Valleipark 2009

4.2 Stedenbouwkundige opzet

In de traditie van het Leusdense bouwen zal in het Valleipark tussen de Liniedijk en het Valleikanaal een natuurlijke, eigenzinnige en eigentijdse woonbuurt gebouwd worden. Het kampenlandschap vormt voor de ruimtelijke structuur de primaire inspiratiebron. Zoals de hoeves met hun erf en karakteristieke beplanting in het kampenlandschap liggen, ligt de woonbebouwing van het Valleipark als een reeks van bebouwde scherven in een groene omgeving. Tussen de scherven (hoeves) liggen de groenvoorzieningen van het Valleipark (landschap). Vanuit het centrale thema voor de wijk gaat het hier om een ecologisch en natuurlijk ingerichte groene omgeving. Tussen de scherven door ontstaan vanaf de Liniedijk doorzichten naar het aangrenzende landelijk gebied. Het voorbeeldverkavelingsplan (afbeelding 5) laat een mogelijke stedenbouwkundige opzet van het Valleipark zien. In deze paragraaf wordt de stedenbouwkundige opzet verder uitgewerkt.

4.2.1 Wonen

Het Valleipark wordt een rustige woonwijk met een unieke ligging tussen Valleikanaal en Liniedijk, gebaseerd op het volgende uitgangspunt en doel:

Uitgangspunt
Wonen in harmonie met het landschap

• bebouwing situeren in herkenbare, kleine eenheden (scherven) omgeven door natuur zoals bij de hoeves (zie afbeelding 6);
• het silhouet van de bebouwing van het Valleipark laten refereren aan het silhouet van de hoeves in het landschap: grootschalige elementen met grote samengestelde kapvormen,afgewisseld met kleinschalige onderdelen met eenvoudige kappen.

Doel
Menging van verschillende doelgroepen in het gebied

• spreiding van de verschillende woningtypes (ouderen en gezinnen).

Afbeelding 6. Wonen op scherven in het groen

Woningprogramma
In het Valleipark zullen circa 170 woningen worden gerealiseerd, waarbij een bandbreedte van 160 tot 175 woningen acceptabel is. Vooralsnog gaat het om woningen in het prijssegment vanaf EUR 270.000,- (prijspeil 1.1.2006). De woningen in het Valleipark zullen in ieder geval moeten bijdragen aan het vervullen van de Leusdense woningbehoefte. Voor Valleipark wordt het vizier vooral gericht op mobiele ouderen en tweeverdieners met en zonder kinderen. Er verrijst een gemêleerd aanbod met vrijstaande woningen en geschakelde woningen met 2 of 3 woningen onder één kap naast de drie appartementengebouwen.

Hoeves in het kampenlandschap
De bebouwing bestaat vooral uit laagbouw in de vorm van geschakelde en vrijstaande woningen. De laagbouw concentreert zich voornamelijk in de scherven tussen de groene wiggen. De verkaveling is kleinschalig. Vrije kavels liggen aan de voet van de Liniedijk. Het merendeel van de vrijstaande woningen zal door particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast komen er appartementen. De appartementengebouwen staan op drie markante plekken in het plangebied aan de dorpsrand van Leusden. Ze staan aan de uiteinden van het plangebied en in de bocht van het Valleikanaal.

Het woonmilieu van het Valleipark is geïnspireerd op de hoeves van het kampenlandschap. Dit geldt niet alleen voor het stedenbouwkundig concept, maar ook voor de bebouwing zelf. De appartementengebouwen manifesteren zich als drie grote hoeves. Het zijn kloeke gebouwen, met stenige gevels en grote kappen. De laagbouw daarentegen, is te vergelijken met de schuren en bijgebouwen op het erf van de hoeve: het zijn eenvoudige volumes van lichte materialen met een steile eenvoudige kap.

Afbeelding 7. Woningtypen in het Valleipark

Comfort en keuzevrijheid centraal
Comfort en keuzevrijheid zijn de sleutelwoorden voor de woningen die in het Valleipark worden gerealiseerd. Comfort waar het gaat om de uitrusting en het binnenmilieu van de woning. Keuzevrijheid waar het gaat om keuzes bij de bouw maar ook bij flexibiliteit op de langere termijn. De appartementen zijn ruim met tenminste 4 kamers en een ruime buitenruimte in de vorm van balkon of terras.
De grondgebonden woningen zijn ruim, waarbij gedacht wordt aan tenminste 5 kamers, en flexibel in te delen. Mogelijkheden voor een slaap- en badkamer op de begane grond dan wel ruimte voor werken aan huis draagt bij aan flexibiliteit en duurzaamheid van de woningen. De woningen voldoen zoveel mogelijk aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Verder zijn de normen van Woonkeur op de woningen van toepassing.

Keuzevrijheid wordt gestimuleerd door de woningen consumentgericht te bouwen. Dit houdt in dat de toekomstige bewoner bij de bouw van de woning meer keuzemogelijkheden krijgt dan de keuze uit het standaard meer- en minderwerk. Het woonwenswonen zoals dit voor Tabaksteeg is ontwikkeld is een voorbeeld van de wijze waarop dit consumentgericht bouwen ingevuld kan worden. De vrije kavels worden in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd, tenzij ze onderdeel uitmaken van het bouwprogramma op een scherf. Bij particulier opdrachtgeverschap worden wel richtlijnen opgesteld ten aanzien van beeldkwaliteit en welstand om samenhang en een herkenbare identiteit van het Valleipark te bewerkstellingen.

Duurzaam bouwen
Uitgangspunt is het realiseren van een gemiddelde besparing van 10% op de wettelijke EPC-norm (energie prestatie coëfficient). Het zoveel mogelijk gebruik maken van passieve en actieve zonne-energie is tevens een uitgangspunt. Dit wordt bereikt door een goede oriëntatie op de zon. Door rekening te houden bij het gebouwontwerp kan de zonnewarmte benut worden en kunnen op het dak zonne-energiesystemen geplaatst worden. Gelet op de ligging van het plangebied en de gehanteerde inspiratiebronnen zal hierin geen optimale situatie te verwachten zijn.
Ook is een EPL (energieprestatie op locatie) van 6,5 een uitgangspunt bij de ontwikkeling van de wijk. Ten behoeve van het verbeterd gescheiden afvoeren van hemelwater dient geen lood, zink of koper gebruikt te worden dat in contact komt met hemelwater. Gebruik van duurzaam geproduceerd hout voor massief houten delen is een ander uitgangspunt. Bij de ontwikkelaar ligt de opgave deze normen en streefwaarden te bereiken. De gestelde energiedoelstelling en het gebruik van energie van de zon zijn ook uitgangspunten bij kavels voor particuliere opdrachtgevers.

Aanpassingen na planoptimalisatie
Om nog meer aan het uitgangspunt tegemoet te komen waarbij vanuit de woningen optimaal uitzicht op het landschap mogelijk is, zijn in de planoptimalisatie de woningen op de scherven een halve slag gedraaid. Hiermee komt de achterzijde van deze woningen richting de wig te staan. Op deze manier is het landschap zowel vanuit de woonkamer als het terras of de tuin te ervaren.

Consequenties voor de planopzet
In dit bestemmingsplan is met betrekking tot de bestemming "Wonen" (W) en "Wonen - Uit te werken" (W-U) het volgende vastgelegd:

• Maximaal aantal te bouwen woningen en appartementen is 175;
• De locatie en type woningen. Dit worden vrijstaande woningen, geschakelde woningen ( 2 of 3 onder-één-kap) en gestapelde appartementengebouwen;
• De bebouwing van de scherven is met de achterzijden zoveel mogelijk georiënteerd op de groene wiggen en op het Valleikanaal.
  

4.2.2 Verkeer en vervoer

De stedenbouwkundige inpassing van het aspect verkeer en vervoer in Het Valleipark is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten:

Heldere ontsluiting

• de scherven worden met één route, parallel aan Liniedijk en kanaal, aan elkaar geregen;
• er zijn geen mogelijkheden voor sluipverkeer;
• de inrichting maakt het onderscheid tussen de hoofdroute en de haaks daarop gelegen verblijfsgebieden duidelijk; het hele plangebied wordt juridisch als 30 km-zone aangewezen;
• efficiënt toepassen van verharding en slimme parkeeroplossingen: veel ruimte voor het groen met weinig barrières.

Het verankeren van de buurt aan de aangrenzende buurten

• fysieke verbindingen voor fietsers, voetgangers en de auto.

Ontsluiting
De twee entrees van het Valleipark liggen vast. Aan de zuidzijde is het Valleipark bereikbaar vanaf de Asschatterweg en aan de westzijde vanaf de Valleilaan. Daartussen ligt de ontsluitingsstraat, parallel aan de Liniedijk en het Valleikanaal. Voor het autoverkeer is dit geen doorgaande verbinding. Er zit een 'knip' ter hoogte van de bocht in de dijk en het kanaal. Hier komen de straten van beide kanten uit op een parkeerterrein. Ter hoogte van de groene wiggen zitten er knikken in de ontsluitingsstraat. Ze hebben niet alleen een verkeersremmende functie, maar bieden de mogelijkheid aan de weggebruiker om ook even de blik op het landschap te richten. Haaks op de centrale ontsluiting staan parkeererven, woonpaden en parkeerpleintjes. De afstand tot de ontsluitingsstraat bedraagt nergens meer dan circa 70 meter. Auto's spelen in het openbaar gebied van het Valleipark een ondergeschikte rol. Het gehele plangebied wordt als één grote 30 km-zone aangewezen. Rijdend verkeer gaat via de ontsluitingsstraat, de groene wiggen zijn autovrij.

Afbeelding 8. Ontsluiting Valleipark

Parkeren
Parkeren vindt in alle gevallen geconcentreerd en/of uit het zicht plaats. De woningen, met uitzondering van de 3-onder-1-kappers hebben een parkeerplaats op eigen terrein. De 3-onder-1-kappers krijgen de parkeerplaats aan het begin van de binnenstraat. Voor de overige laagbouw worden parkeerplaatsen in de (achter)tuin gerealiseerd welke bereikbaar zijn via de binnenstraat tussen achtertuinen, of rechtstreeks vanaf de ontsluitingsstraat. De appartementen hebben een parkeerplaats in een parkeergarage, met uitzondering van de meest zuidelijke appartementen. In het bestemmingsplan is rekening gehouden met ruimte voor een parkeerkelder per appartementencomplex, maar in het definitieve verkavelingspatroon worden voor de meest zuidelijke appartementen mogelijk parkeerplaatsen op het maaiveld gerealiseerd.

Voor het parkeren is voor alle woningen gerekend met een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning. Alle woningen hebben minimaal 1 maar bij voorkeur 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Parkeren op eigen terrein kent diverse verschijningsvormen van tuinparkeren tot het parkeren in garages. Bij woningen in het hogere segment is dit een reële aanname. Bij appartementen worden deze gerealiseerd in een parkeergarage: 1 parkeerplaats per woning. Voor de laagbouw worden deze gerealiseerd als een enkele of een dubbele carport; gerekend als 0,7 of 1,4 parkeerplaats per woning. Bewoners worden verplicht hun parkeerplaats op eigen terrein in stand te houden. Dit wordt in het koopcontract geregeld. Bezoekers parkeren op de parkeerpleintjes die gelegen zijn in het verlengde van de groene wiggen.

Parkeervoorziening c.q. parkeervorm	toerekenfactor
geen parkeerplaats op eigen terrein	0
tuinparkeerplaats met voorzieningen/carport	0.7
enkele oprit zonder garage/carport*	0.7
lange oprit zonder garage (2 auto's)	1.4
dubbele oprit zonder garage**	1.4
garage zonder oprit	0
garage met korte oprit (1 opstelplaats naast garage)	0.7
garage met lange oprit (2 auto's)	1.4
garage met dubbele oprit (2 auto's)	1.4

*betreft een duidelijk aangelegde parkeerplaats op eigen terrein; minder gewenst i.v.m. handhaving
** 2 x carport = 2 x 0,70

Fietsers, voetgangers en openbaar vervoer
De maximale afstand tussen woning en ontsluitingsstraat betekent tevens dat de maximale loopafstand voor aanbieden van huisvuil nergens wordt overschreden en huisvuilvoertuigen vanaf de ontsluitingsstraat kunnen opereren. Deze voertuigen kunnen wel doorrijden via het centraal gelegen parkeerterrein zodat ze niet hoeven te keren in het woongebied. Dit geldt ook voor nood- en hulpdiensten.
Het fietsverkeer wordt afgewikkeld via de centrale ontsluitingsstraat.
Aansluitingen op het recreatieve fietsnetwerk aan de overzijde van het Valleikanaal zijn er via de Asschatterbrug en de langzaamverkeersbrug direct ten noordwesten van het Valleipark. Er gaat geen bus door het Valleipark. Gebruikers van het openbaar vervoer (bus) kunnen gebruik maken van de nabijgelegen halteplaatsen aan de Ruige Velddreef en de Middenweg. De afstand tot deze halteplaatsen is respectievelijk ca. 450-800 meter en 625-850 meter (hemelsbreed).
Voor voetgangers worden twee informele overgangen over de Liniedijk gecreëerd, om voor deze groep een regelmatige aansluiting op De Wetering te realiseren. Voetgangers kunnen de fiets aan de hand meenemen om snel het Leusdens fietsnetwerk te kunnen bereiken. De voetgangersovergangen over de Liniedijk krijgen een informeel karakter om te voorkomen dat deze als alternatief fietspad worden gebruikt. Hierdoor zullen de overgangen alleen toegankelijk zijn voor voetgangers en niet voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers.

Aanpassingen na planoptimalisatie
Doordat de woningen op de kavel zijn gedraaid, is de kwaliteit van de ontsluiting belangrijker geworden. Een cul-de-sac met een onder andere voor spelen en/of groen ingericht binnenterrein zorgt voor de ontsluiting van de scherven. Het parkeren vindt bij alle laagbouw woningen plaats in eigen tuin. Dit geldt zowel voor de vrijstaande woningen, als de 2 en 3-onder-1-kappers. De aanblik van de binnenterreinen wordt op deze manier groener en rustiger.

Consequenties voor de planopzet
In dit bestemmingsplan is met betrekking tot de ontsluiting en inrichting van de wijk de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" (V-P) toegekend, om hier nog de nodige inrichtingsvrijheid mogelijk te maken in verband met toekomstige wensen of maatregelen.

4.2.3 Groen en water

Het Valleipark heeft een unieke ligging ten opzichte van het kampenlandschap, het Valleikanaal en de Liniedijk. Deze ligging vormt de aanleiding voor de op de natuur gebaseerde en georiënteerde inrichting van het Valleipark als nieuw woongebied. Groen en water spelen in de stedenbouwkundige opzet van het Valleipark dan ook een belangrijke rol. Uitgangspunten voor groen en water zijn:

Het naar binnen halen van het open landschap

• de kanaalzone zo breed mogelijk (ecologisch) inrichten (minimaal 15 meter), met haaks erop aaneengesloten natuurlijk ingerichte groenstroken die doorlopen tot aan de Liniedijk;
• zoveel mogelijk woningen een uitzicht bieden over het landschap met als uitgangspunt dat het landschap vanuit de woonkamer is te ervaren;
• de groenstroken landschappelijk en natuurlijk inrichten als onderdeel van de ecologische zone langs het Valleikanaal.

Kansen creëren voor de natuur

• ecologische (groen-)zones langs Valleikanaal en daarop aansluitende ecologisch ingerichte groenstroken zo min mogelijk doorsnijden;
• deze zones en -stroken definiëren als natuurgebieden en als zodanig vormgeven;
• ecologisch groen niet belasten met parkeren of aanliggende straten;
• de ecologische zones optimaal inrichten voor de migratie door het gebied van de, in het provinciaal natuurbeleid genoemde, gidssoorten hermelijn, vleermuizen, oranjetipje, ringslang, dwergmuis, kleine watersalamander en glassnijder;
• aanvullend door natuurvriendelijke inrichting van de oever van het kanaal de aanwezigheid bevorderen van de gidssoorten bittervoorn, bermpje en glassnijder.

Een herkenbare Liniedijk met open doorzichten naar het landschap

• versterken van de cultuurhistorische kwaliteit door de groenstroken in het Valleipark uit te laten komen ter plaatse van de bunkers op de dijk. De open ruimte wordt zo als vrije groene wig op het landschap gericht;
• handhaven van de Liniedijk als informeel wandelpad;
• creëren van een onderscheidende landschappelijke kwaliteit met specifieke flora / fauna, met een eigen sfeer en met duidelijke grenzen.

Het groen in het plangebied dat in de reeds aanwezige groene elementen Liniedijk en Valleikanaal al een stevige basis kent, wordt versterkt door wigvormige groenstroken. Het is bij de verdere uitwerking van belang dat de verschillende gebieden zodanig worden ingericht dat de beoogde versterking van de natuur mogelijk wordt.

De volgende groensoorten bepalen het eindbeeld:

• bomen 15%
• struweel 25%
• natte ruigte 20%
• droge ruigte 20%
• kruidenrijk grasland 20%

Voor de verschillende deelgebieden wordt het volgende voorgesteld:

Liniedijk
De Liniedijk heeft een belangrijke cultuurhistorische en recreatieve waarde. Uitgangspunten zijn behoud en reguleren van het gebruik en het voorkomen van erosie. Concreet betekent dit het in stand houden van een smal informeel pad bovenop de dijk en het maken van maximaal twee opgangen aan de zijde van het Valleipark. Onderaan de dijk wordt de bestaande sloot verbeterd (water en natuurkwaliteit) en verbreed (waterberging).
De huidige natuurwaarde van de Liniedijk voor vleermuizen en amfibieën blijft in stand en wordt verder versterkt door een verbeterde inrichting. Verder wordt het gebied onder aan de Liniedijk optimaal ingericht voor hermelijn, vleermuis en oranjetipje.

Valleikanaal
Het deelgebied Valleikanaal bestaat, naast het water zelf, uit een 15 meter brede zone, die als (natte en droge) ecologische verbinding wordt ingericht. Het water zelf (en het landschap aan de overzijde) is nu aan het zicht onttrokken door de grote hoeveelheid beplanting. Voorgesteld wordt om de (onder)begroeiing uit te dunnen waardoor meer doorzichten mogelijk worden. Ter plaatse van de groene wiggen wordt zoveel mogelijk openheid nagestreefd. Daarbij wordt wel rekening gehouden met de inrichtingseisen voor de ringslang, hermelijn, vleermuizen, dwergmuis, oranjetipje, kleine watersalamander en glassnijder. Langs het kanaal wordt een smal, informeel wandelpad aangelegd.

Groene wiggen
De groene wiggen liggen buiten de ecologische verbindingszone. Ze hebben een ondersteunende functie voor de ecologische zone langs het Valleikanaal en worden ingericht voor de gidssoorten dwergmuis, oranjetipje, kleine watersalamander en glassnijder. Daarbij wordt rekening gehouden met de eis om de zichtlijnen vanaf de drie bunkers op de Liniedijk open te houden. Ook voor de overige groene wiggen wordt zoveel mogelijk openheid nagestreefd. Tevens hebben de groene wiggen een functie voor de waterhuishouding. De wiggen worden, in tegenstelling tot de bebouwde delen van het Valleipark, niet opgehoogd. Ze kunnen daardoor een rol spelen bij de tijdelijke waterberging in het Valleipark. Dit komt ook de versterking van de natuurwaarden ten goede.
Enkele van de wiggen worden bewust ingericht voor een intensiever gebruik. In deze wiggen komen bijvoorbeeld de speelplekken te liggen. Belangrijk is dat deze speelplekken voldoende verspreid liggen. Om mogelijke wateroverlast te voorkomen, komen deze speelterreintjes iets hoger te liggen dan de overige ruimte in de wiggen.

Afbeelding 9. Indicatief: groen en speelvoorzieningen in het Valleipark

Water en riolering
In het watersysteem van Valleipark wordt uitgegaan van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren'. Regenwater of grondwater wordt pas afgevoerd naar het Valleikanaal als er overlast in het Valleipark dreigt te ontstaan. Het systeem is zoveel mogelijk gesloten; het moet in droge en natte tijden goed functioneren. De sloot onderaan de Liniedijk speelt een belangrijke rol. In normale omstandigheden heeft deze sloot een vast waterpeil dat door een stuw in stand wordt gehouden. Aansluitend aan de sloot ontstaat mogelijk in zeer uitzonderlijke situaties een drassige strook tot aan de voet van de dijk. In natte tijden stijgt het peil en loopt het hele gebied tot aan de dijk onder, waardoor een brede watergang ontstaat. In het oostelijke deel van het Valleipark worden voor het weg- en waterniveau een hoger peil voorgesteld. Ook de groene wiggen spelen een belangrijke rol in het watersysteem. Vanuit de aangrenzende bebouwde gebieden loopt het water van daken en verharding af naar de lager gelegen groene wiggen, waar het tijdelijk geborgen kan worden en vertraagd -ondergronds- naar de sloot stroomt. Deze wijze van afvoeren heeft ook een gunstig effect op de waterkwaliteit.
Het (huishoudelijk) afvalwater wordt in een afzonderlijk rioolstelsel ingezameld en afgevoerd.

Afbeelding 10. Waterstructuur Valleipark

Consequenties voor de planopzet
In dit bestemmingsplan is met betrekking tot de bestemmingen "Water" (WA), "Groen" (G) en "Natuur" (N) het volgende vastgelegd:

• De strook langs het Valleikanaal wordt bestemd als natuur en tevens als ecologische verbindingszone;
• De Liniedijk wordt bestemd als natuur en voor cultuurhistorische waarden;
• Het water wordt specifiek voor water bestemd.

4.2.4 Speelvoorzieningen

Met betrekking tot speelvoorzieningen staat het onderstaande doel centraal:

Menging van verschillende doelgroepen in het gebied

• spreiding van speelvoorzieningen

Het Valleipark biedt speelmogelijkheden voor verschillende leeftijdsgroepen met een bij de betreffende groep behorend bereik (zie afbeelding 9).
Voor de jongste kinderen tot 4 jaar bieden de binnenstraten ruimte voor spel. Verder worden voor deze groep speelelementen geplaatst in drie à vier plekken in de wiggen. Bij de keuze van de locaties wordt een maximale loopafstand van ca. 100 meter vanaf de woningen in acht genomen. Voor de groep van 5-11 jaar wordt een speelvoorziening gerealiseerd in het groen bij het appartementencomplex in het midden van het Valleipark. Hier is ruimte voor een trapveldje, een klimtouw of een ander grootschalig speelelement. De maximale loopafstand vanaf een woning in het Valleipark tot deze voorziening bedraagt maximaal ca. 300 meter.
De groep van 12-15 jaar kan gebruik maken van de bestaande speelvoorziening bij de buurtentree ter hoogte van de Valleilaan. Deze ligt binnen de maximale loopafstand van 800 meter vanaf de verst gelegen woning in het Valleipark.
Voor alle leeftijdsgroepen bieden de groene wiggen (met de terrassen) en het groengebied langs de Liniedijk (bunkers) aanvullend informele speelruimte.

Aanpassingen na planoptimalisatie
De cul-de-sac biedt ten opzichte van de binnenstraten meer ruimte op de scherf om speelvoorzieningen voor kinderen van 0-4 jaar te realiseren. Ook groen krijgt meer ruimte in de cul-de-sac.