4.3 Functionele uitgangspunten
4.3.1 Wonen
Uitgangspunt is dat de bestaande woningen een passende woonbestemming krijgen. Daartoe wordt een bestemming ‘Wonen’ opgenomen waarbinnen de diverse woningtypen (vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd) zijn aangeduid. Specifiek voor de gestapelde woningen (appartementen) is een eigen bestemming ‘Wonen – Gestapeld’ opgenomen. In paragraaf 4.2.1 is hier reeds op ingegaan.
Naast de verschillende woonbuurten, waarin logischerwijs de nadruk ligt op de woonfunctie, wordt er ook in het dorpscentrum gewoond. Derhalve wordt de woonfunctie ook in de bestemming ‘Centrum’ mogelijk gemaakt. Om de aaneengesloten, publiekgerichte functies in het dorpscentrum te beschermen is wel een aantal voorwaarden gesteld. Daar waar thans winkelfuncties op de begane grond zijn gesitueerd mogen binnen de bestemming ‘Centrum’ niet zonder meer nieuwe woonfuncties ontstaan en is het bestaande aantal woningen het uitgangspunt.
Daarnaast wordt er soms gewoond bij een bedrijf (op een bedrijventerrein) of bij maatschappelijke voorzieningen. Het beleid van de gemeente is er op gericht om terughoudend met bedrijfs- en/of dienstwoningen om te gaan, zie paragraaf 4.3.4. In dit kader zijn uitsluitend de bestaande bedrijfswoningen toegestaan, ter plaatse van de desbetreffende aanduiding op de verbeelding.
In z’n algemeenheid wordt nogmaals opgemerkt dat nieuwe woningen niet zonder meer zijn toegestaan, omdat het voorliggende bestemmingsplan ‘Dorp Odijk’ in hoofdzaak conserverend van aard is. Medewerking verlenen aan de bouw van nieuwe woningen kan alleen na een zorgvuldige belangenafweging en via een herziening van het bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit.
KamerbewoningAf en toe wordt de gemeente Bunnik geconfronteerd met kamerbewoning in woonhuizen, bijvoorbeeld door studenten of tijdelijke seizoenskrachten werkzaam in de landbouw. Onder kamerbewoning wordt verstaan het verhuren of aanbieden van kamers voor bewoning. Formeel is kamerbewoning in strijd met de bestemming ‘Wonen’, omdat een woning in het voorliggende bestemmingspan is gedefinieerd als een complex van ruimten bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Bij kamerbewoning is daarvan geen sprake.
De gemeente Bunnik heeft omzettingsbeleid vastgesteld waarin regels zijn opgenomen voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimte. Een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt aan dit beleid getoetst.
Omzetting is alleen mogelijk als er geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu. Bij de beoordeling of hiervan sprake is worden verschillende criteria gehanteerd. Ten eerste wordt getoetst aan de 10%-norm. Dit houdt in dat niet meer dan 10% van alle woningen in een straat met de-zelfde postcode mag worden gebruikt voor kamergewijze verhuur.
Daarnaast wordt gekeken naar het gebiedstype, het onderhoudsniveau/straatbeeld ter plaatse, klachtenpatroon (meldingen van omwonenden, bezwaren) en de verkeersintensiteit- en afwikkeling. Tevens moeten er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn (bij voorkeur op eigen erf), moet er voor iedere kamer een separate berging op eigen erf aanwezig zijn en mogen er geen extra kliko’s worden geplaatst. In het bestemmingsplan Dorp Bunnik 2012 zijn alleen de ruimtelijk relevante randvoorwaarden uit het om-zettingsbeleid vastgelegd. In dat kader mag de omzetting niet leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van omwonenden. Ook mag de omzetting geen onevenredige negatieve invloed op de verkeersintensiteit en – afwikkeling en parkeerbalans in de omgeving tot gevolg hebben. .
Beroep- of bedrijf aan huis
Tot de woonfunctie kunnen ook beroep- of bedrijfsactiviteiten aan huis worden gerekend. In de bestemmingsomschrijving bij de woonbestemmingen is daarop expliciet bepaald dat beroep- of bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan.
Om te voorkomen dat de beroeps- of bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen (niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen, tot een maximum van 60 m²). Een en ander is geregeld binnen de specifieke gebruiksregels. Wat onder een ‘aan huis verbonden beroep’ moet worden verstaan, is gedefinieerd in de begrippen die als onderdeel van de planregels zijn opgenomen. Welke soort bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan, is vastgelegd in een zogenaamde 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis'. Deze lijst met bedrijfsactiviteiten aan huis is een onderdeel van de regels en is als bijlage toegevoegd. Op de lijst komen alleen bedrijfsactiviteiten in categorie 1 en 2 voor. Dit zijn bedrijfsactiviteiten die goed zijn in te passen in een woonomgeving.
4.3.2 Maatschappelijke voorzieningen
De in het gebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen, zoals de kerkgebouwen en begraafplaatsen en gezondheidscentrum krijgen een maatschappelijke bestemming. Dit komt overeen met de bestaande gebruiksfunctie. De bestemming ‘Maatschappelijk’ is een ruime bestemming waarbinnen een uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke functies kan plaatsvinden. Daarbij kunnen verschuivingen binnen de maatschappelijke voorzieningen worden opgevangen zonder dat het bestemmingsplan moet worden herzien. De grotere maatschappelijke voorzieningen (zoals de begraafplaatsen) worden wel specifiek aangeduid. Ter plaatse kan er dan geen andere dan de bestaande functie worden gevestigd. Hiervoor is gekozen omdat grotere locaties (en dus grotere voorzieningen) in het algemeen meer potentiële hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen.
Mantelzorg bij bestaande woningen
Binnen de gemeente Bunnik is sprake van een bovengemiddelde vergrijzing. Het is daarom redelijk te veronderstellen dat er behoefte is aan het creëren van tijdelijke woonruimte bij een bestaande woning ten behoeve van mantelzorg. Daarbij wordt mantelzorg gedefinieerd als zijnde zorg, die wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening voortvloeit uit de sociale relatie en niet in het kader van een hulpverlenend beroep.
Op grond hiervan is in het voorliggende bestemmingsplan, via een algemene afwijkingsmogelijkheid, de mogelijkheid opgenomen voor het inrichten en gebruiken van een deel van de woning voor mantelzorg. Ook de (vrijstaande) bijgebouwen, zoals een schuur of een garage, kunnen daarvoor worden aangewend. Binnen de bestaande gebouwen is het mogelijk om zodanige verbouwingen uit te voeren dat mantelzorg mogelijk wordt. Deze mogelijkheid geeft geen extra bouwmogelijkheden. De reguliere bouwmogelijkheden worden daarvoor toereikend geacht. De voorwaarden zien vooral toe op het uitsluiten van woningsplitsing. Ook is het oprichten van een tijdelijk bouwwerk (maximaal 20 m²) mogelijk bovenop de m² die gelden voor bijbehorende bouwwerken bij een woning. Met de voorwaarden moet worden voorkomen dat na afloop van de mantelzorgsituatie een nieuwe woning ontstaat. Omdat het gaat om een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, dient er altijd een belangenafweging plaats te vinden, voordat wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De afwijkingsmogelijkheid is een bevoegdheid, géén verplichting.
4.3.3 Centrumvoorzieningen en gemengde functies
In het plangebied bevindt zich in het gebied rondom de Meent en Boomgaardweg een kleine concentratie van centrumvoorzieningen. In het dorpcentrum betreft het onder meer detailhandel en horeca, over het algemeen in combinatie met wonen op de verdieping.
Om de bestaande situatie hier te handhaven en omdat het beleid erop gericht is om de concentratie van detailhandel en andere centrumfuncties hier vast te houden, is de bestemming ‘Centrum’ aan het gebied toegekend. Binnen deze bestemming zijn detailhandel, diverse vormen van horeca (tot categorie 2), dienstverlening met baliefunctie en wonen toegestaan. Deze verschillende functies zijn ook mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan. De functies kunnen elkaar in dit centrumgebied versterken, waardoor de menging van de verschillende functies hier aanvaardbaar wordt geacht. Op deze wijze wordt ook een verspreiding van de verschillende functies over het plangebied tegengegaan en daardoor een verminderde levensvatbaarheid van de voorzieningen. Het wonen is met name van belang om de verdiepingen van de gebouwen een goede invulling te geven en draagt bij aan de levendigheid en sociale veiligheid in het centrumgebied. Het bestaande aantal woningen is uitgaanspunt, zowel op de begane grond als op de verdiepingen.
Standplaatsen
In de algemene plaatselijke verordening is bepaald dat een standplaatsvergunning wordt geweigerd wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De bepalingen in de APV met betrekking tot het innemen van een standplaats zijn gebaseerd op ordening van de straathandel en op de regulerende bevoegdheid van de gemeente van zaken die tot haar huishouding behoren.
Als het bestemmingsplan standplaatsen ter plaatse niet toelaat, is het moeilijk uit te leggen dat de vergunning weliswaar wordt verleend, maar dat daarvan geen gebruik gemaakt kan worden wegens strijd met het bestemmingsplan. Strijd met het bestemmingsplan is daarom als imperatieve weigeringsgrond opgenomen. Blijkens jurisprudentie is dit aanvaardbaar omdat een dergelijke bepaling geen zelfstandige planologische regeling bevat. Ten aanzien van deze weigeringsgrond wordt opgemerkt dat in de bestemmingsplannen momenteel geen expliciete verbodsbepalingen is opgenomen ten aanzien van het innemen van een standplaats.
In het voorliggende bestemmingsplan zal hierop worden ingespeeld en worden standplaatsen toegestaan binnen de regels van de verkeersbestemming. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de APV. Onder een standplaats wordt in de APV en het beleid verstaan: het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of het anderszins aanbieden van goederen en diensten, gebruikmakend van fysieke middelen zoals een kraam, een wagen of een tafel (artikel 5:17 APV). Deze begripsbepaling is overgenomen in artikel 1 van dit bestemmingsplan.
In beleidsregels wordt onderscheid gemaakt in categorieën standplaatsen. Dit onderscheid wordt aangebracht in karakter, de duur van inname en het gebruik van de standplaatsen. Standplaatsen zijn hierdoor onder te verdelen in vaste standplaatsen en incidentele standplaatsen.
Een vaste standplaats is een plaats die op een vaste dag in de week, vaste dagen in de week, of de gehele week zijn aangewezen voor het innemen gedurende het hele jaar. De frequentie van het aantal dagen in de week is ondergeschikt, maar kent wel een minimum van één volledige dag. De vaste standplaatsen zijn vastgestelde locaties en door middel van een beleidsregel als vast benoemd.
In dit bestemmingsplan komt een aantal vaste standplaats voor. Deze zijn op de verbeelding middels de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel – standplaats’ aangegeven.
Onder een incidentele standplaats wordt verstaan een plaats op een locatie die eenmalig en voor een vooraf bepaalde beperkte duur van maximaal drie maanden op één of meerdere dagen in de week wordt ingenomen. Volgens de APV kan het college beslissen om deze periode eenmalig voor een periode van maximaal 3 maanden te verlengen.
Ten behoeve van de incidentele standplaatsen is de begripsomschrijving overgenomen in artikel 1 van dit bestemmingsplan en is in de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan bepaald dat het gebruik van gronden voor incidentele standplaatsen is toegelaten.
De locatie van een incidentele standplaats is niet gebonden aan de op de verbeelding aangewezen locaties, maar wordt per aanvraag getoetst aan de APV en het daarop gebaseerde beleid. De aard van het product of de dienst speelt geen rol bij de bepaling of er sprake is van een incidentele standplaats. Zo kunnen seizoensgebonden producten via een incidentele standplaats worden verkocht, of indien dit langer is dan drie maanden via een vaste standplaats.
Een cumulatie van incidentele standplaatsvergunningen voor dezelfde locatie, ongeacht de aanvrager of het product, is niet aan de orde. Dit zou immers afbreuk doen aan het maximumstelsel. Er is daarom bepaald dat een incidentele standplaats maximaal drie maanden per jaar op dezelfde locatie kan worden ingenomen.
Gemengde functies
De gemengde bestemming is gebruikt voor situaties waar twee of meer gelijkwaarde concentraties voorkomen. Het bestemmingsplan voorziet in twee verschillende gemengde bestemmingen: 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2'. De bestemming 'Gemengd - 1' is een vertaling van de huidige bestemming. Met deze bestemming zijn meerdere locaties bestemd. Het betreft hier gebouwen met bedrijven in de milieucategorie 1 en 2, kantoren en/of de functie wonen op de begane grond en de functie wonen op de bovenliggende verdiepingen. De bestemming 'Gemengd - 2' is van toepassing voor een complex van o.a. scholen op het Rijneiland. Hier is de huisvesting van twee basisscholen, een kinderopvang en een peuterspeelzaal gecombineerd met woningen op de bovenliggende verdiepingen.
4.3.4 Bedrijven en kantoren
In het plangebied zijn meerdere bedrijven en of kantoren gehuisvest. Het gaat hier voornamelijk om een aantal garagebedrijven, al dan niet in combinatie met een benzineverkooppunt en de kantoorfunctie van de Politie. Verder zijn er enkele kantoorlocaties aan de Beughof gevestigd. Uitgangspunt is dat de bestaande bedrijven en kantoren hun functie behouden.
Bedrijven
De bestaande bedrijven in de kern Odijk zijn geïnventariseerd en, mede op basis van de geldende bestemming, ingeschaald naar bedrijfscategorieën op grond van een zogenaamde ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’. Voor het onderhavige plangebied zijn alleen bedrijven in de categorie 1 en 2 bestemd. Zie hiervoor ook paragraaf 5.10 Hierdoor is sprake van de nodige flexibiliteit, omdat een vrijkomende bedrijfskavel dan ook kan worden ingenomen door een ander type bedrijf, zonder dat een bestemmingsplanwijziging nodig is. Hierbij geldt uiteraard wel dat een ander bedrijf moet passen binnen de toegestane milieucategorie of binnen een lichtere milieucategorie. De vestiging van bedrijven die zwaarder zijn dan de nu toegestane categorieën is dus niet mogelijk. Voorkomen moet immers worden dat indien een bedrijf verdwijnt, er op de bedrijfslocatie een nieuw bedrijf gevestigd wordt dat meer overlast gaat veroorzaken voor de omgeving. Zeker daar de bedrijven in de kern Odijk allen binnen bestaand woongebied zijn gesitueerd.
Garagebedrijven zijn specifiek bestemd. De huidige bedrijfsvoering kan daarbij worden voortgezet. Indien het garagebedrijf de bedrijfsvoering staakt is het bij recht enkel mogelijk om op de locatie bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1 en 2 te ontplooien. Het benzineverkooppunt is tevens middels een aanduiding binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' en de bestemming 'Verkeer' mogelijk gemaakt.
Bedrijfswoningen
Zoals reeds in paragraaf 4.3.1 is opgemerkt is het beleid van de gemeente er op gericht om terughoudend met bedrijfs- en/of dienstwoningen bij bedrijven om te gaan.
De noodzaak van huisvesting op of bij een bedrijf is in de huidige tijd immers niet zonder meer aantoonbaar. De bedrijfsvoering noopt daar nog maar in uitzonderlijke gevallen toe; zaken als bewaking en beveiliging, geschieden op andere wijzen. Ook bedrijfsprocessen maken huisvesting op het bedrijf niet meer nodig; controle e.d. gebeurt óf door de (nacht)ploeg ter plaatse óf op afstand via bijvoorbeeld internet. In dit kader zijn uitsluitend de bestaande bedrijfswoningen toegestaan. Deze bestaande bedrijfswoningen worden op de (analoge) verbeelding specifiek aangeduid, middels de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Nieuwe bedrijfswoningen zijn in principe niet meer toegestaan.
Kantoren
Voorts zijn in het plangebied verspreid enkele solitair gelegen kantoorgebouwen gelegen. Hiervoor is de bestemming ‘Kantoor’ opgenomen, waarbij het beleid van de gemeente er op gericht is om het bestaande gebruik voort te zetten.
Momenteel is er een (landelijke) discussie gaande om te bezien wat de mogelijkheden zijn om de bestaande kantoorgebouwen zodanig te transformeren dat het gebouw ook geschikt is voor andere functies, bijvoorbeeld een woonfunctie. Reden is de veelvuldige (langdurige) leegstand van kantoren, die ook binnen de gemeente Bunnik voorkomt. De kantoren zijn niet in eigendom van de gemeente en thans over het algemeen in gebruik. Als er echter een dergelijk verzoek wordt ingediend is de gemeente evenwel bereid om mee te denken over de mogelijkheden voor functieverandering. Met andere woorden, de functiewijziging van kantoorgebouwen wordt bij voorbaat niet in voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt, maar zal per situatie (afzonderlijk) beoordeeld worden.
4.3.5 Horeca
Uitgangspunt is het handhaven van de bestaande horecavestigingen. Bij de aanwezigheid van horecavoorzieningen is het van belang dat ter plaatste van nabijgelegen woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden
gerealiseerd en dat horecavoorzieningen op een gewenste locatie hun bedrijf kunnen uitoefenen. Daarbij wordt gewerkt met een zogenaamde ‘Staat van Horeca-activiteiten’. In de gemeente Bunnik wordt onderscheid gemaakt in diverse typen horeca, te weten:
- Lichte horeca (categorie 1). Bedrijven die in beginsel alleen overdag en ’s avonds geopend zijn (vooral voor verstrekking van etenswaren en maaltijden) en waarbij het hoofddoel niet is gericht op het schenken van alcoholhoudende dranken, zoals lunchroom, cafetaria en restaurant;
- Middelzware horeca (categorie 2). Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht zijn geopend en met een accent op het schenken van alcohol, zoals een café en zalenverhuur;
- Zware horeca (categorie 3). Bedrijven die voor een goed functioneren ook ’s nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken (grote verkeersaantrekkende werking), zoals een discotheek en partycentrum.
In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De bestaande horecavestigingen in de kern Odijk zijn geïnventariseerd en ingeschaald volgens de bovengenoemde indeling, zie de hiernavolgende tabel.
Omdat het beleid van de gemeente Bunnik erop gericht is om (nieuwe) lichte horecavestigingen in het dorpscentrum in het algemeen toe te staan, zijn horecavestigingen tot en met categorie 1 binnen de bestemming ‘Centrum’ zonder meer mogelijk. Bestaande horecavestigingen in het dorpscentrum tot en met categorie 2 zijn specifiek aangeduid.
| Naam bedrijf | Adres | Typering | Categorie Staat van Horeca-activiteiten |
| Wapen van Odijk | De Meent 53 | Restaurant / lunchroom | 1 a / 1 b |
| Pinokkio | De Meent 32g | Bezorg- en afhaalservice | 1 c |
| La Luna | Boomgaardweg 3 | Restaurant met bezorg- en afhaalservice | 1 c |
Snackbar De Fijnproever | De Meent 21 | Snackbar | 1 b |
| Twins | De Meent 19a | Café | 2 |
| Wijntje | Singel 40 | Restaurant | 1 a |
| Chinees Indisch afhaalcentrum Jade | De Meent 36a | Afhaalservice | 1 c |
| Restaurant Buitengewoon | De Meent 24b | Restaurant | 1 b |
Op grond van voorgaande tabel blijkt dat ook buiten het met centrum bestemde gebied twee horecabedrijven aanwezig zijn. Het restaurant "Wapen van Odijk" is middels de bestemming ‘Horeca’ bestemd. Ter plaatse zijn horecabedrijven uit categorie 1 of 2 van de 'Staat van Horeca-activiteiten' toegestaan. Het restaurant behorende bij het kanoverhuurbedrijf Wijntje maakt onderdeel uit van dit bedrijf en is derhalve bestemd met de bestemming 'Recreatie'.