Overvecht-Noordelijke stadsrand

5.1 Ruimtelijke aspecten woonwijk Overvecht

5.1.1 Inleiding

In voorgaande hoofdstukken zijn de kwaliteiten van Overvecht beschreven en is onderzocht hoe hier in het bestemmingsplan mee kan worden omgegaan. In dit hoofdstuk staat hoe de kwaliteiten worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Hierbij worden afwegingen gemaakt tussen enerzijds het behouden van de kwaliteiten en anderzijds het mogelijk maken van vernieuwing en flexibiliteit.

5.1.2 Raamwerk

Het raamwerk van Overvecht is de belangrijkste wijkstructuur. Deze structuur bestaat uit een combinatie van groen, recreatie (zoals speelvoorzieningen) en verkeer. De groenstructuur is het publieke domein van Overvecht. In het raamwerk is ruimte om mensen te ontmoeten. In en aan het raamwerk liggen dan ook verschillende publieke functies zoals winkelcentra, scholen en voorzieningen voor ouderen. Doordat het raamwerk niet duidelijk is afgebakend is het kwetsbaar gebleken voor aantasting. In de loop der jaren is er op verschillende plaatsen in en aan het raamwerk gebouwd. In dit bestemmingsplan is de begrenzing van het raamwerk precies weer gegeven. Binnen de grens van het raamwerk is geen ruimte voor nieuwe bebouwing. Deze grond is bestemd voor groenvoorzieningen, waterpartijen en paden. Ook is ervoor gekozen in het groen geen ruimte te bieden voor autoverkeer, omdat dit het groen teveel zou verstoren. Dit betekent dat wegen en parkeerplaatsen niet mogelijk zijn in het groen en dus apart zijn bestemd.

Het raamwerk van Overvecht heeft niet alleen een functie binnen de wijk, maar ook als recreatieve verbinding naar buiten. De noordelijke randweg vormt hierbij een belangrijke barrière. Om deze barrière te overbruggen worden in het bestemmingsplan overgangen mogelijk gemaakt ter hoogte van de aansluitingen van het raamwerk.

Bebouwing in het raamwerk
In het raamwerk bevinden zich een aantal bebouwingszones. De bebouwing in deze zones heeft meestal een publieke functie, zoals scholen en kerken. Het is belangrijk dat tussen de verschillende gebouwen doorzicht blijft naar het groen en dat zij een paviljoenachtige opzet krijgen. De bebouwingszones worden daarom opgedeeld, zodat steeds een groene zone gewaarborgd blijft. Voor de bebouwing worden maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages aangegeven.

Omdat deze bebouwing in het raamwerk staat is de ruimte rond de bebouwing belangrijk voor een goede aansluiting op het openbare groen. Om te zorgen voor een groene buitenruimte zijn parkeerplaatsen hier niet mogelijk. Indien parkeren op eigen terrein gerealiseerd wordt dan dient dit (verdiept) onder de bebouwing te worden gerealiseerd. Daarnaast spelen erfafscheidingen een belangrijke rol bij de groene uitstraling. Erfafscheidingen zijn bij voorkeur groen (hagen) en zijn vanwege het publieke karakter van de bebouwing niet hoger dan 1,5 meter.

Storende bebouwing in het raamwerk
In het groene raamwerk staat op een aantal plaatsen bebouwing in het groen die een obstakel vormt in de wenselijke verbinding tussen groengebieden. In dit bestemmingsplan wordt deze bebouwing geen uitbreidingsruimte gegeven. De huidige situatie wordt in het bestemmingsplan vastgelegd. Om het groene karakter van de erven van deze bebouwing te beschermen worden deze erven zoveel mogelijk bestemd als groen en is parkeren hier niet mogelijk.

Winkelcentrum Overvecht
Het winkelcentrum Overvecht is een belangrijk centrum van Overvecht. Het winkelen vormt hier de belangrijkste functie. Om van het centrum een volwaardig, levendig en sociaal veilig centrum van Overvecht te maken is het belangrijk dat in het centrum meer verschillende functies een plek kunnen vinden. Te denken valt hierbij aan wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen en bedrijvigheid. Hierbij is het belangrijk dat de begane grond van de bebouwing een levendige uitstraling krijgt.

Voor het centrum gebied wordt gewerkt aan een plan voor herontwikkeling, waarbij meer woningen, winkels en voorzieningen zijn gepland. Dit plan is nog in de ontwerpfase en is dus niet meegenomen in dit bestemmingsplan (zie paragraaf 5.6).

Figuur 5.1: Raamwerk met bebouwing

5.1.3 Buurten

Deelbuurten

Overvecht-Zuid
De opzet van Overvecht-Zuid met de zeven buurtjes/stempels rond Park de Watertoren is zeer helder. De opdeling in de verschillende bebouwingseenheden (velden, hoeksteen en plein) biedt een kader bij nieuwe ontwikkelingen. Bij nieuwe ontwikkelingen zou deze structuur zoveel mogelijk versterkt dienen te worden.

De molenwiek vormt de belangrijkste buurtstructuur in Overvecht-Zuid. Belangrijk voor deze buurtstructuur is de boomstructuur. Daarnaast biedt deze buurtstructuur aanleiding om hierlangs andere functies mogelijk te maken (zie paragraaf 5.2.3). Het plein vormt binnen de molenwiek een bijzondere plek. Deze plek is het centrum van de buurtjes en leent zich voor publieke functies, de samenhang tussen bebouwing en de openbare ruimte is hierbij essentieel.

Overvecht-Noord
Voor Overvecht-Noord zijn er twee structuren op buurtniveau. De ringweg is de belangrijkste route door de drie buurten van Overvecht-Noord. Hierlangs zijn ook de beste mogelijkheden voor andere functies dan wonen (zie paragraaf 5.2.3). Daarnaast vormen de speelstraten (de binnenring langs Park de Gagel) een structuur op buurtniveau. Deze straten zijn vooral geschikt voor wandelen en fietsen en vormen veilige en prettige routes tussen de buurten en Park de Gagel. Een aantal buurtgerichte functies die passen in de rustige woonomgeving (functies zoals basisscholen en kinderopvang zijn zeer geschikt om langs deze straten te situeren).

Klopvaartbuurt
De Klopvaartbuurt heeft een duidelijke structuur met voornamelijk wonen. Het streven is deze structuur te behouden. Bijzondere plekken in de Klopvaartbuurt zijn de plekken waar de buurt wordt doorsneden door de ontsluitingswegen van Overvecht-Noord, namelijk bij de Rio Brancodreef en de Orinocodreef.

Bebouwingsopzet buurten

Hoogbouw
De hoogbouw in Overvecht speelt een rol op de schaal van de wijk. De hoogbouw is geordend volgens een aantal lijnen in de wijk, zie hiervoor figuur 3.10.

Uitbreidingsruimte in de hoogte
Bij hoogbouw kan een teruggelegde extra bouwlaag worden toegevoegd. Dit biedt de mogelijkheid om penthouses toe te voegen. Doordat de nieuwe bouwlaag terug ligt, heeft deze nauwelijks invloed op de zichtbaarheid of de woonomgeving. Deze opbouwen worden, vanwege mogelijke geluidshinder, middels toepassing van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.

Uitbreiden in oppervlakte
Uitbreidingen in oppervlakte zijn alleen mogelijk ten behoeve van het verbeteren van entreepartijen en het aanleggen van liften aan de buitenzijden van gebouwen. Indien bij renovatie voor een geheel blok een plan wordt gemaakt waarbij ook voorzien is in uitbreiding in oppervlakte ten behoeve van woningen dan dient hiervoor een nieuw bestemmingsplan te worden gemaakt.

Groen in de woonomgeving
Veel van de hoogbouw is gebouwd rond groene hoven. Deze hoven kunnen meer "tuinachtig" worden, waarbij ook de toegankelijkheid van de hoven wordt beperkt tot de direct omwonenden uit de hoogbouw. Bij het realiseren van zo'n tuinachtige binnenhof kan gekozen worden uit verschillende beheersvarianten, van privaat tot collectief. Het eigendom kan in handen van de gemeente blijven of aan de coöperaties worden gebracht. De inrichting en het gebruik van de hoven is bestemd voor de direct omwonenden. Hierbij kan een kleinschalig recreatief programma worden gerealiseerd, in de vorm van een boomgaard, speel- en sportvoorzieningen, ontmoetingsruimte of (moes)tuinen. Ten behoeve hiervan kan kleinschalige bebouwing worden toegevoegd in een paviljoenachtige opzet (maximaal 200 m² en 1 bouwlaag).

Dakterrassen
Bij hoogbouw zijn alleen dakterrassen mogelijk in combinatie met eventuele penthouses.

Middelhoogbouw
De middelhoogbouw vormt in bouwhoogte de verbinding tussen laag- en hoogbouw. Dit schaalniveau is van belang voor de samenhang binnen de woonwijk. Binnen de middelhoogbouw is een onderscheid gemaakt tussen middelhoogbouw die vrijstaat in de ruimte en middelhoogbouw die een bouwblok vormt.

Uitbreidingsruimte in hoogte
Aangezien de middelhoogbouw belangrijk is voor de samenhang binnen de wijk is het niet wenselijk om uit te breiden in de hoogte. Er zijn in het bestemmingsplan geen uitbreidingsmogelijkheden in de hoogte gegeven.

Uitbreiding in oppervlakte
Uitbreidingen in oppervlakte zijn alleen mogelijk ten behoeve van het verbeteren van entreepartijen en het aanleggen van liften aan de buitenzijden van gebouwen. Indien bij renovatie voor een geheel blok een plan wordt gemaakt waarbij ook voorzien is in uitbreiding in oppervlakte ten behoeve van woningen dan dient hiervoor een nieuw bestemmingsplan te worden gemaakt.

Tuinen en erfafscheidingen
Bij de middelhoogbouw zijn veel privétuinen aanwezig. Bij middelhoogbouw die vrij staat in de ruimte grenzen deze tuinen aan beide zijden aan de openbare ruimte. Om te zorgen voor een aantrekkelijke groene woonomgeving en om te zorgen dat de bebouwing goed blijft aansluiten op de omgeving worden de tuinen rond deze gebouwen gezien als voortuin. Dit betekent dat geen bebouwing kan worden gerealiseerd en dat er slechts een lage erfafscheiding kan worden geplaatst (bij voorkeur een haag). Deze stroken worden bestemd als tuin.

Verschillende woningcorporaties zijn bezig met het verbeteren van de tuinen rond de middelhoogbouw die vrij staat in de ruimte. Uitgangspunt hierbij is dat er rond de bebouwing een zone komt die gebruikt kan worden als private of collectieve tuin. Om dit te kunnen realiseren kunnen de zones rond de flats worden verkocht. Voorwaarde is dat een groene erfafscheiding rondom wordt gerealiseerd.

Bij middelhoogbouw in een bouwblok is een onderscheid gemaakt tussen tuinen aan de voor- en achterzijde. De voorzijde wordt gezien als voortuin en de achterzijde als achtertuin. In de achtertuin kunnen hogere erfafscheidingen worden gerealiseerd en zijn mogelijkheden voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

Groen in de woonomgeving
Een aantal middelhoogbouwcomplexen is gebouwd rond groene hoven. Deze hoven kunnen meer "tuinachtig" worden, waarbij ook de toegankelijkheid van de hoven wordt beperkt tot de direct omwonenden. Bij het realiseren van zo'n tuinachtige binnenhof kan gekozen worden uit verschillende beheersvarianten, van privaat tot collectief. Het eigendom kan in handen van de gemeente blijven of aan de coöperaties worden gebracht. De inrichting en het gebruik van de hoven is bestemd voor de direct omwonenden. Hierbij kan een kleinschalig recreatief programma worden gerealiseerd, in de vorm van een boomgaard, speel- en sportvoorzieningen, ontmoetingsruimte of (moes)tuinen. Aangezien het bij middelhoogbouw zeer kleine hoven betreft is bebouwing in deze hoven niet mogelijk.

Dakterrassen
Bij middelhoogbouw zijn geen dakterrassen mogelijk. Dakterrassen zouden door de vrije ligging van de middelhoogbouw teveel zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.

Laagbouw
Voor de laagbouwwoningen geldt dat een goede balans moet worden gezocht in de mogelijkheden voor individuele wensen van bewoners en het samenhangende beeld van de bebouwing. De laagbouw vormt een belangrijke kwaliteit die voor een groot deel afhankelijk is van het groen in de woonomgeving, dit is zowel privé groen (in de vorm van hagen en tuinen) als de groene stroken die de bebouwing "inpakken".

Uitbreiding in de hoogte
Vrijwel alle laagbouwwoningen hebben twee lagen (de uitzonderingen worden hieronder benoemd). Een deel van de woningen heeft een kap en een deel heeft een plat dak. De open stedenbouw die in Overvecht is toegepast maakt dat ten behoeve van uitbreidingen in de hoogte specifieke eisen worden gesteld.

• De verkaveling bestaat uit samenhangende buurtjes, met per buurtje één type woning. Bij het realiseren van opbouwen is het dan ook belangrijk dat het samenhangende beeld per buurtje blijft gehandhaafd.
• De ruimtelijke opbouw van Overvecht wordt gekarakteriseerd door een onderscheid in laag-, middel- en hoogbouw. Om dit onderscheid ook in de toekomst helder zichtbaar te houden is het niet wenselijk dat laagbouwwoningen meer dan drie lagen krijgen.
• De laagbouwwoningen worden gekarakteriseerd door een collectief architectuurbeeld. Dit architectuurbeeld is kwetsbaar voor individuele uitbreidingen.
  

Uitbreidingen van woningen met kappen
Gezien het belang dat wordt gehecht aan het collectieve architectuurbeeld en het behoud van samenhang in de buurtjes is het niet wenselijk om een extra bouwlaag te realiseren op woningen die al zijn afgedekt met een kap. Uitbreidingen zijn alleen mogelijk in de vorm van dakkapellen; deze zijn geregeld in de sneltoetscriteria van Welstand.

Uitbreidingen op woningen met platte daken
In de Stedenbouwkundige studie van De Nijl worden twee strategieën voor uitbreidingen in de hoogte geboden. Bij veel regie wordt een teruggeplaatste dakopbouw voorgesteld en bij weinig regie wordt een kap voorgesteld. Stedenbouwkundig gezien is er een voorkeur voor een kap, aangezien het contrast tussen de middelhoogbouw groter is met een kap.

Op dit moment zijn er nog zeer weinig opbouwen gerealiseerd in Overvecht. In de afgelopen jaren zijn er ook zeer weinig bouwaanvragen geweest voor opbouwen of kappen. De vraag is dus zeer gering en het ruimtelijk beeld van de wijk nog zeer gaaf. Vrijwel alle buurtjes zijn wat betreft opbouwen nog ongewijzigd sinds ze zijn gebouwd. Gezien de specifieke opbouw van Overvecht, waarbij de woonomgeving kwetsbaar is bij veranderingen, is het belangrijk dat terughoudend wordt omgegaan met het toestaan van opbouwen of kappen. Per woonbuurtje is onderzocht wat de mogelijkheden zijn. Figuur 5.2 toont waar zich laagbouwwoningen met platte daken bevinden en welke in aanmerking komen voor opbouwen. De nummering is in onderstaande tekst terug te vinden. Hieronder wordt per buurtje aangegeven wat de achterliggende redenering hierbij is.

Figuur 5.2 Opbouwen bij laagbouw

• 1. In dit buurtje zijn in de loop der tijd verschillende dakopbouwen gerealiseerd. Er zijn twee types aanwezig: een dwarskap en een teruggeplaatste dakopbouw. De menging van twee types komt de samenhang niet ten goede, daarom wordt ervoor gekozen om één soort dakopbouw toe te staan. De teruggeplaatste dakopbouw is het meest recent toegepast en past binnen de Stedenbouwkundige studie van De Nijl. Conclusie: teruggeplaatste dakopbouw, 1,5 m afstand van de dakrand zowel aan voor- als achterzijde, plat dak. In combinatie met de opbouw is een dakterras mogelijk.
• 2. In dit buurtje zijn nog geen opbouwen gerealiseerd. Aangezien een flink aantal woningen van particulieren is, is te verwachten dat er behoefte is aan uitbreidingsmogelijkheden. Om de ruimtelijke eenheid zoveel mogelijk te waarborgen is gekozen om het plaatsen van kappen mogelijk te maken. Dit sluit ook aan bij veel laagbouw woningen met kap in de omgeving. Conclusie: langskap met dakkapellen, vaste hellingshoek van 35 graden.
• 3. Dit buurtje bestaat uit onlangs gebouwde woningen, waarbij op de meerderheid van de woningen al opbouwen aanwezig zijn. Hier wordt toegestaan dat ook op woningen die nog geen opbouw hebben er één kan komen. Dit geldt niet voor woningen die al uit drie lagen bestaan. Conclusie: bij tweelaagse woningen teruggeplaatste dakopbouw, 3 m afstand van de dakrand aan de voorzijde, platdak. In combinatie met de opbouw is een dakterras mogelijk.
• 4. Dit is een vrijstaande woning, waarvoor reeds een bouwvergunning voor een opbouw is aangevraagd. Een opbouw vormt ruimtelijk geen bezwaar doordat rond de woning voldoende ruimte aanwezig is. Conclusie: 50% van het dakvlak kan worden bebouwd ten behoeve van een dakopbouw, plat dak. In combinatie met de opbouw is een dakterras mogelijk.
• 5. Dit betreft een inbreidingsbuurtje van eenlaagse woningen uit de jaren zeventig op een achterterrein. Gezien de ligging op een achterterrein en de zeer ondiepe tuinen is een opbouw hier niet wenselijk. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 6. Dit betreft een inbreidingsbuurtje van eenlaagse woningen uit de jaren zeventig aan het raamwerk. De woningen bevinden zich zeer dicht bij de NRU, waardoor uitbreiding vanwege geluidsoverlast niet wenselijk is. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 7. Dit is een aantal gelijksoortige buurtjes met tweelaagse woningen in corporatiebezit. De corporaties hebben nooit aangegeven dat zij opbouwen op deze woningen willen realiseren. Op dit moment worden dan ook geen opbouwen of kappen mogelijk gemaakt. Indien de corporaties de komende jaren met een plan komen om structureel opbouwen of kappen te gaan realiseren wil de gemeente meewerken aan een bestemmingsplan wijziging. Hierbij is het van belang dat per ruimtelijke eenheid (buurtje) een samenhangend beeld blijft gehandhaafd. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 8. Dit is een samenhangend buurtje met zeer ondiepe achtertuinen. Deze ondiepe achtertuinen maken het realiseren van opbouwen niet wenselijk. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 9. Dit betreft een aantal buurtjes met drielaagse woningbouw. Een uitbreiding in de hoogte is bij drielaagse woningen niet gewenst. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 10. Dit is een samenhangend buurtje van recente datum dat in het raamwerk is gebouwd. Het buurtje kent een zeer specifieke hoogteopbouw waarbij de woningen geleidelijk aflopen in hoogte van de wijk naar het spoor. Het toestaan van opbouwen zou deze karakteristiek teveel doorbreken. Conclusie: geen opbouwen toestaan.
• 11. Dit buurtje bestaat uit tweelaagse woningen, waarbij op twee woningen een opbouw is gerealiseerd. Uit een recente aanvraag kan worden afgeleid dat er behoefte is aan dergelijke opbouwen. Om de ruimtelijke eenheid te waarborgen worden opbouwen toegestaan die gelijk zijn aan de reeds gerealiseerde opbouwen. Conclusie: een extra bouwlaag is toegestaan, mits deze aan de zijkanten eenzelfde hellingshoek hebben als de bestaande opbouwen.
• 12. Dit is een samenhangend buurtje van recente datum met een bijzondere typologie van rug-aan-rug-woningen. De bijzondere typologie maakt dat opbouwen ruimtelijk niet wenselijk zijn vanwege bezonning en privacy. Conclusie: geen opbouwen toestaan.

Uitbreiding in oppervlakte
Uitgangspunt is de standaardregeling voor erf- en tuinbebouwing, zoals die in Utrecht wordt gehanteerd. Dit betekent dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken tot 3 meter diep mogelijk zijn. Hierbij geldt dat maximaal 50 % van het erf mag worden bebouwd, met een maximum van 45 m². Om de groene woonomgeving te waarborgen zijn aan de standaard extra eisen toegevoegd. Om te zorgen dat bijbehorende bouwwerken in tuinen grenzend aan de openbare ruimte niet zichtbaar zijn vanaf de straat en om een doorlopende groene erfafscheiding mogelijk te maken dienen bijbehorende bouwwerken afstand te houden tot de openbare ruimte. Uitbreidingen aan de zijkant zijn alleen mogelijk als de zijtuin niet aan het openbaar gebied grenst. De uitbreidingen moeten ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en voldoende terug liggen ten opzichte van de voorgevel.

Erfafscheidingen
Erfafscheidingen bepalen in belangrijke mate de groene woonomgeving in de open stedenbouw. Dit is reden om hier zeer strikt mee om te gaan. Voor erfafscheidingen die grenzen aan het openbare gebied gaat de voorkeur uit naar een groene erfafscheiding in de vorm van een haag. Dit kan eventueel worden gecombineerd met een hekwerk. Aan de voorkant in beginsel niet hoger dan 1 meter en aan de achterzijde niet hoger dan 2 meter. Voor overige erfafscheidingen aan de achterzijde worden geen beperkingen aangegeven.

Groen in de woonomgeving
Voor groenstroken die grenzen aan privé-tuinen komen regelmatig verzoeken om deze stroken aan te kopen van de gemeente. Het stedenbouwkundig onderzoek heeft echter uitgewezen dat deze groene stroken zeer belangrijk zijn voor de kwaliteit van de woonomgeving. De groenstroken zorgen ervoor dat de confrontatie tussen openbaar gebied en privé-tuin niet zo hard is en dat het uiterlijk van erfafscheidingen minder belangrijk wordt. In de toekomst zullen deze stroken dan ook niet meer worden verkocht. De stroken langs zijtuinen worden zoveel mogelijk bestemd als Groen.

Dakterrassen
Bij laagbouw zijn geen dakterrassen mogelijk op de hoofdbebouwing, behalve waar dit expliciet is aangegeven bij de paragraaf over opbouwen. Dakterrassen zouden het straatbeeld teveel aantasten.

Op aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (tot een diepte van 3 meter) wel dakterrassen mogelijk.

Overige bebouwing in de buurten
In de buurten bevinden zich verschillende soorten bebouwing die niet passen binnen de structuur van hoog-, middel- en laagbouw. Het gaat hier voornamelijk om bebouwing met een andere functie dan wonen, over het algemeen maatschappelijke functies. Er worden zones aangegeven waarbinnen kan worden gebouwd. Bebouwing die buiten deze zone ligt wordt strak bestemd. Voor de bebouwingszones zijn bouwhoogtes en bebouwingspercentages vastgelegd, zodat binnen deze waarden vrijheid blijft voor verschillende bebouwingsvormen. Erfafscheidingen zijn bij voorkeur groen (hagen) en zijn vanwege het publieke karakter van de bebouwing niet hoger dan 1 meter. In gevallen waar vanwege veiligheid een hogere afscheiding wordt gewenst, is bij omgevingsvergunning op grond van een afwijkingsbevoegdheid 2 meter mogelijk. Indien parkeren op eigen terrein gerealiseerd wordt ,dan dient dit (verdiept) onder de bebouwing te worden gerealiseerd. Parkeren op maaiveld is niet mogelijk.

In de woonwijk bevinden zich op veel plekken garageboxen. Indien deze garageboxen aan de openbare ruimte liggen (dus niet op een binnenterrein) is het mogelijk om deze boxen om te vormen tot werkunits (voor functies zie paragraaf 5.2.3). De overige garageboxen zijn door hun ligging alleen geschikt voor het stallen van auto's.

Woonwagens
In het plangebied komen op een aantal plekken woonwagens voor. De locatie van de woonwagens is vastgesteld.

5.1.4 Hoogstraat en omgeving

De Hoogstraat en omgeving maakt deel uit van de traditionele Utrechtse stad met woonstraten en bebouwing in een blokvorm. Voor de regelgeving van dit gebied is daarom ook aangesloten bij recentelijk gerealiseerde bestemmingsplannen die voor dergelijke stadsdelen zijn gemaakt. De structuur van woonstraten is bepalend voor de structuur van het buurtje en valt in de bestemming Verkeer en Verblijf. Voor de bebouwing is onderzocht wat de uitbreidingsruimte is in de hoogte en de uitbreidingsruimte in oppervlakte.

Uitbreiding in de hoogte

De Hoogstraat en omgeving valt uiteen in twee delen. Het deel dat het dichtst bij de Vecht ligt bestaat uit bebouwing uit de tweede helft van de negentiende eeuw en kent een pandsgewijze ontwikkeling. In dit deel is veel variatie in hoogte en kapvormen. Het deel ten noorden hiervan stamt uit de tweede helft van de vorige eeuw en kent een veel planmatiger opzet. Het betreft een aantal rijtjes met hetzelfde woningtype en dezelfde dakafdekking. Terwijl in het zuidelijke gebied een constante dynamiek ervoor heeft gezorgd dat alle wanden een individueel uiterlijk hebben, ontleend het noordelijke deel juist zijn kwaliteit aan de grote mate van samenhang in bouwvorm. In de regelgeving in het bestemmingsplan wordt hierop voortgegaan.

De bebouwing aan de zuidzijde varieert (hoofdzakelijk) van één laag tot twee lagen met een kap, slechts een enkel pad heeft meer bouwlagen. Aangezien veel van de eenlaagse woningen een zeer grote dakkapel hebben lijkt het of de meeste panden uit twee lagen met een kap bestaan. Om enerzijds voldoende ruimte te bieden voor de individualiteit en anderzijds ook de samenhang te behouden maakt het bestemmingsplan voor alle woningen twee bouwlagen mogelijk. De kapvorm draagt hierbij in sterke mate bij aan de individualiteit van de panden. Boven de bouwlagen kan een kap of een bijzondere bouwlaag worden gerealiseerd.

Bij de bebouwing aan de noordzijde zijn verandering van de afdekking niet mogelijk, omdat dit een te grote aantasting van het uniforme straatbeeld zou betekenen.

Uitbreidingsruimte in oppervlakte

De bebouwing bestaat door zijn bloksgewijze structuur vaak kleinschalige bebouwing op kleine kavels. De binnenterreinen zijn voor een groot gedeelte volgebouwd. Uitgangspunt is de standaardregeling voor erf- en tuinbebouwing, zoals die in Utrecht wordt gehanteerd. Dit betekent dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken tot 3 meter diep mogelijk zijn. Hierbij geldt dat maximaal 50 % van het erf mag worden bebouwd, met een maximum van 45 m².

Dakterrassen

Op hoofdgebouwen zijn geen dakterrassen mogelijk aangezien deze het straatbeeld teveel zouden aantasten. Op aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de achterzijde zijn de dakterrassen mogelijk met een diepte van maximaal 3 meter. Hierbij is een afweging gemaakt tussen de mogelijkheid om terrassen te realiseren voor bovenwoningen en het bewaren van privacy voor omwonenden. Om de openheid binnen de bouwblokken te handhaven is een beperkte hoogte van balustrades mogelijk.

5.1.5 Bebouwing langs de Vecht

Lintbebouwing

De lintbebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande bebouwing op grote kavels. Veel van de kavels worden door water gescheiden van de openbare ruimte. Voor de hoofdgebouwen worden, om de karakteristieke dakvormen te behouden, een goot- en een kaphoogte aangegeven. Doordat deze bebouwing op grote kavels staat en aan veel kanten grenst aan het park zijn voor deze kavels een aantal specifieke eisen voor bijbehorende bouwwerken gesteld.

Hoofdbebouwing

Ter plaatse van de woningen wordt een bouwvlak aangegeven (met goot- en nokhoogte), waarbij de grenzen van het bouwvlak strak om de bestaande woning zijn gelegd. Uitbreiding van de hoofdbebouwing is niet mogelijk.

Erfbebouwing

De regeling voor de erfbebouwing is ruim opgesteld aangezien langs het lint zeer grote percelen aanwezig zijn. De mogelijke oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk gemaakt van de oppervlakte van het perceel.

Voor erfbebouwing gelden de volgende eisen:

• Bij percelen met een oppervlakte kleiner dan 2.000m2 geldt een maximale oppervlakte van 50m2. Bij percelen met een oppervlakte tussen 2.000m2 en 3.000m2 geldt een maximale oppervlakte van 100m2;
• Om een goede aansluiting op het park te behouden dient een afstand van 3 m te worden gehouden tot aan het water of de bestemming groen. In overige situaties kan tot in de erfgrens worden gebouwd.
• Om te zorgen dat bijbehorende bouwwerken ondergeschikt blijven aan de hoofdbebouwing dienen deze minimaal 3 m achter de voorgevel te worden gebouwd.
• De diepte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter zodat de het aangebouwde bijbehorende bouwwerk ondergeschikt is aan de hoofdbebouwing.
• Voor bijbehorende bouwwerken een goothoogte van 3 m en een nokhoogte van 4,5 m, zodat de bijbehorende bouwwerken ondergeschikt blijven aan de hoofdbebouwing.
• Voor zwembaden gelden dezelfde regels wat betreft ligging als vrijstaande bijbehorende bouwwerken. De maximale oppervlakte van zwembaden bedraagt 50 m².

Erfinrichting

Voor de erfinrichting zijn de volgende bepalingen opgenomen;

• Erfafscheidingen aan de voorzijde zoveel mogelijk beperken om het open zicht op het park te waarborgen.
• Bij de toegangsbruggen zijn erfafscheidingen (poort met hekwerk) mogelijk tot maximaal 1,5 meter, zodat de kavels kunnen worden afgesloten maar het doorzicht blijft gehandhaafd.

Inritten

Om het zicht op het water te behouden zijn voor inritten de volgende bepalingen opgenomen.

• Per woongebouw is één inrit toegestaan.
• Inritten worden gerealiseerd in de vorm van een eenvoudige brug, niet in de vorm van een duiker.
• Hoogte van de brug maximaal 1 m.
• De maximale breedte van een brug is 3,5 m.

Woonboten

Voor Woonboten is recent het Woonbotenbeleid vastgesteld. In dit woonbotenbeleid worden regels over hoogte, lengte en oevergebruik van woonboten gesteld. De regelgeving in dit bestemmingsplan wordt hierop afgestemd.