algemene regeling nieuwe vestigingen
Nieuwe vestiging van horeca in Overvecht zal via de buitenplanse afwijking worden geregeld. Hierbij is het college bevoegd om op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht onder voorwaarden buitenplans omgevingsvergunningen strijdig gebruik te verlenen voor het wijzigen van het gebruik van een pand, bijvoorbeeld voor nieuwe horeca. Nieuwe initiatieven voor horecavestigingen zullen worden getoetst aan het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht.
Bij het vaststellen van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht in 2007 is aangegeven dat het horecabeleid regelmatig wordt geëvalueerd. Door het beleid niet in het bestemmingsplan op te nemen is eenvoudigere sturing van het horecabeleid mogelijk op basis van de ervaringen met de uitvoering van het beleidskader. Van aanpassing van het beleid kan bijvoorbeeld sprake zijn indien – in overleg met de omgeving – een visie voor een gebied wordt vastgesteld.
Ook bij het toepassen van bovengenoemde wettelijke bepalingen uit de Wet op de ruimtelijke ordening is het toelaten van nieuwe horeca in Overvecht niet zonder meer mogelijk. Voor elke nieuwe horecavestiging geldt dat daarvoor een afzonderlijk besluit van het college nodig is. Voordat een dergelijk besluit wordt genomen, wordt de mogelijkheid geboden om - in het kader van de juridische procedure - als omwonenden en belanghebbenden op een voorgenomen besluit te reageren.
Een dergelijk initiatief ligt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. De ter inzage legging wordt vooraf gepubliceerd. In het Ontwikkelingskader staat ook aangegeven onder welke voorwaarden aan een nieuwe horecavestiging kan worden meegewerkt. Een toetsingskader met criteria op grond van relevante thema's als leefbaarheid van de omgeving, milieu, geluid, verkeer, stedenbouw en monumenten wordt daarbij gehanteerd om een goede afweging te kunnen maken. Elk nieuw initiatief voor een horecavestiging wordt aan deze voorwaarden getoetst. Indien er tegen een voorgenomen besluit om medewerking te verlenen zienswijzen worden ingediend, worden deze bij het collegebesluit meegewogen.
Fietsverkeer
Het netwerk van fietsroutes en fietspaden zal verder worden uitgebreid binnen het zogenaamde Sternet en verder worden verbeterd. Dit heeft vooralsnog geen ruimtelijke consequenties. De situatie voor voetgangers zal waar mogelijk verder verbeterd worden. Dit heeft vooralsnog geen ruimtelijke consequenties.
Parkeren
Het realiseren van de parkeervoorzieningen op eigen terrein bij nieuwe ontwikkelingen is het uitgangspunt. Bij het bepalen van de omvang van de noodzakelijke parkeervoorzieningen voor kantoren en overige werkgelegenheid, worden de parkeernormen die in 2006 door de raad zijn vastgesteld gehanteerd. De parkeernormen kunnen regelmatig bij raadsbesluit worden geactualiseerd.
Openbaar vervoer
Het huidige aanbod aan openbaar vervoer in en om het plangebied zal naar verwachting gehandhaafd blijven. Het realiseren van een HOV-lijn via de route Carnegiedreef, Rio Brancodreef, Franciscusdreef en Zuilense Ring vindt mogelijk plaats op lange termijn. Op korte termijn (binnen 10 jaar) wordt gedacht aan het versnellen van een of meer buslijnen door Overvecht. Ruimtelijk heeft dit geen gevolgen voor het plangebied.
Noordelijke Randweg Utrecht (NRU)
Recent heeft het kabinet besloten om het noordelijk deel van de Ring Utrecht (Karl Marxdreef, Albert Schweizerdreef en Einthovendreef) op te waarderen. Het wordt een autoweg met een minimale snelheid van 80 km uur en ongelijkvloerse kruisingen ter plaatse van het Gandhiplein, Dunantplein en Kochplein. De aansluitingen buiten deze drie pleinen om zullen naar verwachting vervallen.
Een en ander zal grote ruimtelijke gevolgen hebben. Over de impact hiervan is op dit moment nog niets te zeggen.