| Plan: | Abrikoosstraat, Ondiep |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPABRIKOOSSTRAAT-0601 |
Voor het plan van Mitros is een Nota van Uitgangspunten Abrikoosstraat (NvU) gemaakt. In de NvU zijn uitgangspunten voor de herontwikkeling meegegeven. Het ingediende plan is op hoofdlijnen in overeenstemming met de NvU. De afspraken die in de NvU zijn gemaakt worden in dit bestemmingsplan of in een overeenkomst verankerd. De in de NvU voorgestelde functiemenging in de plint van het gebouw aan de Laan van Chartroise is door Mitros niet aangevraagd en daarom ook niet opgenomen in het bestemmingsplan.
Doelstelling is om van Ondiep een vitale wijk te maken, geschikt voor mensen van alle leeftijden en leefstijlen met een duidelijke sociale samenhang. Er is keuzemogelijkheid in woningen voor iedereen, onafhankelijk van inkomen of beperking. De differentiatie in woninggrootte, type, eigendomsverhouding en prijs moet Ondiep geschikt maken voor meerdere doelgroepen. Daarnaast is het mogelijk om in de wijk wooncarrière te maken. De wijk wordt hiermee levensloopbestendig. Nieuwbouw in de koopsector moet beschouwd worden als instrument om een meer gevarieerd woningaanbod te realiseren. Deze visie en uitgangspunten gelden voor de gehele wijk en behoeven dus niet strikt per project te worden toegepast. In het plangebied Abrikoosstraat e.o. is meer ruimte voor eengezinswoningen dan in het plangebied Laan van Chartroise/Vijgeboomstraat.
Doelgroepen zijn gezinnen uit de wijk Ondiep met de wens binnen de wijk te verhuizen en starters op de woningmarkt. Ook vormen woningzoekenden uit Utrecht die op zoek zijn naar een nabijgelegen, (wat) goedkopere koopwoning ook een doelgroep. De vraag naar de nieuwbouw zal voor een deel bestaan uit 'terugkeerders' uit de te slopen woningen, voor een deel uit mensen uit de rest van Ondiep en voor een deel uit mensen van buiten de wijk. In het algemeen geven veel 'Ondiepers' aan door te willen stromen naar de nieuwbouw.
Het programma van Mitros voor de Abrikoosstraat e.o bestaat uit 169 woningen. In het plangebied van worden 15 boven-benedenwoningen en 105 eengezinswoningen gerealiseerd. De boven-benedenwoningen worden in 3-laags bebouwing ondergebracht. Het appartementengebouw aan de Laan van Chartroise bevat 49 woningen, verdeeld over 4 lagen. Voor de nieuwe eengezinswoningen zal het gaan om een mix van sociale huur en middeldure en dure koop. Bij de gestapelde bouw gaat het om maisonnettes, beneden-bovenwoningen en appartementen. Het zal gaan om een mix van sociale huur en goedkope en middeldure koop. De woningen zijn levensloopgeschikt en een aantal woningen zal geschikt zijn voor minder-validen. Het door Mitros voorgestelde woningprogramma past bij de doelstelling om van Ondiep een vitale wijk te maken.
Ruimtelijke opzet
Het karakter van Ondiep wordt omschreven als "dorp in de stad". Voor een kansrijke ontwikkeling wordt uitgegaan van de bestaande kwaliteiten van de ruimtelijk-functionele structuur, de waarde en het onderscheid en het verschil in identiteiten en sferen binnen de diverse delen van de wijk. Bij structuurverbetering zal enerzijds teruggegrepen worden op de stedelijke sferen en bestaande waarden terwijl anderzijds toekomstige ontwikkelingen ruimte zullen krijgen met programma's voor kansrijke en nieuwe doelgroepen. De verkavelingstructuur van dit buurtje blijft behouden, terwijl de bebouwing vernieuwd wordt. Deze bebouwing heeft een grotere variëteit.
Voor het dichte middengebied van Ondiep, het Tuindorp, is het van groot belang een heldere en open relatie te hebben met westelijk de Amsterdamsestraatweg (economische ruggengraat van noordwestelijke Utrecht) en oostelijk de Vecht (van grote recreatieve betekenis en belangrijk voor de relatie met het buitengebied). In fysiek opzicht is één van deze dwarsrelaties al aanwezig (Ondiep). Deze relatie dient versterkt te worden. Een tweede dwarsverbinding moet gedefinieerd en ontwikkeld worden en zal het winkelcentrum de Plantage en de Vecht met het middengebied verbinden. In het voorliggende plan wordt het belang voor Ondiep als dwarsverbinding onderkend, door hier forsere bebouwing toe te staan en het bredere profiel dan de omliggende buurtstraten te waarborgen.
De verkaveling sluit aan op het karakter van Ondiep, "dorp in de stad"; de Laan van Chartroise en Ondiep zijn van hogere orde dan de overige woonstraten. Hier is sprake van een verplichte rooilijn, welke grotendeels op de dezelfde plaats ligt als in de huidige situatie.
De maximale bouwgrens ligt over het algemeen ook op dezelfde plaats als in de huidige situatie, behoudens enkele uitzonderingen. De belangrijkste zijn de verschuiving van de Druifstraat en de gevel van het rijtje woningen aan de nieuwe openbare groenvoorziening. Hiermee wordt de stedenbouwkundige structuur van Ondiep gerespecteerd en tegelijkertijd groen in de wijk gebracht.
De bouwhoogte bedraagt overwegend twee bouwlagen met kap (typologie eengezinswoning, veel voorkomend in Ondiep). Ondiep is van een hogere orde, hier is daarom twee lagen met een extra laag in de kap toegestaan. Op enkele plaatsen in het plan kan in drie volle lagen met platte dakafdekking gebouwd worden. Het gaat hier om de begeleidende bebouwing aan een korte zijde van het groene plein en de bijzondere hoekoplossing van Ondiep-Moerbeistraat. Langs de Laan van Chartroise kan in vier lagen worden gebouwd (gestapelde woningen), overeenkomstig het steviger karakter van de Stemvork. Op de hoek Laan van Chartroise en Ondiep kan ook in vier bouwlagen gebouwd worden omdat deze woningen zijn georiënteerd op de Laan van Chartroise.
In tegenstelling tot de Nota van Uitgangspunten worden in het bestemmingsplan 3 drie volle lagen toegestaan aan Ondiep tussen de Laan van Chartroise en de Meloenstraat. Dit geeft de architect voldoende speelruimte om een goede overgang te maken van de wat forsere bebouwing in 4 lagen met plat dak van de Laan van Chartroise naar de lagere bebouwing van twee lagen met extra laag in de kap iets verderop langs Ondiep en de laagbouw van twee lagen met kap langs de Meloenstraat.
Op de uiteinden van de blokken zijn bijzondere hoekoplossingen of geveloplossing bedacht. Zodanig dat er geen blinde gevels ontstaan. De kopgevels hebben bijzondere aandacht. Daarnaast is er op enkele plekken een gevelverbijzondering bedacht. Erfafscheidingen zijn in het ontwerp voor de woningen meegenomen.
De kopgevel van de Abrikoosstraat op de hoek met de Moerbeistraat kan volgens het bestemmingsplan iets verder gebouwd worden dan in de Nota van Uitgangspunten aangegeven was. Hierin stond aangegeven dat de rooilijn gelijk dient te liggen met de voorgevel van de bestaande woningen aan de Moerbeistraat nummer 2 t/m 6. Afwijking is hier toegestaan omdat dit ruimte creëert voor een afwijkend woningtype, en dat bovendien dit soort verspringingen typisch zijn voor de stedenbouwkundige structuur van Ondiep.
Openbare ruimte
De Laan van Chartroise maakt deel uit van de Stemvork en hierbij is uitgangspunt dat de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet versterkt wordt. Heel concreet betekent dit het versterken van het karakter van een groene laan. In tegenstelling tot de huidige inrichting is de herinrichting gericht op een versmalling van de rijbaan ten gunste van langzaam verkeer en het groene karakter. Naast herinrichting van de weg zal in de toekomst gestreefd kunnen worden naar het renoveren of vervangen van de begeleidende wandbebouwing. In verband met de breedte van het totale profiel kan de huidige bebouwing van drie lagen verruimd worden naar vier lagen. Dit gebied moet ook benut worden voor bijzondere parkeeroplossingen (zie paragraaf 3.2.3). Hierdoor kan de verkeersdruk op het middengebied verminderen en wordt voldaan aan het groene karakter van de stemvork.
GRoEndiep is het resultaat van Motie 2007/M095: Extra groen in Ondiep. In dit ideeënboekje is de ambitie neergelegd voor de kwaliteitsverbetering van het groen en de openbare ruimte in Ondiep. Het plan van Mitros is een gevolg van deze ambities. De herstructurering is aangegrepen voor het toevoegen van groen. Het plan voorziet in nieuwe straatprofielen met bomen en de aanleg van een centrale groene plaats. Daarnaast zullen de woningen aan de oostzijde van de Abrikoosstraat, de westzijde van Druifstraat en het rijtje woningen aan de nieuwe openbare groenvoorziening, voortuinen krijgen. De voortuinen aan de Abrikoosstraat zullen semi-openbare ruimte worden. Dat wil zeggen dat de tuinen in beheer komen van de bewoners maar vanwege de aanwezigheid van leidingen in eigendom blijven van de gemeente. Het plan geeft het groen in dit deel van Ondiep een kwaliteitsimpuls.
In de Meloenstraat en de Moerbeistraat komen gebouwde erfscheidingen. Deze zijn typisch voor Ondiep.
Op grond van In de Nota Speelruimte van de gemeente van 4 maart 2009 wordt daarnaast extra aandacht besteed aan formele speel-en verblijfsruimte binnen het plangebied. In het openbare groengebied kan op grond van dit bestemmingsplan gespeeld worden. Het realiseren van speeltoestellen is mogelijk gemaakt.
Het daadwerkelijke inrichtingsplan wordt in een latere fase opgesteld maar afstemming wordt gezocht met GrOeNdiep. Voor de inrichting van het plantsoen wordt in overleg getreden met de toekomstige bewoners.
Het plangebied wordt ontsloten door de Laan van Chartroise en Ondiep. De Laan van Chartroise is onderdeel van de stemvork. Deze is in het GVVP aangewezen als wijkontsluitingsweg en maakt dus geen deel uit van de hoofdstructuur auto, wel maakt de bus gebruik van deze route. De overige wegen zijn erftoegangswegen en zijn 30 km/u-gebied.
De ontsluiting van het plangebied blijft nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie. Er wordt wel een nieuwe uitrit op de Meloenstraat gerealiseerd voor een parkeerstraat.
De vigerende parkeernota (vastgesteld 2008) is uitgangspunt. Ondiep valt in de zone “centrale stad”. Aan de hand van deze nota wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst aan de parkeernormen. Parkeren vindt plaats op de openbare weg, op het binnenterrein van het appartementengebouw en bij een parkeerstraat tussen Ondiep en de Druifstraat. De parkeerdruk op straat neemt af door bijzondere parkeeroplossingen. Zo vindt het parkeren deels binnen de bouwblokken (parkeerstraat en binnen het appartementencomplex) plaats en wordt er bij het appartementencomplex (deels) een dakterras boven de parkeerplaatsen gebouwd.
Het plan Abrikoosstraat voldoet aan de beleidskaders en is ruimtelijk en planologisch goed ingepast en afgestemd op de omgeving. Het plan draagt goed bij aan de doelstelling voor Utrechtse woningvoorraad en geeft een positieve impuls aan de openbare ruimte.