Plan: | Haarzicht |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPHAARZICHT-VA01 |
Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling mogelijk van Haarzicht. Haarzicht is onderdeel van de locatie Leidsche Rijn in de gemeente Utrecht. Het Masterplan Leidsche Rijn vormt de basis voor alle planvorming. In bestaande plannen, waaronder Ontwikkelvisie Haarzicht, is de basis en uitwerking voor de ontwikkeling van Haarzicht gelegd.
De basis voor de ontwikkeling van Haarzicht wordt gevormd door zes plannen:
De Structuurschets is een uitwerking van het Masterplan Leidsche Rijn. Haarzicht wordt in de Structuurschets aangeduid als "Vleuten noord-west". Uitgangspunt bij ontwikkelingen hier is enerzijds het zorgen voor een sterke ruimtelijke en functionele aansluiting bij het omringende landschap, anderzijds het zorgen dat de bestaande bebouwing van de kern Vleuten wordt ingepast. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van Haarzicht, waarin de uitgangspunten van de eerdere planvorming zijn verankerd.
Voorliggend bestemmingsplan is de juridisch-planologische verankering van het Stedenbouwkundig Plan Haarzicht. De ambities die onderdeel uitmaken van de daaraan ten grondslag liggende Ontwikkelvisie Haarzicht - alsook voor het bestemmingsplan gelden - zijn als volgt:
Bij de ontwikkeling van Haarzicht wordt specifiek voortgeborduurd op de gedachten uit het Masterplan Leidsche Rijn, waarbinnen drie sturende begrippen de leidraad vormen. Deze zijn compactheid, identiteit en duurzaamheid.
De ontwikkeling zal maximaal 555 woningen en één schoolgebouw met een oppervlak van circa 2.000 m2 met bijbehorende voorzieningen zoals een speelplein, parkeerruimte en een gymzaal, mogelijk maken. Daarnaast is het binnen de maatschappellijke bestemming voor de school mogelijk kinderopvang en buitenschoolse opvang te realiseren.
Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht, zodat de uniformiteit van de opzet van bestemmingsplannen wordt gewaarborgd.
Haarzicht is onderdeel van de uitbreidingslocatie Leidsche Rijn in de gemeente Utrecht en ligt ten noordwesten van de kern Vleuten. Door deze nabijheid liggen de voorzieningen van Vleuten binnen handbereik. Haarzicht heeft een bijzondere ligging binnen de ontwikkeling van Leidsche Rijn. In de eerste plaats wordt de ontwikkeling aan twee kanten begrensd door landelijk gebied, met aan de westzijde het kasteel De Haar en het dorp Haarzuilens. Aan de noordzijde van het gebied ligt de Haarrijnseplas en het toekomstige woongebied en de strandzone Haarrijn.
Afbeelding 1: Plangebied Haarzicht 2012 (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Het plangebied van Haarzicht wordt aan de noordzijde begrensd door de Thematerweg. Aan de oost- en zuidzijde vormen de achterzijden van de tuinen van de woningen aan de Schoolstraat en de Multatulistraat de grens. Aan de zuidwestzijde is de grens het Haarpad en de westelijke grens wordt gevormd door het Wielrevelt. Tot slot ligt aan de zuidzijde van Haarzicht het Bosje van Goes, een bosje dat als recreatievoorziening wordt gebruikt.
Afbeelding 2: Luchtfoto plangebied Haarzicht (bron: Google Maps)
Binnen het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:
Bestemmingsplan | Vastgesteld door raad | Onherroepelijk |
Landelijk gebied | 18 juni 1974 | 26 mei 1981 |
Vleuten Noord | 28 februari 1978 | 7 augustus 1982 |
Nieuwe Vaart West 1e herziening | 28 januari 1992 | 19 mei 1992 |
Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o. | 31 oktober 2013 | 12 september 2014 |
Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie, waarbij onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de aanwezige functies worden beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De milieuaspecten en verrichte onderzoeken komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt tot slot de juridische toelichting op de planregels aan bod.
In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In deze structuurvisie geeft het kabinet aan waar het naar streeft: Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Om dat te bereiken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij...'). Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro zijn onder andere de regelingen met betrekking tot de Ecologische Hoofdstructuur (tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland), Rijksbufferzones, Nationale Landschappen, de Waddenzee en militaire terreinen opgenomen. Een aantal regelingen is 'getrapt' vastgelegd. Dit wil zeggen dat de provincies en gemeenten verplicht zijn dit beleid nader uit te werken. Dit betreft bijvoorbeeld het Natuurnetwerk Nederland (hierna NNN).
De 13 nationale belangen zijn niet van betekenis voor dit bestemmingsplan. Dit houdt in dat de betekenis van de nationale structuurvisie voor het bestemmingsplangebied zodoende zeer beperkt is. Het relevante beleidskader wordt gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid.
Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor negen regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook Leidsche Rijn Centrum speelt, vanwege de locatie aan zowel de Rijksweg A2 als aan het spoor Utrecht-Den Haag, een rol. Tevens speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences. Daarnaast is er in de regio vraag naar ruim 100.000 extra woningen tot 2040. Ook moeten zo'n 20.000 woningen worden vervangen.
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.
Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.
De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.
Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.
Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.
Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.
Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.
Plangebied
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op het vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De ladder bevat drie treden waarmee ruimtelijke besluiten moeten worden gemotiveerd. Om dit mogelijk te maken is het Bro met ingang van 1 oktober 2012 gewijzigd, betreffende artikelen 1.1.1. en 3.1.6.
De ladder voor duurzame verstedelijking houdt het volgende in voor het bestemmingsplan:
Aanvullend op de vereisten vanuit het Besluit ruimtelijke ordening stelt de provincie Utrecht voorwaarden aan verstedelijking. Zo is in de provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 per regio en per gemeente een programma voor wonen opgenomen. Daarbij is onderscheid gemaakt naar inbreiding en naar uitbreiding. Als aan de voorwaarden die gelden vanuit het Besluit ruimtelijke ordening wordt voldaan, dan kan een bestemmingsplan worden vastgesteld voor de nieuwe woninglocatie. Op grond van artikel 3.2, tweede lid, Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 worden daarnaast de voorwaarden gesteld dat de woningbouw plaatsvindt in aansluiting op het stedelijk gebied en ten tweede bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone.
De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op de ontwikkeling van Haarzicht. Om een zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen moeten nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard worden gemotiveerd met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden.
Eerste trede
Ten aanzien van de eerste trede geldt dat de ontwikkeling van Haarzicht onderdeel is van de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Het programma bestaat uit maximaal 555 woningen, een basisschool met gymzaal, een kinderdagverblijf en naschoolse opvang.
Wonen
Utrecht behoort op dit moment tot één van de sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten oplopen. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.
Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de voortgaande vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.
Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De ontwikkeling van Haarzicht is onderdeel van dit programma. De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.
Maatschappelijke functies
De geplande basisschool met gymzaal, een kinderdagverblijf en naschoolse opvang hebben een functie voor de wijk en directe omgeving en zijn niet gericht op de regio. Het betreft een verplaatsing van de Kees Valkensteinschool. Op basis van de 'Leerlingenprognose 2016 – 2030', Utrechtse Vastgoedorganisatie, gemeente Utrecht wordt een stijging van het aantal leerlingen verwacht als gevolg van de realisering van Haarzicht en Haarrijn. Stichting primair onderwijs Utrecht bouwt in Haarzicht een nieuwe school.
Conclusie
De plannen voor de ontwikkeling van Haarzicht passen binnen de regionale ruimtevraag en zijn in overeenstemming met de eerste trede van de ladder.
Tweede trede
Het plangebied grenst aan de bestaande bebouwing van Vleuten. Er is sprake van een bestemming 'agrarisch'. Bij het toepassen van de ladder valt de locatie buiten bestaand stedelijk gebied. Er is ook behoefte om buiten het bestaand stedelijk gebied te bouwen. Utrecht beschikt in de stad over tal van inbreidingslocaties. Hierbij is sprake van een stedelijk woonklimaat, vaak in de vorm van gestapelde bouw. Er is binnen Utrecht ook behoefte aan een minder stedelijk woonklimaat en aan grondgebonden woningen. Om te voorzien in deze woningbehoefte is de uitbreidingslocatie Leidsche Rijn aangewezen. Ook Haarzicht maakt onderdeel uit van Leidsche Rijn.
De locatie ligt binnen de rode contouren van de provincie waar verstedelijking mogelijk is. Met betrekking tot de duurzame verstedelijkingsladder beschouwt de provincie het gebied binnen de rode contouren als bestaand stedelijk gebied.
Haarzicht kan worden beschouwd als 'de achtertuin' van Vleuten. Ruimtelijk wordt door deze uitbreiding de bebouwingsstructuur van de bestaande kern Vleuten afgerond. Het plangebied wordt voor het openbaar vervoer ontsloten via bushaltes aan de Schoolstraat en Thematerweg.
Met de vaststelling van de grondexploitatie is de dekking van gemeentelijke kosten verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het plan gewaarborgd.
Conclusie
De geplande ontwikkeling is ook in overeenstemming met de tweede trede.
Derde trede
Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.
Conclusie
Aldus kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik.
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.
De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:
Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:
De ontwikkeling van Haarzicht vindt plaats aan de rand van het bestaand stedelijk gebied. In de Structuurvisie wordt voor de gemeente Utrecht uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 5.000 woningen buiten het stedelijk gebied gesitueerd. Bij de ontwikkeling van Haarzicht wordt aansluiting gezocht op een recreatief aantrekkelijke en bereikbare kernrandzone en is oog voor het behoud van deze landelijke kwaliteiten.
Afbeelding 3: Uitsnede Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
(rood: stedelijk gebied)
In artikel 1.1, derde lid, van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is bepaald dat de verordening ziet op ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Vanuit de Verordening zijn de volgende thema's van belang voor het plangebied: verstedelijking, kernrandzone en glastuinbouw.
In de provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 is per regio en per gemeente een programma voor wonen opgenomen. Daarbij is onderscheid gemaakt naar inbreiding en naar uitbreiding. Als aan de voorwaarden die gelden vanuit het Bro wordt voldaan, dan kan een bestemmingsplan worden vastgesteld voor de nieuwe woningbouwlocatie. Op grond van artikel 3.2, tweede lid, Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 worden daarnaast de voorwaarden gesteld dat de woningbouw ten eerste plaatsvindt in aansluiting op het stedelijk gebied en ten tweede bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. In paragraaf 2.1.2.1 van deze toelichting is reeds ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en hoe de ontwikkeling van Haarzicht zich hier tot verhoudt.
Haarzicht maakt onderdeel uit van de zogeheten 'kernrandzone' en op grond daarvan worden voorwaarden gesteld aan ruimtelijke plannen. In de kernrandzone horen stadsrandactiviteiten thuis of ontwikkelingen die tot verhoging van de kwaliteit leiden. Tevens geldt voor het plangebied dat het op grond van artikel 4.14 Verordening niet is toegestaan in ruimtelijke plannen glastuinbouw mogelijk te maken.
Daarnaast dient op grond van artikel 3.1 Verordening de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving te bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In artikel 3.1 is eveneens bepaald dat in de toelichting op ruimtelijke plannen die betrekking hebben op grootschalige verstedelijking wordt ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar. Blijkens de toelichting op de Verordening moet bij grootschalige verstedelijking onder meer worden gedacht aan ontwikkelingen van vergelijkbare omvang als de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in artikel 3.2 Verordening (Toekomstige woonlocatie). In dit artikel zijn ontwikkelingen opgenomen variërend van 50 tot 5.000 nieuwbouw woningen. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is niet aangemerkt als toekomstige woonlocatie in de Verordening, maar is van vergelijkbare omvang. In paragraaf 5.8 wordt ingegaan op het aspect water, waarbij ook aandacht wordt besteed aan het overstromingsgevaar. In paragraaf 5.13 wordt onder meer ingegaan op het toepassen van duurzame energiebronnen en energiebesparing.
Tot slot dient op grond van artikel 3.7 een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd, waarbij in de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving van de verkeersgevolgen wordt gegeven. Zo dient te worden ingegaan op het aantal verplaatsingen die de ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg heeft en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 3.3 en paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de verkeersaspecten van de ontwikkeling van Haarzicht.
Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.
De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:
De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.
In deze paragraaf wordt allereerst ingegaan op het gemeentelijk ruimtelijk beleid, dat in algemene zin geldt binnen de gemeente Utrecht. Vervolgens wordt aandacht besteed aan de planvorming rondom Leidsche Rijn in het algemeen en Haarzicht in het bijzonder.
De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.
Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.
De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.
De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 is op 1 juli 2004 door de gemeenteraad van Utrecht vastgesteld. De Structuurvisie biedt zicht op de huidige stedelijke dynamiek en zet de lijnen uit voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling. Zo is in de Structuurvisie een ontwikkelingsbeeld opgenomen, dat het kader biedt voor korte en middellange termijnontwikkelingen (tot 2015). Het ontwikkelingsbeeld heeft een aantal functies:
Basis voor de Structuurvisie 2030 is dat Utrecht zijn drie kernkwaliteiten wil vasthouden en verder uitbouwen:
De combinatie van deze kwaliteiten is de kracht van Utrecht. Op sommige plaatsen in de stad is er ruimte voor (groot)stedelijkheid, op sommige plaatsen is er ruimte voor stedelijke podia en elders is ruimte voor woonwijken met een eigen maat, schaal en dynamiek. Het bestemmingsplangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
De opgave voor de Binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert, kleinschalige functiemenging is mogelijk. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Het voorzieningenpakket is afgestemd op de buurt of wijk.
De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingstructuur, verschilt per buurt of wijk en is afhankelijk van de bouwperiode. Herstructurering vindt plaats met inachtneming van de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. Niet-woonfuncties zijn vooral geconcentreerd in afzonderlijke ruimtelijke eenheden (sterke mate van functiescheiding). De openbare ruimte bestaat voornamelijk uit woonstraten en woonerven. Het openbaar gebied is geclusterd in parken en plantsoenen en/of langs de randen van de buurt of wijk, langs infrastructuur en waterstructuren.
De wijk Haarzicht maakt in de Structuurvisie ook onderdeel uit van het stedelijke en groenstedelijke woonmilieu. Dit zijn wijken met een lage graad van functiemenging en een accent op rustig wonen in een stedelijke omgeving.
De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019, is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad en geactualiseerd in 2015. In deze actualisatie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De woonvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen. De speerpunten zijn:
In dit bestemmingsplan bestaat het woningbouwprogramma uit maximaal 555 woningen. Er worden minimaal 49 sociale huurwoningen gerealiseerd en 126 huurwoningen worden in de vrije sector gerealiseerd. Het overige aantal woningen is vrij programma. De verdeling van de categorieën wordt in het exploitatieplan vastgelegd.
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.
De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakterisitiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard).
Binnen het bestemmingsplangebied komen alle drie de beleidsniveaus voor: 'Open' voor het ontwikkelingsgebied, 'Respect' voor de bestaande woonpercelen (inclusief het woonperceel aan de noordzijde van de Thematerweg) en 'Behoud' voor het gemeentelijk monument binnen het plangebied.
Afbeelding 4: Beleidskaart Vleuten (bron: Welstandsnota Utrecht)
Duurzaamheid en klimaat zijn beide één van de stedelijke ambities. Dit houdt niets meer en minder in dan zorgen dat gebiedsontwikkeling conform het concept van de drie P's (people, planet en profit) tot stand komt. Dat gaat verder dan groen en energiezuinige woningen. De woningen die nu gebouwd worden staan er voor 100 jaar en langer. Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Utrecht is vastgelegd in de Kadernota Duurzaam bouwen en het Milieubeleidsplan. Centraal in het duurzaam bouwen beleid van de gemeente staat het visiedocument "Duurzaam huisvesten". Daarin verwoordt de bouwinitiatiefnemer zijn visie op de toekomstbestendigheid van de planontwikkeling en de bouwwerken, vast te leggen in een ambitie. Deze visie wordt vertaald naar concrete maatregelen en oplossingen in het ontwerp.
Voor de ontwikkeling van Haarzicht is het Stedenbouwkundig plan Haarzicht opgesteld. Het daarin opgenomen beeldkwaliteitskader volstaat als visiedocument in de zin van de Kadernota Duurzaam Bouwen.
Het aantal inwoners van Utrecht neemt snel toe. Dat brengt grote opgaven en kansen met zich mee. Deze groei zien wij als kans om de kwaliteit van het leven in onze stad, die over het algemeen goed is, verder te verbeteren door in te zetten op een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Utrecht investeert al jaren in fietsvoorzieningen, duurzame energieopwekking en groene ruimte. Zo wordt de gezonde keuze aantrekkelijk gemaakt. Een platform voor Healthy Urban Living kan een rol spelen in de wijze waarop het binnenstedelijk bouwen gestalte krijgt, zodat Utrecht een compacte stad blijft waar je met de fiets alle bestemmingen kunt bereiken en de landschappen en recreatiegebieden rond de stad toegankelijk blijven. We benutten alle kansen in de openbare ruimte voor bewegen, spelen, ontmoeten en groenbeleving en zorgen voor een scheiding tussen speelgebieden en verkeer.
Bij bouwprojecten stimuleren we de initiatiefnemers om creatieve oplossingen te bedenken die bijdragen aan zoveel mogelijk positieve effecten voor de gezondheid van de Utrechters. Daarbij toetsen we op een aantal elementen die van belang zijn voor een gezonde (toekomstige) leefomgeving: duurzaam omgaan met energie, voorbereiden op klimaatverandering, bodem-,water- en luchtkwaliteit en vermindering geluidsoverlast.
Zo draagt het creëren van voldoende stilteplekken in de stad bij aan een gezonde omgeving. Creatief zoeken we naar oplossingen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Naast aandacht voor de fiets, draagt aandacht voor de voetganger bij aan schone mobiliteit, aan ontmoetingen in de openbare ruimte en aan gezonde beweging. Een duurzame en gezonde stedelijke ontwikkeling vraagt een integrale en brede benadering met ruimte voor bestuurlijke keuzes.
De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor een betekenisvol handvat. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet in 2018 omgevingswijzer voor duurzame herontwikkeling, een methode om in ruimtelijke projecten samen met alle betrokkenen een duurzaam handelingsperspectief op te stellen en vast te leggen in een omgevingsvisie.
We zijn ons ervan bewust dat ruimtelijke en gezondheidsbelangen uiteen kunnen lopen en verschillende consequenties hebben; dit vraagt per situatie een transparante toelichting zodat er een zorgvuldige bestuurlijke afweging kan plaatsvinden. We versterken de gezondheidsexpertise in alle fasen van de ruimtelijke ontwikkeling.
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.
De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.
De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:
In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is het plangebied weergegeven als lopende ontwikkeling. Een gedeelte van het plangebied valt onder 'uitbreiding op de groenstructuur 2007', hiervoor is een groenbestemming opgenomen.
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:
Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:
De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:
Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.
Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.
Auto's langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota 'Stallen en parkeren' vastgesteld. Het beleid in die nota is vertaald in normen voor auto- en fietsparkeren in de nota 'Parkeernormen fiets en auto'.
Het beleid in deze nota is gericht op verbetering van de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Ook is het doel om meer ruimte te geven aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er, waar dat mogelijk is, op straat minder ruimte komt voor het parkeren van auto's. De gemeente stimuleert auto's om aan de rand van de stad te parkeren in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, of bij stations en andere knooppunten van openbaar vervoer.
Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in gebieden met betaald parkeren verlaagd.
In de nota wordt de verplichting ingevoerd om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De nota biedt flexibiliteit en daarmee ruimte voor maatwerk door geen strakke norm maar een bandbreedte te geven en door de mogelijkheid te bieden om af te wijken van de normen.
In de nota wordt een zone-indeling voor parkeernormen gehanteerd. Het plangebied valt binnen de zone C1-gebied, suburbaan gebied.
In bijlage 1 bij de Nota Stallen en Parkeren (Nota Parkeernormen Fiets en Auto) is een overgangsbepaling opgenomen waarin is bepaald dat wanneer door de gemeenteraad vastgestelde kaders reeds afgewogen parkeernormen bevatten, deze als toetsingskader blijven gelden voor de bepaling van de parkeerbehoefte. Voor Haarzicht geldt dat reeds in de Ontwikkelvisie Haarzicht 2012, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2012, parkeernormen zijn opgenomen. Deze normen blijven dus gelden voor de ontwikkeling van Haarzicht.
In paragraaf 4.3.1.5 wordt dit onderwerp nader toegelicht.
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:
Het Wijkverkeersplan Vleuten-De Meern is in september 2006 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Utrecht. In het plan is gekeken naar de knelpunten die zich op dat moment in de gebieden van Vleuten-De Meern voordeden. In het wijkverkeersplan wordt ook de eindsituatie van de wijk beschreven. Het gaat om de de oorspronkelijke woongebieden van De Meern en Vleuten en tevens de buitengebieden die door de Dienst Stadswerken worden onderhouden.
Vleuten-De Meern is in het plan verdeeld in de kernen De Meern, Vleuten, Veldhuizen, Haarzuilens en het buitengebied. Voor fietsverkeer geldt als uitgangspunt dat alle voorzieningen, wijken en buurten in het eindbeeld voor de fiets optimaal worden ontsloten via een uitgebreid netwerk van fietsroutes. Uitgangspunt voor autoverkeer is dat het gebied wordt ingericht volgens het principe 'Duurzaam Veilig' met 30 km/u-gebieden.
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.
In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.
Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij elke ontwikkeling. In gebieden met een hoge waarde geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 25 m2 en dieper dan 30 cm. Bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 geldt hier tevens een aanlegvergunningsstelsel. In gebieden met een Hoge verwachting verschuiven deze grenzen naar respectievelijk 100 m2 en 250 m2 waarbij de diepte in de categorie van 100 m2 tot 250 m2 geen rol speelt. In gebieden met een lage verwachting is er een onderzoeksplicht en gelden er bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 250 m2, in deze gebieden is er een aanlegvergunningsstelsel bij ontwikkelingen groter dan 5000 m2. Indien er in een gebied geen verwachting is gelden er geen nadere eisen of regels.
De onderzoeken in het gebied hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden (zie bijlage). De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.
De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).
Conclusies
Het Masterplan Leidsche Rijn is in 1995 door de gemeenteraad van Utrecht vastgesteld en geeft richting aan de ruimtelijke ontwikkelingen waarbij Leidsche Rijn tot stedelijk gebied wordt ontwikkeld. In de visie, die centraal staat in het Masterplan, nemen enkele begrippen een centrale positie in: compactheid, duurzaamheid en identiteit. In het Masterplan zijn vooral de hoofdlijnen vastgelegd.
Haarzicht is in het Masterplan aangeduid als woongebied. Er zijn in het Masterplan destijds geen specifieke uitgangspunten voor Haarzicht opgenomen. Als algemeen uitgangspunt voor woningbouw geldt een hoge kwaliteit, aanpasbaarheid en flexibiliteit.
De Structuurschets Vleuten-De Meern is een uitwerking van het Masterplan Leidsche Rijn en is mei 1997 door de Utrechtse gemeenteraad vastgesteld. Haarzicht is in de Structuurschets aangeduid als 'Vleuten noordwest'. Uitgangspunten bij de ontwikkeling van Vleuten noordwest is dat er enerzijds wordt gezorgd voor een sterke ruimtelijke en functionele aansluiting bij het omringende landschap, en er anderzijds voor wordt gezorgd dat de bestaande bebouwing van de kern Vleuten op een logische wijze wordt beëindigd.
In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2003 wordt aangegeven dat voor een deel van het plangebied vernieuwing van de ruimtelijke opgave van belang is. Er worden drie belangrijke ruimtelijke opgaven onderschreven, waarbij de locatie Haarzicht wordt benoemd onder raakvlakken met de omgeving.
In december 2001 besloot de gemeente Utrecht dat elke wijk een wijkvisie moest hebben. De gemeenteraad heeft de wijkvisies van de tien Utrechtse wijken op 24 juni 2004 vastgesteld, waaronder de Wijkvisie Vleuten-De Meern 2003-2015. De wijkvisies bieden een kader voor wat de gemeente doet in een wijk. In de Wijkvisie staat een beschrijving van hoe de wijk er over tien jaar uit zou kunnen zien. In de Wijkvisie is rekening gehouden met de komst van Haarzicht. Doelstellingen zijn onder meer een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling, het behouden en, zo mogelijk, het versterken van de identiteit van het gebied en de bereikbaarheid en veiligheid van de wijk.
De Ontwikkelvisie Haarzicht is op 13 december 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht. De Ontwikkelvisie sluit aan op de doelstellingen, zoals die zijn neergelegd in de Wijkvisie Vleuten-De Meern 2003-2015.
In de Ontwikkelvisie staan de randvoorwaarden waaraan een later op te stellen stedenbouwkundig plan dient te voldoen. In de Ontwikkelvisie wordt niet alleen de relatie met de directe omgeving van Haarzicht beschreven, ook de randvoorwaarden op het gebied van archeologie, stedenbouw, verkeer, programma, openbare ruimte, civiele techniek en milieu komen aan bod. In deze Ontwikkelvisie wordt ingegaan op het aandachtspunt voor Haarzicht, zoals benoemd in de actualisatie van de Ontwikkelvisie 2003 Leidsche Rijn (zie paragraaf 2.3.3.3), te weten raakvlakken met omgeving. In afbeelding 5 worden de randvoorwaarden op kaart weergegeven.
Afbeelding 5: Overzichtskaart randvoorwaarden (bron: Ontwikkelvisie Haarzicht)
In december 2012 is een Ontwikkelvisie Haarzicht vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht. Dit is zowel het uitgangspunt als het toetsingskader voor het Stedenbouwkundig plan dat in het kader van het zelfrealisatiemodel voor de ontwikkeling van Haarzicht is opgesteld. Het Stedenbouwkundig plan omvat een studie die vervolgens leidt tot het daadwerkelijk stedenbouwkundig plan met voorbeeldverkaveling en randvoorwaarden. Het Stedenbouwkundig plan is op 23 mei 2017 vastgesteld door het college van Burgermeester en wethouders. In 4.4 wordt hier verder op ingegaan.
Het beleidskader is relevant voor de ontwikkeling van Haarzicht die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. De ontwikkeling van Haarzicht is al langere tijd een onderdeel van de gemeentelijke beleidsvisie als wijk met een lage graad van functiemenging en een accent op rustig wonen in een stedelijke omgeving. Daarnaast is de ontwikkeling van Haarzicht onderdeel van de provinciale en regionale woningbouwopgave, waarbij aandacht is voor de inpassing binnen het landelijk gebied en aansluiting op het bestaand stedelijk gebied. Voorliggend bestemmingsplan is een uitwerking en operationele invulling van de lange termijn ontwikkelvisie op Leidsche Rijn in het algemeen en Haarzicht in het bijzonder en de daarin gehanteerde uitgangspunten.
Haarzicht bevindt zich geologisch gezien op de stroomgordel van de Oude Rijn en ligt in een complex deel van de stroomgordel, waarin verschillende (rest)geulen aanwezig zijn. Deze landschappelijke complexiteit heeft in belangrijke mate de locaties van de nederzettingsterrein bepaald. De aangetroffen nederzettingsresten bevinden zich feitelijk allemaal op een relatief smalle zone waar relatief ondiep beddingzand voorkomt. Het betreft vermoedelijk een crevassegeul die van het zuidwesten naar het noordoosten loopt. Een crevassegeul bevat afzettingen uit de oeverwal. De geul doorsnijdt een ouder riviersysteem, dat een aantal zuidoost-noordwest georiënteerde zandruggen en laagtes heeft achtergelaten. Een dergelijke crevassegeul kan ontstaan zijn als gevolg van opstuwing van rivierwater vanuit zee.
Op de oudere zandruggen en langs de jongere crevassegeul zijn bewoningsresten gevonden uit verschillende perioden: Vroege IJzertijd, Late IJzertijd, Romeinse Tijd en de Vroege en Late Middeleeuwen. De diverse opeenvolgende nederzettingsterreinen liggen ten dele over elkaar, ten dele aaneensluitend in de zuidwesthoek van het plangebied. De vertegenwoordigde archeologische perioden, met name de Vroege IJzertijd en de Vroege Middeleeuwen, geven de vindplaats een hoge waarde vanuit regionale zeldzaamheid. Romeinse nederzettingssporen ten noorden van de Romeinse grens (limes) zijn in Midden-Nederland ook nog maar weinig onderzocht. Voor alle archeologische perioden geldt dat de conservering van sporen en vondstmateriaal goed is begrensd, met name aan de flank van het complex van geulen dat de vindplaats aan de zuidzijde. Bij eerder archeologisch onderzoek uit 2008 zijn onder andere aardewerk, munten, vuursteen en botmateriaal gevonden.
Afbeelding 6: Archeologische zones Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Na een lange periode van bijna continue bewoning, die tot in de 9e eeuw heeft voortgeduurd, lijkt het plangebied deel te hebben uitgemaakt van de gemeenschappelijk gebruikte gronden van de dorpsgemeenschap Vleuten. Daarop duidt het oude toponiem Wildervelt, dat direct ten westen van het plangebied wordt gesitueerd. Het deel 'Wilder' is mogelijk terug te voeren op het Latijnse 'villare', het bijvoegelijk naamwoord van villa, dat zoveel als domein betekent. In die tijd maakte Vleuten deel uit van het goederenbezit van de Utrechtse bisschop en vanaf de 11e eeuw van het kapittel van Oudmunster. Tot de oudste structuren in het landschap behoort een reeks schuin in de verkaveling liggende sloten, ter plaatse van de voormalige crevassegeul. Zeer waarschijnlijk zijn deze een relict van de Sloot van Themaat, die in de periode van de grote ontginningen in de 11e en 12e eeuw schuin door het gebied is gegraven om het water uit het gebied ten noorden van de Thematerweg af te voeren naar de Oude Rijn. De grens van het voormalige gerecht - voorloper van de gemeente - Vleuten volgde de lijn van deze watergang in het noordoosten van het plangebied.
Haarzicht bestaat voornamelijk uit vlak weidelandschap. Een waardevol groenelement is het zogeheten Bosje van Goes aan de zuidzijde van het plangebied. Dit is een relatief klein bosje met voornamelijk loofbos op vochtige grond. In en rondom het bosje liggen watergangen. Deze watergangen zijn onderdeel van het bosje. Het Bosje van Goes is openbaar en is van oorsprong een elzen- en essenhakhoutbos dat stamt van vóór 1859. Het is waardevol vanwege de oude bomen, de streekeigenheid en de hoge natuurwaarde voor vogels en zoogdieren. In de afgelopen jaren is uitvoerig onderhoud gepleegd om het bosje meer als natuurbos in te richten.
Kenmerkend voor het plangebied is de afwisseling van watergangen en weides. Dit patroon heeft een orthogonale structuur, oftewel een noord-zuid oriëntatie. Dit verkavelingspatroon is zowel in het stedelijk gebied als in het landschap tot aan de Haarrijnseplas aanwezig. Binnen het plangebied vormt de oost-west georiënteerde Sloot van Themaat een uitzondering.
Afbeelding 7 : Groengebieden en landschap rondom Haarzicht
Binnen het plangebied bevindt zich één gemeentelijk monument: Thematerweg 7. Daarnaast heeft het plangebied een archeologische verwachtingswaarde. In het zuidwesten van het plangebied bevindt zich een terrein van hoge archeologische waarde. Dit terrein met sporen van bewoning van de IJzertijd tot en met de Vroege Middeleeuwen is op basis van gaafheid, conservering en regionale zeldzaamheid een te behouden archeologische zone.
Het Bosje van Goes en de diverse watergangen, waaronder de Sloot van Themaat vormen beeldbepalende elementen in het landschap.
Het plangebied maakt nu onderdeel uit van het buitengebied en bestaat grotendeels uit onbebouwd agrarisch gebied, doorsneden door een aantal watergangen. Aan de westelijke zijde van het plangebied bevindt zich momenteel een kassencomplex. Aan de zuidzijde van Haarzicht ligt het Bosje van Goes, dat door omwonenden wordt gebruikt als recreatievoorziening. Direct ten zuiden en ten oosten van het plangebied bevinden zich bestaande woningen van de Vleutense buurt Nieuwe Vaart.
De noordelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de Thematerweg. De woonpercelen aan de Thematerweg, alsmede het perceel Thematerweg 14A ten noorden van de Thematerweg maken onderdeel uit van het plangebied van dit bestemmingsplan. De bebouwing ten zuiden van de Thematerweg wordt gevormd door voormalige boerderijen of voormalige agrarische bedrijfswoningen, waar wonen de hoofdfunctie is. Het perceel ten noorden van de Thematerweg is momenteel nog beperkt in gebruik als agrarisch bedrijf.
De noordelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de Thematerweg. Deze weg maakt onderdeel uit van de hoofdverkeersstructuur en vormt het belangrijkste onderdeel van de verkeersstructuur van het plangebied. De Thematerweg sluit aan op de Maarssenseweg. Verder naar het oosten wordt aangesloten op Haarrijnse Rading, waar vandaan verkeer aansluiting vindt op de A2, Noordelijke Randweg Utrecht en De Wetering. Direct ten oosten van het plangebied bevindt zich Schoolstraat - Maarssenseweg, een belangrijke ontsluitingsweg voor de kern Vleuten. De zuidgrens wordt gevormd door het Haarpad, een voor autoverkeer afgesloten pad dat tussen de agrarische percelen loopt.
Haarzicht neemt als ontwikkelingslocatie een bijzondere positie in binnen de ontwikkeling Leidsche Rijn en vormt een aanvulling op het bestaande woningaanbod. Er zijn twee elementen die Haarzicht doen onderscheiden van andere plangebieden binnen Leidsche Rijn. Dit is ten eerste de tweezijdige begrenzing aan landelijk gebied en ten tweede de kleinschalige en solitaire positie.
Het aantal nieuwe woningen in Haarzicht is maximaal 555 woningen, die zijn onderverdeeld in drie categorieën: sociale huurwoningen en vrije sector koop- en huurwoningen, zie paragraaf 4.4.1. Voor het realiseren van een dorps en landelijk woonmilieu is een ruime differentiatie aan woningtypen mogelijk. In Haarzicht hebben de verschillende categorieën woningbouw hun eigen karakteristieken qua kavelmaat, maatvoering en dimensionering en type. Elke woonbuurt heeft een eigen karakter en is onderscheidend in de verkavelingsopzet en de openbare ruimte.
Afbeelding 8: Beeldkwaliteit Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
De ontwikkeling van Haarzicht brengt extra vraag naar primair onderwijs met zich mee. Vandaar dat het bestemmingsplan de verplaatsing van de Kees Valkensteinschool in Vleuten mogelijk maakt naar een nieuw schoolgebouw. Het schoolgebouw krijgt een oppervlak van circa 2.000 m2 met bijbehorende voorzieningen zoals een speelplein, parkeerruimte en een gymzaal. Daarnaast is het mogelijk kinderopvang en buitenschoolse opvang te realiseren.
Het stedenbouwkundig plan voor Haarzicht is gebaseerd op het uitgangspunt van de thema's 'Dorps wonen' en 'Landelijk wonen'. Met het thema 'Dorps wonen' wordt beoogd Haarzicht aan te laten sluiten op de bestaande bebouwing van Vleuten. Het thema 'Landelijk wonen' wordt ingezet als overgang naar het landelijk gebied. Dat wordt aan de noordzijde gevormd door het weidegebied met de Haarrijnse Plas en aan de westelijke zijde door het Wielrevelt. De twee gebieden van 'Dorps wonen' en 'Landelijk wonen' worden gescheiden door de diagonaal door het plangebied lopende archeologische zone. Het maximaal aantal woningen in Haarzicht is circa 21 woningen per hectare.
Centraal deel
Het is de ambitie om Haarzicht zowel aan te laten sluiten op de omgeving als een eigen hart te geven. Vanuit deze ambitie is het concept van het centrale deel ontstaan. In dit centrale deel wordt ruimtelijk de verbinding gemaakt met het bestaande landschap van de Sloot van Themaat en de geschiedenis van deze plek. Hiermee krijgt Haarzicht een specifieke identiteit, zoals andere wijken en buurten in Vleuten die ook hebben. Het is de wens om het groene hart van de woonwijk Haarzicht te realiseren op het kruispunt van interne routes binnen Haarzicht en de Sloot van Themaat als onderdeel van de archeologische zone.
Woonthema's
Rondom het centrale deel van Haarzicht worden vier woonbuurten als een waaier gepositioneerd en maken zowel ruimtelijk als typologisch verbinding met de dorpse en landelijke omgeving. Dit zijn respectievelijk: de Dorpsrand als verbinding met het dorp Vleuten, de Erven als verbinding met de bebouwing aan de Thematerweg, de Lanen als verbinding met het Wielrevelt en de Parkzoom als overgang naar de archeologische zone en het Wielrevelt.
Het planconcept is het uitgangspunt en het kader voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan geweest. Hierbij staan de volgende pijlers centraal:
Dorps en Landelijk wonen
De ambitie voor Haarzicht is aan te sluiten bij het dorpse karakter van Vleuten en tegelijkertijd het gebied een eigen karakter te geven. Om dit te realiseren is een studie verricht naar de kenmerken van dorpse en landelijke woonmilieus. Zowel voor dorps als landelijk wonen is groen en een relatief lage woningdichtheid belangrijk. Het dorpse onderscheidt zich van het landelijke door een hogere woningdichtheid en smallere straatprofielen. De structuur van Haarzicht is geïnspireerd op dorpen uit de omgeving. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de differentiatie van deelgebieden. Zwaartepunt van het stedenbouwkundig concept is de dorpse kern met daaromheen verschillende woonbuurtjes.
Flexibiliteit
Een toekomstige leefomgeving is bestand tegen de vele veranderingen in de tijd. De toekomstwaarde hangt af van de flexibiliteit, aanpasbaarheid en duurzaamheid. Flexibiliteit is een belangrijk item bij de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan, zeker door veranderende marktomstandigheden. Het stedenbouwkundig plan voor Haarzicht is een flexibel invulbare structuur die kan beantwoorden aan de wensen van de toekomstige gebruik. De hoofdstructuur en de openbare ruimte van Haarzicht vormen een sterk raamwerk dat flexibel kan worden ingevuld.
Omgeving
Een unieke kwaliteit van Haarzicht binnen Leidsche Rijn is de nabijheid van Vleuten en het landschap. Dit brengt het gemak van voorzieningen en de sfeer van een historisch dorp met zich mee. Samen met het Wielrevelt, Haarrijnse Plas en de overige waardevolle elementen zijn dit bouwstenen en inspiratiebron voor het planconcept. Haarzicht wordt zowel een verlengstuk van het dorp Vleuten als een zelfstandig woongebied. De omgeving brengt vele kwaliteiten met zich mee, maar vraagt tegelijkertijd om een goede inpassing.
De hoofdstructuur van Haarzicht vormt een nieuwe laag op het bestaande landschappelijk patroon. De hoofdstructuur bestaat uit vloeiende gekromde lijnen in contrast met de strakke rechte lijnen van het slotenpatroon van het bestaande landschap. De vloeiende lijnen zijn zodanig gecomponeerd dat enerzijds ruimtelijke beslotenheid ontstaat en anderzijds richtlijnen worden gecreëerd op de omgeving. In de nabijheid van de randen zijn zichtlijnen op het omringende landschap aanwezig. De kruising met de diagonaal door het plangebied lopende Sloot van Themaat is sterk beleefbaar door het contrast van de lange zichtlijn over de Sloot van Themaat.
Afbeelding 9: Totale hoofdstructuur Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
De hoofdstructuur biedt oriëntatie en verbindt de deelgebieden met elkaar. De hoofdstructuur is het ruimtelijke raamwerk van het plan en bestaat uit drie onderdelen. Het eerste onderdeel is de Sloot van Themaat. Dit is de archeologische zone met in de diepere ondergrond de archeologische waarde van de crevassegeul. De oorspronkelijke watergang van de Sloot van Themaat wordt weer over de gehele lengte teruggebracht en als diagonaal beleefbaar gemaakt. Het tweede onderdeel is de omloop om het centrale deel van Haarzicht. Deze ringstructuur omsluit het centrale deel van Haarzicht als kerngebied van het 'Dorpse wonen'. Deze ring is op twee plaatsen aangesloten op de Thematerweg. Op die wijze wordt de hoofdstructuur van Haarzicht ruimtelijk verbonden met Vleuten. Het derde onderdeel van de hoofdstructuur is de omloop in het westelijk deel van Haarzicht. Deze bestaat uit een lus die is aangesloten op de ring om het centrale deel. Beide onderdelen vormen samen een dubbele ring. De hoofdontsluiting vanaf de Thematerweg ligt in het overlapgebied van de ringen.
De sfeer en inrichting van de openbare ruimte van de hoofdstructuur is gedifferentieerd naar gelang de positie in het gebied. Zo bestaat de hoofdontsluiting uit een singelprofiel en de westelijke en oostelijke omlopen uit bomenlanen. Aan het profiel van de oostelijke omloop zijn kleinschalige plantsoenen toegevoegd.
Binnen de Klankbordgroep Haarzicht zijn in een vroegtijdig stadium van het planproces verschillende ontsluitingsmogelijkheden besproken. Daaruit is naar voren gekomen dat de variant met een lusontsluiting en tweezijdige aanhaking aan de Thematerweg de meest gedragen ontsluiting van Haarzicht is. Deze ontsluiting richting het noorden is vervolgens in de Ontwikkelvisie Haarzicht door de Raad vastgelegd.
Afbeelding 10: Verkeersontsluiting Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Haarzicht wordt op twee plekken voor autoverkeer ontsloten vanaf de Thematerweg, die de kenmerken heeft van een erftoegangsweg. Hierbij wordt vanuit het oogpunt van veiligheid en geluid de maximum snelheid van de Thematerweg ter hoogte van het plangebied van Haarzicht van 60 km/u verlaagd naar 30 km/u. De Thematerweg is een erftoegangsweg waarvan de maximale capaciteit voldoende ruimte biedt voor het extra verkeer ten gevolge van de ontwikkeling van Haarzicht.
De interne verkeerscirculatie binnen Haarzicht verloopt via twee omlopen. Een eerste omloop omsluit het centrale deel van Haarzicht en sluit op twee locaties aan op de Thematerweg. Een tweede omloop bevindt zich in het westelijk deel van Haarzicht. Deze infrastructuur ontsluit het westelijk woongebied van Haarzicht en op twee locaties is deze voor langzaamverkeer verbonden met het Wielrevelt.
Op dit moment zijn niet alle gronden beschikbaar om de verkeersontsluiting aan te leggen, zoals weergegeven op afbeelding 10. Daarom zal in ieder geval tijdelijk sprake zijn van een ontsluiting aan de zuidwestzijde via een extra lus.
Met het oog op de bereikbaarheid van Haarzicht voor nooddiensten is voorzien in een zuidelijke aansluiting op de Multatulistraat. Deze aansluiting is aanvullend op de twee aansluitingen op de Thematerweg aan de noordzijde van het plangebied.
De openbaar vervoervoorzieningen voor Haarzicht bevinden zich aan de Schoolstraat en de Thematerweg. Er zal geen buslijn door Haarzicht lopen.
Het langzaam verkeer maakt gebruik van dezelfde hoofdstructuur als de auto. Daarnaast is er een aanvullend netwerk van fiets- en voetpaden, die de dorpse en landelijke omgeving ontsluiten. Langs de Thematerweg is aan de noordzijde een vrijliggend fietspad aanwezig en staat in verbinding met de fietsroute die diagonaal door Haarzicht loopt. De te ontwikkelen school sluit ook aan op deze route. In zuidelijke richting is een fietsverbinding opgenomen die aansluit op de Multatulistraat en Campenhuysenstraat. Deze fietsroute biedt een korte verbinding naar het centrum van Vleuten. Tot slot worden ook diverse voetgangersverbindingen gerealiseerd naar het omliggend landelijk gebied en rondom het Bosje van Goes. Het centrale deel van Haarzicht is een compact woonmilieu, waarbij de straten zijn bedoeld als verblijfsgebied voor bewoners en voetgangers. In oostelijke richting is een fiets- en voetgangersverbinding opgenomen die aansluit op de Schoolstraat.
Afbeelding 11: Langzaam verkeersstructuur Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Een belangrijke ambitie voor Haarzicht ligt in de kwaliteit van de openbare ruimte, die ook een verblijfsfunctie heeft. De plek en wijze van parkeren heeft grote invloed op het kunnen behalen van deze ambitie. De gemeente heeft parkeernormen voorgeschreven in de Nota Stallen en Parkeren (2013). In bijlage 1 bij deze nota zijn de daadwerkelijke normen opgenomen. In deze bijlage is tevens een overgangsbepaling opgenomen, die bepaalt dat, parkeernormen in eerder door de gemeenteraad vastgestelde kaders als toetsingskader blijven gelden (zie ook paragraaf 2.3.2.10). Voor Haarzicht geldt dat reeds in de Ontwikkelvisie Haarzicht 2012, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 13 december 2012, parkeernormen zijn opgenomen. Deze normen blijven dus gelden voor de ontwikkeling van Haarzicht. In tabel 1 zijn de parkeernormen voor Haarzicht weergegeven.
Het parkeren in Haarzicht komt voor in de volgende vormen: het parkeren langs de rijbaan, in parkeerkoffers, in parkeerhoven en tot slot het parkeren op het eigen erf.
Tabel 1: Parkeernormen Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
De inrichting van de openbare ruimte in Haarzicht is gebaseerd op de thema's 'Dorps wonen' en 'Landelijk wonen'. In de openbare ruimte van Haarzicht worden elf verschillende deelgebieden onderscheiden. Bij elk van deze deelgebieden zijn de volgende uitgangspunten van belang:
De groenstructuur is onderdeel van de hoofdstructuur. Bomen en hagen zijn hierin beeldbepalend. De bomenrijen zijn continue en afhankelijk van de betekenis van het profiel worden deze in een driehoeksverband of als solitairen opgenomen. Kenmerkend voor de openbare ruimte van Haarzicht is dat er veel bomen worden geplaatst. Vanwege de aanwezige archeologische waarden wordt in het hart van het plangebied rekening gehouden waar en welk type boom daar kan worden geplaatst. De inzet van het groenplan is om zoveel mogelijk grote groenvlakken te gebruiken voor het plaatsen van bomen.
Afbeelding 12: Groenstructuur Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Het Bosje van Goes vormt een structureel onderdeel van de groenstructuur, zowel in beleving als in gebruik. Wandelpaden in het woongebied worden verbonden met de paden in het Bosje van Goes.
De waterstructuur bestaat uit een T-vormige structuur van singels die is verbonden met de watergang langs de Thematerweg en met de diagonaal door het plangebied lopende watergang in de archeologische zone. De watergang langs de achterzijde van de kavels aan de Thematerweg wordt gecontinueerd op plekken waar deze nog niet is, zodat een continu systeem ontstaat.
Tevens wordt extra wateroppervlak gecreëerd in de zone van het agrarisch gebied ten westen van het plangebied. Op afbeelding 13 is aangegeven op welke wijze dit wordt vormgegeven. Deze waterberging valt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan en is mogelijk binnen het daar geldende bestemmingsplan 'Haarzuilens'. Middels de watervergunning en in de regels wordt geborgd dat de watercompensatie wordt gerealiseerd.
Afbeelding 13: Waterstructuur Haarzicht (bron: Notitie Waterberging 19 augustus 2016, Lodewijk Baljon)
Uitgangspunt voor de inrichting van de openbare ruimte is de Atlas Leidsche Rijn en het handboek 'Openbare ruimte'.
Het uitgangspunt voor het materiaalgebruik in de openbare ruimte in Haarzicht is dat dit rustig oogt en van een hoog kwaliteitsniveau is. De verlichting in het plangebied zal worden aangepast aan de verschillende deelgebieden, de hoofdstructuur en de woonthema's dorps en landelijk. Door te variëren met de intensiteit van de verlichting zal beter aangesloten worden bij de inrichting van de verschillende deelgebieden.
De voorzieningen in Haarzicht zijn afgestemd op de verschillende doelgroepen. Op basis van de doelgroepen is bepaald waar welk type voorziening gerealiseerd zal worden. Op die manier wordt geborgd dat binnen Haarzicht voldoende speelplekken, hondenuitlaatvoorzieningen en huisvuilverzamelplekken worden gerealiseerd.
De nadere uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte wordt bepaald bij het opstellen van definitieve inrichtingsplannen.
In december 2012 is een Ontwikkelvisie Haarzicht vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht. Dit is zowel het uitgangspunt als het toetsingskader voor het Stedenbouwkundig plan dat in het kader van het zelfrealisatiemodel voor de ontwikkeling van Haarzicht is opgesteld. Het Stedenbouwkundig plan omvat een studie die vervolgens leidt tot het daadwerkelijk stedenbouwkundig plan met voorbeeldverkaveling en randvoorwaarden. In deze paragraaf wordt hier achtereenvolgens op in gegaan.
De volgende randvoorwaarden zijn vastgelegd in het Stedenbouwkundig plan:
Afbeelding 15: Pricipeprofiel 2
Afbeelding 16: Pricipeprofiel 4
Afbeelding 17: Principeprofiel 3
Afbeelding 18: Principeprofiel 5
Afbeelding 19: Principeprofiel 6
Afbeelding 20: 3,2m zone overgangsgebied
Aan de hand van de hierboven genoemde voorwaarden is een voorbeeldverkaveling opgesteld (zie afbeelding 21). De verkaveling staat nog niet vast en kan dus nog wijzigen.
Afbeelding 21: Voorbeeldverkaveling (bron: notitie 'Waterberging', 19 augustus 2016, Lodewijk Baljon landschapsarchitecten)
De gemeente moet bij het maken van ruimtelijke plannen rekening houden met allerlei wetgeving gericht op de bescherming en waarborging van een goed woon- en leefklimaat (milieuwetgeving), alsmede ter bescherming van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of archeologische belangen in een plangebied. De belangrijkste aspecten die in het kader van een bestemmingsplan onderzocht moeten worden zijn:
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening worden beschouwd zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object - hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen). De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:
De Wet geluidhinder is niet van toepassing bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt. Wel moeten deze aspecten in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden beschouwd en afgewogen.
De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).
Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde moet akoestisch onderzoek uitsluitsel geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.
De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld zijn:
Plansituatie
In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek verricht naar de toekomstige akoestische situatie in het plangebied Haarzicht (Sweco). Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.
De akoestisch relevante geluidsbronnen voor dit gebied worden gevormd door de Thematerweg, de Schoolstraat en de Maarssenseweg. Het gebied ligt op meer dan 600 meter van de Rijksweg A2 waarmee deze geluidsinvloed niet meer onder de Wet geluidhinder valt. Op termijn is langs de A2 ook bebouwing gepland (woningen en bedrijven in plangebied Haarrijn), waarmee enige geluidsinvloed van de A2 verder wordt weggenomen.
Het plangebied ligt binnen de wettelijke zone van de Maarssenseweg. De geluidsbelasting zal de voorkeursgrenswaarde echter niet overschrijden.
De Schoolstraat is een weg met een 30 km/u regime waardoor deze buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder valt. Vanwege de hoge verkeersintensiteit is deze weg in het onderzoek toch beschouwd. Door aanliggende woonbebouwing zal het geluid grotendeels worden tegenhouden waardoor er geen geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde zal ontstaan.
De Thematerweg is een weg met een redelijk hoge verkeersintensiteit waarvan de geluidszone over het plangebied zal komen. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan bedraagt de maximum snelheid op de Thermaterweg nog 60 km/u. Gezien de aan te leggen rotonde op het kruispunt tussen de Thermaterweg, Schoolstraat, Smalle Themaat en Maarssenseweg is de maximum snelheid op de Thermaterweg vlak voor/na de rotonde verlaagd tot 30 km/u. De maximum snelheid op de Thermaterweg ter hoogte van Haarzicht wordt, nadat de gemeenteraad het kombesluit heeft genomen, met een verkeersbesluit verlaagd naar 30 km/u, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In het akoestisch onderzoek wordt uitgegaan van een maximum snelheid van 30km/u ter hoogte van het plangebied.
Het deel van de Thematerweg waar nog een 60 km/u regime zal gelden, zorgt ervoor dat het plangebied nog voor een deel binnen de geluidszone van deze weg zal liggen. In dit gebied wordt de voorkeursgrenswaarde echter niet overschreden.
Het deel van het plangebied dat op korte afstand van het 30 km/u gedeelte van de Thematerweg komt te liggen, zal wel een geluidsbelasting ondervinden van enkele dB's boven de voorkeursgrenswaarde. Omdat een 30 km/u weg niet onder de werking van de Wet geluidhinder valt, hoeft hiervoor geen hogere grenswaardeprocedure te worden doorlopen. De berekende waarde ligt ruim onder de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder en daarmee acceptabel vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.
Effect van het plan voor de omgeving
De realisatie van woningbouw in Haarzicht heeft effect op de omliggende bestaande woningen. Nieuwe woningen trekken immers auto's aan. In de huidige situatie rijden er circa 2 à 3.000 motorvoertuigen per etmaal over de Thematerweg. De ruim 500 voorziene woningen hebben een verkeersaantrekkende werking van een gelijke omvang. De geluidbelasting op de bestaande woningen zou hierdoor zonder geluidbeperkende maatregelen met zo'n 3 dB toenemen. Vooruitlopend op de realisatie van Haarzicht wordt een aantal geluidbeperkende maatregelen getroffen: de kruising Maarssenseweg - Thematerweg wordt aangepakt, de Thematerweg heringericht, de komgrens op de Thematerweg naar het westen verlegd en wordt de snelheid binnen de bebouwde kom op deze wegdelen verlaagd naar overal 30 km/uur. Een verlaging van de huidige snelheid van 50 of 60 naar toekomstig 30 km/uur levert bij een gelijk blijvende hoeveelheid verkeer een geluidafname op van circa 3 dB waardoor de geluidseffecten van het plan worden geneutraliseerd.
Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de nieuwe woningen in Haarzicht geen geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder zullen ondervinden van wegen die onder de werking van de Wet geluidhinder vallen. Er is derhalve geen ontheffingsprocedure ('hogere waarde') benodigd. Het plan is verder goed inpasbaar vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:
Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Utrecht de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functie voor, langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Binnen gemengd gebied is het mogelijk om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk. Onderstaande tabel geeft de relatie weer tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype.
Milieucategorie | Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk | Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied |
1 | 10 m | 0 m |
2 | 30 m | 10 m |
3.1 | 50 m | 30 m |
3.2 | 100 m | 50 m |
4.1 | 200 m | 100 m |
4.2 | 300 m | 200 m |
5.1 | 500 m | 300 m |
5.2 | 700 m | 500 m |
5.3 | 1.000 m | 700 m |
6 | 1.500 m | 1.000 m |
Tabel 2: Bedrijven en milieuzonering
Voor woongebieden, waaronder Leidsche Rijn is bepaald dat voor de bedrijven aan huis een aparte lijst 'Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging' geldt.
Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwet- en regelgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, agrarische geurwetgeving en de veiligheidsregelgeving. Onderzocht worden zowel de feitelijke invloed van de ter plaatse gevestigde en te vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende functies die op grond van de geldende bestemming kunnen worden gevestigd.
In juni 2010 heeft een inventarisatie plaatsgevonden naar bedrijven die met hun activiteiten van invloed zijn op het plangebied. Vervolgens is gebleken dat er meerdere bedrijfsactiviteiten zijn in de nabijheid van het plangebied, waarmee rekening moet worden gehouden bij het bestemmingsplan. In 2016 is de inventarisatie geactualiseerd.
Op grond van het bestaande gebruik en de planologische mogelijkheden is in beeld gebracht welke bedrijfsfuncties binnen en in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. De volgende bedrijvigheid is in en rond het plangebied aanwezig:
Gelet op de aard van de bedrijfsactiviteiten en de afstand tot de te ontwikkelen milieugevoelige functies, oftewel de woningen en maatschappelijke voorzieningen, zijn alleen de bedrijven aan de Schoolstraat 92, Thematerweg 14A en 15A relevant.
Schoolstraat 92
Voor dit perceel geldt ingevolge het geldende bestemmingsplan "Vleuten" de bestemming 'Bedrijven'. Aan de Schoolstraat 92 zijn bedrijven tot en met categorie B2 toegestaan. Hieronder vallen bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar moeten staan.
De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt toegepast in gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen). Ook wordt deze Lijst van Bedrijven toegepast voor aan-huis-verbonden bedrijven.
Het bedrijf dat momenteel ter plaatse aanwezig is, betreft volgens de Lijst van Bedrijven functiemenging een bedrijf in de minder zware categorie B1. In deze categorie zijn bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging toegestaan.
De nieuwe woningen binnen het bestemmingsplangebied worden grenzend aan het bedrijfsperceel maar los van de bedrijfsbebouwing gebouwd, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden die worden gesteld aan de toelaatbaarheid van zowel een categorie B1 als een categorie B2 bedrijf.
Thematerweg 14A
Op grond van het bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o.' is het mogelijk een (niet-intensief) agrarisch bedrijf in gebruik te hebben op het perceel Thematerweg 14A. Uit een bedrijfsbezoek (september 2016) is gebleken dat de huidige bedrijfsactiviteiten bestaan uit het houden van paarden en schapen. Dit type bedrijf valt onder het Activiteitenbesluit. In september 2016 waren 9 paarden aanwezig in de 12 paardenboxen en 75 schapen/rammen. Buiten zijn een mestopslag met afschot, een rijbak en een paardenafspuitplaats aanwezig.
In het Activiteitenbesluit is bepaald dat ter voorkoming of beperking van hinder een afstand van 100 meter moet worden aangehouden tussen een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom, zoals een woning, en de mestopslag en de gebouwen waar paarden worden gehouden. Voor schapen is bepaald dat de geurbelasting niet hoger mag zijn dan 2 ouE/m3 op de gevels van de (nieuwe) woningen.
Aangezien sprake is van beperkte agrarische bedrijfsvoering is besloten het perceel op te nemen binnen het bestemmingsplangebied en te voorzien van een woonbestemming. Het is niet aannemelijk dat de bedrijfsaciviteiten door een volgende eigenaar worden voortgezet. Voor de bestaande bedrijfsactiviteiten is een persoongebonden overgangsrecht opgenomen, zodat het juridisch is uitgesloten dat een nieuwe eigenaar de agrarische actitiviteiten voortzet. In het persoongebonden overgangsrecht zijn tevens het aantal dieren en de locatie van de dierenverblijven en de mestopslag vastgelegd.
In volgende paragraaf wordt ingegaan op de geurhinder in relatie tot de onderbouwing van een goed woon- en leefklimaat in het gebied binnen de genoemd afstand van 100 meter.
Thematerweg 15A
Thematerweg 15A heeft conform het aldaar geldende bestemmingsplan "Vleuten" de bestemming 'Agrarisch'. Hier zijn volgens de bestemmingsomschrijving opslagruimten voor agrarische producten mogelijk. In de praktijk is hier een groothandel in consumptie-aardappelen gevestigd. Het bedrijf staat geregistreerd als een bedrijf van milieucategorie 2. Binnen 30 meter van de bedrijfsbebouwing worden geen bouwmogelijkheden geboden voor nieuwe woningen. Dit bedrijf heeft dan ook geen invloed op het plangebied.
Overig
Op de gronden ten noordwesten van het plangebied is op grond van het daar geldende bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o.' een hoogstamboomgaard ten behoeve van fruitteelt toegestaan. Uit jurisprudentie blijkt dat een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en boomgaarden waar gewasbeschermingsmiddelen aanvaardbaar wordt geacht. Aangezien de boomgaard ligt op een afstand groter dan 75 meter van gevoelige functies, in dit geval woningen, is er geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.
Naast de bedrijven die rondom het plangebied zijn gelegen, wordt binnen het plangebied ook een functie mogelijk gemaakt die eventueel hinder kan veroorzaken, namelijk de school en kinderopvang binnen de maatschappelijke bestemming. Deze functies vallen binnen milieucategorie 2 en hebben volgens de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' een richtafstand van 30 meter. Het gaat bij deze functies om het stemgeluid van kinderen dat overlast kan veroorzaken. Het gaat hierbij niet om de inpandige functies, maar juist om het gebruik dat buiten plaatsvindt: op het school-/speelplein. Met de invulling van de maatschappelijke bestemming is daarom rekening gehouden met een afgescheiden ruimte voor het school-/speelplein ten opzichte van de woonbebouwing. Het schoolgebouw wordt aan de kant van de woonbebouwing gerealiseerd, waarmee deze het geluid van het buitenterrein afschermt. De afstand van de bestemming Wonen tot het schoolplein bedraagt overal meer dan 30 meter.
Geconcludeerd wordt dat in het bestemmingsplan geen milieugevoelige bestemmingen, zoals woningen, worden toegestaan binnen de invloedssfeer van de bestaande bedrijven en geen belemmering vormen voor de vestigingsmogelijheden in de voor deze percelen geldende bestemmingsplannen. Ook worden de bestaande bedrijven en vestigingsmogelijkheden niet beperkt door de nieuwbouw van woningen.
Tauw heeft onderzoek gedaan naar de geurbelasting van de agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel Thematerweg 14A (zie bijlage 2).
De berekende geurbelasting als gevolg van de inrichting op de geplande woningen in het plangebied ligt ruim onder de geurnorm van 2 ouE/m3 uit de Wet geurhinder en veehouderij. De contour van 2 ouE/m3 ligt op de Thematerweg. De meest nabije geplande woningen liggen ten zuiden van de Thematerweg. Geconcludeerd kan worden dat er ter plaatse van de toekomstige woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect geur.
In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waarin in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritieke stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Voor andere in de Wm genoemde stoffen, wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan aan de vereisten.
Op grond van artikel 5.16 Wm stelt de gemeenteraad alleen een bestemmingsplan vast wanneer aannemelijk is gemaakt dat:
In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een bijdrage is "niet in betekenende mate" als de toename maximaal drie procent van de jaargemiddelde grenswaarde van fijn stof of stikstofdioxide bedraagt. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren. De categorieën van gevallen zijn:
Verder is een bepaalde combinatie van woningen en kantoren zonder nader onderzoek mogelijk en is er voor sommige inrichtingen geen onderzoeksplicht.
De ontwikkeling van Haarzicht maakt deel uit van het project 'Ontwikkeling Leidsche Rijn'. Dit project (IB. nummer 1310) is als zodanig opgenomen en beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De ontwikkeling past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL.
De verkeersproductie als gevolg van de ontwikkelingen in Leidsche Rijn is opgenomen in het verkeersmodel (VRU 3.3u) van de gemeente Utrecht. Deze vormt de basis voor de luchtkwaliteitsberekeningen van de Monitoringstool. Op basis van de Monitoringstool 2012 (peiljaren 2015 en 2020) kan tevens worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van Haarzicht niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden (stikstofoxide NO2, fijn stof PM10).
Afbeelding 22: Rekenresultaten Monitoringstool_2012 jaar 2015 (bron: www.nsl-monitoring.nl)
Afbeelding 23: Rekenresultaten Monitoringstool_2012 jaar 2020 (bron: www.nsl-monitoring.nl)
De ontwikkeling van Leidsche Rijn, waarvan Haarzicht deel uit maakt, is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL (IB-1310). In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16, eerste lid, onder d van de Wet milieubeheer. Tevens kan op basis van de berekeningen uit de Monitoringstool worden geconcludeerd dat de realisatie van Haarzicht niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden. Uit oogpunt van luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijden het transport ervan. Op basis van de criteria, zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen.
Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij de besluitvorming rondom ruimtelijke plannen de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.
Binnen het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicobronnen met een externe veiligheidsrisico. Daarnaast is in de directe omgeving geen infrastructuur aanwezig, die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Op basis hiervan hoeft geen verdere toetsing plaats te vinden. Op het gebied van externe veiligheid is er geen belemmering het plan te realiseren.
Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plan verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het plan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingswijziging.
Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Ook deze bodemonderzoeken mogen wettelijk niet ouder zijn dan 5 jaar.
Nota bodembeheer 2012-2022
Het doel van de Nota bodembeheer 2012-2022 is het beleidsmatig vaststellen van de voorwaarden waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem kunnen worden toegepast. Het Besluit bodemkwaliteit kent een generiek en gebiedsspecifiek bodembeleidskader. De gemeente Utrecht heeft zoveel mogelijk het landelijk vastgestelde generieke beleid gevolgd. Alleen om belemmeringen voor hergebruik op basis van lokale omstandigheden zoveel mogelijk weg te nemen, is gebiedsgericht beleid geformuleerd. Dit beleid is vertaald in de geactualiseerde en gebiedsspecifieke Bodemkwaliteitskaart 2011-2021. Deze kaart geldt als bewijsmiddel en toetsingskader voor hergebruik van grond.
Vanuit de nota is voor de ontgravingskwaliteit de ontgravingskaart enkel van toepassing indien uit bodemonderzoek volgt dat de vastgestelde kwaliteit gebiedseigen is. Van toepassing voor hergebruiksgrond afkomstig van buiten de locatie gelden dezelfde toepassingseisen als aangegeven op de toepassingskaart.
Verkennend bodemonderzoek
Grontmij Nederland B.V. heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om in verband met de voorgenomen ontwikkeling van de locatie de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Het rapport, gedateerd 26 maart 2012, is opgenomen als Bijlage 3.
Het verkennend bodemonderzoek geeft inzicht in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater). Op de locatie zijn zowel in de bovengrond als in de ondergrond enkele bodemverontreinigingen aangetroffen. In de boven- en ondergrond zijn plaatselijk zware metalen aangetroffen. Daarnaast zijn in het grondwater overschrijdingen van de streefwaarde door barium aangetoond. Tevens zijn plaatselijk overschrijdende gehaltes molybdeen, xylenen en dichlooretheen aangetroffen.
De aangetoonde overschrijdingen van de achtergrondwaarde door zware metalen in de bovengrond zijn te relateren aan het voorkomen van puin en bakstenen. De aangetoonde PAK verontreiniging is te relateren aan de verontreinigingen met resten houtskool en sintels. De overschrijding met OCB is te relateren aan het gebruik van bestrijdingsmiddelen ter plaatse van het kassencomplex.
Ter plaatse van een boring ter hoogte van de Thematerweg zijn overschrijdingen geconstateerd die zijn te relateren aan resten baksteen, puin en sintels. Alleen ter plaatse van deze boring wordt de interventiewaarden voor enkele metalen overschreden door de verontreiniging. Een dergelijke overschrijding is aanleiding ter plaatse een vervolgonderzoek te verrichten. Dit onderzoek dient om na te gaan of vanuit milieuhygiënisch oogpunt maatregelen genomen moeten worden voor het toekomstig gebruik als woongebied.
Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek en de daarin aangetroffen verontreiniging heeft nader onderzoek plaatsgevonden. Grontmij Nederland B.V. heeft een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd in combinatie met nader afperkend bodemonderzoek en een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van het kassencomplex. Het rapport, gedateerd 12 april 2013, is opgenomen als Bijlage 4.
Aanleiding voor het uitvoeren van het verkennend asbestonderzoek is de onduidelijkheid of er in zowel het huidige als het voormalige kassencomplex asbest is toegepast. Aangezien het kassencomplex niet eerder is onderzocht, is hier tevens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Tot slot is ook een aanvullend afperkend onderzoek uitgevoerd om zo de verontreiniging volledig in kaart te brengen.
In de directe nabijheid van het kassencomplex is puinhoudend materiaal met asbestmateriaal aangetroffen. Verder is ter plaatse van de onderzoekslocatie geen asbest aangetroffen, zodat het overige locatiedeel niet verontreinigd is met asbest.
In de bodem van het huidige kassencomplex zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met zware metalen en chloorbestrijdingsmiddelen. Deze verontreinigingen zijn dermate licht dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woongebied.
Doel van het aanvullend afperkend onderzoek is om de aangetoonde verontreiniging met zware metalen in beeld te brengen. Daarnaast moet worden nagegaan of er maatregelen moeten worden getroffen voor het toekomstig gebruik als woongebied.
In het algemeen vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het voorgenomen gebruik wonen. Plaatselijk is aan de Thematerweg sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zware metalen door aanwezigheid van onder andere puin en sintels, dat een belemmering vormt voor de toekomstige woonfunctie. Dit geldt ook voor het aanwezige puinpad en de asbestgolfplaten. Voor de herontwikkeling is het noodzakelijk om saneringsmaatregelen te treffen voor de puin en sintelverharding langs te Thematerweg, en om het puinpad en de asbestgolfplaten te verwijderen.
Bodemkwaliteit
Algemeen geldt dat er onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plan verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het plan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn.
Bij grondverzet zal rekening moeten worden gehouden met de regels van de Nota Bodembeheer voor het ontgraven en toepassen van grond.
De nieuwe versie van de Nota Bodembeheer ligt momenteel ter visie en zal in het 1e kwartaal van 2017 worden vastgesteld.
De omgeving van de Thematerweg ligt in het schone gebied wat betreft grondwaterverontreinigingen. Er is een aantal puntbronnen aanwezig, dat wel verontreiniging veroorzaakt kunnen hebben.
Het gebied is gevoelig voor zetting. Hiermee zal rekening mee moeten worden gehouden met de herontwikkeling.
Historisch bodeminformatie
Er zijn diverse verdachte activiteiten aanwezig op de percelen ten zuiden van de Thematerweg. De activiteiten zijn de volgende:
Op de Thematerweg 13 is een bodemonderzoek uitgevoerd in 2008. Uit het onderzoek blijkt dat de bodem licht verontreinigd is. Het bestaande gebruik van deze woning wordt voortgezet.
Op het perceel Thematerweg 14A is een boerderij bekend met mogelijk 2 tanks, een brandstoftank en stookolietank. Hier vindt een functiewijziging plaats. Voor het in gebruik nemen van de agrarische bedrijfswoning op het perceel Thematerweg 14A als (burger)woning is een bodemonderzoek benodigd. Hierbij worden de verdachte activiteiten onderzocht en de algemene bodemkwaliteit wordt vastgesteld. Op basis van dit onderzoek zal worden bepaald of het noodzakelijk is om op dat moment een bodemsanering uit te voeren om de bodemkwaliteit geschikt te maken voor de bestemming.
Bovenstaande is geborgd in de regels van de bestemming Wonen voor de Thematerweg 14A door een voorwaardelijke verplichting in de specifieke gebruiksregels.
Plangebied
Met bodemonderzoeken is inzicht verkregen in de bodemkwaliteit van het plangebied. Op enkele plaatsen zijn verontreinigingen aangetroffen. De verontreinigingen zijn afgeperkt in omvang en bovendien is het kassencomplex nader onderzocht op mogelijke asbest. Gezien de aard en beperkte omvang van deze verontreiniging, staat dit de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Bij de ontwikkeling tot woongebied wordt het aanwezige asbest verwijderd en de bodem voor zover noodzakelijk gesaneerd. Daarmee zijn er geen beperkingen aan het toekomstig gebruik als woongebied.
Omgeving
Voor wat betreft de aangrenzende percelen wordt opgemerkt dat hier sprake is van een niet mobiele verontreiniging, veroorzaakt door de vorige eigenaar. Uit het saneringsplan van Tauw blijkt enkele sloten in het verleden gedempt zijn met onder andere hoogovenslakken. Deze zullen worden verwijderd voor zover deze binnen de kadastrale eigendommen van de Grondbank Haarzicht CV liggen. In het verleden zijn ook op de belendende percelen hoogovenslakken met kennis en instemming van de (toenmalige) eigenaren terecht gekomen. De Grondbank Haarzicht CV treed met de betreffende perceelseigenaren in overleg ten aanzien van de praktische mogelijkheden voor het verwijderen van de hoogovenslakken.
De ontwikkelaar saneert in principe alleen de percelen die zij in eigendom hebben. Afspraak met bewoners is dat tijdens de uitvoering zal worden bezien in hoeverre stukken grond van aangrenzende percelen daarin kunnen worden meegenomen. Dit is maatwerk per aangrenzend perceel.
Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet. De Boswet blijft hier buiten beschouwing, aangezien het plangebied zich niet buiten de bebouwde kom bevindt.
Op grond van de Flora- en faunawet (verder: Ffw) is iedere handeling verboden die schade kan toebrengen aan de op grond van de wet beschermde planten en dieren en/of hun leefgebied. De wet kent een algemene zorgplicht, omvat daarnaast een reeks van verbodsbepalingen en heeft een groot aantal soorten (verdeeld over verschillende categorieën) als beschermd aangewezen. De zorgplicht houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten en hun leefomgeving.
Om de instandhouding van de wettelijke beschermde soorten te waarborgen, moeten negatieve effecten op de instandhouding van soorten worden voorkomen. Een aantal voor planten en dieren schadelijke handelingen is op grond van de Ffw verboden.
Op grond van artikel 75 Ffw kunnen ontheffingen van de verboden worden verleend en op grond van de ex artikel 75 Ffw vastgestelde AMvB (het Besluit aanwijzing dier- en plantensoorten Flora- en faunawet) gelden enkele vrijstellingen van het verbod. Welke voorwaarden verbonden zijn aan de ontheffing of vrijstelling hangt af van de dier- of plantensoorten die voorkomen. Hierbij wordt volgens de wettelijke kaders onderscheid gemaakt in drie categorieën, waarin soorten zijn ingedeeld op basis van zeldzaamheid en kwetsbaarheid.
Voor de algemene soorten die zijn genoemd in Tabel 1 bij de AMvB geldt de lichtste vorm van bescherming.
De overige soorten, genoemd in Tabel 2 bij de AMvB, genieten een zwaardere bescherming. Voor deze soorten geldt voor activiteiten die zijn te kwalificeren als ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van het verbod, mits die activiteiten worden uitgevoerd op basis van een door de minister van Economische Zaken goedgekeurde gedragscode.
Voor de soorten die zijn genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en bijlage 1 van de AMvB ex artikel 75 Ffw geldt de zwaarste bescherming. Het hangt af van de precieze aard de werkzaamheden en van de betrokken soort(en) af of een vrijstelling met gedragscode geldt, of dat een ontheffing noodzakelijk is.
Vogelsoorten zijn niet opgenomen in de hierboven genoemde categorieën. Voor verstoring van vogels en vogelnesten door ruimtelijke ontwikkelingen kan geen ontheffing worden verleend. Van een (beperkt) aantal vogels is de nestplaats jaarrond beschermd. Voor de overige vogelsoorten geldt dat verstoring van broedende exemplaren verboden is.
Naast de soortenbescherming wordt de gebiedsbescherming geregeld binnen de Natuurbeschermingswet (in de Natura 2000-gebieden) en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland).
Grontmij Nederland B.V. heeft een verkennend onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de ontwikkeling van Haarzicht op beschermde soorten planten en dieren en/of natuurgebieden. Dit onderzoek is erop gericht een eerste inzicht te krijgen in de mogelijke effecten van het plan op beschermde natuurwaarden in en om het plangebied en de mogelijke vervolgstappen die moeten worden genomen in het kader van de planfase en/of realisatie.
In eerste instantie is een verkennend onderzoek, waarin op basis van bestaande informatie en een oriënterend veldbezoek, een beoordeling is gemaakt van de actuele en potentiële natuurwaarden in het plangebied en de mogelijke relaties die er liggen met de omgeving. Op basis van de conclusies van het verkennend onderzoek zijn aanvullende inventarisaties uitgevoerd. Inventarisaties zijn uitgevoerd naar de steenuil en overige broedvogels, vleermuizen, amfibieën en vissen.
Het volledige onderzoek, gedateerd 1 juli 2014, is opgenomen als Bijlage 5. Omdat is gebleken dat ontheffing voor een aantal soorten nodig is, is in 2016 er aanvullend onderzoek gedaan door Tauw: het 'Nader onderzoek ecologie Haarzicht Vleuten'. Dit onderzoek dateert van 18 juli 2016 en is bijgevoegd als Bijlage 6. Tevens is het projectplan en het mitigatieplan, waarmee ontheffing van de Flora- en faunawet is aangevraagd bijgevoegd als respectievelijke Bijlage 7 en Bijlage 8.
De aangevraagde ontheffing is verleend voor de realisatie van het project Haarzicht op 14 oktober 2016 met nummer 5190017961168 voor het tijdvak van 1 december 2016 tot en met 30 november 2021 mede op basis van de rapportage nader onderzoek ecologisch Haarzicht van 28 juli 2016 inclusief mitigerende maatregelen.
Uit het onderzoek blijkt dat er geen beschermde plantensoorten van Tabel 2 en/of 3 te verwachten zijn in het plangebied. Wel komt een aantal algemene soorten voor. Voor dergelijke soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen.
Voor het overige is geconcludeerd dat:
Meer algemeen geldt de zorgplicht van de Flora- en faunawet voor alle plant- en diersoorten, ook als deze niet beschermd zijn, en houdt in dat eenieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wild levende dieren en planten.
Het plangebied is tevens geschikt voor algemene broedvogels. De werkzaamheden moeten daarom buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Het seizoen loopt globaal van maart tot augustus. Ook buiten deze periode kunnen vogels tot broeden komen en zijn broedgevallen beschermd. Wanneer de werkzaamheden alsnog in de broedperiode moeten plaats vinden, zijn broedvogelwerende maatregelen nodig om te voorkomen dat vogels tot broeden komen in en nabij het plangebied. Deze maatregelen moeten ruim voor het broedseizoen worden opgestart (te starten in februari). Dit kan door de vegetatie van het plangebied zo kort mogelijk te houden door regelmatig te maaien. De werkzaamheden moeten in dat geval uitgevoerd worden onder begeleiding van een ter zake kundige op het gebied van algemene broedvogels.
In Haarzicht bevindt zich geen Natura 2000-gebied, Beschermde Natuurmonumenten, Ecologische Hoofdstructuur, ecologische verbindingszones en/of weidevogelleefgebied. De voorgenomen werkzaamheden hebben even min een externe werking op beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, de Oostelijke Vechtplassen, liggen op circa 4,8 km afstand van het plangebied. De plannen binnen Leidsche Rijn zijn opgenomen in de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Er is dus al rekening gehouden met de stikstofdepostitie van Haarzicht.
In verband met de ontwikkeling van Haarzicht zijn de bomen in het agrarisch gebied tussen de Multatulistraat en de Thematerweg in kaart gebracht. De inventarisatie geeft inzicht in de soort, diameter en conditie van de aanwezige bomen. Het betreft een rijbeplanting bestaande uit 22 stuks knotwilgen en een bosvak bestaande uit (voornamelijk) douglasspar. (Bijlage 10 Bomeninventarisatie)
Conclusie ten aanzien van de knotwilgen is dat deze op de huidige locatie niet worden gehandhaafd. Gezien de redelijke tot goede toekomstverwachting en de bijdrage in algemene zin aan de landschaps-en natuurwaarde behoort verplaatsing van (een deel) van de knotwilgen tot de mogelijkheden.
Conclusie ten aanzien van de douglassparren is dat zij landschappelijk gezien niet bijzonder zijn en er geen ruimte is om de douglassparren te handhaven.
Meer algemeen wordt in het plan voorzien in de aanplant van ca. 450 nieuwe bomen en mogelijkheid tot verplaatsen van (een deel) van de knotwilgen.
De watertoets is een procesinstrument en omvat de gehele procedure van elkaar vroegtijdig informeren, adviseren, gezamenlijk afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten van zowel Rijk, provincies als gemeenten. De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in deze waterparagraaf.
Grondwater
Op basis van de hydromorfe profielkenmerkende boringen (roest- en reductieverschijnselen) is geschat dat de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstanden (GHG) op 0,30 à 0,70 meter beneden maaiveld liggen. Deze grondwaterstanden zijn conform de isohypsenkaart van de gemeente Utrecht.
Uit langjarige peilbuismetingen is te concluderen dat de hoogste grondwaterstand in het plangebied kan worden gesteld op gemiddeld NAP-0,45 m à -0,2 m. De gemiddelde Grondwaterstanden (GG) komen uit op 1,20 à 2,80 m beneden maaiveld, hetgeen neerkomt op een waarde van NAP-0,75/-0,6 m. De laagste grondwaterstand (GLG) bedraagt NAP-0,95/-0,85 m.
Omdat de GHG lager ligt dan het openwaterpeil kan worden gesproken van wegzijgingsgebied.
Oppervlaktewater
Wat betreft de oppervlaktewaterhuishouding valt het plangebied onder het peilbesluit Boezems Leidsche Rijn (d.d. 2005). Momenteel herziet het waterschap het (raam)peilbesluit voor Vleuten-De Meern en Leidsche Rijn (Vinex). Krachtens het vigerende peilbesluit heeft het oppervlaktewater in Haarzicht een flexibel peil, met als ondergrens NAP-0,10 m en als bovengrens NAP+0,10 m. Deze grenzen zijn vastgesteld op grond van de wateratlas van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (juni 2007).
Het watersysteem Leidsche Rijn is een zelfstandig functionerend watersysteem waarbij aanvoer van gebiedsvreemd water vanuit het Amsterdam-Rijnkanaal in een normaal hydrologisch jaar vrijwel niet nodig is. Hiertoe wordt hemelwater lokaal opgevangen en vastgehouden in het lokale grond- en oppervlaktewatersysteem. Ter bevordering van de waterkwaliteit circuleert het water in een vrijwel gesloten systeem door het stadsdeel Leidsche Rijn en aansluitende gebieden. Door variatie in waterpeil en het rondpompen van oppervlaktewater wordt stilstaand water, en daarmee zuurstofloosheid en muggenoverlast, vrijwel voorkomen.
Vanwege nieuwe regelgeving ten aanzien van de waterberging is, op basis van het Voorontwerp Inrichtingsplan (VOIP) een nieuwe watertoets uitgevoerd.
Het oppervlaktewater in het gebied kan momenteel zowel naar het westen als naar het noordoosten wegstromen. De watergang die vanuit het zuidwesten naar het noordoosten door het plangebied loopt en die met een duiker rond 600 mm onder de Schoolstraat doorgaat, moet ook in de toekomst in die richting afvoeren. Dit is onder meer van belang gezien de doorspoeling van het bergbezinkbassin van Vleuten. In de planopzet van het nieuwe watersysteem is dat tevens het geval.
Afbeelding 24: Bestaande waterstructuur (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Onder de Thematerweg ligt een aantal duikers, waarmee water kan worden ingelaten naar het noorden. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna HDSR) heeft aangegeven dat dit ook in de toekomst zo moet blijven. De sifon onder de noord/zuid-gesitueerde hoofdwatergang is aangelegd met het oog op het oorspronkelijk beoogde zuiveringsfilter.
Toekomstige waterstructuur
De hoofdstructuur van de watergangen moet in de nieuwe situatie worden gehandhaafd, waarbij (deels) verleggen mogelijk is. In de toekomstige situatie zal tevens een verbinding moeten worden gemaakt tussen de nieuwe hoofdwatergang in het plangebied en de huidige noord/zuid-georiënteerde hoofdwatergang van het plangebied.
Het gehele plangebied wordt een peilvak met een flexibel peil met een winterpeil NAP-0,15 m en een zomerpeil NAP+0,05 m.
Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan wordt 12.645 m2 oppervlaktewater gerealiseerd. Conform de berekening van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is echter 22.000 m2 oppervlaktewater benodigd ter compensatie van de extra verharding en demping die plaatsvindt. Dit betekent dat ruim 8.000 m2 wateroppervlak moet worden gevonden buiten het plangebied.
Dit extra wateroppervlak is gevonden in de zone van het agrarisch gebied ten westen van het plangebied. De compensatie vindt op de volgende wijze plaats:
De voorgestelde locatie van deze oplossingen is zichtbaar op onderstaande afbeelding. Deze watercompensatie is mogelijk binnen het aldaar vigerende bestemmingsplan 'Haarzuilens' en wordt geborgd via de watervergunning en een voorwaardelijke verplichting in de regels.
Afbeelding 25: Oplossingen ter vergroting waterberging (bron: notitie 'Waterberging', 19 augustus 2016, Lodewijk Baljon landschapsarchitecten)
Afbeelding 26: Toekomstige waterstructuur binnen plangebied (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Drooglegging en peilhoogtes
Voorwaarde voor een gezond woonklimaat is een goede vochthuishouding in en rond de woningen. Om water- en of vochtoverlast ter plaatse van de woningen te voorkomen en te kunnen voldoen aan constructieve voorwaarden voor de wegen en verhardingen, is het noodzakelijk aan enkele maatgevende ontwateringscriteria te voldoen.
Voor Haarzicht wordt uitgegaan van een minimale drooglegging van 1,00 m ten opzichte van het hoge openwaterpeil.
Resumerend zijn de volgende peilhoogten van toepassing:
Wegen | (minimaal) NAP+1,05 m |
Vloerpeil woningen | (minimaal) NAP+1,25 m |
Terreinen (tuinen en openbaar groen) | (gemiddelde hoogte) NAP+1,15 m |
Achterpaden | Zoveel mogelijk aansluiten op de bestaande percelen |
Tabel 3: Te hanteren peilhoogten Haarzicht (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Infiltratiemogelijkheden
Volgens het handboek Watertoets van HDSR mag waterpasserende verharding als onverhard oppervlak worden beschouwd, mits de funderings- en toplaag hiervan minimaal 45 mm water kan bergen.
Uit de gemaakte berekeningen blijkt dat ten minste 3 ha verharding moet worden uitgevoerd met waterpasserende bestrating. De overige 9 ha verhard oppervlak (verharding en dakoppervlak woningen) kan dan rechtstreeks naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. De grondwaterstanden in het plangebied zijn zodanig dat de onderkant van de funderingslaag ruimschoots boven de hoogste grondwaterstanden kan worden aangelegd. Door waterpasserende bestrating toe te passen zijn geen IT-riolen nodig en kunnen dichte rioolbuizen worden toegepast voor de afvoer van het regenwater.
De regenwaterafvoer van bestaande woningen binnen of grenzend aan het plangebied, zoals de bestaande woningen aan de westzijde van de Schoolstraat en Multatulistraat, moet in de toekomst gewaarborgd blijven.
Huidige lozingen op de randsloten komen door demping van de sloten te vervallen. De hemelwaterafvoeren van tuinen en bergingen zullen moeten worden gekoppeld aan een apart hemelwaterriool onder het te maken achterpad op de scheiding van bestaand en nieuwe bebouwing en met voldoende bergingscapaciteit. Aan de uiteinden van dit stelstel zullen pompen worden aangebracht op het water te kunnen lozen op open water.
Riolering
Omdat minimaal 3 ha verharding afgevoerd gaat worden door middel van waterpasserende verharding, zal de overige 9 ha (verharding en dakoppervlakken) rechtstreeks via een RWA systeem op open water lozen. Er wordt gestreefd naar:
Op onderstaande afbeelding staat het regenwatersysteem en infiltratie weergegeven.
Afbeelding 27: Regenwaterriolering en infiltratie (bron: Stedenbouwkundig Plan Haarzicht)
Het huishoudelijk afvalwater zal worden afgevoerd via het rioolgemaal van Vleuten. Er wordt nader onderzocht of dit door middel van een vrijvervalsysteem in aansluiting op het bestaande DWA-systeem in de Schoolstraat en/of Multatulistraat geschiedt of dat er in het plan Haarzicht een rioolgemaal wordt gerealiseerd van waaruit door middel van een persleiding op het bestaande systeem in Vleuten kan worden geloosd.
De waterparagraaf is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan het hoogheemraadschap. In paragraaf 6.2.2 wordt inhoudelijk ingegaan op het wateradvies en de wijze waarop de opmerkingen zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard moeten blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.
Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt doorgaans verwezen naar de verordening en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor 'Waarde- Archeologie' aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.
Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.
Haarzicht bevindt zich geologisch gezien op de stroomgordel van de Oude Rijn. Diagonaal door het plangebied loopt van zuid-west naar noord-oost een zogeheten crevassegeul met afzettingen uit de oeverwal. Op de oudere zandruggen en langs de jongere crevassegeul zijn bewoningsresten gevonden uit verschillende perioden. Met name in de zuidwestelijke hoek van het plangebied liggen ten dele aaneensluitende nederzettingsterreinen.
Op basis van gaafheid, conservering en zeldzaamheid, met sporen van bewoning van de IJzertijd tot en met de Vroege Middeleeuwen, is het terrein in het zuidwesten van het plangebied van zeer hoge archeologische waarde.
RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. heeft een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in de vorm van proefsleuven en een verkennend booronderzoek. Het primaire doel van dit onderzoek was het toetsen en aanvullen van de gespecificeerde archeologische verwachting voor het onderzochte gebied, waarbij het in eerste instantie ging om het al dan niet vaststellen van de aanwezigheid van archeologische grondsporen. Voorts richtte het onderzoek zich op de kwaliteit, aard, datering, omvang en diepteligging van eventueel aanwezige archeologische grondsporen en resten. Het volledige onderzoek, gedateerd 8 juli 2008, is opgenomen als Bijlage 9.
Het onderzoek betreft een vervolg op een eerder inventariserend onderzoek dat bestond uit een bureauonderzoek en een karterend en waarderend booronderzoek. Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat er mogelijk belangrijke archeologische resten aanwezig zijn in het plangebied. Er zijn vier archeologische vindplaatsen onderscheiden. Vindplaats 1 is gedateerd in de Late IJzertijd en/of Romeinse Tijd en vindplaats 2 in de Vroege Middeleeuwen. De aard en datering van vindplaatsen 3 en 4 was onduidelijk. Omdat de planontwikkeling van Haarzicht effect kan hebben op de mogelijk aanwezige archeologische resten is met proefsleuvenonderzoek de waarde van deze resten vastgesteld.
Het gebied dat door middel van proefsleuven is onderzocht, betreft het zuidwestelijk deel (vindplaats I), het centrale deel (vindplaatsen II en III) en het noordoostelijke deel (vindplaats IV) van het plangebied. Het verkennend booronderzoek is uitgevoerd op de ten westen van vindplaats I gelegen percelen en valt buiten het plangebied van Haarzicht.
Afbeelding 28: Morfogenetische overzichtskaart plangebied met bekende vindplaatsen (bron: Archeologisch onderzoek RAAP)
Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek concentreren de sporen zich in het zuidwestelijk deel (vindplaatsen I en II) van het onderzochte gebied. De archeologische vindplaatsen I en II zijn als behoudenswaardig gewaardeerd. Op vindplaats III zijn geen behoudenswaardige sporen aangetroffen. Op vindplaats IV zijn geen bewoningssporen of resten aangetroffen.
Bij het waarderend proefsleuvenonderzoek is een grote vindplaats met drie gescheiden bewoningsfasen aangetroffen. De bewoningsfasen zijn op basis van de archeologische vondsten gedateerd in de volgende periodes:
De archeologische sporen liggen op de oever van een voormalige geul. De restgeul loopt van het Haarpad in het zuidwesten naar het noordoosten langs het bosje van Goes. De archeologische sporen bestaan uit beschoeiingen of mogelijk kadewerken langs de rand van de geul en op de oeverpaalsporen van gebouwen of heiningen, kuilen en greppels.
Afbeelding 29: Overzichtskaart resultaten proefsleuven en verkennend booronderzoek
Het inventariserend onderzoek heeft geleid tot de vondst van een behoudenswaardige archeologische vindplaats. Aanbevolen wordt de archeologische waarden in situ te behouden en te beschermen. Indien dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd de vindplaats vlakdekkend te onderzoek door middel van een archeologische opgraving, zodat de archeologische waarden ex situ kunnen worden behouden.
In overleg met de gemeente is gezocht naar passende functies en inrichtingsvormen voor het te behouden archeologische terrein. Ongestoord behoud van de archeologische resten is daarbij het uitgangspunt. Er zijn beperkte mogelijkheden voor dubbelgebruik op de archeologische terreindelen. De bebouwing wordt beperkt tot bepaalde delen van de archeologische zone zonder cultuurlaag of met een enkelvoudige cultuurlaag, met name in het centrale en noordoostelijke deel van het terrein. De grens, zie afbeelding 30, is gebaseerd op de huidige inzichten uit het verkennend onderzoek van RAAP. Voor zone 1 is het uitgangspunt: doelmatig bouwen gericht op een zo beperkt mogelijke verstoring van de aanwezige archeologie. Daartoe zijn in overleg met de gemeente principe-profielen uitgewerkt voor de volgende situaties: constructie woning; tuinaanleg; wegcunet; constructie school; aanleg schoolplein. Deze gaan steeds uit van de bestaande maaiveldhoogte t.o.v. NAP. Voor de verschillende bouwblokken, straten en andere relevante onderdelen van zone 1 volgen hieruit de maatgevende peilen voor de realisatie van wegen, woningen, tuinen, school en schoolplein. Voor zone 2 is het uitgangspunt de archeologie in situ te handhaven. Het in zone 2 rood omkaderde deel, wordt beschouwd als zijnde zone 1 en zal volgens vergelijkbare principes behandeld worden in de uitwerking van de plannen.
Afbeelding 30: Archeologische zones (bron: Ontwikkelvisie Haarzicht)
Voor het plangebied geldt in beginsel dat met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Bodemroerende werkzaamheden op te behouden terreindelen zijn toegestaan onder voorwaarden. Om de omgang met archeologische waarden in de bodem te reguleren, heeft de gemeente Utrecht in 2009 de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg vastgesteld. Bij de Verordening hoort een Archeologische Waardenkaart, waarop staat aangegeven in welke gebieden in de gemeente archeologische resten worden verwacht en/of aanwezig zijn.
Afbeelding 31: Uitsnede Archeologische Waardenkaart gemeente Utrecht met plangebied rood omkaderd
Het plangebied is op de Archeologische Waardenkaart aangeduid als een gebied van archeologische verwachting. Voor zulke gebieden geldt in het algemeen dat bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 1000 m² en dieper dan 30 cm (gebieden met streeparcering) of 50 cm (gebieden zonder streeparcering), een vergunning nodig is. In het kader van de ontwikkeling van de locatie Haarzicht heeft echter nader karterend en waarderend archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke verfijning van de kennis van de archeologie van het gebied, waardoor de generieke verwachting is veranderd in een concreet beeld van een begrensd en gewaardeerd terrein van hoge archeologische waarde. Op basis van het inventariserend veldonderzoek in de vorm van proefsleuven en het verkennend booronderzoek is gebleken dat de archeologische verwachtingswaarde voor het te ontwikkelen woongebied buiten de zones zoals aangeduid op afbeelding 30 kan worden bijgesteld naar laag.
Voor de zones 1 en 2 zoals aangeduid op afbeelding 30 is de bestemmingen 'Waarde - Archeologie' opgenomen. De regels zijn (per afzondelijke zone) afgestemd op de regels die in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van toepassing zijn voor gebieden van hoge archeologische waarde. Voor zone 1 is de bescherming verzwaard. Het maaiveld ter plaatse wordt 65 cm opgehoogd zodat de archeologische waarden in de bodem worden behouden. De dubbelbestemming regelt dat bodemingrepen niet zijn toegestaan tenzij maatregelen zijn getroffen. Voor de gronden binnen zone 2, buiten de bestemming 'Woongebied' geldt dat een vergunning moet worden aangevraagd voor bodemingrepen vanaf 30 cm diepte ten opzichte van het bestaande maaiveld (het niveau zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan). De bescherming van de gronden binnen het rood omkaderde deel van zone 2 op afbeelding 30 is beperkt tot archeologische begeleiding door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg (protocol proefsleuven; met een doorstart naar opgraven). Een archeologische begeleiding kan tegelijkertijd plaatsvinden met de civieltechnische werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de verbreding van de watergang. Op voorhand is voor deze werkzaamheden een Programma van Eisen nodig.
Omdat de bestaande woonpercelen aan de Thematerweg niet zijn onderzocht, is ook daar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. De regels voor deze percelen zijn afgestemd op de regels die in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van toepassing zijn voor gebieden van archeologische verwachting. Bodemingrepen kleiner dan 1.000 m² en niet dieper dan 30 cm zijn hier vergunningvrij.
In het kader van de dubbelbestemming is in een aantal gevallen een vergunning nodig. Naast de planologische regeling dragen ook fysieke maatregelen bij aan het beginsel van behoud in situ. Een fysieke maatregel is het hebben van voldoende gronddekking om de normale inrichtingsmaatregelen en activiteiten in particuliere tuinen zonder dat schade aan het bodemarchief kan plaatsvinden. Hierbij wordt voor zone 1 een laag van minimaal 65 centimeter aangehouden boven de vondsthoudende archeologische lagen.
De archeologische verwachtingswaarden uit de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg zijn vertaald in verschillende zones (zie onderstaande tabel).
Archeologische waarden | Verstoringsdiepte | Te verstoren oppervlakte |
Zone - archeologie 1 | < 50 cm | 1000 m² |
Zone - archeologie 2 | < 30 cm | 1000 m² |
Zone - archeologie 3 | < 50 cm | 100 m² |
Zone - archeologie 4 | < 30 cm | 100 m² |
Zone - archeologie 5 | < 50 cm | 50 m² |
Zone - archeologie 6 | < 30 cm | 50 m² |
Zone - archeologie 7 | < 30 cm | geen |
Zone - archeologie 8 | 0 cm | n.v.t. |
Wanneer de maximale verstoringsdiepte wordt overschreden en een bouwwerk groter is dan de te verstoren oppervlakte, is een vergunning vereist. De voorwaarden waaronder een vergunning kan worden verleend zijn opgenomen in de regels.
Op basis van de de onderzoeksresultaten en afspraken die hierover zijn gemaakt met de ontwikkelaar zijn de zones 2, 7 en 8 opgenomen in de regels van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De zone waarvoor is bepaald dat bodemactiviteiten mogen plaatsvinden onder archeologische begeleiding is een aparte aanduiding opgenomen.
Tot slot blijft de archeologische meldingsplicht van kracht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Deze plicht houdt in dat wanneer bij graafwerkzaamheden archeologische vondsten worden gedaan waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dat dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag.
Uitgangspunten bij ruimtelijke ontwikkelingen is om het binnen een plangebied aanwezige cultuurhistorische erfgoed te behouden. Dit houdt in dat bescherming moet worden geboden aan de aanwezige Rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten.
Met als doel cultuurhistorische belangen te laten meewegen in de ruimtelijke ordening is per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Daarmee zijn gemeenten verplicht in een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Dat betekent dat een analyse moet worden verricht naar de cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied en dat daar conclusies aan moeten worden verbonden die in een bestemmingsplan worden verankerd.
Tot de oudste structuren in het huidige landschap behoren een reeks schuin in de verkaveling lopende sloten, ter plaatse van de voormalige crevassegeul. Deze zijn weer waarschijnlijk een relict van de Sloot van Themaat, die in de periode van de grote ontginningen schuin door het gebied is gegraven als afwateringssloot.
Kenmerkend voor het plangebied is de afwisseling van watergangen en weides. Dit patroon heeft een orthogonale structuur, oftewel een noord-zuid oriëntatie. Dit verkavelingspatroon is zowel in het stedelijk gebied als in het landschap tot aan de Haarrijnseplas aanwezig. Deze structuur zijn van oudsher aanwezig in het gebied. Zo zijn noord-zuid georiënteerde greppels aangetroffen, die zijn toe te schrijven aan de ontginning van het plangebied in de Middeleeuwen. Het zijn oude kavelsloten die werden aangelegd om het gebied te ontwateren en die tegelijk als perceelafscheiding dienst deden. De greppels liggen parallel aan het huidige verkavelingspatroon haaks op de Thematerweg. Binnen het plangebied vormt de oost-west georiënteerde Sloot van Themaat een uitzondering.
Op basis van historische bronnen is bekend dat de Thematerweg de noordelijke begrenzing vormt van de oude Vleutense ontginningen. Er zijn nederzettingssporen uit de IJzertijd, Romeinse Tijd en Vroege Middeleeuwen gevonden. Het betreffen sporen van boerderijen, kleine bijgebouwen en werkplaatsen op de oever van een voormalige geul. In de geul, een zijtak van de Oude Rijn, zijn tevens houten beschoeiingen dan wel houten kadewerken aangetroffen.
Een aantal elementen wordt behouden in de planvorming en zijn meegenomen in het stedenbouwkundig plan, waarvan een aantal met cultuurhistorische waarde. Het gaat hierbij om het behoud en de inpassing van de Sloot van Themaat in de nieuwe waterstructuur. De Sloot van Themaat is behoudenswaardig als verlande stroomgeul en als landschappelijke structuur.
Daarnaast is het pand Thematerweg 7 een gemeentelijk monument. Het is een monumentale boerderij met mogelijk 18e-eeuws woonhuis met zadeldak en eind-19e-eeuws stal- en schuurcomplex. De landschappelijk fraai gelegen boerderij met via een bruggetje over een sloot te bereiken schuur. Het complex is van belang als fraai gelegen 18e-eeuws langhuisboerderij en van architectonische waarde. De bescherming van dit gemeentelijk monument blijft geborgd met dit bestemmingsplan. Nieuwe ontwikkelingen die mogelijk zijn op grond van dit bestemmingsplan leiden niet tot aantasting van de cultuurhistorische waarde van dit pand.
Het plangebied wordt doorsneden door een gasleiding, die in beheer is bij Stedin. De gasleiding wordt in overleg met de beheerder verlegd. Uitgangspunt hierbij is dat de leiding onder gronden loopt waar geen bebouwing kan worden opgericht binnen dan wel buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.
Omdat de druk en diameter van deze leiding beperkt zijn, is er geen veiligheidsafstand van toepassing. Voor de betreffende leiding is daarom geen dubbelbestemming opgenomen.
Langs het Haarpad ligt een rioolpersleiding. Bij eventuele grondwerkzaamheden moet hiermee rekening worden gehouden. De rioolpersleiding (met aan weerszijden een beschermingszone) zijn voorzien van de dubbelbestemming Leiding - Riool.
Gezonde verstedelijking betekent: gezond, vitaal, sociaal en zelfstandig samenleven, in een schone, prettige, duurzame en economische welvarende stad. Het bewaken, beschermen en bevorderen van de gezondheid in het fysieke domein gaat vanuit drie invalshoeken:
Binnen het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicobronnen die een te grote druk op de gezondheid van de toekomstige bewoners leggen. De afstand tot de snelweg (A2) is meer dan 300 meter en de dichtstbijzijnde drukke stadsweg (met meer dan 10.000 mvt/etmaal) is meer dan 50 meter van het plangebied. Het plangebied biedt voldoende mogelijkheden om een levendige, afwisselende en veilige inrichting te realiseren. Daarnaast is de ligging van het plangebied in de nabijheid van het Maximapark, de Haarrijnseplas en het landelijke gebied aan de westkant gunstig voor het stimuleren van gezond gedrag, zoals sporten, wandelen en fietsen. Het plangebied biedt tevens voldoende ruimte om ontmoetingsplaatsen voor de toekomstige bewoners te creëren.
Voor de volksgezondheid zijn er geen bedreigingen die wonen in het plangebied belemmeren en er zijn voldoende kansen om de gezondheid van de toekomstige bewoners te bevorderen.
De gemeente Utrecht hecht veel waarde aan duurzaamheid en duurzaam bouwen. Duurzaamheid gaat over materiaal-, energie- en waterbesparing, gezondheid in relatie tot het binnenklimaat en flexibel ruimtegebruik in ruimte en tijd. Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente Utrecht. Daartoe worden initiatiefnemers uitgedaagd om in een visiedocument aan te geven waar zij toe in staat zijn en wat het oplevert voor het onderhavige plan en voor de stad als totaal.
Het beleid omtrent duurzaam bouwen in Utrecht is vastgelegd in de "Kadernota Duurzaam Bouwen" (zie paragraaf 2.3.2.5). Duurzaam bouwen staat synoniem voor kwalitatief hoogwaardig bouwen van woningen en werken aan een leefomgeving waarin het goed en gezond vertoeven is. In de Kadernota Duurzaam Bouwen wordt een drie-stappen-strategie geformuleerd inzake de toepassing van technische middelen voor de oplossing van de milieuproblematiek. Deze bestaat uit het voorkomen van onnodig gebruik, het gebruik van eindeloze bronnen en het verstandig gebruiken van eindige bronnen. Daarbij moet afval worden voorkomen, hergebruikt en verstandig worden verwerkt. Bij de toekomstige bebouwing en renovatie moet in ieder geval met voornoemde aspecten rekening worden gehouden. Ten aanzien van de bouw van nieuwe gebouwen en bouwwerken moeten daarnaast in ieder geval maatregelen, zoals deze worden genoemd in het Bouwbesluit, worden gevolgd. Hiermee wordt aangesloten bij de meest recente eisen ten aanzien van materiaalgebruik en isolatie en wordt aangesloten bij de gemeentelijke duurzaamheidseisen.
Woningbouw
In 2007 en geactualiseerd en herbevestigd in 2011 zijn tussen gemeente en woningbouwcorporaties afspraken gemaakt onder titel 'Bouwen aan de stad'. Hierin staan eisen over onder meer het tegengaan van vervuiling van (grond)water door diffuse bronnen en het gebruik van hout. Daarnaast is een aantal adviezen gegeven ten aanzien van toegankelijkheid en bruikbaarheid. Gezamenlijk wordt dit pakket aan vereisten en adviezen de IWK 2012 afspraken genoemd. Op 20 november 2007heeft het college van burgemeester en wethouders van Utrecht besloten om die kwaliteitseisen voor alle ontwikkelaars te laten gelden.
Energie
De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als grondgebied C02-neutraal te zijn. Dit vereist een stevige inspanning van alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen, is een optimale energie-infrastructuur op elk schaalniveau. Daarbij kan het over diverse technieken gaan die de behoefte aan fossiele energiebronnen te beperken.
Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie die verder gaat dan wettelijk vereist, zoals is vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4. Deze wordt later verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. In het Stedenbouwkundig Plan is de ambitie opgenomen dat het uitgangspunt voor alle koopwoningen een EPC van 0 of zo mogelijk een EPC van -0,3. is. Binnen de mogelijkheden die hiervoor aaanwezig zijn zullen aan de woonconsumenten of afnemers van koopwoningen voorzieningen worden aangeboden om deze epc waarden waar te maken. Dit is niet contractueel vastgelegd. maar de mogelijkheid wordt wel aan de kopers van de woningen geboden.
Binnen Haarzicht bestaat de mogelijkheid op schuine daken zonnepanelen te plaatsen. Afhankelijk van belendingen kunnen op platte daken ook zonnepanelen geplaatst worden. Daarnaast krijgen de woningen een goede isolatie.
Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er zijn twee onafhankelijke scenario's die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht. Bepalend hierbij is de activiteit waarop het plan of betrekking heeft. In volgorde van frequentie van voorkomen:
Van het tweede scenario is bij dit bestemmingsplan geen sprake. Hieronder wordt het eerste scenario toegelicht.
Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu moet worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. De m.e.r. is wettelijk neergelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Om na te gaan voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden, moet het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) worden geraadpleegd. In het Besluit m.e.r. zijn de activiteiten als volgt onderverdeeld:
Op grond van lijst D bij het Besluit m.e.r., onderdeel D 11.2, is 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' een activiteit waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden opgesteld, dit voor zover deze activiteit de hier relevante drempelwaarden niet overschrijdt.
Wanneer één van deze drempelwaarden wordt overschreden, dan dient een milieueffectrapportage te worden opgesteld.
Een overschrijding van de drempelwaarde treedt op als de activiteit betrekking heeft op:
Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk waarbij één van bovengenoemde drempelwaarden wordt overschreden. Vandaar dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt opgesteld.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
In bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage (Beluit m.e.r.) is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen (activiteit D11.2). Onder deze activiteit valt ook de bouw van woningen en scholen. Het Besluit m.e.r. geeft onder 'gevallen' per activiteit aan wat de relevante drempel is voor een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Het plan Haarzicht omvat maximaal 555 woningen en een schoolgebouw van 2.000 m2. Het oppervlak van het plangebied is circa 70 hectare. Daarmee ligt het plan ruim onder de plandrempels zoals genoemd bij activiteit D11.2 (oppervlak van 100 hectare, 2.000 woningen en/of 200.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak). De (indicatieve) drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. worden niet overschreden, zodat op basis daarvan geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de Europese richtlijn milieueffectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten, een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.- beoordeling'. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.
De vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaat uit een toets aan Bijlage III EU richtlijn milieubeoordeling projecten. In hoofdlijnen dient het project te worden getoetst aan:
1. Kenmerken van het project;
2. Plaats van het project;
3. Kenmerken van het potentiële effect.
In onderstaande tabel worden de mogelijke milieueffecten behandeld. Eerst wordt een beschrijving gegeven van de kenmerken van de activiteit en de plaats van de activiteit. Vervolgens wordt ingegaan op de kenmerken van de gevolgen van de activiteit. Hierbij wordt gekeken of er mogelijk (belangrijke) nadelige milieugevolgen ontstaan en of er verzachtende (mitigerende) en compenserende maatregelen kunnen worden genomen om eventueel het milieueffect te verminderen of teniet te doen).
Kenmerken van de projecten | Bestemmingsplan Haarzicht Het betreft een bestemmingsplan met directe bouwtitel. Daardoor is het een project (kolom 4) in de zin van het besluit m.e.r.. |
Omvang van het project (relatie met drempel D lijst) | - Activiteit D11.2 uit Besluit m.e.r.. Drempelwaarden zijn: 1°. Een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2°. Een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of; 3°. Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. - Initiatief omvat: 1°. Circa 70 hectare; 2°. Maximaal 555 woningen; 3°. School met 2.000 m2 oppervlak. |
Cumulatie met andere projecten | Ten noorden van het plangebied en de Haarrijnseplas wordt de ontwikkeling van Haarrijn gerealiseerd. De ontwikkeling van Haarrijn omvat circa 700 woningen. De ontsluiting van Haarrijn is elders gesitueerd dan die van Haarzicht. De ontsluiting van Haarrijn ligt namelijk meer naar het westen. Gezien de verschillende wijzen van ontsluiten en mede gezien het ontbreken van nabijgelegen Natura 2000 gebieden (dichtsbijzijnde Natura 2000 gebied is de Oosteijke Vechtplassen op 4,8 km afstand) is cumulatie niet aan de orde. |
Gebruik natuurlijke hulpbronnen Toelichting: De nieuwe ontwikkeling kan gevolgen hebben voor op, of in de nabijheid van, de locatie aanwezige natuurlijke hulpbronnen. Denk bijvoorbeeld aan de onttrekking van grondwater of het delven van grondstoffen zoals zand of klei. Ook het kappen van bos als leefomgeving voor dieren of recreatiegebied voor mensen valt hieronder. |
Voor de bouw van de woningen en school worden reguliere natuurlijke hulpbronnen gebruikt als bouwmateriaal (beton, hout, grond). Er zijn geen natuurlijke hulpbronnen in het gebied aanwezig die invloed ondervinden van de voorgenomen activiteit. In het zuidelijk deel staat een stukje bos. In de plannen blijft dit behouden. Een andere locatie zal niet leiden tot minder gebruik van natuurlijke hulpbronnen. |
Productie afvalstoffen | Er zijn activiteiten die voor veel afvalstoffen zorgen. Voor woningen en scholen geldt dit in beperkt mate (huisafval, afvalwater). De afvalstoffen zullen volgens de normen van de gemeente Utrecht worden ingezameld en verwerkt. |
Verontreiniging en hinder | In de aanlegfase is tijdelijk sprake van een toename van vrachtverkeer (geluidhinder, luchtverontreiniging) en bouwactiviteiten (licht, trillingen). De woningen en school leiden tot verkeersbeweging en dit levert een beperkte mate van luchtverontreiniging op (uitstoot stikstof). Daarnaast ontstaat door het verkeer een toename van geluidhinder. Maar uit onderzoek is gebleken dat dit binnen het wettelijk kader blijft en past binnen een goede ruimtelijke ordening. |
Risico voor ongevallen | Er wordt geen toename van het risico op ongevallen verwacht. |
Plaats van de projecten | |
Bestaande grondgebruik | De grond is momenteel in gebruik als agrarisch gebied. In het zuidelijk deel staat een stukje bos. In de plannen blijft dit behouden. |
Rijkdom aan en kwaliteit en regeneratievermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied | De locatie heeft geen bijzondere rijkdom aan natuurlijke hulpbronnen. |
Opnamevermogen milieu met aandacht voor wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, H/V richtlijngebieden, gebieden waar milieunormen worden overschreden, gebieden met hoge bevolkingdichtheid, landschappelijk historisch cultureel of archeologische gebieden van belang. | Op circa 2 kilometer ligt beschermd natuurmonument Bijleveld. Dit gebied is niet verstoringsgevoelig voor botanische doelstellingen. Door het gebied loopt een zone met archeologische verwachtingswaarde. In het plan wordt hier rekening mee gehouden door de mogelijkheden daar te beperken. Andere gevoelige gebieden liggen niet in of op korte afstand van het plangebied. |
Natura 2000 Toelichting: Op grond van art. 7.2a lid 1 Wm zijn plannen die op grond van een wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling verplicht zijn en waarvoor een passende beoordeling moet worden gemaakt planm.e.r.-plichtig |
Het gebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Er liggen geen Natura 2000-gebieden binnen de verstoringsafstand. Bovendien is heel Leidsche Rijn opgenomen in de PAS. Effecten in het kader van de Natuurbeschermingswet zijn niet aan de orde. |
Kenmerken van het potentiële effect | |
Bereik van het effect (geografisch en grootte getroffen bevolking) | De effecten van de voorgenomen activiteit zijn lokaal. De voorgenomen activiteit heeft beperkte invloed op het gebied en de omgeving. Ten aanzien van gevoelige gebieden kan er een effect ontstaan op aanwezige archeologische waarden. Verder verandert het landschap van agrarisch gebruik naar stedelijk gebied. In beleidstukken van zowel provincie als gemeente Utrecht is dit reeds voorzien. Andere lokale effecten zijn de toename van het verhard oppervlak (water en groen) en de verkeersaantrekkende werking met effect op het wegverkeer op omliggende wegen (geluid, lucht en veiligheid). |
Grensoverschrijdend karakter | Er zijn geen landgrensoverschrijdende effecten. |
Orde van grootte en complexiteit effect | De verwachte effecten zijn beperkt en lokaal van aard. Effecten op archeologische waarden worden ondervangen door het opnemen van beperkende regels op de betreffende locaties. De toename van het verkeer leidt er niet toe dat bestaande ontsluitingswegen opgewaardeerd moeten worden. De stedelijke bebouwing wordt ingepast in het landschap, het zicht over het open gebied zal echter verdwijnen/beperkt worden. |
Waarschijnlijkheid effect | De effecten ten aanzien van hinder (aanlegwerkzaamheden en geluid), verontreiniging (uitstoot stikstof) en landschap (verdwijnen zicht) treden op. Effecten op aanwezige archeologische waarden bij werkzaamheden in het betreffende waardevolle gebied treden waarschijnlijk op. |
Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect | De aanlegfase levert tijdelijke effecten op (verkeer, geluid, licht en trillingen). Na de bouwfase verdwijnen deze effecten. Effecten op archeologische waarden zijn onomkeerbaar. Beperkende regels moeten de effecten zoveel beperken door waarden in situ te bewaren of anders op te graven. In de gebruiksfase treedt een permanent effect op t.a.v. verkeer (geluid, verkeersbewegingen) en landschap (verandering zicht). De effecten n.a.v. verkeer zijn te beperken door het nemen van (verkeers)maatregelen. Zoals een snelheidsbeperking op de Thematerweg. Landschappelijke effecten zijn onomkeerbaar. |
CONCLUSIE | Gezien de omvang in relatie tot de drempelwaarde en de te verwachte effecten, zijn er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Nadere analyse in een MER/m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. |
De in dit plan opgenomen activiteit(en) staat(n) vermeld in lijst D van de bijlage Besluit m.e.r., waarvoor een m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Gezien de kenmerken, omvang en ligging van het project en effecten volgens de criteria van bijlage III bij de EU-richtlijn, is de conclusie dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Daarom hoeft er geen milieueffectrapport te worden opgesteld.
Uit het voorgaande blijkt dat, indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals die in de vorige paragrafen zijn beschreven, er vanuit milieukundig oogpunt geen belemmeringen zijn van de uitvoering van het plan.
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling en realisatie van plangebied Haarzicht in Leidsche Rijn Utrecht. De gemeente realiseert deze ontwikkeling door middel van faciliterend grondbeleid. Dit betekent concreet dat de gemeente niet zelf de grondexploitatie voert; het plangebied zal grotendeels worden ontwikkeld door private partijen. Er is nog niet met alle private partijen in het plangebied overeenstemming, daarom is bij dit bestemmingsplan ook een exploitatieplan gevoegd. Als een private partij niet zelf het plan wil of kan realiseren, zal de gemeente de grondpositie verwerven om zo het plan te realiseren. De gemeente heeft voorts het voornemen de gronden van derden, bestemd voor de aan te leggen openbare ruimte, in eigendom te verkrijgen.
Op basis van de uitgangspunten en randvoorwaarden in het bestemmingsplan is een grondexploitatie gemaakt. De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwgrond, waarop m.n. woningen en een basisschool gerealiseerd worden. De kosten bestaan voornamelijk uit inbrengwaarde van de gronden, het bouw- en woonrijp maken van het plangebied, plankosten en rentelasten.
Uit de grondexploitatie blijkt dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. De grondexploitatie is daardoor sluitend.
De gebiedsontwikkeling van Haarzicht is opgenomen in de gemeentelijk grondexploitatie van Leidsche Rijn. De kosten en opbrengsten m.b.t. Haarzicht passen binnen de financiële kaders van deze grondexploitatie. Daarmee zijn de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar.
In het bestemmingsplan worden maximaal 555 woningen mogelijk gemaakt. Er is voor de realisatie van een groot deel van het bestemmingsplan reeds een anterieure overeenkomst gesloten met twee eigenaren. Als een private partij, waarmee nog geen overeenkomst is gesloten, niet zelf het plan wil of kan realiseren, zal de gemeente de grondpositie verwerven om zo het plan te realiseren. De realisatie van de basisschool is opgenomen in de gemeentelijke investeringsplanning. Daarmee is het aannemelijk dat de bestemmingen binnen de bestemmingsplanperiode (10 jaar) worden gerealiseerd.
De gemeente is voor een klein deel zelf eigenaar van de te ontwikkelen terreinen. Er is voor de realisatie van een groot deel van het plangebied (ca. 85%) een anterieure overeenkomst gesloten met twee grondeigenaren; in deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Er zijn ook twee eigenaren waarmee nog niet is gecontracteerd. Daarmee is het kostenverhaal bij dit bestemmingsplan niet volledig anderszins verzekerd.
Tegelijk met dit bestemmingsplan wordt een exploitatieplan vastgesteld. Via het exploitatieplan wordt het kostenverhaal verzekerd, en kunnen ook locatie-eisen en faseringseisen gesteld worden. Voor een verdere uitwerking van het kostenverhaal wordt hier verwezen naar het exploitatieplan.
Bij een bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Hiervoor is een planschaderisicoanalyse (pra) opgesteld. Hierin is zowel voor het plangebied zelf alsook voor de omliggende gronden een inschatting gemaakt van de mogelijke planschade, die door dit bestemmingsplan veroorzaakt wordt (bijv. een evtuele waardedaling van aanliggende woningen).
De resultaten van de pra zijn meegenomen als kostenpost in de grondexploitatie. Deze kosten komen ten laste van de nieuwe ontwikkeling. De gemeente heeft de kosten van planschade ook opgenomen in het exploitatieplan.
In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierin hebben kunnen participeren.
De gemeente Utrecht hanteert bij bouwprojecten het ‘participatiemodel voor complexe bouwinitiatieven’. Dit beleid is begin 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Uitgangspunt is dat de gemeente altijd de regie op zich neemt bij communicatie en participatie. Daarnaast is er een standaard werkwijze opgesteld om deze regierol vorm te geven, die in dit project ook is gevolgd door Bureau NegenTien. In het kader van de ontwikkeling van Haarzicht heeft intensief participatie plaatsgevonden tijdens het opstellen van het Stedenbouwkundig plan Haarzicht.
Bureau NegenTien heeft in samenwerking met het Wijkservicecentrum Vleuten-De Meern de participatiesniveaus vastgesteld voor het Stedenbouwkundig plan Haarzicht. Voor het Stedenbouwkundig plan Haarzicht geldt het niveau 'raadplegen'. Bij dit niveau worden meningen, ervaringen en ideeën van betrokkenen geïnventariseerd, maar zijn ze voor de gemeente niet bindend.
Tijdens het opstellen van het Stedenbouwkundig plan Haarzicht is een klankbordgroep ingesteld. Omwonenden, bewonersorganisaties, toekomstige gebruikers en ondernemers maakten onderdeel uit van de klankbordgroep.
De Klankbordgroep Haarzicht is in juni 2011 van start gegaan. In de klankbordgroep zaten vertegenwoordigers van diverse belangengroepen en omwonenden. De klankbordgroep is twaalf maal bijeengekomen tussen juni 2011 en oktober 2015. Tijdens de bijeenkomsten zijn alle belangrijke onderdelen, waaruit het stedenbouwkundig plan bestaat, aan de orde gekomen. Er is gesproken over zowel hoofdlijnen als op detailniveau. Van alle bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt. De Klankbordgroep Haarzicht heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan door middel van kritische en positieve reacties en waardevolle ideeën. De klankbordgroep is ook betrokken geweest bij de Ontwikkelvisie Haarzicht.
Naast de klankbordgroep is ook apart overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de Utrechtse Vastgoed Organisatie (UVO), SPOU en Kees Valkensteinschool over de vestiging van de school in Haarzicht.
In het Stedenbouwkundig plan Haarzicht is gekozen voor een tweetal woonmilieus. Deze woonmilieus zijn mede tot stand gekomen door het meten van woonvoorkeuren door middel van onderzoek bij consumenten.
In eerste instantie is het gesprek met de consument gevoerd via een online enquête. Maar liefst 320 belangstellenden hebben in deze vroege fase meegedacht over de ontwikkeling. Mede aan de hand van deze enquête is een schetsplan opgesteld. Dit schetsplan is voorgelegd aan een consumentenpanel.
Het voorlopige schetsplan is op twee avonden in maart 2013 voorgelegd aan het consumentenpanel. Op deze avonden heeft groep Haarzicht kennis gemaakt met woonconsumenten. Op beide avonden is doorgevraagd naar de wensen, afwegingen en keuzes. Het consumentenpanel diende als opmaat voor de digitale enquête. Door het persoonlijke gesprek aan te gaan voelden belangstellenden zich tevens verbonden aan Haarzicht. De woonwensen van deze groep komen overeen met de resultaten uit de tweede enquête.
Naderhand is via een online enquête aan alle belanghebbenden gevraagd wat ze van (onderdelen van) het schetsplan vonden. Zowel de eerdere 320 respondenten als de belangstellenden die zich naderhand hebben aangemeld, hebben een uitnodiging ontvangen om aan de enquête deel te nemen. Om deze groep verder uit te breiden is een online campagne gestart en zijn advertenties geplaatst in lokale huis-aan-huisbladen.
Uit het hiervoor beschreven proces komt duidelijk naar voren dat zich in Haarzicht andere mogelijkheden voordoen dan elders in Leidsche Rijn.
Het bestemmingsplan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het plan is naar de volgende instanties toegestuurd:
De ontvangen reacties zijn hierna weergegeven en voorzien van een antwoord.
Provincie Utrecht
De provincie heeft geen opmerkingen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.
Deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen.
HDSR - Wateradvies
Wij vragen u om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen, op basis van onderstaande opmerkingen. Het gaat om:
Ad 1. Aanpassen bestemmingsplangrens i.v.m. extra waterberging
Uit de door ons uitgevoerde maatwerkberekening is afgesproken dat er 8.000 m² extra oppervlaktewater moet worden gegraven om wateroverlast te voorkomen. De reden is dat het bestaande watersysteem niet berekend is op de extra afvoer van overtollig hemelwater vanaf het nieuwe verhard oppervlak. De compensatie in de vorm van extra waterberging heeft de gemeente gevonden in het agrarisch gebied ten westen van het plangebied.
Het waterschap ziet in dit gebied ook kansen om de waterberging aan te leggen en op deze manier het gezamenlijk belang te realiseren.
Wij vragen u om de realisatie van de benodigde waterberging juridisch in het plan te borgen. Wij horen graag op welke manier u dat gaat doen middels uw eigen juridische instrumenten/mogelijkheden.
De aanleg van de extra m² oppervlaktewater ten westen van het bestemmingsplangebied wordt geborgd in de anterieure overeenkomst. In aansluiting op uw wens is in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplchting opgenomen voor de aanleg van de benodigde watercompensatie. Het perceel direct ten westen van het plangebied heeft in het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Haarzuilens' de bestemming 'Agrarisch' waarin water, waterbeheer en waterberging zijn toegestaan. Gelet hierop is het niet noodzakelijk het plangebied te vergroten.
Ad 2. Opnemen beschermingszone persleiding op verbeelding
Binnen het plangebied ligt een rioolpersleiding. Deze persleiding is gelegen in het zuidwesten van het plangebied.
(Bouw)activiteiten nabij deze persleiding kunnen leiden tot ongewenste situaties zoals bodemvervuiling. Daarom vragen wij u om op de verbeelding de persleiding op te nemen, inclusief een beschermingszone van 2,5 m aan beide kanten. De totale breedte van de beschermingszone bedraagt 5 meter.
Voor de betreffende leiding is de dubbelbestemming Leiding - Riool opgenomen op de verbeelding en in de regels.
Ad 3. Opnemen watercompensatie voorwaarde in planregels
Om de toename aan verhard oppervlak te compenseren, is er in het plan minimaal 20.700 m² waterberging nodig. Wij vragen u om in de planregels de verplichting op te nemen om de benodigde waterberging te realiseren. Op deze manier maakt het bestemmingsplan het mogelijk om de voorzieningen voor een goede waterhuishouding te realiseren.
In de bestemming Woongebied is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
Vervolgproces: aanvragen watervergunning
Voor de volgende onderdelen moeten de initiatiefnemers of de gemeente een watervergunning aanvragen of geldt een meldingsplicht bij het waterschap:
Wij adviseren om vroegtijdig contact op te nemen om de vergunningaanvraag.
Deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen.
Veiligheidsregio Utrecht
Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van een transport van gevaarlijke stoffen per weg, spoor, water of buisleiding dan wel van objecten die vallen onder het Bevi. Vanuit het oogpunt van de externe veilighied zijn er dan ook geen belemmeringen.
Wat betreft de bluswatervoorzieningen moet er worden voldaan aan het gestelde in de Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid van Brandweer Nerderland versie 2012.
De opmerkingen van de veiligheidsregio zijn doorgestuurd aan de ontwikkelaar.
Bij de verdere inrichting van het woongebied wordt voor de bluswatervoorzieningen rekening gehouden
met de genoemde handreiking .
Stedin
In Parijs is in december een klimaatakkoord gesloten waarin de internationale gemeenschap heeft afgesproken klimaatverandering te beperken en fors in te zetten op de duurzame energietransitie. Ook in Nederland wordt hard gewerkt aan de uitvoering van het Energieakkoord, om uiteindelijk in 2050 een volledig duurzame energievoorziening te realiseren. Stedin bouwt mee aan die nieuwe energievoorziening vanuit haar missie 'duurzame energie voor iedereen' en reageert als volgt:
Gasinfrastructuur
Elektriciteit-infrastructuur
De gemeente onderschrijft de ambities van Stedin en werkt intensief met Stedin samen aan een duurzame energietransitie. Voor de nieuwe woningbouwlocatie Haarzicht zijn ontwikkelaars gestimuleerd geen aardgasnet aan te leggen.Deze ambitie is inmiddels overgenomen door de ontwikkelaars. De ontwikkelaars zullen in overleg met Stedin de verdere inrichting vormgeven, uitgaande van een aardgasloos woongebied
Gasunie
De Gasunie heeft het plan getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Op grond van deze toetsing blijkt dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtstbij gelegen leiding van de Gasunie valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.
Deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen.
In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van de woningbouw in Haarzicht juridisch is vertaald.
Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.
Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt, samen met de regels, het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de systematiek en leeswijzer bij de verbeelding en regels en de handhaafbaarheid.
Bestemmingsplan met eindbestemmingen
Het bestemmingsplan heeft eindbestemmingen. Dit houdt in dat, na het onherroepelijk worden van het plan, op basis hiervan een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend. Het gehele plangebied kent de planvorm van een moederplan met eindbestemming.
De regels bestaan uit vier hoofdstukken:
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:
In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.
In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.
Belangrijkste functie van deze bestemming is het groen. De regels van deze bestemming zijn dan ook gericht op het behoud van het bestaande groen, zoals het bosje van Goes, en op het realiseren van nieuwe groenvoorzieningen. Ook is water mogelijk binnen de bestemming. In de nieuwe groenvoorzieningen worden ook langzaamverkeervoorzieningen aangelegd, daarom worden in de regels fiets- en voetpaden mogelijk gemaakt. Bouwen is op deze gronden alleen toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Verder is een zogenaamd aanlegvergunningstelsel opgenomen, waarmee wordt geborgd dat het bosje behouden blijft. Dit vergunningstelsel regelt dat voor werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, een vergunning nodig is. Deze vergunning kan alleen worden verleend als de aangevraagde werkzaamheden geen onevenredige afbreuk doen aan de natuurlijke en landschappelijke waarden van de gronden. Binnen de bestemming groen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegheid voorziet in een wijziging naar de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied met de mogelijkheid om te voorzien in parkeerplaatsen.
De maatschappelijke bestemming is opgenomen ten behoeve van de school in het midden van het plangebied. Ter bevordering van de flexibiliteit en toekomstbestendigheid, is hier een brede bestemmingsomschrijving voor opgenomen, namelijk 'maatschappelijke voorzieningen'. In artikel 1.30 is de definitie hiervan opgenomen. Binnen de bestemming mag binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte op de verbeelding is opgenomen.
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
Deze bestemming is opgenomen voor de hoofdinfrastructuur binnen het plangebied. Hierbinnen zijn wegen en paden mogelijk. Daarnaast zijn parkeerplaatsen, water, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen mogelijk. Er zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de verkeersbestemming toegestaan.
De hoofdwaterstructuur is middels deze bestemming in het bestemmingsplan vastgelegd. Tevens zijn de bestaande waterlopen rond de bestaande woonpercelen positief bestemd met de bestemming Water. Binnen de bestemming zijn bouwwerken, in de vorm van bruggen en duikers mogelijk.
Deze bestemming is toegekend aan de bestaande woningen met bijbehorende bouwwerken en tuinen aan de Thematerweg. Hier is de bestaande situatie juridisch planologisch vastgelegd. Per perceel is één woning toegestaan. De locatie van de woningen is niet strikt vastgelegd, waardoor aanpassing van de panden mogelijk blijft. Wel zijn de maximale goot- en bouwhoogte en een maximale inhoudsmaat opgenomen. De regels bevatten een specifieke bepaling voor woningen die reeds een groter volume of een groter oppervlak aan bijbehorende bouwwerken hebben.
Naast het wonen, zijn ook bedrijven aan huis en bed and breakfast mogelijk, zoals dit in de gemeente Utrecht gangbaar is.
De bestemming Woongebied beslaat het grootste deel van het plangebied. Er zijn verschillende bestemmingsvlakken met bouwvlakken opgenomen, waarbinnen in totaal 555 woningen mogen worden gebouwd. Naast dit totale aantal is per bouwvlak het maximum aantal woningen bepaald. Buiten de bouwvlakken zijn ook bijbehorende bouwwerken mogelijk. Per bouwvlak is het maximum aantal woningen en de goot- en bouwhoogte vastgelegd. Tevens is voor een aantal bouwvlakken het maximum bebouwingspercentage vastgelegd. Deze regels corresponderen met het stedenbouwkundig plan. Voor de oost- en zuidrand zijn kleinere bestemmingsvlakken en bouwvlakken opgenomen om stedenbouwkundige voorwaarden te borgen, waarmee wordt geregeld dat er een minimale openheid van 40% bestaat en dat de kopgevelbreedte niet meer dan 37 meter bedraagt. Op nieuwe woonpercelen die met de achterzijde grenzen aan bestaande woonpercelen (ten oosten en zuiden van het plangebied) zijn de bouwvlakken beperkt tot de voorzijde van het perceel waarmee de afstand van de nieuwe woningen tot deze bestaande woonpercelen is vastgelegd. Deze afstand is gerelateerd aan de bouwhoogte van de nieuwe woningen: wanneer een grotere afstand tot de bestaande woonpercelen wordt aangehouden mag één meter hoger worden gebouwd ('specifieke bouwaanduiding - afwijking bouwhoogte'). Voor de bouwvlakken waar een specifieke bouwaanduiding 'accent goothoogte' is opgenomen geldt dat in totaal 20% van de woningen binnen deze vlakken een hogere goothoogte mag hebben dan op de verbeelding is opgenomen, namelijk 9 in plaats van 7 meter.
Verder is voor enkele bouwvlakken een aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten' opgenomen, waarmee wordt geregeld dat geen rijwoningen zijn toegestaan en is voor andere vlakken, langs de Thematerweg, de aanduiding 'vrijstaand' opgenomen. Hier zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Voor de westelijke rand van het plangebied is de specifieke bouwaanduiding 'afstand tot de zijdelingse perceelsgrens' opgenomen. In de regels is hier de minimale afstand van de woning tot aan de zijdelingse perceelsgrens gerelateerd aan de bouwhoogte van de woning.
Algemeen geldt dat binnen het woongebied geen wegen zijn toegestaan, anders dan voor langzaam verkeer en voor de ontsluiting van parkeerplaatsen. Hier geldt één uitzondering op, ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'. In dit gebied is een weg toegestaan voor gemotoriseerd verkeer.
Voor de bijbehorende bouwwerken bij de woningen wordt aangesloten op het vergunningvrije bouwen dat in het Besluit omgevingsrecht is geregeld. In artikel 2 van dit Besluit is bepaald welke bouwwerken geheel verguningvrij zijn en in artikel 3 zijn de bouwwerken opgenomen waarvoor wel getoetst moet worden aan het bestemmingsplan, maar waar geen vergunning voor het bouwen voor nodig is. In de regels van dit bestemmingsplan wordt naar beide artikelen verwezen, zodat de bouwwerken die genoemd zijn in beide artikelen, mogelijk en vergunningvrij zijn.
Naast het wonen, zijn ook bedrijven aan huis en bed and breakfast mogelijk, zoals dit in de gemeente Utrecht gangbaar is.
Artikel 10 Waarde - Archeologie
De archeologische zone in het plangebied is voorzien deze dubbelbestemming. Deze dubbelbestemming geldt 'over de enkelbestemmingen heen', wat wil zeggen dat voldaan moet worden aan de voorwaarden in de dubbelbestemming, voordat de mogelijkheden in de enkelbestemming kunnen worden uitgevoerd. Voor de bestaande woonpercelen aan de Thematerweg is een regeling opgenomen in lijn met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Voor een zone centraal in het plangebied zijn specifieke beschermende regelingen opgenomen, die zijn afgestemd op de resulaten van het proefsleuvenonderzoek (zie paragraaf 5.9.6).
Hoofdstuk 3 Algemene regels vraagt voor een aantal regels om nadere uitleg.
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 12 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwings- en bestemmingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.
Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).
Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.
Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.
Artikel 13 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.
Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.
Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.
Artikel 14 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Deze hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Het handelen in strijd met aanlegregels of sloopregels valt hier echter niet onder. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan als strafbaar feit te worden aangemerkt.
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 2 artikelen.
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het legale gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Op het perceel Thematerweg 14A vinden op dit moment nog agrarische activiteiten plaats. Hiervoor is persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen, zodat uitsluitend de huidige bewoner deze activiteiten voort kan zetten.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering functiemenging is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijven.
Een Lijst van Bedrijven is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlage bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven.
Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.
Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.
Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.