Wakkerendijk 106 e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eemnes heeft een ontwikkelingsopgave voor woningen, met als belangrijkste doel het huisvesten van de eigen groeiende bevolking. De uitbreiding vindt in zuidelijke richting plaats in de Zuidpolder te Veen. Hier wordt aansluitend aan het dorp Eemnes een nieuwe woonwijk ontwikkeld, Zuidpolder.

Aansluitend aan het plangebied van de Zuidpolder was een manege gelegen op het perceel Wakkerendijk 106. Ten tijde van de ontwikkeling is dit perceel aangekocht. De kavel wordt deels bij het plangebied Zuidpolder betrokken als woningbouwlocatie en groenzone. De bestaande woning en schuren zullen als onderdeel van het historische lint Wakkerendijk behouden blijven.

Om de veranderende functies en bestemmingen van dit perceel en de aanliggende gronden in Zuidpolder goed te regelen is dit bestemmingsplan opgesteld.

Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan is ruimte voor:

• maximaal 7 woningen binnen de bestemming Wonen met bijbehorend bouwvlak
• een groenstrook als onderdeel van de groene buffer van Eemnes met de bestemming Groen (een deel van de achtertuinen van woningen liggen ook in de bestemming Groen)
• het behoud van de bestaande woning en schuur voor caravanstalling aan de Wakkerendijk. Wakkerendijk 106 heeft in de huidige situatie de bestemming Bedrijf - Paardenbedrijf en wordt omgezet naar Bedrijf - Caravanstalling.

1.2 Ligging plangebied

Het westelijke deel van het plangebied ligt in het plangebied van Zuidpolder in de gemeente Eemnes. Het oostelijke gedeelte van het plangebied ligt aan de Wakkerendijk. Het plangebied is kadastraal bekend als percelen 56, 58, 135, 136, 707, 708, 954, 955, 957, 958, 1370 en 1468 sectie L. De ligging en de begrenzing van het plangebied is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Afbeelding: ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingsplannen 'Wakkerendijk-Meentweg 2012', 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening', 'Woongebied Zuidpolder, 3e herziening' en 'Uitwerkingsplan 9 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 3.3'.

De gronden zijn bestemd 'Bedrijf' - Paardenbedrijf', 'Tuin', 'Water' en 'Wonen'. Ter plaatse van de enkelbestemming 'Wonen' is een bouwvlak opgenomen. Ter plaatste van de enkelbestemming 'Bedrijf - Paardenbedrijf' is een bouwvlak opgenomen met een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 70%.

Ter plaatse van het gebied gelden ook de volgende dubbelbestemmingen: 'Waarde - Archeologische terrein', 'Waterstaat - Waterkering', 'Waarde - Archeologie hoge verwachting'.

Afbeelding, vigerende bestemmingsplannen (ruimtelijkeplannen.nl)

Het planvoornemen voorziet in een herontwikkeling van de gronden, door het mogelijk maken van 3 vrije kavels en een plandeel waar maximaal 4 woningen mogen worden ontwikkeld. Dit kunnen vrije kavels, twee tweekappers of een korte rij zijn. Verder wordt de bestemming 'Bedrijf - Paardenbedrijf' omgezet naar de bestemming 'Bedrijf - Caravanstalling'. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van 7 woningen mogelijk.

De herontwikkeling van de gronden passen niet geheel binnen de mogelijkheden van de vigerende bestemmingsplannen. Om het voorgenomen plan juridisch-planologisch mogelijk te maken dienen de geldende bestemmingsplannen gedeeltelijk herzien te worden ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plan toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de beoordelingen en onderzoeken van diverse omgevingsaspecten behandeld. In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid van het plan aan bod en vervolgens daarop wordt in hoofdstuk 6 de juridische planbeschrijving toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

In de bestaande situatie is het plangebied op te delen in 2 delen. Het bestaande perceel Wakkerendijk 106 en plandeel dat onderdeel uitmaakt van de nieuwe woonwijk Zuidpolder Zuid.

In ruimer verband ligt dit plangebied in het overgangsgebied tussen de woonwijk Zuidpolder (west) en het historische lint Wakkerendijk (oost). In Eemnes wordt de zone tussen bebouwing en historisch lint gekarakteriseerd door de Groene buffer. Ten noorden van het plangebied is deze Groene buffer gecontinueerd met de ontwikkeling van Zuidpolder. Een deel van de gronden is in de ontwikkeling van Zuidpolder als groene gebieden ingericht of zal dit nog worden gedaan. Voor een ander deel zijn bestaande groene kavels behouden gebleven.

Ten zuiden van het plangebied liggen open weilanden met een agrarische bestemming. De agrarische percelen zijn allen open grasland die in verbinding staan met boerderijen aan de Wakkerendijk, met karakteristieke smalle sloten en een enkele boom.

Deel Wakkerendijk 106

In de huidige situatie is het perceel Wakkerendijk 106 in gebruik als manege. Voorop het perceel is een historische boerderij gelegen die is aangemerkt als Rijksmonument. De woning heeft een ruime voortuin. De woning maakt onderdeel uit van het historische lint Wakkerendijk en is één van de vele historische boerderijen aan dit lint.

Achter de woning is een hooiberg gelegen die als karakteristiek is aangeduid. Daarachter liggen meerdere schuren, waarvan 1 grote.

Achter de schuren liggen in de huidige situatie twee paardenbakken met hekwerk en verlichting en twee omheinde longeercirkels.

Deel woonwijk Zuidpolder

In de huidige situatie is dit deel van het plangebied bouwrijp voor de ontwikkeling van 6 vrije kavels aan de Hilhorststraat. Dit maakt onderdeel uit van een strook van vrije kavels aan de rand van het plangebied van Zuidpolder. Er is een vigerend uitwerkingsplan met bouwvlak en daarmee directe bouwtitel. De woningen oriënteren zich op de Hilhorststraat en hebben een achtertuin richting de Wakkerendijk of het open veld ten zuiden. Rondom het plandeel zijn in de afgelopen jaren meerdere kavels verkocht en in aanbouw of reeds bewoond. Tussen de woonkavels en de gronden van Wakkerendijk 106 was een watergang voorzien die als zodanig ook bestemd is. Deze is nog niet aangelegd.

Een klein hoekje van het plangebied is bestemd als Groen, als onderdeel van de Groene buffer van Eemnes.

2.2 Toekomstige situatie

De inrichting van het plangebied sluit aan op de Wakkerendijk, Groene buffer en de woonwijk Zuidpolder. Daarmee is de inrichting van het plangebied op te delen in 3 delen.

Deel Wakkerendijk 106

Op het oostelijke deel van het perceel blijft de huidige situatie qua bebouwing gehandhaafd. De woning, hooiberg en schuren blijven behouden. Alleen het gebruik van de schuren veranderd, hier wordt een caravanstalling gerealiseerd. De grote schuur achterop bedrijfsperceel biedt hiervoor voldoende ruimte. De functiewijziging levert daarmee geen verandering aan het historische lint op, deze schuur is namelijk niet direct aan de Wakkerendijk gelegen en wordt aan het zicht onttrokken door de historische boerderij.

De historische boerderij en karakteristieke hooiberg worden behouden.

De woning en de caravanstalling worden ontsloten vanaf de Wakkerendijk via de bestaande inrit. Parkeren vindt op eigen terrein plaats.

Deel Groene buffer

Centraal op het perceel wordt de Groene buffer gecontinueerd. Hiervoor is de bestemming Groen opgenomen. Een deel van deze groen buffer bestaat uit openbaar groen in eigendom van de gemeente. De invulling van deze openbare ruimte is nog niet bekend, maar kan bijvoorbeeld openbaar gebied worden zoals een speelveld, parkje, boomgaard, of kan verhuurd worden aan een particulier als weide of aan een collectief als moestuin. In ieder geval is het van belang dat dit deel van het perceel groen wordt ingericht.

Een deel van deze openbare strook wordt ingericht voor de doorlopende paardenroute. Deze route loopt vanaf de Wakkerendijk door de Zuidpolder richting het tunneltje onder de A27 door. Tussen de woonbestemming door is in dit bestemmingsplan voor deze verbinding een groenstrookje opgenomen.

In deze groene buffer is een watergang gelegen die de watergang ten noorden, op de rand van de vrije kavels, en de watergang ten zuiden, langs de agrarische percelen, verbindt. Hierdoor ontstaat een doorlopende waterstructuur op de rand van de woonwijk Zuidpolder.

Een tweede deel van de bestemming Groen wordt uitgegeven als tuin bij de aanliggende woonpercelen. Dit deel is daarmee niet in eigendom van de gemeente, maar van particulieren, maar moet groen blijven. Daarom is voor deze strook aanvullend een aanduiding opgenomen om vergunningsvrije bouwmogelijkheden uit te sluiten. Op deze manier wordt het behoud van de Groene buffer bewerkstelligd.

Deel woonwijk Zuidpolder

Het westelijk deel van het plangebied wordt bestemd voor Wonen. Daarmee sluit het aan op de woonbestemming van het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder. De woonbestemming valt in 2 delen uiteen. Het noordelijk deel is bestemd voor 3 vrijstaande woningen, aansluitend bij de vrijstaande woningen ten noorden van het plangebied. De kavels zijn dieper, maar het bouwvlak is niet veel dieper dan in het huidige uitwerkingsplan.

Het zuidelijk deel van de woonbestemming biedt ruimte aan maximaal 4 woningen. Dit kunnen vrije kavels, twee tweekappers of een korte rij zijn. Hier is een maximaal bebouwingspercentage van 50% van het bouwvlak voor opgenomen.

Alle woningen worden ontsloten vanaf de Hilhorststraat. Vrijstaande woningen en tweekappers krijgen een eigen, eventueel gekoppelde inrit. Als er een korte rij wordt gerealiseerd dan krijgt deze één gezamenlijke inrit. Het parkeren vindt grotendeels op eigen terrein plaats. Zie hiervoor paragraaf 4.11.

Qua beeldkwaliteit wordt aangesloten op het beeldkwaliteitsplan van Zuidpolder en voor het zuidelijke plandeel mogelijk bij de huidige beeldkwaliteit van de boerderijen aan de Wakkerendijk.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.

Specifiek beleid ten aanzien van het planvoornemen is niet opgenomen, daarom wordt de Nationale Omgevingsvisie niet nader toegelicht.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 december 2020 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht.

Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

3.1.4 Onderbouwing ladder

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Een plan wordt gezien als stedelijke ontwikkeling wanneer er minimaal 12 woningen worden gerealiseerd. Bij voorliggend plan worden er 7 nieuwe woningen gerealiseerd, dit telt dus niet als stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de Bro.

Conclusie
De realisatie van 7 woningen is geen stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de Bro en daarmee is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie provincie Utrecht wordt het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050 beschreven.

Voor het planvoornemen zijn de volgende beleidslagen van belang:

• Vitale steden en dorpen
• Kernrandzone
• Regio Amersfoort

Vitale steden en dorpen

Mensen vinden de provincie Utrecht aantrekkelijk om in te wonen en te werken. De regio U16 en de regio Amersfoort behoren tot de meest gespannen woningmarktregio's in Nederland. De grote steden Utrecht en Amersfoort, en ook de andere steden en dorpen in de provincie Utrecht, zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen (bron: Primos 2020). Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Naast de omvangrijke opgave krijgen kleinere steden en dorpen zo mogelijk passende ontwikkelruimte om te bouwen ten behoeve van lokale vitaliteit.

Kernrandzone

Een aantrekkelijke leefomgeving draagt bij aan het welzijn van mensen. Daarom zetten we in op het doorontwikkelen van onze aantrekkelijke landschappen, het beschermen en benutten van historisch erfgoed en het ondersteunen van een goed cultureel aanbod. De kernrandzone is het gedeelte van het landschap en het landelijk gebied dat direct aansluit aan het stedelijk gebied. Deze zone om de Utrechtse kernen is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies.

Regio Amersfoort

De regio is erg gewild als woonplek. Naast mensen die al in de regio zijn gevestigd, is er ook sprake van enige ‘overloop’ uit de rest van de Randstad. Om tegemoet te komen aan de verwachte behoefte aan woningen zullen er in de regio Amersfoort vanaf 2020 tot 2040 26.000 tot 31.000 woningen moeten worden toegevoegd. De totale plancapaciteit (hard, zacht en potentieel) eind 2020 omvat ca. 25.000 woningen. Daarbij wordt ingezet op woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en/of bij bestaande of nieuwe OV-knooppunten.

De voorgenomen ontwikkeling draagt positief bij aan de invulling van de woningbehoefte binnen de provincie en regio. Daarbij wordt binnen een bestaand stedelijk gebied ontwikkeld, waardoor het landelijk gebied niet wordt aangetast en de gemeente aantrekkelijk blijft om te wonen. Verder wordt de stedelijke functie aangepast en past die qua aard beter in de kernrandzone doordat de functie kleiner wordt en minder de omgeving beïnvloed.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening bevat regels voor gemeenten. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Het van toepassing zijnde artikel voor dit plangebied is:

• Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen;
• Artikel 9.8 Instructieregel kernrandzone;
• Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking.

Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat:
  • a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
  • b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Onderbouwing artikel 9.7

De locatie Wakkerendijk 106 kent in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming en is een bestaande stedelijke functie. Het planvoornemen is om woningbouw te realiseren en de bedrijfsfunctie op Wakkerendijk 106 in een andere vorm te behouden. Het huidige paardenbedrijf wordt opgeheven en ter plaatse komt een caravanstalling. Het bestemmingsvlak voor de bedrijfsbestemming wordt verkleind. Er wordt geen extra bebouwing toegevoegd ten behoeve van de bedrijfsbestemming.

Artikel 9.8 Instructieregel kernrandzone

• a. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Kernrandzone kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:
  • 1. de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten;
  • 2. de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt, met uitzondering van windenergie en zonnevelden, in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur;
  • 3. tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en
  • 4. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.
• b. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt op welk gebied deze toepassing betrekking heeft en dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. De onderbouwing bevat ook een beschrijving van de in het plangebied voorkomende ruimtelijke kwaliteit en de wijze waarop met het versterken daarvan is omgegaan. Hierbij wordt aangegeven hoe de verstedelijking aansluit op de ruimtelijke en landschappelijke structuur. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing.

Onderbouwing artikel 9.8

Aan de rand van de bestaande wijk Zuidpolder worden maximaal 7 woningen toegevoegd, als afronding van de woonwijk. Aangesloten wordt bij de structuur van de bestaande woonwijk. Het bestemmingsplan voorziet in een goede overgang van bebouwd stedelijk gebied naar het buitengebied door de continuering van de Groene buffer. Deze Groene buffer is in de huidige situatie niet zichtbaar door het gebruik als paardenbedrijf met paardenbakken in deze zone. Door het verwijderen van deze bakken en het toevoegen van openbaar groen, een watergang en groene diepe tuinen wordt de Groene buffer versterkt.

Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
  • c. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Onderbouwing artikel 9.15

Het planvoornemen is om woningbouw te realiseren. Er is sprake van verstedelijking, omdat ten opzichte van het vigerende planologische regime andere bouw- en functiemogelijkheden worden geboden voor de realisatie van woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Kader voor regionale programmering wonen en werken van de Provincie Utrecht en zorgt niet voor extra bodemdaling.

Het bestemmingsplan voorziet in een goede overgang van dichtbebouwd stedelijk gebied naar een landelijk buitengebied. Het plan draagt dan ook bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

Bij het bouwplan is aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de inpassing in de woonomgeving (zie ook Hoofdstuk 2 Planbeschrijving). Het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met de omgevingsvisie en de interim omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid

De gemeente Eemnes valt binnen de regio Gooi en Vechtstreek. Voor de regio is een ‘Regionale Woonvisie 2016 – 2030’ vastgesteld. De regio richt zich op een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. De regio ontleent haar identiteit voor een groot deel aan de diversiteit aan landschappen en woonmilieus en is daardoor een aantrekkelijk vestigingsgebied voor al deze groepen. Het behouden en, waar mogelijk, versterken van deze diversiteit aan woonmilieus waarborgt de vitaliteit van de regio ook in de toekomst.

Zeker tot 2040 wordt nog een groei van de bevolking voorzien. Het passend faciliteren van deze groei, in combinatie met het behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden, vormt de komende jaren één van de belangrijkste uitdaging voor de regio. Nieuwbouw zal nodig blijven en voorziet niet alleen in een directe woningbehoefte, maar wordt ook ingezet als strategisch instrument om de doorstroming in wijken op gang te brengen. De focus zal daarbij moeten liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie. Het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving is daarbij kaderstellend.

De realisatie van de woningen in dit plangebied vindt plaats binnen de bestaande bebouwingscontour (binnenstedelijk). Met de realisatie van deze woningen wordt een bijdrage geleverd aan het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit van de bebouwde woonomgeving.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan Eemnes 2015

Op 28 juni 2004 is door de gemeenteraad van Eemnes het ‘Structuurplan Eemnes 2015 – Behoud door ontwikkeling’ vastgesteld en hiernaast is in 2011 een partiële herziening Structuurvisie opgesteld. Het structuurplan/structuurvisie dient als toetsings- en ontwikkelingskader voor de gemeente Eemnes. Het structuurplan is opgedeeld in een structuurplan voor de periode tot 2015 en is aangevuld met een doorkijk naar 2030. Het structuurplan ziet de ruimtelijke ordening als een doorlopend proces, waarbij wordt uitgegaan dat behoud van het bestaande karakter alleen mogelijk is door gericht en actief actie te ondernemen. Daarom is ‘ontwikkeling’ het uitgangspunt van dit structuurplan. De veranderingsprocessen die door ontwikkelingen op gang wordt gebracht worden in het structuurplan middels de lagenbenadering verkend. Binnen de lagenbenadering worden drie lagen onderscheiden, namelijk de ondergrond (groen en water), de netwerken (verkeer) en de occupatie (o.a. werken en wonen). Deze drie lagen zijn sturend voor de ruimtelijke ordening en de inrichting van het landschap.

De structuurplankaart fungeert als toetsingskader voor alle initiatieven die worden genomen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin is Eemnes opgedeeld in verschillende gebieden, waarvoor opgaven en uitgangspunten voor ontwikkeling zijn geformuleerd. Voor de Wakkerendijk-Meentweg wordt beoogd: Behoud van het karakteristieke aanzien en de aanwezige kwaliteiten. Voor Zuidpolder wordt beoogd: integrale ontwikkeling van landschap, wonen en werken, passend binnen de historische, langgerekte strokenverkaveling en met bedrijvigheid in een zone langs de snelweg.

Het planvoornemen voorziet in het realiseren van maximaal 7 woningen. De nieuwe woningen passen in de structuur van de wijk Zuidpolder.

3.4.2 Toekomstvisie Eemnes 2030

De gemeente Eemnes heeft in 2008 een toekomstvisie opgesteld voor de periode tot 2020, met een doorkijk 2030. In de visie worden ontwikkelingen op het terrein van wonen, werken en voorzieningen onder de loep genomen en waar nodig bijgestuurd.

De toekomstvisie gaat uit van ‘behoud met ruimte voor dynamiek’. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende hoofdlijnen:

• het landelijke karakter, gemeenschapszin, groenvoorzieningen en de leefomgeving van het huidige Eemnes behouden;
• tegelijkertijd binnen dat kader ruimte bieden voor dynamiek op het gebied van wonen, voorzieningenniveau (vooral door vergrijzing), bedrijvigheid en infrastructuur.

Voor wat betreft woningbouw heeft de toekomstvisie voor ogen dat bij de kwantitatieve bouwproductie gericht wordt op een uitbreiding van de woningvoorraad met gemiddeld 50 woningen per jaar (eigen behoefte – plus). Hierbij wordt gestuurd op een gestage bouwproductie, waarbij getracht wordt te voorkomen dat pieken en dalen ontstaan in de productie.

Het planvoornemen voorziet in het realiseren van maximaal 7 woningen als afronding van de wijk Zuidpolder aan de oostzijde en draagt bij aan de uitbreiding van de woningvoorraad van Eemnes.

Door de continuering van de Groene buffer en behoud van de monumentale boerderij en karakteristieke hooiberg wordt ingezet op het behoud van het landelijk karakter en de groenvoorziening van het huidige Eemnes.

3.4.3 Woonvisie Eemnes 2019-2023

Het woonbeleid van de gemeente Eemnes is opgenomen in de woonvisie. De belangrijkste doelstelling van het woonbeleid is om de woningvoorraad, nu en in de toekomst, zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen van de inwoners van de gemeente Eemnes. De samenstelling van onze bevolking verandert, net als hun woonwensen. Daarom is het nodig om continue te werken aan het zo goed mogelijk laten aansluiten van vraag een aanbod op de lokale woningmarkt. Een passende woning voor iedere Eemnesser dat is het gemeentelijk doel.

Visie en ambitie

Eemnes heeft een groen en dorps karakter. Een dorp waar mensen elkaar kennen en helpen als dat nodig is. De gemeente biedt extra ondersteuning aan mensen die wat extra ondersteuning kunnen gebruiken, bijvoorbeeld bij het vinden van een passende woning.

De gemeente vindt het belangrijk dat de inwoners in iedere levensfase een passende woning kunnen vinden. Voor mensen die een eerste of volgende stap in hun wooncarrière willen zetten zullen voldoende passende woningen beschikbaar moeten zijn. Dit wil de gemeente bereiken door enerzijds doorstroming te stimuleren, waarbij de mensen die het hardst nodig hebben ook het eerst worden helpen. Daarnaast zal de gemeente de komende jaren nog de nodige woningen bijbouwen in Eemnes. Denk daarbij onder meer aan de afronding van de Zuidpolder.

Nieuwbouw

De nieuwbouwproductie fluctueert vrij sterk door de jaren. Dit heeft te maken met de omvang van het nieuwbouwprogramma en economische omstandigheden. Het langjarig gemiddelde ligt in Eemnes op 30 opleveringen per jaar. Met de opleveringen van verschillende woonvelden in het project Zuidpolder stijgen het aantal opleveringen vanaf 2015. De komende jaren staan verschillende nieuwbouwprojecten op stapel. De afronding van de Zuidpolder is hiervan het grootste project. De nieuwbouwopgave voor de periode 2019-2023 bedraagt tussen de 210 en 235 woningen.

Conclusie

Het planvoornemen voorziet in een deel van de invulling van de Zuidpolder en voorziet daarmee ook in de behoefte aan nieuwbouw. Het planvoornemen is passend binnen het gemeentelijk woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de relevante omgevingsfactoren beschreven en waar nodig onderzocht. Tot deze omgevingsfactoren behoren zowel planologische onderwerpen als milieukundige en waterhuishoudkundige onderwerpen.

Bij het uitvoeren van de meeste onderzoeken is uitgegaan van een hoger aantal woningen dan er worden mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Doordat het aantal woningen lager is dan in onderzocht heeft het planvoornemen minder effect op de omgeving.

4.1 Archeologie

Transect heeft in april 2023 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd voor het planvoornemen. Het rapport is opgenomen als Bijlage 1.

4.1.1 Onderzoek

Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat het plangebied in een dekzandvlakte ligt. Deze is vanaf het Neolithicum bedekt geraakt met veen. Voor de top van het dekzand geldt een middelhoge archeologische verwachting voor archeologische resten en/of sporen uit de periode Laat-Paleolithicum – Mesolithicum, omdat het dekzand toen nog droog lag. De top van het dekzand wordt verwacht vanaf de bouw voor of onder een oud-bouwlanddek (30-50 cm -Mv). Vanaf het Neolithicum is de archeologische verwachting voor de periode Neolithicum – Vroege Middeleeuwen laag vanwege de natte omstandigheden die tot de veenvorming in het gebied hebben geleid. De Eemvallei, waarin het plangebied ligt, is in de Late-Middeleeuwen ontgonnen. Tijdens de ontginningen in de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd is het veen hoogstwaarschijnlijk afgegraven.

Voor de periode Late Middeleeuwen-Nieuwe tijd geldt in het plangebied een hoge archeologische verwachting. Dit is gebaseerd op de ligging van het plangebied langs de Wakkerendijk, die in de periode 1320/1340 als dijk en bewoningslint in het gebied is aangelegd. Vanaf dan kan bewoning aan de dijk hebben plaatsgevonden. Dit blijkt ook uit historische kaarten, waarbij in het oosten van het plangebied bebouwing staat gekarteerd in het begin van de 19e eeuw. In het westen van het plangebied worden voornamelijk sporen van landgebruik verwacht.

De archeologische verwachting kon niet worden getoetst in het gehele plangebied wegens het ontbreken van betredingstoestemming. Deze locaties, het oosten en een deel van het noorden, beslaan in totaal circa 6440 m2 en zijn weergegeven op de boorpuntenkaart.

De boringen zijn geplaatst in het toegankelijke deel en op basis van die gegevens is vastgesteld dat het plangebied in een dekzandvlakte ligt. De natuurlijke ondergrond bestaat namelijk uit verspoeld dekzand. De top hiervan ligt op een diepte tussen 45 en 105 cm -Mv (0,0 – -0,8 m NAP). In twee boringen zijn BC-horizonten aangetroffen. In de overige boringen is sprake van een verstoringslaag vanwege de aanwezige gele zandbrokken, die scherp op een grijze, gereduceerde C-horizont ligt. Het is ook mogelijk dat dit een toemaakdek betreft. Op basis van de boringen is dit niet geheel met zekerheid te zeggen. Gezien de geringe mate van intactheid kan de archeologische verwachting in het onderzochte deel van het plangebied naar laag worden bijgesteld. Er wordt geen intact vondstniveau meer verwacht, waardoor de kans op intacte vindplaatsen uit de periode Laat-Paleolithicum – Mesolithicum laag is.

Advies

Men heeft het voornemen om in het westelijke deel van het plangebied woningen te bouwen. Hierbij vinden naar verwachting graafwerkzaamheden plaats. In het kader van de bestemmingsplanwijziging wordt geadviseerd geen dubbelbestemming omtrent archeologie op te nemen in het gedeelte van het plangebied wat middels boringen is onderzocht. In het kader van de voorgenomen nieuwbouw zijn geen aanvullende maatregelen nodig. Geadviseerd wordt om dit gedeelte van het plangebied voor wat betreft archeologie vrij te geven. Op het moment dat onverhoopt toch archeologische zaken worden aangetroffen, geldt een wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 en 5.11, deze vondsten te melden bij de bevoegde overheid (gemeente Eemnes).

In twee delen van het plangebied kon de archeologische verwachting niet worden getoetst wegens het ontbreken van betredingstoestemming. Geadviseerd wordt om in deze gebieden de huidige dubbelbestemming archeologie te handhaven. In het gedeelte in het noordwesten van het terrein geldt momenteel geen dubbelbestemming archeologie. In het oostelijke deel geldt een dubbelbestemming Waarde – Archeologische terrein. Indien er bodemingrepen zijn gepland in dit gedeelte die dieper reiken dan 30 cm -Mv, dan adviseren wij tot vervolgonderzoek. Dat kan in dit geval het beste plaatsvinden door middel van een booronderzoek.

4.1.2 Conclusie

Een deel van het plangebied is niet onderzocht, hiervoor wordt de huidige dubbelbestemming gehandhaafd. Voor het onderzochte gebied wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven door het bevoegde gezag.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen milieuhinderlijke functies en gevoelige functies. Stantec heeft voor het planvoornemen een Memo - Quickscan bedrijven en milieuzonering uitgevoerd, de memo is toegevoegd als Bijlage 2.

4.2.1 Onderzoek

Voor de toetsing van de richtafstanden is gebruik gemaakt van de handreiking ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De nieuwe woningen dienen als afronding van het woongebied Zuidpolder van de kern Eemnes. Om deze reden wordt geconcludeerd dat het plangebied is gelegen in een omgevingstype dat wordt aangemerkt als ‘rustig woongebied’.

In de omgeving van de geplande woningbouw in het planvoornemen zijn verschillende milieubelastende functies aanwezig. In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de aanwezige milieubelastende functies in de omgeving van de nieuwe woningen in het plan Wakkerendijk. In onderstaand figuur is de ligging van de aangegeven omliggende functies uit de tabel weergegeven, waarbij de richtafstanden worden uitgezet vanaf de grens van de inrichting.

Tabel: Overzicht omliggende milieubelastende functies

Afbeelding: Ligging omliggende bedrijvigheid

Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat de VNG-richtafstand die behoren bij de milieubelastende functies op de adressen Wakkerendijk 104a en Wakkerendijk 112 over de woonbestemming ligt van de geplande woningen.

Wakkerendijk 112

Op het adres Wakkerendijk 112 is een melkveehouderij gevestigd. Een melkveehouderij is een bedrijf met milieucategorie 3.2, waarbij het aspect geur maatgevend is. De richtafstand minimaal (ca. 2,5 meter) binnen het bouwvlak is gelegen. Geadviseerd wordt om de nieuwe woningen niet binnen de richtafstand van de melkveehouderij te realiseren. Dan is er geen nader onderzoek nodig m.b.t. geur.

Naar aanleiding van dit onderzoek is het advies overgenomen en is het bouwvlak aangepast.

Wakkerendijk 104a

Op het adres Wakkerendijk 104a is het bedrijf Gooische Hond gevestigd. Dit bedrijf beschikt over een milieucategorie 3.2, waarbij geluid het maatgevende aspect is. De richtafstand ligt ruimschoots over het bouwvlak. Er dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de feitelijke belasting van het bedrijf de Gooische Hond.

In het kader van deze planwijziging is er geluidsonderzoek uitgevoerd naar de feitelijke geluidsbelasting op de omgeving van de Gooische Hond. Het onderzoek is uitgevoerd door Groenewold adviesbureau en bijgesloten als Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de planologische richtwaarden voor een langetijdsgemiddelde in een rustige woonwijk van 45, 40 en 35 dB(A) voor resp. dag, avond en nacht. De blaffende honden kunnen met de maximale niveaus van tussen de 55-60 dB(A) wel hoorbaar zijn maar deze norm blijft voldoen aan de wettelijke geluidsnormen.

Aanvullend is ter indicatie gekeken of een afschermende voorziening aan de westzijde langs het grote speelveld extra effect heeft. Een dergelijk scherm is niet nodig om aan de wettelijke normen te voldoen, maar geeft wel een lager geluidniveaus ter plaatse van de geplande en de bestaande woningen. Gooische Hond heeft dat scherm van 2m hoog inmiddels geplaatst. Daarmee is ter plaatse van de nieuwe woningen voor het aspect bedrijfsgeluid sprake van een goed woon- en leefklimaat en voor Gooische Hond zijn er geen onevenredige beperkingen te verwachten in de bedrijfsvoering.

4.2.2 Conclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen vormt voor het planvoornemen.

4.3 Bodem

Geofoxx heeft een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd op de locatie Zuidpolder (achter Wakkerendijk 106) te Eemnes. Het rapport is toegevoegd als Bijlage 4

4.3.1 Onderzoek

Bodemonderzoek (chemisch)

De resultaten van het bodemonderzoek geven geen aanleiding tot nader onderzoek. Over het algemeen zijn er geen verontreinigingen aangetoond in de grond. Plaatselijk is de bovengrond licht verontreinigd met enkele zware metalen, vermoedelijk te relateren aan de aangetroffen bijmenging met baksteen. Het grondwater is licht verontreinigd met zink, dergelijke verontreinigingen worden vaker gemeten en zijn vermoedelijk van natuurlijke oorsprong.

De milieuhygiënische bodemkwaliteit heeft voor deze parameters geen consequenties.

Asbestonderzoek

Nabij de schuur en overkapping op de onderzoekslocatie is asbest aangetoond in de grond. Aangezien het gehalte asbest groter is dan de interventiewaarde gedeeld door een factor 2 (50 mg/kg d.s.) geldt er een noodzaak tot nader onderzoek. Er zou, behalve met de daken van de schuur en overkapping, ook een relatie kunnen zijn met een (voormalig) pad/ grond met bodemvreemde bijmengingen. Dit maakt het gehele oostelijke deel van de onderzoekslocatie tot verdacht op het voorkomen van een asbestverontreiniging.

Op het overige deel van de onderzoekslocatie geldt, op basis van de resultaten, geen noodzaak tot nader asbestonderzoek.

Voor de locatie waar de asbestverontreiniging is aangetroffen, heeft sanering van de grondverontreiniging met asbest plaatsgevonden waarbij een beschikking is verleend door de RUD over de instemming van het evaluatieverslag. Het evaluatieverslag en de beschikking zijn toegevoegd aan de bijlage als Bijlage 5 en Bijlage 6.

4.3.2 Conclusie

De bodem van het plangebied is geschikt voor de beoogde functies.

4.4 Cultuurhistorie

Stantec heeft voor het planvoornemen een memo cultuurhistorie opgesteld. Deze memo is toegevoegd als Bijlage 7.

Op rijksniveau, provinciaal niveau en lokaal niveau ontstaan er geen problemen met betrekking het planvoornemen. Het is wel belangrijk om de archeologische waarden op- en rondom het plangebied te respecteren. Daarnaast dient ook de huidige status van de forse boerderij op de Wakkerendijk 106 als rijksmonument te worden gerespecteerd. Het gaat bij deze aspecten om de geldende regels van rijksmonumenten. Ook dienen de lokale planologische regels omtrent de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologisch terrein’ en de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’ te worden gerespecteerd.

4.5 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In onderstaande kaart staan de risicobronnen weergegeven:

Afbeelding: risicobronnen in omgeving van het plangebied (Bron: Atlas voor de Leefomgeving)

Risicovolle inrichtingen

In de direct omgeving van de nieuwbouwlocatie bevinden zich geen risicovolle inrichtingen. Nabij het plangebied zijn twee bedrijven gevestigd waarnaar in het kader van externe veiligheid specifieke aandacht uit gaat, Kuipers Gassen aan de Vlierberg en een tankstation aan de Bramenberg. De woningbouwontwikkeling op de nieuwbouwlocatie bevindt zich niet binnen de contouren van deze bedrijven.

Transport gevaarlijke stoffen

Uit de gegevens risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt over de rijksweg A27. In de Regeling Basisnet wordt voor alle rijkswegen, hoofdvaarwegen en spoorwegen een risicoplafond vastgesteld voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarnaast wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in het gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. Het plangebied is op ongeveer 850 meter gelegen van de Rijksweg A27. Omdat de afstand groter is dan 200 meter is het uitvoeren van een onderzoek naar de hoogte en toename van het groepsrisico voor deze transportroutes eveneens niet benodigd.

4.5.1 Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.6 Flora en fauna

TAUW heeft onderzoek gedaan naar de consequenties van de geldende natuurwet- en regelgeving voor het realiseren van een woningen, het graven van een watergang en het realiseren van een perceel met bestemming natuur voor het planvoornemen. Het rapport is als Bijlage 8 bijgevoegd aan de toelichting.

4.6.1 Soortenbescherming

De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk negatieve effecten op door de Wnb beschermde soorten, namelijk de algemene broedvogels. Door het nemen van mitigerende maatregelen kunnen negatieve effecten op broedvogels worden voorkomen. Dit kan door buiten het broedseizoen (maart t/m augustus) te werken. Indien dit niet kan dient een broedvogelcontrole uitgevoerd te worden voorafgaand aan de start van de werkzaamheden. Er zijn ook maatregelen nodig om negatieve effecten op beschermde vleermuizen en amfibieën te voorkomen. In onderstaande tabel staat een samenvatting van de toetsing van de mogelijke effecten op beschermde soorten en de bijbehorende maatregelen.

Afbeelding Samenvatting van de resultaten van de toetsing van effecten op beschermde soorten (Bron TAUW)

4.6.2 Gebiedenbescherming

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, ‘Eemmeer & Gooimeer Zuidoever', bevindt zich op circa 4,7 kilometer afstand ten noorden van het plangebied.

Verstoringsfactoren zoals geluid, licht en optische verstoring van de aanlegfase en gebruiksfase zorgen vanwege de afstand en kleinschalige aard van de werkzaamheden met zekerheid niet tot negatieve effecten in Natura 2000-gebieden. Negatieve effecten door stikstofdepositie als gevolg van de aanleg- en gebruiksfase op voor stikstof gevoelige habitattypen kunnen niet met zekerheid worden uitgesloten. Hiervoor is een AERIUS berekening van de stikstofdepositie noodzakelijk, zie paragraaf 4.6.3 Stikstofdepositie voor de stikstofdepositieberekening.

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk. Er is geen sprake van (significante) effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlak en samenhang van het NNN. Vervolgstappen zijn niet noodzakelijk. Het plangebied maakt geen deel uit van Groene Contour en Weidevogelkernleefgebieden. Er zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

4.6.3 Stikstofdepositie

Stantec heeft voor het plangebied een memo opgesteld m.b.t. de stikstofdepositie. Deze memo is als Bijlage 9 toegevoegd.

De berekening is uitgevoerd met de AERIUS Calculator 2022.1. Uit de berekening blijkt dat de bouwfase en de toekomstige gebruiksfase van de nieuwe woningen niet leiden tot stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt dan ook geen belemmering. Uit de berekeningen blijkt voor de toekomstige gebruiksfase het volgende: Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Voorwaarde hierbij is dat AdBlue toegepast dient te worden tijdens de opbouw van de woningen.

Conclusie

Uit de berekening blijkt dat de toekomstige gebruiksfase van de nieuwe woningen niet leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden.

4.6.4 Conclusie

Op basis van het onderzoek wordt het mogelijk geacht dat er negatieve gevolgen zijn voor de vleermuizen, algemene broedvogels en amfibieën. Door het nemen van mitigerende maatregelen worden er geen overtredingen in het kader van de Wet natuurbescherming verwacht. Zie paragraaf 4.6.1 Soortenbescherming voor de mitigerende maatregelen.

Voor het onderdeel gebiedsbescherming is een stikstofberekening uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar zijn.

4.7 Geluid

Adviesbureau Royal Haskoning DHV heeft de geluidsbelastingen voor de nieuwe woningen in het planvoornemen onderzocht. Het rapport is als Bijlage 10 bijgevoegd aan de toelichting.

4.7.1 Onderzoek

In dit onderzoek is het uitgangspunt om ten oosten van de Hilhorststraat in Eemnes maximaal 15 nieuwe woningen te bouwen: 3 afzonderlijke woningen en maximaal 12 woningen. Aangezien de maximumsnelheid van de Hilhorststraat 30 km/uur bedraagt, gelden er geen eisen ten aanzien van de maximale geluidbelasting uit de Wet geluidhinder. Om het effect van het wegverkeer, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, toch inzichtelijk te maken, is onderzocht hoeveel verkeer er over de Hilhorststraat kan rijden zodat de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder niet wordt overschreden.

Uit de berekening blijkt dat bij een etmaalintensiteit van ongeveer 900 motorvoertuigen per etmaal de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe bebouwing maximaal 48 dB zal bedragen. Dit komt overeen met ongeveer 60 motorvoertuigen per uur in de dagperiode, 21 in de avondperiode en 5 in de nachtperiode.

Aangezien de Hilhorstraat vrijwel uitsluitend wordt gebruikt door bestemmingsverkeer naar en van de ca. 30 woningen langs dit wegvak, is het niet aannemelijk dat de totale verkeersintensiteit hoger zal zijn dan de genoemde 900 motorvoertuigen per etmaal. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer over de Hilhorststraat zal daardoor niet hoger worden dan 48 dB, de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder.

4.7.2 Conclusie

Geluid vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Onderzoek

Nsl Monitoringstool

Uit de monitoringstool (2020) blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande wegen, rijksweg A27, Zuidersingel, Laarderweg en Wakkerendijk, nergens meer bedragen dan grenswaarden 40 ug/m3. De concentratie NO2 bedraagt maximaal 19,5 ug/m3 en concentratie PM10 bedraagt maximaal 16,6 ug/m3. De fijnstofconcentraties (PM2,5) zijn nergens hoger dan 8,9 ug/m3 (grenswaarde 25 ug/m3). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 6,0 waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

Het is de verwachting dat door het schoner worden van de auto's de concentratie van met name stikstofoxide in de lucht in de toekomst nog lager is.

NIMB-tool

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die in niet betekende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten.

Voor de planlocatie is voor het totale aantal gegenereerde ritten in de plansituatie uitgegaan van een gemiddelde verkeersgeneratie per woning van 8,6 (ritgeneratie CROW weinig stedelijk, vrijstaande woning). Dit resulteert in een totaal van 7*8,6= 60,2 extra ritten ten opzichte van de autonome situatie. Met behulp van de NIMB-tool is op globale wijze beoordeeld of er hiermee sprake is van een al dan niet in betekende mate bijdrage van het plan aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het resultaat van de berekening geeft aan dat het plan hiermee niet in betekende mate bijdraagt.

Afbeelding: berekening NIBM-tool

De extra bijdrage door het aan de woningen verbonden verkeer draagt niet in betekende mate bij en is derhalve minder dan 1,2 ug/m³ (de NIMB-grens). Bij de invulling van de NIMB-tool is uitgegaan van een worstcase benadering. Hierdoor is het realisatie jaar op 2024 geplaatst. Hiermee wordt voldaan aan de ambities voor luchtkwaliteit.

4.9 Water

4.9.1 Kader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Het is verplicht plannen te toetsen op wateraspecten. Het doel van de watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Op het gebied van beleid en wetgeving zijn de volgende stukken van toepassing op het plangebied:

• Kaderrichtlijn Water;
• Waterwet;
• Waterbeheer 21e eeuw (WB21);
• Nationaal waterplan;
• Nationaal bestuursakkoord water;
• Watertoetsproces;
• Beleid waterschap Vallei en Veluwe;
• Gemeentelijke Rioleringsplan Eemnes 2018 - 2022.

4.9.2 Onderzoek

Stantec heeft voor het planvoornemen een waterparagraaf opgesteld. Dit is toegevoegd als Bijlage 11 bij de toelichting.

Door de (her)ontwikkeling zal er 1.239 m2 aan extra verhard oppervlak ontstaan. Uitgaande van deze toename aan extra verhard oppervlak en gelet op het beleid van Waterschap Vallei en Veluwe, is een watercompensatie nodig van 74,34 m3. In de huidige situatie is er een waterberging aanwezig van 169 m3, dus in totaal moet er 243 m3 geborgen worden.

In de toekomstige inrichting van het plangebied wordt 544 m3 waterberging gerealiseerd. Er wordt dus voldoende wateroppervlak gerealiseerd voor de vereiste berging.

4.9.3 Conclusie

Binnen het plangebied wordt voldoende waterberging gerealiseerd door de nieuwe watergang. Hiermee wordt voldaan aan het beleid van het Waterschap Vallei en Veluwe.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het Waterschap Vallei en Veluwe en gemeente Eemnes voor een wateradvies. De uitkomsten hiervan worden te zijner tijd verwerkt in deze toelichting.

4.10 Niet gesprongen explosieven

T&A Survey heeft het vooronderzoek naar de aanwezigheid van explosieven/Onontplofte Oorlogsresten (verder “explosieven” en “OO”) uitgevoerd, ter plaatse van de Wakkerendijk 106 e.o. te Eemnes, gemeente Eemnes. Dit onderzoek is als Bijlage 12 toegevoegd.

4.10.1 Onderzoek

Het onderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen van het Certificatieschema “Vooronderzoek en Risicoanalyse ontplofbare oorlogsresten” versie 2021-01 (verder “CS-VROO”), waarbij de meest recente inzichten ten tijde van de uitvoering van het onderzoek in acht genomen zijn. Daarmee voldoet het tevens aan de richtlijnen zoals opgenomen in het voormalige Werkveld Specifiek Certificatieschema Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE)1.

Een vooronderzoek omvat volgens het CS-VROO twee onderdelen, namelijk een vooronderzoek conflictperiode en een vooronderzoek na-conflictperiode. Een vooronderzoek kan één of beide onderdelen bevatten. Onderhavige rapportage betreft een vooronderzoek conflictperiode. Dat wil niet zeggen dat naoorlogse ontwikkelingen geheel buiten beschouwing zijn gelaten, echter er is slechts oppervlakkig naar gekeken. Alleen indien de naoorlogse ontwikkelingen op basis van deze beperkte informatie eenduidig tot een andere conclusie leiden, zijn ze meegenomen in de analyse, conclusies en afbakening.

In bijlage 5 van het rapport zijn de onderzoeksopzet, de gebruikte methodiek en de uitgesloten bronnen omschreven. Tevens zijn daar de deskundigen die het onderzoek hebben uitgevoerd, vermeld.

De analyse van het feitenmateriaal uit de inventarisatie heeft tot de conclusie geleid dat er geen explosieven (meer) in het onderzoeksgebied te verwachten zijn. Het onderzoeksgebied is daarmee onverdacht gebied.

4.10.2 Conclusie

Grondroerende werkzaamheden binnen het onderzoeksgebied kunnen op reguliere wijze worden uitgevoerd. De niet gesprongen explosieven vormen geen belemmering voor het planvoornemen.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Verkeer

Verkeersgeneratie

In de plansituatie worden 7 nieuwe woningen toegevoegd. Op basis van een worst case benadering (7 vrijstaande woningen) leveren deze 7 woningen op een weekdag 60,2 Mvt/etmaal op. De toename van de verkeersgeneratie is beperkt ten opzichte van de eerder berekende situatie van 6 vrijstaande woningen (in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening') op deze locatie en in verhouding tot het aantal woningen aan de Hilhorststraat. De Hilhorststraat is uitgevoerd als erftoegangsweg conform de eisen van de ASVV. Daarmee is de ontsluiting van deze 7 woningen goed mogelijk via deze weg.

De ontsluiting van Wakkerendijk 106 vindt plaats via de Wakkerendijk. Naast de woning bevindt zich een caravanstalling op dit perceel. In de huidige situatie is het perceel in gebruik als manege.

Een manege heeft dagelijks bezoekers voor verzorging van paarden en paardrijlessen.

Een caravanstalling kent veel minder verkeersbewegingen, omdat het hierbij gaat om stalling van caravans die over het algemeen eenmalig worden gebracht en worden opgehaald.

Daarom zorgt de bestemmingswijziging voor een verbetering van de verkeersgeneratie en is passend aan de Wakkerendijk.

4.11.2 Parkeren

Op het terrein van Wakkerendijk 106 is voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein voor de woning en eventuele bezoekers van de caravanstalling. Langs de Wakkerendijk is geen parkeerruimte, dus parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden.

De woningen aan de Hilhorststraat zijn onderdeel van de woonwijk Zuidpolder en maken daarmee onderdeel uit van de parkeerbalans Zuidpolder.

In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit de ASVV 2012.

Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het plangebied getypeerd als een 'weinig stedelijk gebied'. De parkeernormen uit het vigerende bestemmingsplan worden overgenomen. Voor het voorliggende plan zijn de volgende parkeernormen van toepassing;

Type / segment	Eenheid	Min.*	Bezoekersaandeel **
Goedkoop***	Woning	1,7	0,3
Middelduur***	Woning	1,9	0,3
Duur***	Woning	2,2	0,3
Serviceflat / aanleunwoning	Woning	0,6	0,3
Seniorenwoning / benedenwoning	Woning	1,4	0,3
Bedrijf, beroep aan huis	40 m2 bvo	0,4	-

*) norm per woning inclusief bezoekers aandeel

**) minimum aantal per woning op de openbare weg t.b.v. bezoekers

***) segment volgens het bouwprogramma Zuidpolder zoals opgenomen in de laatst vastgestelde Woonvisie van de gemeente Eemnes

Tabel 3.1 parkeernormen uitwerkingsplan

Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd door parkeerplaatsen te maken in de openbare ruimte en op eigen terrein in dit deelgebied.

Parkeren op straat

Een klein deel van het parkeren wordt in het openbaar gebied op straat opgelost. Langs de Hilhorststraat zijn enkele langsparkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan er 2 aan dit plangebied zijn toegewezen voor bezoekers.

Parkeerkoffers

Aan de Hilhorststraat is een parkeerkoffer gelegen waarvan 4 parkeerplaatsen zijn toegewezen aan dit plangebied en de 6 vrije kavels aan de zuidzijde van de Hilhorststraat.

Parkeren op eigen terrein

Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein. De parkeerplaatsen op eigen terrein (op eigen kavel) tellen niet volledig mee in de parkeerbalans.

Hiervoor zal gerekend worden met de berekeningsaantallen uit de ASVV 2004 (CROW, 2004):

Parkeervoorziening	Theoretisch aantal	Berekeningsaantal	Opmerking
Enkele oprit zonder garage	1	0,8	Oprit min. 5,0m diep
Lange oprit zonder garage	2	1,0	Oprit min. 11,0m diep
Dubbel oprit zonder garage	2	1,7	Oprit min 4,5m breed
Garage zonder oprit (bij woning)	1	0,4
Garagebox niet bij woning	1	0,5
Garage met enkele oprit	2	1,0	Oprit min. 5,0m diep
Garage met lange oprit	3	1,3	Oprit min. 11,0m diep
Garage met dubbele oprit	3	1,8	Oprit min 4,5m breed

Tabel 3.2 parkeren op eigen terrein

Voor de 3 vrije kavels worden 2 parkeerplaatsen naast elkaar per kavel gerealiseerd. Voor de andere 4 woningen wordt ook gestreefd naar de realisatie van 2 parkeerplaatsen naast elkaar.

Parkeerbalans

Bij een concreet bouwplan met duidelijkheid over het aantal woningen en woningtypen moet een parkeerbalans worden opgesteld. In de regels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat er pas een omgevingsvergunning kan worden verleend bij een kloppende parkeerbalans en dat de hoofdgebouwen pas in gebruik kunnen worden genomen als er voldoende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Hiermee is juridisch verankerd dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

4.12 M.e.r. beoordeling

4.12.1 Kader

Voor het voorliggende bestemmingsplan wordt onderzocht of de activiteiten(en), die het plan mogelijk maakt, merplichtig zijn. In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen in onderdeel C (m.e.r.-plicht) en onderdeel D (m.e.r.-beoordelingsplicht). Daarnaast dient het college van Burgemeester en Wethouders bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen;

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C zijn activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor het maken van een milieueffectrapportage verplicht is. In onderdeel D zijn de activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een m.e.r.-procedure van toepassing is.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is te beschouwen als een eenvoudige, compacte versie van de m.e.r.-beoordeling. De vraag die beantwoordt moet worden is of, gelet op de omvang (waarvoor de drempelwaarde een indicatie geeft), én de aard en de ligging van het project, sprake kan zijn van aanzienlijke milieueffecten, waardoor het opstellen van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

4.12.2 Beoordeling

Het planvoornemen betreft het realiseren van 7 woningen en het omzetten van een manage naar een caravanstalling. Het plan bevat een activiteit die genoemd wordt in onderdeel D van de bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. In onderdeel D is onder D 11.2 de volgende activiteit opgenomen; de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen valt onder onderdeel D in de bijlage van het Besluit Milieueffectrapportage. In de volgende gevallen waarop de activiteit betrekking heeft op is een aparte m.e.r.-beoordeling nodig;

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De omvang van het planvoornemen blijft onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D.11.2 in de bijlage van het Besluit Milieueffectrapportage. Het planvoornemen betreft het realiseren van 7 woningen en het omzetten van een manage naar een caravanstalling en zit daarmee ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen waarvoor een aparte m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Wel is het nodig om voor het te nemen besluit kort uit te leggen dat er geen significante milieugevolgen voor de omgeving zijn. Dit heet een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

• 1. Kenmerken project

Het planvoornemen betreft het realiseren van 7 woningen en het omzetten van een manage naar een caravanstalling en zit daarmee ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen.

• 2. Plaats van het project

Het plangebied ligt aan de rand van de woonwijk Zuidpolder en aan de Wakkerendijk in Eemnes.

• 3. Samenhang met andere activiteiten

Het voorgenomen plan hangt samen met de woningbouwontwikkelingen binnen de andere deelgebieden in Zuidpolder. Het realiseren van woningen sluit aan op deze ontwikkelingen.

• 4. Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen

De nieuwe ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot belangrijke milieugevolgen. Er is geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Uit de beoordelingen van de aspecten verkeer (paragraaf 4.11), bedrijven- en milieuzonering (paragraaf 4.2), bodem (paragraaf 4.3), archeologie (paragraaf 4.1), externe veiligheid (paragraaf 4.5), flora en fauna (paragraaf 4.6), stikstof (paragraaf 4.6.3), geluid (paragraaf 4.7), luchtkwaliteit (paragraaf 4.8) en water (paragraaf 4.9) blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

Bij het uitvoeren van de meeste onderzoeken is uitgegaan van een hoger aantal woningen dan er worden mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Doordat het aantal woningen lager is dan in onderzocht heeft het planvoornemen minder effect op de omgeving.

4.12.3 Conclusie

Gelet op bovenstaande overwegingen is er geen sprake van nadelige gevolgen voor het milieu. De effecten op het milieu zijn voldoende beschreven in de voorgaande paragrafen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Participatie

In het proces van de ontwikkeling van dit plangebied heeft participatie plaatsgevonden met direct omwonenden aan de Hilhorststraat. In een participatiebijeenkomst is aan deze bewoners een toelichting gegeven over de mogelijke ontwikkeling van het perceel. Hierin is gesproken over:

• de paardenroute
• de watergang
• de inrichting van de groenstrook
• de inrichting van het perceel met maximaal 15 woningen

Naar aanleiding van de gesprekken hebben er een aantal aanpassingen plaatsgevonden:

• de doorsteek van de paardenroute tussen de woningen door is naar het zuiden verschoven
• het aantal woningen is verlaagd naar 7 woningen
  

5.1.2 Inspraak, vooroverleg, ambtelijke wijzigingen

5.1.2.1 Vooroverleg

Het ontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, aan de vooroverlegpartners aangeboden. Er zijn twee vooroverlegreacties ontvangen van Provincie Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe.

De provincie Utrecht geeft aan geen opmerkingen op het plan te hebben. Het Waterschap heeft alleen tekstuele opmerkingen. Deze zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

5.1.3 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingpslan heeft van 19 december 2023 - gedurende 6 weken - tot en met 29 januari 2024 ter inzage gelegen. In een separate notitie zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van beantwoording. Deze notitie is als Bijlage 13 bijgesloten.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

De gemeente Eemnes voert de ruimtelijke ontwikkeling zoals die in het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt gezamenlijk met de overige grondeigenaren in het plangebied uit. Hiertoe is een samenwerkingsovereenkomst getekend op 22 augustus 2013 die dient als anterieure overeenkomst in het kader van de Wro. De kosten die met de ruimtelijke ontwikkeling samenhangen worden gedekt door de opbrengsten die voortkomen uit de uitgifte van bouwrijpe kavels. Door in de samenwerkingsovereenkomst alle afspraken vast te leggen, waarmee het kostenverhaal zeker is gesteld, is het dus niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en in welke vorm er gebouwd mag worden.

6.2 Opbouw regels

Voor het bestemmingsplan ‘'Wakkerendijk 106 e.o.' is gekozen voor een gedetailleerd plan, hierbij is de verkaveling van het plangebied als uitgangspunt gehanteerd.

6.3 Bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf - Caravanstalling

Binnen deze bestemming wordt de vestiging van een caravanstalling als bedrijfsmatige activiteit mogelijk gemaakt. De caravanstalling wordt specifiek bestemd. Hiermee worden andere bedrijfsmatige activiteiten op de locatie uitgesloten. Binnen deze bestemming is ook de bestaande woning opgenomen door middel van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

Artikel 4 Groen

Binnen deze bestemming wordt de groene ruimte binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Op de gronden met deze bestemming worden groenvoorzieningen met daarbij behorende voorzieningen opgenomen zoals paden en speelvoorzieningen. Ook zijn nutsvoorzieningen toegestaan binnen deze bestemming.

Artikel 5 Tuin

De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de aangrenzende hoofdgebouwen, in- en uitritten, groene uitstraling. Gelet op de gewenste groene uitstraling van deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijde, zijn onder voorwaarden wel toegestaan. Met deze bestemmingsregeling wordt aangesloten op het bestemmingsplan 'Wakkerendijk-Meentweg 2012'. De woningen in de wijk Zuidpolder hebben geen tuinbestemming.

Artikel 6 Water

Ter compensatie van de toename van bebouwing en voor een doorlopende waterstructuur wordt binnen het plangebied open water gerealiseerd. De nieuwe watergang wordt opgenomen met de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Ten behoeve van de verkeersontsluiting van het plangebied is het mogelijk om bruggen en duikers te realiseren. Eveneens worden hier voor de flexibiliteit van het plan ook groenvoorzieningen toegestaan.

Artikel 7 Wonen

Binnen deze bestemming zijn de te realiseren woningen opgenomen. Hiernaast biedt het bestemmingsplan tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die gelden ten aanzien van de situering van de woningen, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen. Deze bestemming sluit aan op de woonbestemming in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder'