Oudenoord 275

2.2 Planbeschrijving

2.2.1 Ruimtelijk plan

De kracht en helderheid die van het huidige gebouw uitgaan moeten behouden blijven in een nieuw gebouw. Er is sprake van een plint met los daarop een toren. Het terugbouwen van de toren is mogelijk als deze op min of meer dezelfde plek blijft staan. Hierdoor vormt ent een herkenningspunt voor verkeer vanuit het centrum over de Oudenoord. Omdat de onderbouw verhoogd wordt naar 16 m (begane grond + 4 (woon)lagen) wordt het torendeel in verhouding dikker ten opzichte van de huidige toren. Tenzij de toren aan de Westerdijk op maaiveld begint. Hierdoor ontstaat een tweedeling in het gebouw. Deze tweedeling is vanuit het plan voor Zijdebalen gewenst, hier wordt namelijk sterk gestuurd op parcelering en het verkrijgen van verticaliteit (bouwblokken worden gevormd door afzonderlijke panden). De toren en de onderbouw ontmoeten elkaar op een plek die aanleiding biedt om een fysieke geleding toe te voegen en te koppelen aan bijvoorbeeld de entree. Hier zou een zichtrelatie met het binnenterrein (nivo + 1) gelegd moeten worden.

Afbeelding 3: Nieuw bouwvolume

Toren
De huidige toren ligt in de zichtlijn van de Oudenoord gezien vanaf de binnenstad. Bij de beweging vanuit de binnenstad naar het noorden speelt de toren een rol in de herkenning en oriëntatie van passanten. Vanuit dit gegeven is het ruimtelijk gezien niet ongewenst om bij sloop /nieuwbouw een toren terug te bouwen. Deze dient echter wel in het zicht van de as van de Oudenoord geplaatst te worden (bijvoorbeeld op de huidige locatie).

Afbeelding 5: Toren in zichtlijn Oudenoord

Wandvorming langs de Oudenoord
Ophoging van de onderbouw zorgt voor een betere aansluiting op, en continuïteit van de bebouwing langs de Oudenoord. De bebouwing langs de Oudenoord is overwegend 3 tot 4 lagen hoog. De 4 (kantoor-)lagen naast de locatie zijn leidend voor de maximale hoogte van de onderbouw (16m).

Relatie met Zijdebalen
In de omgeving van het complex zijn meerdere ontwikkelingen die maken dat de woonfunctie in het gebied wordt versterkt. Voor het Jongeneelterrein en het terrein van bakkerij Kamps is een structuurplan opgesteld. Daarin wordt aangegeven dat beide terreinen kunnen worden herontwikkeld tot woongebied 'Zijdebalen' met een beperkt aantal overige functies. Ook voor het pand van de Metaalmarkt (Westerdijk 18) is een plan in voorbereiding waarbij het aantal woningen boven de bedrijfsruimte wordt vergroot.

Het gebouw Oudenoord 275 legt een relatie met het plan Zijdebalen. Het gebouw kent de gewenste tweedeling van onderbouw met toren en heeft een opening in de richting van het plan van Zijdebalen. Het accent van de toren en de hoogte-accenten in Zijdebalen zijn op elkaar afgestemd. De plaats van de toren geeft aan dat de Oudenoord een belangrijkste stroomweg is en de Westerdijk een secundaire ontsluitingsweg. Binnen Zijdebalen wordt een openbaar plein aangelegd. De wand van de Oudenoord 275 wordt één van de vier pleinwanden. De onderbouw van 16 meter geeft massa aan dit plein. In verband met schaduwwerking mag de toren niet breder worden dan de huidige nog te slopen toren.

Afbeelding 7: relatie Oudenoord 275 en plan Zijdebalen

Ruimtelijke uitgangspunten:

- De onderbouw wordt verhoogd tot 16m;
- De onderste laag is een verhoogde laag voor voorzieningen;
- De onderbouw krijgt een binnenterrein (m.u.v. de begane grond) in verband met de woonfunctie;
- De rooilijn aan de Otterstraat wordt verlegd, meer evenwijdig aan de weg;
- Het aanpassen van de footprint van de plint op de hoek Oudenoord - Westerdijk, waardoor een
scherpe/afgeronde punt ontstaat, is mogelijk;
- Deze punt wordt architectonische verbijzonderd (hoek Oudenoord - Westerdijk);
- De begane grond krijgt een open en levendige uitstraling;
- Er komt een geleding tussen het deel van de onderbouw en de toren aan de zijde van de Westerdijk, om
de verhouding onderbouw en toren goed te krijgen;
- De toren blijft 54 meter hoog.

2.2.2 Functies

Onderbouw
Een groot deel van het Midden en Kleinbedrijf (en dan met name het kleinbedrijf, minder dan 10 werknemers) vestigt zich niet in grote kantoorgebouwen, bedrijfshallen of winkelcentra. Vanwege de bijdrage aan de leefbaarheid, levendigheid en werkgelegenheid heeft functiemenging de afgelopen jaren zowel in beleid als praktijk meer aandacht gekregen. De gemeente wil ontwikkeling van bedrijfshuisvesting faciliteren en ondersteunen. Ook is gebleken dat er nog vraag is naar sportvoorzieningen en locaties voor maatschappelijke of dienstverlening. Vanuit de gemeentelijke beleidskaders valt op te merken dat deze locatie ook geschikt zou kunnen zijn voor spraakmakende solitaire horeca. Detailhandel wordt uitgesloten op deze plek.

De spraakmakende horeca kan op deze locatie goed gerealiseerd worden door de functie in het gebouw zichtbaar te maken. Als de architectuur zich verbijzondert, met name op de plek die het meest zichtbaar is (de punt op de splitsing Oudenoord-Westerdijk), geeft dat een duidelijke meerwaarde aan de functie, maar ook aan het gebouw. Passanten die uit de binnenstad komen, lezen aan het gebouw af dat er meer gebeurt dan alleen wonen.

Toegestane functies in de onderbouw. Deze voorzieningen zijn een toevoeging aan het voorzieningenniveau in de wijk:
- kantoren tot 1500 m2, gedacht kan worden aan kantoren voor stichtingen, maatschappelijke of medische
doeleinden;
- fitness/sportcentrum;
- dienstverlening;
- spraakmakende solitaire horeca (gewenst in de kop van het blok);
- kleinschalige bedrijfshuisvesting voor met name (door)starters in de creatieve sector (Onder de creatieve
sector vallen de creatieve zakelijke dienstverlening, media en entertainment en de kunstenaars).

Onderbouw en de toren
Zowel in de onderbouw als in de toren komen woningen. Er worden circa 230 appartementen (niet op de begane grond) gerealiseerd. Deze zijn hoofdzakelijk bedoeld voor starters, waarbij het accent ligt op kleine en goedkope appartementen.

Afbeelding 4: Uitgangspuntenkaart

2.2.3 Bereikbaarheid en parkeren

De entree van de parkeergarage is aan de Westerdijk. Expeditieverkeer kan niet direct aan de Oudenoord plaatsvinden.

Er is gezocht naar een optimale oplossing voor een combinatie van parkeren op eigen terrein (parkeerkelder) en in de nieuw te bouwen parkeergarage 'Nivel' aan de Westerdijk. Aan de hand van de parkeernota van de gemeente Utrecht, 'Partiële herijking parkeernormen gemeente Utrecht' (20 mei 2008) wordt bepaald hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden gerealiseerd. De parkeerplaatsen in de kelder zijn in principe bedoeld voor de bewoners. Voor de overige benodigde parkeerplaatsen is ruimte in de nieuw te bouwen parkeergarage 'Nivel' aan de Westerdijk. Een klein deel van deze parkeerplaatsen in Nivel, zijn beoogd voor het kantoor Nivel. Hier is ook dubbelgebruik mogelijk tussen parkeerplaatsen voor bewoners en kantoormedewerkers. Voor het parkeren vindt er geen onttrekking aan de openbare weg plaats, daarom hoeft er geen procedure in het kader van de Wegenwet gevoerd te worden. Voor het stallen van de fietsen wordt een inpandige fietsenstalling gerealiseerd. In de parkeerkelder en op de eerste verdieping is er ruimte voor fietsen. Voor alle woningen is er een fietsenstalling beschikbaar. De overige fietsenstallingen zijn bedoeld voor bezoekers van het fitnesscentrum, het restaurant en voor het personeel van de (kleinschalige)kantoorruimtes.