F.C. Dondersstraat 65, Zeeheldenbuurt, Hengeveldstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Driestar BV is sinds 2011 eigenaar van het voormalige Ooglijdersgasthuis met bijbehorende gebouwen. Een deel van de gebouwen is rijksmonument. Het complex ligt aan de F.C. Dondersstraat en werd de afgelopen jaren verhuurd aan Hogeschool Utrecht. Dit contract is eind 2015 beëindigd.

Voor de toekomst wordt door Driestar ingezet op wonen, waarbij de monumentale bebouwing behouden blijft. Begin 2015 heeft Driestar de gemeente Utrecht verzocht medewerking te verlenen aan deze herontwikkeling. Om het initiatief mogelijk te maken is in november 2015 een startdocument vastgesteld en in vervolg hierop hebben burgemeester en wethouders in januari 2017 een bouwenvelop voor de herontwikkeling vastgesteld. De bouwenvelop geeft de ruimtelijke en functionele uitgangspunten aan voor de bebouwing en de openbare ruimte. De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke inpassing die past in de wijk en daarmee vormt de bouwenvelop de basis voor voorliggend bestemmingsplan.

Het plan voor herontwikkeling van het complex past in de ambities van Utrecht om de beschikbare ruimte in de stad efficiënt te gebruiken en kwaliteitsvolle woningbouw binnen de stadsgrenzen te realiseren. Het realiseren van woningen op deze plek zorgt bovendien voor het behoud van erfgoed en geeft een kwaliteitsimpuls aan de openbare ruimte.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de herontwikkeling van het Ooglijdersgasthuis planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt.

Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de Zeeheldenbuurt in de Utrechtse wijk Noordoost en bestaat uit het voormalige Ooglijdersgasthuis met bijbehorende gebouwen en omliggend erf. De Cornelis Evertsenstraat waar een herinrichting is voorzien, maakt ook onderdeel uit van het plangebied. Het plangebied wordt daarmee begrensd door de Cornelis Evertsenstraat, Bleyenburgstraat, F.C. Dondersstraat en de achterzijde van de percelen aan de Alexander Numankade. Het plangebied is circa 7.650 m2 groot, waarvan circa 5.580 m2 in eigendom is van Driestar BV en het overige in eigendom van de gemeente Utrecht.

 

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt, Huizingabuurt (vastgesteld 29-06-2006, goedgekeurd door GS 06-02-2007). Hieronder worden de voor dit project meest relevante zaken beschreven. Voor het te ontwikkelen terrein geldt de bestemming Maatschappelijke doeleinden waarmee de gronden in hoofdzaak bestemd zijn voor maatschappelijke voorzieningen. Het bouwen van hoofdgebouwen kan alleen binnen de aangegeven bouwvlakken. De bouwhoogte mag niet meer zijn dan op de kaart aangegeven.

De openbare ruimte is bestemd als Verkeer en Verblijf. De gronden zijn onder andere bestemd voor verkeer en verblijf, speelvoorzieningen, afvalinzamelvoorzieningen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Het plangebied is onderdeel van het Beschermd Stadsgezicht Utrecht-Oost. In het bestemmingsplan is daarvoor een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Voor het omliggende gebied is een beheersverordening van toepassing (De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen, vastgesteld 27 oktober 2016). Aangezien de ontwikkeling van onderhavig plangebied al in voorbereiding was, is bij de voorbereiding van de beheersverordening onderhavig plangebied uitgesloten, dit zoals met de bolletjeslijn valt af te lezen van onderstaande uitsnede van www.ruimtelijkeplannen.nl.

Daarnaast is voor het grootste deel van Utrecht het 'voorbereidingsbesluit 2016 woningvorming (splitsing) en omzetting' van toepassing. Dit voorbereidingsbesluit heeft de gemeenteraad genomen op 3 november 2016 en daarmee is bepaald dat het verboden is het gebruik van een woonruimte zodanig te wijzigen dat er meer woonruimten ontstaan of dat zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). Dit voorbereidingsbesluit is ook van toepassing op onderhavig plangebied.

Kaartuitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is relevant dat in de SVIR wordt gesteld dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en locaties voor tranformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. De transformatie van het rijksmonument Ooglijdersgasthuis naar wonen en daarnaast het toevoegen van woningen aan het plangebied ter vervanging van de gebouwen die haar functie hebben verloren, sluit aan op de aangehaalde ambities uit de structuurvisie.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Kwantitatief
Voor de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is relevant dat in de provincie Utrecht sprake is van een woningbouwtekort. Dit blijkt uit verschillende beleidsnota's en studies. De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Dit is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011. 60% van het provinciale tekort bevindt zich in het stadsgewest Utrecht. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Uit de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) blijkt dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van 40.295 ) woningen opgenomen voor de perdiode 2013-2028, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven, wat in overeenstemming is met de vraag naar woningen die blijkt uit de woningmarktmonitor.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

In kwantitatief opzicht is er ruimte voor de beoogde woningbouwontwikkeling van 55 woningen waarin dit bestemmingsplan voorziet.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van de gemeente Utrecht wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. In de actualisering van de Utrechtse Woonvisie (zie paragraaf 2.3.10) is hier op ingegaan. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal worden bediend. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

De beoogde her-ontwikkeling van de locatie van het Ooglijdersgasthuis voorziet in een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt aangesloten op een deel van de kwalitatieve vraag in Utrecht en wordt voorzien in een aangetoonde behoefte.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

De transformatie van het rijksmonument Ooglijdersgasthuis naar wonen en het toevoegen van woningen aan het plangebied ter vervanging van de gebouwen die haar functie hebben verloren, sluit aan op het provinciale accent op de binnenstedelijke opgave.

2.2.2 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

2.2.3 Waterplan 2010-2015

Het Waterplan 2010-2015 'Richting Robuust' dat in 2010 is verschenen bevat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie Utrecht. Het Waterplan 2010-2015 is het regionale waterplan volgens de Waterwet en structuurvisie volgens de Wet ruimtelijke ordening. Het plan stelt het kader voor de waterbeheerplannen van de waterschappen.

Duurzame en robuuste watersystemen zijn nodig voor het waarborgen van een aantrekkelijke woon-, werk- en leefomgeving. Op basis van een toekomstverkenning zijn drie hoofdthema's onderscheiden:

• Veiligheid: met aandacht voor preventie, gevolgenbeperking en rampenbeheersing bij overstromingen.
• Kwaliteit en kwantiteit: met aandacht voor voldoende en schoon oppervlakte- en grondwater en water voor natuur.
• Gebruik en beleving: met aandacht voor mooier water, veilig vaar- en zwemwater.

2.2.4 Cultuur- en erfgoednota 2016-2019

De Cultuur- en erfgoednota 2016-2019 'Alles is NU' is in april 2016 verschenen. De provincie staat midden in de maatschappelijke, economische en bestuurlijke dynamiek. In het cultuur- en erfgoedbeleid zijn opgaven geformuleerd aan de hand van trends. De opgaven zijn:

• onderzoeken en ontwikkelen: voor het draagvlak en de draagkracht van culturele instellingen is het essentieel dat zij midden in de samenleving staan, met een open blik kijken naar de ontwikkelingen en de kansen die zich voordoen, met een nieuwsgierige en leergierige houding andere wegen verkennen en samenwerkingsverbanden aangaan;
• hebben en houden: de provincie staat, samen met andere overheden en particuliere eigenaren, voor de maatschappelijke opgave het cultureel erfgoed in stand te houden. Het verankeren van cultuurhistorische waarden in het ruimtelijk beleid is belangrijk;
• promoten en profileren: cultuur en erfgoed zijn publieke waarden, de provincie vindt het belangrijk dat zoveel mogelijk mensen daarvan genieten en gebruik maken. Initiatieven die ertoe bijdragen erfgoed zichtbaar en beleefbaar te maken worden gestimuleerd;
• kennen en kunnen: investeren in de ontwikkeling van mensen is een belangrijke opgave voor het provinciale cultuur- en erfgoedbeleid.

REGIONAAL

2.2.5 Waterbeheerplan 2010-2015 'Water Voorop!'

Het Waterbeheerplan 'Water Voorop!' voor de periode 2010-2015 van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is op 28 oktober 2009 vastgesteld. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• de Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• de stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• in het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

• 1. veiligheid;
• 2. voldoende water;
• 3. schoon water;
• 4. recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Het waterschap heeft, naast de genoemde algemene thema's, een aantal projecten benoemd als vernieuwend, met als doel het toekomstige waterbeheer een impuls te geven:

• veenweidegebied;
• Europese Kaderrichtlijn Water;
• samenwerken in de waterketen;
• (her)ontwikkelen rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht;
• wateropgave Oude Rijn;
• inrichting Rijnenburg;
• Kromme Rijn Natuurlijk.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei! (2016)

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

2.3.2 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Van toepassing op het plangebied is het perspectief De Binnentuin. Doelstelling binnen dit perspectief zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is hierbinnen passend.

2.3.3 Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

2.3.4 Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 (2010)

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. In 2015 is de woonvisie geactualiseerd aangezien de stad en de woningmarkt sindsdien al weer sterk veranderd zijn.

Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente Utrecht streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen.

In de actualisatie van de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De prioriteiten die daarbij worden gesteld zijn:

• betaalbaarheid;
• aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• voldoende aanbod middeldure huur -, middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• duurzame woningvoorraad;
• energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Zoals omschreven in de actualisering van de woonvisie is het uitdrukkelijk geen alomvattende woonvisie, maar benadrukt het vijf prioriteiten. Het is dan ook niet nodig dat elke ontwikkeling geheel op elk van de genoemde prioriteiten aansluit.

Met de herontwikkeling van de planlocatie wordt ingezet op het leveren van een bijdrage aan een duurzame woningvoorraad met aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen.

Hoewel niet expliciet als prioriteit in de actualisatie van de woonvisie benoemd, blijft het speerpunt uit de woonvisie van 2010 om binnenstedelijk te bouwen waarbij bestaande gebouwen worden getransformeerd tot woonbestemming onverkort de insteek van de gemeente Utrecht. Met de herontwikkeling van het Ooglijdersgasthuis aan de F.C. Dondersstraat waarbij de monumentale bebouwing behouden blijft wordt hierop aangesloten.

2.3.5 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• 1. de ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• 2. het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• 3. de versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

De Biltse Grift en Oosterspoorbaan zijn onderdeel van het Groenstructuurplan. Ze zijn daarin aangeduid als groene verbinding. Het plangebied grenst aan beide gebieden, maar heeft er geen directe invloed op.

2.3.6 Bomenbeleid Utrecht (2009)

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

2.3.7 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Voor het plangebied is het beleidsniveau ‘behoud’ van toepassing. Er wordt uitgegaan van behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.

Dit betekent primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen. Authenticiteit staat voorop zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen. Uitgangspunt is niet nabouwen maar voortbouwen op de historische context, waarbij “voortbouwen op” zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden. Nieuwe interpretaties zijn daarbij mogelijk.

2.3.8 De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)

De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

2.3.9 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij elke ontwikkeling. In gebieden met een hoge waarde geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 25 m2 en dieper dan 30 cm. Bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 geldt hier tevens een aanlegvergunningsstelsel. In gebieden met een Hoge verwachting verschuiven deze grenzen naar respectievelijk 100 m2 en 250 m2 waarbij de diepte in de categorie van 100 m2 tot 250 m2 geen rol speelt. In gebieden met een lage verwachting is er een onderzoeksplicht en gelden er bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 250 m2, in deze gebieden is er een aanlegvergunningsstelsel bij ontwikkelingen groter dan 5000 m2. Indien er in een gebied geen verwachting is gelden er geen nadere eisen of regels.

De onderzoeken in het gebied hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden (zie bijlage). De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.

De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).

Conclusies

• nieuwe functies zullen verenigbaar moeten zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
• in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil.

2.3.10 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.3.11 Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

2.3.12 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016 - 2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

2.3.13 Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.
  

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Het plangebied is volgens de Hoogbouwvisie gelegen in een gebied dat wordt aangeduid als 'binnentuinen'. In dit gebied kunnen accenten worden gezet, bijvoorbeeld een gebouw met bijzondere architectuur of met een afwijkende bouwhoogte (tot circa twee keer de hoogte van omliggende bebouwing). In de Hoogbouwvisie wordt in dit verband onder meer vermeld dat een logische plek voor het aanbrengen van een wijkaccent bijvoorbeeld is op een zichtlijn of beter nog; daar waar zichtlijnen samenkomen.

In het plangebied is sprake van het rijksmonumentale Ooglijdersgasthuis met een bestaande hoogte tot 35 meter. De nieuwe bebouwing op de hoek van de Cornelis Evertsenstraat en Bleyenburgstraat krijgt een hoogte van maximaal 13 meter. Op het dak van de appartementen wordt een liftopbouw gerealiseerd met een bouwhoogte van 14,23 meter. In het bestemmingsplan is daarvoor bepaald dat in het midden van het dak een bouwhoogte van maximaal 14,3 meter is toegestaan.

Dit is in beperkte mate een afwijking van de bestaande bebouwing op die locatie. De bestaande woningen aan de Bleyenburgstraat (noordzijde) en Cornelis Evertsenstraat hebben een nokhoogte van 12,48 respectievelijk 12,90 meter. De hoekbebouwing is ten opzichte van de gemiddelde hoogte van de bebouwing in de omgeving dus nauwelijks hoger en passend in de omgeving.

In paragraaf 4.2 staat aangegeven dat gebouwdeel 2 een terugliggende opbouw krijgt (1 appartement) en dat de totale bouwhoogte ter plaatse maximaal 18 meter mag bedragen, wat als ruimtelijk passend wordt beschouwd op deze locatie.

Vast staat dat de herontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in de Hoogbouwvisie.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de herontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Ruimtelijke en functionele situatie

Het plangebied is onderdeel van de Zeeheldenbuurt. De buurt bestaat uit gevarieerde bebouwing (veelal herenhuizen) uit de 19e en 20e eeuw in een opzet van halfopen bouwblokken.

De Zeeheldenbuurt is hoofdzakelijk een woonbuurt. Andere functies komen vooral voor langs de Biltstraat. Het Ooglijdersgasthuis is daarin een uitzondering. Tot 1990 was het complex in gebruik als oogziekenhuis. Vanaf 1990 werd het complex gebruikt door het Institute for Life Sciences & Chemistry (Hogeschool Utrecht). Sinds oktober 2015 zijn zij verhuisd naar De Uithof en is het complex verlaten.

Het complex bestaat uit gebouwen uit verschillende bouwperioden. Het gebouw van het voormalig Ooglijdersgasthuis is daarin het meest uitgesproken. Het dateert uit 1892. De prominente ligging op de kop van de F.C. Dondersstraat en de rijke detaillering in de architectuur bepalen sterk het bijzondere karakter. Het gebouw wisselt in hoogte en is overwegend 3 bouwlagen met kap, met hogere torentjes op de hoeken. Een latere uitbreiding aan de Bleyenburgstraat (1938) heeft een hoogte van 3 bouwlagen op een souterrain. Beide gebouwen zijn rijksmonument.

Op het binnenterrein is een laboratorium gebouwd. Het bestaat uit twee bouwlagen (gedeeltelijk verdiept). De bouwhoogte is circa 5 meter. Dit ‘paviljoen’ heeft door het vele glas een zeer open uitstraling. Het gebouw heeft geen beschermde status, maar is cultuurhistorisch wel waardevol.

Aan de Cornelis Evertsenstraat staat een gebouw uit 1990, gebouwd voor de Hogeschool Utrecht. De buitenzijde heeft een gesloten karakter, de toegang ligt aan de achterzijde. De hoogte is overwegend 2 bouwlagen (circa 7 meter). Aan de straatkant is er groen met bomen op eigen terrein. Naast het gebouw, zowel aan de Cornelis Evertsenstraat als aan de Bleyenburgstraat staat een transformatorhuisje prominent aan de straat. Het geeft deze plekken een anoniem karakter.

Onderdeel van het halfopen bouwblok is een rij herenhuizen langs de Alexander Numankade. Ze hebben een hoogte van afwisselend 2 en 3 bouwlagen met souterrain en een kap. De tuinen van deze woningen grenzen aan de achterzijde aan het terrein van het voormalig Ooglijdersgasthuis.

Aan de overzijde van de Cornelis Evertsenstraat staan eengezinswoningen van 2 bouwlagen met souterrain en een kap. Goot- en nokhoogte zijn circa 8 en circa 11 meter. Aan de straatzijde is er een smalle voortuin.

Luchtfoto van het plangebied

3.2 Bereikbaarheid en parkeren

De locatie is alleen bereikbaar vanaf de Biltstraat via de F.C. Dondersstraat. De Alexander Numankade en Cornelis Evertsenstraat zijn eenrichtingverkeer. Door afsluitingen tussen wijkdelen van potentiele routes zijn doorgaande autobewegingen niet mogelijk en heeft de woonwijk een autoluw karakter en een snelheidsregime van 30 km/u. Parkeren rondom de locatie vindt plaats op straat, veelal aan twee kanten van de weg. Door de smalle straten wordt hier en daar ook deels op de stoep geparkeerd, zoals in de Cornelis Evertsenstraat. Voetpaden zijn hierdoor beperkt bruikbaar en toegankelijk. In het gehele gebied geldt betaald parkeren. De parkeerdrukmeting toont aan dat er een hoge parkeerdruk is in het gebied, met name ‘s avonds en ‘s nachts.

3.3 Openbare ruimte en groen

De openbare ruimte in de Zeeheldenbuurt heeft een stedelijk karakter. In tegenstelling tot het noordelijk deel van de Zeeheldenbuurt, hebben de woningen in het zuidelijk deel vaak voortuinen. Bomen in de straat komen wisselend voor.

Er zijn verschillende elementen die bijdragen aan het groene karakter van de omgeving van het Ooglijdersgasthuis. Naast de voortuinen ontleent de directe omgeving zijn karakter ook aan de bomen in de Cornelis Evertsenstraat, die op het binnenterrein en langs de Oosterspoorbaan en Biltse Grift. Een uitgebreidere beoordeling van alle bomen in het plangebied is opgenomen in Bijlage 11 van de Bijlagen bij de toelichting. In paragraaf 5.12 wordt verder ingegaan op de bomen en hoe daarmee wordt omgegaan in relatie tot het plan.

De Cornelis Evertsenstraat heeft een breedte van circa 3.50 meter (eenrichtingverkeer) met aan weerszijde ruimte voor parkeren (circa 1.50 meter). Geparkeerde auto’s aan de zuidzijde staan regelmatig gedeeltelijk op de stoep. De maatvoering van de parkeerruimte voldoet niet aan de standaard zoals die in Utrecht worden gehanteerd voor een goede inrichting van de openbare ruimte.

3.4 Historie en monumentale waarden

Het complex ligt in het Rijksbeschermd Stadsgezicht Utrecht Oost. Het uitgangspunt in deze gebieden is dat continuïteit wordt nagestreefd en geen rigoureuze transformatie. Voor dit gebied is daarom een bestemmingsplan opgesteld waarin de cultuurhistorische waarden zijn vastgelegd.

Het oorpronkelijke hoofdgebouw van het Ooglijdersgasthuis (1892-1894) en een latere uitbreiding (1938-1939) zijn rijksbeschermd monument. Het geheel is van algemeen belang vanwege de architectuurhistorische waarde als voorbeeld van een ziekenhuis in neo-renaissancestijl met zorgvuldige detailleringen.

Tevens vanwege het specifieke doel als ziekenhuis voor ooglijders en vanwege de verbondenheid met professor F.C. Donders, destijds voor de ooggeneeskunde van bijzondere betekenis. Stedenbouwkundig draagt de markante situering op de kop van de F.C. Dondersstraat bij aan het monumentale karakter.

Aan de achterzijde van het hoofdgebouw is in de jaren 1960 een paviljoen gerealiseerd. Het stamt uit de bouwtijd (1964 e.v.) en is cultuurhistorisch van waarde. De gevels zijn opgebouwd uit open en gesloten elementen binnen een raster van kolommen en uitstekende randen. De gevelstructuren bezitten hoge monumentwaarde, omdat het het laatste intacte relict is van de opzet van het gebouw. In 1990 is er een onderzoeksgebouw aan de Cornelis Evertsenstraat gerealiseerd. Dit gebouw heeft geen bouwhistorische waarde.

Ten behoeve van de planvorming is in mei 2015 een uitgebreide bouwhistorische opname door het bureau Bouwhistorie Veerman opgesteld. Deze bouwhistorische opname is toegevoegd als Bijlage 13 van de Bijlagen van de Toelichting.

3.5 Eigendomssituatie

De aanwezige bebouwing en het grootste deel van het plangebied is eigendom van Driestar BV. De openbare ruimte is eigendom van de gemeente Utrecht. In de Cornelis Evertsenstraat liggen kadastraal eigendom en grens openbaar-privé niet gelijk. Het voetpad ligt gedeeltelijk (wisselend van 0.50 tot 0.85 meter) op eigendom van Driestar BV.

Hoofdstuk 4 Uitgangspunten planontwikkeling en planbeschrijving

4.1 Functies

De hoofdfunctie wordt wonen. Er komen eengezinswoningen aan de Cornelis Evertsenstraat en in het voormalig laboratorium op het binnenterrein. In de nieuwbouw op de hoek Cornelis Evertsenstraat-Bleyenburgstraat en in het monumentale complex komen appartementen. Aanvullend zijn andere functies mogelijk, passend in de regels voor aan-huis-verbonden-bedrijven. Alle woningen zullen worden gerealiseerd in het koopsegment.

4.2 Ruimtelijk

Er wordt ingezet op een versterking van de ruimtelijke opzet van het bouwblok en aansluiting bij het monumentale karakter van de omgeving. De nieuwe bebouwing wordt zodanig ingepast dat er geen onevenredig nadelige gevolgen zijn voor bewoners ten aanzien van privacy en bezonning. Om de schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw in beeld te brengen is een bezonningsstudie uitgevoerd (Bureau SRO d.d. 28 november 2017) die is opgenomen als Bijlage 14 van de Bijlagen bij de toelichting. Uit de studie blijkt dat afhankelijk van het tijdstip en de zone waarin de omliggende bebouwing zich bevindt, het ontwerp zowel verbeteringen als verslechteringen ten opzichte van de bestaande situatie veroorzaakt.

De nieuwe woningen aan de Cornelis Evertsenstraat en Bleyenburgstraat krijgen een open en uitnodigende uitstraling en dragen daarmee bij aan een sociaal veilige straat. De monumentale panden blijven afzonderlijk herkenbaar. Het binnenterrein krijgt als open en groene ruimte betekenis voor alle toekomstige bewoners en is alleen voor hen toegankelijk.

Bebouwing

• De hoofdbebouwing is gesitueerd binnen de aangegeven bouwvlakken.

• Aanbouwen zijn ondergeschikt en hebben een hoogte van maximaal 1 bouwlaag (vloerpeil eerste verdiepingsvloer).

• Overige bebouwing zoals bergingen is beperkt mogelijk en moet passen in de beeldkwaliteit voor het binnenterrein.

Ooglijdersgasthuis

• De monumentale bebouwing wordt gerenoveerd en geschikt gemaakt voor wonen. Aanpassingen aan de binnen- en buitenzijde worden gedaan in overleg met de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht.

• Gebouwdeel 2 krijgt een opbouw (1 appartement). De bouwhoogte ter plaatse van deze terugliggende opbouw bedraagt maximaal 18 meter.

• Wanneer geen bouwhoogte is aangegeven, geldt de huidige hoogte of de hoogte die in het bestemmingsplan is toegestaan.

• De bestaande centrale toegangen aan de F.C. Dondersstraat en Bleyenburgstraat blijven behouden voor de toekomstige appartementen.

Eventuele nieuwe erfscheidingen worden zorgvuldig ontworpen passend bij de karakteristiek van de monumentale bebouwing.

• De zijgevel van het rijksmonument aan de Bleyenburgstraat is ontworpen als ‘eindgevel’. Om de monumentale waarden van het pand te behouden blijft het nieuwe hoekgebouw visueel ‘los’ van dit gebouw.

• De ondergeschikte en transparante ‘tussenbouw’ tussen rijksmonument en hoekgebouw ligt terug ten opzichte van de gevels van beide aangrenzende gebouwen. De maximale hoogte is die van het vloerpeil van de eerste verdieping (circa 6 meter).

Eengezinswoningen (Cornelis Evertsenstraat)

• De eengezinswoningen krijgen aan de voorzijde een hoogte van maximaal 2 bouwlagen met kap. De maximale goot- en nokhoogte zijn 7 en 10 meter waarmee ze lager zijn dan de woningen aan de overkant. Afdekking met een kap is aan de voorzijde verplicht. Aan de achterzijde hebben de woningen een hoogte van maximaal 3 bouwlagen.

• Aan de achter- en zijkant van de woningen zijn kleinschalige aanbouwen mogelijk. De hoogte is maximaal 1 bouwlaag (circa 3 meter).

• De overgang tussen privé- en openbare ruimte wordt in samenhang met de nieuwe woningen en herinrichting van de straat verder uitgewerkt.

• De invloed op privacy van omwonenden moet zo klein mogelijk zijn. De woningen hebben hun buitenruimte op begane grond. Op de verdieping zijn geen balkons en dakterrassen toegestaan.

Hoekbebouwing (hoek Cornelis Evertsenstraat en Bleyenburgstraat)

• Uitgangspunt voor de hoekbebouwing is dat er zowel naar de Cornelis Evertsenstraat als naar de Bleyenburgstraat open en uitnodigende gevels aan de straatzijde komen.

• De maximale bouwhoogte is 3 bouwlagen met teruggelegen 4e bouwlaag waarbij de bouwhoogte maximaal 10 en 13 meter bedraagt. Ter plaatse van de beoogde liftopbouw in het midden van het dak van de appartementen is de bouwhoogte 14,3 meter.

• Het nutsgebouwtje aan de Bleyenburgstraat wordt verwijderd.

• De hoofdtoegang ligt op een zichtbare plaats aan de straat.

• De ingang naar de ondergrondse stallingsgarage moet bescheiden van omvang zijn. Op eigen terrein moet opstelruimte zijn voor voertuigen die de garage verlaten.

Paviljoen (op het binnenterrein)

• De bouwhoogte van het paviljoen wordt niet gewijzigd. De maximaal toegestane hoogte in het bestemmingsplan blijft gehandhaafd (5 meter) en de huidige installaties op het dak worden verwijderd.

• De woningen zijn bereikbaar via het binnenterrein. Opgangen naar de verhoogde entrees van woningen liggen binnen het bestaande volume.

• De gevel grenzend aan de achtertuinen van woningen aan de Alexander Numankade wordt royaal naar binnen geplaatst. Primaire leefruimtes (zoals woonkamers) zijn op het binnenterrein (oostzijde) georiënteerd. Zo wordt privacy van aanwonenden zoveel mogelijk gerespecteerd.

• Aanpassingen aan het gebouw kunnen plaatsvinden met behoud van het karakter van het gebouw.

Binnenterrein

De ambitie voor het binnenterrein van het Ooglijdersgasthuis is het vergroenen en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Hierdoor komen de monumentale waarden van het complex beter tot hun recht en wordt ontmoeting tussen de bewoners gestimuleerd. Het binnenterrein is (afsluitbaar) privéterrein en is alleen toegankelijk voor de nieuwe bewoners. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid op het binnenterrein en richting omwonenden.

• Bij het ontwerp van het binnenterrein is gezocht naar een goede balans en interactie tussen privé- en collectieve ruimte.

• De nieuwe inrichting en het gebruik van het binnenterrein sluit op een goede manier aan op de aangrenzende tuinen van de Alexander Numankade.

• De huidige tuinmuur blijft behouden. Eventuele aanpassingen daaraan worden uitgewerkt in overleg met belanghebbende omwonenden.

• Met extra bebouwing aan de rijksmonumenten is zeer terughoudend omgegaan om het geheel een open en groen karakter te laten houden. Bergruimte is daarom ook binnen de hoofdbebouwing ingepast.

• De kastanjes blijven behouden en worden ingepast in de nieuwe situatie. De hemelboom wordt gekapt. Daarvoor wordt een nieuwe boom op het binnenterrein teruggeplant.

Beeldkwaliteit bebouwing

Er is aangesloten bij de karakteristiek van de bebouwing in de omgeving. Op het niveau van het bouwblok zijn kenmerkend de parcellering en geleding in de gevel, eenduidige kapvormen en een kaprichting parallel aan de straat. Op de kleinere schaal gaat het vooral om compositie van de gevel. De kenmerkende verfijning en detaillering in de architectuur in de omgeving komt tot uitdrukking door toepassing van hoogwaardige en duurzame materialen zoals baksteen. De nieuwe grondgebonden woningen en hoekbebouwing zijn straks in beeld familie van elkaar in een samenhangend ontwerp.

4.3 Verkeer en openbare ruimte

Verkeer en parkeren

Uitgangspunt bij het uitwerken van de ontwikkeling was dat het parkeren in de nieuwe situatie goed dient te functioneren. In 2015 is door Goudappel Coffeng een rapportage opgesteld waarin de parkeerbehoefte van de planontwikkeling goed in beeld is gebracht. Deze rapportage is opgenomen als Bijlage 3 van de Bijlagen bij de toelichting.

Voor de herontwikkeling van de planlocatie is rekening gehouden met de auto- en fietsparkeernormen uit de nota Stallen en Parkeren zone B1: stedelijk gebied met betaald parkeren. De parkeernormen in dit gebied zijn:

- woningen > 130 m2 bvo 1,11-1,50 *

- woningen 80-130 m2 bvo 1,02-1,40 *

* inclusief 0,3 pp bezoekersparkeren.

Er wordt een tweelaagse ondergrondse stallingsgarage voor auto’s gerealiseerd (geheel verdiept) onder de nieuwe bebouwing. Deze is bestemd voor bewoners én bezoekers. Deze garage is bereikbaar vanaf de Bleyenburgstraat. Voor het stallen van fietsen van bewoners is in het plan voldoende ruimte op eigen terrein gereserveerd zodat het openbaar gebied daar niet mee belast wordt. Bezoekers moeten de fiets op een zichtbare plek nabij entrees kunnen stallen, bij voorkeur ook op eigen terrein. Er worden geen stallingsvoorzieningen in de openbare ruimte geplaatst. Voor het fietsparkeren bij de woonfuncties wordt conform het Rijksbouwbesluit Artikel 4.31 voorzien in de bergruimte of in een gelijkwaardige oplossing.

Uit de parkeerdrukmeting van Goudappel Coffeng van april 2017, opgenomen als Bijlage 4 van de Bijlagen bij de toelichting, blijkt dat met de gekozen parkeeroplossing de parkeercapaciteit in het omliggende openbaar gebied aanzienlijk verbetert. Er is hiermee na functiewijziging sprake van een acceptabele parkeersituatie rondom het plangebied.

Het verkeer zal worden afgewikkeld via de F.C. Dondersstraat. Gelet op de aard en omvang van de planontwikkeling is de verwachting dat dit aantal goed te verwerken zal zijn. Ten aanzien van de verkeersintensiteit is gerekend met de kencijfers van het CROW (CROW ASVV uit 2012 en CROW Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie publicatie 317). De realisatie van de 55 woningen zal leiden tot circa 275 verkeerbewegingen per dag (5 ritten per woning). Wanneer dit aantal verkeersbewegingen afgezet wordt tegen het aantal verkeersbewegingen welke de Hogeschool van Utrecht genereerde is geen sprake van een significante toename.

Door Goudappel Cofffeng is berekend dat de parkeerbehoefte van de school op basis van 1418 studenten 135 parkeerplaatsen was. Uitgaande van 16,4 verkeersbewegingen per 100 studenten was er sprake van circa 232 verkeersbewegingen per etmaal. Dat is een zeer beperkte toename in verhouding tot het totaal aantal verkeersbewegingen van de FC Dondersstraat (max 1000 mvt etmaal) die nauwelijks effect heeft. Per saldo is er geen significante toename van het aantal verkeersbewegingen over de dag en het omliggende wegennet kan de toename als gevolg van deze ontwikkeling prima verwerken.

Openbare ruimte en groen

De openbare ruimte in de Zeeheldenbuurt wordt intensief gebruikt, voornamelijk voor parkeren. De maatvoering van parkeervakken in de Cornelis Evertsenstraat is krap. Onderdeel van het project is aanpassing van het profiel zodat een veilige en overzichtelijke situatie ontstaat met een goede balans tussen parkeren en ruimte voor voetgangers en fietsers.

De Cornelis Evertsenstraat wordt heringericht conform onderstaand principeprofiel. De definitieve maatvoering wordt bepaald bij de uiteindelijke uitwerking en uitvoering.

De straat behoudt het karakter van een 30 km/uur-straat. De bomen op eigen terrein grenzend aan de Cornelis Evertsenstraat kunnen door de positie van de ondergrondse stallingsgarage niet behouden blijven. Er wordt ingezet op nieuwe bomen in de straat na herinrichting. Aantal en plaats van de bomen zal later worden bepaald in relatie tot het aantal te realiseren parkeerplaatsen en het aan te leggen hemelwaterriool.

De breedte van het voetpad voorlangs de nieuwe woningen heeft een breedte van tenminste 2,5 meter. Dit is een veelvoorkomende breedte van voetpaden in de omgeving. Tussen de parkeerplaatsen wordt op diverse plekken voldoende ruimte gelaten voor voetgangers om over te steken.

In de Bleyenburgstraat worden ondergrondse afvalcontainers geplaatst. Ook is hier ruimte voor aanplant van één boom, waarmee de boomstructuur langs de Oosterspoorbaan wordt versterkt.

Inrichting en beheer

Voor de technische eisen voor bomen, groen, verlichting en afvalinzameling geldt het Handboek openbare ruimte. Bij herinrichting van de Cornelis Evertsenstraat wordt de bestrating afgestemd op de Kadernota Openbare Ruimte (in voorbereiding). De ambitie ten aanzien van de materialisering is om gebakken klinkers voor de rijbaan en de parkeerhavens toe te passen. Dit draagt bij aan het monumentale karakter en sluit aan bij de inrichting van een groot deel van de straten in de directe omgeving.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

De activiteit, in hoofdzaak het realiseren van 55 woningen, valt ruim beneden de gestelde drempelwaarden van het Besluit m.e.r., waardoor geen sprake is van een directe m.e.r.-(beoordelings)plicht. Dit betekent wel dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De milieueffecten van de herontwikkeling van het Ooglijdersgasthuis waarbij het overgrote deel van de bestaande bebouwing blijft behouden, zijn onderzocht in het kader van de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. De resultaten daarvan zijn beschreven in de verschillende paragrafen van Hoofdstuk 5. Daaruit kan worden geconcludeerd dat kan worden uitgesloten dat dit bestemmingsplan belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Er geldt daarom geen m.e.r-plicht, geen m.e.r.-beoordelingsplicht en ook is het niet noodzakelijk een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

5.3 Geluidhinder

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Voor het initiatief is door Van der Boom in maart 2016 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). In de omgeving van het plangebied bevinden zich wegen en spoorlijnen. Gezoneerde industrieterreinen zijn nabij deze locatie niet aanwezig.

Het plangebied ligt in de geluidzone van de Sartreweg (wegverkeer) en in stedelijk gebied (zie artikel 1 Wet geluidhinder, begripsbepaling) alsmede in de geluidzone van de Oosterspoorbaan (railverkeer). De geluidsbelasting ten gevolge van de Sartreweg overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet.

Artikel 4.10 Besluit geluidhinder biedt de mogelijkheid om woningen te bouwen met een hogere geluidsbelasting dan de voorkeurgrenswaarde tot maximaal 68 dB voor railverkeer. De geluidsbelasting vanwege de Oosterspoorbaan gaat die waarde niet te boven. Het plaatsen van schermen langs de Oosterspoorbaan is gezien de benodigde lengte en hoogte financieel ondoelmatig. Bovendien is de werkelijke geluidsbelasting als gevolg van het verdwijnen van het doorgaande treinverkeer over de Oosterspoorbaan aanzienlijk lager dan op basis van de vigerende Geluidproductieplafonds.

Conclusie
Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt een procedure hogere grenswaarden doorlopen.

5.4 Geur

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Dit soort bedrijven bevindt zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder en gelet op de aard van de functie wonen zal het realiseren van woningen in het plangebied geen geurhinder voor de omgeving opleveren.

5.5 Externe veiligheid

Algemeen

Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de bouw van gebouwen ten behoeve van nieuwe woningen. Daarmee is sprake van de realisatie van nieuwe kwetsbare objecten.

Stationaire bronnen
In de omgeving van het plangebied zijn geen stationaire risicobronnen aanwezig.

Mobiele bronnen

Rijkswegen

Op ongeveer 1 km ten oosten van het plangebied ligt de rijksweg A27. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over rijkswegen is het Basisnet Weg van belang. Over de rijksweg A27 worden volgens het Basisnet Weg gevaarlijke stoffen vervoerd. De 10-6 contour van deze weg bedraagt 0 m voor het plaatsgebonden risico. Het plangebied ligt eveneens buiten het invloedsgebied van het groepsrisico voor deze weg, een nadere onderbouwing kan daarom achterwege blijven.

Spoorlijnen

Op ongeveer 1,5 km ten noorden van het plangebied ligt de spoorlijn Utrecht – Amersfoort. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor is het Basisnet Spoor van belang. Beide spoorlijnen zijn niet opgenomen in het Basisnet Spoor. Er vindt geen transport van gevaarlijke stoffen plaats over beide spoorlijnen.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ìg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Bijlage 3A en 3B van de Regeling NIBM geven aan, in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is. De NIBM-grens bij de categorie woningbouwlocaties bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3A.2). Een (netto) toename van 55 woningen zoals voorzien in het voorliggend bestemmingsplan is daarmee in ieder geval NIBM.

De huidige luchtkwaliteit ter plaatse van de planontwikkeling verzet zich niet tegen de nieuwe ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet.

5.7 Bodem

5.7.1 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie. In het gemeentelijk bodeminformatiesysteem AV Besure is onderzocht of in het gebied ernstige gevallen van bodemverontreiniging aanwezig zijn.

• Relevante informatie uit bodeminformatiesysteem over historisch bodemgebruik.
• Zijn er in het plangebied verontreinigde locaties aanwezig
• Aangeven wat bekend is van bodemkwaliteit, wat is gesaneerd, wat eventueel potentieel risico is vanwege huidig gebruik.

5.7.2 Toetsing

Door Hofstede cs Milieuadviseurs is in augustus 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied conform NEN 5740 (zie Bijlage 6). De resultaten van het bodemonderzoek kunnen als volgt worden samengevat:

- de bodem bestaat tot 0,5 à 1,5 meter beneden maaiveld uit (opgebracht) zand. Daaronder ligt tot op omstreeks 3,0 meter diepte laag klei en veen. Onder deze deklaag komt tot waarschijnlijk grote diepte zand voor. Het niveau van het ondiepe grondwater lag tijdens het veldonderzoek op 1,2 tot 2,0 meter beneden het maaiveld;

- zintuiglijk zijn aan de grond geen afwijkingen aangetroffen, die zouden kunnen wijzen op bodemverontreiniging. Wel is soms een puinbijmenging aanwezig en is in één boring een puinlaag aangetroffen. Bij bemonstering van de peilbuizen zijn zintuiglijk aan het opgepompte grondwater geen bijzonderheden waargenomen;

- in de boring met de puinlaag is in de grond een sterk verhoogd gehalte aan koper aangetroffen. Voor het overige zijn in de grond niet tot hooguit licht verhoogde gehalten aangetroffen van de geanalyseerde stoffen;

- in het grondwater zijn van de geanalyseerde stoffen geen of hooguit licht verhoogde concentraties gemeten.

Uit het verkennend bodeonderzoek komen geen belemmeringen voor eigendomsoverdracht naar voren. De geconstateerde lichte en heel incidenteel sterke bodemverontreiniging leidt niet tot risico’s of gebruiksbeperkingen. De vastgestelde bodemkwaliteit wijkt niet noemenswaardig af of is voor wat de toplaag betreft beter dan wat de Gemeente voor dit deel van Utrecht als algemeen aanduidt.

Gelet op de onderzoeksresultaten wordt de kans op een belangrijke asbestverontreiniging op deze locatie als zeer klein beoordeeld.

Er zijn geen bezwaren ten aanzien van de bestemmingsplanwijziging. De milieuhygiënische bodemkwaliteit lijkt ondanks dat de rapportage ouder dan 5 jaar is over het algemeen geschikt voor het beoogde gebruik. De bodem is in verband met de aanwezigheid van een puinbijmenging en aanwezige bebouwing uit de 60-er jaren, asbestverdacht. Bovendien is plaatselijk, dieper dan 1 meter –mv, een sterk verhoogd gehalte aan koper aangetroffen. Omdat het onderzoek tevens ouder is dan 5 jaar moest een actualiserend onderzoek worden uitgevoerd wat ook voldoet aan de NEN5707.

Het actualiserend onderzoek conform NEN 5740 is door Hofstede cs Milieuadviseurs uitgevoerd, zie rapportage d.d. 21 november 2017 die als Bijlage 7 is toegevoegd aan de Bijlagen van de Toelichting. Samengevat blijkt uit deze rapportage dat in de bodem geen noemenswaardige verontreiniging is vastgesteld. De bodemkwaliteit op de locatie is op een representatieve wijze vastgelegd. De aangetroffen lichte verontreiniging legt geen beperkingen op aan het huidige- of toekomstige terreingebruik. De grond die vrijkomt bij de realisatie van de parkeerkelder kan elders enkel worden geaccepteerd op basis van een formele partijkeuring conform AP04. Een dergelijke keuring kan echter pas worden uitgevoerd na de sloop van de gebouwen.

Tevens is door Hofstede cs Milieuadviseures een verkennend onderzoek naar asbest in grond uitgevoerd wat voldoet aan de NEN 5707. Uit de rapportage d.d. 28 november 2017 blijkt dat er geen indicatie is voor bodemverontreiniging door asbest. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 8 van de bijlagen bij de Toelichting. Op het noordelijk deel van het terrein zal de bebouwing worden gesloopt en een ondergrondse parkeerkelder worden aangelegd. Er zal hier, na sloop, aanvullend onderzoek moeten plaatsvinden om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de vrijkomende grond.

Gelet op de bevindingen en gelet op de omvang van het project met bijbehorende exploitatie kan worden uitgesloten dat in het geval het toch nodig blijkt te zijn dat (plaatselijke) saneringen uitgevoerd moeten worden, daarmee dusdanig hoge kosten gemoeid zijn dat dit de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onder druk zou kunnen zetten.

5.8 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-merplicht (art. 7.2a Wm).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.1.4 VNL).

Toetsing

Door Laneco is in maart 2015 (update april 2017) een quick scan natuurtoets uitgevoerd (zie Bijlage 9).

Natura 2000

Het plangebied te Utrecht ligt middenin de bebouwde kom op ruim 5 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Het gecultiveerde plangebied heeft geen enkele relatie met dit Natura 2000-gebied en de beoogde werkzaamheden zijn lokaal van aard. Effecten van de werkzaamheden op de Natura 2000-gebieden kunnen gezien de afstand worden uitgesloten.

Ecologische hoofdstructuur/Nationaal Natuurnetwerk 

Het plangebied ligt niet in of nabij de EHS/NNN. De EHS wordt niet aangetast. Het dichtstbijzijnde EHS/NNN-gebied, de Voordorpse Polder, ligt op circa 1100 meter ten oosten van het plangebied, aan de oost-kant van de rijksweg A27. Door het uitvoeren van de werkzaamheden op ruime afstand van de EHS gaat geen oppervlakte aan EHS/NNN verloren. Daarom kunnen negatieve effecten op de EHS vanwege de lokale aard van de ingreep worden uitgesloten.

Soortenbescherming

In het kader van de Flora- en faunawet (nu Wet Natuurbescherming) dient te worden nagegaan of vaste rust- en verblijfsplaatsen of belangrijke onderdelen van leefgebied van soor-ten door activiteiten worden aangetast.

De meeste mogelijk voorkomende beschermde soorten als egel, mol, kleine marterachtigen, muizen en spitsmuizen vallen onder het lichte beschermings-regime van de Flora- en faunawet. Hiervoor geldt dat aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen op basis van een algemene en landelijk geldende vrij-stelling mogelijk is, zonder dat er sprake is van procedurele consequenties.

Een aantal van de mogelijk voorkomende soorten zijn meer strikt beschermde soorten, soorten waarvoor bij aantasting van vaste rust- en verblijfplaatsen een ontheffingsplicht in het kader van de Flora- en faunawet geldt. Op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezige habitats en de biotoopeisen van in-dividuele diersoorten zijn beschermde vogelsoorten, gierzwaluw en huismus, en (gebouwbewonende) vleermuizen niet uit te sluiten binnen het plangebied. Door het uitvoeren van renovatie- en sloopwerkzaamheden worden mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten aangetast.

Voornamelijk het historische hoofdgebouw is door de aanwezigheid van een schuin pannendak en grotere openingen in de daklaag en -rand potentieel ge-schikt voor gierzwaluw en huismus.

Kraamverblijfplaatsen van zolderbewonende vleermuissoorten op de zolder van het hoofdgebouw en in de torens, kunnen op basis van de gerichte zolderinspectie worden uitgesloten. Buiten zolderbewonende soorten, zijn er voor spleetbewonende vleermuizen volop geschikte openingen aanwezig die toegang verschaffen tot ruimtes in gevels, spouwmuren, achter daklijsten en in de daklaag. Dergelijke ruimtes konden tijdens de quick scan niet worden geïnspecteerd; de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen kunnen hier dan ook niet worden uitgesloten.

De bomenrijen aan de oost- en noordkant van het plangebied vormen geschikte lijnvormige structuren die als vliegroute kan fungeren. Aangezien de bomenrijen buiten het plangebied vallen en in het kader van dit project niet worden verwijderd, blijft de geleidende structuur intact en zijn er geen negatieve effecten op vliegroutes te verwachten.

In vervolg op de quickscan van Laneco is door Blom Ecologie, in het kader van de Wet natuurbescherming, een Huismus, gierzwaluw- en vleermuisonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 10).

Huismus

In de periode medio april tot en met medio juli 2016 is onderzoek naar de aanwezigheid van huismus in de gebouwen en op het terrein aan de F.C. Donderstraat 65 te Utrecht. Het onderzoek is uitgevoerd conform de bepalingen in de Soortenstandaard Huismus (RVO, 2014). Tijdens het onderzoek is vastgesteld dat de te slopen en verbouwen panden op de locatie geen functie heeft voor huismus. Tevens maakt de planlocatie geen essentieel onderdeel uit van het functioneel habitat. De beoogde sloop en (her)ontwikkeling heeft geen negatief effect op de huismus en leiden derhalve niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Gierzwaluw
In de periode medio juni tot en met medio juli 2016 is onderzoek naar de aanwezigheid van gierzwaluwen in de gebouwen en boven het terrein aan de F.C. Donderstraat 65 te Utrecht. Het onderzoek is uitgevoerd conform de bepalingen in de Soortenstandaard Gierzwaluw (RVO, 2014). Tijdens het onderzoek is vastgesteld dat de te slopen en verbouwen panden op de locatie geen functie hebben voor gierzwaluw. Tevens maakt de planlocatie geen essentieel onderdeel uit van het functioneel habitat. De beoogde sloop en (her)ontwikkeling heeft geen negatief effect op de gierzwaluw en leiden derhalve niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Vleermuizen
In de periode medio juni tot en met september 2016 is onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen in de gebouwen en boven het terrein aan de F.C. Donderstraat 65 te Utrecht. Het onderzoek is uitgevoerd conform de bepalingen in het vleermuisprotocol (NGB, 2013). Tijdens het onderzoek is vastgesteld dat de te slopen en verbouwen panden op de locatie geen functie hebben voor vleermuizen. Tevens maakt de planlocatie geen essentieel onderdeel uit van het functioneel habitat van vleermuizen. De beoogde sloop en (her)ontwikkeling hebben geen negatief effect voor vleermuizen en leiden derhalve niet tot overtreding de Wet natuurbescherming.

5.9 Water

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.
De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Inleiding
Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en dewaterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen vanwatergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtigte toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijkeonderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoetsworden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, deafwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling dekansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door debestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijkeconsequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaamen robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoerengescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in verschillende beleidsdocumenten verankerd zoals beschreven in hoofdstuk 2 relevant beleidskader.

Bouwplan
Het complex op het terrein van het voormalig Ooglijdersgasthuis is onderdeel vanwoningbouwontwikkeling waarbij de monumentale bebouwing behouden blijft. Door de gemeente is in oktober 2015 een startdocument vastgesteld om deze herontwikkeling, herstemming met appartementen gecombineerd met de bouw van grondgebonden woningen met een ondergrondse parkeergarage, te ondersteunen. Omdat het plan niet past in het geldende bestemmingsplan, moet een planologische procedure worden doorlopen waarvoor een bouwenvelop als kader voor de ruimtelijke en functionele uitgangspunten een passend instrument is. De voorliggende waterparagraaf vormt een ruimtelijke onderbouwing voor alle aspecten binnen de discipline stedelijk water.

Plangebied
Het plangebied 'F.C. Dondersstraat 65’ ligt in de Zeeheldenbuurt ten noordoosten van Utrecht,ingeklemd tussen de C. Evertsenstraat aan de noordzijde, de Bleyenburgstraat aan de oostzijde, de F.C. Dondersstraat aan de zuidzijde en de A. Numankade aan de westzijde. Ten zuidwesten van het plangebied, achter de woningen aan de A. Numankade, bevindt zich de Biltse Grift. De C. Evertsenstraat en de Bleyenburgstraat zijn onderdeel van het plangebied. Het plangebied van enkel de ontwikkeling is circa 5.575 m2 groot.

Kansen voor stedelijk water
Een duurzame en robuuste verwerking van hemelwater is een belangrijke pijler van het landelijke en lokale waterbeleid. In het vigerende ‘Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht’ wordt lokale verwerking van regenwater als een kansrijke en doelmatige maatregel gezien om de doelstelling ten aanzien van de emissiereductie vanuit het gemengd stelsel te behalen. De gemeente Utrecht wil herinrichting van de openbare ruimte benutten om een deel van het afvoerend oppervlak van het gemengd riool af te koppelen en het hemelwater op een duurzame wijze te verwerken. Daarnaast bieden herstructurering en sloop-nieuwbouwprojecten kansen voor afkoppelen.

Wateroverlast Zeeheldenbuurt
De voorgenomen herontwikkeling bevindt zich in de Zeeheldenbuurt. Momenteel loopt een informatie en inspraaktraject met de bewoners van de Zeeheldenbuurt vanwege wateroverlast bij hevige regenval. Samen met woningeigenaren zoekt de gemeente Utrecht een oplossing voor de wateroverlast in de souterrainwoningen. Na bewonersavonden, een enquête, juridisch en technisch onderzoek is nu meer duidelijkheid over dit vraagstuk en de vervolgaanpak. De herontwikkeling F.C. Dondersstraat 65 biedt kansen om een bijdrage te leveren om de wateroverlast in de nabije omgeving ervan te verminderen.

Waterhuishouding: Oppervlaktewater
Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich op circa 65 m afstand de Biltse Grift, een historische en karakteristieke watergang met landschappelijke en stedenbouwkundige waarde. De Biltse Grift wordt via de Ridderschapsvaart en de Zilveren Schaats gevoed door de Kromme Rijn Via de Stadsbuitengracht wordt het overtollige water naar de Vecht afgevoerd. De Biltse Grift is een primaire watergang en onderdeel van het peilgebied ‘Utrecht binnenstad’ met een streefpeil van NAP +0.58 m. Het plangebied ligt in het beheergebied van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Dit waterschap is verantwoordelijk voor het functionele kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van primaire watergangen. Om goed beheer te kunnen waarborgen, voert het waterschap onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van oppervlaktewater en waterkeringen, zowel in kern als in beschermingszones, voldaan is aan de algemene en specifieke criteria.De status van watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone: een aan een waterstaatswerk grenzende zone -die als zodanig in de legger is opgenomen- waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens de keur van toepassing zijn. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. De breedte van de beschermingszone bedraagt voor primaire watergangen aan weerszijden 5 m vanuit de insteek. Deze beschermingszone is als zodanig in het bestemmingsplan verankerd.

Waterhuishouding: Grondwater
Eerste watervoerend pakket Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet en sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch tweemaal per dag geregistreerd en opgeslagen door dataloggers. De langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (versie 09-10- 2012). Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied, van zuidoost naar noordwest (de richting van de grondwaterstroming), de volgende gemiddelde seizoensvariatie verwacht (zie de volgende figuur voor de GGG situatie):

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = NAP +0.15 m;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = NAP +0.30 m.
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = NAP +0.50 m;

figuur –isohypsen gemiddelde grondwaterstand 1WVP (bron: GU, Grondwatercontourkaart 2012)

Freatisch pakket
De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.Het is onbekend wat het verloop van het lokale freatische grondwaterregime is. Geadviseerd wordt om dit middels peilbuizen te meten en monitoren over een voldoende lange meetperiode.

Ondergrondse parkeergarage
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een ondergrondse tweelaagse parkeergarage waarvan de constructie deels in het grondwaterregime wordt aangelegd. Constructies (wanden en vloeren) in het grondwaterregime dienen volledig waterdicht te worden uitgevoerd. Structurele beïnvloeding of onttrekking van het grondwater tijdens de gebruiksfase is niet toegestaan.

Bij de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de invloed die bemaling (voor zover van toepassing) kan hebben op het grondwaterregime, archeologische waarden, funderingen van (historische) woningen en eventuele grondwaterverontreinigingen binnen de invloedsfeer ervan. Geadviseerd wordt om een zettingsberekening en –advies op te stellen én om door een onafhankelijke, externe partij een zgn. nulmeting van de gevels van woningen binnen de invloedsfeer van de bemaling te laten verrichten. De realisatie van de ondergrondse parkeergarage mag niet leiden tot significante grondwaterstandsverandering. De initiatiefnemer van de herontwikkeling heeft daarom onderzoek laten uitvoeren naar de invloed van de ondergrondse parkeergarage op het grondwaterregime.

Drooglegging en ontwateringsdiepte
Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een functie en een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om wateroverlast door overstroming van oppervlaktewater (inundatie), opkomend grondwater of afstromend hemelwater te voorkomen. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveldniveau en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. Ter plaatse van het plangebied bedraagt de theoretische ontwateringsdiepte, ten opzichte van het 1WVP en uitgaande van een as-weghoogte van NAP +1.95/+2.15 m (noordzijde), NAP +2.15 (west en oostzijde) en NAP +2.35/+2.40 m (zuidzijde) én een GHG van NAP +0.50 m, circa 1,45-1,85 m. De theoretisch beschikbare ontwateringsdiepte is ruim voldoende ten opzichte van de norm. De drooglegging, het hoogteverschil tussen maaiveldniveau en het waterpeil van het aangrenzend oppervlaktewater, dient conform de norm van het waterschap HDSR en de gemeente Utrecht minimaal 1,0 m te bedragen. Ten plaatse van het plangebied bedraagt de drooglegging, bij een maaiveldhoogte van NAP +2.15 m en een streefpeil van NAP +0.58 m, circa 1,55 m. De theoretisch beschikbare drooglegging ook voldoet ruimschoots ten opzichte van de norm.

Drinkwaterwinning  
Het plangebied ligt buiten de contouren van een beschermingsgebied voor drinkwaterwinning.

Waterkeringen
In of nabij het plangebied bevindt zich geen waterkering.

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een ondergrondse tweelaagse parkeergarage waarvoor bemaling van grondwater noodzakelijk kan zijn.

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwaliteit van het grondwater en de hoeveelheid bemaling is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren. Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Watervergunning - Keur
Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld. Indien er werkzaamheden in de beschermingszone plaatsvinden, dient er ook een watervergunning te worden aangevraagd. Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Riolering

Stelseltype

In de straten rondom het plangebied, in de C. Evertsenstraat, de Bleyenburgstraat, de F.C. Dondersstraat en de A. Numankade, bevindt zich een gemengd rioolstelsel uit 1956. Deze riolering maakt onderdeel van het bemalingsgebied ‘Kardinaal de Jongweg’. Het riool in de C.Evertsenstraat, de Bleyenburgstraat en een deel in de F.C. Dondersstraat is in 1993 gerelined (‘RE’) met een ‘kous’ van glasvezelhars om de technische levensduur te verlengen. Bij een gemengd rioolstelsel wordt het afvalwater samen met het overtollige regenwater met één buis vermengd ingezameld en getransporteerd. Onder werking van de zwaartekracht (vrijverval) wordt het water via het opvoergemaal en de transportriolen in de Kardinaal de Jongweg en de Brailledreef afgevoerd naar de rioolwaterzuivering (rwzi) in Overvecht. Bij hevige neerslag kan de gemengde riolering niet alle neerslag verwerken, de overtollige neerslag wordt -vermengd met afvalwater- via overstorten geloosd op het nabijgelegen oppervlaktewater. Om instromend hemelwater vanaf het omringend terrein bij hevige neerslag met als gevolg wateroverlast in de ondergrondse parkeergarage te voorkomen, dient vóór de hellingbaan een drempel te worden aangelegd.

Afvoerend oppervlak
Het plangebied is in de huidige situatie grotendeels verhard (zie luchtfoto), slechts een zeer beperkt deel van het bestaande binnenplein is voorzien van groen. De verwachting is dat als gevolg van de herontwikkeling het verhard oppervlak in de toekomstige situatie ten opzichte van de huidige situatie afneemt (kwalitatief). Dit betekend dat er geen sprake is van een wateropgave voor deze ontwikkeling. Wel wordt geadviseerd om bij de verdere uitwerking van het plan de daadwerkelijke areaalmutatie en daarmee de afname van verhard oppervlak in beeld te brengen (kwantitatief).

Omgang hemelwater
Conform het voorgenoemde gemeentelijke en waterschapsbeleid dient het hemelwater bij sloopnieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk lokaal worden verwerkt. Het doel van dit beleid is om versnelde afvoer van hemelwater als gevolg van verstedelijking te voorkomen én om en de riolering en zuivering minder te belasten met schoon hemelwater.

De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen optimaal benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Hiertoe dienen (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthoudenbergen- vertraagd afvoeren' gehanteerd te worden.

Systeemkeuze
Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich op circa 65 m afstand de Biltse Grift. De nabije ligging van dit relatief robuuste oppervlaktewater maakt afkoppelen kansrijk en haalbaar. Door gecombineerd met de herinrichting van de C. Evertsenstraat een separate hemelwaterafvoer aan te leggen (zie figuur 2), is het mogelijk om het hemelwater bij de nieuwbouw gescheiden van het afvalwater in te zamelen, te transporteren en te lozen op het aangrenzend oppervlaktewater. Met het faciliteren van het gescheiden verwerken van deze waterstromen wordt invulling gegeven aan het bovengenoemde beleid en duurzaamheidstreven.

Bovendien vermindert de hydraulische belasting op het gemengde rioolstelsel, reduceert de overstortemissie en verbeterd uiteindelijk de waterkwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater. Gezien de huidige wateroverlast in de nabije omgeving van het plangebied wordt infiltratie van hemelwater ontraden. Door de sleuf van het nieuwe hemelwaterriool te combineren met extra grondverbetering (goed doorlatend zand, eventueel aangevuld met ‘zandpalen’), wordt de horizontale en verticale ontwatering verbeterd en zal de ontwateringsdiepte ter plaatse van de rijbaan toenemen. 

Omgang vuilwater
Het huishoudelijke afvalwater -de droogweerafvoer- van de nieuwbouw dient onder vrijverval naar hetbestaande gemengde riool in de aangrenzende straten afgevoerd te worden.Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordthet aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valtals activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijnovergeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.De inzamelleidingen voor de HWA en de DWA dienen op eigen terrein te worden aangelegd. De diameter, hoogteligging en de exacte locatie van de aansluitingen dienen afgestemd te worden met Stedelijk Beheer van de gemeente Utrecht.

Conclusie
De toekomstige ontwikkeling 'F.C. Dondersstraat 65’ heeft geen negatief effect op de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt naar verwachting zelfs af. De toekomstige daken en verhardingen kunnen ‘afgekoppeld’ worden waardoor de hydraulische belasting op het gemengde rioolstelsel vermindert, de overstortemissie reduceert en uiteindelijk de waterkwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater verbetert.

Door Fugro en Wareco is onderzoek gedaan naar de aanleg van de parkeerkelder en hierbij zijn de effecten van de aanleg nauwgezet onderzocht. Op basis van deze deskundige onderzoeken is geconcludeerd dat de aanleg van de parkeerkelder realiseerbaar en uitvoerbaar is. Uit de onderzoeken blijkt dat de parkeergarage een zeer beperkt effect heeft op het grondwaterregime. Er zijn dus geen technische redenen om aan te nemen dat de parkeergarage niet zou kunnen worden gebouwd. De uitgevoerde rapportages van Fugro en Wareco zijn respectievelijk als Bijlage 1 en Bijlage 2 toegevoegd aan de Bijlagen bij de Toelichting.

5.10 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Toetsing Cultuurhistorie
Het plangebied ligt in het Rijksbeschermd Stadsgezicht Utrecht Oost. Daarnaast zijn de twee oudste gebouwdelen rijksbeschermd monument. Er is een bouwhistorisch rapport ingediend inclusief waardering van de monumentenwaarden. Dit document dient als kader voor de afweging tussen monumentbelangen en gebruikersbelangen. Dit document wordt ook gebruikt door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Toetsing Archeologie
Volgens de Archeologische Waardenkaart geldt voor een deel van het plangebied een archeologische verwachting (kleur: groen) en voor een deel een hoge archeologische verwachting (kleur: geel). De archeologische verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van stroomruggen in de ondergrond, die door hun relatief hoge en droge ligging van oudsher aantrekkelijk zijn geweest voor bewoning. De hoge archeologische verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van de Biltse Grift, een oude waterweg die omstreeks 1939 is gegraven tussen Utrecht en Zeist. Voor de rest van het plangebied geldt geen archeologische verwachting.

Voor het westelijk deel van het plangebied is een archeologische verwachting. Hier zijn een deel van de eengezinswoningen en ondergrondse stallingsgarage gepland. Er is een archeologievergunning noodzakelijk indien sprake is van bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm.

Voor het westelijk deel van het plangebied geldt tevens een hoge archeologische verwachting. Hier is de herinrichting van de Cornelis Evertsenstraat voorzien. Er is een archeologievergunning noodzakelijk bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Voor bodemingrepen in gebieden zonder archeologische verwachting is geen archeologivergunning nodig. Alleen ter plaatse van een deel van de nieuwbouw zal een bodemverstoring dieper dan 50 cm plaatsvinden. De omvang hiervan is maximaal 250 m2. Hiervoor is naar verwachting geen archeologievergunning nodig.

5.11 Kabels en leidingen

In het plangebied komen geen stedelijke hoofdtracés van kabels en leidingen voor. De nieuwe woningen zullen worden aangesloten op het bestaande netwerk. In de noordwesthoek van het plangebied staat een transformatorstation ten behoeve van het gehele complex. Dit blijft behouden in de nieuwe situatie.

5.12 Bomen

Er is in opdracht van de initiatiefnemer een bomeneffectenanalyse uitgevoerd door Copijn Boomspecialisten BV. Op het binnenterein bevinden zich twee paardenkastanjes en een hemelboom. De kastanjes zijn al meer dan honderd jaar oud. Ze zijn in zeer goede staat en hebben enkel onderhoudssnoei, groeiplaatsverbetering en plaatsen van dynamische ankers nodig om als veilig beoordeeld te kunnen worden. Verplanten van de bomen is technisch mogelijk, maar niet reëel.

De paardenkastanjes zullen behouden blijven. Er is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd aan de twee kastanjes met als doel te bepalen onder welke randvoorwaarden de bomen ingepast en duurzaam behouden kunnen worden en wat de mogelijkheden en risico’s zijn van de bouw. Het onderzoek in opgenomen in Bijlage 11 Bomenrapportage

Uit het onderzoek blijkt dat de verwachting is dat zich in de nieuwe situatie weinig fysieke beperkingen zullen voordoen en de impact van de bouwwerkzaamheden worden nihil geacht. Er zal wel een aantal maatregelen getroffen moeten worden om de risico’s van schade tijdens de bouw en de reductie van de kroonafmetingen te beperken. Deze betreffen onder andere het herstellen van de balans in de kroon, het plaatsen van een dynamisch anker, het verbeteren van de groeiplaats van de bomen en het toepassen van boombeschermende maatregelen tijdens de bouw.

De hemelboom verkeert nu in redelijke conditie maar zorgt door de beperkte groeiruimte voor wortelopdruk in de bestrating. De kroon van de boom is zeer open en overbelast. Deze zal worden gekapt en dit zal elders op het terrein worden gecompenseerd door een nieuwe boom.

De bomen in het groenstrook voor het gebouw aan de Cornelis Evertsenstraat zijn wisselend van conditie, redelijk en goed. Ze hebben in de huidige situatie een middellange toekomstverwachting. Ze hebben geen bijzondere meerwaarde in het straatbeeld.

De ligging van de ondergrondse stallingsgarage en van de daarop te bouwen woningen is bepaald op basis van eigendom en de ambitie twee kastanjes op eigen terrein te behouden. Dat maakt dat de bomen aan de zijde van de Cornelis Evertsenstraat niet behouden kunnen blijven. Ze zullen worden gekapt. Bij de herinrichting van de straat zullen in de Cornelis Evertsenstraat nieuwe bomen worden geplant. In Bijlage 11 is de volledige bomeninventariasatie opgenomen.

Uit de notitie van Blom Ecologie d.d. 29 november 2017 en opgenomen als Bijlage 15 blijkt dat de bomen langs de Cornelis Evertsenstraat (10x gewone acacia), Bleyenburgstraat (1x Hollandse linde) en de boom centraal op de planlocatie (hemelboom) op dit moment geen relevante functie hebben voor beschermde flora en fauna.

5.13 Gezondheid

Vanuit gezondheidskundig oogpunt zijn op deze locatie de volgende aspecten van belang: het stimuleren van beweging, groen en ontmoeten en klimaatadaptatie. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid. Het bevordert het algeheel welbevinden, vermindert stress en stimuleert bewegen en ontmoeting. Het toevoegen van woningen moet daarom bijdragen aan een aantrekkelijk woonklimaat voor de buurt als geheel.

Beweging stimuleren
Nabij het plangebied is al een speeltuin aanwezig. Bij de ontwikkeling van het project en de (her)inrichting van de openbare ruimte moet ermee rekening worden gehouden dat de speeltuin goed bereikbaar is voor kinderen en ouders. Om fietsen te stimuleren is van belang dat er voldoende fietsparkeervoorzieningen zijn en dat deze goed en snel bereikbaar zijn. Dit geldt voor toekomstige bewoners en bezoekers.

Groen en ontmoeten
Een groene en aantrekkelijk ingerichte buitenruimte stimuleert ontmoeting. Het binnengebied leent zich goed daarvoor. Aanbevolen wordt aan te sluiten op de wensen van toekomstige bewoners.

5.14 Duurzaamheid

Een duurzame leefomgeving is een leefomgeving waarin bewust wordt omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte en groen. Aanvullend aan de algemene ambities van het Utrechtse gemeentebestuur, worden in deze paragraaf kwantificeerbare uitgangspunten geformuleerd.

Energie
Het beleid van de gemeente Utrecht is vast gelegd in het programma Utrechtse Energie en legt de nadruk op energiebesparing en toepassen van duurzame energie. Bij het realiseren van de nieuwe woningen zal energiebesparing worden verwezenlijkt door het toepassen van de Trias Energetica:

• Beperk het energieverbruik door verspilling tegen te gaan;
• Maak maximaal gebruik van energie uit duurzame bronnen, zoals bodem, wind-, water-, en zonne-energie;
• Maak zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen om in de resterende energiebehoefte te voorzien.

De woningen in het plangebied kunnen worden aangesloten op de stadsverwarming. Nog niet duidelijk is of hiervan gebruik gemaakt gaat worden. De initiatiefnemer gaat onderzoeken welke duurzame alternatieven er binnen het project mogelijk zijn. Van hem wordt verwacht dat hij de gemeente Utrecht inzicht biedt hoe dit project aan de doelstelling van de gemeente Utrecht bijdraagt en waarop de gemaakte keuzes zijn gebaseerd. De toekomstige bewoners zullen middels energielabels over deze keuze worden geinformeerd.

Woningen in bestaande gebouwen
Het toepassen van de Trias Energetica voor de woning in de monumentale gebouwen moet gebeuren zonder de monumentale waarde aan te tasten. Gedacht wordt aan het isoleren van de bestaande daken en kozijnen. De afstemming van energiebesparende maatregelen kent intrinsieke conflikten met de doelstelling bouwdelen te handhaven waarvan tijdens de monumentale waardestelling is bepaald dat deze gehandhaafd dienen te worden. Dit is een integraal proces dat tijdens de uitwerking van het bouwplan op een zorgvuldige wijze zal worden afgewogen.

Nieuwe woningen
Om de doelstellingen van de Trias Energetica toetsbaar vast te leggen wordt voor de nieuwe woningen gestreefd naar een gemiddelde EnergiePrestatie- Coefficient van 0 in plaats van de in het bouwbesluit vastgelegde prestatieeis van 0,4 (vanaf 1 januari 2015).

Klimaatadaptatie en groen
In de omliggende Zeeheldenbuurt is sprake van een verhoogde kans op wateroverlast na langdurige regenval. Om deze reden is het niet wenselijk het hemelwater op het gemengde riool af te voeren. Om dat te bewerkstelligen zijn de volgende maatregelen voorzien:

• Infiltreren van regenwater in de ondergrond door ca. 50% van de bestrating in het binnenterrein te vervangen door groen.

• Vertragen van afvoer van hemelwater door het toepassen van buffering, zoals het beperken van de bestrating op het binnenterrein en het toepassen van groene daken;

• Versnelde afvoer van hemelwater direct naar het open water. Er zal binnen het plangebied een hemelwaterafvoer leidingnet worden aangelegd, zodat in de toekomst de gemeente dit hemelwater direct naar het oppervlakte water kan afvoeren.

Samen met de toevoegen van nieuwe straatbomen zullen deze maatregelen bovendien de leefbaarheid (luchtkwaliteit) verbeteren.

Woningen in bestaande gebouwen
In verband met de vastgestelde monumentale waardestelling van de daken kunnen deze maatregelen niet worden toegepast voor de bestaande gebouwen.

Nieuwe woningen
Een combinatie van een op het zuiden gericht energie opwekkend dak en een extensief groendak wordt toegepast.

Ruimte en hergebruik
Zeker in dit verstedelijkte gebied is open ruimte en groen schaars. In plaats van verdere uitbreiding van de stad, is het beter te kiezen voor het aanpassen en zo nodig verdichten van bestaande stadsdelen. Op deze wijze kan de infrastructuur compact blijven, hetgeen de luchtkwaliteit ten goede komt.

Woningen in bestaande gebouwen
Door afnemende ruimtebehoefte van de Hogeschool Utrecht is dit complex leeg gekomen. De monumentale delen van het complex (bouwdeel I en II) en het paviljoen (bouwdeel III) op het binnenterrein worden getransformeerd naar woningen. Daardoor wordt structurele leegstand voorkomen en blijft de leefbaarheid van de Zeeheldenbuurt op peil. Deze herbestemming en inbreiding past binnen deze gezonde wijze van verstedelijking.

Nieuwe woningen
Het bestaande laboratoriumgebouw aan de Cornelis Evertsenstraat (bouwdeel IV) is ongeschikt gebleken om hier op een efficiënte en kostentechnische haalbare wijze woningen in te maken. Bovendien is de belevingswaarde van dit gebouw, in tegenstelling tot de monumentale gebouwen I en II, laag. Het gebouw wordt vervangen door nieuwe woningen die aansluiten bij het karakter van de buurt. Door onder deze woningen een ondergrondse stallingsgarage te realiseren wordt extra parkeerdruk in de omgeving voorkomen en blijft de aantrekkelijke hoge woonkwaliteit van de omgeving behouden. Door nieuwbouw is het mogelijk optimaal energiezuinige woningen te realiseren.

Materialen
Duurzaam materialen zijn materialen met een beperkte ecologische voetafdruk. Deze waarde wordt bepaald door de toe te passen producten uit te drukken in de milieubelasting tijdens de volledige levensduur van het product, de zogenaamde LevensCyclusAnalyse. Dat geeft een goed beeld van de mogelijke gevolgen voor het milieu. Om op een praktische wijze materiaalkeuze op basis van duurzaamheid voor de bouw inzichtelijk te maken is de MilieuPrestatieGebouwen ontwikkeld.

Woningen in bestaande gebouwen
Met het transformeren van bestaande gebouwen tot woningen wordt een milieuprestatie geleverd, op een niveau dat met sloop-nieuwbouw niet te verwezenlijken is. Dit zal worden aangetoond door ook van tot woningen te verbouwen gebouwdelen een milieuprestatieberekening op te stellen.

Nieuwe woningen
Sinds 1 januari 2013 is het verplicht op basis van Bouwbesluit 2012 bij elke aanvraag van een bouw- of omgevingsvergunning voor elk nieuw gebouw een milieuprestatieberekening uit te laten voeren.

Beoordeling
Voor zowel de nieuwe woningen als de woningen in bestaande gebouwen worden deze duurzaamheidsprestaties verzameld en vastgelegd in een GPR Gebouw berekening (http://www.gprgebouw.nl/).

5.15 Conclusies

In voorliggend hoofdstuk is de voorgenomen ontwikkeling aan de F.C. Dondersstraat getoetst aan de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. Hieruit blijkt dat geen van deze aspecten een belemmering opwerpen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Utrecht voert voor deze gebiedsontwikkeling geen actief grondbeleid en vervult in die zin een faciliterende rol. De kosten die de gemeente maakt om deze ontwikkeling mogelijk te maken kunnen niet zoals bij een actief grondbeleid worden verhaald via de gronduitgifte. De onderstaande paragraaf beschrijft hoe het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Vervolgens wordt voor deze nieuwe ontwikkeling bekeken in hoeverre er sprake zou kunnen zijn van planschade. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden of het plan economisch uitvoerbaar is.

Het verhaal van kosten voor deze ontwikkeling is verzekerd via een gesloten anterieure overeenkomst. De te verhalen kosten betreffen hier alleen kosten voor planvorming, aangezien de projectontwikkelaar zelf alle werkzaamheden zal uitvoeren en betalen om het project te realiseren. Een uitzondering hierop vormt de herinrichting van de Cornelis Evertsenstraat, de aanpassingen worden door de gemeente uitgevoerd gelijktijdig met de in voorbereiding zijnde werkzaamheden aan het riool in deze straat. De ontwikkelaar levert aan deze herinrichting een financiële bijdrage.

Verder worden de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en alle kosten voor het voeren van mogelijke juridische procedures na het vaststellen van het ruimtelijk besluit verhaald via de leges. De verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt hiermee.

Het zich voordoen van planschade is op voorhand niet met zekerheid uit te sluiten waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Gelet op de bebouwing die al op de locatie aanwezig is en de gebruiksmogelijkheden wordt echter geconcludeerd dat dit de exploitatie van het project niet dusdanig onder druk kan zetten dat dit twijfels zou oproepen ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van het plan. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn niet voor rekening van de gemeente Utrecht. Deze afspraak is opgenomen in de anterieure ontwikkelingsovereenkomst.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het kostenverhaal verzekerd is en dat dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Het gevolgde samenwerkingsproces

De bouwenvelop die aan dit bestemmingsplan ten grondslag heeft gelegen is samengesteld in samenwerking met de initiatiefnemer. Door initiatiefnemer is onderzocht of binnen de kaders van deze bouwenvelop een haalbare ontwikkeling mogelijk is. Omwonenden hebben meegedacht bij de tot standkoming van de bouwenvelop. In november 2015 is een startbijeenkomst gehouden waarbij de hele Zeeheldenbuurt was uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomst werd verteld dat er een ontwikkeling ging plaatsvinden en dat er daarvoor een participatietraject opgezet werd.

Het doorlopen participatieproces

Het participatietraject is in december 2015 gestart. De bijeenkomsten waren bedoeld voor direct omwonenden. De eerste vond plaats in december 2015. Op deze avond kregen omwonenden de mogelijkheid om wensen, zorgen, aandachtpunten mee te geven aan de hand van de belangrijkste thema’s uit de bouwenvelop. De meest genoemde aandachtspunten vanuit de omwonenden waren het parkeren, de bouwmassa, bouwoverlast, mogelijke schade aan woningen en de bomen.

Een aantal suggesties zijn overgenomen in het tussenresultaat dat op de tweede participatieavond is gepresenteerd. Dit waren onder andere het oplossen van zowel bewoners als bezoekersparkeren in de stallingsgarage, en de wijze waarop de herinrichting van de Cornelis Evertsenstraat zal gaan plaatsvinden. Thema gewijs werden de eerste contouren van de bouwenvelop gepresenteerd. Op de tweede participatieavond bleek dat bij een deel van de omwonenden nog niet alle zorgen weggenomen waren. In de maanden april en mei zijn er daarom nog verschillende gesprekken gevoerd met de bewoners van de Alexander Numankade en de Cornelis Evertsenstraat.

Per straat zijn er twee avonden gehouden bij de omwonenden thuis aan tafel waar dieper ingegeaan is op verschillende punten. Ook deze gesprekken hebben geleid tot aanpassingen van de bouwenvelop. De diepte van de nieuwbouw aan de achterzijde is teruggebracht en er zijn aanpassingen gedaan aan gebouw op het binnenterrein in verband met de privacy.

Ook is er een nader onderzoek opgestart naar de maatregelen die getroffen moeten worden om de bomen te behouden. In september 2016 heeft er nog een gesprek plaatsgevonden met het bewonerscomité Ooglijdersgasthuis.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Met dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn.

De provincie merkt op dat het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). In de Provinciale Ruimtelijke Verordening, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogd de provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. Deze herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke functie is niet in strijd met provinciale belangen en schuurt daar ook niet tegen aan. Overeenkomstig provinciaal standpunt is geen nader overleg ex artikel 3.1.1. Bro nodig voor dit plan.

In paragraaf 5.9 van Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden is reeds ingegaan op het overleg met het waterschap.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.2.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.3 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.3.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing
Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied 
Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied
achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.

Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van de stadsverwarming en dergelijke worden in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten en worden dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

De Cornelis Evertsenstraat en een deel van de Bleyenburgstraat is in het plangsebied opgenomen met de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Hier is een herinrichting voorzien. De reden dat (delen van) deze straten bij het plangebied zijn getrokken is niet zo zeer de juridische noodzaak om de herinrichting mogelijk te maken, maar meer omdat (vanwege de op handen zijnde ontwikkeling) deze gronden buiten het plangebied van de beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen is gelaten en daarmee nu geen actueel juridisch-planologisch voor de gronden van toepassing is.

Artikel 5 Wonen

Het appartementencomplex, de eengezinswoningen en de parkeervoorzieningen met bijbehorende terreinen zijn bestemd als 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, water, waterberging, voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals (ondergrondse) gebouwde parkeervoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen. De gebouwen zijn omgeven door een bouwvlak en voorzien van een aanduiding die de maximale goothoogte en bouwhoogte aangeeft.

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Deze regeling maakt een functionele verbreding van de zogenaamde vrije beroepen mogelijk. Voor vrije beroepen heeft de Afdeling bepaald dat deze passen binnen de woonbestemming omdat de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en het gebruik een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Deze jurisprudentie beperkt zich tot de van oudsher vrije beroepen. Omdat er ook andere bedrijfsmatige activiteiten aan huis denkbaar zijn met een eenzelfde uitstraling en ruimtelijk effect is de regeling aan-huis-verbonden-bedrijven opgenomen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Dit is geborgd middels de definitie zoals opgenomen in artikel 1 van de planregels. De maximale oppervlakte die voor een aan-huis-verbonden-bedrijf is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging als maximum) mag ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen. Ten aanzien van verkeersaantrekkende werking en parkeren wordt dit onder het reguliere woongebruik geschaard. Vorenstaande is in overeenstemming met de juridische lijn voor vrije beroepen. Specifiek voor dit bestemmingsplan wordt deze regeling aanvaardbaar geacht omdat er binnen de parkeerkelder zoals deze wordt aangelegd grote restcapaciteit is en deze planontwikkeling tot gevolg heeft dat, gezien de voormalige schoolfunctie, de parkeerdruk in de praktijk afneemt. Daar komt bij dat de bedrijfsactiviteiten aan huis veelal uitgeoefend worden gedurende een periode van de dag dat de parkeerdruk laag is (blijkens ook de parkeerdruk meting van Goudappel Coffeng).

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein. Door het toenemend autobezit en het toenemend aantal woninguitbreidingen "tot het maximaal mogelijke" zou de situatie kunnen ontstaan, dat parkeergelegenheid op eigen terrein vervalt of onvoldoende wordt. In deze gevallen is het wenselijk te kunnen "sturen" en door middel van het stellen van nadere eisen parkeergelegenheid op eigen terrein te kunnen behouden in de bestemming Wonen. Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaarfeit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Erfgoedwet.

Artikel 7 Waarde - Beschermd Stadsgezicht

De gronden die met deze bestemming zijn aangewezen zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarde. Om dit bereiken is als bouwregel gesteld dat de dakafdekking van een hoofdgebouw niet mag worden gewijzigd, dat de gevel niet mag worden gewijzigd en kunnen nadere eisen worden gesteld.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Overschrijden bouwgrenzen

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bouwgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven. Deze bepaling bevordert een flexibele toepassing van bouwgrenzen, omdat die grenzen in een aantal gevallen als te knellend ervaren kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de gemeente in het geval van een overschrijding van een bouwgrens aan de hand van dit artikel beoordelen of die overschrijding vergunningverlening in de weg staat.

In het geval van vergunningvrij bouwen is ook de overschrijding van de bouwgrens vergunningvrij, zolang aan de regels van dit lid voldaan worden. Degene die de vergunningvrije bouwactiviteit uitvoert, moet dat zelf beoordelen. Als niet aan dit lid voldaan wordt, moet alsnog een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente kan ook bij vergunningvrije bouwactiviteiten handhavend optreden als in strijd met dit lid wordt gebouwd.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren. Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 9.3 onder a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). Binnen de bestemming Wonen is de uitoefening van een aan-huis-verbonden bedrijf in samenhang met wonen (onder voorwaarden) toegestaan. Uit de begripsbepaling van een aan-huis-verbonden-bedrijf volgt dat het beroep of het bedrijf uitgeoefend moet worden door de bewoner van de woning, waardoor dit niet tot een toename van de parkeerbehoefte leidt. Wanneer een aan-huis-verbonden-bedrijf tot het aantrekken van bezoekers leidt, wordt de parkeerbehoefte als gevolg hiervan opgevangen in het bezoekersdeel behorende bij de norm zoals die van toepassing is voor wonen.

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

 

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 12 Overige zone - bomenzone

In aanvulling op de bescherming die vanuit de Algemene Plaatselijke Verordening wordt geboden, is een aanvullende specifieke regeling opgenomen die een tweetal paardenkastanjes van meer dan honderd jaar oud op het binnenterrein aanvullend beoogt te beschermen voor behoud. Dit gelet op de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit die de bomen hebben voor de locatie.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 14 Overige regels

In dit artikel is een bepaling opgenomen met betrekking tot het realiseren en veranderen van geluidsgevoelige bestemming.

Artikel 15 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 16 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.