Leusden-Noord

5.3 Uitgangspunten

Het conserverende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de huidige situatie van het plangebied. Dit wil echter niet zeggen dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn; deze ontwikkelingen betreffen geen nieuwe bouwlocaties maar zaken betreffende de bestaande bebouwing en inrichting van het gebied.

Bij het bestemmen van de bestaande woonwijken moet worden nagedacht over de uniformiteit van de juridische regeling versus eventuele beperking óf verruiming van bestaande rechten (bijvoorbeeld ten aanzien van dakopbouwen, bedrijf-aan-huis en erfbebouwing).

5.3.1 Ruimtelijke structuur

Voor de hoofdbebouwingsstructuur zijn als regel de geldende bestemmingsregelingen als uitgangspunt genomen. Hierbij wordt extra aandacht geschonken aan het eigen karakter van ieder object. De bestaande ruimtelijke kwaliteit dient beschermd te worden door:

• 1. het wijkoverschrijdend groen te borgen;
• 2. waar mogelijk ruimte te bieden voor versterking van het leefklimaat;
• 3. ruimte te bieden voor gedifferentieerde en aantrekkelijke woonmilieus;
• 4. voldoende uitbreidingsmogelijkheden te bieden voor bestaande woningen.

Het plan is zo opgezet dat waar mogelijk ruimte is geboden om de ruimtelijke structuur in het plangebied te versterken. Hierop wordt in paragraaf 5.3.3 nader op ingegaan. In voorliggend bestemmingsplan worden daarnaast mogelijkheden geboden voor uit- en aanbouwen. Met de uitbreidingsruimte is rekening gehouden met de bestaande uitbreidingsruimte uit de geldende plannen.

Rozendaal

De wijk Rozendaal is een bijzondere wijk. Hier is in het bestemmingsplan dan ook gekozen om deze bijzondere stedenbouwkundige en bouwkundige opzet van de wijk te behouden en zo goed mogelijk te beschermen. Dit uit zich onder meer door het verbieden van een kap op de woningen en door bijzondere situaties op het achtererf, waarbij de bestemmingen "Wonen" en "Tuin" elkaar afwisselen.

5.3.2 Functionele structuur

Wonen
Het grootste deel van de zes woonbuurten heeft de functie wonen. Het is dan ook gewenst de huidige woonfunctie in het gebied te handhaven en waar mogelijk te versterken. Dit betekent dat bij het ontstaan van vrije ruimten in eerste plaats wordt gedacht aan opvulling met woonfuncties of met functies die de woonfunctie ondersteunen. Hierbij is het wel van belang om te zorgen dat de nieuwe woonfunctie niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in het openbaar gebied. De extra parkeerbehoefte zal dan ook op het eigen terrein gerealiseerd worden.

Aanpassingen aan de woning
Over het algemeen kan worden gesteld dat bij het ouder worden van de woning, de wens tot verandering in en aan de woning zal toenemen. Deze hebben over het algemeen betrekking op het uitbreiden van de woonruimte, het luxer maken van de woning of een grotere of nieuwe berging/garage in de achter-, zij- of voortuin. Deze nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met de verandering van levensfase (kinderen uit huis, pensionering e.d.).

Het nieuwe bestemmingsplan dient mogelijkheden te bieden voor veranderde verbouw- en gebruikswensen. Dit betekent echter niet dat de uitbreiding van de woningen ongelimiteerd kan zijn. De ruimte is doorgaans beperkt. Uitbreidingen aan de woning kunnen hinderlijk zijn voor de buren, omdat de ruimte tussen woningen in veel situaties te krap is of wordt. Ook laten de stedenbouwkundige opzet en de architectuur niet elke willekeurige verbouwing of gebruiksverandering toe.

Voor zover voor de aanpassingen een omgevingsvergunning voor bouwen nodig is worden deze niet alleen getoetst aan het bestemmingsplan maar ook aan de gemeentelijke welstandsnota.

Tuinen
De tuinen behorende bij de woningen in de verschillende buurten dragen in hoge mate bij aan de groenstructuur van de buurt. Vandaar dat de gronden gelegen tussen de bebouwing en de openbare weg, zoveel mogelijk als tuin zijn bestemd.

Op deze wijze wordt het groene karakter van de buurt op de kaart beter aangegeven en komt het werkelijke profiel van het openbare gebied tussen de bebouwing beter in beeld.

Carports voor de woning
In dit bestemmingsplan is het niet toegestaan om aan de voorzijde van een woning een nieuwe carport op te richten. De bestaande carports in het plangebied die voor de woningen staan worden toegestaan.

Functiemenging
De vraag kan worden gesteld in hoeverre de leefbaarheid van een wijk wordt verhoogd door het toelaten van bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Steeds vaker wordt een sterkere verwevenheid van wonen en werken bepleit; functiemenging binnen een woonbuurt.

Met functiemenging kan enerzijds een bijdrage worden geleverd aan het plaatselijke voorzieningenniveau. Anderzijds kan het werken-aan-huis een stimulans geven aan de economische ontwikkelingen. Veel startende ondernemers zijn op deze manier begonnen. Bij de uitbreiding van de activiteiten dient vanzelfsprekend uitgezien te worden naar meer passende huisvesting.

In principe staat de gemeente positief tegenover deze ontwikkeling, echter zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden namelijk doorgaans beperkt. Voorkomen dient te worden dat er overlast voor het wonen ontstaat, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem, parkeervoorzieningen en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. In het bestemmingsplan zijn derhalve voorwaarden opgenomen waarmee voorkomen wordt dat beroep- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis hinder veroorzaken voor de omgeving.

De regeling in het bestemmingsplan voorziet in het toestaan van beroepen aan huis waarvoor 30% van de brutovloeroppervlakte kan worden gebruikt met een maximum van 50m². Daarnaast is er een algemene afwijkingsregeling opgenomen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Tenslotte is met een algemene afwijkingsmogelijkheid het ook mogelijk om een bed and breakfast te beginnen. Ook hiervoor geldt dat 30% van de brutovloeroppervlakte mag worden gebruikt voor dit doel met een maximum van 50m²

Uitbreiding aan zijkant woningen

Inleiding

Het bestemmingsplan en het beleid van de gemeente Leusden biedt mogelijkheden voor de uitbreiding aan de zijkant van de woning. Echter, in de verschillende situaties van uitbreidingsmogelijkheden aan de zijkant van een woning zijn ook verschillende oplossingen gewenst. Indien een uitbreiding van de woning aan de zijkant is gewenst moet maatwerk worden toegepast om te komen tot een geschikt plan. Hieronder wordt weergegeven hoe wordt omgegaan met de beoordeling van plannen voor de uitbreiding van de woning aan de zijkant. Centraal hierin is de richtlijn dat een uitbreiding ondergeschikt blijft ten aanzien van het hoofdgebouw (de oorspronkelijke woning).

Standaard

De woning kan standaard worden uitgebreid tot 3 meter breed gemeten vanuit de zijgevel. De uitbouw moet daarbij 1 meter terug liggen ten opzichte van de voorgevel van de woning en er mag 1 bouwlaag worden gemaakt (maximaal 3 meter hoog). Deze uitbreiding mag aan de achterzijde de hoek om gaan om eventueel aan te sluiten op een uitbreiding aan de achterzijde.

Maatwerk

Een grotere uitbreiding aan de zijkant van de woning is ook mogelijk. Hierbij moet wel maatwerk worden toegepast en kan niet meer worden gesproken van harde maatvoeringen, behalve dat de uitbreiding aan de zijkant minimaal 1 meter terug moet liggen ten opzichte van de voorgevel van de woning.

Hoogte en kap

Uitgangspunt voor de hoogte van de uitbreiding is dat er maximaal 2 bouwlagen als verblijfsruimte kunnen worden ingericht. De maatvoering ervan wordt echter afgestemd op de woning. Als de woning een plat dak heeft dan krijgt de uitbouw ook een plat dak. Bij een kap op de woning moet de tweede bouwlaag van de uitbreiding ook in de vorm van een kap. De dakhelling van de uitbreiding moet parallel lopen met de dakhelling van de woning. Hierdoor kan het voorkomen dat de nok van de uitbreiding wel wat hoger wordt dan 2 bouwlagen. Centraal uitgangspunt blijft dat de uitbreiding ondergeschikt is. Dat betekent ondermeer dat als de woning slechts 2 bouwlagen heeft, een uitbreiding met 2 bouwlagen aan de zijkant niet mogelijk is.

Breedte

Uitgangspunt is dat de breedte van de uitbreiding aan de zijkant - indien breder dan 3 meter - maximaal 2/3 van de breedte van oorspronkelijk de woning mag bedragen. Een uitzondering hierop kan bijvoorbeeld zijn dat in de oorspronkelijke bouw/stedenbouwkundige opzet al een garage aan de zijkant is gerealiseerd die breder is dan deze verhouding. Bij een aanvraag voor een tweede bouwlaag op deze garage wordt dan dezelfde breedte toegepast.

Door uitbreidingen geschakelde woningen

Indien woningen door de uitbreiding aan de zijkant (mogelijk) geschakeld worden met de uitbreiding van de naburige woning, is de maximale hoogte van de uitbreiding 5 meter. Een grotere hoogte kan het stedenbouwkundig aanzicht van bijvoorbeeld een serie twee-aan-één woningen doen veranderen in rijwoningen. Dit is niet gewenst. In deze situaties is er extra aandacht voor de ondergeschiktheid van de uitbreiding.

Instrumenten/ juridische implementatie

Bovenstaand beleid wordt mogelijk gemaakt met gebruikmaking van drie instrumenten:

• Standaard uitbreidingsmogelijkheden: directe werking in woonregeling van het bestemmingsplan.
• Uitbreiding zijkant tot max 5m hoog: Binnenplanse afwijkingsmogelijkheid.
• Overig: Buitenplans afwijkingsmogelijkheid.

Buiten de standaard mogelijkheden moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd om van het bestemmingsplan te mogen afwijken. Dit is noodzakelijk om het maatwerk te kunnen toepassen zoals hierboven omschreven. De afwijkingsmogelijkheid voor uitbreidingen aan de zijkant die in de regels van het bestemmingsplan is opgenomen gaat tot een hoogte van maximaal 5 meter. In deze gevallen is een omgevingsvergunning nodig voor het afwijken van het bestemmingsplan (binnenplans), maar is de bouwactiviteit verder vergunningsvrij.

Indien hogere bouwwerken worden toegestaan met gebruikmaking van regels uit het bestemmingsplan kunnen er, gelet op het bouwbesluit 2003, 2 bouwlagen ontstaan met verblijfsgebied. Gelet op de veiligheid van toekomstige gebruikers en de omgeving van een bouwwerk wordt het zinvol geacht dat het bouwen in dat geval, in het kader van een omgevingsvergunning voor bouwen, wordt onderworpen aan een preventieve toets aan het bouwbesluit 2003 en de bouwverordening.

Voor de overige uitbreidingen is een omgevingsvergunning nodig om af te wijken van het bestemmingsplan (buitenplans). Hierbij is ook voor de activiteit bouwen een omgevingsvergunning nodig.

Maatschappelijk
Zoals uit de beschrijving van de bestaande situatie blijkt, bevinden zich in het plangebied enkele maatschappelijke voorzieningen. Met betrekking tot deze maatschappelijke voorzieningen worden geen ingrijpende veranderingen verwacht. In het bestemmingsplan wordt derhalve volstaan met het positief bestemmen van de aanwezige maatschappelijke voorzieningen, waarbij per voorziening een redelijke uitbreidingsmogelijkheid is gegeven, teneinde zich voldoende te kunnen ontplooien.

Enige flexibiliteit in het bestemmingsplan is wenselijk. Mocht binnen de komende 10 jaar blijken, dat een aanwezige maatschappelijke voorziening moet worden verplaatst (of opgeheven), dan dient het zonder herziening van het bestemmingsplan mogelijk te zijn om ter plaatse een andere passende maatschappelijke functie toe te staan (bijvoorbeeld een school in gebruik nemen als peuterspeelzaal).

Gemengd
Met de woon- en maatschappelijke functies, zijn de belangrijkste functies in het plangebied benoemd. Alleen langs de Zwarteweg en in de omgeving van de Lepelaar komen enkele andere functies voor. Langs de Zwarteweg gaat het om horeca, detailhandel en een autobedrijf. Aan de Lepelaar gaat het om een medisch centrum en horeca.

Op deze locaties en in deze gebouwen is het wenselijk om een zeker flexibel gebruik toe te staan, zodat de gebruiksmogelijkheden van de gebouwen optimaal kunnen worden benut. Dit betekent dat voor de panden (die nu vigerend al een 'Centrumdoeleinden' bestemming hebben) aan de Zwarteweg ingezet wordt op een bestemming Gemengd waarin naast kantoren en dienstverlening waar aanwezig ook detailhandel en horeca mogelijk is. Voor de panden langs de Lepelaar zal er een andere bestemming Gemengd worden gebruikt die zich meer richt op dienstverlening, maatschappelijke functies en waar aanwezig horeca.

5.3.3 Openbare ruimte

De openbare (open) ruimten, te weten wegen -en soortgelijke verkeers- en verblijfsruimten-, water en groen zijn zoveel mogelijk als zodanig bestemd. Binnen de diverse bestemmingen zijn verscheidene mogelijkheden opgenomen voor het uitvoeren van ondergeschikte aanpassingen in de bestaande inrichting.
In het nieuwe bestemmingsplan wordt uitgegaan van de bestaande verkeerssituatie. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de wegen die toegankelijk zijn voor motorvoertuigen en de langzaamverkeerverbindingen. In het bestemmingsplan is dit als volgt ingevuld:

• de wegen die geschikt zijn voor de auto, zowel de gebiedsontsluitingswegen als de wegen met een verblijfsfunctie en woonerven krijgen de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied". Binnen deze bestemming zijn ook onder andere groen-, speel-, en watervoorzieningen toegestaan;
• de hoofdfietsroutes door de verschillende wijken en de fietspaden die door groengebieden lopen, hebben de aparte bestemming "Verkeer - Fiets en voetpaden" gekregen. Hiermee worden deze paden gewaarborgd en wordt voorkomen dat deze paden in de toekomst geschikt worden gemaakt voor eventueel het autoverkeer.

Watergangen en -partijen met een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding zijn specifiek bestemd tot "Water".

In 2011 wordt het groenbeleid geactualiseerd en uitgebreid met een bomenplan. De bestaande groenstructuren zullen met deze actualisatie echter niet veranderen. In het belang van de instandhouding van de groenstructuur worden deze beeldbepalende groengebieden specifiek bestemd tot "Groen". De groenbestemming wordt een beperkte bestemming, waarin hoofdzakelijk groenvoorzieningen en speelvoorzieningen worden toegestaan. Het aanleggen van parkeervoorzieningen is binnen de groenbestemming niet mogelijk.

De kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Met het bestemmen op deze wijze wordt het mogelijk om het openbare gebied opnieuw in te richten. Hierbij wordt op buurtniveau bekeken welke behoeften en problemen er zijn op het gebied van parkeren, groen en speelvoorzieningen.

5.3.4 Cultuurhistorie en archeologie

Voor vrijwel het gehele plangebied geldt volgens de IKAW een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. In het bestemmingsplan is de (verwachte) archeologische waarde beschermd met behulp van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie hoge verwachting', 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting', 'Waarde - Archeologie lage verwachting'.

In het plangebied komen enkele monumentale panden voor. Het betreft de gebouwen bij Groot Krakhorst. Deze gebouwen zijn voorzien van een aanduiding 'karakteristiek'. De hieraan verbonden regeling is gericht op het behoud van deze panden. Daarnaast is het zo dat de monumentenverordening voorziet in de bescherming van de gemeentelijke monumenten en de Monumentenwet 1988 de bescherming van rijksmonumenten regelt.