| Plan: | Leusden-Noord |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0327.107-0401 |
Het bestemmingsplan Leusden-Noord is in hoofdzaak een conserverend bestemmingsplan. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen niet in het bestemmingsplan worden meegenomen. Hierop bestaan de volgende uitzonderingen.
Projectomschrijving
Binnen de gemeente Leusden worden plannen ontwikkeld voor een drietal multifunctionele centra. Een daarvan, Antares in het plan Tabakssteeg, is inmiddels gerealiseerd. De beide andere (Atlas in het plan De Biezenkamp en Atria in het plan Alandsbeek) bevinden zich in een vergevorderd stadium van voorbereiding. Het multifunctioneel centrum Atria zal worden gerealiseerd op de plek van de basisscholen de Bongerd en de Vallei. Deze basisscholen zullen opgaan in het MFC, evenals de aan de overzijde van de Asschatterweg gelegen basisschool de Klimrakker. Naast dit schoolprogramma voorziet het programma voor Atria in de realisatie van een kinderdagverblijf en een gymzaal. Tevens wordt van de clustering van functies gebruik gemaakt door extra ruimte te realiseren die multifunctioneel gebruikt kan worden voor grootschaliger samenkomsten van de scholen of als welzijnsruimte en dergelijke.
De leerlingprognoses van oktober 2012 wijzen uit dat het verwachte aantal leerlingen in de omgeving van MFC Atria nog verder dalen dan verwacht. Het geboortecijfer van de wijken Alandsbeek en de Wetering is nog lager dan het gemiddelde in Leusden. Deze geactualiseerde prognose heeft tot gevolg dat het medio 2012 gepresenteerde ontwerp van het gebouw van MFC Atria niet meer aansluit op de met name hieruit voortvloeiende behoefte aan ruimte voor onderwijs.
Op basis van de behoefte die voortkomt uit de nieuwe leerlingprognoses wordt nu uitgegaan voor het volgende programma op deze locatie:
Dit houdt in dat op basis van de huidige inzichten een kleiner programma en dus ook een kleiner gebouw en een daaruit voortvloeiend minder intensief ruimtegebruik op deze locatie nodig is.
De geprognosticeerde leerlingaantallen leiden weliswaar tot de behoefte aan minder leslokalen, maar het onderwijskundig concept blijft ongewijzigd. Binnen de kaders die het ontwerp bestemmingsplan Leusden-Noord – Asschatterweg e.o. stelt is een concept te realiseren dat aansluit bij het benodigde programma. Dit betekent dat binnen de maximale bouwhoogtes en de bouwgrenzen de realisatie van het MFC Atria haalbaar blijft. Binnen deze kaders kan een nieuw ontwerp worden gemaakt, waarbij duidelijk is dat de bouwmassa kleiner zal zijn dan het huidige gebouwontwerp. Het gebouw en de omgeving zal pas na vaststelling van dit bestemmingsplan worden ontworpen.
Gekozen is de huidige bestemming en bouwregels aan te houden. De huidige bouwkaders zijn een resultaat van een onderzoek waarin alle belangen zijn afgewogen.
In 2008 zijn door het college van burgemeester en wethouders stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld voor het op de locatie Middenweg/Asschatterweg te realiseren MFC. In dit MFC zouden toen drie scholen met in totaal 30 groepen, 100 m² welzijn, kinderopvang en een sportzaal worden gerealiseerd. Hoofdelementen van deze stedenbouwkundige visie zijn:
Omdat in de huidige situatie de verkeerskundige problemen vanwege de aanwezigheid van de scholen groot zijn is medio 2009 aanvullend op de stedenbouwkundige voorwaarden besloten dat bij het MFC het hiervoor benodigde beslag aan parkeerruimte op eigen terrein moet plaatsvinden. Ontsluiting van dit parkeerterrein vindt, buiten belasting van de woonwijk, direct plaats op de Middenweg. De omwonenden en belanghebbenden zijn hierover geïnformeerd.
Op basis van deze randvoorwaarden is een voorlopig ontwerp van een bouwplan voor het MFC opgesteld en medio 2012 gepresenteerd aan belanghebbenden. In het ontwerpbestemmingsplan zijn de grenzen van dit bouwwerk overgenomen als de grenzen van het bouwvlak. De bebouwingsvoorschriften maken de realisatie van het MFC mogelijk.
Door de ingrijpende teruggang van leerlingenaantallen en de daardoor te realiseren kleinere omvang van MFC, wordt een nieuw ontwerp gemaakt.
De in het bestemmingsplan weergegeven opgenomen bestemming (“maatschappelijke doeleinden”) heeft de bebouwingsgrenzen en – voorschriften van het ontwerp gehandhaafd. Binnen deze grenzen zal het nieuwe gebouw (kunnen) worden gerealiseerd. Met inachtneming van het voorgestane onderwijskundige concept voor de scholen wordt een nieuw gebouw ontworpen.
Met deze bestemmingen blijven de wijze waarop de verkeersontsluiting is bedacht en het groene karakter van de omgeving van het MFC voldoende geborgd
Verkeer en parkeren
De situatie in 2012 is dat het parkeerareaal in het openbaar gebied rond de onderwijslocatie onvoldoende is om in de vraag te voorzien. Daardoor wijkt een deel van de ouders/verzorgers die hun kinderen met de auto naar school brengen uit naar de woonstraten rond de bassischolen. Dit leidt gedurende bepaalde periodes van de dag tot overlast en soms ontstaan hierdoor verkeersonveilige situaties. In de tweede helft van 2009 zijn tellingen verricht om een goed beeld te krijgen van de omvang van deze problematiek. De resultaten die dit heeft opgeleverd zijn vergeleken met de door de CROW gehanteerde parkeerkencijfers. Gebleken is dat de parkeerbehoefte als gevolg van het haal-en brenggedrag op/rond deze lokatie hoger is dan de richtlijnen van het CROW.
Om overlast in de (directe) woonomgeving te verminderen/voorkomen worden voldoende parkeerplaatsen voor de behoefte van het MFC en een deel van de behoefte van de woningen aan de Asschatterweg gerealiseerd. Dit parkeren wordt geconcentreerd op een parkeerterrein dat aan de westzijde van het te bouwen MFC wordt aangelegd. Onderscheid moet worden gemaakt tussen langparkeerders (onderwijzend personeel en bewoners van de Asschatterweg) en kortparkeerders (haal-en brenggedrag). De gemeente beschikt over juridische instrumenten waarmee voorkomen kan worden dat de plaatsen die voor kortparkeren bedoeld zijn (tijdens de schooltijden) door anderen dan de doelgroep wordt gebruikt.
De entree naar deze parkeerlocatie wordt zodanig vormgegeven dat het aantrekkelijk wordt om de auto op de nieuwe parkeerplaats neer te zetten. Ook wordt nadrukkelijk aandacht geschonken aan de verkeersveiligheid rond de in- en uitgang van dit parkeerterrein. Dit terrein krijgt slechts 1 aansluiting op het wegennet (Middenweg). Dit houdt in dat dit terrein dus niet bereikbaar is via de straten in de directe omgeving. Ook omdat de capaciteit op deze parkeervoorziening toereikend zal zijn, wordt de kans op uitwijkgedrag naar woonstraten klein geacht. Mocht deze situatie zich onverhoopt toch voordoen dan kunnen maatregelen worden genomen om dit te voorkomen.
Het aantal voertuigbewegingen zal door de voorgenomen ontwikkeling niet of in lichte mate toenemen. Het leerlingenaantal daalt per jaar, waardoor de verwachte verkeersaantrekking van de gevestigde scholen afneemt. De capaciteit op de Middenweg is ruim voldoende om de vraag op verantwoorde wijze te verwerken. Hetzelfde geldt voor de Asschatterweg (zeker als de kruising Middenweg/Asschatterweg in tweede helft 2013 gereconstrueerd is).
Milieu
Bodem
Uit de aanwezige historische informatie blijkt dat de locatie niet verdacht is voor bodemverontreiniging. Dit moet bevestigd worden door een verkennend bodemonderzoek dat onderdeel uit zal maken van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
Het verkennend bodemonderzoek moet een goed beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit (grond + grondwater) van het perceel geven. De bodemkwaliteit mag geen belemmering vormen voor het verlenen van de omgevingsvergunning en het bouwen van het pand.
Voor het bestemmingsplan is een bodemonderzoek vooralsnog niet noodzakelijk.
Geluid
Het nieuw te bouwen MFC heeft geluidgevoelige bestemmingen op grond van de Wet geluidhinder zoals scholen (Art. 1 Wgh). Er worden geen woningen gerealiseerd. De locatie gelegen binnen de geluidzone van Middenweg en de Asschatterweg. Deze zone bedraagt 200m aan weerszijde van beide wegen (artikel 74 Wgh). Bij nieuwbouw moet, uit een akoestisch onderzoek, blijken of kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van de geluidgevoelige bestemmingen. Dit is een voorwaarde voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van het MFC.
Ten behoeve van het bestemmingsplan Leusden Noord is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk omdat de geluidgevoelige bestemmingen reeds in de huidige situatie in het plangebied aanwezig zijn.
Luchtkwaliteit
Het plan draagt niet in betekende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. De ontwikkeling voldoet daarmee ruim aan art. 5.16 lid 1 onder c van de Wet luchtkwaliteit, waarmee verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit dan ook niet noodzakelijk is.
Geur
Het aspect Geur is in de dit geval niet relevant omdat er in de omgeving geen intensieve veehouderijen of andere geurrelevante bedrijven gevestigd zijn.
Externe veiligheid
Het plangebied is niet binnen het invloedsgebied van een hogedruk-gastransportleiding gelegen.
Het te bouwen MFC is niet binnen een afstand van 100 meter van de vastgestelde Route Gevaarlijke Stoffen (RGS) gelegen. De aanwezigheid van de RGS heeft geen negatieve invloed op de bouw van het MFC.
Milieuzonering
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die op grond van hun (vergunde) activiteiten een belemmering zouden kunnen opleveren voor de bouw van het MFC.
Duurzaamheid
De gemeente Leusden streeft naar een energiezuinig gebouwd MFC waar duurzame energie wordt toegepast (een 10% betere energieprestatie dan Bouwbesluit). Andere uitgangspunten zijn: oriëntatie en ontwerp afstemmen op passieve en actieve zonne-energie. Voorkomen van oververhitting, bijvoorbeeld door het toepassen van lamellen/zonwering of overstek. Afkoppelen van de afvoer van regenwater en vermijden van het gebruik van uitlogende materialen voor hemelwaterafvoer. Hergebruik van materialen van de oude scholen. Toepassen van duurzaam geproduceerd hout wordt toegepast (bijvoorbeeld met FSC keurmerk). Voldoende stallingsmogelijkheden en verbindingsroutes voor de fiets.
Flora en Fauna
Op de voorgenomen werkzaamheden ten behoeve van de sloop van twee schoolgebouwen en de realisatie van een nieuw MFC is onderzoek gedaan naar aanwezige natuurwaarden om te toetsen aan de Flora- en faunawet. Tijdens dit onderzoek zijn geen beschermde soorten aangetroffen (zie Bijlage 1).
Om met zekerheid vast te kunnen stellen of er daadwerkelijk vleermuizen in de gebouwen aanwezig zijn of sloop in conflict is met de Flora- en faunawet is aanvullend onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat er geen vleermuizen aanwezig zijn in de te slopen gebouwen. (zie Bijlage 2)
De algemene zorgplicht volgens de Flora- en faunawet wordt in acht genomen en werkzaamheden zullen schadevrij uitgevoerd worden. Dit houdt ondermeer in dat werkzaamheden en activiteiten broedende vogels niet mogen verstoren.
Projectomschrijving
In 2009 is de boerderij Groot Krakhorst aan de Bolderikhof afgebrand. De sociaal culturele functie die de boerderij had zal hier niet meer komen. Op deze locatie zal de functie wonen onder begeleiding van zorg komen. Uitgangspunt hierbij is dat de nieuwe bebouwing wat afmetingen en verschijningsvorm betreft aansluit op de oorspronkelijke boerderij.
Op de locatie komen 14 wooneenheden. Om te komen tot een nieuwe invulling van deze locatie is een klankbordgroep van omwonenden opgericht. De klankbordgroep Groot Krakhorst heeft in een drietal bijeenkomsten een advies uitgebracht.
Rekening houdend met dit advies zal de gemeente werken aan een definitieve invulling op deze locatie.
Nieuwe bestemming
Op deze locatie zal een nieuwe bestemming gelden. Het terrein van Groot Krakhorst krijgt een bestemming voor zorgwonen, met daarbij behorende voorzieningen als een gemeenschappelijke ruimte en kantoorruimte voor de zorgverlener. De bebouwingsmogelijkheden voor de nieuwe functie zijn zo geformuleerd dat de nieuwbouw in dezelfde verschijningsvorm kan worden gerealiseerd. Een deel van het terrein krijgt een groenbestemming, om het groene karakter van dit deel van de wijk te borgen.
Milieu
Bodem
Uit de aanwezige historische informatie blijkt dat de locatie niet verdacht is voor bodemverontreiniging. Dit moet bevestigd worden door een verkennend bodemonderzoek dat onderdeel uit zal maken van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
Het verkennend bodemonderzoek moet een goed beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit (grond + grondwater) van het perceel geven. De bodemkwaliteit mag geen belemmering vormen voor het verlenen van de omgevingsvergunning en het bouwen van de (zorg)woningen.
Er is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Conclusie is dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie geen belemmering voor de wijzing van het gebruik en het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen.
Geluid
De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai is in principe 48 dB. Afhankelijk van de situatie kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld, mochten maatregelen om de geluidsbelasting terug te dringen naar onder de voorkeursgrenswaarde niet mogelijk zijn. Dit wordt de maximale ontheffingswaarde genoemd.
De te bouwen (zorg)woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen op grond van de Wet geluidhinder. De locatie Groot Krakhorst is gelegen in een zgn. 30 km/uur gebied waardoor formeel niet behoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder.
Wel is de locatie gelegen in het invloedsgebied van de Middenweg. De Middenweg heeft een geluidzone 200 meter (art. 74 Wgh) Een akoestisch onderzoek is vereist wanneer een geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd binnen de geluidszone van een weg. Dit onderzoek moet aantonen of aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan, en zo niet, wat dan de vervolgstappen zijn.
De afstand tussen de Middenweg en de locatie Groot Krakhorst bedraagt ongeveer 125 meter. In het tussengelegen gebied staat een aantal woningen die een afschermende werking hebben voor de ontwikkeling van (zorg)woningen op het perceel van Groot Krakhorst. Gezien de verkeersbelasting op de Middenweg en de relatief grote afstand wordt geen overschrijding verwacht van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van de te bouwen (zorg)woningen. Wel moet bij de aanvraag Omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangetoond d.m.v. een akoestische berekening dat de binnenwaarde van 33 dB wordt gehaald.
Luchtkwaliteit
Het plan draagt niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. De ontwikkeling voldoet daarmee ruim aan art. 5.16 lid 1 onder c van de Wet luchtkwaliteit, waarmee verdere toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit dan ook niet noodzakelijk is.
Geur
Het aspect Geur is in dit geval niet relevant omdat er in de omgeving geen intensieve veehouderijen of andere geurrelevante bedrijven gevestigd zijn.
Externe veiligheid
Het plangebied is niet binnen het invloedsgebied van een hogedruk-gastransportleiding gelegen.
De te bouwen (zorg)woningen zijn niet binnen een afstand van 100 meter van de vastgestelde Route Gevaarlijke Stoffen (RGS) gelegen. De aanwezigheid van de RGS heeft geen negatieve invloed op de bouw van de (zorg)woningen.
Milieuzonering
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die op grond van hun (vergunde) activiteiten een belemmering zouden kunnen opleveren voor de bouw van de (zorg)woningen.
Verkeer en parkeren
De aard van de nieuwe functie (wonen onder begeleiding) zal naar verwachting niet meer verkeer aantrekken dan de voormalige sociaal culturele functie. Door de functiewijziging zal de verkeersbelasting meer over de dag verspreid zijn dan bij de oude bestemming (met piekbelastingen). Hetzelfde geldt voor de parkeerdruk; bezoekers, bewoners en verzorgenden zullen verspreid over de dag komen en gaan. De verwachting is dat de verkeersdruk in de directe omgeving zal afnemen in vergelijking met de voormalige functie van Groot Krakhorst.
Voor de nieuwe functie is behoefte aan parkeren in de nabijheid. Daarom wordt er per wooneenheid minimaal één parkeerplaats gerealiseerd op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen zijn voldoende voor bezoekers, verzorgenden en de bewoners zelf.
Flora en fauna
Naar verwachting leidt de ingreep niet tot een ontheffingsplicht op grond van de Flora en Faunawet. Wel zal de algemene zorgplicht volgens die wet in acht moet worden genomen en zullen de werkzaamheden schadevrij uitgevoerd worden.
In augustus 2007 is de boerderij aan de Bouwdriest afgebrand. Dit terrein ligt sindsdien braak. In het bestemmingsplan zijn de bebouwingsmogelijkheden opgenomen om de oorspronkelijke woning te kunnen herbouwen. Door de gemeente, eigenaar en de woningstichting is gecommuniceerd naar omwonenden over een mogelijke andere invulling van dit perceel (zorgwoningen). Er is echter nog te veel onduidelijkheid en onzekerheid over een mogelijke nieuwe invulling van dit terrein om in het bestemmingsplan hierop vooruit te lopen. De gemeente staat open voor een andere ontwikkeling op dit terrein. Daarbij wordt in eerste instantie gedacht aan een woongerelateerde functie zoals bijvoorbeeld (zorg)woningen of andere bijzondere woonvormen. Er moet wel rekening worden gehouden dat de nieuwe bebouwing in grote mate moet overeenkomen met de volume en verschijningsvorm van de voormalige boerderij en bijbehorende bebouwing. Belangrijk is dat bij zo’n ontwikkeling de dialoog met de samenleving wordt opgezocht.
Voor de locatie aan het eind van de Middenweg (achter het informatiebord) is sprake van een mogelijk bouwplan voor nieuwe woningen. De vraag of deze ontwikkeling gewenst is (en zo ja, in welke vorm) moet nog worden onderzocht in het kader van de vorming van een structuurvisie voor Leusden. Op het moment van schrijven van dit bestemmingsplan is onduidelijk of deze ontwikkeling wordt gerealiseerd. De bestemming van deze groenstrook blijft daarom gehandhaafd.
Indien deze ontwikkeling gewenst is zal voor deze locatie een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld en in procedure worden gebracht separaat van dit bestemmingsplan.
In het gebied van Basisschool de Rossenberg en het gezondheidscentrum is duidelijk dat het bestaande gebruik van de gebouwen nu of in de nabije toekomst zal worden beëindigd. Basisschool de Rossenberg zal intrekken bij het multifunctioneel centrum in de Biezenkamp. En de functies in het gezondheidscentrum zijn (zoals het consultatiebureau en een verloskundigenpraktijk) betrokken in het centrum voor jeugd en gezin in de Hamershof. Ook zal de telefooncentrale op termijn worden gesloten. Het toekomstig gebruik van dit gebied is echter niet concreet genoeg om in dit bestemmingsplan nieuwe bestemmingen daarvoor op te nemen. Op dit moment wordt door de gemeente Leusden onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor in de toekomst van dit gebied. Wanneer hieruit naar voren komt dat er nieuwe bestemmingen nodig zijn om dit gebied opnieuw in gebruik te nemen of (gedeeltelijk) te herindelen dan zal daarvoor een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld.