Leeuwesteyn, Leidsche Rijn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Leeuwesteyn (voorheen Leeuwesteyn Noord) vormt samen met Leidsche Rijn Centrum de verbindende schakel tussen Leidsche Rijn en Utrecht stad. Met de invulling van Leeuwesteyn en realisatie van de fietsbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal worden beide delen van Utrecht aan elkaar gehecht.

De ruimtelijke uitgangspunten en het oorspronkelijke programma voor Leeuwesteyn zijn vastgelegd in de, in 2006 vastgestelde, Ontwikkelingsvisie Centrale Zone. Uitgegaan werd van een stedelijke woonwijk met een stenig karakter. Een gebied wat zou bestaan uit circa 1050-1150 woningen met zoveel mogelijk parkeren opgelost in gebouwde parkeervoorzieningen onder het verhoogde maaiveld en met zichtlijnen vanuit het Willem-Alexanderpark naar het kanaal en de oude stad. Het plan voorzag naast sociale woningbouw voornamelijk in smalle hoge stadswoningen in het duurdere segment. Het gebied had in de Ontwikkelingsvisie een stenig karakter waarbij het groen een plek had in de omringende parken en de zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal.

Gelet op de ontwikkelingen van de afgelopen jaren wordt het bovenstaande programma en de bijbehorende woonsfeer niet meer als realistisch beschouwd. Het gebied wat ons nu voor ogen staat is een stedelijke, maar ruim opgezette, groene buurt, waarin het groen uit de omgeving tot diep in het gebied doordringt. Leeuwesteyn wordt een duurzame buurt waarbij energie opwekken eerder norm is dan uitzondering en elektrisch rijden wordt gestimuleerd. Door het hoogteverschil, de voorzieningen en een fijnmazig netwerk van wandel- en fietspaden, zet Leeuwesteyn aan tot bewegen en stimuleert ontmoeten in de wijk.

Voor de start van de planvorming zijn omwonenden en belanghebbenden betrokken bij de planvorming van het stedenbouwkundig plan voor Leeuwesteyn om samen te komen tot een plan voor een woonwijk waar je wilt wonen, verblijven, spelen en recreëren. Er is een consultatieronde gehouden en bewoners zijn uitgenodigd om mee te denken met de planvorming door deel te nemen aan de 'Tour de Leeuwesteyn". Er zijn meerdere bijeenkomsten en workshops georganiseerd. Het concept voor Leeuwesteyn is op basis van de input uit de bijeenkomsten op diverse punten aangepast, onder andere door inpassing van meer bestaande bomen, een goede vormgeving van hellingbanen, inrichting van de openbare ruimte (een 'boulevard'), de uitwerking van de sfeer van de wijk en een sociaal veilige route vanaf de fietsbrug.

De wensen van (toekomstige) bewoners hebben samen met de huidige ambities voor het gebied, de scenariobespreking in de commissie Stad & Ruimte en de kaders uit de Ontwikkelingsvisie, geleid tot het integraal opgestelde Stedenbouwkundig Plan voor een gezonde, groene en stedelijke woonwijk.

Het Stedenbouwkundig Plan Leeuwesteyn is een flexibel stedenbouwkundig raamwerk voor een woonwijk van circa 1000 woningen, met een bandbreedte van 950 tot 1100 woningen afhankelijk van ontwikkelingen in de markt en maatschappij. Om dit mogelijk te maken is voor een ontwikkelstrategie gekozen die per fase een maximale vrijheid laat voor het aansluiten op de veranderende vraag.

Er is voor gekozen om de ontwikkeling van de deelgebieden De Wiel en de Amsterdam-Rijnkanaal-zone in dit plan mee te nemen. De gebieden maken integraal onderdeel uit van Leeuwesteyn en de verbinding met haar omgeving. Voor het totale gebied wordt één uitwerking gemaakt.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van dit bestemmingsplan is de ontwikkeling van de wijk Leeuwesteyn, conform het hierboven genoemde stedenbouwkundige plan, planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het voor u liggende bestemmingsplan Leeuwesteyn is geen vastgetimmerd plan, maar een flexibel juridisch planologisch raamwerk voor een duurzame, groene stedelijke woonwijk. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de wijk in de toekomstige situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het gebied Leeuwesteyn. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door het gebied Leidsche Rijn Centrum in het noorden, het Amsterdam Rijnkanaal in het oosten, het Willem Alexanderpark in het westen en de Leidsche Rijn en De Leidsche Rijn in het zuiden. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied.

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	evt. goedgekeurd door GS
Leidsche Rijn Utrecht 1999		28-10-1999	06-06-2000
Utrecht Zuidwest II		14-02-1957	23-12-1957
A2 Hogeweide - Oudenrijn	07-12-2006
Fietsbrug Amsterdam Rijnkanaal	31-10-2013	NVT
Nedal KWS		NVT

Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen Leidsche Rijn Utrecht 1999 en Utrecht Zuidwest II. De geldende bestemmingen voor het plangebied zijn 'Wonen, uit te werken' (Bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999) en 'Industrie' (Bestemmingsplan Utrecht Zuidwest II). Daarnaast geldt voor een klein deel van het plangebied het bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn. In dit bestemmingsplan is de bestemming Verkeer opgenomen. Op basis van het bestemmingsplan Fietsbrug Amsterdam Rijnkanaal kan een fietsbrug over het Amsterdam Rijnkanaal in het gebied worden aangelegd, die de nieuw te bouwen wijk aan sluit op de wijk Oog in Al.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieu aspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de gevolgen van relevante beleidskaders van nationaal tot lokaal niveau voor het plangebied besproken. Voor het plangebied zijn diverse beleidsstukken van belang. Het gaat hierbij om gemeentelijk, regionaal en nationaal beleid. Specifiek voor de stad Utrecht is een structuurvisie vastgesteld. Deze visie werkt door in de bestemmingsplannen. Daarnaast zijn er diverse sectorale beleidsnota's die relevant zijn voor bestemmingsplannen. De belangrijkste conclusies hiervan zijn in deze paragraaf weergegeven.

2.2 Rijksbeleid en provinciaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig.

Eén van de ambities voor 2040 is dat woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' kort samengevat.

Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Indien de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde. De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Er wordt bekeken in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing op deze ontwikkeling waarbij woningen worden toegevoegd.

Eerste trede

Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrum stedelijke, dorpse en groen stedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.  Leeuwesteyn maakt deel uit van de locatie Leidsche Rijn. In totaal betreft dit een woonwijk van ca 950 tot 1100 woningen. Een wijk van een dergelijke omvang bestaat niet alleen uit woningen maar ook aan een scala aan functies die aan de hoofdfunctie zijn gerelateerd. De leerlingprognoses 2014 (ontleend aan de bevolkingsprognoses 2014) laten zien dat er ruimte is voor de vestiging van een school. Overige in aanmerking komende kleinschalige bijbehorende functies zijn aangegeven in artikel 4.1. De geplande ontwikkeling is in overeenstemming met trede 1.

Tweede trede 

Zoals hierboven aangegeven wordt het grootste deel van de woningbouwbehoefte van de gemeente Utrecht opgevangen in stedelijk gebied. Leeuwesteyn maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied. Doel is om met de nieuwbouwproductie een zo groot mogelijke bijdrage te leveren aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen in de stad.

Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking (zie ook bijlage).

Naast de genoemde beleidskaders in dit hoofdstuk staat in hoofdstuk 5 een uitwerking van overige beleidskaders, waaronder ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta, die van toepassing zijn op het plangebied.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028 & de Ontwikkelingsvisie van NV-Utrecht

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013- 2028 (2013) en de Ontwikkelingsvisie van NV-Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort, Utrecht en omliggende regio).

De bovenvermelde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De twee belangrijkste beleidsopgaven van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer, en vermindert de druk op het landelijk gebied. Volgens de provinciale structuurkaart behoort Leeuwesteyn tot het binnenstedelijk woongebied waarbij naar duurzaam bodemgebruik wordt gestreefd. Daarnaast maakt het plangebied deel uit van de cultuurhistorische hoofdstructuur van de provincie (CHS). De cultuurhistorische en archeologische waarden geven een beeld van de ontstaansgeschiedenis van de provincie. Dit betekent voor Leeuwesteyn dat bijgedragen moet worden aan het behouden, versterken en beleefbaar maken van cultuurhistorie in de provincie Utrecht. Daarbij is 'behoud door ontwikkeling' het uitgangspunt.

2.3.2 Waterstructuurvisie en waterbeheerplan, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellange termijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Zie paragraaf 5.10 Water voor een uitgebreide toelichting.

2.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuin. Het bestemmingsplangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de Binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert, kleinschalige functiemenging is mogelijk. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Het voorzieningenpakket is afgestemd op de buurt of wijk.

De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingstructuur, verschilt per buurt of wijk en is afhankelijk van de bouwperiode. Herstructurering vindt plaats met inachtneming van de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. Niet woonfuncties zijn vooral geconcentreerd in afzonderlijke ruimtelijke eenheden (sterke mate van functiescheiding). De openbare ruimte bestaat voornamelijk uit woonstraten en woonerven. Het openbaar gebied is geclusterd in parken en plantsoenen en/of langs de randen van de buurt of wijk, langs infrastructuur en waterstructuren.

Betekenis voor het plangebied

Op dit plangebied zijn alle drie de ontwikkelingsperspectieven van toepassing. Het plangebied grenst aan de Noordkant aan het Leidsche Rijn Centrum en aan de westzijde aan het Willem Alexander Park. De opgave voor het plangebied ligt vooral in de ontwikkeling van een groen stedelijk woonmilieu. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijk kenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig en ook kleinschalige functiemenging is mogelijk. Het Amsterdam Rijnkanaal wordt in het ontwikkelperspectief 'Het Podium' als ook 'De Markt' als waterstructuur aangemerkt. Deze structuren komen overeen met de bestaande water, groen- en fietsverbindingen in en om het plangebied.

Hoogbouwvisie

In de Hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Een accent in De Binnentuinen vervult een rol op het niveau van de wijk of buurt en niet van de stad. Accenten moeten daarom altijd passen in de context van de wijk of buurt en hebben tot doel een bijzondere plek in de wijk of buurt te markeren. De vraag waar accenten in De Binnentuinen gezet kunnen worden, blijft te allen tijde maatwerk. Uitgaande van de 'menselijke maat' kan in woongebieden waar veel laagbouw aanwezig is, af en toe een hoger gebouw worden toegestaan. De Hoogbouwvisie gaat uit van een basismaat van 9 meter met incidentele accenten tot het dubbele van de omliggende bebouwing. De Hoogbouwvisie stelt ook in voorkomende gevallen onderzoek verplicht naar windhinder en de zon/schaduw situatie (zie 5.16).

Betekenis voor plangebied

Het hoogbouwregime van de Centrale zone is op het plangebied Leeuwesteyn van toepassing. Voor Leeuwesteyn bedraagt de basismaat 18, 20 of 32 meter.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken (omgevingsvergunning voor bouwen) en toetsing op basis van de loket criteria. De Welstandsnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.
De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard).

Betekenis voor plangebied

In de Welstandsnota is het plangebied aangeduid als ontwikkelingsgebied met beleidsniveau open: Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. In Leeuwesteyn zal de welstand beoordeeld worden door een supervisor.

Woonvisie Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• Kwaliteit woningvoorraad;
• Stad van Kennis en Cultuur.

Betekenis voor plangebied .

In Leeuwesteyn zal worden voorzien in een groenstedelijk woonmilieu.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groen areaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.
  

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 5.10 Water

Betekenis voor het plangebied

Specifiek voor Leidsche Rijn is vastgelegd dat in het belang van 'schoon water schoon houden' uitlogende verontreinigende bouwmaterialen, die in contact komen met (afstromend regen-)water, geweerd worden.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. Het is namelijk van belang om in verband met een goede ruimtelijke ordening regels te stellen, regels die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015 die bij de Huisvestingsverordening 2015 horen, zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Economische Agenda Utrecht 2012-2018
In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 zijn een achttal economische speerpunten benoemd, waar de gemeente Utrecht zich de komende jaren met het economisch beleid van de stad op richt. Eén van deze speerpunten betreft ‘werken in de wijk’. Maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen maken het wenselijk en mogelijk dat ondernemers in (woon)wijken gevestigd kunnen zijn. Dit zorgt niet alleen voor werkgelegenheid en mogelijkheden voor (zelfstandige) ondernemerschap dicht bij huis, maar ook voor levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Kortom, het draagt bij aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en past goed bij steeds meer gewenste vormen van het combineren van werk en zorgtaken. Daarnaast kunnen economische functies in de wijk het onderscheidend vermogen van de verschillende stadswijken versterken. In de notitie functiemenging is vastgelegd hoe we in voorkomende gevallen de vraag om bedrijfsmatige functies in woonwijken kunnen faciliteren.

Betekenis voor plangebied

Met name in de locatie De Wiel ruimte wordt geboden voor commerciële activiteiten, naast de woonfunctie in het gehele gebied. Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning.

Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen
Utrecht groeit en het verkeer in de stad neemt toe. Om de stad gezond, aantrekkelijk en bereikbaar te houden, moeten we keuzes maken. Het Mobiliteitsplan Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen’ is tot 2025 uitgangspunt voor deze keuzes.

Ruimte voor iedereen

Utrecht is een van de sterkst groeiende steden van Nederland. De groei leidt tot meer drukte in de stad. Om de stad op het gebied van gezondheid en economie goed te laten werken, gaat Utrecht het verkeer slimmer regelen. Zo krijgt iedereen volop ruimte in de stad. Fietsers, wandelaars en het openbaar vervoer krijgen voorrang. Maar ook de auto krijgt genoeg ruimte: doorgaand autoverkeer rijdt zoveel mogelijk buiten de stad om.

Het Mobiliteitsplan bestaat uit 3 delen:

• Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten.
• Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets.
• Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser

Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer . De voetganger krijgt meer ruimte in de stad, vooral in en rond de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum en Utrecht Science Park. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte. Zo maken we van Utrecht een stad waar mensen graag zijn, graag terugkomen en uiteindelijk ook willen blijven.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden

Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes

In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.

Het mobiliteitsplan zet de koers door

De gemeente Utrecht nam de afgelopen jaren al veel maatregelen om de bereikbaarheid te verbeteren. Voorbeelden zijn het ontmoedigen van het doorgaand verkeer op de Weerdsingel en de nieuwe Uithoflijn als tram. Het mobiliteitsplan verbindt ideeën en voegt losse ideeën samen. Het plan is gemaakt met veel partijen in de stad en uit inspraakreacties blijkt dat er veel steun voor is. Ook in de toekomst blijven we daarom in gesprek met bewoners, bedrijven en andere organisaties. Bij toekomstige projecten blijven we (de gevolgen voor) de mobiliteit onderzoeken.

Hierop wordt ingegaan in paragraaf 4.3 Verkeer en openbare ruimte.

Betekenis voor plangebied

Leeuwesteyn wordt voor het autoverkeer ontsloten door een doorgaande route door de wijk die de verschillende bouwblokken met elkaar verbind. Via de Dafne Schippersbrug is er voor langzaamverkeer een directe route naar het centrum van Utrecht. Door een fijnmazig netwerk van aantrekkelijke fietsroutes is de wijk verbonden met aale belangrijke voorzieningen in de omgeving zoals het winkelcentrum in Leidsche Rijn en het Maximapark.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Het beleid in die nota is vertaald in normen voor auto- en fietsparkeren in de nota Parkeernormen Fiets en Auto.
Het beleid in deze nota is erop gericht om ter verbetering van de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid en om meer ruimte te geven aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er waar dat mogelijk is op straat minder ruimte komt voor het parkeren van auto's. De gemeente stimuleert auto's om aan de rand van de in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen stad te parkeren of bij stations en andere knooppunten van openbaar vervoer.

Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in gebieden met betaald parkeren verlaagd.

In de nota wordt de verplichting ingevoerd om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De nota biedt flexibiliteit en daarmee ruimte voor maatwerk door geen strakke norm maar een bandbreedte te geven en door de mogelijkheid te bieden om af te wijken van de normen.
In de nota staat over sloop/ nieuwbouw het volgende aangegeven: “Bij sloop- en nieuwbouw worden maatwerkafspraken gemaakt. Daarbij wordt het rechtens verkregen niveau van het te slopen gebouw als uitgangspunt meegenomen. De parkeereis wordt bij sloop/nieuwbouw en bij functiewijziging verminderd met de aanwezige parkeercapaciteit op eigen terrein, tenzij deze (deels) komt te vervallen.”
In paragraaf 4.3.2 Ontsluiten en parkeren wordt dit onderwerp nader toegelicht.

Duurzaamheid

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030', coalitieakkoord 2014-2018, Waterplan, FSC Convenant vergaande ambities vastgesteld voor duurzaamheid in de gebouwde omgeving (energie, materiaalgebruik, gezondheid et cetera). Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambities. Dat betekent maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen, letten op de milieubelasting van grondstoffen materialen, een goed binnenmilieu in gebouwen teneinde de gezondheid niet te schaden en woningen met een hoge gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Kortom, ontwikkelen met een visie en uitwerking op de toekomstbestendigheid. Op die manier worden de 3 P's, People, Planet en Prosperity van duurzame ontwikkeling evenwichtig gediend.

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid.

De rijksoverheid vind het belangrijk dat inwoners van steden nu en in de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban Living). Ook in Utrecht staat Healthy Urban Living centraal.

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor in totaal 8 City Deals met de rijksoverheid. Er is o.a. een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad

De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend. Een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:

• De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeente , het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

Betekenis voor plangebied

Juist doordat de buurt zich kenmerkt door hoogteverschillen is rekening gehouden met wateropvang en buffering in de aanleg van het rioolstelsel. In paragraaf 5.12 Duurzaamheid wordt uitgebreid ingegaan op de wijze waarop in het plangebied met andere duurzaamheidsaspecten zal worden omgegaan.

Gemeentelijke archeologiebeleid

In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd zou kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Betekenis voor het plangebied

In Leeuwesteyn liggen twee gebieden van hoge archeologische waarde die inmiddels zijn onderzocht. Voor het overige deel van het gebied is de archeologische verwachting laag. Voor deze locaties is geen onderzoeksplicht of een omgevingsvergunning nodig. Uitzondering daarop betreft de vindplaats van Buitenplaats Leeuwesteyn aan de noordkant van het gebied. Zie hiervoor hoofdstuk 5. paragraaf 5.11 Archeologie

Nota bouwen aan een gezonde toekomst (Volksgezondheid beleid 2015-2018)

Het aantal inwoners van Utrecht neemt snel toe. Dat brengt grote opgaven en kansen met zich mee. Deze groei zien wij als kans om de kwaliteit van het leven in onze stad, die over het algemeen goed is, verder te verbeteren door in te zetten op een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Utrecht investeert al jaren in fietsvoorzieningen, duurzame energieopwekking en groene ruimte. Zo wordt de gezonde keuze aantrekkelijk gemaakt. Een platform voor Healthy Urban Living kan een rol spelen in de wijze waarop het binnenstedelijk bouwen gestalte krijgt, zodat Utrecht een compacte stad blijft waar je met de fiets alle bestemmingen kunt bereiken en de landschappen en recreatiegebieden rond de stad toegankelijk blijven. We benutten alle kansen in de openbare ruimte voor bewegen, spelen, ontmoeten en groenbeleving en zorgen voor een scheiding tussen speelgebieden en verkeer.

Bij bouwprojecten stimuleren we de initiatiefnemers om creatieve oplossingen te bedenken die bijdragen aan zoveel mogelijk positieve effecten voor de gezondheid van de Utrechters. Daarbij toetsen we op een aantal elementen die van belang zijn voor een gezonde (toekomstige) leefomgeving: duurzaam omgaan met energie, voorbereiden op klimaatverandering, bodem-,water- en luchtkwaliteit en vermindering geluidsoverlast.

Zo draagt het creëren van voldoende stilteplekken in de stad bij aan een gezonde omgeving. Creatief zoeken we naar oplossingen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Naast aandacht voor de fiets, draagt aandacht voor de voetganger bij aan schone mobiliteit, aan ontmoetingen in de openbare ruimte en aan gezonde beweging. Een duurzame en gezonde stedelijke ontwikkeling vraagt een integrale en brede benadering met ruimte voor bestuurlijke keuzen.

De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor een betekenisvol handvat. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet in 2018 passen we de omgevingswijzer toe.

Betekenis voor het plangebied

In Leeuwesteyn is de Omgevingswijzer toegepast. Op deze manier is duurzaamheid gestimuleerd op een wijze die past bij de locatie. Voor Leeuwesteyn hebben de thema's: Water, Gezonde leefomgeving en Natuur & Ruimte de hoogste ambitie gekregen. zie ook par. 5.13.

2.5 Gebiedsgericht beleid

2.5.1 Planhistorie Leidsche Rijn

Masterplan Leidsche Rijn

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan was erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit. Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht van ecologische en economische aspecten. Tenslotte heeft identiteit te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

Het programma van de zone rond de Rijksweg A2 heeft een totaal ander karakter dan de rest van Leidsche Rijn. Er is een ruime keuze aan voorzieningen aanwezig. De stedenbouwkundige omstandigheden zijn er door een overmaat aan infrastructuur totaal anders dan in de rest van Leidsche Rijn. Het woningbouwprogramma wijkt eveneens af van het gemiddelde Leidsche Rijn-programma.

Ontwikkelingsvisie Centrale Zone november 2005

De Ontwikkelingsvisie Centrale Zone gaat over het meest complexe deel van Leidsche Rijn. Want dat mag rustig gezegd worden van het gebied waar integratieplannen de barrière A2 moeten omvormen tot een parel van Utrecht. Van het gebied waar het Leidsche Rijn Centrum straks vorm zal krijgen als meest levendige plek in Leidsche Rijn. Van het gebied waar Leidsche Rijn en de bestaande stad aan elkaar moet worden vastgehecht.

De Centrale Zone grenst aan bijna alle wijken van Leidsche Rijn en aan de bestaande stad. Op deze in het midden van Utrecht gelegen plek moet er extra hard voor worden gezorgd dat de stad een logisch geheel blijft. De differentie is tot nu toe goed gelukt in Leidsche Rijn. Of samenhang gaat ontstaan zal vooral in dit plandeel nog moeten worden bewezen. Maar wel op zo’n manier dat ook hier weer verschillende smaken gaan ontstaan. Niet voor niets zien wij dat de veranderingen op de woningmarkt Leidsche Rijn minder raken daar waar aan locaties een eigen karakter kan worden meegegeven. Juist door de grote complexiteit biedt de Centrale Zone A2 uitstekende kansen om wijken aan Utrecht toe te voegen met een geheel eigen identiteit.

Betekenis voor het plangebied

Het gebied rond de Rijksweg A2 wordt het meest stedelijke deel van Leidsche Rijn. Een bijna 8 meter hoge A2 tunnelbak moet worden ingepast. Dat vraagt om een stedelijke aanpak.

De Centrale Zone is een gedifferentieerd en gevarieerd gebied met veel bijzondere plekken rond de A2 met z’n hoogteverschillen, z’n bijzondere openbare ruimten op de gesloten kappen, in het Centrum, langs het Kanaal. Daar zullen diverse bevolkingsgroepen door worden aangetrokken, met diverse eisen aan de woonomgeving. Dit vertaalt zich in een ruim en gevarieerd aanbod aan woningen, woonmilieus en voorzieningen en een groot scala aan kansen om de levendigheid te bewerkstelligen die bij de beoogde stedelijkheid hoort. In Leeuwesteyn is ruimte voor een gevarieerd woningaanbod aangevuld met voorzieningen.

Stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn

Het stedenbouwkundig plan voor Leeuwesteyn is opgesteld binnen de door de gemeente opgelegde kaders en geformuleerde ambities. De hoofdambities zijn;

• het verbinden van nieuw en oud Utrecht;
• het goed verbinden van de woonwijk met zijn omgeving;
• het maken van een duurzame groene wijk die aansluit bij de wensen van toekomstige bewoners;
• het maken van een gezonde leefomgeving die aanzet tot bewegen en ontmoeten;
• het oplossen van het hoogteverschil van circa 8 m. en een goede toegankelijkheid;
• een flexibel plan dat kan meebewegen met veranderingen.

Naast bovenstaande ambities zijn een aantal aandachtspunten te benoemen die als kaders gelden bij de planvorming. De kaders en ambities staan hieronder kort omschreven.

Verbinding met de omgeving

Leeuwesteyn is de plek waar de nieuwe stad raakt aan de oude stad. Door de nieuwe Dafne Schippersbrug verliest het kanaal zijn barrièrewerking en wordt het een centrale ruimte in de stad. De inrichting en het aanzien van Leeuwesteyn draagt bij aan de verbinding tussen Leidsche Rijn en Utrecht-stad. De aanlanding van de nieuwe fietsbrug over het kanaal en de randvoorwaarden hiervoor worden in het plan ingepast, daarbij moet ook aandacht zijn voor de veiligheid en sociale controle langs de route.

Duurzaamheid & groen 

Randvoorwaarde is het realiseren van een duurzame wijk met een groene leefomgeving. Het behouden en goed inpassen van een groot aantal bomen in de woonwijk, zowel langs het kanaal als in de woonwijk rondom het huidige Informatiecentrum, draagt bij aan een prettige leefomgeving. Er wordt ingezet op energiebewust wonen, stimuleren van opwekken van energie en faciliteren van elektrisch rijden. Daarnaast is water in dit hellende gebied een belangrijk aandachtspunt. In paragraaf 4.3.3 Verblijven, wordt hier nader op ingegaan.

Gezonde leefomgeving

Leeuwesteyn moet een gezonde leefomgeving worden die door de inrichting toekomstige bewoners uitdaagt tot bewegen en een gezonde leefstijl. Een belangrijke randvoorwaarde is het realiseren van goede wandel- en fietsroutes in en rondom de woonwijk, dan wel vanuit de woonwijk naar de voorzieningen in het Leidsche Rijn Centrum, de (binnen-)stad en de vele groengebieden in de omgeving. Ook aanleg van groen en ontmoetingsplekken draagt bij aan een gezonde woonwijk. In paragraaf 4.3.4 Spelen en sport, wordt dit aspect nader uitgewerkt.

Het zuidelijke deel van de woonwijk ligt naast de tunnelmond van de A2. In zijn algemeenheid is door de overkapping van de A2 het leefklimaat op gebied van geluid en luchtkwaliteit voor grote delen van Leidsche Rijn en Oog in Al sterk verbeterd. Door het faciliteren en stimuleren van elektrisch rijden draagt Leeuwesteyn hier verder aan bij. Voor het deel direct aan de tunnelmond wordt gekeken naar passende functies en gestreefd naar een zo optimaal mogelijk leefklimaat.

Hoogteverschil & toegankelijkheid

Tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en het Willem-Alexanderpark is een hoogteverschil van circa 8 meter dat binnen het plangebied overbrugd moet worden. Grote delen van het terrein zullen hiertoe worden opgehoogd, zodat bewoners zowel de hoog gelegen, als de lage delen gemakkelijk kunnen bereiken. Toegankelijkheid vormt vanwege het hoogteverschil een belangrijk aandachtspunt. Streven is dat de openbare ruimtes en de woningen via flauwe hellingen toegankelijk zijn voor iedereen. Tegenover de wens flauwe hellingen te realiseren, staat tegelijkertijd de wens het overbruggen van hoogteverschillen compact te houden om veel bomen te kunnen behouden.

Amsterdam Rijnkanaal

Langs het Amsterdam-Rijnkanaal ligt een bestaand dijkje waarop een fietspad ligt. Het is wenselijk dit dijkje zichtbaar te houden. Tegelijkertijd is sprake van een beschermingszone van de waterkering. De woonwijk langs het Amsterdam Rijnkanaal moet voldoende sterk zijn ter voorkoming van doorbraken. In het plan moet rekening gehouden worden met de eisen en randvoorwaarden die Rijkswaterstaat aan deze zone stelt.

Flexibel plan

De nieuwe wijk wordt een woonwijk met ruimte voor circa 950 tot 1100 woningen en een onderwijsvoorziening. Daarnaast is ruimte voor voorzieningen en horeca. Het stedenbouwkundig plan is geen verkavelingsplan met een uitgewerkt programma in woningtypen, aantallen en parkeeroplossingen. Het is een flexibel plan dat de randvoorwaarden schept voor verschillende mogelijke invullingen en zo mee kan bewegen met veranderingen in de markt en maatschappij.

2.6 Conclusie

Het bestemmingsplan legt de te ontwikkelen woonwijk in het plangebied Leeuwesteyn vast. In het gemeentelijk beleid zijn de ruimtelijke structuren en kenmerken van de woonwijk benoemd die de uitgangspunten vastleggen voor dit bestemmingsplan. Deze uitgangspunten komen overeen met het landelijke en provinciale beleid.

Het concept stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn is opgesteld voor het gehele plangebied Leeuwesteyn. Voor het hele plangebied wordt één nieuw bestemmingsplan gemaakt. De delen van bestemmingsplan Fietsbrug Amsterdam-Rijnkanaal en bestemmingsplan Nedal-KWS, die in het plangebied liggen, worden meegenomen in het bestemmingsplan Leeuwesteyn. Het stedenbouwkundig plan wordt beschouwd als vervanger van het voorontwerp bestemmingsplan Leeuwesteyn.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

De rode draad in de historische ontwikkeling van het plangebied en de omgeving wordt gevormd door de rivier de Rijn. In de huidige situatie is er slechts een gekanaliseerde loop van een smalle rivier aanwezig, maar in de Romeinse tijd was de rivier zo breed als nu bij Keulen. Het gebied kent dan ook een zeer lange bewoningsgeschiedenis. Waar ooit de brede stroomgordel van de rivier heeft gelopen, zijn in de loop van de tijd grote pakketten zand en klei afgezet. De bedding tekent zich af als een verhoging: een stroomrug. In het Hollandse en Utrechtse veenweidelandschap komen dergelijke stroomruggen meer voor, maar ter plaatse van Leidsche Rijn is deze bijzonder breed. Aan weerszijden van de stroomrug liggen de komgronden. Door grootschalige bemaling is de bodem hier verder ingeklonken. Dit zijn de natte, laaggelegen delen in het gebied. Het plangebied ligt grotendeels op een stroomrug.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de grens van het Romeinse rijk en in de Middeleeuwen de grens van de Utrechtse stadsvrijheid. Bijna alle versterkte huizen en kastelen stonden daarom aan de linkerzijde van de oude Rijnloop. De rivier is hier vaak van loop verwisseld en begon te verzanden. Om de belangrijke handelsstromen tussen oost en west te kunnen behouden, werd tussen Utrecht en Harmelen de huidige Leidse Rijn gegraven. De waterhuishouding werd toen gereguleerd, waardoor het gebied kon worden ontgonnen voor agrarisch gebruik. De Leidse Rijn in het zuiden en de Thematerweg in het noorden vormden hierbij de ontginningsbasis. Deze lijnen werden de basis voor bewoning in het gebied. Langs beide wegen en in Vleuten is dan ook de oudste bebouwing te vinden.

Het aanblik van het landschap veranderde door de aanleg van grote infrastructurele werken, zoals de spoorlijn, het Amsterdam-Rijnkanaal en de snelweg A2. De aanleg van de spoorlijn gaf een economische impuls aan de stad Utrecht. Dit stimuleerde de vraag naar tuinbouwproducten. Vanaf het begin van de twintigste eeuw heeft het gebied ten westen van Utrecht een belangrijke functie gekregen voor de tuinbouw. Zowel in kassen als op de volle grond werden tuinbouwproducten gekweekt. De tuinders vestigden zich op de zandgronden. De natte delen werden voor veeteelt in gebruik genomen. Langs het kanaal zijn industrieën ontstaan, met name ten noorden van het plangebied (Lage Weide).

3.1.2 Cultuurhistorie, monumenten en beeldbepalende elementen

De omgeving tussen Vleuten, De Meern en Utrecht behoorde oorspronkelijk tot het stroomgebied van de Oude Rijn. De rivier verzandde en slibde dicht totdat hij in het jaar 1000 niet meer bevaarbaar was. Daarom werd in de dertiende eeuw de Vleutensche Wetering aangelegd.

In het stroomgebied van de Rijn is veel rivierklei afgezet. De gronden waren hierdoor relatief droog en werden al vrij vroeg in cultuur gebracht. In de vroege middeleeuwen vormde het gebied de gemeenschappelijk stadsweide van de stad Utrecht, waar burgers hun vee konden weiden. Voor 1256 is de stadsweide verdeeld in Hoge Weide en Lage Weide. Aan het begin van de dertiende eeuw werden de Hoge en Lage Weide in kavels ingedeeld die werden verpacht aan particulieren. Vanwege geldgebrek van de stad werden de kavels tussen 1432 en 1434 openbaar verkocht. Door herverkaveling, afgraving van klei, inpoldering en doorbraken is de oorspronkelijke verkavelingsstructuur niet meer zichtbaar.

Op de Lage Weide is tegenwoordige het gelijknamige industrieterrein gelegen met wat meer westelijk de eeuwenoude Huppeldijk. Op de Hoge Weide werden Oog in Al en Lombok gebouwd.

In de jaren vijftig vond in het westelijke poldergebied op grote schaal ruilverkaveling plaats. Dit had tot gevolg dat de Vleutensche Wetering deels verlegd werd tot naast de spoordijk en de Hof ter Weydeweg werd aangelegd. De komst van het Merwedekanaal in 1892 had geen consequenties voor de waterhuishouding in het gebied omdat gewerkt werd met duikers die de waterstaatkundige eenheid bewaarden. Ten behoeve van de afwatering van het Amsterdam-Rijnkanaal werd de Leidsche Rijn in de jaren vijftig uitgediept en verbeterd.

De Vleutensche Wetering is van belang als laatste restant van de voormalige landschappelijke waterstructuur, het oude polderlandschap en stroomgebied van de Oude Rijn. Het is een cultuurhistorisch waardevolle waterloop in een sterk verstedelijkte omgeving die doorkruist wordt door de wegen en het spoor. De rest van de wetering liep vroeger over de gehele lengte van de huidige Vleutenseweg, maar die is in het begin van de twintigste eeuw volledig gedempt.

Archeologie

In het gebied zijn twee archeologische vindplaatsen bekend:

• 1. Buitenplaats Leeuwenstein;
• 2. A2 locatie vervolg op “Dorp aan de rivier”.

In paragraaf 5.11.4 zal nader worden ingegaan op de wijze waarop met de archeologische waarden in het plan gebied zal worden omgegaan.

3.1.3 Planomgeving en structuurbepalende elementen

Het plangebied en directe omgeving kent een aantal structuurbepalende elementen in het landschap. De eerste betreft het Amsterdam Rijnkanaal. Een ander belangrijk landschappelijk element is de Rijksweg A2. Deze is in het plangebied bijna geheel overdekt ten behoeve van de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Het plangebied is gelegen tussen deze structuren en heeft daarom een lange smalle vorm.

Figuur. Leeuwesteyn in zijn ruimtelijke context

De wijk Leeuwesteyn is mogelijk gemaakt door het verleggen en overkappen van de A2. Hiermee is een langgerekt stuk grond vrijgekomen van ca. 29 hectare, ingeklemd tussen Leidsche Rijn Centrum Oost, de Leidsche Rijn, het Amsterdam-Rijnkanaal en het Willem-Alexanderpark op de landtunnel van de A2. De locatie is één van de laatste ontwikkelgebieden van Leidsche Rijn en ligt in een omgeving die (nog) volop in beweging is. In het aangelegen Leidsche Rijn Centrum en in Hoge Weide wordt volop gebouwd. Daarnaast worden op verschillende niveaus voet- en fietspaden gerealiseerd die de wijk, de omliggende groengebieden en de stad met elkaar verbinden. Tenslotte worden Park Leeuwesteyn, het Willem-Alexanderpark en de zones rondom het huidige Informatiecentrum en langs het Amsterdam-Rijnkanaal ingericht als belangrijke verblijfsgebieden, voor Leeuwesteyn en de omliggende wijken. De belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op Leeuwesteyn worden hieronder beknopt toegelicht.

Visie Amsterdam-Rijnkanaal zone

De oeverzone langs het Amsterdam-Rijnkanaal is onderdeel van een regionale recreatieve route. Het in Leeuwesteyn gelegen deel is slechts een klein deel van de gehele Amsterdam-Rijnkanaal zone waarvoor een visie wordt ontwikkeld. In de visie wordt omschreven hoe het Kanaal zich kan transformeren van een scheidend naar een verbindend element en onderdeel wordt van de stad Utrecht. Aan beide zijden van het Kanaal wordt een sociaal veilige en aantrekkelijke groenzone gecreëerd die de bewoners aan beide zijden van het kanaal iets te bieden heeft. De in de visie neergelegde principes voor de route en de inrichting van de zone naar het water toe, worden in het ontwerp van Leeuwesteyn ingepast. Door het realiseren van voordeuren aan de kanaalzijde, groen en ontmoetingsplekken, wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de in de visie benoemde ambities.

Leidsche Rijn Centrum

Leidsche Rijn Centrum ligt op de kruising van de Spoorlijn Utrecht - Den Haag/Rotterdam en de snelweg A2. Het is de ambitie om van Leidsche Rijn Centrum een ‘levend centrum’ te maken. Leidsche Rijn Centrum is een plek om te wonen, te werken, te winkelen en uit te gaan. Daarbij vinden diverse maatschappelijke voorzieningen een plek in het centrum.

Het oostelijk deel, Leidsche Rijn Centrum Oost, wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies en voorzieningen. Er komt een gedifferentieerd woningaanbod en culturele, leisure- en horecafuncties zijn vertegenwoordigd langs de ‘Cultuuras’. Hier bevindt zich onder andere een bioscoop. Ook de bestaande boerderij “Rood Noot” kan hierin een belangrijke rol spelen. Er is plek voor een religieuze voorziening.

In het gebied is ook sprake van een hoogteverschil. De verbindingen tussen de hoger en lager gelegen delen worden vaak gevormd door langzaam oplopende straten.

Park Leeuwesteyn

Tussen Leidsche Rijn Centrum Oost en Leeuwesteyn wordt het Park Leeuwesteyn gerealiseerd. Het park loopt af richting kanaal. Een deel van de bestaande bomen in het park worden ingepast.

Fietsbrug Amsterdam-Rijnkanaal (Dafne Schippersbrug)

Tussen het Willem-Alexanderpark op de tunnel van de A2 en de wijk Oog in Al wordt een fietsroute met een nieuwe brug over het kanaal aangelegd. De Dafne Schippersbrug vormt een belangrijke schakel in het netwerk van fietsroutes tussen Leidsche Rijn en (de binnenstad van) Utrecht en zorgt voor een aantrekkelijke route naar het buitengebied. De aanlanding van de Dafne Schippersbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal op 9 meter hoogte wordt ingepast in Leeuwesteyn.

Hoge Weide

De woonwijk Hoge Weide ligt tussen de parken de Hoge Weide en het Willem-Alexanderpark. Ook in Hoge Weide wordt een hoogteverschil overbrugd vanwege de overkapping van de A2. Dwars door de wijk komt een groene vallei met watergangen, bomen, hoogteverschillen, trappen, een grote speeltuin en de monumentale boerderij De Hoef. In de woonwijk komen circa 1100 woningen. Een deel van de woningen is al gebouwd en bewoond. In de wijk is in 2014 een basisschool met gymzaal, een peutercentrum, een ouderlokaal en buitenschoolse opvang geopend.

Het Willem-Alexanderpark

Het Willem-Alexanderpark op het dak van de A2 is een typisch gebruikspark voor de aanliggende wijken, met veel mogelijkheden voor sport en spel. De inrichting van het park is zo goed als af, in het voorjaar van 2015 zijn de laatste delen ingeplant. Wanneer het stedenbouwkundig plan voor Leeuwesteyn is vastgesteld kunnen ook de aansluitingen op de stadsbaan worden gerealiseerd en wordt de inrichting definitief.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Balkon op de Stad

4.1.1 Stedenbouwkundig concept

Leeuwesteyn is de plek waar de nieuwe stad Leidsche Rijn raakt aan de oude stad Utrecht. Hoewel onderdeel van Leidsche Rijn, is de locatie met haar gezicht naar de Domstad gekeerd en heeft daardoor een stedelijke oriëntatie. Door de nieuwe fietsbrug verliest het kanaal zijn barrièrewerking en wordt het een centrale ruimte in de stad. Vanaf het kanaal sta je in 15 minuten fietsen zowel in het hart van het Maximapark, als aan de Oude Gracht. Door de centrale ligging van Leeuwesteyn is de locatie aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen. Gezinnen op zoek naar ruimte, maar ook huishoudens met een stedelijk leefpatroon, die in eerste instantie misschien niet geneigd zijn om te kiezen voor een woning buiten de grenzen van de 'oude' stad. Leeuwesteyn verenigt beide werelden in één wijk.

Naast de ligging tussen twee stadsdelen, is de ligging aan het water en tussen parken de grootste troef van de locatie. Aan de westzijde ligt het Willem-Alexanderpark, aan de oostzijde een park aan de oever van het Amsterdam-Rijnkanaal (hier verder benoemd als het Oeverpark), een weidse ruimte met zicht op de stad en een levendig panorama door de intensieve scheepvaart. Het fysiek en visueel verbinden van beide parken en het zichtbaar, bereikbaar en ervaarbaar maken ervan voor zoveel mogelijk bewoners, vergroot de herkenbaarheid en de woonkwaliteit van de woonwijk.

Leeuwesteyn, als één van de laatste ontwikkellocaties van Leidsche Rijn, vormt letterlijk het puzzelstukje dat verschillende stadsdelen en groengebieden van Utrecht zichtbaar en voelbaar met elkaar verbindt en de Utrechtse puzzel compleet maakt.

Figuur Leeuwesteyn: schakel tussen bestaande stad en nieuwe stad

4.1.2 Ruimtelijke hoofdopzet

De hoofdopzet van Leeuwesteyn wordt bepaald door twee richtingen. In de lengterichting de twee groengebieden (hoog het Willem-Alexanderpark, laag het Oeverpark) en de hoofdontsluiting van de woonwijk, de laan, daartussen. In de dwarsrichting zijn er autoluwe wandelroutes, woonpaden, straten en groen, die de parken verbinden en steeds een vizier op de stad zijn. Het hoogteverschil tussen het Willem-Alexanderpark en het Oeverpark versterkt de oriëntatie op de stad. Door de hoogte maximaal uit te nutten profiteren zoveel mogelijk woonstraten, woonkamers en dakterrassen van het unieke uitzicht. Daarnaast zorgt het hoogteverschil voor een unieke identiteit die zichtbaar is in trappen en hellingen. De bebouwing in de deelgebieden ligt tussen het Willem-Alexanderpark en de hoofdontsluiting (de laan) of in het Oeverpark omgeven door groen. Het streven is de randlengte aan de parken te maximaliseren waardoor zoveel mogelijk woningen met hun voorkant gericht zijn op de meest aantrekkelijke openbare ruimten. Het grootste deel van de in Leeuwesteyn te realiseren woningen heeft zo een visuele relatie met het groen, met het kanaal en met de binnenstad.

Figuur Ruimtelijke hoofdopzet

Hoogte

In het plangebied moet een hoogteverschil worden overbrugd van circa 8 meter. Er is gekozen voor het aanbrengen van 3 peilniveaus in de woonwijk: het niveau van het Willem-Alexanderpark op ca. +9, het niveau van de nieuw aan te leggen hoofdontsluiting op ca. +5 en een laag niveau, net iets hoger dan het dijkje langs het Amsterdam-Rijnkanaal op ca. +3. Aaneengesloten bebouwing ligt daarbij zo veel mogelijk op één van deze drie niveaus, of met een verdiepingshoogte verschil tussen de bebouwing aan twee zijden van het bouwblok. Bebouwing ligt zo min mogelijk aan hellend openbaar gebied, wat de flexibiliteit in de deelgebieden vergroot. De hoogteverschillen worden voornamelijk opgelost en vormgegeven in de openbare ruimte. Op een beperkt aantal plekken in de vorm van hellingen, ook geschikt voor fietsers en minder validen, en op overige plekken met taluds en trappen, die de hoogteverschillen zichtbaar en ervaarbaar maken. Het laagste niveau in de woonwijk is ter plaatse van het Oeverpark, met een (bestaand) maaiveld niveau op ongeveer +1. Hier blijft een groot deel van de bestaande bomen behouden.

Figuur Concepttekening + hoogtes (afgerond) ten opzichte van NAP

Groen

Het Willem-Alexanderpark en het Oeverpark worden met elkaar verbonden tot één parkruimte. Tussen de ontwikkelvelden liggen een groot aantal speel- en verblijfsgebieden; de groene vizieren. Deze verbindende vizieren zijn smal en stenig aan de zijde van het Willem-Alexanderpark en verbreden en vergroenen zich richting het kanaal waar zij opgaan in het Oeverpark. In deze verbindende vizieren wordt het hoogte verschil tussen beide parken in stappen opgelost. Op het smalle hooggelegen deel wordt het hoogteverschil opgevangen met trappen en is de inrichting meer stenig. Daar waar de vizieren breder en groener worden, wordt het hoogteverschil aan de randen op een groene manier opgelost met een steil talud of in terrassen.

4.2 Ontwikkelingsstrategie en programma

4.2.1 Ontwikkeling

Binnen het raamwerk liggen de deelgebieden waarop de woningen worden gerealiseerd: de ontwikkelvelden. De invulling van de ontwikkelvelden ligt niet vast maar bestaat minimaal uit uitgeefbare kavels, collectief gebied ten behoeve van parkeren en openbaar gebied in de vorm van straten, paden of erven. Voor de ontwikkelvelden is een indicatieve proefverkaveling gemaakt om de ruimtelijke mogelijkheden en de bandbreedte van het programma met bijbehorende parkeeroplossing te verkennen.

Figuur Raamwerk en ontwikkelvelden

Elke ontwikkelaar van een ontwikkelveld krijgt voorafgaand aan de daadwerkelijke ontwikkeling een set randvoorwaarden mee, die de continuïteit in de planvorming waarborgt. Afhankelijk van de plek binnen het raamwerk, de ontwikkelpotentie en actuele ontwikkelingen worden specifieke stedenbouwkundige randvoorwaarden en duurzaamheidsambities meegegeven en de bandbreedte in programma. Een aantal plekken in de woonwijk geven aanleiding tot het realiseren van een accent. Dit kan een hoogte, een architectonisch of een programmatisch accent zijn.

Figuur: Drie mogelijke invullingen voor hetzelfde ontwikkelveld

Het Stedenbouwkundig Plan Leeuwesteyn is een stedenbouwkundig raamwerk met flexibel invulbare bouwvelden. Binnen de bandbreedte van 950-1100 woningen zijn verschillende programmatische invullingen van de bouwvelden mogelijk.

Figuur proefverkaveling en parkeer principes

4.2.2 Programma

In het oorspronkelijke woonprogramma voor Leeuwesteyn werd uitgegaan van een woonwijk van maximaal 1100 woningen met een stedelijk karakter. Het plan voorzag naast sociale woningbouw in stadswoningen met gebouwde voorzieningen in het duurdere segment. Gelet op de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren is meer flexibiliteit in het programma gewenst. Het te realiseren woningbouwprogramma moet aansluiten bij de vraag van toekomstige bewoners. Ook is het belangrijk voor een stedelijke wijk dat verschillende functies een plek kunnen vinden.

Wonen

Het basisprogramma voor Leeuwesteyn voorziet in meer betaalbare eengezinswoningen en minder gebouwd parkeren dan aangegeven in de Ontwikkelingsvisie Centrale Zone. Bovendien zit er meer groen in het plan en wordt een deel van de bestaande bomen ingepast. Het programma voorziet in een bandbreedte van 950 - 1100 woningen.

Het exacte aantal woningen en aandeel gestapeld en sociale woningbouw dat wordt gerealiseerd, is afhankelijk van de marktsituatie. Uitgangspunt is dat flexibiliteit wordt geboden in het te realiseren programma. Per ontwikkeling wordt op basis van een uitwerking van de verkaveling het programma nader ingevuld. Het Stedenbouwkundig Plan biedt ruimte voor een aantal hoogte accenten op markante plekken, o.a. langs de fietsbrug en in het verlengde van de Rijnkennemerlaan.

Vlak langs de A2 (ontwikkelveld de Wiel) bevindt zich een smalle bebouwingsstrook met een eigen positie en invulling. Het programma bestaat uit circa 70 woningen en 30.000m² BVO ander programma. Het parkeren wordt op de kavel opgelost.

Maatschappelijke voorzieningen

In de woonwijk wordt een onderwijsvoorziening gerealiseerd met een basisschool met 16 klassen, een gymzaal, een BSO en een Kinderdagverblijf/Peuterspeelzaal. Zo mogelijk worden de verschillende programma's fysiek geclusterd, zodat er enige uitwisselbaarheid in ruimte kan plaatsvinden.

De onderwijsvoorziening is zodanig binnen de woonwijk gepositioneerd dat zij:

• veilig bereikbaar is met de fiets ;
• goed bereikbaar is voor voetgangers, fietsers en de auto zonder het doorgaand verkeer in de woonwijk te hinderen
• een goede verkeersafwikkeling kent
• ligt in de nabijheid van de sportvoorzieningen in het Willem-Alexanderpark.

De geplande welzijnsvoorzieningen in Hoge Weide, een activiteitencentrum, Jongerenvoorziening en Bouwspeeltuin, hebben ook een functie voor Leeuwesteyn. Dit betekent dat er een goede bereikbaarheid van deze voorzieningen moet zijn vanuit Leeuwesteyn door het Willem-Alexanderpark. In het A2 blok is ook ruimte voor eventuele maatschappelijke voorzieningen, die nu nog niet voorzien zijn.

Commerciële voorzieningen en horeca

Leeuwesteyn wordt een prettig gemengde woonwijk met woningen, parken, onderwijs en ruimte voor bedrijven aan huis, kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel (max. 400m² BVO) en horeca.

Het gaat hier om een kleinschalige buurtvoorziening. Dit programma is beperkt omdat een groot detailhandelprogramma staat geprogrammeerd in het nabijgelegen Leidsche Rijn Centrum. Op een paar honderd meter vanaf de nieuwe woning kunnen toekomstige bewoners van Leeuwesteyn straks winkelen, naar de bioscoop, uitgaan en hun boodschappen doen. De voorzieningen in Leidsche Rijn Centrum zijn vanuit Leeuwesteyn lopend, fietsend en met de auto goed bereikbaar.

Horeca

In de zuidpunt van Leeuwesteyn, waar de Leidsche Rijn en het Amsterdam-Rijnkanaal elkaar kruisen, ligt het huidige informatiecentrum Leidsche Rijn. Deze plek aan het water tussen het groen is een ideale plek om te transformeren naar een pleisterplaats met horecagelegenheid (categorieën B, C, D1 en D2). Als geen nieuwe gebruiker wordt gevonden voor hergebruik van het bestaande gebouw, is sloop/ nieuwbouw op deze locatie ook een mogelijkheid. Een nieuw bouwvolume, met een sociaal-maatschappelijke of leisure functie en/of horeca wordt toegestaan. Afhankelijk van het programma moet de parkeerbehoefte worden bepaald. De wens is dat het huidige parkeerterrein op termijn verdwijnt ten gunste van een groene invulling. De locatie wordt hoofdzakelijk bereikt vanaf de weg in het verlengde van het viaduct over de Leidsche Rijn. Parkeren kan langs deze weg plaatsvinden.

Commerciële voorzieningen

Commerciële en niet-commerciële voorzieningen vinden, met uitzondering van de zakelijk gerichte dienstverlening (kantoor), bij voorkeur hun plek in het bouwblok langs de A2. In dit bouwveld is hiervoor 30.000 m2, inclusief parkeren, beschikbaar. Te denken valt aan een kapper, stomerij, uitzendbureau, reisbureau etc. Ook valt te denken aan voorzieningen in de medische sfeer (fysiotherapie, huisarts etc.) of sport en leisure. Gelet op ervaringen elders in Utrecht, met betrekking tot het invullen van zogenaamde commerciële plinten, is het uitgangspunt niet om de hele plint van een bouwblok te vullen met commerciële voorzieningen. Daarom wordt ook de mogelijkheid gecreëerd om bedrijvigheid toe te staan, die valt binnen de milieucategorie 1 en 2. Uiteraard dient de bedrijvigheid te passen in een woonmilieu. Daarnaast is in Leeuwesteyn ruimte voor maximaal 400m² detailhandel.

4.3 Verkeer en openbare ruimte

4.3.1 Verbinden

Langzaam verkeer

De woonwijk wordt met een fijnmazig netwerk van comfortabele langzaamverkeersroutes verbonden met de omgeving. Door de vizieren lopen voetgangersroutes die beide parken met elkaar verbinden. Op twee plekken aan het Willem-Alexanderpark bevindt zich naast de trap een helling waar het hoogteverschil al fietsend overwonnen kan worden. Andere trappen hebben zoveel mogelijk een fietsgoot. In de lengterichting van het plangebied maken fietsers en voetgangers gebruik van de hoofdstructuur en zijn vrij liggende fietspaden vanwege het 30 km/uur regime niet nodig.

Naast het interne netwerk wordt Leeuwesteyn bediend door een aantal vrij liggende doorfietsroutes en hoofdfietsroutes, die de locatie verbinden met de rest van de stad en het regionale recreatieve netwerk.

Met de Daphe Schippersbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal wordt een vrijwel directe route geboden tussen de binnenstad van Utrecht, Leidsche Rijn en het buitengebied. De route blijft vanaf de Stadsbaan hoog en wordt geflankeerd door (voorkanten van) bebouwing waardoor het een veilige en aantrekkelijke route wordt. Voor voetgangers in het Oeverpark wordt de verbinding tussen de fietsbrug en de route langs het kanaal gelegd door een trap aan de kanaalzijde. Fietsers slaan af op deze route om via een hellingstraat voor fietsers en de laan het kanaal te bereiken.

Op het kruispunt Stadsbaan – Hogeweidebaan sluit een doorfiets route aan richting de Meernbrug. Deze is verbonden met een fietsroute langs de rand van het Willem-Alexanderpark. Tussen de twee hoofdontsluitingen van de woonwijk, voor de bebouwing langs, ligt een hoofdfietsroute waar de auto te gast is. De route loopt door in Leidsche Rijn Centrum.

Een derde belangrijke doorfiets route in oost-westrichting loopt ten noorden van Leeuwesteyn, vanuit de stad via de Hogeweidebrug door Leidsche Rijn Centrum.

Parallel aan het Amsterdam-Rijnkanaal ligt op het bestaande dijkje een doorfiets route in de noord-zuid richting. Deze route verbindt verschillende woon- en recreatiegebieden en wordt intensief gebruikt door (race-)fietsers en (hard-)lopers. Langs deze route wordt door herinrichting ruimte gecreëerd voor wandelaars. Op verschillende plekken wordt voor voetgangers ( en fietsers) de route verbonden met de woongebieden en de routes door het Oeverpark.

Figuur langzaamverkeersroutes

4.3.2 Ontsluiten en parkeren

Autoverkeer

De woonwijk wordt op twee plekken vanaf de Stadsbaan ontsloten. Aan de zuidkant wordt aangesloten op het kruispunt Stadsbaan – Hogeweidebaan. Aan de noordzijde wordt een tweede aansluiting gerealiseerd, op het kruispunt waar de parallelweg langs Hoge Weide op de Stadsbaan aansluit. De woonwijk zelf wordt bediend door één hoofd ontsluitingsweg waar een snelheidsregime van 30 km/u per uur geldt. Deze ontsluitingsweg ligt als een slingerende laan door het plangebied. De laan verbindt alle bijzondere plekken van Leeuwesteyn met een steeds wisselend perspectief, op de stad, op de bebouwing, richting een trappartij, op het Amsterdam-Rijnkanaal, het Oeverpark en op het Willem- Alexanderpark. Vanaf beide aansluitingen op de stadsbaan is er zicht op het kanaal maar volgt de laan eerst de rand van het park. Aan de zuidzijde (vlak bij de tunnelmond) is dat ook de plek waar de weg naar beneden zakt tot op het maaiveldniveau van de ontwikkelvelden. Aan de noordzijde wordt het hoogteverschil tussen het Willem-Alexanderpark en lagere maaiveldniveau opgelost op de plek waar de laan het woongebied in knikt. Vervolgens snijdt de laan in de lengterichting door het plangebied. Rondom de fietsbrug raakt de hoofdontsluiting het Amsterdam-Rijnkanaal en transformeert de laan tot een balkon op de stad (het Balkon). De ontwikkelvelden zijn, door afwezigheid van doorgaand verkeer, autovrij of minimaal autoluw. De ontsluiting buitenom het ontwikkelveld (en langs het Oeverpark) is te gebruiken van nood- en hulpdiensten.

Aan de zuidkant van Leeuwesteyn loopt in het verlengde van het Willem-Alexanderpark een doodlopende weg die het huidige Informatiecentrum Leidsche Rijn, de A2 locatie en een ontwikkellocatie aan de zuidzijde van de Leidsche Rijn, ontsluit.

Aan de noordkant loopt een weg door Park Leeuwesteyn naar het Leidsche Rijn Centrum Oost.

Figuur ontsluiting ten behoeve van autoverkeer en openbaar vervoer

Openbaar vervoer

De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Het treinstation Leidsche Rijn Centrum is een belangrijk openbaar vervoersknooppunt. Het station ligt aan de spoorlijn Utrecht – Den Haag, waar twee keer per uur sprinters naar Woerden en Utrecht CS vertrekken. In 2018 wordt dit spoor verdubbeld waardoor er extra sprinters kunnen rijden. Er wordt naar gestreefd om het station een Intercity status te geven. Daarnaast vormt het station een knoop in het regionale bussysteem. Langs de Stadsbaan zijn twee haltes gelegen die worden aangedaan door bussen die rijden tussen station Leidsche Rijn en P+R Papendorp en tussen Utrecht CS en Vleuterweide. Vanaf deze beide knopen wordt de verbinding gelegd naar de bestaande stad, overig Leidsche Rijn en de rest van de regio. Er zal geen bus rijden door Leeuwesteyn. De woningen liggen binnen 400 meter van de OV-haltes.

Parkeren

Bewoners parkeren allemaal dicht bij hun woning en zoveel mogelijk uit het zicht. Op het eigen kavel (naast de woning of in de achtertuin), in de vorm van collectieve parkeerterreinen of in halfopen overdekte/gebouwde voorzieningen zie paragraaf 4.2.1. Praktisch alle deelgebieden en ontwikkelvelden worden ontsloten vanaf de laan en daar worden dus ook de parkeervoorzieningen voor de bewoners ontsloten. De locaties in de Wiel vormen hierop een uitzondering. Langs de laan is het grootste deel van het bezoekersparkeren gesitueerd. Deze parkeerplaatsen liggen binnen een loopafstand van 100 meter, een enkele woning daargelaten. De loopafstanden zijn nergens meer dan 125 meter. Daarnaast is parkeren voor bezoekers beperkt mogelijk aan het Willem-Alexanderpark.

Voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen in Leeuwesteyn gelden de parkeernormen zoals vastgesteld in de 'Nota Stallen en Parkeren' (2014). Parkeerplaatsen dienen zoveel mogelijk op eigen terrein opgelost te worden. Parkeren voor bezoekers vindt plaats aan de laan en langs het Willem-Alexanderpark.

4.3.3 Verblijven

Leeuwesteyn nodigt door haar inrichting uit tot ontmoeten en bewegen. Naast het Willem- Alexanderpark zijn er drie typen verblijfs- en ontmoetingsplekken in Leeuwesteyn.

Ten eerste is er de zone langs het kanaal. Deze bestaat uit het Oeverpark, het Balkon en in de meest zuidelijke punt het terrein rondom het Informatiecentrum: Stadsbos Leeuwesteyn. In het Oeverpark staan een grote hoeveelheid bestaande bomen en bosschages. Dit gebied heeft een natuurlijke uitstraling en kan door zijn maaiveldligging (het laagste punt in de woonwijk) nat zijn. Tussen de bomen bevinden zich paden en plekken om te zitten en te verblijven. Ter hoogte van de fietsbrug bevindt zich het Balkon. Hier is mooi zicht op het kanaal. Er is veel ruimte om te verblijven, te flaneren en te sporten langs het water. Het meest zuidelijke deel is dichter beplant en krijgt als Stadsbos Leeuwesteyn een recreatieve betekenis voor de woonwijk. Het bestaande gebouw wordt behouden voor toekomstige gewenste voorzieningen.

Figuur Impressie Oeverpark

Ten tweede zijn er de groene vizieren. Deze staan haaks op het kanaal en lopen vanaf het lage maaiveld op tot aan het Willem-Alexanderpark. In de delen waar geen bestaande bomen staan, wordt het maaiveld opgehoogd. Deze gebieden worden ingericht met groen, afgewisseld met formele en informele speel- en ontmoetingsplekken.

Ten derde is er de openbare ruimte in de ontwikkelvelden, welke intiem is en stenig. De auto is er te gast en de steegjes en straatjes zijn geschikt als speelerfjes dicht bij de woning.

Figuur Overzicht verblijfsgebied/c.q. groene structuur.

4.3.4 Spelen en sport

Leeuwesteyn is een buurt waar op veel plekken gespeeld kan worden en waar grote delen van het openbaar gebied autovrij of autoluw zijn. Zowel groene als meer stenige openbare en autoluwe ruimten komen overal dicht bij de woning voor. De hoogteverschillen in het openbaar gebied lokken spelen, rennen, rollen en sporten uit en dragen zo bij aan een wijk waarin veel bewogen wordt. Het is mogelijk om diverse hardloop- en fietsrondjes te maken over de wandel- en fietspaden door en rondom Leeuwesteyn.

Daarnaast worden er speel gelegenheden gerealiseerd voor drie verschillende doelgroepen met elk een andere speel behoefte. Leeuwesteyn voldoet hiermee aan de 3%-norm of Jantje Betonnorm voor speelvoorzieningen. Voorgenomen speelplekken voor alle leeftijden zijn op de kaart ingetekend.

Voor de kleuterspeelplekken (0-6 jaar en met een actieradius van ca. 100 m) wordt speelgelegenheid gerealiseerd dicht bij de woningen. Deze krijgen een eenvoudige inrichting, passend bij de inrichting van het openbaar gebied en kunnen participatief tot stand komen. De speelplekken zijn soms onderdeel van een ontwikkelveld.

Als kinderspeelplekken (6-12 jaar en met een actieradius van ca. 200 m) worden enkele plekken ingericht. Daarnaast bestaan er een groot aantal informele plekken tussen bomen en rondom taluds en trappen, waar deze kinderen veilig kunnen spelen. Ook kunnen zij gebruik maken van de trapveldjes in het Willem-Alexanderpark. Het streven is om speelroutes te maken waarmee de speelplekken met elkaar worden verbonden. Natuurlijk spelen vormt bij de inrichting van zowel de plekken als de route een centraal thema. Integraal wordt gekeken naar verkeerstechnische oversteek-, wandel- en fietsroutes, zodat kinderen de diverse speelvoorzieningen veilig kunnen bereiken. In het Willem-Alexanderpark bevinden zich sportvelden die door omliggende scholen gebruikt kunnen worden en waar de oudere jeugd (12+) kan sporten en verblijven. Voor deze doelgroep wordt aanvullend op het Willem-Alexanderpark in het plangebied een plek gerealiseerd waar de jongeren elkaar kunnen ontmoeten.

Op het Balkon, met uitzicht over het Amsterdam-Rijnkanaal, wordt aangesloten op het recreatieve gebruik van de fiets- en hardlooproute met sportaanleidingen voor kinderen en volwassenen. Tussen de bestaande bomen, met name in Stadsbos Leeuwesteyn, is ruimte voor natuurlijk spelen.

Leeuwesteyn kan daarnaast qua speelbehoefte profiteren van Park de Hoge Weide, Speeltuin Hoge Weide, Park Leeuwesteyn en het Willem-Alexanderpark. Basisschool De Groene Alm heeft een semi-openbaar schoolplein. Deze locaties kunnen uiteraard ook worden gebruikt door de jeugd uit de omliggende buurten. Leeuwesteyn kent geen eigen buiten sportaccommodaties. In de nabije omgeving liggen goede sportvoorzieningen waaronder Sportpark Rijnvliet met tennis, voetbal, rugby, hockey en paardensport en een sporthal in de Sportcampus in Parkwijk. Deze zijn vanuit Leeuwesteyn goed bereikbaar. In Leeuwesteyn biedt het bouwveld aan de A2 ruimte voor een indoor sportvoorziening.

 

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden alle (milieu)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties voor de ontwikkelingen zijn

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Het doel van een milieu-effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Plansituatie

In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (verder RSP) In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is een m.e.r.-procedure doorlopen. In 2002 heeft, in verband met een partiële herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn, een actualisatie van het Milieueffectrapport (MER) plaatsgevonden.

Het voorgenomen plan voorziet in de realisering van grondgebonden woningen, appartementen, commerciële functies, horeca, en een school. Zowel de onderscheidenlijke functies als het totaal van het project blijft ver beneden de drempelwaarde uit het Besluit m.e.r. Tevens valt de ontwikkeling van dit gedeelte van het Leidsche Rijn Centrum binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER.

5.3 Geluidhinder

5.3.1 Kader: Industrielawaai, wegverkeer- en spoorweglawaai

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen in het kader van de ruimtelijke ordening zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen).

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan.

De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of
• wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan

worden vastgesteld zijn:

• a. iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel;
• b. de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van hetaantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• c. indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijnde. het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan de geluidsluwe gevel.

Scheepvaart

Er bestaan voor scheepvaartlawaai geen normen die gelden ter plaatse van woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen langs een scheepvaartroute en deze direct beschermen. Wel zijn er emissie-eisen; dus voor de geluidsproductie. Voor het akoestisch onderzoek Leeuwesteyn is een DHV onderzoek (2004) in opdracht van het ministerie van Verkeer en Waterstaat als referentiekader aangehouden. Dat betrof de geluidsemissie van varende binnenvaartschepen.

5.3.2 Plansituatie

In Leeuwesteyn zal tussen de landtunnel A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal en ten zuiden van Leidsche Rijn Centrum Oost een wijk worden ontwikkeld met hoofdzakelijk woningbouw. Er is in het kader van dit bestemmingsplan akoestisch onderzoek verricht naar de toekomstige akoestische situatie in het plangebied Leeuwesteyn (februari 2016 , afdeling Expertise milieu, gemeente Utrecht).

Voor het volledige rapport wordt verwezen naar de bijlage behorende bij deze toelichting. Dit onderzoek wordt gebruikt als onderlegger voor de te voeren hogere waarde procedure. De akoestisch relevante geluidsbronnen voor dit gebied worden gevormd door de A2, de Stadsbaan, het spoor Utrecht-Woerden, industrieterrein Hooggelegen en de scheepvaart op het Amsterdam-Rijnkanaal

5.3.3 Conclusie

De conclusies van dat rapport zijn dat als volgt.

• Het geluid van de Langerakbaan/Hogeweidebaan, de Vleutensebaan en de DS. Martin Luther Kinglaan komt niet uit boven de voorkeursgrenswaarde.
• Uit berekeningen blijkt dat de A2, de Stadsbaan, het spoor en het industrieterrein ten zuiden van knooppunt Hooggelegen zorgen voor een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Voor deze geluidsbronnen zal een ontheffingsprocedure moeten worden doorlopen ( 'hogere waarde”). Nieuw te bouwen woningen moeten in dit gebied voldoen aan de eis van een luwe gevel en er gelden aanvullende voorwaarden voor buitenruimtes en woningindeling.
• Het Hogere waarde besluit zal voor de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan worden genomen.
• Een klein gebied nabij de zuidelijke tunnelmond van de A2 zal ook de maximale ontheffingswaarde worden overschreden. Eventuele geluidsgevoelige bestemmingen kunnen hier alleen met een dove gevel worden gerealiseerd.
• Voor het geluid van de scheepvaart op het Amsterdam-Rijnkanaal geldt dat uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening hier rekening mee moet worden gehouden.

Invulling van het plan is goed mogelijk met in acht neming van bovenstaande voorwaarden.

Invoering nieuw Verkeersmodel

De gemeente Utrecht neemt in november 2016 een nieuw verkeersmodel, VRU 3.3u, in gebruik. De nieuwe verkeersgegevens kunnen van invloed zijn op de conclusies uit eerder uitgevoerde akoestische onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van lopende bestemmingsplanprocedures.

Op grond van Bijlage 1 Vergelijking VRU 3.1 met CRU 3.3 kan geconcludeerd worden dat de meest recente verkeerskundige informatie de conclusies van het rapport Akoestisch onderzoek Leeuwesteyn d.d. 24 februari 2016, niet significant veranderen. Aangetoond is dat nog steeds kan worden voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder, het besluit Hogere Waarde en de Geluidsnota Utrecht.

5.4 Geur

5.4.1 Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen.
Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De hoogte van de acceptabele geurbelasting is afhankelijk van het soort geur. Een bepaalde geurbelasting van bijvoorbeeld koffie is minder hinderlijk dan dezelfde mate van geurbelasting van een rioolwaterzuivering. Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf. Deze geur uitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer/Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen).

Kleinere bedrijven zoals horeca of een bakkerij kennen soms ook geurhinder. Via de milieuwetgeving wordt de milieutechnische aanvaardbaarheid hiervan geregeld en gehandhaafd.

5.4.2 Douwe Egberts (vh Sara Lee international)

Ten oosten van het plangebied aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal is de koffiebranderij van Douwe Egberts gevestigd. De gemeente Utrecht heeft in een convenant met Douwe Egberts) vastgelegd dat voor bestaande en nieuwe woningen binnen de invloedssfeer van de fabriek van Douwe Egberts een geurbelasting van 4,8 ge/m3 bij 98 percentiel acceptabel is. Dat is de norm waaraan getoetst wordt. Bij de vergunning Wet milieubeheer/Wabo van DE (2006) is een gecombineerde geur- en geluidscontour opgenomen waarin op verschillende hoogtes de benodigde afstand voor woningen met betrekking tot de geuremissie van 4,8 ge/m3 en een geluidsbelasting van 55 dB(A) is opgenomen.

Gecombineerde geur- en geluidscontour Douwe Egberts

De contouren op deze kaart bedragen van binnen naar buiten:

oranje: hoogte 5 meter
groen: hoogte van 10 meter
bruin: hoogte van 15 meter
blauw: hoogte van 20 meter
groen: hoogte van 25 meter
rood: hoogte van 30 meter
zwart: hoogte 49 meter

In het convenant (zie bijlage behorende bij deze toelichting) is opgenomen dat de gemeente in ieder relevant bestemmingsplan een maximum bouwhoogte opneemt die niet uitkomt boven de hoogte van de gecombineerde geur- en geluidscontour ter plaatse (zie bovenstaande afbeelding). Dit geldt alleen voor 'geluidsgevoelige bestemmingen'. Dit is om te voorkomen dat DE door nieuwe woningbouw te maken krijgt met klachten en niet meer aan de vergunning kan voldoen. Daarnaast dient woningbouw op 100 meter afstand te blijven van het gedeelte van het bedrijf dat als categorie 4 moet worden bestempeld en 40 meter van het gedeelte van het bedrijf dat als categorie 3 moet worden bestempeld (categorieën en afstanden conform de toen geldende Lijst van bedrijfsactiviteiten).

5.4.3 Conclusie

Met in achtneming van het bovenstaande hoeft de aanwezigheid van bedrijvigheid in de omgeving geen belemmering te vormen.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

Ten noorden van het plangebied bevindt zich het geluidgezoneerde bedrijventerrein Lage Weide. De afstand van het plangebied tot aan het bedrijventerrein bedraagt meer dan 100 meter. De toegestane milieucategorieen voor de vestiging van bedrijven is 3.2 met een richtafstand van 100 meter.

Sara Lee

De aanwezige koffiebranderij aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal is bestemd als een categorie 4.1 bedrijf, met een aan te houden richtafstand van 200 meter.

Ten zuiden van het plangebied bevindt zicht het geluidgezoneerde bedrijventerrein Hooggelegen. Het Aluminiumbedrijf dat daar gevestigd is, is een 5.3 bedrijf met een richtafstand van 1000 meter. Het plangebied ligt weliswaar op kortere afstand van de fabriek maar de toekomstige woningbouw is geprojecteerd op een afstand van circa 200 meter en buiten de geluidzone. Het bedrijf veroorzaakt geen geurhinder naar de omgeving.

Nedal

De aluminiumfabriek heeft een aan te houden afstand van 1000 meter en een groot deel van Rijnvliet valt daarbinnen. De afstand wordt bepaald door het aspect geluid. De afstanden voor geur, stof en gevaar bedragen respectievelijk 200, 100 en 200 meter en de geplande woningbouw in het plangebied ligt buiten deze afstanden. Aangezien het bedrijf Nedal is gevestigd op een gezoneerd industrieterrein gelden er vanuit de Wet geluidhinder grenswaarden waarbinnen het totale geluid van alle bedrijven in Hooggelegen dient te blijven. Dit aspect wordt separaat beoordeeld en er worden, indien van toepassing, nieuwe grenswaarden vastgelegd middels een hogere waarde besluit. Los van bovenstaande is wel onderzocht hoeveel geluid er van Nedal kan worden verwacht.

Conform de huidige vergunning van zal het bedrijf ter plaatse van de eerstelijns bebouwing geen hogere geluidsbelasting veroorzaken dan 45 dB(A). Met Nedal geldt echter een afspraak dat in ruimtelijke trajecten rekening wordt gehouden met de vergunde situatie uit het jaar 2006. Conform die situatie bedraagt de geluidsbelasting op de eerstelijns bebouwing op een hoogte van 8 meter boven maaiveld wel iets meer dan 45 dB(A): 46 dB(A) in de oksel van de oprit Papendorp tot 47 dB(A) direct naast het talud van de Stadsbaan (zie bijlage 1). Het bedrijf Nedal vormt geen belemmering voor woningbouw in Leeuwesteyn.

5.5.1 Conclusie

Het is aannemelijk dat de aanwezigheid van het bedrijventerrein geen belemmering vormt voor het woon en leefklimaat van de geprogrammeerde woningen in dit bestemmingsplan. Omgekeerd leidt de woningbouw niet tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van het bedrijf.

5.6 Externe veiligheid

5.6.1 Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor

omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de

relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

5.6.2 Plansituatie

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. De A2 is een basisnetroute en bevindt zich direct ten westen van het plangebied en is daar voor het grootste deel ondertunneld. Alleen het zuidelijkste deel van het plangebied grenst aan de 'open' A2 direct ten zuiden van de tunnelmond. De A2 is daarmee relevant voor het plangebied. Ten oosten wordt het plangebied begrensd door het Amsterdam-Rijnkanaal, ook een basisnetroute. Het Amsterdam-Rijnkanaal is tevens gedeeltelijk in het plangebied gelegen. De spoorlijn Utrecht-Woerden ligt op ca. 400 meter en is niet aangewezen als basisnetroute. Deze spoorlijn is daarmee niet relevant voor het plangebied. Andere relevante basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage met de rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Leeuwesteyn, Leidsche Rijn”.

Vervoer gevaarlijke stoffen over transportroutes

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagen) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagen tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

5.6.3 Conclusies

Transport van gevaarlijke stoffen over de A2

Voor de A2, ter hoogte van het plangebied, bestaat volgens het Basisnet geen PR 10-6 contour. Wel bestaat er volgens de uitgangspunten van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Binnen dit PAG wordt in de zuidelijke punt van het plangebied bebouwing mogelijk gemaakt. De redenen hiervoor zijn:

• Financieel economische redenen
• Afschermende werking naar achterliggende woningen. Door de afschermende geluid-reducerende werking van bebouwing langs de A2 zal meer rust in de achterliggende woonwijk ontstaan.

Met het benoemen van de redenen wordt voldaan aan een voorwaarde uit het Besluit externe veiligheid transportroutes. Op het moment dat bebouwing binnen die zone wordt gerealiseerd zal rekening gehouden moeten worden met speciale voorschriften uit de Regeling Bouwbesluit 2012.

Het groepsrisico neemt toe door de realisatie van het bestemmingsplan, maar blijft net onder de oriëntatiewaarde. Bij het inrichten van het plangebied is als uitgangspunt gehanteerd dat de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Dit heeft geleid tot beperkingen in bebouwingsmogelijkheden op korte afstand van de A2. Vanwege de korte afstand tot de A2 is in het vooroverleg veel aandacht besteed aan maatregelen die leiden tot een extra bescherming van de 'bewoners' van het plangebied (met name het bouwveld 16, De Wiel) en goede mogelijkheden om te kunnen vluchten. De meeste maatregelen zijn niet ruimtelijk relevant en kunnen niet worden geborgd in het bestemmingsplan. Bij de nadere uitwerkingen van de bebouwing, in een latere fase, moet hier alsnog nadrukkelijk aandacht aan besteed worden, in overleg met de Veiligheidsregio Utrecht.

De hoogte van het groepsrisico is het resultaat van een langdurig afwegingsproces tot het optimaliseren van de externe veiligheid rond het totale Nederlandse wegennet, hetgeen heeft geleid tot het Basisnet. Bij dit proces waren gemeente, wegbeheerder en ministerie betrokken en is een optimum gezocht voor groeimogelijkheden van het vervoer en het behoud van ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente. Een belangrijk uitgangspunt hierbij was om zo veel mogelijk te voorkomen dat de oriëntatiewaarde werd overschreden.

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Transport van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal

Voor het Amsterdam-Rijnkanaal bestaat geen PR 10-6 contour die op de oever komt.

Wel geldt er op basis van het basisnet een vrijwaringszone/plasbrandaandachtsgebied. Op geen enkele plek komt die zone over bouwvlakken heen. Binnen de zone kunnen daarom geen (beperkt) kwetsbare objecten gerealiseerd worden en is er geen strijdigheid met het Bevt.

In het vooroverleg is veel aandacht besteed aan maatregelen die leiden tot een extra bescherming van de 'bewoners' van het plangebied en goede mogelijkheden om te kunnen vluchten. De meeste maatregelen zijn niet ruimtelijk relevant en kunnen niet worden geborgd in het bestemmingsplan. Bij de nadere uitwerkingen van de bebouwing, in een later fase, moet hier alsnog nadrukkelijk aandacht aan besteed worden, in overleg met de Veiligheidsregio Utrecht.

Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de bijlagen :

• Rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Leeuwesteyn, Leidsche Rijn” (Bijlage 3).
• Rapportage over de RBM-II berekening van de A2: "Rapportage BP Leeuwesteyn, Leidsche Rijn (RBM II)" (Bijlage 4).

5.7 Luchtkwaliteit

5.7.1 Kader

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat om ruimtelijke besluiten en milieuvergunningen die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor de plannen:

• a. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarden;
• b. Een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. Een project draagt "niet in betekende mate" (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• d. Een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Op 1 augustus 2009 zijn de Implementatiewet alsmede het Derogatiebesluit in werking getreden. Met het Derogatiebesluit heeft Nederland van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat tevens op 1 augustus 2009 van kracht geworden is, heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie.

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te voldoen. Het NSL bevat daartoe een omvangrijk maatregelenpakket, met zowel landelijke, regionale als gemeentelijke maatregelen. Op deze maatregelen rust een uitvoeringsplicht. Het NSL had een oorspronkelijke looptijd van 5 jaar (tot augustus 2014). In 2014 is het NSL verlengd tot 31 december 2016.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

5.7.2 Plangebied

Het programma is opgenomen in het totale geplande programma Leidsche Rijn dat is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) (wm artikel 5.16 lid d). Dit NSL loopt tot 1 augustus 2014. In 2014 is het NSL verlengd tot 3 december 2016. De bepaling van de luchtkwaliteit en toetsing aan wettelijke normen  gebeurt rekenkundig met juridisch vastgestelde en goedgekeurde rekenmodellen. In de landelijke Monitoringstool https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/# zijn de resultaten hiervan in te zien. Het betreft concentraties, berekend  op 10 meter van de rand van de weg. Het RIVM rapporteert jaarlijks over de bevindingen van de Monitoringstool in haar landelijke Monitoringsrapportages. Uit de  rapporten blijkt dat er toen geen overschrijding was. Echter hoe dichter plannen bij de tunnelmond worden gerealiseerd hoe groter de kans is dat op punten sprake is van (bijna) overschrijding.

5.7.3 Conclusie

Er is ten behoeve van het bestemmingsplan preciezer onderzoek gedaan naar de uitstoot van de tunnelmond en bedrijfsactiviteiten in de omgeving van het plangebied (zie Bijlage 5 Luchtkwaliteitsonderzoek). De uitgevoerde berekeningen laten zien dat het project niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden na uitvoering van het project en in de toekomst. Hiermee voldoet het project aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid, onder a van de Wet milieubeheer.

Omdat het bestemmingsplan Leeuwesteyn onderdeel vormt van het NSL en op basis van de uitgevoerde luchtberekeningen kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder d en onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan.

Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer om het bestemmingsplan Leeuwesteyn vast te stellen.

5.8 Bodemkwaliteit

5.8.1 Kader

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Bij de uitgifte van kavels in Leidsche Rijn maakt een bodemrapport NEN 5740 deel uit van de notariële bescheiden.

Bodemenergiesystemen

Ter voorkoming van verontreiniging van het grondwater (drinkwatervoorziening) in de tweede watervoerende laag heeft de gemeente een zoneringskaart vastgesteld waarin de 'Beheergrens gebiedsplan Utrecht' is aangegeven. Binnen die Beheergrens mag een bodemenergiesysteem (BES, in gebruik voor verwarmen eb/of koelen van gebouwen, in de vorm van zowel open als gesloten systemen) niet dieper dan 50 meter reiken ter voorkoming van het doorboren van de waterscheidende laag tussen eerste en tweede watervoerende pakket.

5.8.2 Plansituatie

In het verleden lag hier de Rijksweg A2, waren er sportvelden aanwezig en het parkeerterrein van een muziektheater. In het gebied waren booomgaarden en een volkstuinencomplex.

Het plangebied Leeuwesteyn is momenteel grotendeels braakliggend gebied, met een boszoom, een fietspad langs het kanaal, terreinen voor opslag van grond, terreinen voor de bouw van de fietsbrug en de spoorbrug, parkeerplaatsen, groenvoorziening en kantoor (Informatiecentrum Leidsche Rijn). Aan de zuidkant ligt het gemaal De Aanvoerder.

In opdracht van Gemeente Utrecht is een vooronderzoek (Bijlage 6 Vooronderzoek Bodem, NEN 5725) uitgevoerd ter plaatse van de ontwikkelingslocatie Leeuwesteyn te Utrecht. Het doel van het vooronderzoek is:

• In kaart brengen van de huidige bodemkwaliteitsgegevens,
• Bepalen waar actualiserend bodemonderzoek noodzakelijk is op basis van eerder uitgevoerde onderzoeken,
• In kaart brengen van deellocaties waar nog geen bodemkwaliteitsgegevens bekend zijn.

Uit het vooronderzoek komen enkele verdachte deellocaties naar voren. Vooruitlopend op de (woning)bouw worden deze nader onderzocht en indien noodzakelijk wordt er een sanering uitgevoerd.

Buiten de deellocaties genoemd in het vooronderzoek kan het projectgebied als onverdacht worden beschouwd.

De gemeente Utrecht heeft voor Leeuwesteyn te maken met een bijzondere gebiedsopgave. Zo moet de A2-tunnel worden ingepast. Dat biedt kansen voor een gebiedsontwikkeling van hoge kwaliteit waarbij een woonwijk wordt gebouwd met hoogteverschillen tussen de A2-tunnel (8.5 meter boven NAP) en het Amsterdam-Rijnkanaal (oever ca. 1,5 meter boven NAP). Grote delen van het terrein zullen worden opgehoogd, zodat bewoners zowel de hoog gelegen als de lage delen gemakkelijk kunnen bereiken. Dit betekent dat er veel grond aangevoerd moet worden.

Op basis van de Nota bodembeheer 2012-2022 is het plangebied ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse landbouw/natuur voor wat betreft de ontgravingskwaliteit en toepassingseis. Er is een voorstel in voorbereiding om de toepassingseis voor o.m. Leeuwesteyn te wijzigen in de bodemkwaliteitsklasse wonen, waardoor de mogelijkheden van grondverzet verruimd worden.

5.8.3 Conclusie

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor aanvullend onderzoek en grondverzet en, indien nodig, saneringsmaatregelen vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bodemenenergiesystemen mogen niet dieper dan 50 meter vanaf maaiveld reiken

5.9 Flora en fauna

5.9.1 Kader

Groenstructuurplan

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

Het centrum van Leidsche Rijn wordt omringd door groen en water van het verlengde Park Leeuwesteyn en de zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal (Park Overtuin). Hierdoor wordt de bijzondere positie van het centrumgebied in Leidsche Rijn duidelijk zichtbaar en wordt zijn identiteit versterkt. De gehele zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal, inclusief het Balkon, is ecologisch van belang als vlieg- en foerageerroute voor vleermuizen en hoort tot de stedelijke groenstructuur (zie figuur).

Figuur stedelijke groenstructuur

Flora- en faunawet

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan.

5.9.2 Onderzoek

Het voorkomen van beschermde soorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op planten- en diersoorten die beschermd zijn via de Flora- en faunawet. Op grond hiervan heeft Bureau NegenTien van de gemeente Utrecht aan Adviesbureau Mertens B.V. uit Wageningen gevraagd om een verkennend veldonderzoek uit te voeren naar het voorkomen van wettelijk beschermde soorten en om bij het eventueel voorkomen hiervan, aan te geven hoe hiermee dient te worden omgegaan. In het rapport dat is opgenomen in Bijlage 7 Flora en fauna onderzoek worden de resultaten van deze verkenning gepresenteerd.

Op dinsdag 25 november 2014 is een bezoek gebracht aan Leeuwesteyn te Utrecht en de directe omgeving. Gedurende dit onderzoek is het gebied en de directe omgeving beoordeeld op het mogelijk voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. Dit vond plaats aan de hand van aanwezige ecotopen en sporen. Er is zeer beperkt gebruik gemaakt van bestaande verspreidingsgegevens om het (potentieel) voorkomen van beschermde soorten te bepalen omdat deze via o.a. Waarneming.nl worden beheerd voor een veel groter gebied. Overige waarnemingen worden tevens bewaard voor een groot gebied, namelijk op kilometerniveau zoals weergegeven op www.telmee.nl. en op een nog groter schaalniveau in verspreidingsatlassen. Wel is intensief gebruik gemaakt van een veldinventarisatie naar beschermde soorten (planten, vleermuizen en rugstreeppad) die uitgevoerd is in 2014 in het kader van de realisatie van een fietsbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal en een onderzoek door Tauw voor het naastgelegen gebied (klepper, 2014 (Bijlage 8 Quick scan flora en fauna LRC Oost en Bijlage 9 Flora en fauna LRC Oost). Daarnaast is via de gemeente Utrecht, afd. Milieu de Nationale Databank Flora en Fauna geraadpleegd op waarnemingen in de afgelopen 5 jaar.

5.9.3 Plansituatie

Het plangebied is voor een deel volledig vergraven en bestaat verder uit weiland en de oeverzone van het Amsterdam-Rijnkanaal met opgaande beplanting. Het bosgebied is potentieel geschikt voor beschermde soorten. Gedurende het verkennend veldonderzoek zijn geen beschermde plantensoorten of resten van beschermde planten vastgesteld. Ook gedurende een gericht veldonderzoek door LooPlan (2014) zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Nagenoeg het hele bosgebied is door LooPlan onderzocht. Er wordt door LooPlan aangegeven dat beschermde planten ook niet worden verwacht. Op grond hiervan wordt het voorkomen van beschermde plantensoorten uitgesloten.

Er is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. De bomen bezitten geen geschikte gaten waarin vleermuizen of vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zich zouden kunnen ophouden. Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om te starten met werken buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen. Er komen verder algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Bij de start van de werkzaamheden zullen deze soorten wegvluchten.

5.9.4 Conclusie

Uit het ecologisch onderzoek is gebleken dat er geen beschermde dier- of plantensoorten of vaste rust- en verblijfsplaatsen zijn aangetroffen. De realisatie en uitvoering van het plan Leeuwesteyn is niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

5.10 Water

5.10.1 Inleiding

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan dienen het functioneren en de belangen van het stedelijk water (watersysteem én waterketen) goed en volledig in beeld te zijn. Om dit te bereiken, moeten ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtig worden getoetst aan de relevante en vigerende ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Het doel van deze 'Watertoets' is het via dit procesmatige instrument waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer. Als middel hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing, de 'Waterparagraaf', in ruimtelijke plannen worden opgenomen met daarin een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van de waterhuishouding en riolering (wettelijk verplichting).

Met de watertoets worden de gevolgen van een plan voor het stedelijk water vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen cq. verwerkt. Door hierbij de bestaande (geo)hydrologische situatie, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ervan op het stedelijk water te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem in het ontwerpproces worden geïntegreerd. De afstemming met de waterbeheerder(s) zorgt ervoor dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: WBP ’Waterkoers’ 2016–2021, Beleidsregels Keur 2010, Keur 2009.

Voor het bestemmingsplan is een waterparagraaf opgesteld. Deze paragraaf is als bijlage opgenomen in deze toelichting. De belangrijkste aandachtspunten hiervan worden in deze paragraaf toegelicht. Voor het overige wordt naar Bijlage 10 Waterparagraaf verwezen.

Beheer

Het plangebied ligt in het beheergebied van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Dit waterschap is verantwoordelijk voor het functionele kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van de Leidsche Rijn (primaire status). Rijkswaterstaat (RWS) heeft de zorg voor het waterstaatkundig- en het waterkwantiteits-beheer van het Amsterdam-Rijnkanaal.

Om goed beheer te kunnen waarborgen, voert dit bevoegd gezag taken uit en toetst het of bij de aanleg van werken en bij het houden van activiteiten ter plaatse van oppervlaktewater en waterkeringen, zowel in kern- als in beschermingszones, voldaan is aan de algemene en specifieke criteria.

Beschermingszone

De status van watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone: een aan een waterstaatswerk grenzende zone die als zodanig in de legger[3] is opgenomen en waarin ter bescherming ervan voorschriften krachtens de keur van toepassing zijn. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. De breedte van de beschermingszone aan weerszijden van oppervlaktewater is vastgelegd in de legger van het HDSR en bedraagt voor primaire watergangen 5 m (ARK en LR) vanuit de insteek. Deze beschermingszone is als zodanig in het bestemmingsplan verankerd.

Verhard oppervlak en wateropgave

De wijk Leeuwesteyn wordt gebouwd tegen de landtunnel van de A2 aan waardoor er over de relatief smalle breedte een hoogteverschil ontstaat van ca. 6,5 m. Deze unieke situatie biedt kansen, maar ook beperkingen voor de afwatering en de verwerking van het hemelwater.

Ten behoeve van deze watertoets is door Stadsingenieurs een waterbalans opgesteld en de wateropgave bepaald. De 'Notitie waterbalans Leeuwesteyn' van d.d. 16-06-2016 bevat een verantwoording en toelichting op de opzet en uitwerking ervan en omvat tevens alle achterliggende bijlagen.

Voor verdere informatie wordt verwezen naar de bijgevoegde 'Notitie waterbalans Leeuwesteyn'.

Waterkeringen

'Niet-direct kerende primaire waterkering'

Ter plaatse van de westelijke oever van het ARK bevindt zich een 'niet-direct kerende primaire waterkering', een zogenaamde C-kering (zie figuur 3, zwarte lijn). Op het tracé van deze niet-direct kerende primaire waterkering is de dubbelbestemming 'waterstaat-waterkering' van toepassing.

De provincie is echter voornemens om de bestaande C-kering te herwaarderen. Vooruitlopend op dit besluit adviseert HDSR voor de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' een smallere waterstaatswerkzone op te nemen, namelijk 7 meter aan weerszijden van de kruinlijn.

'Regionale waterkering (genormeerd)'

De LR is aan weerszijden voorzien van waterkerende kades die de status hebben van 'Regionale Waterkering Genormeerd' (zie figuur 3, donkergroene lijn). Waterkeringen met een belangrijke waterstaatkundige functie worden door de provincie -via de provinciale verordening en conform de IPO-richtlijn- aangewezen als genormeerde regionale waterkering.

Dubbelbestemming

De waterkeringen 'Leidsche Rijnkade Zuid en Noord' hebben een kernzone (waterstaatszone) van 12 m (6 m aan weerszijden van as kering) en een beschermingszone van 50 m (zie figuur 3, roze en lichtblauwe zone). De kernzone dient in het bestemmingsplan als 'waterstaatswerk-waterkering' (dubbelbestemming) te worden aangemerkt. Voor beide zones gelden voorschriften die in de legger zijn opgenomen. Werken en activiteiten zijn conform de keur vergunningsplichtig.

figuur –leggerzone 's watergangen en waterkeringen HDSR (bron: HDSR - datadeler)

Begripsbepaling

Een waterstaatswerk is een waterkering die als zodanig in de legger is aangegeven. In de beleidsregels wordt het waterstaatswerk onderscheiden in een dijklichaam en in aangrenzende zones. Het dijklichaam is gedefinieerd als "de kruin en de wederzijdse taluds van de waterkering met inbegrip van de bermen tot aan de teen van de waterkering of tot aan de bodem van de naastliggende watergangen en de daarin of daaraan aangebrachte werken". Wanneer geen sprake is van een talud is het dijklichaam gelijk aan het waterstaatswerk. Het leggerprofiel is het minimale profiel waaraan een waterkering in elk geval dient te voldoen en dat in de legger is vastgelegd.

In de keur wordt uitgegaan van een systeem van kernzones (de fysieke kering), beschermings- en buitenbeschermingszones. De kernzone is de zone waarin de waterkering zelf ligt, daar gelden de strengste regels. De (buiten)-beschermingszones bevinden zich bezijden de kernzone, in de beschermingszone gelden minder strenge regels. Binnen de beschermingszones mag zonder ontheffing van het hoogheemraadschap niets worden gebouwd en opgeslagen worden. Voorkomen moet worden dat de stabiliteit van het profiel en/of de veiligheid ervan wordt aangetast, de berging (incl. aan- en afvoer) van de watergang wordt verminderd of het onderhoud wordt gehinderd.

Tussen 1 oktober en 1 april mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijk het waterkerende vermogen van een waterkering negatief beïnvloeden. Het betreft met name werkzaamheden waarbij in of naast de waterkering wordt gegraven of waarbij de bekleding van het dijklichaam wordt veranderd.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op oppervlaktewater is niet toegestaan.

5.10.2 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Naar aanleiding van het overleg met de waterbeheerder is in artikel 18 lid 2 een regeling opgenomen die ziet in de realisering van tenminste 4548 m²waterberging.

HDSR adviseert om voor projectontwikkelaars richtlijnen te ontwikkelen voor de benodigde waterberging op eigen terrein, zodat uniforme, duurzame infiltratiesystemen worden gerealiseerd . Ook zien zij graag dat het beheer en onderhoud van de gerealiseerde infiltratievoorzieningen middels een kettingbeding wordt vastgelegd in de koopovereenkomsten.

Naar aanleiding van deze reactie worden, in overleg met het HDSR, de richtlijnen voor waterberging op eigen terrein aangescherpt. Ook wordt de verplichting voor beheer en onderhoud in de koopovereenkomsten opgenomen.

5.11 Archeologie

5.11.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureau onderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

5.11.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

5.11.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische Rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische Rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch Rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.11.4 Plansituatie

Een groot deel van het bestemmingsplangebied valt in een gebied met een archeologische verwachting (groen), wat betekent dat hier een lage verwachting op archeologische resten zijn.

Aan de noordkant van het plangebied valt een gedeelte in een zone met een hoge archeologische waarde (rood). Deze verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van de 17de eeuwse buitenplaats Leeuwenstein op deze locatie. Op de kadastrale minuut van 1832 is de locatie en ligging van het terrein nog goed te zien. In 2015 is dit terrein archeologisch onderzocht.

Op basis van meerdere archeologische onderzoeken, uitgevoerd in 2000, 2001 en 2005, is voor een locatie in het zuidelijke gedeelte van het plangebied ook een zone aangegeven met een hoge archeologische waarde (rood). Hier waren de resten te verwachten van een middeleeuwse nederzetting (met een waarschijnlijk laat achtste – vroeg negende-eeuwse datering). In 2015 is ook dit terrein archeologisch onderzocht, hier hoeft geen aanvullend onderzoek meer gedaan te worden.

Een kleine strook aan de zuidkant van het bestemmingsplangebied heeft een hoge archeologische verwachting (geel); dit is gebaseerd op de ligging van een restgeul van de Oude Rijn in de ondergrond. Een restgeul heeft een archeologisch potentieel doordat er archeologische resten van voormalige activiteiten langs en aan het water te verwachten zijn. Na de verlandingsfase, wanneer de oeverwallen niet meer zo snel overstromen, kunnen restgeulen opgehoogd en bewoond zijn geweest. Ten slotte zijn er gedeelten op de waardenkaart waarvoor geen archeologische waarden gelden.

Afb. 1 Het bestemmingsplangebied op de archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht.

5.11.5 Conclusie

Binnen het bestemmingsplangebied Leeuwesteyn zijn geen delen meer aan te wijzen waarvoor een onderzoeksverplichting of archeologie vergunning noodzakelijk is. Het plangebied wordt door de gemeente Utrecht vrijgegeven voor verdere bouwplanontwikkeling.

5.12 Duurzaamheid

5.12.1 Beleidskader

Uitgangspunt van de  Wet ruimtelijke ordening en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Prosperity (welvaart). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema;s lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en milieubeleid vergaande doelstellingen vastgelegd. Ook in het coalitieakkoord is dat opnieuw bevestigd. Het gaat daarbij niet alleen over energie/CO2-uitstoot, maar ook over de milieubelasting van grondstoffen (circulaire economie) en gezondheid. Het principe van de Trias Ecologica wordt daarbij gevolgd: eerst de vraag vergaand verminderen, daarna producten uit van hernieuwbare bronnen en tenslotte een zo efficiënt mogelijke gebruik van niet-duurzame producten.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie.

Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Stedenbouw voor meerdere bouwvelden en GPR Gebouw, voor bouwwerken.

Leeuwesteyn wordt een duurzame wijk waar energie opwekken eerder regel is dan uitzondering, elektrisch rijden wordt gefaciliteerd, energieneutraal wonen wordt gestimuleerd, water op eigen terrein wordt opgevangen en gebruik wordt gemaakt van duurzame en recyclebare materialen in de openbare ruimte en gebouwen. Een gebied met balans tussen natuur en bebouwing en een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsverbindingen.

Tijdens de planvorming van het Stedenbouwkundig plan is gebruik gemaakt van de methode "Omgevingswijzer" om met diverse deskundigen tot een gezamenlijk integraal advies te komen voor de duurzaamheidsambitie voor Leeuwesteyn. Deze methode leidt tot ambities die duurzaamheid stimuleren op een wijze die past bij de kenmerken van het gebied, zoals het hoogteverschil.

Bij de uitgifte van de gronden vormt duurzaamheid een belangrijk selectiecriterium

5.12.2 Plansituatie

De Omgevingswijzer

In het kader van duurzame en gezonde stedenbouw is voor het bepalen van de duurzaamheidsambities voor Leeuwesteyn gebruik gemaakt van de methode: "Omgevingswijzer". Aan de hand van 12 thema’s wordt de locatie-specifieke informatie geïnventariseerd: ecologie & biodiversiteit, water, het vestigingsklimaat voor bevolking en bedrijvigheid, de sociale relevantie, welzijn, energie & materialen, ruimtegebruik, bodem, ruimtelijke kwaliteit, mobiliteit en investeringen. Na de verkenningsfase wordt het ambitieniveau bepaald door te kiezen welke thema’s voor het betreffende gebied prioriteit krijgen. Op deze manier wordt duurzaamheid gestimuleerd op een wijze die bij de betreffende locatie past.

• A. Gezonde leefomgeving: creëren

De gezonde mobiliteit, het stimuleren van fietsen, wandelen, spelen en bewegen, het slimme evenwicht tussen natuur en de bebouwing, dragen allen bij aan de gezonde leefomgeving in Leeuwesteyn.

• B. Natuur & Ruimte: behouden en creëren

Een deel van de bestaande bomen en beplanting in Leeuwesteyn wordt geïntegreerd in de woonwijk. De ecologische biodiversiteit wordt in stand gehouden en bevorderd door behoud van een deel van de onderbeplanting en variatie in beheer. Het groen langs de randen van de woonwijk wordt de woonwijk ingetrokken en verbindt de omliggende parken met elkaar. De bomen die worden gekapt voor de bouw worden waar mogelijk hergebruikt en komen deels terug als natuurspeelplekken. De woningen moeten minimaal een gevelzone (privé stoepje) krijgen waar ruimte is voor gevelbeplanting en potten met planten en bloemen. De kwaliteit van de inrichting van de binnenterreinen wordt meegenomen bij de selectie van een plan.

De bouwwerkzaamheden worden gefaseerd uitgevoerd. De zone langs het Amsterdam- Rijnkanaal tussen het dijkje en de bebouwing wordt aangemerkt als zone waar geen werkzaamheden plaatsvinden tijdens de bouw. Dit biedt dieren die in de woonwijk leven de mogelijkheidom de woonwijk te ontvluchten.

• C. Water: creëren

Water speelt een bijzondere rol in de wijk. Natuurlijk is er het Amsterdam-Rijnkanaal dat uitnodigt tot een wandeling, hardlopen of tot het kijken naar de passerende schepen. De ligging aan het water en de zichtbaarheid van water bepalen mede de identiteit van de wijk. Water in combinatie met hoogteverschillen kunnen leuke speelplekken voor de kinderen worden en stimuleren het buiten spelen. In Leeuwesteyn is een watersysteem waarbij schoon hemelwater zoveel mogelijk wordt teruggebracht in de natuur.

Elk bouwblok moet een eigen oplossing bieden voor zijn deel van de wateropgave. Onder de grond komt een gescheiden rioolsysteem waarin regenwater door de infiltratiebetonnen buizen makkelijk een weg vindt in de bodem.

• D. Energie: verbeteren

Leeuwesteyn is een energiebewuste wijk, waar energiezuinig wonen wordt gestimuleerd. De ambitie voor Leeuwesteyn is om beter te scoren dan de huidige landelijke EPC normen, vooruitlopend op de wettelijke verplichting van energieneutrale woningen in 2020. Bouwplannen met energie neutrale woningen (EPC 0) scoren hoger op het criterium Duurzaamheid bij de selectie van bouwplannen.

Ambitie is om het elektriciteitsnet zo aan te leggen dat afnemen en aanleveren op een slimme manier mogelijk is. Elektrisch rijden wordt gestimuleerd door zoveel mogelijk woningen privé of gezamenlijk te voorzien van een oplaadvoorziening. Op termijn kunnen de accu’s van deze elektrische auto’s helpen bij het opslaan en slim benutten van duurzame energie.

In het stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn is in lijn met de andere deelgebieden van Leidsche Rijn ruimte in de ondergrond gereserveerd voor stadsverwarming. Er wordt onderzocht of er in plaats van stadsverwarming ook alternatieve mogelijkheden van warmtelevering voor de hand liggen in het hele deelgebied of delen daarvan. Bij de afweging voor eventuele alternatieve methoden van warmtelevering is onder andere van belang dat deze moeten aansluiten bij de in het SP neergelegde duurzaamheidsambitie voor Leeuwesteyn.

E. Mobiliteit: verbeteren

De verkeerstructuur van de wijk moet zo worden ingericht dat het uitnodigt om te lopen of met de fiets naar de supermarkt, school of sportvereniging te gaan. De nieuwe fietsbrug en de inventieve oplossingen om het hoogteverschil in de wijk te overbruggen nodigen uit tot bewegen.

Het NS station Leidsche Rijn Centrum ligt op loop/fietsafstand van Leeuwesteyn. Door de aanleg van goede oplaadvoorzieningen wordt elektrisch rijden gefaciliteerd.

F. Materialen en grondstoffen: verbeteren

In Leeuwesteyn zal bewust worden omgegaan met materialen en grondstoffen. Dat komt bijvoorbeeld naar voren in het materiaalgebruik in de openbare ruimte. Alleen verharding als het nodig is en bij voorkeur waterpasserend uitgevoerd, hergebruikt puin uit de regio als onderverharding.

De bomen die worden gekapt voor de bouw worden hergebruikt en komen deels terug als natuurspeelplekken.

Gescheiden afvalinzameling wordt gestimuleerd door in bouwplannen plekken voor minicontainers te ontwerpen.

G. Bodem: verbeteren

De grond die wordt gebruikt voor het overbruggen van het hoogteverschil, wordt zoveel mogelijk uit de regio gehaald.

H. Kosten & Waarden:

In het stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn is met bovenstaande uitwerking van de thema’s een hoge duurzaamheidsambitie neergelegd. Met dit plan wordt Leeuwesteyn een gebied waar energie opwekken eerder regel is dan uitzondering, energie neutraal bouwen (EPC 0) wordt gestimuleerd, elektrisch rijden wordt gefaciliteerd, materiaal wordt hergebruikt en water op eigen terrein wordt opgevangen. Een gebied met balans tussen natuur en bebouwing en een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsverbindingen. Leeuwesteyn wil voorop lopen op het gebied van duurzaamheid, binnen hetgeen dat bouwkundig en financieel haalbaar is. In de openbare ruimte wordt gezocht naar ketenintegratie, waarmee gekozen wordt voor oplossingen die ook op de lange termijn in beheer en onderhoud de beste en voordeligste oplossingen zijn.

5.13 Toekomstbestendige Energievoorziening

5.13.1 Kader

Duurzame energie gaat over energie uit natuurlijke bronnen: biomassa, zon, wind, bodem en water. Deze bronnen leveren elektriciteit, (bio)gas en warmte, of een combinatie daarvan. Door gebruik te maken van duurzame, hernieuwbare energie hebben we minder energie uit fossiele bronnen nodig.

De voorraad kolen, olie en gas raakt ooit op èn verbranding van fossiele brandstoffen schaadt het milieu. Bodemenergie/aardwarmte is een hernieuwbare energiebron die uit de ondergrond of diepere aardlagen (>500 meter) kan worden gewonnen voor het verwarmen en koelen van gebouwen. Bodemenergie/aardwarmte is een onmisbare bron bij de transitie naar een duurzame energievoorziening.

5.13.2 Warmte Koude Opslag

Bij geothermie van dieper dan 500 meter diepte is het ministerie van Economische zaken bevoegd zaken. Bij gesloten WKO is de gemeente Utrecht bevoegd gezag en bij een open WKO de provincie Utrecht.

Ondiepe bodemenergie (WKO,MTO en HTO, <500 meter) draagt voor een belangrijk deel bij aan de verduurzaming van onze energievoorziening. Deze vorm van hernieuwbare energie bestaat al vanaf circa 1990. De totale inzet van duurzame warmte en koude kan en moet fors omhoog om de Rijksoverheidsdoelstelling van 14% duurzame energie in 2020 te behalen.

Duurzaam en optimaal gebruik van de ondergrond staat of valt met de balans tussen beschermen en benutten. Het benutten van de ondergrond biedt kansen voor het realiseren van de gemeentelijke ambities op het gebied van CO2-reductie, de klimaat neutrale stad in 2030 en verbetering van de leefomgevingskwaliteit. Voorwaarde voor benutting van de ondergrond is dat activiteiten in de ondergrond niet mogen leiden tot risico's voor de mens en milieu en aantasting van de leefomgevingskwaliteit. Vormen van benutting ten behoeve van duurzame energie, zoals op[slag van warme ten koude (WKO) zijn wenselijk in het kader van bijvoorbeeld de energiedoelstellingen.

De gemeente Utrecht heeft in haar Energieplan (vastgesteld 14 januari 2016) op energiegebied duidelijk een ambitie vastgelegd. Utrecht CO2 neutrale stad in 2030. Dat lukt alleen door alle vormen van energiebesparing en duurzame energieopwekking in te zetten. Ontwikkel – en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren aan deze ambitie. In motie 2016/5 is dit nogmaals benadrukt.

Het college zet alles op alles om bij het ter beschikking te stellen/aanbesteden van gemeentelijke gronden aan de ontwikkelaars/bouwers energie neutrale nieuwbouw als uitgangspunt te nemen”.

Daarnaast heeft de gemeente Utrecht met de rijksoverheid de Green Deal Utrecht energie gesloten. Onderdeel van deze overeenkomst is het begeleiden en ontwikkelen en realiseren van warmte –koude opslag systemen, zowel bij ontwikkelgebieden als in de bestaande gebouwde omgeving.

Met WKO wordt ook beantwoordt aan de koude vraag, die vooral relevant is bij kantoorgebouwen, waardoor geen grote koelinstallaties nodig zijn. Dit leidt tot het voorkomen van een toename van het 'urban heat island'-effect.

5.13.3 Plansituatie

In het stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn is in lijn met de andere deelgebieden van Leidsche Rijn ruimte in de ondergrond gereserveerd voor stadsverwarming. Er wordt onderzocht of er in plaats van stadsverwarming ook alternatieve mogelijkheden van warmtelevering voor de hand liggen in het hele deelgebied of delen daarvan. Bij de afweging voor eventuele alternatieve methoden van warmtelevering is onder andere van belang dat deze moeten aansluiten bij de in het SP neergelegde duurzaamheidsambitie voor Leeuwesteyn.

5.14 Kabels en leidingen

Aan de rand van het plangebied ligt een stadsverwarming-infrastructuur. Deze bevindt zich in het dijklichaam langs het Amsterdam-Rijnkanaal waar geen ondergrondse activiteiten gaan plaats vinden door de nieuwe ontwikkeling Leeuwesteyn.

Langs het Amsterdam-Rijnkanaal is een radar van Rijkswaterstaat aanwezig ten behoeve van het scheepvaartverkeer op het kanaal.

In het gebied bevinden zich een aantal bestaande leidingen die blijven liggen: de WRK I, een leiding van het WRK-systeem van de Watertransportmaatschappij Rijn-Kennemerland, 3 gebundelde telecom leidingen van KPN en een vuilwater persleiding van Gemeente Utrecht.

5.15 Kwaliteit van de leefomgeving

Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald.

Hoogbouw

Wind en zon zijn elementen die bij hoogbouw (vanaf ongeveer 25 meter) van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zon inval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben.

Rond hoogbouw dient vooral voor langzaam verkeer te worden voorkomen dat de wind er hinder veroorzaakt.

Sociale veiligheid

Langs de aansluiting van de fietsbrug zijn woningen gepland ten behoeve van een sociaal veilige fietsroute. De woningen hebben de entree of ramen aan de straatzijde van de woning.

5.16 Bomen

5.16.1 Huidige bomen

Leeuwesteyn is een wijk die herkenbaar is door zijn vele groen. Groen door de verschillende aan de randen gelegen parken, groen in de door zichten tussen het hoge en het lage deel van de woonwijk en groen door het inpassen van bestaande bomen. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is er naar gestreefd zoveel mogelijk van het bestaande groen te kunnen behouden. Daarnaast worden nieuwe bomen aangeplant.

Inventarisatie bestaande bomen

Alle bomen in het plangebied, met een stamdiameter van 15 centimeter of meer, zijn geïnventariseerd, de volledige bomeninventarisatie maakt geen onderdeel uit van dit stedenbouwkundig plan maar is als apart document op te vragen. Een deel van de geïnventariseerde bomen kan als gevolg van het ophogen van het terrein, nodig om een goede aansluiting en voldoende toegankelijkheid van de woonwijk te kunnen garanderen, niet behouden blijven. In totaal kunnen circa 250 bestaande bomen worden behouden rondom het informatiecentrum Leidsche Rijn en langs het kanaal. Hierbij is rekening gehouden met de kwetsbaarheden van de bestaande bomen, het plaatselijk uitdunnen van beplanting ten behoeve van biodiversiteit, sociale veiligheid, aanleg voorzieningen en om door zichten mogelijk te maken naar het kanaal en Utrecht stad.

Nieuwe bomen

Van de bestaande bomen moeten er veel gerooid worden. Ter compensatie daarvan worden circa 250 nieuwe bomen aangeplant waarvan 200 in het openbaar gebied. De nieuwe aanplant in de laan bestaat uit een assortiment van bomen. Hiermee wordt aangesloten op het karakter van de bestaande beplanting in Leeuwesteyn waar ook verschillende bomen en struiken door elkaar voorkomen. In de bouwvelden worden daarnaast totaal circa 50 nieuwe bomen aangeplant.

Stadsbos Leeuwesteyn

In Stadsbos Leeuwesteyn, rondom het huidige Informatiecentrum Leidsche Rijn staan onder meer linden, groepjes zomereiken en beeldbepalende groepjes beuk. Aan de westkant zijn houtsingels met inheemse beplanting waarin exemplaren van gewone es, zwarte populier en zomereik aanwezig zijn. Bij een nieuwe invulling van het gebouw en ander gebruik van de omliggende ruimte wordt een groot deel van de huidige bomen ingepast. Om het Stadsbos toegankelijk te maken worden brede paden aangelegd. Bij de ligging van de paden wordt rekening gehouden met staat van de bestaande bomen en de mogelijkheid om de Eikenprocessierups te bestrijden. In de toekomst zal het bos recreatief gebruikt worden voor spelen en wandelen. De paden en speelvoorzieningen zullen een natuurlijke uitstraling hebben, die aansluit bij de huidige kwaliteiten

Oeverpark 

In de zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal wordt in de eerste 30 meter een groot deel van de bestaande bomen ingepast. De onderbeplanting blijft hier deels staan voor behoud van bestaande flora & fauna in de woonwijk. Op strategische plekken worden door zichten door het groen gemaakt naar het kanaal.

In het noordelijk gedeelte zorgt een bosplantsoensingel langs de dijk van het Amsterdam-Rijnkanaal voor een afwisselend beeld van losse bomen met onderbeplanting. Dit zijn overwegend gewone essen en zomereiken met incidenteel een iep of een els. De onderbeplanting bestaat veelal uit meidoorn en vlier. Meer naar het zuiden, in de richting van het Balkon, is een aanplant van drie verschillende bostypen. Het eerste bostype bestaat voornamelijk uit gewone es en zwarte els, met als onder begroeiing meidoorn en vlier. In het tweede en derde bostype is de gewone esdoorn dominant. In alle drie de typen komt ook zomereik voor. In het Oeverpark zullen veel bomen met onderbeplanting gehandhaafd worden. Door de aanleg van vlonderpaden wordt de toegankelijkheid gereguleerd en kunnen de ecologisch meest kwetsbare gedeelten ontzien worden.

Laan (hoofdontsluiting)

De laan vormt een herkenbaar element in de woonwijk. Binnen de woonwijk heeft de laan een groene middenberm met daarin een dubbele bomenrij. In de randen wordt het beeld van de laan bepaald door het groen van het aanliggende gebied: Willem-Alexanderpark en het Amsterdam-Rijnkanaal.

De bomenrij bestaat uit twee of drie verschillende type bomen met een vergelijkbare eindhoogte. Te denken valt aan één basisboom aangevuld met variëteiten van Linde, Esdoorn, Amberboom, Haagbeuk, Iep en Valse Christusdoorn. In de nabijheid van de school wordt rekening gehouden met bomen die een effect hebben op hooikoortspatiënten.

Balkon

Op het Balkon rondom de Dafne Schippersbrug kunnen de bestaande bomen niet blijven staan vanwege de aanlanding van de fietsbrug en het verwijderen van de loze Rijnkennemerwaterleiding. In de nieuwe situatie komen hier plantvakken met kleurrijke sierbeplanting en groepen bomen. Deze beplanting zorgt samen met de oever voor de continuïteit van het groen langs het water.

Groene vizieren

De groene vizieren verbinden het Willem-Alexanderpark met het Oeverpark langs het Amsterdam- Rijnkanaal. Het Willem-Alexanderpark heeft door de toepassing van diverse vormen van sierbeplanting een cultuurlijke uitstraling, terwijl het Oeverpark met de te handhaven bomen met onderbeplanting een meer natuurlijke uitstraling heeft.

In de groene vizieren is dit contrast merkbaar. Ter plaatse van de entrees van de woonwijk wordt in aansluiting op het Willem-Alexanderpark kleurrijke beplanting toegepast, die de binnenkomst tot een genot en belevenis maken. In het middengedeelte van de vizieren, ter plaatse van de laan, is de sierbeplanting meer ingetogen. In het Oeverpark sluit de nieuwe beplanting meer aan op de reeds aanwezige beplanting.

5.17 Gezondheid

Het ontwerpen van een nieuwe woonwijk biedt kansen voor de gezondheid van de toekomstige bewoners. De ambitie voor Leeuwesteyn is een wijk te realiseren waarbij een aangename, groene leefomgeving uitnodigt tot een gezonde leefstijl.

Bewegen stimuleren

De inrichting van Leeuwesteyn met een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsverbindingen in en rondom de woonwijk, biedt toekomstige bewoners de mogelijkheid om 'rondjes' door de woonwijk te maken. Het fietsnetwerk, met een aantal 'shortcuts' naar de Stadsbaan, de route langs het kanaal en de fietsbrug naar Oog in Al in combinatie met de hoofdontsluiting met twee ontsluitingen op de stadsbaan, zal het gebruik van de fiets stimuleren. Ook de nabijheid en goede bereikbaarheid van voorzieningen en openbaar vervoer draagt hieraan bij.

Buitenspelen in de woonwijk wordt gestimuleerd in autoluwe gebieden in de bouwblokken, door de aanleg van speelvoorzieningen in de openbare ruimte en de al aanwezige sport- en speelmogelijkheden die het Willem-Alexanderpark biedt. Ondanks hoogteverschillen is het openbaar gebied toegankelijk voor mensen met een rollator, kinderwagen e.d. Om de bereikbaarheid te vergroten worden trappen waar mogelijk gecombineerd met hellingbanen.

Lucht en geluid

In zijn algemeenheid is door de overkapping van de A2 het leefklimaat op gebied van geluid en luchtkwaliteit voor grote delen van Leidsche Rijn en Oog in Al sterk verbeterd. Door het faciliteren en stimuleren van elektrisch rijden draagt Leeuwesteyn hier verder aan bij. De A2 en het Amsterdam- Rijnkanaal zijn belangrijke geluidsbronnen in Leeuwesteyn. Bij inpassing van functies moet goed naar de luchtverontreiniging en geluidsbelasting gekeken worden. om toekomstige bewoners hier tegen te beschermen. Denk hierbij aan de realisatie van bijvoorbeeld geluidluwe gevels langs de A2. In Leeuwesteyn kunnen geen gevoelige bestemmingen als eerstelijns bebouwing binnen 50m van drukke verkeerswegen (>10.000 mvt/etm) en drukke vaarwegen worden gerealiseerd. De locaties voor de onderwijsclusters liggen minimaal 300m van de A2, waarmee wordt voldaan aan de minimale afstand van 100-300 m tot snelwegen voor de gevoelige bestemming, plaatsen waar kinderen langdurig verblijven. Voor het deel direct aan de tunnelmond wordt gekeken naar passende functies en gestreefd naar een zo optimaal mogelijk leefklimaat.

Groen en ontmoeten

Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid (welbevinden, verminderen stress, stimuleren bewegen, stimuleren ontmoeting). In Leeuwesteyn is en wordt voldoende groen, water en natuur gecreëerd door behoud van bestaande bomen, aanleg van de groenen vizieren en met de aanwezigheid van het Willem-Alexanderpark, het Amsterdam-Rijnkanaal, het Oeverpark en Park Leeuwesteyn. Bij de inrichting van de groene gebieden wordt rekening gehouden met biodiversiteit en een sociaal veilige openbare ruimte.

In Leeuwesteyn is voldoende ruimte voor ontmoeten op straat- en buurtniveau, onder meer door de realisatie van voordeuren aan de straat, een gevelzone voor de woning en autoluwe binnenstraten. Op wijkniveau zijn er diverse ontmoetingsplekken, zoals het Balkon, het Oeverpark en Stadsbos Leeuwesteyn met een voorziening in het huidige Informatiecentrum Leidsche Rijn.

Ook zijn (culturele) voorzieningen in Leidsche Rijn Centrum dichtbij.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële aspecten van de ontwikkeling. Voor dit bestemmingsplan is op basis van het SP - en de daarin aangebracht wijzigingen - een financiële analyse gemaakt.

6.1.1 Financiële uitvoerbaarheid

De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwgrond ten behoeve van woningbouw. De kosten worden met name bepaald door de grondverwerving, het bouw- en woonrijp maken van de locatie en de plankosten / apparaatskosten van de gemeente. Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de doorlooptijd van procedures, beschikbaarheid van gronden en de ingeschatte opname door de woningmarkt. De conclusie van de financiële analyse is dat de kosten en opbrengsten passen binnen de grondexploitatie van Leidsche Rijn. Dit bestemmingsplan is daarmee financieel uitvoerbaar.

6.1.2 Economische uitvoerbaarheid

Vanwege de geprognosticeerde groei van Utrecht naar circa 400.000 inwoners en de aantrekkende woningmarkt wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan Leeuwesteyn voldoende aannemelijk geacht.

6.1.3 Kostenverhaal

De gemeente is voor vrijwel het gehele plangebied de grondeigenaar. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd, namelijk via de uitgifte van bouwrijpe kavels. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering dan wel aan de uitvoering. Er zal bij dit bestemmingsplan dan ook géén exploitatieplan worden vastgesteld.

6.1.4 Planschade

Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Dit risico is ambtelijk geanalyseerd, de conclusie is dat de omliggende gronden niet in waarde dalen door de nieuwe ontwikkelingen. De planschade wordt daarom geraamd op nihil. Het eventuele risico van planschade komt ten laste van de grondexploitatie Leidsche Rijn.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De overlegreactie en het commentaar daarop van de gemeente zijn opgenomen in bijlage

6.2.2 Advies wijkraad

Er zijn tijdens het planproces meerdere bijeenkomsten geweest van de Tour de Leeuwesteyn, waarbij toekomstige bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden konden meedenken over de ontwikkelingen. Daarnaast is overlegd met het Natuur en Milieuplatform Leidsche Rijn en de Wijkraden Leidsche Rijn en West o.a. over de alternatieve mogelijkheden om meer bomen te behouden in Leeuwesteyn. Er is gezamenlijk geschetst aan diverse varianten waarbij meer bestaande bomen behouden kunnen blijven. Er zijn 4 varianten nader uitgewerkt en aan de raadscommissie voorgelegd. Dit heeft geresulteerd in een plan met meer bestaand en divers groen.

De Wijkraad heeft daarnaast een reactie gegeven op het Stedenbouwkundig plan. Het wordt een herkenbaar en mooi SP. Voor het verdere proces geven zij mee:

• inzetten op een zo sociaal & ecologisch duurzame buurt te bouwen
• adviezen over behoud van bomen & groen herkenbaar terugzien in de uiteindelijke plannen en realisatie
• opgraving Buitenplaats Leeuwenstein terug laten komen in de buurt.

6.2.3 Participatie

De wijk Leeuwesteyn moet niet alleen fysiek aansluiten op haar omgeving, zij moet ook aansluiten op de wensen van toekomstige bewoners en gebruikers. In de eerste helft van 2014, vóór start van de planvorming, is daartoe een consultatieronde gehouden met onder andere de Wijkraad Leidsche Rijn, corporatie en makelaars en is de eerste bijeenkomst met bewoners van het participatietraject “Tour de Leeuwesteyn” georganiseerd. Dit met het doel om de ideeën en wensen van toekomstige bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden mee te kunnen nemen in de planvorming voor de wijk Leeuwesteyn.

Daarnaast is gesproken met Rijkswaterstaat en is advies ingewonnen bij de Brandweer, de Fietsersbond en het Solgu. Het concept voor Leeuwesteyn is op basis van de input uit de bijeenkomsten op diverse punten aangepast, onder meer ten behoeve van inpassing van bestaande bomen, goede vormgeving hellingbanen, bereikbaarheid en sociale veiligheid fietsbrug.

In juli 2015 hebben 120 leerlingen van het Amadeuscollege in een projectweek mee gedacht over de invulling van het zuidelijk deel van Leeuwesteyn. Aan de hand van zes opgaven hebben zij hun ideeën voor Leeuwesteyn uitgewerkt in maquettes.

Het te realiseren woningbouwprogramma in Leeuwesteyn zal worden afgestemd op de vraag van toekomstige bewoners. Om dit mogelijk te maken is voor een ontwikkelstrategie gekozen die per fase een maximale vrijheid laat voor het aansluiten op de veranderende vraag vanuit de maatschappij. In het stedenbouwkundig plan is het stedenbouwkundig raamwerk vastgelegd waarbinnen deelgebieden in de tijd nader worden ingevuld.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

7.3 Planvorm

Flexibele ontwikkeling

Het te realiseren woningbouwprogramma in Leeuwesteyn zal worden afgestemd op de vraag van toekomstige bewoners. Om dit mogelijk te maken is voor een ontwikkelstrategie gekozen die per fase een maximale vrijheid laat voor het aansluiten op de veranderende vraag vanuit de maatschappij. In het stedenbouwkundig plan is het stedenbouwkundig raamwerk vastgelegd waarbinnen deelgebieden in de tijd nader worden ingevuld. In het stedenbouwkundig plan wordt de sfeer, de kwaliteit en de samenhang beschreven.

De deelgebieden kunnen vervolgens, binnen vastgelegde randvoorwaarden, worden ingevuld door verschillende partijen. Verkaveling, aantallen, woningtypen en parkeeroplossingen worden per deelgebied bepaald en op de vraag afgestemd. Door middel van een proefverkaveling is de bandbreedte van het programma verkend.

Het stedenbouwkundig plan is daarmee een toekomst bestendig kader voor de ontwikkeling van Leeuwesteyn. Daarnaast wordt het stedenbouwkundig plan door de verschillende gemeentelijke diensten, de supervisor en de welstand als toetsingskader worden gebruikt bij de beoordeling van voorgestelde verkavelingen, het bijbehorende programma en de bouwplannen.

7.4 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Ook nutsgebouwen- en eletriciteitskastjes zullen zoveel mogelijk op deze worden ingepast in erfafscheidingen of deel uitmaken van gebouwen. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.5 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein. Door het toenemend autobezit en het toenemend aantal woninguitbreidingen "tot het maximaal mogelijke" zou de situatie kunnen ontstaan, dat parkeergelegenheid op eigen terrein vervalt of onvoldoende wordt. In deze gevallen is het wenselijk te kunnen "sturen" en door middel van het stellen van nadere eisen parkeergelegenheid op eigen terrein te kunnen behouden in de bestemming Woondoeleinden.
Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

7.6 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.6.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken regeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.7 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippenen Artikel 2 Wijze van meten bevatten ten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Gemengd - 1

De bestemming heeft in hoofdzaak betrekking op de in het gebied te realiseren woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast. Daarnaast maakt deze bestemming het mogelijk een kleine detailhandelsvestiging (maximaal 400 m²), een school, een sportvoorziening, een peuteropvang en een BSO alsmede een kinderopvang te realiseren. Daarbij dient de school, een sportvoorziening, een peuteropvang en een BSO ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' te worden gerealiseerd. De kinderopvang mag elders binnen de bestemming worden gerealiseerd.

In de bestemming zijn maximaal 1100 woningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouwwijk toegestaan, zoals wijk- en buurt ontsluitingswegen, verkeers en verblijfsgebieden, groenvoorzieningen inclusief water en waterbergingsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en tuinen.

De A2 tunnel loopt langs de grens van het gebied. Ten behoeve van de bestemming van deze tunnel is een aanduiding 'verkeer' opgenomen. Tevens loopt op 5 meter afstand evenwijdig aan de aanduiding 'verkeer' de specifieke bouwaanduiding 1. Ter bescherming van de tunnel en de in deze strook aanwezige bluswatersuppletieleiding mag er binnen deze aanduiding niet gebouwd worden, althans niet voor zover er voor die bebouwing fundering nodig is binnen het gebied van de aanduiding. Zwevende of overstekende bouwdelen zijn wel toegestaan.

Bij de nadere eisen is er in lid b geregeld dat het college in overleg met de leidingbeheerder (Rijkswaterstaat), nadere eisen stelt aan de bouwhoogte en de constructie van de zwevende delen, zodanig, dat de veiligheid en het functioneren van de A2-landtunnel gewaarborgd blijven, inclusief alle daartoe behorende systemen en de mogelijkheden om de toestand daarvan operationeel te houden en zo gesteld te staan adequaat te kunnen ingrijpen bij calamiteiten.

De aan-huis-verbonden bedrijven is een ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemnging als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging.

Artikel 4 Gemengd - 2

De bestemming heeft in hoofdzaak betrekking op het gebied De Wiel en is gericht op de in dat gebied te realiseren 30.000 m² BVO commerciële en maatschappelijke functies alsmede maximaal 400 m² detailhandel en 70 woningen, als onderdeel van het totale woningbouwprogramma in het plangebied. De laatste 2 functies zijn alleen mogelijk indien en voorzover ze nog niet elders in het plangebied zijn geraliseerd. Daarnaast kunnen binnen deze bestemming en binnen het aangegeven maximum van 30.000 m² BVO, ook nog sport en Leisure voorzieningen worden gerealiseerd. De woningen kunnen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast worden gerealiseerd. Tevens maakt deze bestemming de vestiging van maatschappelijke voorzieningen en horeca in de categorieën B t/m D2 van de lijst van Horeca-activiteiten mogelijk. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.

Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouwwijk toegestaan, zoals wijk- en buurt ontsluitingswegen, verkeers en verblijfsgebieden, groenvoorzieningen inclusief water en waterbergingsvoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen en tuinen.

De aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven is een ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Specifieke gebruiksregel

Op een gedeelte van deze bestemming is de aanduiding: 'veiligheidszone - transportroute' gelegd. In verband met de externe veiligheid gelden binnen deze zone beperkingen om een verantwoord groepsrisico te bewerkstelligen. Binnen deze zone mogen maximaal 35 woningen worden gerealiseerd en wordt gebruik ten behoeve van kwetsbare bestemmingen uitgesloten, dan wel beperkt.

Artikel 5 Groen
Deze bestemming is bedoeld voor groenvoorzieningen, gazons, beplantingen en water. Daarbij horen ook fiets- en voetpaden, nuts- en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, trappen, bruggen, vlonderpaden en andere bijbehorende voorzieiningen.

Binnen de bestemming mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Er geldt een maximale hoogte voor dergelijke bouwwerken van 3 meter, met dien verstande dat speeltoestellen 7 meter hoog mogen zijn en bouwwerken ten behoeve van een goede afwikkeling van het scheepsvaatverkeer maximaal 10 meter. Het plangebied kenmerkt zich door een robuuste parkstrook langs het Amsterdam Rijnknaal.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is toegekend aan de fietsbrug die de wijk verbindt met Oog in Al. Ook de bermen, parkeerplaatsen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 7 Water
Deze bestemming is toegekend aan vaarwegen, waterhuishouding, waterlopen, waterbeheer en waterberging. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde (waaronder bruggen en duikers) zijn toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

Artikel 8 Leiding

In de westelijke oever van het Amsterdam Rijnkanaal bevinden zich twee dubbelwandige buizen van 80 cm doorsnede voor water van 120 graden onder 13 à 14 atmosfeer ten behoeve van de stadsverwarming.

Om deze reden zijn deze leidingen op de kaart weergegeven met een dubbelbestemming. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Artikel 9 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

De archeologische vindplaatsen in het gebied zijn onderzocht. Binnen het bestemmingsplangebied Leeuwesteyn zijn geen delen meer aan te wijzen waarvoor een onderzoeksverplichting of archeologie vergunning noodzakelijk is. Het plangebied wordt door de gemeente Utrecht vrijgegeven voor verdere bouwplanontwikkeling.

Artikel 10 Vrijwaringszone - Straalpad

Over het plangebied lopen een aantal straalverbindingspaden van de KPN en van Defensie. Ter plaatse van de verbindingen gelden bouwhoogtebeperkingen ten einde een ongestoorde telecommunicatieverkeer te waarborgen.

Artikel 11 Waterstaat - Waterkering

Ten behoeve van de Waterkering is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Deze zone zorgt voor een bescherming van de waterkerende functie. Er zijn binnen deze zone bij recht geen gebouwen toegestaan. Door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan is het toegestaan om gebouwen ten behoeve van de onderliggende bestemmingen te bouwen. Daarbij geldt wel dat de bebouwing geen negatief effect op de waterkering mag hebben en dat er vooraf advies is ingewonnen bij de waterbeheerder.

De westelijke kade van het Amsterdam-Rijnkanaal heeft een waterkerende functie (30 meter vanuit de beschoeiing). Om deze functie veilig te stellen, is een dubbelbestemming opgenomen.

Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 13 Algemene bouwregels
13.1 Overschrijden bouwgrens
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

13.2 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

13. 3 Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In paragraaf 2.4 Gemeentelijk beleid is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende ruimte biedt per persoon en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 15 Algemene aanduidingsregels

15.1 Geluidszone industrie

Op het plangebied is een 'Geluidszone industrie' vastgesteld. Op de verbeelding is deze geluidzone weergegeven met de gebiedsaanduiding 'Geluidszone industrie'. Buiten het industrieterrein en buiten de gronden waar de geluidzone op ligt mag de geluidbelasting vanwege het industrieterrein niet hoger zijn dan 50 dB(A);

15.2 Veiligheidszone - plasbrandaandachtsgebied

Op basis van de uitgangspunten van het Basisnet bestaat er voor de A2, ter hoogte van het plangebied geen PR=10-6 contour. Op basis daarvan hoeft daarom geen toets plaats te vinden naar de aanwezigheid van (beperkt) kwetsbare objecten.

Wel bestaat er voor het genoemde wegdeel een zogenaamd plasbrandaandachtsgebied (PAG) van 30 meter, gerekend vanaf de rand (= buitenste kantstreep) van de weg. Op grond van artikel 10 van het Bevt moeten in een bestemmingsplan de redenen worden vermeld die er toe hebben geleid om in dat gebied nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toe te laten, gelet op de mogelijke gevolgen van een ongeval met brandbare vloeistoffen. Voor het bestemmingsplan is ervoor gekozen om de realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk te maken. De redenen hiervoor zijn:

• Financieel economische redenen
• Afschermende werking naar achterliggende woningen. Door de afschermende geluid-reducerende werking van bebouwing langs de A2 zal meer rust in de achterliggende woonwijk ontstaan.

Op het moment dat bebouwing binnen die zone wordt gerealiseerd zal rekening gehouden moeten worden met speciale voorschriften uit de Regeling Bouwbesluit 2012 (Paragraaf 2.3. Veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied). Concreet houdt dit in dat (beperkt) kwetsbare objecten voorzien moeten zijn van een brandwerende gevel en dak aan de zijde die binnen 30 meter van de A2 ligt. Ook zijn voorschriften gesteld aan vluchtwegen.

15.3 Vrijwaringszone - vaarweg

Voor het Amsterdam-Rijnkanaal is binnen het basisnet geen PR=10-6 contour vastgesteld. Toetsing is daarom niet aan de orde.

Wel geldt op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) een verantwoordingsplicht indien binnen 25 meter vanaf de oever van het kanaal (beperkt) kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt. Die 25-meterzone betreft een zogenaamde vrijwaringszone die is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De vrijwaringszone heeft op basis van het Bevt dezelfde functie als het plasbrandaandachtsgebied (PAG) zoals bedoeld in het Bevt.

Op geen enkele plek komt de zone over bouwvlakken heen. De zone heeft slechts een overlap met de bestemming Groen. Binnen de zone kunnen daarom geen (beperkt) kwetsbare objecten gerealiseerd worden en is er geen strijdigheid met het Bevt.

15.4 Vrijwaringszone-straalpad

Op de verbeelding is een vrijwaringszone opgenomen ten behoeve van het over het plangebied lopende straalpad. Deze bepaling stelt grenzen aan de maximale hoogte van bouwwerken.

15.5 overige zone - beschermingszone voor oppervlaktewaterwinning

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone-waterwingebied' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater en/of oppervlaktewater in verband met de drinkwatervoorziening.

Beleidsonderbouwing

De Drinkwaterwet schrijft voor dat bestuursorganen zorgdragen voor een duurzame veiligstelling van de openbare drinkwatervoorziening (artikel 2). Binnen de ruimtelijke ordening moeten bestuursorganen drinkwaterbelangen afwegen tegen of afstemmen op andere gebruiksfuncties en belangen.

De provincie Utrecht heeft in haar beleid de drinkwaterbelangen meegewogen en deze o.a. geïmplementeerd in de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS, artikel 4.1.3), de Provinciaal Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV, artikel 2.2) en in het Bodem-, Water- en Milieuplan 2013-2021 (paragraaf 5.2.1.2). De provincie vraagt daarbij aan gemeenten om te voorkomen dat binnen deze beschermingszones ruimtelijke plannen een verslechtering van de waterkwaliteit veroorzaken.

Ruimtelijke ontwikkelingen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de bedoelde beschermingszone voor oppervlaktewater (Amsterdam-Rijnkanaal) is altijd een nadere risicobeoordeling vereist.

Bedrijfstypen in het beschermingsgebied

Bedrijfstypen die in de Provinciale Milieuverordening (PMV) zijn uitgesloten worden in het vigerende bestemmingsplan ook 1:1 uitgesloten zonder nadere afweging. Hetzelfde geldt voor andere “twijfelgevallen”, zoals de bedrijfstypen uit de VNG-lijst die een indicatie B (risico voor Bodem) hebben.

Bouwregels

• 1. in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze bestemmingen worden gebouwd;
• 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen.

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 17.4. voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van het belanghebbende drinkwaterbedrijf.

Artikel 16 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om bij het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Deze regels kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 18 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidsgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande bepalingen.

Artikel 19 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 20 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.8 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.9 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.10 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.