Dorpsstraat 105

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Dorpsstraat 105 in Renswoude is een leegstaand winkelpand aanwezig. Het pand worden al geruime tijd niet meer verhuurd. De eigenaar is voornemens om het perceel en het pand een nieuwe invulling te geven. De wens is om het pand te verbouwen naar een appartement en een grondgebonden koopwoning. Binnen de geldende bestemming van het perceel, de bestemming Detailhandel, is dat niet mogelijk. In het geldende bestemmingsplan is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de detailhandelsbestemming te wijzigen in een woonbestemming. Door de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid is het wel mogelijk om het voornemen te realiseren. Daarom is onderhavig wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel Dorpsstraat 105 is gelegen in de dorpskern van Renswoude. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Renswoude, sectie A, nummers 1107 en 1296.

Ligging in omgeving

Het plangebied van onderhavig plan wordt alleen gevormd door het genoemde perceel, voor zover dat nu de bestemming 'Detailhandel' heeft.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Dorp', vastgesteld door de gemeenteraad op 25 juni 2013. Voor het plangebied geldt de bestemming 'Detailhandel'. Hiermee zijn deze gronden in hoofdzaak bestemd voor detailhandel. Verder is er een bouwvlak aangegeven. Er is hoogstens één bedrijfswoning toegestaan, en verder uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Het bebouwingspercentage mag 100% bedragen. Voor het noordoostelijke gedeelte van het bouwvlak geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Voor het andere gedeelte van het bouwvlak is dit respectievelijk 4 en 6 meter. Voor de bedrijfswoning geldt een maximale inhoudsmaat van 750 m3.

Verder geldt voor het plangebied nog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Er geldt een ondergrens voor een archeologisch onderzoek bij werkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 0,3 m onder peil.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het initiatief past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Er is één bedrijfswoning toegestaan, terwijl het initiatief een appartement en een woning voor reguliere bewoning betreft. Binnen de geldende bestemming is echter een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming 'Detailhandel' te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Deze wijzigingsbevoegdheid is toereikend om te voorzien in het planvoornemen. In hoofdstuk 4 zal op de bijbehorende voorwaarden worden ingegaan.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 3 aan met een beschrijving van het initiatief. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheden plaats. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met onderhavige ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

2.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt sinds 1 juli 2017 als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De 'nieuwe ladder' vergt niet meer dat de 'actuele regionale behoefte' wordt beschreven, volstaan kan worden met de 'behoefte'. Relevant is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1 d.d. 28 juni 2017) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor 'wonen' is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in twee woningen binnen een bestaand pand. Daarmee is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er hoeft dus niet getoetst te worden aan de ladder.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Omgevingsvisie is uitgewerkt aan de hand van 7 thema's en 3 regio's. De thema's zijn als volgt:

• 1. Stad en land gezond.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust.
• 3. Duurzame energie.
• 4. Vitale steden en dorpen.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw.

De drie regio's zijn U16, Amersfoort en Foodvalley.

De Omgevingsvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Interim Omgevingsverordening, die tegelijk met de Omgevingsvisie is vastgesteld. Op grond van de Wro heeft de Omgevingsvisie alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De Interim Omgevingsverordening zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

2.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. De omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de omgevingsverordening staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de omgevingsverordening zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De omgevingsverordening geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met -de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de omgevingsverordening ook regels die voortvloeien uit het Barro. Bij de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Watersysteem

Op de kaart 'watersysteem' is het plangebied gelegen binnen een gebied gezoneerd als 'overstroombaar gebied'. Artikel 2.10 bepaalt hierover gebied het volgende:

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.

Toetsing

Het plangebied is binnendijks gelegen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in kwetsbare en vitale objecten (zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen) en ook niet in woonwijken en bedrijventerreinen. Derhalve hoeft voor dit plan geen rekening te worden gehouden met overstromingsrisico’s.

Cultuurhistorie en landschap

Op de kaart 'cultuurhistorie en landschap kaart 2' is het plangebied gelegen binnen het landschap Gelderse Vallei. Artikel 7.9 bepaalt hierover het volgende:

• 1. Landschap bestaat uit Landschap Eemland, Landschap Gelderse Vallei, Landschap Groene Hart, Landschap Rivierengebied en Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 15 Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. bestemmingen en regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen bestemmingen of regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

De kernkwaliteiten voor het landschap Gelderse Vallei zijn als volgt:

• 1. rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• 2. Stelsel van beken, griften en kanalen;
• 3. Grebbelinie;
• 4. overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank).

Toetsing

Onderhavig plan voorziet in een verbouwing van het bestaande pand in het centrum van Renswoude, om te kunnen voorzien in twee woningen. De genoemde kernkwaliteiten zijn niet specifiek in het plangebied en de directe omgeving aanwezig. Het betreft immers de bebouwde kern van het dorp. Onderhavig plan zal dan ook geen afbreuk doen aan de kernkwaliteiten van de Gelderse Vallei.

Conclusie

Onderhavige ontwikkeling is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Renswoude 2018-2030

De Omgevingsvisie Renswoude 2018-2030 is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2018. Het doel van de Omgevingsvisie is het creëren van een strategische visie voor de langere termijn voor de hele fysieke leefomgeving van Renswoude. De gemeente heeft daarvoor de volgende doelen opgesteld die bij elk thema in meer of mindere mate een rol spelen:

• Saamhorigheid, sociale cohesie en veiligheid.
• Ruimtelijke kwaliteit en gezondheid.
• Energietransitie.
• Bereikbaarheid.

Het relevante thema uit de omgevingsvisie voor dit plan is 'Wonen'. Hierover is het volgende beschreven:

"De komende jaren wil Renswoude samen met haar partners (onder andere het gemeentelijk woningbedrijf) maar ook zeker met haar inwoners bouwen aan een flexibele woningvoorraad waarbinnen alle doelgroepen een plekje kunnen vinden. Er zullen nieuwe koop- én huurwoningen worden gebouwd, want wij streven als gemeente naar een gezonde balans tussen de koop- en de huursector. Daarnaast gaat er speciale aandacht uit naar starters en senioren, de afgelopen jaren is namelijk gebleken dat er voor deze doelgroepen onvoldoende gebouwd is. Het doel hierbij is dat onze bewoners zo lang mogelijk binnen de eigen gemeente kunnen blijven wonen. Dit vergroot namelijk het gevoel van saamhorigheid en veiligheid en versterkt de sociale cohesie. Seniorenwoningen bouwen wij in de buurt van de voor hen belangrijke voorzieningen, zodat afstanden goed overbrugbaar blijven. Waar nodig voorzien wij ook in woonvormen voor senioren waarin wonen en zorg (kunnen) worden gecombineerd. Het hogere doel hierbij is altijd om een gezonde mix te laten ontstaan van alle doelgroepen in dezelfde woonomgeving. Ook dit komt weer ten goede aan de saamhorigheid en veiligheid en het voorkomt eenzaamheid: men moet elkaar kunnen blijven ontmoeten, jong en oud, een gezin of een alleenstaande!"

Toetsing

Met dit bestemmingsplan wordt een bedrijfswoning omgevormd tot een reguliere woning en er wordt een nieuw appartement gerealiseerd. Het appartement is erg geschikt voor senioren en starters. Daarnaast is de locatie gelegen in het centrum van Renswoude, dichtbij de voorzieningen.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de gemeentelijke omgevingsvisie.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van het initiatief

3.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen in het centrum van Renswoude, langs de doorgaande weg door het dorp: de Dorpsstraat. Langs de Dorpsstraat is hier een mix van woningen, winkel, horecafuncties en dienstverlenende bedrijven. De bebouwing is dorps: overwegend twee bouwlagen met een kap, licht verspringende voorgevelrooilijnen, de hoofdgebouwen zijn of ogen als vrijstaande of half vrijstaande woningen en de hoofdgebouwen staan meestal op enige afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen.

Luchtfoto omgeving met het plangebied in rood omkaderd

3.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Dorpsstraat. Dit is een lange provinciale weg (N224) die vanaf Ede Renswoude doorkruist en in het westen doorloopt richting Scherpenzeel en Woudenberg.

Ruimtelijk gezien is het plangebied onderdeel van het perceel Dorpsstraat 103-105. Grofweg de noordwestelijke helft, het gedeelte dat een detailhandelsbestemming heeft, betreft het plangebied. De andere helft, Dorpsstraat 103, heeft een woonbestemming en is nu ook als zodanig in gebruik. Op het perceel is een tweekapper aanwezig. In het plangebied is in dat hoofdgebouw een winkelruimte gerealiseerd op de begane grond. Op de bovenverdieping is een appartement aanwezig. Aan de achterzijde loopt het pand geschakeld door in een verlengde van het winkelpand. Aan de achterzijde is nog voorzien in een magazijn. Voor het overige is er aan de voorzijde van het plangebied nog bestrating aanwezig waar auto's geparkeerd kunnen worden.

Luchtfoto met het plangebied globaal in rood omkaderd

Bestaande situatietekening (inclusief het perceel aan de Dorpsstraat 103)

Aanzicht vanaf de Dorpsstraat

3D-overzicht bestaande situatie

3.3 Voornemen

Het winkelpand staat leeg en wordt al geruime tijd niet meer verhuurd. De eigenaar wenst het pand daarom een nieuwe invulling te geven. Het voornemen is het pand in het geheel een woonfunctie te geven. In de tweekapper op het perceel worden het winkelpand en het bovenliggende appartement samengevoegd tot één normale woning. De luifel zal worden gesloopt en worden vervangen voor een erker. De erker krijgt een diepte van 0,8 meter, een hoogte van 2,5 meter en een oppervlakte van 2,9 m2. Daarmee past de erker binnen het geldende bestemmingsplan.

Het achterliggende pand zal deels gesloopt worden. Dit biedt de mogelijkheid een tuin behorende bij de woning op nummer 105 te realiseren. Het achterste deel van het pand zal behouden blijven. Hierin wordt voorzien in een nieuw appartement c.q. enkellaagse woning van circa 55 m2. Ook achter dit appartement is voorzien in een tuin. Op het dak van het nieuwe appartement worden zonnepanelen aangelegd, als extra bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit conform de Menukaart Regio Foodvalley. Ook wordt er een geveltuintje aangelegd in het kader van Menukaart Regio Foodvalley.

Verder worden er nog vier bergingen gerealiseerd voor de appartementen. Het verhard oppervlak neemt in de nieuwe situatie af met circa 50 m2.

Beplanting

Door inheemse beplanting, waaronder beukenhagen en fruit-leibomen, rondom de verharding te plaatsen, wordt op het perceel een hofje gecreëerd met een logische verdeling van appartementen en parkeerplaatsen. De verhouding tussen gebouwen en de hoeveelheid groen zal ervoor zorgen dat de nieuw situatie ervaren wordt als een binnenplaats. Hiermee ontstaat op het perceel een aantrekkelijk woonmilieu. Op onderstaande situatietekening is de nieuwe beplanting weergeven. In totaal neemt de oppervlakte van het groen toe met circa 90 m2.

Parkeren

In de nieuwe situatie verandert er niets aan het aantal parkeerplaatsen. De functiewijziging van het pand leidt zelfs tot een afname van de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte van de winkelfunctie is namelijk groter dan de enkele woning die (netto) aan het perceel wordt toegevoegd. Toch wordt ook in de nieuwe situatie geheel voldaan aan de parkeernormen uit de gemeentelijke parkeernota. Op de percelen Dorpsstraat 103 en 105 zijn in de nieuwe situatie vijf appartementen en een (de helft van een) twee-onder-een-kapwoning aanwezig. Voor de tweekapper is de parkeernorm 2,1. Voor de appartementen is gerekend met de parkeernorm voor middeldure appartementen, namelijk 1,8 per woning. In totaal komt dit neer op een parkeernorm van 11,1 parkeerplaatsen (2,1 + 1,8 x 5). Afgerond moet er dus voorzien worden in 11 parkeerplaatsen. Zowel in de huidige als nieuwe situatie zijn er 11 parkeerplaatsen aanwezig op deze percelen, waarmee voldaan wordt aan de parkeernorm.

Inrichtingsplan

Nieuwe linker zijgevel

3D-overzicht nieuwe situatie

Impressie voorzijde

Impressie achterzijde

Impressie appartement

Hoofdstuk 4 Toetsing aan wijzigingsregels

4.1 Algemeen

Voor het planvoornemen is het nodig om de huidige bestemming van het plangebied te wijzigen. Binnen de huidige bestemming 'Detailhandel' is slechts één bedrijfswoning toegestaan. Echter, het voornemen bestaat uit de realisatie van twee reguliere woningen.

Voor de beoogde verandering bevat het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan is namelijk binnen de bestemming 'Detailhandel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming naar 'Wonen'. Het collegfe van Burgemeester en Wethouders heeft ingestemd met de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid, onder de volgende voorwaarden:

• Dat er in algemene zin wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening;
• Dat in het wijzigingsplan wordt onderbouwd dat er wordt voldaan aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid;
• Dat er een nieuw inrichtingsplan wordt opgesteld;
• Dat er voorafgaand aan een nieuw inrichtingsplan een stedenbouwkundig onderzoek wordt gedaan naar een meer optimale inrichting van het erf en realisatie van meer gezamenlijk groen;
• Dat als uitgangspunt voor het inrichtingsplan een realistische parkeereis wordt betrokken die gebaseerd is op de nota Parkeernormen uit 2016;
• Dat het inrichtingsplan moet worden goedgekeurd voordat definitief medewerking wordt verleend aan een wijzigingsprocedure;
• Dat er een compensatiebijdrage wordt gedaan op basis van de Menukaart Regio Foodvalley;
• Dat voor de realisatie en instandhouding van het inrichtingsplan en de compensatiebijdrage voor duurzame maatregelen een privaatrechtelijke overeenkomst wordt overeengekomen. Dit geldt ook voor het verhalen van eventuele planschade op de initiatiefnemer.

Aan al deze voorwaarden is voldaan. Onderhavig plan toont aan dat het initiatief in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is. Er is, op basis van een stedenbouwkundig onderzoek, een nieuw inrichtingsplan opgesteld. Het stedenbouwkundig onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. In paragraaf 4.2 is aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid. In paragraaf 3.3 is het aspect parkeren aangehaald, en tevens onderbouwd dat voldaan wordt aan de parkeereis. Het inrichtingsplan is inmiddels goedgekeurd. Ook is er een compensatiebijdrage gedaan op basis van de Menukaart Regio Foodvalley. Tot slot zal de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst sluiten.

4.2 Bestemmingswijziging

6.4.1 Detailhandel naar 'Wonen'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Detailhandel' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. met uitzondering van de locaties gelegen aan de Dorpsstraat mogen er zowel grondgebonden als gestapelde woningen worden gebouwd, met dien verstande dat de inhoud van het hoofdgebouw van een grondgebonden woning maximaal 750 m3 mag bedragen en de inhoud van een gestapelde woning maximaal 350 m3 mag bedragen;
• b. bijgebouwen ten behoeve van woningen mogen overeenkomstig het bepaalde in artikel 16 worden gebouwd;
• c. het aantal bouwlagen maximaal 3 mag bedragen.

6.4.2 Voorwaarden

Burgemeester en wethouders gaan alleen tot wijziging over indien:

• a. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
• b. er geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;
• c. de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed;
• d. voldaan wordt aan de milieuhygiënische eisen die aan de bodem en de geluidsbelasting worden gesteld.

Toetsing

Onderhavig plan voorziet niet in de realisatie van een nieuw hoofdgebouw. Het betreft een verbouwing van de bestaande gebouwen. Daarnaast is in artikel 16 geregeld dat bijgebouwen bij elke woning niet meer mogen bedragen dan 50 m2. De enige bijgebouwen die gerealiseerd zullen worden, zijn de bergingen. De bergingen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 11 m2. Het aantal bestaande bouwlagen van de tweekapper is 3 bouwlagen, en zal in de nieuwe situatie niet veranderen.

Onderhavig plan zal er niet voor zorgen dat de belangen van derden geschaad worden op een onevenredige wijze. Het initiatief betreft een (inpandige) verbouwing en daarmee een functiewijziging naar 'Wonen'. Ook de naastgelegen functies zijn woningen in een gemengd gebied. Hierdoor zullen er ook geen nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan; feitelijk komt er maar één nieuwe woning bij, en er wordt een bedrijfsbestemming (detailhandel) opgeheven. Tevens is met de keuze van de bouwvlakken en de maatvoeringen rekening gehouden zodat de impact op de omgeving beperkt wordt en niet verder kan toenemen. Daarnaast is in paragraaf 3.3 aangetoond dat in de nieuwe situatie voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen. In paragraaf 5.1 zijn de milieuaspecten getoetst, waaronder bodem en geluid. Hieruit volgen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het initiatief. Kortom wordt voldaan aan alle genoemde voorwaarden voor de functieverandering.

4.3 Conclusie

De beoogde wijziging van de bestemming voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de bestemming. Hiermee is deze wijzigingsbevoegdheid toereikend en toepasbaar voor het initiatief.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Milieuaspecten

5.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

5.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Onderhavig plan voorziet in een nieuwe woonbestemming. In het pand heeft een kledingwinkel gezeten. De activiteiten van een kledingwinkel geven geen aanleiding dat er bodemverontreinigende actvititeiten hebben plaatsgevonden. Daarnaast betreft het initiatief de verbouwing van het bestaande pand. Tevens verandert de gevoeligheid van de functie niet: mensen verblijven langdurig in zowel een winkel als in een woning. Kortom, er zijn geen aanleidingen om een bodemonderzoek uit te voeren. De bodemkwaliteit is voldoende om te kunnen voorzien in de beoogde woonbestemming. Indien er toch aaneengebouwd zal worden, zal er in het kader van de omgevingsvergunning alsnog een bodemonderzoek uitgevoerd worden.

5.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Onderhavig plan voorziet in een functiewijziging naar wonen. Derhalve is alleen sprake van inwaartse zonering. In de directe omgeving van het plangebied zijn de volgende milieubelastende functies aanwezig:

• Een kappersbedrijf aan de Dorpsstraat 109. Hiervoor geldt milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter.
• Een pizzeria aan de Dorpsstraat 101. Hiervoor geldt ook milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter.
• Twee naastgelegen cafetaria's aan de Dorpsstraat 118 en 120. Hiervoor geldt ook milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter.
• Een autobedrijf aan de Dorpsstraat 114. Hiervoor geldt milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter.
• Een slagerij aan de Dorpsstraat 108. Hiervoor geldt milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter.

Alle bovengenoemde milieubelastende functies liggen buiten de bijbehorende richtafstand tot het plangebied. Daarnaast zijn dit de richtafstanden tot een rustige woonwijk. Echter, in dit geval is er sprake van een gemengd gebied. Voor milieucategorie 1 bedraagt de richtafstand tot een gemengd gebied 0 meter en voor categorie 2 10 meter. Kortom, bedrijven en milieuzoneringen vormen geen belemmering voor onderhavig plan.

5.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van een verkeersweg: de Dorpsstraat. Derhalve is door adviesbureau Groenewold een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten van dit onderzoek toegelicht.

De geluidbelasting vanwege de Dorpsstraat (N224) is in de nieuwe situatie op de Dorpsstraat 105 op de begane grond berekend op Lden=60 dB op de noordgevel (incl. aftrek 5 dB, GES score Zeer matig). Er wordt daarmee niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB. Op de westgevel is vooraan 53 dB berekend en achteraan te plaatse van de keuken 46 dB. Op de zuidgevel is 34 dB berekend. Een deel van de westgevel en de zuidgevel voldoet daarmee aan de voorkeursgrenswaarde. De woning heeft daarmee wel een geluidluwe gevel. De verdieping heeft reeds een woonbestemming maar is voor de volledigheid in de tabel meegenomen. Vanwege de kruisende Oude Holleweg-Barneveldsestraat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

De geluidbelasting op het te realiseren appartement Dorpsstraat 105a voldoet vanwege alle wegen aan de voorkeursgrenswaarde.

De benodigde karakteristieke geluidwering van de gevels varieert van GA;k=20-32 dB voor een binnenniveau van 33 dB. Daarmee is waarschijnlijk enige extra aandacht nodig voor extra geluidwerend glas, dubbele kierdichting en afhankelijk van het ventilatiesysteem al dan geen suskasten.

De gemeente wordt verzocht een hogere grenswaarde vast te stellen van Lden=60 dB op de begane grond van Dorpsstraat 105.

Mogelijke maatregelen als reductie van de hoeveelheid verkeer, of afscherming zijn hier niet reëel. Op de Dorpsstraat heeft de provincie al een geluidreducerend type asfalt aangebracht. Verschuiving van de woning is geen optie. Daarmee resteert het vaststellen van een hogere grenswaarde. Er zijn geluidluwe gevels, waarmee op zich een goed woon- en leefklimaat is te garanderen.

5.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Onderhavig plan betreft enkel een verbouwing van het bestaande pand, om zo te kunnen voorzien in een reguliere woning en een nieuw appartement. Daarmee valt dit initiatief onder de Regeling niet in betekende mate bijdragen. Een luchtkwaliteitsonderzoek is derhalve niet nodig.

5.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder meer gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven. Ook kleinere bedrijven als LPG-stations, opslagen van bestrijdingsmiddelen, buisleidingen, transportactiviteiten en luchtverkeer zijn als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Uitsnede risicokaart

Uit bovenstaande uitsnede van www.risicokaart.nl is te zien dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen aanwezig zijn, waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden. Externe veiligheidsrisico's staan de uitvoerbaarheid van onderhavig plan niet in de weg.

5.1.7 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.-beoordeling over te gaan.

5.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta vormen de basis voor de omgang met archeologie in deze wet. Naast archeologie op het land en onder water heeft de Erfgoedwet betrekking op museale objecten, musea en monumenten. Samen met de in 2022 in te voeren Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. In de Omgevingswet worden alle onderdelen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving samen gebracht. Tot de invoering van deze wet zullen alle over te nemen delen van de Monumentenwet uit 1988 van kracht blijven. Ze zijn opgenomen in het overgangsrecht in de Erfgoedwet. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Archeologische beleidskaart met de locatie van het plangebied in het zwart omkaderd

In 2010 heeft de gemeente Renswoude, samen met de gemeente Woudenberg, een archeologische verwachtings- en beleidskaart laten opstellen. Op bovenstaande uitsnede van de verwachtingskaart is te zien dat het plangebied in een archeologisch waardevol gebied ligt: AWG2. Het beleid hiervoor is als volgt beschreven: bodemingrepen dieper dan de huidige verstoringsdiepte (30 cm -Mv) vermijden. Indien niet mogelijk archeologisch onderzoek noodzakelijk. Bij bodemingrepen nabij AMK-terreinen groter dan 100 m2 is voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Onderhavig plan betreft vrijwel alleen de verbouwing van het bestaande pand. Daarmee wordt de ondergrens voor een archeologisch onderzoek niet overschreden. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig. Cultuurhistorische waarden en monumenten zijn niet aanwezig binnen het plangebied.

5.3 Ecologie

Gebiedsbescherming

Circa 6 kilometer ten oosten van het plangebied is het Natura 2000-gebied 'Veluwe' gelegen. Onderhavig plan betreft alleen een verbouwing van een bestaand pand. Gezien de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de kleinschaligheid van het bouwplan, is het niet nodig een stikstofdepositie-onderzoek uit te voeren. Negatieve effecten op beschermde gebieden zijn niet te verwachten.

Soortenbescherming

Onderhavig plan voorziet enkel in de realisatie van een reguliere woning en een nieuw appartement. Een deel van het huidige pand zal daarvoor gesloopt worden. Het pand heeft geen openingen en gesloten gevels. Het is dan ook niet te verwachten dat er beschermde soorten aanwezig zullen zijn. Negatieve effecten op beschermde soorten zijn derhalve niet te verwachten. Een onderzoek naar beschermde soorten is niet nodig.

Algemene zorgplicht

Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 1.11 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Dit betekent onder meer dat een initiatiefnemer zich tijdig op de hoogte stelt van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen van het plan. Bij de uitvoering moeten negatieve gevolgen zoveel mogelijk worden voorkomen dan wel beperkt of ongedaan gemaakt. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het voorkomen van verontrusting of verstoring in de kwetsbare perioden zoals de broed-/voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

5.4 Waterparagraaf

Voor onderhavig plan is via www.dewatertoets.nl een digitale watertoets uitgevoerd. Het resultaat hiervan is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit de watertoets blijkt dat in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Met dit wijzigingsplan wordt geen nieuwe bebouwing opgericht. Het verharde oppervlak neemt af met circa 50 m2. Aangezien er geen toename in het verhard oppervlak is, is er ook geen aanleiding om waterbergende maatregelen te treffen. Het hemelwater dat op het pand valt, wordt net als in de bestaande situatie afgevoerd via een hemelwaterafvoer. In de huidige situatie is het hele perceel verhard. Aangezien in de nieuwe situatie een deel van het pand gesloopt wordt, komt ruimte vrij voor het hemelwater om de bodem te infiltreren. Daarnaast is er een strook van 80 cm aan de achterzijde vrijgehouden en tuinen bij de appartementen om het water in weg te laten lopen. Het nieuwe appartement zal aangesloten worden op het gemeentelijke rioleringssysteem.

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

5.5 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavig wijzigingsplan voorziet niet een bouwplan in de zin van de Bro. Derhalve is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de onderhavige wijziging van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

De wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de bestemming betreft alleen het veranderen van de aanduidingen op de plankaart. Met dit plan wordt dan ook alleen de plankaart van het bestemmingsplan 'Dorp' gewijzigd.

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Er komen twee nieuwe bouwvlakken rondom de woningen. De woning aan de voorzijde krijgt de aanduiding 'aaneengebouwd', waarbij het maximum aantal wooneenheden 1 bedraagt. Het nieuwe appartement krijgt de aanduiding 'vrijstaand'. Het noordelijke bouwvlak blijft de huidige maatvoering behouden. Het zuidelijke bouwvlak krijgt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 4 meter. Verder krijgt de voorkant van het plangebied de bestemming 'Tuin', waarmee aangesloten wordt bij de andere bestemmingen in de Dorpsstraat. Tevens is de geldende archeologische dubbelbestemming overgenomen. Met dit wijzigingsplan wordt niet in nieuwe bestemmingsregels voorzien. De geldende regels blijven onverkort gelden.

Toch bevat dit plan regels. In artikel 1 zijn drie definities opgenomen (plan, wijzigingsplan, bestemmingsplan), om dit wijzigingsplan goed te definiëren en om daarbij de juridische binding met bestemmingsplan 'Dorp' aan te geven. Vervolgens is bepaald dat voor het overige de bestaande begrippen blijven gelden. Vervolgens zijn artikelen opgenomen waarmee wordt aangegeven hoe de regels van het geldende bestemmingsplan van toepassing zijn op dit wijzigingsplan.

Wettelijk zijn voor wijzigingsplannen overgangsregels en een anti-dubbeltelbepaling voorgeschreven. Deze zijn opgenomen in de artikelen 5 en 7. Verder heeft dit plan een eigen slotregel: artikel 8.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Participatie

Initiatiefnemer heeft de buurtbewoners geïnformeerd over het initiatief. Het betreffen de bewoners van de Dorpsstraat 103, 103a, 103b, 103c, 105a en 107. Alle buren hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen het planvoornemen. De buren zijn blij dat er iets met het leegstaande pand gaat gebeuren. Daarnaast zal de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing zijn. Gedurende 6 weken zal de omgevingsvergunning ter inzage liggen en de bekendmaking zal digitaal plaatsvinden op de gemeentepagina en schriftelijk in het plaatselijke huis-aan-huis blad de Heraut.

7.2 Ontwerp

Het ontwerp van dit wijzigingsplan heeft van 26 januari 2022 tot en met 9 maart 2022 ter inzage gelegen. Toen zijn geen zienswijzen ingediend.