Rijnseweg 3 Odijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De aanleiding voor het opstellen van het voorliggend bestemmingsplan is het voornemen van initiatiefnemer om op de locatie Rijnseweg 3 te Odijk de agrarische bedrijfsactiviteiten definitief te beëindigen, de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de locatie te ontwikkelen tot een kleinschalige woonlocatie in het buitengebied.

Bij de ontwikkeling van de locatie tot woonlocatie wordt de bestaande bedrijfswoning bestemd als burgerwoning en worden twee nieuwe woningen opgericht. De locatie wordt landschappelijk ingepast, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit. De bouw van de nieuwe woningen wordt mogelijk gemaakt door gebruik te maken van de provinciale ruimte-voor-ruimte regeling.

Om het voornemen te kunnen realiseren is het voorliggend bestemmingsplan opgesteld. De gemeente Bunnik ziet aanknopingspunten in het ruimtelijk beleid om de locatie te herbestemmen van agrarische bedrijfslocatie naar een kleinschalige woonlocatie. Het college van B&W en de gemeenteraad hebben aangegeven in principe medewerking te verlenen aan het plan door middel van een bestemmingsplanherziening.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt ten oosten van de dorpskern van Odijk en betreft het agrarisch bouwblok 'De Hoef' aan de Rijnseweg 3. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Bunnik, sectie E, percelen 1225 en 1226 (deels) met een oppervlakte van 14.970 m2.

Luchtfoto van Odijk en de globale ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

De planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011' (vastgesteld, 24 november 2011) . Het plangebied is bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschap' en voorzien van een bouwvlak. Verder gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 4' en 'Waterstaat - Waterkering' op het plangebied.

Ter bescherming van de landschappelijke waarden zijn daarnaast de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - half open landschap' en de gebiedsaanduiding 'landschapstype kromme rijn en oeverwallen' opgenomen.

Fragment verbeelding 'Buitengebied Bunnik 2011' met de ligging van het plangebied

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het initiatief en is als volgt opgebouwd:

• in Hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven;
• in Hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan beschreven;
• in Hoofdstuk 4 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• in Hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod;
• in Hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan;
• in Hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• in Hoofdstuk 8 worden tenslotte de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Omgeving van het plangebied

De Rijnseweg volgt nabij het plangebied de loop van de Kromme Rijn en is ontstaan op een relatief hoger gelegen oeverwal. De route langs de Kromme Rijn heeft destijds gediend als ontginningsbasis, waarbij het bochtige verloop van de oude riviertak heeft geleid tot de kenmerkende radiale verkaveling. Tevens vormde deze weg de vestigingsbasis voor een zich geleidelijk verdichtend nederzettingspatroon met voornamelijk boerderijen en later ook burgerwoningen. Het bebouwingslint langs de Rijnseweg is extensief. Alleen in de nabijheid van de brug over de Kromme Rijn verdicht het lint zich enigszins. Het vormt als het ware een voorbode van de dorpskern Odijk. Hier gaat het veelal om burgerwoningen. Elders heeft de Rijnseweg een landelijk karakter en gaat het vooral om agrarische, of daaraan verwante bedrijven.

Op enkele honderden meters ten noorden van het plangebied ligt de A12. Op ruim een kilometer ten noordoosten van het plangebied ligt station Driebergen-Zeist. Verder is op 60 meter ten noordwesten van het plangebied een hoogspanningslijn aanwezig.

2.2 Huidige situatie

Op de planlocatie Rijnseweg 3 is momenteel sprake van een agrarisch bedrijf. Het plangebied bevat één bedrijfswoning en vier agrarische bedijfsgebouwen. De omliggende agrarische gronden zijn in gebruik als agrarisch grasland.

Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 1 ha. Op het bouwvlak staat agrarische bedrijfsbebouwing met een totale oppervlakte van 2.720 m2. Deze oppervlakte bestaat uit een ligboxenstal van 720 m2, een werktuigenberging van 550 m2, de voormalige varkensstal van 1.302 m2 en de aanbouw van de varkensstal van 148 m2.

Gedetailleerde luchtfoto van het plangebied

Hoofdstuk 3 Planvoornemen

3.1 Locatieontwikkeling

De initiatiefnemer heeft het voornemen het agrarisch bedrijf definitief te beëindigen, de voormalige agrarische bedrijfswoningen te slopen en de locatie te herontwikkelen tot kleinschalige woonlocatie.

3.1.1 Bedrijfsbeëindiging

Het planvoornemen bestaat uit de definitieve beëindiging van het agrarische bedrijf en de sloop van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen met een totale oppervlakte van 2.720 m2 worden met de bedrijfsbeëindiging gesloopt. Daarmee wordt de volledige bedrijfsbeëindiging van het agrarisch bedrijf gerealiseerd. Met de voorgenomen herbestemming naar 'Wonen' wordt de hervestiging van een veehouderij planologisch onmogelijk gemaakt. De bedrijfsbeëindiging van het agrarische bedrijf leidt tot een verbetering van het woon- en leefklimaat voor de (burger)woningen in de directe omgeving en leidt tot een afname van ammoniak-/stikstofuitstoot.

3.1.2 Herontwikkeling tot een woonlocatie

De voormalige agrarische locatie wordt omgevormd tot kleinschalige woonlocatie waarbij twee nieuwe woningen worden gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en wordt herbestemd tot burgerwoning. De nieuwe woningen worden gerealiseerd op basis van de provinciale Ruimte-voor-Ruimteregeling (zie ook paragraaf 4.2.2). Per woning voorziet het plan in een primaire woonkavel van circa 1.200 m2. Het overige gedeelte van het agrarisch bouwvlak wordt ingericht als onbebouwd terrein met een semi-agrarisch karakter en zal landschappelijk en functioneel deel uit gaan maken van de kleinschalige woonlocatie. Het zorgt ervoor dat de woonlocatie een agrarische uitstraling behoudt.

3.1.3 Landschap, stedenbouw en beeldkwaliteit

De gemeente Bunnik heeft een hoge ambitie om de landschappelijke kwaliteit van het Kromme Rijnlandschap te waarborgen en vraagt daarom aan particuliere initiatiefnemers van Ruimte-voor-Ruimteontwikkelingen (bedrijfbeëindiging in combinatie met nieuwbouw) om een zorgvuldig landschapsplan. Voor de herontwikkeling naar een woonlocatie is door Jan Bruyn Landschapsarchitectuur een nieuwe inrichting ontworpen. De nieuwe woningen worden achter de bedrijfswoning gesitueerd en ontsloten op de bestaande (en verlengde) erfopgang, die overgaat in een kavelpad naar de achterliggende percelen. Deze overgang wordt gemarkeerd door een 'plaatsje' dat toegang geeft tot de beide nieuwe percelen. Er is sprake van een versprongen rooilijn waardoor beide woningen zich onderscheiden van elkaar.

De ambitie van de gemeente Bunnik en de initiatiefnemer is verankerd in het bestemmingplan door een voorwaardelijke verplichting op te nemen in de regels en door de bouwregels van de bestemming 'Wonen' te laten aansluiten bij de stedenbouwkundige opzet. De herontwikkeling van de locatie Rijnseweg 3 leidt daarmee tot een versterking van het Kromme Rijnlandschap. De borging van landschappelijke kwaliteit in het bestemmingsplan is één van de instrumenten om de gewenste kwaliteit te bereiken. De gemeente Bunnik stimuleert daarnaast initiatiefnemers om extra kwaliteit toe te voegen door het gebruik van natuurlijke materialen en erfafscheidingen met een landelijk karakter.

Het ontwerp bestaat uit:

• een ruimtelijk plan: Het ruimtelijk plan bestaat uit een analyse van de omgeving en een onderbouwing van de nieuwe stedenbouwkundige opzet. Het ruimtelijk plan is toegevoegd als Bijlage 1 bij de toelichting.
• de landschappelijke inpassing: In de beschrijving van de landschappelijke inpassing wordt ingegaan op de aanplant van nieuwe beplanting. Er wordt onderbouwd welke inheemse soorten worden gebruikt. Met de landschappelijke inpassing krijgen de nieuwe woningen een goede plek in het Kromme Rijn-landschap. De landschappelijke inpassing is toegevoegd als Bijlage 2 bij de toelichting.
• een beeldkwaliteitplan: Om te voldoen aan de beoogde kwaliteitsslag, wordt het plan begeleid door een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan biedt de gemeente (en met name de adviserende Commissie ruimtelijke kwaliteit (voorheen 'Welstand') een duidelijk beoordelingskader voor de in te dienen bouwplannen. In het beeldkwaliteitplan is op grond van de omgevingskenmerken een samenhangend pakket beeldkwaliteitseisen opgesteld. Het werkingsgebied betreft de beide nieuwbouwlocaties voor een vrijstaande woning. Het beeldkwaliteitplan is toegevoegd als Bijlage 3 bij de toelichting.

Op de navolgende afbeelding is de beoogde inrichting weergegeven.

Landschappelijke inpassing van de kleinschalige woonlocatie (bron: Jan Bruyn Landschapsarchitectuur)

Om de landschappelijke inpassing te borgen is in het voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. In artikel 4.1.2 is een koppeling gelegd tussen het bouwen van de woningen, het slopen van de stallen en de landschappelijke inpassing van het perceel. In Bijlage 1 bij de regels is een plantlijst opgenomen, waarin is vastgelegd welke soorten gebruikt zullen worden voor de landschappelijke inpassing.

3.2 Afwijking geldend bestemmingsplan

Ter plekke van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' zijn de gronden bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf inclusief bedrijfswoning. De geldende bestemming maakt het niet mogelijk om de locatie te herontwikkelen tot woonlocatie.

Om het agrarisch bedrijf definitief te beëindigen en de voorgenomen woningbouwontwikkeling mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is door het rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden:

• 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met name de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied is een prioriteit van het Rijk dat van belang is bij de herbestemming van (voormalige) agrarische bedrijven. In de NOVI is veel aandacht voor de transformatie van het buitengebied. Er wordt gewerkt aan het voorkomen van leegstand van agrarische bedrijven en het vinden van nieuwe functies voor veehouderijen om te komen tot een gezonde leefomgeving. De herbestemming van een (voormalig) agrarisch bedrijf draagt bij aan de leefbaarheid van het buitengebied en past daarmee binnen de doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Fragment verbeelding 'besluit algemene regels ruimtelijke ordening' met de ligging van het plangebied

Het gebied is deels gelegen binnen het gebied van de Romeinse Limes. Er mogen geen activiteiten mogelijk worden gemaakt die de kernkwaliteiten van het gebied aantasten. De kernkwaliteiten van de Romeinse Limes worden als volgt omschreven:

De unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Chr. bestaande uit:

• forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden;
• militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• scheepswrakken.

De Kromme Rijn heeft onderdeel uitgemaakt van de grens van het Romeinse Rijk. Er is geen sprake van een hoge archeologische verwachting in of nabij het plangebied. Voorliggend plan tast de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes niet aan. Het barro vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening; ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, de zogeheten Laddertoets.

Op basis van vaste jurisprudentie kan worden gesteld dat bij woningbouwplannen tot elf woningen geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Voorliggende planontwikkeling betreft de realisatie van twee nieuwe woningen en het hergebruik van de bestaande agrarische bedrijfslocatie, waardoor geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichting is. Een nadere motivering voor duurzame verstedelijking kan daarom achterwege blijven.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld en op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie worden op provinciaal niveau ruimtelijke keuzes gemaakt om de beperkt beschikbare ruimte zorgvuldig in te delen.

Zowel voor het thematische, als voor het gebiedsgerichte beleid, zijn de uitgangspunten van de provincie voor beleid leidend. De provincie wil haar visie op de toekomst bereiken, door functies slim te combineren en ontwikkelingen te concentreren. Alleen dan is het mogelijk om de ambities en opgaven te realiseren. De provincie concentreert en combineert om bijvoorbeeld een plek te geven aan de stedelijke ontwikkelingen, het opwekken van duurzame energie en de groene en blauwe ontwikkelingen. Dit is het hart van de Omgevingsvisie en het vormt de basis voor het ruimtelijk beleid en de uitvoering.

Uitsnede visiekaart Omgevingsvisie Utrecht met ligging planlocatie Rijnseweg 3

Het plangebied ligt in het landelijk gebied en is op de visiekaart onder andere aangeduid als transitiegebied naar een duurzame landbouw en als gebied voor de ontwikkeling van een groenblauwe en recreatieve structuur. Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te kunnen behouden voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van stedelijke functies in het landelijk gebied.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de beëindiging van een agrarisch bedrijf en de realisatie van twee nieuwe woningen op de voormalige bedrijfslocatie door gebruik te maken van de provinciale Ruimte-voor-Ruimteregeling. Er is sprake van een verbetering van de milieukundige situatie in de directe omgeving (beëindiging agrarisch bedrijf) en de verbetering van de kwaliteiten van het landelijk gebied (landschappelijke inpassing). De landschappelijke inrichting draagt bij aan het creëren van een groenblauwe structuur rondom Odijk. Daarmee is het initiatief in lijn met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening is op 1 april 2021 in werking getreden. In deze planologische verordening zijn regels opgenomen voor verschillende ruimtelijke en planologische onderwerpen, waar de gemeenten rekening mee moeten houden bij het opstellen van bestemmingsplannen.

Het voorliggend plan maakt gebruik van de provinciale Ruimte-voor-Ruimteregeling om twee woningen toe te kunnen voegen. Deze regeling is verankerd in artikel 9.11 van de Interim Omgevingsverordening. Onderstaand is het voornemen getoetst aan de voorwaarden van de Ruimte-voor-Ruimteregeling.

Artikel 9.11 Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen ('ruimte voor ruimte')

1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bouw van één of meer nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• a. Het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw;

Het bouwperceel van het agrarisch bedrijf ligt op een korte afstand (minder dan 100 m) van de kern van Odijk en is daarom niet geschikt voor grootschalige intensieve landbouw. Het bouwperceel ligt niet binnen een glastuinbouwconcentratiegebied.

• b. alle bedrijfsbebouwing op de betrokken bouwpercelen wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 750 m2 tot 2.500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan. Wanneer 2.500 m2 tot 4.000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4.000 m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5.000 m2 aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt voor één woning. Afwijking van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit;

In het plan wordt 2.700 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarmee is de bouw van twee nieuwe woningen toegestaan. De planlocatie wordt ingezet voor de realisatie van deze twee woningen.

• c. de nieuwe woning of woningen worden gesitueerd binnen de voormalige bouwpercelen, in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning, de betrokken bouwpercelen worden evenredig verkleind en de woningen worden landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; en

De nieuwe woningen worden gerealiseerd in samenhang met de te handhaven bedrijfswoning, het agrarisch bouwvlak wordt verkleind en de woningen worden landschappelijk ingepast. De woningen worden gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel van het bedrijf Rijnseweg 3.

• d. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

De omliggende agrarische bedrijven worden met de planrealisatie niet belemmerd in hun bedrijfsvoering, zie daarvoor ook paragraaf 5.1 Bedrijven en milieuzonering.
Bovenstaande motivatie vormt de toelichting zoals bedoeld in lid 2 van artikel 9.11. Daarmee kan worden gesteld dat het voorliggend plan past binnen de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Kromme Rijngebied

De Omgevingsvisie Kromme Rijngebied ‘Vanuit kwaliteit verder werken (natuurlijk)’ is vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik op 30 maart 2017 en is opgesteld door een samenwerkingsverband van de gemeenten Bunnik, Houten en Wijk bij Duurstede. Deze omgevingsvisie is opgesteld voor het buitengebied van de drie gemeenten en is juridisch gezien vastgesteld als structuurvisie onder de Wro. Het strategische beleid voor het fysieke domein is gevat in de omgevingsvisie, zodat de burger, ondernemers en ontwikkelaar weten waar ze aan toe zijn en zij de positie van hun initiatief goed kunnen inschatten.

In de omgevigsvisie is een specifieke paragraaf opgenomen, waarin de regio haar beleid uitspreekt met betrekking tot vrijkomende agrarische gebouwen (VAB). Het hergebruik van VAB’s moet een ‘motor’ achter een grotere vitaliteit van het landelijk gebied worden. Kortom, VAB als bron van innovatie. Om dat te bevorderen hebben de regiogemeenten naast de bestaande regeling voor VAB’s, die uitgaat van sloop en beperkte nieuwbouw, een alternatief geïntroduceerd: In plaats van ‘ontstening’ richten ze zich op de toevoeging van ruimtelijke en functionele kwaliteit. Hierbij is het bestaande volume het uitgangspunt voor herontwikkeling.

Voorliggend plan sluit aan bij de bestaande regeling voor VAB's: sloop en beperkte nieuwbouw. Verder wordt er bij de nieuwbouw van de woningen een bijdrage geleverd aan het landschap en de natuur. Daarmee is voorliggend plan in lijn met de Omgevingsvisie Kromme Rijngebied.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische Agenda

Op 23 juni 2016 heeft de Gemeenteraad van Bunnik de strategische agenda van Bunnik vastgesteld. Dat is een agenda voor de lange termijn, waarin de strategische keuzes van de gemeente op weg naar een goede toekomst voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en bezoekers zijn weergegeven.

In de visie heeft de gemeente een aantal strategische keuzes vastgelegd. Op basis van deze keuzes zijn vier pijlers van Bunnikse kwaliteit vastgelegd. Per pijler zijn een aantal kernwaarden opgenomen in de strategische agenda. De gemeente Bunnik wenst onder andere de landschappelijke kwaliteit te borgen.

De gemeente Bunnik wenst bij het borgen van landschappelijke kwaliteiten en het beheer van het buitengebied gebruik te maken van creatieve oplossingen. Bedrijven die hun agrarische functie verliezen en waarbij leegstand optreedt vragen om een andere invulling. Bij ontwikkelingen in het buitengebied en het beheer van het buitengebied kiest de gemeente voor het bewaken van de landschappelijke kwaliteiten (open en groen).

Bij het voorgenomen plan blijven de aanwezige landschappelijke kwaliteiten intact. De (voormalige) agrarische bebouwing wordt verwijderd, de openheid van het landschap blijft behouden en de nieuwe invulling van de percelen met behulp van de landschappelijke uitgangspunten zorgen voor een toevoeging van ruimtelijke en functionele kwaliteit. Daarmee is voorliggend plan in lijn met de Strategische Agenda van de gemeente Bunnik.

4.4.2 Bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011

De gemeente Bunnik heeft in het bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011 aanvullende voorwaarden gesteld voor de toepassing van de provinciale ruimte-voor-ruimteregeling. Planologisch-juridische medewerking aan de bouw van een compensatiewoning wordt alleen verleend, indien de sloop van de bedrijfsbebouwing voldoende is gewaarborgd. Dit kan worden bewerkstelligd door een voorwaarde op te nemen voor de te verlenen omgevingsvergunning voor bouwen, waarbij niet met de bouw van de compensatiewoning(en) mag worden begonnen voordat alle voormalige bedrijfsbebouwing is gesloopt.

Het voorliggend plan voldoet aan het provinciaal ruimte-voor-ruimte beleid (zie paragraaf 4.2.2). Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan (artikel 4.1.2) en is daarmee in lijn met de beleidsuitgangspunten die worden gesteld in de toelichting van het Bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011.

Hoofdstuk 5 Milieu en omgevingsaspecten

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Voorgaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder.

Het plan bestaat uit de oprichting van drie woningen. Een woning is geen hinderveroorzakend object, maar wel aan te merken als gevoelig object. Daarom dient ter plekke van de te realiseren woning een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd te worden. Bovendien mag het planvoornemen niet leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven.

Om dit te onderzoeken zijn de hinderveroorzakende inrichtingen in de directe omgeving van het plangebied geanalyseerd en weergegeven in de navolgende tabel.

Adres	Soort bedrijf	Milieucategorie	Richtafstand	Afstand tot de planlocatie	Afstand tot de nieuwe woningen
Rijnseweg 5	Akkerbouw/ fruitteelt	2	30 meter	150 meter	190 meter
Rijnseweg 1	Groente/ Fruitwinkel	1	10 meter	115 meter	135 meter
Rijnseweg 7	Autosloperij	3.2	100 meter	210 meter	250 meter

Bedrijven in de omgeving van het plangebied

Uit deze tabel kan worden geconcludeerd dat het plangebied en de nieuwe woningen niet binnen de richtafstanden liggen van omliggende bedrijven. De bedrijven worden daarmee niet belemmerd door de voorgenomen planontwikkeling. Gelet op de omliggende bedrijven is er tevens sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plekke van de op te richten woningen.

De bedrijven die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011' zijn specifiek bestemd voor de betreffende activiteit. Dit betekent dat de activiteiten uit de bovenstaande tabel tevens de maximale invulling van het bestemmingsplan betreft.

Het aspect bedrijven en milieuzonering levert daarom geen belemmering op voor het planvoornemen.

5.2 Bodem

Indien sprake is van een planologische functiewijziging, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie wonen is door NIPA milieutechniek B.V. een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportnummer N215753, d.d. 24 augustus 2022, Bijlage 4).

5.2.1 Verkennend en aanvullend onderzoek

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt het volgende:

• De bovengrond van de onderzoekslocatie bevat licht verhoogde gehaltes aan DDE, die kunnen worden gerelateerd aan het voormalige gebruik van bestrijdingsmiddelen;
• Ter plaatse van de uitpandige tanklocatie is zintuiglijk noch analytische een verontreiniging met minerale olie waargenomen;
• Voor de glooiing in het terrein is gebruik gemaakt van grond, waarin bijmengingen met baksteen, kolengruis, plastics en/of asfaltresten voorkomen. De herkomst van het materiaal is niet bekend geworden. De deelmonsters waarin asfaltresten voorkomen bevatten een sterk verhoogd gehalte aan PAK en licht verhoogde gehaltes aan minerale olie en PCB. Dit duidt op restanten van teerhoudend asfalt. De laag met bijmengingen waarin geen asfaltresten, maar wel overige bijmengingen zijn waargenomen is licht verontreinigd met voornamelijk zware metalen en incidenteel ook met PAK en/of minerale olie. De betreffende laag is niet verontreinigd met asbest.
• De ondergrond en het grondwater zijn niet noemenswaardig verontreinigd.

Op basis van deze resultaten kan de hypothese in principe deels worden aanvaard:

• De opgebrachte laag waarin bijmengingen voorkomen is in het algemeen licht verontreinigd, maar bevat door restanten van teerhoudend asfalt indicenteel ook sterk verhoogde gehaltes. De laag is echter niet verontreinigd met asbest.
• De bovengrond is licht verontreinigd met bestrijdingsmiddelen (DDE);
• De tanklocatie is niet verontreinigd met olieproducten;
• De deellocatie waar banden worden gedeponeerd (ballast sleufsilo) is nog niet volledig onderzocht. Onderzoek zal plaatsvinden in combinatie met de aanpak van onderstaande spots, maar in ieder geval voordat een omgevingsvergunning voor de nieuwbouw kan worden afgegeven. De bodem ter plaatse van deze deellocatie mag niet worden geroerd voordat de bodemkwaliteit is bepaald door middel van het onderzoek en dient tenminste tot aan dat moment beschouwd te worden als een verontreinigde deellocatie.

Tegen de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie zijn geen zwaarwegende milieuhygiënische bezwaren aan te voeren. Geadviseerd wordt om de bekende lokale spot met verhoogde gehaltes aan koper en zink, alsmede de bekende lokale spot met verhoogde gehaltes aan PAK te saneren. Omdat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, bestaat hiertoe geen saneringsplicht vanuit de Wet bodembescherming.

Daarnaast is het uitvoeren van een nader onderzoek noodzakelijk naar de aanwezige opgebrachte laag, waarmee het terrein eerder is opgehoogd en naar een locatie waar banden worden opgeslagen op het maaiveld. Het ophoogmateriaal ligt onder een dikke betonlaag en bestaat voornamelijk uit puin, vermengd met grond. Het betreft een opgebrachte laag van onbekende herkomst en samenstelling.

5.2.2 Conclusie voor het bestemmingsplan

Voor herbestemming naar een woonfunctie is het op basis van het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) noodzakelijk om de hierboven genoemde verontreinigingen te saneren. De initiatiefnemer houdt in de uitvoering van het plan rekening met de noodzaak tot het uitvoeren van deze bodemsanering.

Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de aanwezige ophooglaag, waarvan de samenstelling momenteel niet bekend is. Op basis van de onderzoeksresultaten komen hierin heterogeen verdeeld bijmengingen voor met bodemvreemde materialen en incidenteel is het gehalte aan bijmengingen zodanig hoog, dat geen sprake is van bodem. Het uitvoeren van een nader onderzoek is op dit moment in de praktijk niet goed uit te voeren, aangezien de ophooglaag vanwege de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf is afgedekt met een dikke betonlaag. Initiatiefnemer draagt zorg voor het uitvoeren van een nader onderzoek, nadat de opstallen zijn gesloopt en de terreinverhardingen zijn verwijderd. Met de gemeente Bunnik is overeengekomen dat het nader onderzoek naar de locatie van de bandenopslag tegelijkertijd met de overige aanvullende onderzoeken wordt uitgevoerd. In het nader onderzoek wordt de samenstelling van de ophooglaag nader onderzocht, wordt de locatie van de bandenopslag onderzocht en kan worden geconcludeerd of een sanering al dan niet noodzakelijk is.

In deze fase is het, in het kader van het bestemmingsplan, met name van belang dat sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. De financiële lasten voor het saneren van de aangetroffen verontreiniging moeten opwegen tegen de opbrengsten van het plan. Initiatiefnemer houdt rekening met de bijkomende kosten van de noodzakelijke sanering en evenuteel (indien dit noodzakelijk blijkt naar aanleiding van het nader onderzoek) het afvoeren van de ophooglaag. Initiatiefnemer heeft de kosten van noodzakelijke en eventuele saneringen reeds meegewogen in de totale kostenexploitatie van de herontwikkelingslocatie. Geconcludeerd kan worden dat sprake is van een financieel uitvoerbaar planvoornemen.

Initiatiefnemer zal bij de gemeente een Plan van Aanpak voorleggen voor de uit te voeren sanering. Het bevoegd gezag zal na de uitvoering van de sanering het evaluatieverslag controleren, waarna de locatie kan worden goedgekeurd voor de toekomstige functie. Bij graafwerkzaamheden in (al dan niet) verontreinigde grond en wanneer deze grond wordt ontgraven en/of afgevoerd, zijn de Wet bodembescherming en Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Afvoer en hergebruik van grond dient afgestemd te worden met het bevoegd gezag. Er vindt een nadere beoordeling plaats voordat een omgevingsvergunning voor bouwen wordt verleend.

Met het uitgevoerde bodemonderzoek is voldoende aangetoond dat sprake is van een uitvoerbaar planvoornemen. De bodem kan geschikt worden gemaakt voor de nieuwe functie. Daarmee kan worden gesteld dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de vaststelling van het voorliggend bestemmingsplan.

5.3 Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidsgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting.

De planlocatie ligt niet binnen een geluidzone voor industrielawaai of railverkeerlawaai.

Het plangebied ligt op circa 320 m afstand van de Rijksweg A12. Aangezien de autosnelweg ter plekke uit meer dan vijf rijstroken bestaat geldt een geluidszone van 600 meter. Daarom is door Aelmans een onderzoek uitgevoerd (Akoestisch onderzoek berekening gevelbelasting, rapportnummer M215715.001.001/GGO, d.d. 21 september 2021, Bijlage 8).

Wet geluidhinder: Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de rijksweg A12 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van het bouwplan met maximaal 4 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor nieuwbouw in buitenstedelijk gebied wordt echter nergens overschreden. Daarmee is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente, indien er overwegende bezwaren zijn de geluidbelasting door overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) of het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet overwegende bezwaren van financiële aard. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

Cumulatie: De maximale gecumuleerde waarde bedraagt 55 dB. Aangezien de cumulatieve geluidbelasting hoger is dan 53 dB kan een binnenniveau van 33 dB niet zonder meer worden gehaald en dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd ter bepaling van de geluidwering van de gevel. Een binnenniveau van 33 dB dient te worden gewaarborgd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen.

Conclusie: Het college van B&W kan op basis van het uitgevoerde akoestisch onderzoek een hogere waarde verlenen voor beide nieuwe woningen. Met het verlenen van de hogere waarde, die door het college van B&W kan worden verleend in een parallele procedure, vormt het aspect geluid geen belemmering de realisatie van twee nieuwe woningen en de vaststelling van het voorliggend bestemmingsplan.

5.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderij in de gehele gemeente. Voor niet vergunningverplichte veehouderijen en overige agrarische niet vergunningplichtige bedrijven is het Activiteitenbeluit het toetsingskader.

De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijke inrichting.

Het planvoornemen voorziet in het toevoegen van drie geurgevoelige objecten. Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van geuremissiebronnen. Een nadere toetsing is daarom niet nodig.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolleinrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheidbuisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Met het planvoornemen worden twee nieuwe woningen toegevoegd. Eén bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. In de nieuwe situatie is sprake van drie kwetsbare objecten. Het plan voorziet zelf niet in de oprichting van een Bevi-inrichting of een andere stationaire risicobron. Aangezien het bestemmingsplan het oprichten van meerdere kwetsbare objecten mogelijk maakt, dient te worden getoetst aan de geldende toetsingskaders (Bevi, Bevt en Bevb). Om de risicobronnen te inventariseren is de risicokaart beschouwd.

Uitsnede risicokaart met ligging planlocatie

Risicovolle inrichtingen: Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat het plangebied niet is gelegen in de omgeving van een Bevi-bedrijf. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van Bevi-bedrijven.

Transport gevaarlijke stoffen en leidingen: Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A12. Het invloedsgebied bedraagt 880 m in verband met het tranpsort van toxische stoffen over deze weg. Op grond van de uitgangspunten van het Basisnet is er geen veiligheidszone voor het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. Conform artikel 7 en 9 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) dient in te worden gegaan op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid en dient advies te worden ingewonnen bij de Veiligheidsregio. Gelet op de ruime afstand tot de snelweg (circa 880 m) kan worden volstaan met een advies van de Veiligheidsregio.

De gemeente Bunnik heeft de Veiligheidsregio Utrecht om advies gevraagd. Het advies is als Bijlage 5 toegevoegd aan het voorliggend bestemmingsplan. Het advies van de Veiligheidsregio met betrekking tot zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid wordt in de besluitvorming meegenomen.

Conclusie: Met het bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect externe veiligheid voldoende in beeld is gebracht om een zorgvuldig besluit te kunnen nemen.

5.6 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

5.6.1 Bijdrage van de voorgenomen ontwikkeling aan de luchtkwaliteit

Indien een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM), vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer een activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2. In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof en stikstofdioxide in de lucht.

Aangezien het hier om slechts drie woningen gaat blijft het voornemen ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg, waardoor het planvoornemen aangemerkt kan worden als NIBM.

Bovendien kan worden gesteld dat de luchtkwaliteit ter plekke sterk verbetert, aangezien een veehouderij met de mogelijkheid tot het houden van dieren wordt beëindigd.

5.6.2 Luchtkwaliteit ter plekke van de voorgenomen ontwikkeling

Naast het feit dat de bijdrage van de ontwikkeling zelf aan de concentraties PM10 en NO2, dient te worden beschouwd of ter plekke van de nieuwe gevoelige functies (twee nieuwe woningen) sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast mag de ontwikkeling niet leiden tot een belemmering van de omliggende veehouderijen.

De wettelijke normen (Wet milieubeheer) voor PM10 zijn:

• Jaargemiddelde concentratie 40 µg/m3;
• Maximaal 35 overschrijdingsdagen van 50 µg/m3.

Bij PM2,5 zijn de fijnstof deeltjes kleiner dan 2,5 micrometer. Fijnstof met een diameter kleiner dan 2,5 µm (PM2,5) is een deel van fijnstof met een diameter kleiner dan 10 µm (PM10). De concentratie PM2,5 kan nooit groter zijn dan de concentratie PM10. De Europese aanpak van PM2,5 richt zich op vermindering van concentraties in stedelijke gebieden. De achtergrondconcentratie voor PM2,5 in Nederland ligt ruimschoots onder de grenswaarde.

Naast de wettelijke normen heeft de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) gezondheidskundige advieswaarden voor fijnstof. Het gaat hier om waarden waarop beleid zich zou moeten richten (inspanningsplicht) om schadelijke gevolgen voor de volksgezondheid en/of het milieu te vermijden, te voorkomen of te verminderen. De geadviseerde streefwaarde stelt een jaargemiddelde van 20 µg/m3 .

In Nederland werken de Rijksoverheid, provincies en lokale overheden samen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Zij doen dat binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL heeft twee belangrijke doelen:

• De luchtkwaliteit verbeteren voor de volksgezondheid: mensen leven langer en zijn minder ziek als zij schonere lucht inademen.
• Ruimte bieden aan maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen zoals woningbouw en nieuwe wegen.

Om de verbetering van de luchtkwaliteit in kaart te brengen is de NSL Monitoringstool ontwikkeld. De NSL Monitoringstool bestaat uit een landelijk netwerk van rekenpunten. In het plangebied voor het voorliggend bestemminsgplan liggen drie rekenpunten (zie onderstaande afbeelding). De maximale jaargemiddele- concentraties en het maximum aantal overschrijdingsdagen voor PM10 en PM2,5 worden niet overschreden. Daarnaast blijft de jaargemiddeldeconcentratie onder de WHO-advieswaarde. Voor NO2 wordt de grenswaarde voor de jaargemiddeldeconcentratie (40 µg/m3) niet overschreden. De luchtkwaliteit ter plekke is geschikt voor de beoogde functie.

NSL Monitoringstool (geraadpleegd, 5 april 2022)

5.6.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse voldoet voor het toekennen van een nieuwe woonfunctie. Daarmee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het voorliggend plan.

5.7 Natuur

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten. Staro heeft een Quickscan flora en fauna uitgevoerd (rapportnummer 20210157, d.d. augustus 2021, Bijlage 6). Uit deze quickscan komen onderstaande resultaten.

5.7.1 Beschermde gebieden

Het plangebied ligt op ruim 13 kilometer afstand van het Natura2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen' (Westbroek, ten noorden van Utrecht). Gezien de relatief grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het redelijkerwijs uit te sluiten dat negatieve effecten ontstaan op Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen plannen. Een negatief effect als gevolg van stikstofdepositie in de gebruiksfase en bouwfase van het project aan de Rijnseweg 3 in Odijk kan worden uitgesloten door de grote afstand.

Het plan heeft vanwege de schaal, aard en ligging van het plan eveneens geen (significant) negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

5.7.2 Beschermde soorten

In het plangebied komen mogelijk verschillende soorten voor die zijn beschermd onder paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming. Het is uit te sluiten dat in het plangebied beschermde flora, vlinders, libellen, kevers, weekdieren, reptielen en vissen voorkomen. Wel geldt voor alle aanwezige soorten in het plangebied de algemene zorgplicht.

Overtreding van de Wet natuurbescherming dient te worden voorkomen door het nemen van de volgende vervolgstappen en maatregelen:

• Schuren dienen te worden gesloopt buiten het broedseizoen van boerenzwaluw en wanneer geen broedgeval meer aanwezig is. Het broedseizoen van boerenzwaluw loopt globaal van begin mei tot eind augustus.
• Struiken dienen te worden gekapt buiten het broedseizoen van vogels. Het broedseizoen loopt globaal van half maart tot en met juli.
• Opgeslagen materialen en vegetatie dienen voorzichtig te worden verwijderd in één richting.

Het plangebied is in de huidige situatie geschikt als nestlocatie voor de boerenzwaluw; er zijn drie nesten aangetroffen. Voor de boerenzwaluw is een gebiedsscan uitgevoerd om te inventariseren of in de omgeving sprake is van voldoende alternatieven voor het vinden van een geschikte nestplaats. Deze gebiedsscan is toegevoegd als Bijlage 7 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Uit de gebiedsscan blijkt dat rondom de planlocatie voldoende alternatieven zijn voor de boerenzwaluw, zodat bij het slopen van de stallen buiten het broedseizoen geen sprake is van een negatief effect op deze beschermde soort. Het slopen van de stallen zal daarmee niet leiden tot een overtreding van de Wet natuurbescherming.

5.7.3 Conclusie

Het plan zal niet leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming, mits rekening wordt gehouden met bovenstaande aanbevelingen. Met inachtneming van de door de ecoloog opgestelde conclusies en aanbevelingen, kan worden gesteld dat sprake is van een uitvoerbaar planvoornemen.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het voornemen uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming.

5.8 Verkeer en parkeren

Voor het berekenen van de verkeersgeneratie en het bepalen van de parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de normen uit publicatie 381 van het CROW. Op basis van de Nota parkeernormen van de gemeente Bunnik, wordt gebruik gemaakt van de gemiddelde normen voor buitengebied in een weinig stedelijk gebied.

5.8.1 Verkeer

Uitgaande van de gemiddelde CROW-normen bedraagt de gemiddelde verkeersgeneratie voor een 'Koop, huis, vrijstaand' in buitengebied van weinig stedelijk gebied 8,2 verkeersbewegingen per woning. Voor drie woningen is dat een verkeersgeneratie van 24,6 per etmaal.

Het plangebied zal ontsloten worden via de Rijnseweg. De toekomstige ontsluiting via de Rijnseweg kan de verwachte verkeersgeneratie verwerken. In het landschapsplan is weergegeven dat de woningen een gezamenlijke inrit krijgen. Het planvoornemen leidt niet tot negatieve effecten op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid.

5.8.2 Parkeren

Het gemiddelde parkeerkencijfer van 'Koop, huis, vrijstaand' in het buitengebied van weinig stedelijk gebied is 2,4. Voor de drie woningen komt dat neer op een totraal van 7,2 parkeerplaatsen.

De daadwerkelijke parkeerbehoefte is met name afhankelijk van de levensstandaard van de toekomstige gebruikers. Aangezien het gaat om zeer ruime percelen, is op eigen terrein zonder meer voldoende ruimte om per woning voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Daarbij kan een perceel worden voorzien van meerdere parkeerplaatsen op eigen terrein om te kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte. De bewoners van de toekomstige woningen kunnen daarbij naar eigen inzicht parkeerplaatsen inrichten, afhankelijk van de behoefte van de betreffende bewoner(s). Daarbij wordt de gemeentelijke vereiste om 100% van de parkeerbehoefte op eigen terrein te realiseren in acht genomen.

5.8.3 Conclusie

Uit het bovenstaande kan worden concluderend dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmering oplevert voor het planvoornemen.

5.9 Archeologie

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin worden meegewogen in de besluitvorming. In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente Bunnik een archeologische beleidskaart laten ontwikkelen. Deze kaart is op 13 oktober 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Bunnik. Op de archeologische beleidskaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven die de basis vormen voor de bescherming van de archeologische waarden.

Op de archeologische maatregelenkaart met verwachtingswaarden van de gemeente Bunnik zijn een deel van het plangebied aangewezen als 'archeologisch waardevol gebied 4'. De gemeente heeft deze archeologische verwachting doorvertaald in het bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011' door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' op te nemen.

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' mogen werken worden uitgevoerd of werkzaamheden worden verricht, met dien verstande dat het verstoringsoppervlak ten hoogste 5.000 m² bedraagt én niet dieper gaat dan 100 cm beneden het maaiveld.

Met het bouwen van twee nieuwe woningen en het aanleggen van de inrichting conform het landschapsplan dat is toegevoegd als Bijlage 1 (bouwrijp maken en aanleg water, struweel en andere beplanting) is geen sprake van een verstoringsoppervlak dat groter is dan 5.000 m2. Er worden tevens geen ingrepen gedaan, dieper dan 100 cm beneden het maaiveld. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Wanneer sprake is van een archeologische toevalsvondst, geldt de wettelijke meldplicht. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet moeten archeologische vondsten worden gemeld bij de Rijjksdienst voor Cultureel Erfgoed of de gemeente Bunnik.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.10 Cultuurhistorie

In een bestemmingsplan dient op basis van artikel 3.6.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

De provincie heeft in de Interim omgevingsverordening gebieden aangewezen met een hoge cultuurhistorische waarden. Het plangebied maakt deel uit van de historische buitenplaatszone 'Langbroekerwetering'.

De provincie Utrecht kent een grote cultuurhistorische variatie. Dit is mede het gevolg van de diversiteit in de bodemgesteldheid, in combinatie met een lange bewoningsgeschiedenis. De verschillende landschapstypen zijn daarvan het resultaat. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur bestaat uit samenhangende, historisch waardevolle structuren van bovenlokaal belang. Het zijn ruimtelijk herkenbare, dan wel in de ondergrond aanwezige structuren die kenmerkend zijn voor een bepaalde periode of ontwikkeling.

De provincie Utrecht kent een relatief hoog aantal historische buitenplaatsen, vaak bij elkaar gelegen in zones met specifieke kenmerken. De ontstaansgeschiedenis van deze buitenplaatszones is uitermate divers. Ook de huidige ruimtelijke dynamiek en bijbehorende opgaven verschillen sterk qua karakter en qua intensiteit. Het aantal en de rijke schakering aan buitenplaatsen en landgoederen is beeldbepalend voor de provincie Utrecht. De buitenplaatsen zijn belangrijke kwaliteitsdragers in hun gebied en hebben een economische waarde in de vrijetijdseconomie.

Tussen Odijk en Wijk bij Duurstede, langs Kromme Rijn en Langbroekerwetering, liggen een kleine twintig kastelen en ridderhofsteden. De oudste dateren uit de dertiende eeuw, maar de meesten hebben een vroegnegentiende-eeuws neogotisch uiterlijk. Door de lage ruimtelijke dynamiek is de feodale karakteristiek van dit gebied goed bewaard gebleven. Kenmerkend zijn de kleine huisplaatsen binnen rechthoekige omgrachtingen, de verdekte toegangen, de poortgebouwen over de wetering en de duiventorens. Het gebied is cultuurhistorisch van uitzonderlijke kwaliteit vanwege het stroomruglandschap van de onbedijkte Kromme Rijn en het aanpalende coulisselandschap van de Langbroekerwetering, dat zich door de aanwezigheid van de landgoederen heeft ontwikkeld tot een afwisseling van open weilanden en gesloten blokbossen, doorsneden door boom- en houtwallanen. De kastelen en ridderhofsteden liggen als besloten eilandjes binnen de ritmiek van de regelmatige cope-verkaveling en vormen een contrast met de overwegend kleine boerderijen aan de wetering.

Het voorliggend plan leidt niet tot een wijziging van de bestaande kavelstructuren en leidt niet tot een wezenlijke verandering van de cultuurhistorische kenmerken van het landschap. De nieuwe woningen worden gebouwd ter plekke van het bestaande agrarisch erf, waardoor gebruik wordt gemaakt van de bestaande landschapsstructuren. Met de uitvoering van het inrichtingsplan ontstaat een kleinschalige woonlocatie met de uitstraling van een landelijk erf als één landschapselement, passend binnen het bestaande cultuurhistorisch landschap langs de Rijnseweg.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor het voorliggend plan.

5.11 Kabels en leidingen

Ten noordoosten van het plangebied ligt een 150 kV- hoogspanningslijn. Uit het Integraal Programma van Eisen Odijk-West (2021) volgt dat voor de hoogspanningsleiding een toetsingszone geldt van 27,5 m aan weerszijden van de hoogspanningslijn. Direct onder het hoogspanningsnet mag niet worden gebouwd. Daarnaast is sprake van een veiligheidszone van 70 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn. Uit veiligheidsoverwegingen mogen in een strook van 140 meter breed geen woningen gerealiseerd worden. Op de navolgende afbeelding is de veiligheidszone van de hoogspanningslijn weergegeven, in relatie tot het bestemmingsplan en de gronden waarop de nieuwe woningen worden gebouwd.

Verbeelding met de hoogspannningslijn en bijbehorende zones.

De woningen liggen met een afstand van ruim 75 meter buiten de toetsingszone en de veiligheidszone. De aanwezigheid van de hoogspanningslijn vormt daarmee geen belemmering voor het voorliggend plan.

5.12 Waterhuishouding

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan.

5.12.1 Beleid duurzaam waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de relevante nota's.

Europa

• Kaderrichtlijn water (KRW)

Nationaal

• Nationaal Waterplan 2010 (NW);
• Waterbeleid voor de 21 eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciale Structuurvisie;
• Interim omgevingsverordening.

Waterschap

• Waterkoers 2016-2021;
• Legger oppervlaktewateren;
• Legger regionale waterkeringen;
• Keur en handboek watertoets.

Gemeentelijk

• Waterplan Bunnik, visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen.

5.12.2 Beschrijving van het watersysteem in de directe omgeving

In de directe omgeving van het plangebied liggen meerdere watergangen. De Kromme Rijn stroomt parallel aan de rand van de kern van Odijk en betreft een primaire watergang met een beschermingszone van 5 meter (type A). Aan de Rijnseweg nabij het plangebied ligt een tertiaire watergang, aan de andere kant van de Rijnseweg ligt een 'droge sloot'.

Het plangebied ligt tussen de 1,9 en 3,5 meter boven N.A.P. (bron: ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer).

Uitsnede legger oppervlaktewateren HDSR met ligging van het plangebied

5.12.3 Beschrijving huidige en toekomstige situatie

Momenteel is er sprake van een agrarisch bedrijf met een bedrijfswoning en ruim 2.700 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de toekomstige situatie blijft de bedrijfswoning behouden en worden er 2 nieuwe woningen gerealiseerd op de plek van de huidige bedrijfsbebouwing.

5.12.4 Gevolgen voor de waterhuishouding

Grondwater: Het plan heeft geen gevolgen voor het grondwater. Het plangebied ligt niet binnen een provinciale grondwaterbeschermingszone ten behoeve van drinkwaterwinning en brengt geen verontreiniging van het grondwater met zich mee. Er is sprake van voldoende ontwateringsdiepte bij de bouw van twee nieuwe woningen.

Oppervlaktewater: Om het plangebied bevinden zich meerdere oppervlaktewatergangen. Direct naast het plangebied aan de zijde van de weg bevindt zich een tertiare watergang. Het planvoornemen heeft geen negative effecten op het oppervlaktewater in het gebied. De bestaande beschermingszone langs de Kromme Rijn wordt overgenomen in het voorliggend plan. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats binnen deze zone.

Hemelwater: Aangezien 2.700 m2 voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt, is in het plan geen sprake van een toename van verhard oppervlak. Wel wordt in het plan rekening gehouden met de verwerking van hemelwater op eigen terrein. In het inrichtingsplan is een hemelwaterbergingsvoorziening opgenomen. De hemelwaterafvoer van de nieuwe woningen wordt hierop aangesloten. Verontreiniging van het hemelwater wordt voorkomen, daar geen gebruik te maken van uitlogende materialen (waaronder lood, koper en zink). Vervuiling van het grondwater is niet aan de orde.

Vuil water: Het afvalwater wordt op doelmatige wijze afgevoerd via de riolering. Het water wordt opgevangen en via de bestaande riolering afgevoerd.

5.12.5 Digitale watertoets

Voor het voorliggend plan is een digitale watertoets uitgevoerd. De digitale watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. De watertoets heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl). De rapportage is als Bijlage 9 opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Uit de ingevoerde gegevens volgt dat met het plan geen grote effecten worden verwacht op de waterhuishouding (geen groot waterbelang). Het bestemmingsplan wordt in de vooroverlegfase toegezonden aan het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

5.12.6 Conclusie

Realisatie van het planvoornemen leidt niet tot negatieve effecten op de aspecten met betrekking tot de waterhuishouding. Het aspect water vormt daarom geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

5.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Milieueffectrapportage (m.e.r.) is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 Wet milieubeheer (Wm). Naast de Wet milieubeheer is het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Op 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd.

Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De vraag of door voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt kunnen worden staat dan ook centraal bij het beoordelen of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. reeds aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten zijn door de Nederlandse regering overgenomen en verwerkt in onderdeel C van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten geldt direct een m.e.r.-plicht.

Ook zijn in het Besluit m.e.r. activiteiten aangewezen waarvoor het niet zeker is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Deze zijn beschreven in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Om te bepalen of er bij deze activiteiten uit onderdeel D sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen dient hiervoor per geval een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

De belangrijkste wijziging is onder andere: het meer in overeenstemming brengen van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Hierbij hebben onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter gekregen. Met deze wijziging is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit m.e.r. behorende C- en D lijst zijn opgenomen, áltijd aandacht aan m.e.r. geschonken dient te worden. Hierbij dient te worden bepaald of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D- lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.- regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de Europese-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

De activiteit die mogelijk wordt gemaakt, valt in beginsel onder onderdeel D.11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Onderdeel D.11.2 betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

In het kader van de voorbereiding is geconstateerd dat het plan niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied ligt. In Hoofdstuk 3 van deze toelichting zijn de kenmerken van het project beschreven. Daaruit is gebleken dat de drempelwaarden uit de D-lijst van het Besluit m.e.r. niet wordt overschreden. Bovendien is met de voorliggende ontwikkeling sprake van de beëindiging van een intensieve veehouderij en neemt het bebouwd oppervlak aanzienlijk af. Daarmee is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Aangezien geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling kan een vormvrije m.e.r.-beoordeling achterwege blijven. Verder zijn in de voorgaande paragrafen van Hoofdstuk 5 de verschillende milieuaspecten behandeld.

Op basis van Hoofdstuk 5 en de bovenstaande afwegingen kan worden geconcludeerd dat het milieubelang en de effecten van het voornemen in voldoende mate zijn afgewogen en dat geen nadelige effecten zijn te verwachten. Er is geen vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Het aspect m.e.r.-beoordeling vormt geen belemmering voor het voornemen.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid en kan bovendien dienst doen bij planinterpretatie.

Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het bestemmingsplan toegelicht.

6.1.1 Vergelijkbare bestemmingsplannen

SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers - strikt juridisch gezien - geen deel uit van het bestemmingsplan.

De verbeelding van het bestemmingsplan bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat de standaarden geen betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan.

6.1.2 Bestemmingen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken.

Dit bestemmingsplan bevat ook dubbelbestemmingen. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

6.1.3 Verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het buitengebied. Daartoe zijn op de verbeelding bestemmingsvlakken en aanduidingen opgenomen. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding, zoals ingetekende gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter. Deze gegevens zijn een hulpmiddel voor het bepalen van bestemmingsvlakken en bouwvlakken.

6.2 Opbouw regels

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt:

• betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• de gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).
  

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of
• van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid (niet van toepassing op dit plan).

Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.

6.3 Bestemmingen

Agrarisch met waarden - Landschap: De bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' is overgenomen uit het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011'. Binnen deze bestemming is een aanduiding opgenomen voor de realisatie van de landschappelijke inpassing. De landschappelijke inpassing is gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming 'Wonen'. Binnen de agrarische bestemming is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen, om de ontsluiting van de nieuwe woningen te borgen.

Wonen: De bestemming 'Wonen' is opgenomen ten behoeve van de bestaande woning en de realisatie van de nieuwe woningen. Deze gronden zijn bestemd voor woningen met de bijbehorende tuinen en erven. Per woning is de voorgevellijn bepaald en vastgelegd op de verbeelding, waardoor een zorgvuldige regeling voor bijgebouwen ontstaat. Voor de twee nieuwe woningen geldt een lagere goothoogte van 3,0 m. Om in de juridische regeling onderscheid te kunnen maken tussen de bestaande woning met een hogere goothoogte, is voor de twee nieuwe woningen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - erfwoning' opgenomen.

Waarde - Archeologie - 4: De bestemming 'Waarde - Archeologie 4' is overgenomen uit het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011'.

Waterstaat - Waterkering: De bestemming 'Waterstaat - Waterkering' is overgenomen uit het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Bunnik 2011'.

Hoofdstuk 7 Economische haalbaarheid

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft een particulier initiatief waarbij alle kosten voor rekening komen van de initiatiefnemer. Daarnaast houdt de initiatiefnemer rekening met de financiële lasten voor de noodzakelijke bodemsaneringen (zie ook paragraaf 5.2 Bodem). Voor de gemeente zijn aan de ontwikkeling van dit plan geen kosten verbonden.

De gemeente Bunnik heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin wordt vastgelegd dat de verantwoordelijkheid voor gemaakte kosten betreffende eventuele planschade bij de initiatiefnemer ligt. De exploitatie is op deze manier anderszins verzekerd.

Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen consequenties voor de gemeentelijke kas.

Hoofdstuk 8 Overleg, inspraak en procedure

8.1 Vooroverleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen, en met de besturen van de provincie en het Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het bestemmingsplan is vooraf toegezonden aan de provincie en het hoogheemraadschap. De provinciale belangen en waterschapsbelangen zijn voldoende geborgd in het plan.

8.2 Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan ligt op grond van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht gedurende zes weken ter inzage. Gedurende deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen.