Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In Benschop is sprake van een woningtekort. Daarom is het van groot belang extra woningen te realiseren. Om deels te kunnen voorzien in de woningbehoefte is aan de oostzijde van Benschop een woningbouwuitbreiding van de kern voorzien. Hiervoor heeft de Gemeente Lopik een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Heilijgers Projectontwikkeling b.v.

De woningbouwuitbreiding van de kern Benschop is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 om de kernen in het landelijk gebied vitaal te houden.

Ten oosten van de kern Benschop is op termijn een woningbouwuitbreiding van maximaal 100 woningen beoogd. Voorliggend bestemmingsplan vormt de juridisch planologische basis voor een deel van deze ontwikkeling. Het gaat hierbij om het zuidelijk deel (fase 1) van de planontwikkeling. Hiermee wordt een woningbouwuitbreiding van maximaal 56 woningen mogelijk gemaakt. Het plangebied bevat ook een deel van de oude lintbebouwing langs Dorp. Hier wordt ook een extra woning mogelijk gemaakt.

Voorgeschiedenis

Op 30 oktober 2012 heeft de gemeente een bestemmingsplan voor Benschop-Oost vastgesteld. In de uitspraak van 4 september 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dit besluit wegens een motiveringsgebrek vernietigd.

Het motiveringsgebrek betreft met name de vraag of woningbouw binnen 100 meter van de mestopslag van Dorp 113 wel ruimtelijk wenselijk is. De gemeenteraad heeft volgens de Afdeling niet onderkend dat in het Activiteitenbesluit is bepaald dat ter voorkoming of beperking van hinder bij dergelijke bebouwing een afstand van 100 meter geldt tussen de nieuwe woningen en de mestplaat.

Daarnaast heeft de Afdeling in haar uitspraak aangegeven dat, op basis van de gemeentelijke geurverordening, in het bestemmingsplan terecht is uitgegaan van een afstand van 50 meter tussen de dierenverblijven en de geurgevoelige functies. Omdat het echter binnen 50 meter van de dierenverblijven bijgebouwen mogelijk maakt, waarin langdurig menselijk verblijf mogelijk is, is het bestemmingsplan ook op dit punt vernietigd.

In onderhavig bestemmingsplan wordt, rekening houdend met de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2013, uitsluitend dat deel van de woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt dat geen hinder ondervindt van de mestopslag en op meer dan 50 meter van de dierenverblijven ligt. Het overige deel van de locatie wordt pas mogelijk gemaakt als er een oplossing is gevonden, waardoor een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en aangetoond is dat de bedrijfsvoering van Dorp 113 niet onevenredig wordt beperkt.

 

1.2 Doelstelling

Het doel van het bestemmingsplan is het tot stand brengen van een planologische regeling die de voorwaarden schept voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied ”Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel” en tevens een adequaat toetsingskader biedt dat voldoende rechtszekerheid geeft. Het bestemmingsplan bevat vooral regelingen die inspelen op de toekomstige ontwikkeling van het plangebied.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de gemeente Lopik tussen Schoonhoven en IJsselstein en maakt onderdeel uit van de provincie Utrecht. De gemeente ligt direct ten noorden van de rivier de Lek. De gemeente kenmerkt zich door kilometerslange lintbebouwing en open polderlandschappen. Tot de gemeente Lopik behoren negen kernen, één daarvan is Benschop. Het plangebied ligt aan de oostkant van de kern Benschop (figuur 1).

Figuur 1: Globale ligging plangebied

Het plangebied grenst aan het bestaand bebouwd gebied van de kern Benschop. Het betreft hierbij de latere woningbouwuitbreiding van Benschop aan de oostzijde. Het gebied wordt ontsloten op het historische bebouwingslint aan de noordzijde. Bij het bepalen van de oostkant van het plangebied is aansluiting gezocht bij de aanwezige slagenverkaveling. Het plangebied behelst 2 slagen. De zuidzijde van het plangebied ligt in het verlengde van de huidige bebouwing van Benschop (figuur 2).

Figuur 2: Globale begrenzing plangebied

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van de gemeente Lopik1. De twee herzieningen uit 2009 en 2010 zijn niet van invloed op het plangebied.

Het buitengebied van de gemeente Lopik ligt op de overgang van het rivierengebied naar het veenontginningslandschap en maakt onderdeel uit van de Lopikerwaard en het Groene Hart. Karakteristiek voor het rivierengebied is de opbouw vanaf de rivier: uiterwaarden, rivierdijk, oeverwallen, kommengebied. De uiterwaarden en rivierdijk vallen buiten het plangebied.

Aan een groot deel van de gronden in het plangebied is de bestemming “Agrarische doeleinden” toegekend. Uitsluitend aan de zijde van het historische bebouwingslint is een klein gedeelte van het plangebied bestemd als “Woondoeleinden”.

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplankaart 'Landelijk gebied'

1.5 Leeswijzer

Voorliggende toelichting van het bestemmingsplan bevat de onderbouwing om de haalbaarheid aan te tonen van het beoogde bestemmingsplan 'Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel'.

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en komt kort het vigerende bestemmingsplan aan bod. In hoofdstuk 3 worden vervolgens de beoogde woningbouwontwikkelingen beschreven. Hoofdstuk 4 gaat in op de beleidskaders. Er zal onder andere getoetst worden of de beoogde ontwikkelingen passen binnen de beleidskaders op diverse niveaus. In het daaropvolgende hoofdstuk 5 komen de milieuhygiënische aspecten aan bod. Beoordeeld wordt of de beoogde ontwikkelingen negatieve effecten hebben op de aanwezige waarden in het gebied dan wel of er mogelijk nog belemmeringen in de omgeving aanwezig zijn die mogelijk beperkend zijn voor de beoogde ontwikkelingen. In hoofdstuk 6 worden de overige planologische aspecten behandeld die van invloed kunnen zij op de uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 7 bevat een juridische planbeschrijving. Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de maatschappelijke en financiële haalbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Historie

Het agrarisch cultuurlandschap van de Utrechtse Waarden is grootscheeps ontgonnen in de middeleeuwen. De ontginningen van de woeste, maar vruchtbare, veengronden vonden vooral tussen 1050 en 1300 plaats. De bezitters van de wildernis waren de Bisschop van Utrecht en de Graaf van Holland. In de tweede helft van de 10e eeuw kreeg de stad Utrecht een tekort aan granen en gaf de Bisschop opdracht tot ontginning van het „Wilde Westen". De ontginningen gebeurden volgens vooropgezet plan, volgens een uniform systeem en werden uitgevoerd door derden. De uitgangen van plaatsnamen cop, kop en koop, die nog veel terug komen in deze omgeving, zijn afkomstig van cope en dat is weer afgeleid van de coper, de koper van het betreffende stuk grond binnen de ontginning. Het is een oud voorbeeld van een term die een steeds bredere betekenis heeft gekregen, want oorspronkelijk stond het begrip cope alleen voor de kavel, maar uiteindelijk is het synoniem geworden met de vorm en het systeem van ontginning in het Utrechts-Hollandse veenweidegebied. Het zijn de polders die naar de oude rechthebbenden op de ontginning heten onder wie Benno van Aemstel. Hieraan ontleent ook Benschop haar naam. Benschop is een afgeleide van Benno's Cope.

Figuur 4: Globale ligging plangebied in historische kaart (1900)

De ontginning van Benschop is iets later begonnen dan in Lopik. In oude oorkonden wordt Polsbroek genoemd in 1155, Benschop moet dan ook al in exploitatie zijn geweest. De eerste bewoning van het gebied vond op de hoger gelegen oeverwallen plaats. Het oeverwallenlandschap is relatief besloten en kleinschalig van aard. Naast melkveehouderijen zijn hier van oudsher ook fruitteeltbedrijven gevestigd.
Van oorsprong bestond de bebouwing in de linten voornamelijk uit agrarische bedrijven. De laatste decennia hebben vele agrarische complexen hun functie verloren en hebben andere functies, met name wonen en niet-agrarische bedrijven, hier een plek gevonden.

Het samenspel tussen natuurlijke elementen in het landschap (veenstroom, oeverwallen) en de rationele verkaveling (stelsel van diepe kavels, kaarsrechte weteringen en bijbehorende lintbebouwing) is nog duidelijk in het landschap van de gemeente Lopik herkenbaar. Dit beeld geeft, samen met de openheid van het weidegebied en de vele monumentale boerderijen in het lint, een landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische betekenis aan het plangebied van Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel.

2.2 Ruimtelijke structuur

Benschop bestaat uit een oude en nieuwe kern, en een lint. Het lint, dat aan weerszijde begeleid wordt door de aanwezigheid van bomen, vormt de hoofdstructuur van Benschop. Aan dit lint ligt een divers aantal verschillende typen bebouwing. De diversiteit in het lint wordt benadrukt door de grote diversiteit in type bebouwing. Er staan boerderijen en woonhuizen die zijn voorzien van verschillende type kappen. Het groen is vanaf het lint afwisselend open en gesloten door zowel de aanwezigheid van bebouwing, als hagen aan de zijzijde. Ditzelfde geldt voor het karakteristieke landschap dat in visueel opzicht erg aanwezig of juist onzichtbaar is. De oude boerderijen staan namelijk dicht op de weg. Er zijn tussendoor vergezichten waarneembaar.

Het plangebied 'Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel' ligt ten oosten van de dorpskern van Benschop. Het plangebied bestaat grotendeels uit weiland. In en om het plangebied lopen watergangen die, in overeenstemming met de verkavelingrichting, haaks op Dorp staan.

2.3 Functionele structuur

De omgeving van het plangebied is voor wat betreft de functionaliteiten redelijk divers te noemen. Het gebied wordt gedomineerd door het agrarische gebruik en het wonen. Waren het van oorsprong slechts boerderijen, er zijn steeds meer boerderijen veranderd in burgerwoningen of er zijn woningen tussenin gebouwd. Omdat door de jaren heen de agrarische functie van de aanwezige bebouwing is afgenomen, is de woonfunctie in het bebouwingslint dominant geworden. Zeker nu direct ten westen van het plangebied een woningbouwuitbreiding is gerealiseerd. Dit neemt niet weg, dat in het lint de nodige, al dan niet agrarische, bedrijvigheid plaatsvindt. In Benschop zijn ook enkele detailhandelsvoorzieningen aanwezig.

De directe omgeving van het plangebied kent op beperkte schaal ook recreatievoorzieningen. Er is overwegend sprake van recreatief medegebruik, zoals fietsen en wandelen over achterkaden en schaatsen of kanoën. Op enkele plaatsen zijn speciale voorzieningen geplaatst voor recreatie, die vooral bestaan uit bewegwijzering en rustvoorzieningen langs wegen.

Het plangebied 'Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel' doet momenteel dienst als productiegrasland.Uitsluitend in het lintbis een klein gedeelte in gebruik als woonfunctie.

Hoofdstuk 3 Ontwikkeling ‘Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel’

3.1 Algemene uitgangspunten

Aan de zuidoostzijde van de kern Benschop wordt een woningbouwontwikkeling gerealiseerd van 56 woningen, waaronder een nieuwe woning in het lint. Hiermee wordt voorzien in een deel van de woningbehoefte in deze kern (zie woningbehoefteonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015' van oktober 2010). Bij het ontwerp voor de locatie zijn de randvoorwaarden vanuit provinciaal en gemeentelijk beleid leidend geweest. Belangrijke aspecten hierbij zijn ruimtelijke kwaliteit, water en cultuurhistorie.

Vanuit het provinciaal beleid (zie hoofdstuk 4) zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• water vormt een ordenend principe;
• versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit als de vitaliteit van het landelijk gebied en de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Met de ontwikkeling van Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel wordt aangesloten bij deze uitgangspunten uit de Structuurvisie. In het stedenbouwkundig ontwerp is uitgebreid aandacht besteed aan het respecteren / versterken van de huidige cultuurhistorische waarden ter plaatse (zie ook volgende paragrafen), evenals de rol die het aspect water dient te vervullen in het plan. Het wateraspect is afgestemd met het Hoogheemraadschap. Een toelichting op de ruimtelijke uitgangspunten is opgenomen in onderstaande paragrafen.

Op gemeentelijk niveau is het Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek van belang. Bij het ontwerp van plangebied 'Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel' is volop aandacht besteed aan de relatie met het omringende landschap waardoor geen afbreuk plaatsvindt aan de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van het landschap ter plaatse. Zo wordt het lint in tact gehouden (met daarachter een door de waterstructuur herkenbare 'akker' waarop wordt gewoond), zijn de woningen zorgvuldig in het landschap ingepast zodat rommelige dorpsranden worden voorkomen en zijn in het plan zichten op het landschap opgenomen. Hierdoor ligt de ontwikkeling van het plangebied in lijn met het 'Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek' en worden de uitgangspunten zoals benoemd in het provinciaal beleid omarmd in het plan.
In Benschop is er sprake van een vraag naar specifieke woningcategorieën, die niet zomaar binnen de bestaande kern te vinden zijn. Benschop kent een vrij eenzijdig woningaanbod en het sluit niet aan bij de 'Toekomstvisie gemeente Lopik 2030' en het woningbehoeftenonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015'.

De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen en biedt daarom weinig mogelijkheden voor specifieke doelgroepen als starters en senioren. Daarnaast zijn er niet genoeg doorstroommogelijkheden voor de huidige bewoners van de eengezinswoningen. Hierdoor is er weinig beweging in de woningmarkt in Benschop. In het woningbouwprogramma voor Benschop Uitbreiding Oost is er daarom bewust voor gekozen om woningen te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in Benschop, om zo ook in de toekomst te zorgen voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling en een vitale gemeenschap.

Dat het voor Benschop van groot belang is om vanwege de levensvatbaarheid van de woonkern extra woningen te realiseren wordt ook onderkend in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Daarom is er in de structuurvisie de mogelijkheid opgenomen om woningbouw te realiseren aan de oostzijde van Benschop. Voorwaarde bij stedelijke uitbreiding is dat er geen onevenredige schade optreedt voor andere functies zoals natuur en landbouw, en voor de leefomgeving. Hieraan wordt met voorliggend plan voldaan.

In het woningbouwprogramma voor Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel, is er bewust voor gekozen woningen te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in de kern Benschop. Dit leidt tot doorstroming vanuit de bestaande woningen. Hierdoor is de ontwikkeling van belang voor de gehele kern.

De oppervlakte van de ontwikkeling in het zuidelijk deel van het plangebied is circa 26.000m2. Hier worden 55 nieuwe woningen geraliseerd. In het bestemmingsplan is door het opnemen van bebouwingspercentages en het vastleggen van de openbare ruimte geregeld dat de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd wordt, ook als het woningaantal licht stijgt op grond van de marktsituatie. Dat betekent niet dat de beoogde dorpse dichtheid wordt verlaten: de dichtheid in het zuidelijk deel van het plangebied betreft nu circa 21 woningen per hectare -een dorpse en open dichtheid- waar volop ruimte is voor groen, water en zichten op het omringende landschap. Dit past goed bij de dorpse dichtheid van Benschop. Ter vergelijking: de wijk Verweijlanden kent een dichtheid van circa 27 woningen per hectare.

3.2 Stedenbouwkundige hoofdopzet

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan is voor het gebied een aantal structurerende thema's als uitgangspunt genomen. In dit hoofdstuk worden deze thema's uitgewerkt.

Kenmerkend veenontginningslandschap als drager
Het langgerekte slotenpatroon van het slagenlandschap vormt het vertrekpunt van het stedenbouwkundig ontwerp. De belangrijkste structuurlijnen van de nieuwe wijk volgen de richting van het landschap. Enerzijds zijn dit bestaande sloten aan de rand van het plangebied. Anderzijds volgt de centrale ontsluitingsweg de (gedempte) sloot in het midden van het plangebied. Er ontstaan twee 'akkers' die als zodanig herkenbaar blijven doordat zij ieder op eigen wijze worden verkaveld. De hoofdrichting van de nieuwe wijk volgt de richting van het landschap.

Naast de landschappelijke lijnen gaat het stedenbouwkundig ontwerp ook uit van het behoud van het ontginningslint langs de Benschopperwetering (Dorp). Zo wordt de nieuwe wijk vanaf het lint ontsloten. De nieuwe wijk wordt van het lint gescheiden door een waterloop, waardoor de kavel zichtbaar als onderdeel van het lint wordt behouden en zorgvuldig wordt ingepast.

Zicht op het fraaie landschap
Het karakteristieke veenontginningslandschap is bijzonder fraai en biedt aantrekkelijke vergezichten. Een waarde die voor de nieuwe wijk als kwaliteit benut dient te worden. Haaks op de hoofdrichting (lengterichting) wordt voorzien in openbare ruimten (dwarsverbanden), waarvandaan het landschap direct wordt beleefd. Ook vanuit de woningen (aan deze ruimten) is de nabijheid van het landschap voelbaar. Dit geldt in de overtreffende trap voor de woningen die direct aan het fraaie landschap zijn gelegen, een bijzondere woonkwaliteit.

De openbare ruimten worden aan de waterkant op diverse plaatsen verbijzonderd met bijvoorbeeld een flauw talud (natuurlijke oevers). De bewoners van de nieuwe wijk, maar ook de huidige bewoners van de naastgelegen wijk, kunnen zo genieten van het landschap. In het zuidelijke deel van het plangebied wordt tussen de groene plek en de nieuwe watergang de mogelijkheid geboden om tot aan en langs het open landschap te lopen.

Soepele overgang richting het landschap en de kern
Rondom de nieuwe wijk geven (ver)brede sloten vorm aan de landschappelijke overgang naar de omgeving. De landschappelijke overgang bestaat niet alleen uit water maar onder andere ook uit opgaande vegetatie langs de waterkant, zoals rietoevers. Aan de zijde van de bestaande kern wordt water en opgaande beplanting (gecombineerd met relatief kleine steigers voor de nieuwe bewoners) ingezet om privacy te creëren voor de huidige bewoners. Aan de landschapszijde wordt een hard contrast voorkomen en een kwalitatieve dorpsrand gecreëerd. In het zuidelijke deel van het plangebied wordt dit nog eens versterkt door te voorzien in een rieteiland met meer extensieve en vrij gelegen bebouwing.

Dorpse buurtjes
Verschillende buurtjes worden onderscheiden. Het kleinschalige karakter dat hierdoor ontstaat, past in de dorpse setting. De dorpse sfeer was een belangrijk thema in het participatietraject. De buurtjes zijn duidelijk van elkaar te onderscheiden en hebben ieder een eigen thema binnen de overkoepelende sfeer van de wijk. Deze sfeer is bovenal 'dorps' en zal worden gekenmerkt door traditionele architectuur en materialen.

Figuur 5: Voorlopig stedenbouwkundig plan

3.3 Planaspecten

Verkeer
De nieuwe wijk wordt ontsloten vanaf het lint. De hoofdverkeersroute volgt de richting van het landschap. Wel worden asverdraaiingen ingezet om een lange rechtstand te voorkomen. Ruimtelijk leidt dit tot afwisselende zichten en een kleinschaliger indruk. Daarnaast werken zij verkeersremmend. Het hele gebied valt onder het 30 km-regime.
Haaks op de hoofdroute worden de buurtjes door kleinschalige dwarsstraatjes ontsloten. De auto is hier te gast en de inrichting vergelijkbaar met een woonerf. Bij het inslaan van de dwarsstraatjes presenteert het landschap zich. De dwarsstraatjes maken onderdeel uit van groene ruimten met zicht op het landschap.
Op twee plekken wordt in een verbinding voorzien met de bestaande wijk. Ten noorden van de nieuwe wijk wordt één langzaam verkeersverbinding aangelegd. De bestaande wijk voorziet hier in een open einde, waardoor een logische route ontstaat. De nieuwe wijk en het omliggende landschap worden zo voor de huidige wijkbewoners beleefbaar gemaakt, evenals nieuwe (speel)voorzieningen.
De verbinding aan de zuidzijde van het plangebied, wordt zo ontworpen, dat alleen het langzaam verkeer (fietsers en voetgangers), de nood- en hulpdiensten hiervan gebruik kunnen maken. In paragraaf 6.1 wordt nader ingegaan op de mobiliteitstoets.

Water
Water is een belangrijke kwaliteit van het slagenlandschap. Deze wordt voor de woonomgeving benut door de bestaande sloten rondom de nieuwe wijk te verbreden en als ontwerpmiddel in te zetten. Tussen de onderscheiden sfeergebieden versterken dwars(water)verbindingen de herkenbaarheid van overgang. Ook wordt op deze manier de doorstroming verzekerd, waardoor een goede waterkwaliteit wordt gegarandeerd.
De waterlopen worden geflankeerd door opgaande beplanting in of aan de oevers. Zo wordt richting de bestaande kern voorzien in een plasberm waarin watervegetatie zoals riet (in combinatie met kleinschalige steigers voor de nieuwe bewoners) kan floreren. Op overige plaatsen zullen de oevers (deels) beplant worden met streekeigen beplanting. Het fraaie slagenlandschap en de woonomgeving grijpen zo in elkaar over.

De oevers zijn deels privaat en deels publiek eigendom. De publieke oevers zijn voor een ieder toegankelijk en maken het voor de bewoners van de nieuwe en de bestaande wijk mogelijk om het water en het landschap te ervaren. Ter hoogte van het carré wordt voorzien in een looproute langs het water.
Elk nieuwbouwproject dient te voorzien in voldoende waterbergingscapaciteit. Richtlijn van het hoogheemraadschap is dat 15% van de toename aan verhard oppervlak als waterberging gerealiseerd dient te worden. Dit bovenop het 100% vervangen van gedempte bestaande waterlopen (zie ook paragraaf 5.10).

Er wordt in dit plan uitgegaan van het feit dat overtollig water door kwel en neerslag via het oppervlaktewater uit het plangebied wordt afgevoerd. Hemelwater wordt bovengronds en zichtbaar afgevoerd. In de groene hoven zal gezocht worden naar extra waterberging door de waterafvoer richting omgeving te vertragen. Dit betekent dat hier soms plassen zullen ontstaan.
Een gescheiden rioolstelsel zorgt voor de overige waterafvoer.

Ruimtelijk
De onderverdeling in verschillende sferen vormt de basis voor de ruimtelijke verschijningsvorm van de bebouwing. In algemene zin wordt gekozen voor een kleine bebouwingskorrel in een informele setting. De kleine schaal past in het dorpse karakter van de nieuwe wijk.

Programma

Om te voldoen aan het gemeentelijke beleid (doelstellingen toekomstvisie en uitkomsten woningbehoeftenonderzoek; zie ook hoofdstuk 4) worden er verschillende soorten woningen gerealiseerd aan de oostzijde van de kern Benschop.

Zo komen er diverse soorten woningen in de sociale sector in zowel huur als koop om de jongere doelgroep te kunnen (blijven) huisvesten in Benschop. Daarnaast komen er woningen voor de doelgroep senioren. Ook worden er twee-onder-één-kap-woningen in verschillende prijscategorieën en vrijstaande woningen in de duurdere categorie gerealiseerd. Dit bevordert de doorstroming vanuit de bestaande woningen in Benschop.De nieuwe woningen worden daar waar mogelijk levensloopbestendig gerealiseerd. Op deze wijze kunnen de nieuwe bewoners zo lang mogelijk in hun woning in Benschop blijven wonen.

In totaal worden binnen het plangebied maximaal 56 woningen gerealiseerd. Onderstaand overzicht is het uitgangspunt in de verdeling over de categorieën. Deze indeling heeft betrekking op de woningbouwontwikkeling in het zuidelijk deel. Daarnaast wordt er ook nog een woning in het lint mogelijk gemaakt.

woningbouwprogramma
rijenwoningen	sociaal koop en huur	15	27,3%*
	vrije sector	13	23,6%
luxe senioren woningen	6	10,9%
twee onder een kap (klein)	8	14,5%
twee onder een kap (groot)	8	14,5%
vrijstaand		5	9,1%
TOTAAL		55

* Het uitgangspunt is, dat in combinatie met het noordelijk deel 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd.

Parkeren

Parkeren vindt voor een groot deel plaats op eigen terrein. Zo wordt het parkeren zoveel mogelijk geweerd uit de openbare ruimte. Essentieel voor een dorpse beleving.

Gehanteerde parkeernorm:

• Vrijstaande woningen: 2,0 parkeerplaatsen per woning;
• Twee-onder-een-kapwoningen: 1,8 parkeerplaatsen per woning;
• Rijwoningen: 1,5 parkeerplaatsen per woning
• Seniorenwoningen: 1,0 parkeerplaats per woning.

Bij alle woningtypen geldt dat van de gestelde parkeernorm in ieder geval 0,3 pp/won in het openbaar gebied plaatsvinden.

3.4 Conclusie

Met de woningontwikkeling in Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel van maximaal 56 woningen, waarvan een extra woning in het lint, kan worden voldaan aan een deel van de woningbehoefte van Benschop. Er is rekening gehouden met de kwalitatieve- en kwantitatieve vraag met betrekking tot sociale woningen, woningen voor doorstromers en seniorenwoningen.

Er wordt qua kwantiteit ingespeeld op de actuele programmatische vraag binnen Benschop. Het beoogde aantal woningen is nodig om de kern vitaal en levensvatbaar te houden en jong en oud ook in de toekomst de mogelijkheid te bieden om in Benschop te wonen. Dit wordt in het plan bewerkstelligd door de aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan doorstroming binnen de kern op gang komen. Tevens worden woningen gerealiseerd die specifiek voor jongeren en senioren zijn bedoeld en worden er, conform het beleid van de gemeente, levensloopbestendige woningen gebouwd. De woningen worden binnen alle categorieën gerealiseerd (van sociale huur tot dure koop), zodat de markt optimaal wordt bediend. Mede in dit licht wordt ook de bewoning van de woningtypes flexibel benaderd: zo kunnen bijvoorbeeld starters voor een korte termijn seniorenwoningen betrekken.

Door het inspelen op de actuele programmatische vraag binnen Benschop, stijgt ten opzichte van het beoogde programma van de provincie het beoogde aantal woningen licht. De woningbouwopgave wordt uiteraard gerealiseerd zonder de ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Er wordt immers, als aanvulling op de bestaande woonmilieus in Benschop, een zorgvuldig ontworpen stukje Benschop gerealiseerd. Daarbij worden de kwaliteiten van het omringende landschap gerespecteerd, worden de woon- en leefmilieus in het gebied op een hoger niveau gebracht door een lage bebouwingsdichtheid in vergelijking met andere woongebieden in Benschop en is er veel ruimte gereserveerd voor belevingsgroen met zicht op het omringende landschap.

Om de dorpse en landschappelijke uitstraling te waarborgen wordt niet alleen bijzondere aandacht geschonken aan de architectuur, maar ook aan de inrichting van de groene ruimten en de straten, de positionering van de woningen, de oevers van de waterlopen, de kwaliteit van de erfafscheidingen, de keuze(n) en het consequent toepassen van materialen, etc. De uitwerking in het uiteindelijke stedenbouwkundige plan en de architectonische ontwerpen zal consequent aan de in paragraaf 3.2 benoemde structurerende thema's worden getoetst. Kortom: de uiteindelijke uitwerking is van essentieel belang om de beoogde kwaliteit te realiseren.

De ontwikkeling aan de oostzijde van de kern Benschop ligt geheel in lijn met de Structuurvisie van de provincie. In het stedenbouwkundig ontwerp, dat is vertaald in het onderhavige bestemmingsplan, is, zoals hierboven beschreven, uitgebreid aandacht besteed aan diverse aspecten die binnen de uitgangspunten van de provincie worden benoemd. De uitgangspunten van de Provincie worden hieronder samenvattend behandeld:

• Water als ordenend principe: het water vormt duidelijk het ordenend aspect van het plan. Water is een belangrijk aspect in dit deel van Nederland, niet alleen vanwege de eigenheid en vanuit de cultuurhistorie, maar ook om de nieuwbouw toekomstbestendig te maken. Daarom is aan het plangebied, in overleg met het Hoogheemraadschap, extra wateroppervlak toegevoegd.
  Hierbij wordt het toegevoegde water dus niet alleen als kwantitatief bergingselement gepositioneerd: door het water op een gebiedseigen wijze in te passen geeft het water identiteit aan het plangebied en ruimtelijke beleving voor de toekomstige bewoners.
  
• Zorgvuldig ruimtegebruik: Het plangebied wordt, zoals hierboven beschreven, met een lage dichtheid ingevuld. De uitgeefbaarheid is relatief laag, naar verwachting circa 55% van het plangebied. Door een slimme omgang met de indeling van het terrein (lage uitgiftepercentage en relatief weinig verkeersruimte) is er relatief veel ruimte voor plekken met uitzicht op het omringende landschap. Deze plekken zijn essentieel om enerzijds de relatie met het landschap voelbaar en beleefbaar te maken en anderzijds om de dorpse identiteit waar te maken. Dergelijke verblijfsplekken zijn als ontmoetingsplek belangrijk binnen de dorpse cultuur.
  Bij een dorpse cultuur is kleinschaligheid een belangrijk aspect. Dat uit zich, naast de relatief lage bebouwingsdichtheid, in de architectuur met een gebiedseigen uitstraling en de toepassing van grondgebonden woningen (of gelijkwaardig in uitstraling; er wordt in ieder geval geen hoogbouw gerealiseerd). De openbare ruimte wordt dorps ingericht en er wordt aansluiting gezocht bij het bestaande dorp. Dat uit zich bijvoorbeeld in het openbaar gebied waar de auto te gast is, parkeren vindt voornamelijk op eigen terrein plaats of is op kleinschalige wijze geclusterd op secuur uitgezochte plekken in het plan, en het plangebied wordt aan het langzaam verkeersnetwerk in de kern Benschop verbonden.
  
• Versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit als de vitaliteit van het landelijk gebied en de kwaliteit van de natuur en ecologische samenhang: Er wordt met dit plan aangesloten op de omgeving. Belangrijk is dat de cultuurhistorische opbouw van het gebied wordt behouden door de indeling van het plangebied (in tact gehouden bebouwingslint, een met woningbouw ingevuld plangebied en een rieteiland met ruimte kavels als vloeiende overgang naar het omringende landschap). Het karakteristieke veenontginningslandschap blijft hierdoor herkenbaar. De oorspronkelijke plaatselijke architectuur geldt als inspiratie voor de beoogde kleinschalige architectuur.
  Voor de inrichting van de openbare ruimten worden kwalitatieve en gebiedseigen materialen, planten en bomen gebruikt. De oevers van de waterlopen worden als flauwe taluds ingericht, waardoor de plaatselijke ecologie wordt bevorderd en een vloeiende overgang tussen plangebied en omringend landschap ontstaat.
  

Resumerend kan worden geconcludeerd dat het plan goed aansluit bij de Toekomstvisie Gemeente Lopik 2030, inspeelt op het woningmarktonderzoek 2010-2015 en daarnaast ruimtelijk goed past binnen de visie van de Provincie. Ook als op termijn het noordelijk deel van de locatie bebouwd zou kunnen worden en er totaal mogelijk meer woningen worden gerealiseerd dan waar de provinciale structuurvisie van uitgaat. De planopzet en de planaspecten waarborgen de beoogde kwaliteiten én er wordt tegelijkertijd voorzien in een duidelijke kwantitatieve behoefte binnen Benschop.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Inleiding

Hieronder wordt het beleid van het Rijk, de Provincie en de gemeente verwoord, voor zover relevant voor het plangebied. Beoordeeld is of de nieuwe ontwikkelingen passen binnen het beleid.

4.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.
In de Structuurvisie gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving.

Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Alleen in de stedelijke regio's rondom de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van de verstedelijking.

Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen
Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Nota Belvédère
De Lopikerwaard, waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, behoort samen met de Krimpenerwaard, de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden tot de grootst aaneengesloten weidegebieden van Nederland. Zij vormt dan ook een grote eenheid van het Groene Hart en is in haar geheel als Belvedère-gebied benoemd.

Cultuurhistorie is sinds de nota Belvedère niet meer weg te denken uit de ruimtelijke ordening. De nota Belvedère stelt het erkennen en herkenbaar houden van cultuurhistorische identiteit ten doel in zowel het stedelijke als landelijke gebied, als kwaliteit en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen. Het beleid vanuit deze nota is daarin vooral stimulerend van aard. Hierbij worden cultuurhistorische kwaliteiten bewust, vroegtijdig en volwaardig in de ruimtelijke ontwikkeling betrokken. De Lopikerwaard is een belangrijk Belvedère-gebied. Als strategie is voorgesteld de cultuurhistorische identiteit te ontwikkelen door aan te sluiten bij bestaande initiatieven, vooral Ontwikkelingsprogramma Groene Hart, waterbeheer, natuurontwikkeling en (agrarisch) natuurbeheer.
Belvedère geeft vooralsnog geen eigen (bindend) beleid aan, maar moet doorwerken op de andere beleidsvelden.
In het plangebied is uitdrukkelijk rekening gehouden met de cultuurhistorische kwaliteit ter plaatse. Er is expliciet gekozen voor het beperken van de wijzigingen in het bestaande bebouwingslint. Daar zal geen nieuwbouw plaatsvinden. Uitsluitend een weg ter ontsluiting van het gebied zal uitkomen op het historische bebouwingslint.
Om aan te sluiten bij de bestaande bebouwingskarakteristieken in de directe omgeving is gekozen voor het realiseren van traditionele woningbouw. Van een aantasting van de specifieke cultuurhistorische waarden ter plaatse zal dienovereenkomstig geen sprake zijn.

Conclusie Rijksbeleid
De beoogde woningbouwontwikkeling aan de oostzijde van Benschop ligt in lijn met de hoofdlijnen uit het Rijksbeleid om het platteland vitaal te houden en de cultuurhistorische identiteit ter plaatse te respecteren. In de planvorming van het gebied is uitdrukkelijk rekening gehouden met het faciliteren van de woningvraag van ouderen en starters. Conform de Nota's bestaan er (woningbouw)ontwikkelingsmogelijkheden voor meer landelijke gebieden waarbij van belang is dat geen specifieke (cultuurhistorische- of natuur) waarden op het spel worden gezet. Nadere concretisering van het bundelingbeleid en beleid uit Nota Belvedère is gedecentraliseerd en zal in de volgende paragrafen aan bod komen.

4.3 Provinciaal Beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en Verordening
De provincie Utrecht heeft op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de strategie van Utrecht Agenda 2040 in ruimtelijke zin verder uitgewerkt. De nieuwe structuurvisie bevat het beleid voor de periode 2013-2028.

Voor het westelijk deel van de provincie is in de PRS het volgende aangegeven over de verstedelijkingsopgave:
Het gehele gebied ligt binnen het Groene Hart. Dit betekent dat hier al jarenlang een terughoudend verstedelijkingsbeleid is gevoerd, ondanks de druk die er vanwege de centrale ligging en aantrekkelijke woonomgeving op dit gebied rust. Wij continueren dit beleid voor de periode 2013 – 2028. Het totale woningbouwprogramma in West – Utrecht is 4.900 woningen. Daarvan wordt het grootste gedeelte binnen de rode contouren gerealiseerd.
Het woningbouwprogramma voor de gemeente Lopik is 300 woningen, waarvan 180 woningen binnenstedelijk en 120 woningen uitbreiding. De uitbreiding wordt voorzien op de locaties Benschop-Oost (80 woningen) en Lopik-Oost (40 woningen). Beide locaties waren al in de Structuurvisie 2005-2015 opgenomen. Bij de planvorming en ontwikkeling van deze uitbreiding dient rekening te worden gehouden met de lange termijn gevolgen en bijkomende hogere kosten door de ligging in voor bodemdaling gevoelig gebied.

In het bestemmingsplan worden maximaal 56 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Als op termijn tevens het noordelijk deel kan worden gerealiseerd zal de uitbreiding van Benschop maximaal 100 woningen bevatten.

4.4 Gemeentelijk beleid

Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek
De Groene Driehoek gemeenten, Montfoort, Oudewater en Lopik hebben in december 2005 het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) vastgesteld. Het landschapsontwikkelingsplan betreft het buitengebied van de gemeenten Montfoort, Oudewater en Lopik. Het plan geeft een visie op de ontwikkeling van het buitengebied voor de komende circa 30 jaar en een uitvoeringsprogramma tot 2015. In het plan is het beleid van het rijk, de provincie en andere overheden en organisaties doorvertaald naar het lokale niveau.

Voor de Groene Driehoek gemeenten staat behoud en ontwikkeling van de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop, onder de voorwaarde dat een groot deel van het gebied levensvatbaar blijft voor de landbouw en vooral de veeteelt. Er is echter behoefte aan het inpassen van tal van niet-agrarische ontwikkelingen.

In het plangebied van het LOP ligt bijna alle bebouwing in de kernen en in het buitengebied aan de linten, op enkele grote bedrijventerreinen na. Ook in de toekomst dient bij functieveranderingen de bebouwing zich te concentreren in de linten of de dorpen. Bij veranderingen in de lintbebouwing is behoud en versterking van de beeldkwaliteit belangrijk. Ook functieveranderingen van agrarische bebouwing naar andere bestemmingen dienen te voldoen aan randvoorwaarden m.b.t. beeldkwaliteit. De huidige opbouw van de linten en het behoud van doorzichten naar het achterliggende landschap zijn daarbij bepalend. Nieuwe grootschalige stedelijke ontwikkelingen zijn niet voorzien binnen het plangebied van het LOP. Wel zijn er uitbreidingsrichtingen aangegeven van bestaande kernen. Eén daarvan ligt aan de oostzijde van de kern Benschop. In de Landschapsvisie is dat deel aangewezen als gebied waar stedelijke ontwikkeling mogelijk is.

Figuur 6: Uitsnede kaart Landschapsvisie

Gezien de openheid van het landschap dient er aandacht te zijn voor de landschappelijke inpassing van de randen van de planmatige dorpsuitbreidingen. In principe dient aan de randen van dorpen geen hoogbouw plaats te vinden. Eventueel kan wel een gebouw of element met een accentfunctie voorkomen, bijvoorbeeld bij de entree van een dorp, welke vanuit de omgeving als oriëntatiepunt werkt. Er dient duidelijk te worden gekozen voor ofwel een strakke stedenbouwkundige rand van de bebouwing ofwel een groene rand. De keuze is mede afhankelijk van de relatie tot het omringende landschap. Een rommelige rand zonder identiteit dient te worden voorkomen, vooral op plekken waar deze rand goed waarneembaar is vanuit het buitengebied.

Zoals in hoofdstuk 3 al duidelijk is gemaakt is bij het ontwerp van plangebied 'Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel' volop aandacht besteed aan de relatie met het omringende landschap waardoor geen afbreuk plaatsvindt aan de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van het landschap ter plaatse. Hierdoor ligt de ontwikkeling van het plangebied in lijn met het 'Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek'.

Welstandsnota
In de welstandsnota legt de gemeente Lopik haar welstandsbeleid neer. Er wordt niet gewerkt met criteria per gebied, maar met sneltoetscriteria per bouwplan of thema. Een bouwplan dient te allen tijde te voldoen aan 'redelijke eisen van welstand', waarop het wordt getoetst door de Welstandscommissie.

Toekomstvisie gemeente Lopik 2030, Woningbehoefteonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015'
De Toekomstvisie gemeente Lopik 2030 bevat de strategische hoofdlijnen, een missie en vier ambities die de gemeente Lopik richting 2030 wil realiseren. Het zijn ambities die geen compleet nieuwe koers betekenen, maar wel nieuwe accenten leggen.
De Toekomstvisie moet nader worden geconcretiseerd in programma's en projecten. De gemeenteraad heeft de Toekomstvisie op 1 februari 2011 vastgesteld.

In het kader van de Toekomstvisie is in 2010 het woningbehoefteonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015' uitgevoerd.

Het bouwen van woningen bevordert de doorstroming. Het is van belang dat nieuwbouwwoningen ook in de toekomst voldoen aan de vraag. Zeker gelet op de beperkte woningbouwmogelijkheden in de gemeente. Het is daarbij van belang om een goede afweging te maken of gebouwd moet worden voor de onmiddellijke vraag of dat er woningen gebouwd moeten worden die ook in de toekomstige behoefte voorzien.

Met het oog op het huisvesten van minder draagkrachtige woningzoekenden dient bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties van omvang 30% van de woningen in de sociale sector gerealiseerd te worden.

In het woningbouwprogramma voor de uitbreiding van de kern Benschop, dat aansluit op het woningbehoefteonderzoek 'De woningmarkt in Lopik 2010-2015', is er bewust voor gekozen woningen te realiseren die een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad in de Benschop.
Door te voorzien in woningen in een duurdere prijsklasse én seniorenwoningen wordt doorstroming nagestreefd. Uitgaande van doorstroming uit de bestaande woningvoorraad naar de nieuw te realiseren woningbouw in Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel betekent dat bestaande woningen in dit segment beschikbaar komen.

Conclusie gemeentelijk beleid
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in Benschop.

Hoofdstuk 5 Milieuhygiënische aspecten

5.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid, landschap en ruimtelijke ordening. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. De milieukwaliteit vormt dan ook een belangrijke afweging bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de milieuhygiënische aspecten. Indien noodzakelijk is aanvullend onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksrapportages zijn separate bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan. In voorliggende toelichting zijn de samenvattingen en conclusies opgenomen.

5.2 Mer(beoordlings)plicht

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.
In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter, op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009 (C-255/08)) –inmiddels vertaald in het Besluit m.e.r.- dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze significante milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Conclusie
Er is geen sprake is van een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingplicht. Aangezien het gaat om een stedelijke uitbreiding is er wel sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Alle relevante milieuonderzoeken zijn uitgevoerd. Daarvan wordt hieronder verslag gedaan. Hieruit blijkt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn.

5.3 Bodem

Ten aanzien van het bepalen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem heeft Adviesbureau Tauw een milieuverkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Tauw bv 'Verkennend bodemonderzoek en indicatief waterbodemonderzoek Uitbreiding Benschop-Oost' d.d. 28 april 2008, zie bijlage 1). Waarbij op basis van het historische vooronderzoek de te onderzoeken locatie als niet-verdacht beschouwd kon worden.

Milieuverkennend bodemonderzoek
Bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn zintuiglijk puindelen in de bodem waargenomen. Aan de oostkant van het plangebied is een puinpad aangetroffen waarin asfaltbrokken aanwezig zijn. Daarnaast is centraal op de locatie een ophooglaag aangetroffen bestaande uit puin en asfalt. Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat er een sterk heterogene bodemverontreiniging met PAK aanwezig is ter plaatse van het puinpad en de ophoging met asfaltbrokken. De omvang betreft meer dan 25 m³ sterk verontreinigde grond, waardoor sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging.

Met het oog op de herontwikkeling van de locatie wordt aanbevolen om, op basis van het zintuiglijk aanwezig asfalt en puin, het puinpad inclusief onderliggende bodem met asfaltbrokken te saneren door middel van een BUS-sanering. Bij een zogenaamde Besluit Uniforme Sanering (BUS) hoeft geen saneringsplan te worden opgesteld.
Tevens wordt aan de hand van de onderzoeksresultaten bevestigd dat de onderzoekslocatie verdacht is voor de aanwezigheid van asbest. Hoewel de gehaltes onder de interventiewaarde liggen en de grond dus zonder maatregelen bewerkt kan worden, zal er bij eventuele saneringswerkzaamheden aandacht moeten worden besteed aan de eventuele aanwezigheid van stukjes asbest.
Wanneer te zijner tijd grondwerkzaamheden plaats zullen vinden zal een goedgekeurde BUS- Melding gereed zijn.

Waterbodemonderzoek
Het waterbodemonderzoek is in twee fasen uitgevoerd. Als eerste is een indicatief waterbodemonderzoek uitgevoerd van de losse waterbodem (sliblaag). Ten tweede is ter plaatse van de te dempen watergang een verkennend waterbodemonderzoek uitgevoerd naar zowel de losse waterbodem (sliblaag) als de vaste onderliggende waterbodem.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat zowel de vaste als de losse waterbodem van de te dempen sliblaag van een kwaliteit is dat deze vrij verspreid kan worden over het land en in zoet water. Hetzelfde geldt voor de losse waterbodem van de zuidelijke watergang. De losse waterbodem van de oostelijke en westelijke watergang valt in de categorie klasse A en kan worden toegepast op waterbodem met de kwaliteitsklasse A en landbodem met de klasse wonen. Daarom bestaan vanuit het waterbodemonderzoek geen problemen het plangebied te ontwikkelen met woningbouw.

Conclusie
Sinds het uitvoeren van het bodemonderzoek hebben er geen bodemverstorende activiteiten plaatsgevonden in het plangebied. De conclusie is dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan. Wel zal er een BUS-sanering moeten worden uitgevoerd.

5.4 Flora en fauna

Om het gewenste bouwplan te kunnen realiseren, zullen grondwerkzaamheden plaats moeten vinden. Bij dergelijke ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de actuele natuurwaarden van de locatie. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de Vogel- en/of Habitatrichtlijn, Natuurbeschermingswet en Flora en Faunawet.
Bureau Waardenburg heeft op basis van veldonderzoek (d.d. 3 november 2011) en bronnenonderzoek de effecten van deze ingreep beoordeeld in het kader van de Flora- en faunawet (Actualisatie quick-scan flora en fauna, bijlage 2). De quickscan betreft een actualisatie van het onderzoek dat Bureau Waardenburg in 2007 (bijlage 3) heeft uitgevoerd (briefnotitie met kenmerk 07-163/07.01850).

Uit bijlage 4 blijkt dat de conclusies uit bovenstaande rapportages, gezien de aard van de locatie, nog steeds actueel zijn.

Resultaten veldwerk
De watergangen zijn op diverse locaties bemonsterd met behulp van een schepnet. Hierbij zijn enkele volwassen exemplaren van de bastaardkikker aangetroffen, evenals larven van een gewone pad en een bruine kikker. Verder is de algemeen voorkomende tiendoornige stekelbaars (niet beschermd) gevangen.
Buiten het plangebied is de kleine modderkruiper aangetroffen. De watergangen in het plangebied staan in verbinding met grotere watergangen waar de kleine modderkruiper voorkomt en mogelijk ook de bittervoorn. Op basis van het ontbreken van een goed ontwikkelde watervegetatie en de aanwezigheid van een dikke sliblaag en op basis van het feit dat ze niet zijn aangetroffen, ondanks intensieve bemonstering, worden de kleine modderkruiper en de bittervoorn niet verwacht in het plangebied.

De aanwezige bomen zijn geïnspecteerd op holtes die in potentie geschikt zijn voor uilen en vleermuizen. Echter, de geschikte holtes zijn niet aangetroffen waardoor verblijfplaatsen van uilen en vleermuizen niet worden verwacht. Mogelijk komen algemeen voorkomende vogels als de merel en de ekster tot broeden in de aanwezige vegetatie.

Het plangebied is verder een geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende beschermde soorten zoogdieren als spitsmuizen, (woel)muizen, haas en kleine marterachtigen.

Op grond van de aanwezige habitat en verspreidingsgegevens worden geen beschermde planten, reptielen en ongewervelden in het plangebied verwacht.

Conclusie en aanbevelingen
In het plangebied kunnen algemeen voorkomende beschermde soorten zoogdieren, amfibieën en vogels verwacht worden. Als gevolg van de werkzaamheden met betrekking tot de ingreep zullen verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet worden overtreden. Voor de ruimtelijke ontwikkeling geldt voor deze soorten een vrijstelling.

Bij het verwijderen van bomen en beplanting dient verstoring van broedvogels te worden voorkomen. Aanbevolen wordt de bomen en beplanting buiten het broedseizoen te verwijderen. Het broedseizoen loopt doorgaans van half maart tot en met augustus. Indien de werkzaamheden binnen dit seizoen zijn gepland kunnen deze worden uitgevoerd, mits is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Dit kan door voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden de bomen en/of beplanting te controleren op nesten.
De sloot middendoor het plangebied dient van noord naar zuid gedempt te worden (richting open einde). Hierdoor hebben aanwezige vissen en amfibieën de mogelijkheid om uit te wijken.

5.5 Wegverkeerslawaai

Normen met betrekking tot verkeerslawaai worden thans in Nederland gebaseerd op de “regels op het gebied van het voorkomen of beperken van geluidhinder” (Wet geluidhinder). Krachtens deze wet worden zones aangegeven aan weerszijden van wegen. Binnen de zones wordt geëist, dat de geluidbelasting ten gevolge van het verkeer op de betreffende weg ter plaatse van de gevels van woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen een zekere maximale waarde niet overschrijdt. Buiten de zones worden geen geluidseisen gesteld met betrekking tot wegverkeerslawaai.

De geplande woningbouw in het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van de weg Dorp. Door middel van SRM II berekeningen is in beeld gebracht wat de gevelbelasting bedraagt op de geprojecteerde gevels van de woningen (op basis van stedenbouwkundig plan). Uit dit onderzoek (Bijlage 5: Ontwikkeling woningbouw Benschop-Oost, Akoestisch onderzoek wegverkeer, LBP|Sight, 6 december 2011), blijkt dat voor het 50 km/uur deel van Dorp de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Voor deze weg zijn er vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de nieuwbouw. De geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw bedraagt ten hoogste 40 dB, na 5 dB aftrek overeenkomstig artikel 110g van de Wet geluidhinder.

Conform de Wet geluidhinder zijn wegen die uitgevoerd zijn als wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u niet gezoneerd. Geluidgevoelige objecten die langs een niet-gezoneerde weg zijn gelegen, behoeven niet in een akoestisch onderzoek te worden betrokken. Een deel van Dorp is uitgevoerd als een 30 km/u-zone. Om inzicht te krijgen in de hoogte van de geluidbelasting van 30 km/u wegen, is uit het oogpunt van een goede ruimtelijke onderbouwing de geluidbelasting wel bepaald.
De geluidbelasting vanwege het 30 km/uur deel bedraagt ten hoogste 30 dB na toepassing van de aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder.

Verder is onderzoek (Bijlage 6: Invloed ontsluitingsweg op bestaande woningen, LBP –Sight, 4 juni 2012) gedaan naar de geluidbelasting op de bestaande woningen als gevolg van de nieuwe ontsluitingsweg. Uit de resultaten blijkt, dat de geluidbelasting ter plaatse van de bestaande woningen ten hoogste 48 dB zal bedragen (na aftrek conform artikel 110g Wet geluidhinder). Dat is niet meer dan de grenswaarde van 48 dB die geldt voor gezoneerde wegen. Dit is een niet gezoneerde weg (30 km/uur) waarvoor volgens de Wet geluidhinder geen grenswaarden gelden.

In bijlage 7 is aangegeven dat de onderzoeksresultaten uit 2011 en 2012 nog steeds gehanteerd kunnen worden. Door de inwerkingtreding van het nieuwe Reken- en meetvoorschrift kunnen de resultaten circa 3 dB afwijken. De geluidbelasting op de nieuwe woningen als gevolg van Dorp zal daardoor maximaal 45 dB bedragen, hetgeen onder de voorkeursgrenswaarde ligt. De geluidbelasting op de bestaande woningen als gevolg van de nieuwe ontsluitingsweg zal ook de voorkeursgrenswaarde niet overschrijden, doordat het programma aanzienlijk naar beneden is bijgesteld.

Conclusie
De geluidbelasting op de bestaande en nieuwe woningen blijft onder de voorkeursgrenswaarde. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat om ruimtelijke besluiten en milieuvergunningen die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.
Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor de plannen:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt "niet in betekenende mate" (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).
  

Projecten die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. De grens van 'niet in betekenende mate' ligt volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de grenswaarde van een stof. Hiervan is volgens de ministeriële regeling van 'niet in betekenende mate' sprake bij de realisatie van minder dan 1500 woningen op één ontsluitingsweg of minder dan 3000 woningen op twee ontsluitingswegen.

Conclusie
Onderhavig bestemmingsplan betreft een ruimtelijke ontwikkeling die kleiner is dan 1500 woningen met één ontsluitingsweg. De ontwikkelingen zullen dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk (zie bijlage 8: Verantwoording luchtkwaliteit).

5.7 Externe veiligheid

Bepaalde maatschappelijke activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen.

De externe veiligheidssituatie is onderzocht door LBP|Sight (Bijlage 9: Ontwikkeling woningbouw Benschop-Oost, Externe veiligheid, LPB|Sight, 6 december 2011). Dit aspect is drieledig:

• risico's als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water, die moeten worden getoetst aan de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen;
• risico's als gevolg van 'gevaarlijke' inrichtingen als bijvoorbeeld LPG-tankstations, ammoniakkoelinstallaties, opslagen van gevaarlijke stoffen e.d. in de omgeving, zijn getoetst aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daaraan gekoppelde Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• risico's als gevolg van buisleidingen voor aardgas en andere (brand)stoffen.
  

Conclusie

• 1. Over de N204 en de N210 worden volgens de 'Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen' gevaarlijke stoffen vervoerd. In de circulaire Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen wordt gesteld dat de aanwezigheid van (beperkt) kwetsbare objecten op afstanden van meer dan 200 m is toegestaan, ongeacht de ligging van contouren van het Plaatsgebonden Risico. De afstand van het plangebied tot de wegen bedraagt ruim 300 meter, waardoor er geen overschrijding plaatsvindt van de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden- en groepsrisico;'
• 2. Uit het onderzoek blijkt dat de locatie buiten de invloedsfeer van bedrijven/ inrichtingen met een significante risicocontour ligt. Tevens blijkt dat de locatie niet binnen de invloedsfeer van in de omgeving aanwezige tanks ligt. Dit betekent dat geen sprake is van een overschrijding van normen voor het plaatsgebonden- of groepsrisico;
• 3. In Benschop zijn geen aardgasleidingen aanwezig volgens de Gasunie. Daardoor kan worden voldaan aan de normen voor risico's als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Met de voorgenomen nieuwbouw hoeft niet te worden gevreesd voor overschrijding van grens-/ richtwaarden. Volgens de risicokaart ligt op ca. 800 m ten zuiden van het plangebied een brandstofleiding. Deze leiding voor vloeibare brandstof is in beheer van de Defensie Pijpleiding Organisatie (DPO). Het plaatsgebonden risico bedraagt nul volgens de risicokaart. De afstand tot het plangebied is zodanig dat dit zeker buiten het invloedsgebied ligt van deze leiding. Er zijn daarom geen beperkingen voor het plangebied.

5.8 Geurhinder

Nabij het plangebied liggen twee agrarische bedrijven (Dorp 107 en Dorp 113). Op Dorp 107 is een rundvee- en varkenshouderij gevestigd. Op Dorp 113 bevindt zich een rundveehouderij.

Dierverblijven

De Wet geurhinder en veehouderij biedt de mogelijkheid om met een gemeentelijke verordening de geurnormen af te stemmen op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze verordening is ook van toepassing op bedrijven die vallen onder het Activiteitenbesluit. De raad van de gemeente Lopik heeft daartoe op 21 april 2009 de Geurgebiedsvisie gemeente Lopik en de Verordening geurhinder en veehouderij 2008 vastgesteld. Hierin is aangegeven dat voor het gebied aan de oostzijde van Benschop (waaronder dit bestemmingsplan valt), voor wat betreft een varkenshouderij, een maximale geurbelasting van 4,0 ouE /m³ als 98-percentiel is toegestaan. Deze geurbelasting heeft betrekking op de geur van dierverblijven. Daarnaast is bepaald voor bedrijven met minder dan 200 stuks melkrundvee (en 140 stuks jongvee) en/of 50 overige dieren (bijvoorbeeld paarden), dat de in acht te nemen vaste afstanden worden gehalveerd tot 50 m tot woningen in de bebouwde kom en 25 m tot woningen in het buitengebied.

Dorp 107

Voor Dorp 107 is de contour van 4 odour units van belang. Uit de geurverordening blijkt dat deze contour, gemeten vanuit het bouwvlak, ruim buiten het plangebied ligt.

Dorp 113

Voor Dorp 113 geldt een vaste afstand van 50 meter tussen de dierverblijven en geurgevoelige functies. De woningbouwontwikkeling ligt op meer dan 50 meter van het bouwvlak van Dorp 113.

Mestopslag

Beide agrarische bedrijven, Dorp 107 en 113, hebben een vaste mestopslag.

Het Activiteitenbesluit bepaalt dat ter voorkoming of beperking van hinder een aan te houden afstand van 100 meter geldt tussen geurgevoelige objecten en de vaste mestopslag. Bij de beoordeling sluiten wij hierbij aan.

De nieuwe geurgevoelige objecten (woningen) worden op meer dan 100 meter van het bouwvlak van Dorp 107 en Dorp 113 gerealiseerd. Het aspect geur van de vaste mestopslag vormt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

De beoogde geurgevoelige functies worden op voldoende afstand van de dierverblijven en opslag van vaste mest gerealiseerd. Er kan geconcludeerd worden dat het aspect geur geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

5.9 Bedrijven en Milieuzonering

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich twee agrarische bedrijven (Dorp 107 en 113). Bij deze bedrijven is geur de maatgevende factor. In paragraaf 5.8 is aangegeven dat geur geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Voor de aspecten stof en geluid geldt een richtafstand van 30 meter. Hier wordt ruim aan voldaan.

Op Dorp 109 is een aannemersbedrijf gevestigd. In het vigerende bestemmingsplan Landelijk gebied is dit bedrijf bestemd als een bedrijf categorie 3. Hiervoor geldt een maximale richtafstand tot geluidgevoelige functies (zoals woningen) van 100 m. De geplande woningen worden op meer dan 100 meter van dit perceel gerealiseerd.

Binnen het plangebied en in de woningen langs de weg Dorp zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan. Hier is alleen de lichtste vorm van bedrijvigheid toegestaan. Deze verhoudt zich goed tot de woonfunctie.

Conclusie
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die voor een belemmering van de ontwikkeling van het plangebied kunnen zorgen.

5.10 Waterhuishouding

Het plangebied valt onder de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Beleid
Er is een groot aantal beleidsstukken dat betrekking heeft op de waterhuishouding. Hieronder worden de belangrijkste uitgangspunten weergegeven.

Europese Kaderrichtlijn Water
Sinds 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Met deze richtlijn wil Europa het oppervlakte- en grondwater kwalitatief en ecologisch beschermen en verbeteren en een duurzaam gebruik van water bevorderen. De Europese Kaderrichtlijn water stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlaktewater en het grondwater. Voor de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water binnen Nederland heeft de afgelopen jaren een intensieve samenwerking op het niveau van (deel)stroomgebieden en gebiedsprocessen plaatsgevonden.

Uitgangspunten en principes van de Europese Kaderrichtlijn Water zijn:

• De vervuiler betaalt;
• De gebruiker betaalt;
• Sinds 2000 geen achteruitgang van chemische en ecologische toestand;
• Resultaatverplichting in 2015;
• Stroomgebiedbenadering (op Europees niveau).

Als rapportage-eenheid richting Brussel worden de 'waterlichamen' aangehouden. Dit zijn wateren met een achterliggend stroom- of afwateringsgebied van 10 km2 of meer. In het bestemmingsplangebied zijn geen waterlichamen aangewezen.

Vierde Nota waterhuishouding
Water wordt, in aansluiting op de Vierde Nota Waterhuishouding, gezien als ordenend principe. Het waterbeleid voor de 21e eeuw is geformuleerd in het kabinetsstandpunt ´Anders omgaan met water´ en is voortgekomen uit het ´Advies Waterbeheer 21e eeuw van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw´ (cie-Tielrooy, 2000). Het gaat hierin alleen om de aanpak voor veiligheid en wateroverlast en niet om watertekort, kwaliteit of verdroging. Voor stedelijke gebieden bestaat momenteel geen specifiek rijksbeleid.

Waterbeheerplan 2010-2015
Het beleid van de waterbeheerder ter plaatse, het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, is beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015 (“Water voorop!”). Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Nationaal Bestuursakkoord Water
Op 2 juli 2003 is door het Rijk, de provincies, het Samenwerkingsverband Interprovinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) getekend.
Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. Het NBW bevat taakstellende afspraken over veiligheid en wateroverlast (te veel) en procesafspraken ten aan zien van watertekorten, verdroging, verzilting (te weinig), water(bodem)kwaliteit, sanering waterbodems (in lijn met het Tienjaren scenario (te vies) en ecologie (ecologisch te arm water).

Waterplan Lopik, Montfoort en Oudewater
In het Waterplan Lopik, Montfoort en Oudewater worden de opgaven op het gebied van basisinspanningen voor riolering, het tegengaan van bodemdaling en het watertoetsproces uitgewerkt. Daarnaast worden ontwikkelingen en vragen op het gebied van beheer, onderhoud en inrichting toegelicht.

Waterstaatkundige inrichting van het plangebied
Het plangebied is gelegen in het stroomgebied Lopikerwaard. Hierbinnen bestaat een watersysteem en een waterketen. Er is tevens sprake van een afvalwatersysteem (riolering en rwzi) met een eigen geografische reikwijdte. De afvalwaterketen loopt over de grenzen van het stroomgebied heen. Hierna worden stroomgebied en afvalwaterketen nader toegelicht.

Stroomgebied
De Lopikerwaard ligt ingeklemd tussen de Lek (zuidgrens) en de Hollandse IJssel (noordgrens) en betreft grotendeels een kommenlandschap. Door de inklinking van de polders zijn de stroomruggen van de Lek, Hollandse IJssel, Vlist en Lopikerwetering verhoogd in het landschap komen te liggen. De bodem ter plaatse van Benschop bestaat overwegend uit klei op veen en veen. Het buitengebied rondom Benschop is in gebruik als grasland. Het waterbeheer in het gebied is afgestemd op de grondsoort en het huidige grondgebruik. Het watersysteem in de Lopikerwaard bestaat uit polders en een boezem. De polders worden gekenmerkt door een fijnmazig stelsel van weteringen - waaronder de Benschopper Wetering - en sloten. Voor de lintbebouwing langs deze Wetering zijn hoogwatervoorzieningen aangelegd met een eigen peil. Aan de noordkant van de Lopikerwaard wordt het boezemwater door diverse gemalen afgevoerd naar de Hollandse IJssel. Het water uit de zuidelijke polders wordt uitgeslagen op de Lek. In de zomer kan via de boezem in beperkte mate gebiedsvreemd water worden ingelaten vanuit de Lek.
In de gehele Lopikerwaard komt kwel voor. Het grondwater staat in directe relatie met het oppervlaktewaterpeil en is in het buitengebied afgestemd op de landbouw. Langs de Benschopper Wetering wordt met hoogwatervoorzieningen of met particuliere stoepsloten het grondwater hoog gehouden om verzakking van woonhuizen te voorkomen. In de woonkern van Benschop wordt eveneens een hoger oppervlaktewaterpeil aangehouden, mede ter bescherming van de houten paalfunderingen onder historische panden. Het plangebied ligt in twee peilgebieden.

Uit een studie aangaande de wateropgave, uitgevoerd in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water, blijkt dat in het plangebied geen extra wateropgave geldt als gevolg van klimaatverandering en te verwachte inundaties. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft het watersysteem (oppervlaktewateren) getoetst aan de normen uit het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). Uit deze 'Studie wateropgave' is de volgende conclusie te trekken: het bebouwde gebied van Benschop voldoet aan de landelijke normen wateroverlast zoals gesteld in het NBW, met name omdat al het overtollig water wordt afgevoerd naar het landelijk gebied.

Door ruimtelijke ontwikkelingen zal (vaak) het verhard oppervlak uitbreiden. Dit heeft tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen (bijvoorbeeld infiltratie of grasdaken) of gecompenseerd (graven extra waterberging, richtlijn ongeveer 15%).

Grondwater
Ten aanzien van het grondwater worden geen problemen voorzien. Er wordt ter plaatse van de rijwegen een drooglegging voorzien van ten minste 90 centimeter. Wanneer er kruipruimtes worden toegepast zal de drooglegging hierop worden aangepast naar een niveau dat de kruipruimte vrij houdt van grondwater.
Dit houdt in dat de hoogte van wegen ook hierop wordt aangepast om hoogteverschil tussen vloerpeil en openbare ruimte te voorkomen.

In de bouwrijp fase wanneer er voorbelasting wordt toegepast zal (grond)waterspanning worden voorkomen door toepassing van verticale drainage. Dit is een gebruikelijke methode in veengebieden.

Waterkwaliteit
Het behouden en zelfs verbeteren van de waterkwaliteit is een belangrijk uitgangspunt geweest bij de stedenbouwkundige planvorming. Door het verbreden en weer op diepte brengen van bestaande watergangen, het toepassen van twee bruggen in plaats van duikers en het voorkomen van doodlopende watergangen is de doorstroming gegarandeerd. Dit kan, indien nodig, nog verder worden gestimuleerd door gebruik te maken van de mogelijkheid om via de bestaande inlaatvoorziening water in te laten vanuit de Benschopper Wetering. Hierdoor kan binnen het plangebied het water via stuwen van het hoge naar het lage waterpeil stromen.

Watertoets
Aan de noordzijde van het plangebied ligt een regionale waterkering. Deze heeft de bestemming Waterstaat-Waterkering gekregen en is daarmee beschermd. Zoals hierboven is aangegeven ligt het plangebied in twee peilgebieden. In overleg met het Hoogheemraadschap is afgesproken deze twee peilgebieden in de toekomst te behouden.

Overeenkomstig het beleid van het Hoogheemraadschap en het gemeentelijk beleid wordt er een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De aan te brengen Dwa-riolering zal worden aangesloten op het bestaande dwa-rioleringsstelsel van de gemeente Lopik. Het hemelwater zal via een hemelwaterriolering af gaan voeren op het oppervlakte water.

Uitgangspunt voor het plan is een duurzaam watersysteem en aandacht voor de waterketen. Dit betekent dat bouwplannen minimaal moeten voldoen aan het 'stand still'-beginsel. Dit houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan.
Het Hoogheemraadschap hanteert de volgende richtlijn (vuistregel) voor de wateropgave:
Ten minste 15% van de toename van bruto verhard oppervlak en 100% van te dempen water moet worden gecompenseerd door extra open water in het plangebied.

In de huidige situatie is er 3.457 m² aan oppervlaktewater aanwezig. Hiervan zal de centraal gelegen sloot gedeeltelijk gedempt worden (1.238 m2). Er wordt in het plan (voorlopig stedenbouwkundig plan Vk22) rekening gehouden met 3.516 m² extra oppervlaktewater. Deels is dit ter compensatie van de te dempen watergang (1.238 m²). Het overige deel (2.277 m²) is ter compensatie van de extra verharding.

De toename aan verhard oppervlak bedraagt 15.104 m² (zie onderstaand kader). Hierbij is, in overleg met het Hoogheemraadschap, uitgegaan dat circa 60% van een kavel is verhard.

(Nieuwe) trottoirs / voetpaden / fietspaden / wegen	6.385 m²
Uitgeefbaar terrein nieuwe woningen (14.531) x 60% (incl. binnenstraat op eigen terrein, bestaande kavels en excl onverharde kavel B&B)	8.719 m²
Totaal toename verhard oppervlak :	15.104 m²

De berekening van de watertoets ziet er als volgt uit:

Toename verhard oppervlak	15.104 m²	(zie voorgaand kader)
Dempen van bestaande watergang	1.238 m²
Totaal ca.	16.342 m²

Watercompensatie

15% van 15.104 m²	2.266 m²
100% van 1.238 m²	1.238 m²
Totaal ca.	3.504 m²

Zoals eerder aangegeven wordt in het plan in ieder geval rekening gehouden met 3.516 m² aan extra wateroppervlak (wateroppervlak met bestemming 'water'). Dat betekent dat de 15%-vuistregel van het hoogheemraadschap voor compensatie van extra verharding en het compenseren van te dempen bestaand water al binnen de bestemming 'water' in praktische zin gehaald wordt. In de uitwerking van de plannen worden wellicht nog extra waterbergingselementen gecreëerd. Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden. Te denken valt aan het creëren van extra oppervlakte water binnen de bestemming 'groen'. De bewijslast of er wordt voldaan aan de watertoets van het Hoogheemraadschap ligt bij de ontwikkelaar.

Over de uitgangspunten voor de watertoets heeft informeel vooroverleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap. Daaruit is onder andere naar voren gekomen dat elke ontwikkeling zelfvoorzienend moet zijn in de waterberging. De vuistregel daarbij is dat 15% van het toegenomen verharde oppervlak moet worden gecompenseerd met oppervlaktewater evenals eventueel gedempt water 100% moet worden gecompenseerd. Daarnaast dient er een gescheiden rioolstelsel aangelegd te worden.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Er wordt, binnen de bestemming 'water', in praktische zin voldaan aan de watercompensatie-eisen van het Hoogheemraadschap.

5.11 Kabels en leidingen

Planologisch relevante leidingen zijn leidingen die bescherming in het bestemmingsplan behoeven. Dit zijn bijvoorbeeld rioolwaterpersleidingen met een grote diameter en waterleidingen met een regionale functie. Op deze leidingen zijn geen veiligheidsafstanden van toepassing, maar wordt wel rekening gehouden met een zakelijk rechtstrook van de leidingen. Door binnen deze strook een bouwverbod op te nemen, wordt beschadiging van de leiding voorkomen.

In of nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig.

Hoofdstuk 6 Overige aspecten

6.1 Mobiliteitstoets

In 2012 is er een mobiliteitstoets uitgevoerd voor de gehele ontwikkeling aan de oostzijde van de kern Benschop. Met voorliggend bestemmingsplan wordt slechts een deel van deze ontwikkeling mogelijk gemaakt. Ten opzichte van 2012 zijn er geen relevante verschillen in de bestaande verkeerssituatie ontstaan. De mobiliteitstoets is nog actueel en laat zien dat de ontwikkeling geen knelpunten oplevert ten aanzien van de verkeersafwikkeling. De resultaten zijn weergegeven in bijlage 10.

6.2 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: 'de veroorzaker betaalt'. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologievriendelijke alternatieven. De eigen rol van de overheden wordt hierbij steeds belangrijker. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen.

Archeologie
Op 23 november 2010 heeft de Lopikse gemeenteraad de nota Archeologiebeleid en de bijbehorende beleidskaart vastgesteld als uitgangspunt voor het opstellen van ruimtelijke beleidsplannen, zoals bestemmingsplannen. Figuur 17 geeft een uitsnede weer van de waarden- en verwachtingenkaart ter plaatse van de kern Benschop.

Figuur 8: Archeologische waarden en verwachtingenkaart

Volgens deze kaart ligt Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel grotendeels (met uitzondering van de ontsluitingsweg) in een gebied waar geen archeologische verwachting is. Volgens de maatregelenkaart (zie figuur 18) betreft het een archeologievrij gebied (categorie 6). Vastgesteld is dat hier geen bodemarchief (meer) aanwezig is of dat behoudenswaardige archeologische resten zijn veiliggesteld voor opgraving. De beleidsdoelstelling voor deze categorie is vrijgave voor andere ruimtelijke functies, zoals woningbouw.
Een deel van het gebied langs het bebouwingslint (Dorp) wordt aangeduid als een terrein met een hoge archeologische waarde (categorie 3). Hiervoor is in dit bestemmingsplan een beschermende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, waarop een stelsel van kracht is dat verplicht tot het verkrijgen van een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, en voor werkzaamheden' (de voormalige aanlegvergunning).
Conform het gemeentelijk beleid moet voor gebieden die zijn aangeduid als 'categorie 3' archeologisch onderzoek worden uitgevoerd wanneer het terrein groter is dan 200 m² en de verstoring dieper gaat dan 50 cm ten opzichte van het maaiveld.

Figuur 9: Maatregelenkaart

Overigens is het wel zo dat te allen tijde, wanneer bij aanleg-, bouw- of verbouwwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen, hiervoor een meldingsplicht geldt.

Cultuurhistorie
Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Utrecht (zie figuur 19) is een aantal waarden aangegeven dat betrekking heeft op cultuurhistorie en archeologie.

Figuur 10: Uitsnede CHW-kaart Provincie Utrecht

Het dorpslint langs de wetering is beeldbepalend en herbergt een aantal (Rijks)monumenten en panden die in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) in 1991 zijn aangeduid als waardevol. Met uitzondering van de locatie waar Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel aansluit op de weg Dorp, ligt het dorpslint in oostelijke richting buiten het plangebied

Conclusie
Uit het gemeentelijk archeologiebeleid blijkt dat er voor het overgrote deel van het plangebied geen archeologische verwachtingswaarde geldt. Voor het noordelijk deel van de ontsluitingsweg en de naastgelegen gronden geldt een hoge verwachtingswaarde. Hier is een bestemming archeologisch waardevol gebied opgenomen. Er zijn geen cultuurhistorische belangen die geschaad worden.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Hoofdopzet

Het bestemmingsplan geeft een juridisch-planologisch kader voor de realisering van Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel. Het bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde bestemmingen; weergegeven op de verbeelding en uit regels voor het gebruik van de gronden en de daarop te realiseren opstallen, voor zover die regels in verband met de bestemming nodig zijn. Tevens gaat het bestemmingsplan vergezeld van deze toelichting, waarin vervat de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken, de uitkomsten van het overleg (ex artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening) en een rapportering van de inspraak (pm). De regels en verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridische status.
Het bestemmingsplan is opgezet als een gedetailleerd bestemmingsplan waarin de hoofdstructuur van het plan is vastgelegd. Flexibiliteit in het plan is verkregen door het opnemen van een aantal algemene afwijkings- en wijzigingsbepalingen.

7.2 Verbeelding

Voor het opstellen van de verbeelding heeft een op Rijksdriehoekcoördinaten gebaseerde GBKN-kaart als onderlegger gediend. Daarnaast is de begrenzing van de bestemmings- en bouwvlakken gebaseerd op kadastrale gegevens. Door een combinatie van codering, arcering en kleur is op de geometrische plaatsbepaling de bestemmingsregeling aangegeven. De maximale hoogtes staan per bouwvlak aangegeven. Functieaanduidingen geven aan dat ter plaatse van een bepaalde bestemming, ook een niet direct binnen die bestemming passende of bijzondere functie is toegestaan.

7.3 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, omtrent de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels worden, conform de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hieronder worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

Inleidende regels
In het hoofdstuk “Inleidende regels” wordt een aantal begrippen verklaard en wordt aangegeven hoe, bij toepassing van de regels, dient te worden gemeten. Dit om zoveel mogelijk uit te sluiten dat de regels verkeerd worden geïnterpreteerd.

Bestemmingsregels
Het hoofdstuk “Bestemmingsregels” bevat de regels waarin de materiële inhoud van de gegeven bestemmingen is opgenomen, waaronder het gebruik van de opstallen en de gronden en de toegestane maatvoering. Binnen de bestemmingsvlakken en bouwvlakken mag bebouwing ten dienste van de bestemming worden opgericht met een maximale hoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Buiten het bouwvlak is de bouw van hoofdgebouwen niet toegestaan. In een aantal bestemmingen wordt aangegeven dat 'gebouwen niet zijn toegestaan', zoals in de verkeers(en verblijf)bestemming en in de groen- en waterbestemming.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat er op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor), naast het bestemmingsplan, wel het een en ander vergunningsvrij mag worden gebouwd. Dit wordt in het bestemmingsplan niet expliciet benoemd.

Hieronder wordt per bestemming een korte toelichting gegeven.

Groen
De belangrijkste groenstructuren binnen het gebied hebben een groenbestemming gekregen. Dit geldt dus niet voor elk klein hoekje snippergroen of bijvoorbeeld bermen langs wegen.
Binnen de groenbestemming zijn voet- en fietspaden alsmede ontsluitingswegen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen toegestaan. Ook mogen er parkeerplaatsen worden gerealiseerd en speelvoorzieningen worden opgericht. Binnen de groenbestemming is de functie 'water' ook toegestaan.

Verkeer
Het eerste deel van de hoofdtoegangsweg van het plangebied heeft de bestemming “Verkeer” gekregen. De hoofdfunctie is hier de ontsluiting van het nieuwe plan. Het accent ligt op doorgaand verkeer.

Verkeer - Verblijfsgebied
Voor de weg binnen het bestemmingsplangebied, terreinen en parkeervoorzieningen is de bestemming “Verkeer - Verblijfsgebied” opgenomen. Gebouwen zijn hier niet toegestaan.

Water
De belangrijkste watergangen in het gebied hebben de bestemming “Water” gekregen. Bijbehorende groenvoorzieningen (zoals oevers) zijn eveneens toegestaan. Ter plaatste van de aanduiding 'brug' zijn bruggen voor langzaamverkeer (fietsers en voetgangers), nood- en hulpdiensten toegestaan.

Ter plaatste van de aanduiding 'groen' is het verplicht gesteld opgaand groen te realiseren en in stand te houden. Dit in verband met de gewenste rietzones ter bescherming van de privacy van de bestaande woningen aan de overzijde van de watergang. Per perceel is wel 1 steiger toegestaan met een maximale breedte van 2 meter gemeten evenwijdig aan de oeverlijn.
Dat kleinere waterpartijen niet als “Water” bestemd zijn, wil niet zeggen dat ze niet mogelijk zijn: in vrijwel alle andere bestemmingen is de functie water namelijk wel toegestaan.

Wonen
De woningen binnen het plan hebben de bestemming “Wonen” gekregen. Binnen deze woonbestemming is op de meeste plaatsen uitgegaan van een bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw mag worden gerealiseerd. Dit bouwvlak geeft voor de woningen op die plaats daarmee een maximale diepte. Er zijn verschillende vormen van wonen mogelijk gemaakt: vrijstaand, twee- onder-één kap, geschakeld en gestapeld. De op de verbeelding aangegeven bouwregels (goot- en bouwhoogte en bebouwingspercentage) bepalen de maximale bouwmogelijkheden in de bestemming Wonen. Het bebouwingspercentage geldt per perceel. Het maximum aantal woningen (bestaand en nieuw) in het plangebied bedraagt 58.

De extra uitbreidingsruimte die vanuit het voornoemde in sommige situaties wordt gegeven, bevindt zich altijd aan de achterzijde van een hoofdgebouw; de zijde die niet is gelegen in het zicht vanaf openbaar toegankelijk gebied.
Buiten het bouwvlak zijn daarnaast, op het zij- en achtererf, in beperkte mate aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogelijk. Binnen de bouwvlakken mag bebouwing ten dienste van de bestemming worden opgericht met een maximale hoogte zoals aangegeven. Buiten het bouwvlak is de bouw van hoofdgebouwen niet toegestaan.
Via een specifieke gebruiksregeling is geregeld onder welke voorwaarden beroepen en bedrijven aan huis zijn toegestaan.

Dubbelbestemmingen
Waarde - Archeologie
Waterstaat – Waterkering

De dubbelbestemmingen in het plan waarborgen primair, dus bovenop de onderliggende bestemming(en), belangen van respectievelijk de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden en de waterkerende functie van de aanwezige waterkering.

Algemene regels
In het hoofdstuk “Algemene regels” wordt in de artikelen 'Antidubbeltelregel', 'Algemene bouwregels', 'Algemene afwijkingsregels' en 'Algemene wijzigingsregels' een aantal algemene bepalingen verwoord die onder meer de flexibiliteit van het plan vergroten.
De 'Antidubbeltelregel' bepaalt dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. In de 'Algemene bouwregels' worden regels vermeld omtrent ondergronds bouwen. In de 'Algemene afwijkingsregels' en de 'Algemene wijzigingsregels' worden enkele afwijkings- respectievelijk wijzigingsbevoegdheden aan burgemeester en wethouders toegekend die geringe afwijkingen mogelijk maken van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald. Het gaat bijvoorbeeld om het in geringe mate afwijken van het plan.

Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 tot slot worden de overgangs- en slotregels geformuleerd. In het artikel 'Overgangsrecht' worden regels bepaald omtrent bouwwerken, die in de bestaande situatie aanwezig zijn of mogen worden gebouwd. In de 'Slotregel' tenslotte wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

Tenslotte is bij de regels een bijlage gevoegd. Hierin zijn de toegelaten bedrijfscategorieën aangegeven die in het plangebied toegelaten worden in de regeling van beroep en bedrijf aan huis.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Om een zo breed mogelijk draagvlak voor de plannen te creëren zijn de bewoners van Benschop al in een pril stadium interactief betrokken bij de planvorming. In september 2007 is een participatietraject gestart met een informatieavond waarbij een zeer grote opkomst was. Door een digitale nieuwsbrief en via andere media zijn de geïnteresseerden geïnformeerd en is gemeld dat de gemeente en ontwikkelaar in overleg zijn met de provincie ten aanzien van het aantal te bouwen woningen.

Na de informatieavond in 2007 is een ateliergroep met belanghebbenden geformeerd waarbij is gestreefd naar een zo divers mogelijke groep. Tijdens de bijeenkomsten van de ateliergroep is gesproken over de woningbouw in Benschop-Oost en de gewenste stedenbouwkundige uitstraling. De leden spraken de wens uit dat de woningbouw een dorps karakter zou krijgen passend in het landschap en de directe omgeving.

De stedenbouwkundige en de ontwikkelaar hebben de wensen van de ateliergroep vertaald in een eerste stedenbouwkundige schets, die op 16 september 2008 aan de ateliergroep is gepresenteerd. De reacties waren positief. Het stedenbouwkundig plan is vervolgens op 23 oktober 2008 als definitief schetsontwerp voorgelegd aan de bewoners van Benschop tijdens een tweede informatieavond.

Het plan is echter door de andere economische tijden en het failliet gaan van de ontwikkelaar licht gewijzigd.

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro
Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan 'Benschop Oost' reeds aan diverse instanties voorgelegd. Aangezien voorliggend bestemmingsplan voor het zuidelijk deel van de ontwikkeling voor het overgrote deel overeenkomt met het op 30 oktober 2012 vastgestelde bestemmingplan Benschop Oost (vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State), wordt het eerdere gevoerde vooroverleg ook op dit plan van toepassing verklaard.

Ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpbestemmingsplan “Benschop Uitbreiding, zuidelijk deel” heeft van 13 november tot en met 24 december ter inzage gelegen in het gemeentehuis van Lopik op de gemeentelijke website www.lopik.nl en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

De resultaten van de terinzagelegging zijn weergegeven in een aparte notitie "Nota van Zienswijzen".

8.2 Economische uitvoerbaarheid

De beoogde ontwikkelingen betreffen een particulier initiatief.
De gemeente Lopik heeft met Heilijgers Projectontwikkeling b.v. op 14 juli 2011 een anterieure overeenkomst gesloten voor de percelen kadastraal bekend gemeente Lopik sectie E nummers 661 en 716. De ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met dit bestemmingsplan betreft een deel van het gebied waarvoor een overeenkomst is gesloten.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodem

Bijlage 2 Actualisatie quickscan flora en fauna

Bijlage 3 Quickscan flora en fauna

Bijlage 4 Actualisatie quickscan 2013

Bijlage 5 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 6 Invloed ontsluitingsweg

Bijlage 7 Validatie milieuonderzoeken

Bijlage 8 Luchtkwaliteit

Bijlage 9 Externe veiligheid

Bijlage 10 Mobiliteitstoets

Bijlage 11 Nota van zienswijzen

• 1. Bestemmingsplan Landelijk Gebied, gemeente Lopik, is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 juni 2007, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 12 februari 2008 en door uitspraak van de ABRS op 24 juni 2009 onherroepelijk geworden.