Bouwinitiatief startblok, Kanaleneneiland

4.3 Het plan

Algemeen
Het plan betreft de realisatie maximaal 350 gestapelde woningen en 1.500 m2 aan economische functies (zoals kantoren en dienstverlenende functies, geen detailhandel) ter plaatse van een locatie binnen de Merwedekanaalzone. De in paragraaf 4.2 geformuleerde uitgangspunten zijn daarbij als input gebruikt voor de inrichting van het gebied.

De woningen en economische functies worden gerealiseerd in de vorm van één gesloten bebouwingscomplex met twee hoogteaccenten. De onderbouw van het complex bestaat uit 4 bouwlagen. De bebouwingsaccenten bevinden zich aan de westzijde van het complex en omvatten maximaal 10bouwlagen. Onder het complex bevindt zich een halfverdiepte parkeergarage. Centraal in het complex is een binnenterrein aanwezig. Het binnenterrein wordt groen, hoogwaardig en aantrekkelijk ingericht en fungeert als verblijfsgebied voor de bewoners.

De hoofdentree van het complex en daarmee de ontsluiting van de parkeergarage, bevindt zich aan de noordwestzijde van het complex. Daarnaast bevinden zich entrees aan de zuid-, oost- en noordzijde van het complex, waarmee sociale veiligheid en levendigheid in het plangebied wordt gestimuleerd. Het parkeerterrein tussen City Campus Max en het Startblok wordt ontsloten door 2 eenrichtingswegen (van minimaal 3,5 m breed) aan weerszijden van het perceel van het rioolgemaal, tenzij de ontsluiting van het rioolgemaal om meer breedte vraagt.

Het buitenterrein, rondom het bebouwingscomplex, vervult een praktische functie ter ontsluiting van het bebouwingscomplex. Aangezien het plan tot gevolg heeft dat een intensief stedelijk programma in het plangebied wordt gerealiseerd, zullen er in de toekomstige situatie veel mensen op de locatie verblijven en de locatie bezoeken. Dit stelt hoge eisen aan de verblijfswaarde van de locatie en de inrichting van de (semi-) openbare ruimte. In dit kader wordt een inrichtingsplan openbare ruimte opgesteld.

De navolgende afbeelding geeft een indicatie van de toekomstige inrichting van het plangebied.

Stedenbouwkundige impressie van het plangebied - bron: Klunder Architecten, 2013

Het programma
In het plangebied wordt ruimte geboden aan maximaal 350 gestapelde woningen en enkele economische functies. Voor wat betreft het woningbouwprogramma wordt een gedifferentieerd woningaanbod nagestreefd, zowel in prijs, als in oppervlak en woningplattegrond. De doelgroepen zijn starters en (jonge) doorstromers. Minimaal 50% van het programma bestaat uit goedkope koopwoningen (tot € 200.000,-). Daarnaast wordt maximaal 20% van het programma gerealiseerd in de vorm van onzelfstandige studenteneenheden en minimaal 30% in de vorm van middeldure woningen voor de beleggersmarkt (huur < € 950,-- p.m.). De rest van het programma wordt in een later stadium gespecificeerd. In ieder geval 50% van alle woningen hebben ten minste twee kamers en een oppervlakte van minimaal 45 m2. Om in te kunnen spelen op veranderende marktvraag in de toekomst is het samenvoegen van startersappartementen tot grotere appartementen mogelijk.

De ambitie voor dit deel van de Merwedekanaalzone is een gemengd stedelijk gebied, waarbij hoogstedelijk wonen wordt gecombineerd met hoogwaardig werken. Deze functiemenging draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid op straat. Uiteraard moeten de werkfuncties zich goed verhouden tot de woonomgeving. Aangezien het Startblok vooral een woongebouw is, geldt functiemenging alleen voor (een deel van) de plint van het complex. Om de verhuurbaarheid van de economische voorzieningen te vergroten, wordt in het plangebied gedacht aan kleinschalige ruimten (30 à 100 m2), die flexibel (door middel van korte huurtermijnen) kunnen worden aangeboden. Daarnaast wordt in de woningen ruimte geboden aan het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf. Gezien de locatie en doelgroep van het Startblok, op grond waarvan een concentratie van potentieel hoog talent wordt verwacht, zal het plangebied meer dan gemiddeld een broedplaats zijn voor ontwikkelende bedrijvigheid. Aan bedrijfjes, die de huiskamer uitgroeien, kan met de kleinschalige ruimten in de plint van de bebouwing alternatieve huisvesting worden geboden.

De afzetbaarheid van bedrijfsruimten is van veel factoren afhankelijk. Leegstaande units is in ieder geval niet het gewenste resultaat. Om die reden wordt flexibiliteit in het ontwerp van het gebouw ingebracht en is ook onderhavig bestemmingsplan flexibel. Afhankelijk van de marktvraag kunnen in de plint van het gebouw woningen en/of andere functies worden gerealiseerd. Detailhandel is overigens niet toegestaan.

Verkeer en parkeren
Voor de ontsluiting van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de bestaande parallelweg (het Europaplein). Deze parallelweg sluit in westelijke richting aan op de Europalaan.

Het plangebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich bushaltes richting het centrum, de Uithof en het winkelcentrum Kanaleneiland.

Met de planontwikkeling wordt aangesloten op de gemeentelijke parkeernormen. Voor de toets aan deze normen wordt verwezen naar paragraaf 5.9 van deze toelichting. De parkeervoorzieningen zijn enerzijds inpandig en anderzijds in de openbare ruimte voorzien. De inpandige parkeerplaatsen zijn gesitueerd op de begane grond van het bebouwingscomplex en fungeren voor het opvangen van de parkeerbehoefte van bewoners. De openbare parkeerplaatsen in de buitenruimte zijn voor bezoekers van het plangebied en worden goed ingepast. Tot slot worden zowel inpanding als in de buitenruimte fietsenstallingen gerealiseerd.

Conclusie
Voorliggend bestemmingsplan biedt ruimte aan een stedelijk woonmilieu binnen bestaand bebouwd gebied, waarin eveneens mogelijkheden zijn voor het ontplooien van kleinschalige bedrijvigheid. Hiermee wordt een essentiële bijdrage geleverd aan het oplossen van de woningbehoeftevraag, waar de gemeente Utrecht mee te maken heeft en de gewenste versterking van de kenniseconomie. Het plan is zorgvuldig ingepast in het omliggende stedelijk gebied en voldoet aan de gemeentelijke eisen voor wat betreft onder andere bereikbaarheid en parkeren. Voor een nadere onderbouwing van de milieutechnische haalbaarheid wordt verwezen naar het volgende hoofdstuk. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.