Bestemmingsplan Hessenweg 6-12

Toelichting

 

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

Paragraaf 1.1 Aanleiding/doel

Aalberts Ontwikkeling BV is voornemens om de locatie van het (voormalige) autobedrijf annex tankstation De Rooij aan de Hessenweg 6-12 De Bilt te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie met maximaal elf grondgebonden woningen. De gemeenteraad van De Bilt heeft in 2005 kaders gesteld voor het verplaatsen van (milieu)hinderlijke bedrijven uit de diverse kernen van De Bilt naar één bedrijvenpark aan de rand van de bebouwde kom. Eén van de meest urgente locaties in dit verband betreft het (voormalige) autobedrijf annex tankstation aan de Hessenweg 6-12. Omdat het in deze kwestie zowel ging om overlast als aantasting van de kwaliteit van de woonomgeving is vanaf het begin als uitgangspunt gehanteerd om de betreffende bedrijfsactiviteiten uit te plaatsen. In dit kader hebben gemeente De Bilt en de voormalige eigenaar (autobedrijf annex tankstation De Rooij) overeenstemming bereikt over de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten naar bedrijvenpark Larenstein. De daadwerkelijke verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten heeft in 2013 plaatsgevonden. Aalberts Ontwikkeling BV is sinds oktober 2015 gerechtigd tot de locatie Hessenweg 6-12.

 

Het huidige bestemmingsplan op de locatie Hessenweg 6-12 dateert uit 2010 en betreft het bestemmingsplan “Hessenweg 2010”. In dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming “Bedrijf”. Om de voorgenomen herontwikkeling tot woningbouw mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan biedt de ruimtelijk-juridische kaders om de gewenste herontwikkeling mogelijk te maken.

 

Paragraaf 1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van de bebouwde kom van De Bilt. De plangrens wordt in noordelijke richting gevormd door het perceel Hessenweg 14B waar een kinderdagverblijf is gevestigd. De oostzijde van het plangebied wordt gevormd door bebouwing behorende bij het gezondheidscentrum De Bilt. Verder wordt het plangebied aan de zuidzijde begrensd door bestaande bebouwing met een centrumbestemming en aan de westzijde door de doorgaande Hessenweg. In onderstaande figuren is de begrenzing globaal weergegeven.

 

 

Begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

  

Globale ligging plangebied (bron: Google Earth)

  

Paragraaf 1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan is momenteel het volgende bestemmingsplan van kracht:

 

Bestemmingsplan	Raadsbesluit	Uitspraak ABRvS
Bestemmingsplan “Hessenweg 2010”	16 december 2010	26 oktober 2011

 

In het bestemmingsplan “Hessenweg 2010” kent het plangebied de bestemming “Bedrijf” met deels de functieaanduiding ‘wonen’. Op grond van de bestemming “Bedrijf” is het in hoofdzaak toegestaan bedrijfsactiviteiten uit te oefenen in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij de planregels. Waarbij het volledige bouwvlak mag worden bebouwde met een maximum goot- en bouwhoogte van 7 m respectievelijk 10 m. Ter plaatse van de functieaanduiding ‘wonen’ zijn de gronden tevens bestemd voor bestaande (boven-)woningen. De gewenste woningbouwontwikkeling is hiermee niet in overeenstemming. Er zijn geen afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen om hieraan medewerking te kunnen verlenen. Mitsdien is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

 

 

Uitsnede bestemmingsplan “Hessenweg 2010”

  

Paragraaf 1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan “Herontwikkeling Hessenweg 6-12 De Bilt” bestaat uit drie delen:

• verbeelding, schaal 1:1.000 (IDN nummer: NL.IMRO.0310.Hessenweg-CO01);
   
• planregels;
   
• toelichting;
   

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

 

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

 

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

 

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 staat stil bij de bestaande situatie van het plangebied en de directe omgeving;
   
• hoofdstuk 3 staat stil bij de toekomstige situatie van het plangebied en geeft een planbeschrijving.
   
• in hoofdstuk 4 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
   
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waterparagraaf;
   
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 6 beschreven;
   
• in hoofdstuk 7 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
   
• hoofdstuk 8 heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
   
• hoofdstuk 9 behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.
   

     

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

 

Paragraaf 2.1 Historie

De Hessenweg is één van de oudste wegen in De Bilt. Op oude kaarten wordt deze weg, onder een andere naam, al beschreven. In een historisch reglement dat betrekking had op het schouwen van wegen en wateren (1831), werd de weg omschreven als "…de Essensteeg, loopende van voornoemde Blauwcapelsche weg tot aan den Groenkanscheweg...". Deze omschrijving is hedendaags nog altijd van toepassing. In 1886 werd de straat in de wegenlegger opgenomen onder de naam ‘Hessensteeg’.

 

De noordkant van de Hessenweg rond 1900 (bron: Historische Kring D’Oude School De Bilt)

  

Het was het jaar 1903 waarin de naam Hessenweg voor het eerst werd vastgelegd door de burgemeester en wethouders van De Bilt. In het begin van de twintigste eeuw fungeerde de weg als oprijlaan voor de buitenplaats ‘Meijenhagen’. De weg was in het begin van de twintigste eeuw nog geheel begeleid met bomen. Pas na de Tweede Wereldoorlog, rond 1960, werd de Hessenweg ontwikkeld als winkelstraat. Daarvoor fungeerde de Dorpsstraat als winkellocatie voor de dagelijkse boodschappen. In 1961 werd de Hessenweg verbreed van 6 naar 9,5 meter. De gehele straat werd toen verhard met klinkers. Hierdoor werd er een impuls gegeven aan de ontwikkeling van de winkelstraat. Het verbreden van de straat was voornamelijk bedoeld om meer parkeerplaatsen te creëren voor auto’s.

 

Op de locatie Hessenweg 6 was vanaf 1928 tot 1968 drukkerij Cuperus gevestigd. Uit de hinderwettekening uit de vergunning van 1928 blijkt dat op een deel van deze locatie een loodsmelterij aanwezig is geweest. Vervolgens heeft hier vanaf 1968 tot 1975 Etiketten Druk zijn activiteiten gehad. Begin 1975 is het perceel overgenomen door Autobedrijf De Rooij. In 1983 is er brand geweest waarna de opstal is herbouwd.

 

Aan de Hessenweg 8 was vanaf 1929 reeds het auto/garagebedrijf De Rooij met brandstofverkooppunt gevestigd. In 1928 is door Fa. C. de Rooij de eerste Hinderwetvergunning aangevraagd voor het plaatsen van een benzine opslag.

 

Ter plaatse van Hessenweg 10 stond tot eind jaren ’50 het Klimophofje. Dit betrof een negentiende-eeuws gebouw voor gepensioneerd personeel van de familie Van Boetzelaer. Omstreeks 1960 is het gebouw gekocht door het garagebedrijf De Rooij en daarna afgebroken.

 

Het Klimophofje (bron: De Bilt toen en nu)

  

Paragraaf 2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

Planlocatie

 

Tot 2013 bevond zich aan de Hessenweg 6-12 het autobedrijf annex tankstation De Rooij. De locatie beslaat een tweetal kadastrale percelen, te weten gemeente De Bilt, sectie D nummers 6225 en 8004. De totale oppervlakte van de locatie bedraagt circa 2.110 m2, welke geheel verhard is. Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van de bebouwde kom van De Bilt, nabij de rotonde op de kruising van de Hessenweg, Blauwkapelseweg en Burgemeester De Withstraat. Het gebied wordt ontsloten door de Hessenweg. Dit betreft tevens een belangrijke ontsluitingsweg.

 

Op de locatie was tot voor kort het auto-/garagebedrijf De Rooij gevestigd. Zoals aangegeven was het bedrijf reeds sinds 1929 gevestigd op de onderhavige locatie aan de Hessenweg. Het bedrijf bestond ter plaatse uit een showroom, een wasstraat en een werkplaats. De bestaande bebouwing kent een gevarieerde goot- en bouwhoogte.

 

Het tankstation De Rooij verkocht motorbrandstoffen zonder lpg. Er zijn vijf afleverzuilen aanwezig, waarmee maximaal vijf auto’s tegelijk konden tanken. Bij het tankstation behoorde eveneens een tankshop. Boven een deel van de bebouwing behorende bij het autobedrijf annex tankstation De Rooij zijn zelfstandige bovenwoningen aanwezig.

 

Omgeving

 

De directe omgeving van het plangebied heeft een lineaire structuur. De bebouwing aan de Hessenweg ordent zich als een lineair lint. De straat loopt dwars door de kern van De Bilt van het noorden naar het zuiden. Verder is de directe omgeving over het grootste gedeelte opgebouwd uit een kleine korrel, met kleinschalige (woon)bebouwing van twee lagen met een kap. Meer noordelijk op de Hessenweg komen complexen met grotere bouwhoogten voor.

 

De woningen in de nabije omgeving van het plangebied zijn gebouwd aan het begin van de twintigste eeuw. De panden hebben nog de uitstraling uit deze periode en dragen bij aan het dorpse karakter van De Bilt. De bebouwing bestaat veelal uit blokken met aaneengebouwde woningen, c.q. gebouwen, afgewisseld met doorgangen naar het achterterrein. De bebouwing staat op de perceelsgrens dan wel op zeer korte afstand daarvan. Derhalve zijn er geen of zeer beperkte voortuinen aanwezig. Het straatprofiel ter hoogte van het plangebied is ongeveer 20 meter. Aan beide zijden van de Hessenweg is er sprake van langsparkeren.

 

De zuidkant van de Hessenweg betreft gemengd gebied waarbij naast de woonfunctie, tevens sprake is van maatschappelijke functies en van centrumfuncties (detailhandel, dienstverlening en horeca). Boven dergelijke centrumfuncties zijn in veel gevallen woningen aanwezig.

 

Aanzicht plangebied vanuit het noorden (bron: Google Earth)

  

Aanzicht plangebied vanuit het zuiden (bron: Google Earth)

 

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

 

Paragraaf 3.1 Ontwikkelingen

In het plangebied zijn op grond van het geldende bestemmingsplan in hoofdzaak bedrijfsactiviteiten toegestaan in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij de planregels. Aalberts Ontwikkeling BV is voornemens om de locatie van het (voormalige) autobedrijf annex tankstation De Rooij aan de Hessenweg 6-12 De Bilt te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie met elf grondgebonden woningen. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de benodigde planologische aanpassing.

 

Paragraaf 3.2 Nieuwe situatie

Functiewijziging

 

Door de sanering van de bedrijfsbebouwing en het tankstation zal ter plaatse van het plangebied de bebouwingsdichtheid aanzienlijk verminderen. Het plangebied is nu geheel bebouwd en zal worden herontwikkeld als grondgebonden woningen met diepe tuinen. Met de sanering zal tevens de verouderde en verrommelde bebouwing op het perceel worden aangepakt. Daarnaast zal door de omschakeling van bedrijvigheid naar wonen de functie binnen het plangebied meer in lijn worden gebracht met de omliggende functies, hoofdzakelijk bestaande uit woningen en kleinschalige detailhandel en dienstverlening. Het plan heeft hiermee een positieve uitwerking op het woon- en leefklimaat van de woningen rondom het plangebied.

 

Stedenbouwkundig

 

De nieuwbouw vindt plaats binnen verantwoorde stedenbouwkundige kaders waarbij zorgvuldig met de bestaande kwaliteiten van het gebied wordt omgegaan. Op 28 juni 2005 heeft de gemeenteraad de ‘Algemene uitgangspunten herinvulling achterblijvende locaties’ vastgesteld als uitgangspunt voor het afsluiten van overeenkomsten met de individuele eigenaren. Deze uitgangspunten omvatten onder meer de stedenbouwkundige en functionele streefbeelden voor de achterblijvende locaties. In het streefbeeld van 2005 was voor de locatie Hessenweg sprake van twee bouwblokken met respectievelijk drie en vier bouwlagen. In 2010 bleek, gegeven de planexploitatie, een nadere financiële optimalisatie van het streefbeeld noodzakelijk. Het vasthouden aan het in 2005 neergezette streefbeeld zou betekenen dat de gewenste uitplaatsing niet kan worden gerealiseerd. De gemeenteraad besloot op 24 juni 2010 voor de locatie Hessenweg uit te gaan van realisering van 30 appartementen in de vrije sector in een bouwblok van drie bouwlagen met kap.

 

Onder andere als gevolg van de ingrijpend gewijzigde (woning)marktsituatie in de afgelopen jaren is door Aalberts Ontwikkeling BV een plan ontwikkeld voor elf grondgebonden woningen in twee blokken. De bouwmassa van de nieuwbouw sluit aan op het geoptimaliseerde streefbeeld. Het type woning is gewijzigd naar grondgebonden; dit sluit beter aan op de directe omgeving van het plangebied waar voornamelijk grondgebonden woningen staan.

 

Bij de herontwikkeling van de locatie Hessenweg 6-12 wordt de bestaande (bedrijfs)bebouwing gesloopt en vervangen door elf grondgebonden eengezinswoningen. Het betreft twee bouwblokken bestaande uit vijf en zes rijwoningen. Het programma voorziet in elf woningen bestaande uit twee bouwlagen met kap. De bouwmassa van het totale programma is hiermee duidelijke minder massief dan het streefbeeld uit de 2005 maar ook ten opzichte van het aangepaste programma uit 2010. Hiermee sluit het bouwplan goed aan bij de variëteit aan bouwmassa en variërende goot- en bouwhoogten in de omgeving.

 

De blokken met woningen worden parallel aan de Hessenweg opgericht, waarbij de rooilijn van de twee woonblokken enigszins verspringt. De woningen hebben, net als andere woningen aan de Hessenweg, een kleine voortuin en een diepe achtertuin. In de achtertuin beschikt elke woning over een berging.

 

De achterzijde van de woningen wordt via een parkeerstraat ontsloten, die via een nieuwe toegangsweg tussen de twee woonblokken door wordt ontsloten op de Hessenweg. Per woning wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd aan de achterzijde van elk perceel. In de overeenkomst met toekomstige kopers zal worden opgenomen dat deze parkeerplaatsen aangelegd en in stand gehouden moeten blijven als parkeerplaats. Tevens zal is in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van deze parkeerplaatsen opgenomen. Daarnaast zullen aan de voorzijde van de woningen 10 parkeerplaatsen in het openbare gebied langs de Hessenweg worden gerealiseerd. In onderstaande figuren is een situatieschets van de nieuwe situatie opgenomen.

 

Situatieschets nieuwe situatie

  

Beeldkwaliteit

 

In aanvulling op de welstandsnota zal de gemeente aanvullende welstandscriteria opstellen voor voorliggende initiatief. Deze zullen gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld.

  

Paragraaf 3.3 Verkeer en parkeren

Zowel vanuit de ruimtelijke ordening als vanuit verkeer en vervoer is een goede en tijdige ontsluiting van belang. Door toepassing van een mobiliteitstoets worden ten eerste mobiliteitseffecten in beeld gebracht. Daarna volgt een overzicht van het parkeren.

 

Subparagraaf 3.3.1 Verkeer

Zoals aangegeven worden de nieuwe woningen op de Hessenweg ontsloten via een nieuwe toegangsweg tussen de woningen. Via de Bilthovenseweg, de Blauwkapelseweg of de Burgemeester de Withstraat kunnen de gebiedsontsluitingswegen worden bereikt (N237, Britse Rading en Soestdijkseweg Zuid). Deze gebiedsontsluitingswegen sluiten aan op het rijkswegennet (A27 en A28). De planlocatie is ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Zo is er op loopafstand een bushalte met een rechtstreekse busverbinding naar Bilthoven, Utrecht en Nieuwegein. De trein is op fietsafstand bereikbaar.

 

De verkeersaantrekkende werking van maximaal elf toe te voegen woningen, is te bepalen aan de hand van kencijfers van CROW in publicatie 317: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Hierbij is rekening gehouden met de kencijfers behorende bij ‘matig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. Op basis van de planopzet is de volgende inschatting te maken:

 

Omschrijving	Min.	Max.	Aantal (st)	Tot. min.	Tot. max.
Koopwoningen (tussen/hoek)	6,7	7,5	11	73,7	82,5
Totaal verkeersbewegingen/etmaal				73,7	82,5

Tabel verkeersgeneratie per dag nieuwe situatie

 

Op basis van bovenstaande berekening resulteert het aantal verkeersbewegingen per dag ten gevolge van de nieuwbouw in maximaal 82,5 motorvoertuigen per etmaal. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de voormalige verkeersaantrekkende werking van het autobedrijf annex tankstation die nu nog in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen, maar na de ontwikkeling zal verdwijnen. Planologisch gezien biedt de bestemming “Bedrijf” de mogelijkheid tot het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten in categorie 1 en 2. Aan de hand van de kencijfers voor een ‘arbeidsintensief/bezoekersextensief’ bedrijf genereert de oude situatie het volgende verkeer:

 

Omschrijving	Min. (per 100 m2bvo)	Max. (per 100 m2bvo)	Tot. min.	Tot. max.
Autobedrijf / tankstation (ca. 2.000 m2 bvo)	9,1	10,9	182	218
Totaal verkeersbewegingen/etmaal			182	218

Tabel verkeersgeneratie per dag oude situatie

  

Ten gevolge van onderhavig plan neemt het maximale aantal verkeersbewegingen per dag af met circa 135. De bestemmingswijziging heeft daardoor een positief effect op de verkeersstromen in de omgeving van het plangebied. De verkeersbewegingen van en naar de woningen kunnen dan ook prima worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld van de Hessenweg.

 

Subparagraaf 3.3.2 Parkeren

Op basis van de kencijfers CROW in publicatie 317: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie kan eveneens inzicht worden verkregen in de parkeersituatie. In de huidige situatie is het plangebied geheel bebouwd waardoor de parkeerbehoefte momenteel volledig in het openbaar gebied wordt opgevangen. De huidige parkeerbehoefte is als volgt berekend:

 

Omschrijving	Min. (per 100 m2bvo)	Max. (per 100 m2bvo)	Tot. min.	Tot. max.
Autobedrijf / tankstation (ca. 2.000 m2 bvo)	2,1	2,6	42	52
Totaal aantal parkeerplaatsen			42	52

Tabel parkeren oude situatie

 

Van het aantal benodigde parkeerplaatsen in de nieuwe situatie is de volgende berekening gemaakt:

 

Omschrijving	Min.	Max.	Aantal (st)	Tot. min.	Tot. max.
Koopwoningen (tussen/hoek)	1,5	2,3	11	16,5	25,3
Totaal aantal parkeerplaatsen				17	26

Tabel parkeren nieuwe situatie

 

Bij het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen gaat de gemeente De Bilt uit van het gemiddelde van bovengenoemde parkeernomen. Van toepassing is derhalve een norm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. Voor de elf voorziene woningen zullen dan ook tenminste 21 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

 

In het nieuwbouwplan is per woning één parkeerplaats op eigen terrein opgenomen. Door middel van een overeenkomst met de woningen eigenaar en een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan wordt de aanleg en de instandhouding van deze parkeerplaatsen geborgd. Daarnaast worden in het openbare gebied 11 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit betekent dat er 22 parkeerplaatsen gerealiseerd zullen worden. Hiermee wordt voldaan aan de norm zoals de gemeente deze hanteert.

 

Gelet op het feit dat in de huidige situatie de volledige parkeerbehoefte van de toegestane bedrijfsfunctie vrijwel volledig in het openbaar gebied wordt opgevangen, neemt de parkeerdruk als gevolg van de nieuwe ontwikkeling af. De huidige situatie betekent voor wat betreft parkeren een grotere belasting voor het openbaar gebied dan de nieuwe situatie. Daarnaast is in bovenstaande berekening nog geen rekening gehouden met het feit dat boven een deel van de huidige bebouwing zelfstandige bovenwoningen aanwezig zijn. Ook deze woningen zijn voor het parkeren aangewezen op de parkeervoorzieningen in de openbare ruimte, buiten het plangebied.

 

Subparagraaf 3.3.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

 

Hoofdstuk 4 Beleid

 

Paragraaf 4.1 Europees en Rijksbeleid

 

Subparagraaf 4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

 

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

 

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
   
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
   
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
   

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

 

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

 

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de Ladder voor Duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle relevante ruimtelijke besluiten dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

  

Conclusie

 

De ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

 

Subparagraaf 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro zijn vijftien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• mainportontwikkeling Rotterdam,
   
• kustfundament,
   
• grote rivieren,
   
• Waddenzee en waddengebied,
   
• defensie,
   
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde,
   
• rijksvaarwegen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen,
   
• elektriciteitsvoorziening,
   
• ecologische hoofdstructuur,
   
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament,
   
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),
   
• veiligheid rond rijksvaarwegen,
   
• verstedelijking in het IJsselmeer,
   
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken,
   
• buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
   

Conclusie

 

Het realiseren van maximaal elf grondgebonden eengezinswoningen in de bebouwde kom van De Bilt, valt niet onder één van de projecten uit het Barro. Door het initiatief zal eveneens geen nationaal belang worden geschaad.

 

Subparagraaf 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro. Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
   
• indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
   
• indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt.
   

 

1. Een stedelijke ontwikkeling dient in een actuele regionale en gemeentelijke behoefte te voorzien

 

Ten eerste is de kadernota “Wonen en binnenstedelijke ontwikkeling” van 23 februari 2012 van belang. Hieruit blijkt dat Utrecht één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland is. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog.

 

Voorts is in de Provinciale Structuurvisie (PRS) een programma opgenomen voor het bouwen van 68.175 woningen tot 2028. De provincie maakt hierbij de hoofdkeuze om ruim 80% in het bestaand stedelijk gebied te bouwen: op die manier zijn onze steden en dorpen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te recreëren en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. De 68.175 woningen zijn als volgt over de hele provincie verdeeld:

 

 

Voor de regio Utrecht, waar De Bilt toe behoort, is voorzien dat in totaal 32.545 woningen in binnenstedelijk gebied gebouwd mogen worden. De regio Utrecht omvat de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist en IJsselstein. In de gemeente De Bilt liggen de kernen Bilthoven/De Bilt, Groenekan, Hollandse Rading, Maartensdijk en Westbroek. Het stedelijk programma voor de gemeente tot 2028 is 670 woningen. Dit aantal kan volledig in het stedelijk gebied gerealiseerd worden op binnenstedelijke locaties.

 

In de Woonvisie 2013-2020 van de gemeente De Bilt is de regionale behoefte nader uitgewerkt. Op basis van het woningbehoeftenonderzoek van Companen (2012) is in de visie de woningvraag per kern opgenomen. Dit woningbehoeftenonderzoek wordt gehanteerd bij het beoordelen van nieuwe woningbouwinitiatieven. Voor de kern Bilthoven/De Bilt wordt uitgegaan van een totale woningbehoefte van 475-600 woningen. Vervolgens heeft adviesbureau Stec onderzocht welke typen woningen en in welke prijsklassen de komende jaren het beste gebouwd kan worden zodat het project afzetbaar is én tegemoet komt aan de woningbehoeften van de huidige en toekomstige inwoners.

 

In het indicatief woningbouwprogramma wordt aangegeven dat er in de koopsector afzetmogelijkheden zijn voor grondgebonden koopwoningen < € 300.000,--. Tevens is er een beperkte vraag naar koopwoningen boven € 300.000,--. Daarnaast staat het project ‘Hessenweg 6-12 De Bilt’ specifiek opgenomen in het woningbouwoverzicht met projecten tot aan 2020 (peildatum maart 2013). Op de ‘Achterblijvende locaties Larenstein’ (ALL) zijn in totaal circa 40 appartementen en/of grondgebonden woningen op 8 locaties gepland. In totaal zijn in het woningbouwoverzicht van maart 2013, 781 woningen opgenomen.

 

In de PRS wordt voor de gemeente De Bilt uitgegaan van 670 woningen voor de periode tot aan 2028. In dit aantal is rekening gehouden met onder andere de financiële haalbaarheid en de concreetheid van projecten. In de Woonvisie 2013-2020 wordt aangegeven dat de locaties van de 781 woningen zijn gevonden en veelal beschikbaar en allen vallen binnen de rode contour. Adviesbureau Stec heeft geconcludeerd dat er tot aan 2020 binnen de gemeente afzetmogelijkheden zijn voor in totaal circa 850-1050 woningen. Hieruit blijkt dat de huidige behoefte dan ook hoger ligt dan de aantallen waar gemeente en provincie van uitgaan. .

 

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling van de locatie ‘Hessenweg 6-12 De Bilt’ voorziet in een actuele regionale en gemeentelijke behoefte. De ontwikkeling past binnen de totale woningbehoefte en is opgenomen in het afgestemde woningbouwprogramma 2013-2020. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de (beperkte) vraag die er is in Bilthoven/De Bilt naar koopwoningen boven € 300.000,--.

 

Tot slot wordt opgemerkt dat er door Nijland Makelaars Bilthoven een marktadvies is gegeven met betrekking tot de onderhavige locatie. Daarin wordt aangegeven dat de afgelopen jaren op deze locatie met name is gewerkt aan plannen voor appartementen, maar dat de marktomstandigheden en deze locatie zich beter lenen voor grondgebonden woningen. De nabijheid van basisscholen en de fietsafstand tot winkels maakt deze locatie interessant voor (jonge) gezinnen die veelal uit Utrecht trekken.

 

2. Wanneer in een actuele regionale behoefte wordt voorzien, dient een ontwikkeling in eerste instantie binnen bestaand stedelijk gebied plaats te vinden

 

De ontwikkeling aan de Hessenweg 6-12 betreft een inbreidingslocatie en ligt in lijn met de actuele regionale en gemeentelijke behoefte. Het gebied is gelegen binnen de provinciale rode contour. Ruimtelijk gezien bevindt het plangebied zich aan de zuidrand van de bebouwde kom van De Bilt tussen bestaande (woon)bebouwing. Zodoende is er sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en wordt voldaan aan de tweede trede van de ladder.

 

3. Ontwikkeling van een locatie buiten bestaand stedelijk gebied

 

Uit de beschrijving onder ‘2’ volgt dat de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. De derde trede van de ladder is hierdoor niet van toepassing.

 

Conclusie

 

Gelet op het voorgaande voldoet de ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking en wordt er voldaan aan de eisen van zorgvuldig ruimtegebruik.

  

Paragraaf 4.2 Provinciaal beleid

 

Subparagraaf 4.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Provinciale Staten van Utrecht hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. In deze structuurvisie is het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht beschreven voor de periode tot 2028. De PRS is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid in de verordening, welke bindend is voor de gemeenten. In paragraaf 4.2.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

 

In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op de volgende drie pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
   
• vitale dorpen en steden;
   
• landelijk gebied met kwaliteit.
   

 

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Voor onderhavig plan is voornamelijk het accent op de binnenstedelijke opgave van belang.

 

Accent op de binnenstedelijke opgave

 

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste tweederde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

 

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder)

 

De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk.

 

De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit. Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 4.1.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

 

Wonen

 

De algemene beleidsopvatting is dat de woningmarkt niet in een tijdelijke dip zit, maar structureel aan het veranderen is. Op welke manier en in welke mate is nog onzeker. Er is een flexibele insteek van alle betrokken partijen nodig om beter te kunnen beantwoorden aan de huidige en toekomstige woningvraag. Voor het opgenomen woningbouwprogramma in de PRS en de regionale verdeling hiervan, verwijzen wij naar paragraaf 4.1.3.

 

Conclusie

 

Onderhavig plan maakt het mogelijk om de locatie van het (voormalige) autobedrijf annex tankstation De Rooij aan de Hessenweg 6-12 te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie met maximaal elf grondgebonden woningen. De woningen worden binnen de rode contour gerealiseerd. Voorts levert de ontwikkeling een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Tevens sluit de ontwikkeling aan bij de duurzame verstedelijkingsladder op grond waarvan eerst gekeken dient te worden naar de mogelijkheden van herstructurering of transformatie.

 

Subparagraaf 4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

 

Verstedelijking

 

Onder verstedelijking wordt nieuwe vestiging van woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en voorzieningen verstaan. Onder verstedelijking wordt mede verstaan uitbreiding van bestaande bedrijfsbebouwing van aan het landelijk gebied gebonden functies die niet worden gerechtvaardigd door een op de eigen bedrijfsvoering gerichte economische en functionele noodzaak. Verstedelijking is in principe alleen toegestaan binnen de rode contour (de begrenzing van het stedelijk gebied). Onderstaand is een uitsnede van de kaart ‘Wonen en werken’ opgenomen, behorende bij de PRV. Hierop is de rode contour weergegeven. Het plangebied is globaal aangeduid middels een blauwe cirkel.

 

Uitsnede kaart ‘Wonen en werken’ (bron: Provinciale Ruimtelijke Verordening, provincie Utrecht)

 

Wonen

 

Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart ‘Wonen en werken’ als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

 

Conclusie

 

Onderhavig plangebied valt volgens de kaart ‘Wonen en werken’ geheel binnen de rode contour. Daarmee past de herontwikkeling binnen het beleid en de regels uit de PRV en PRS.

  

Subparagraaf 4.2.3 Herzieningen Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

1^epartiële herziening

 

Op 10 maart 2014 hebben Provinciale Staten de Ontwerp partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRSph) en de Ontwerp partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRVph) vastgesteld.

 

In de PRSph zijn aanpassingen opgenomen voor duurzame energie, windenergie, cultuurhistorie (kaart), rode contouren Utrecht en Rhenen, ecologische hoofdstructuur (EHS), militair oefenterrein met natuurwaarden en stiltegebieden. Voor windenergie is er ook een aanvulling op de bijlage bij de planMER voor de PRS opgesteld.

 

In de PRVph zijn aanpassingen opgenomen voor duurzame energie en windenergie, cultuurhistorie, rode contouren Utrecht en Rhenen, EHS en groene contour en enkele technische aanpassingen.

 

2^epartiële herziening

 

Op 3 november 2014 hebben Provinciale Staten de Tweede partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Tweede partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 vastgesteld.

 

In de Verordening is onder meer het artikel om meer ruimte te bieden voor de productie van duurzame energie (artikel 2.9a) aangepast, om dit beleid juridisch te borgen in de regels. Daarnaast zijn de artikelen rond de definitie van stedelijk gebied en het artikel landschappelijke kwaliteit aangevuld.

 

Conclusie

 

Voorliggend voornemen tot de herontwikkeling van de percelen aan de Hessenweg is niet in strijd met (de herzieningen van) het Provinciaal beleid.

  

Paragraaf 4.3 Gemeentelijk beleid

 

Subparagraaf 4.3.1 Het Bilts Manifest: ToekomstBilt 2030

In het Bilts Manifest wordt het toekomstbeeld van de gemeente De Bilt voor 2030 beschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestaande kwaliteiten van De Bilt als vertrekpunt. De zes kernkwaliteiten die zijn geïdentificeerd, zijn de volgende:

• Ruimte en groen;
   
• Historische landschappen;
   
• Krachtige kernen;
   
• Hoogwaarde kennis;
   
• Topper in sport;
   
• Centrale ligging.
   

 

De zes kernkwaliteiten zijn hebben tevens gediend als vertrekpunt voor de Structuurvisie De Bilt 2030. Vanuit de bestaande kwaliteiten kiest de gemeente ervoor via drie 'routes' (ontwikkelingsrichtingen) toe te werken naar 2030. Dat zijn de ontwikkelingsrichtingen Innovatie en Creatie, Vitalisatie en Recreatie. Per ontwikkelingsrichting wordt in het Bilts Manifest een toekomstschets gegeven. Met de Structuurvisie 2030, die hieronder beschreven wordt, zijn de kernkwaliteiten en ambities van De Bilt vertaald in ruimtelijk beleid.

 

Subparagraaf 4.3.2 Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de “Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling” vastgesteld. De gemeente De Bilt heeft een integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030 opgesteld. De structuurvisie zet in op de volgende zes speerpunten:

 

1. Het landschap als duurzame onderlegger.
2. Een sterke sociale cohesie. 
3. Zes kernen met een eigen gezicht.
4. Life-science As als groene loper van De Uithof. 
5. Goed bereikbaar en leefbaar.
6. Een recreatief buitengebied van formaat.  

 

De gemeente De Bilt bouwt voor een belangrijk deel voor de eigen behoefte van de kernen. In het Regiodocument BRU Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is afgesproken dat de gemeente De Bilt 875 woningen zal realiseren binnen de periode 2013-2025. Dit aantal heeft de gemeente reeds aangegeven in woningbouwplannen voor verschillende inbreidingslocaties en bevat deels projecten die niet binnen de periode 2005-2015 tot uitvoer konden worden gebracht.

 

De locatie Hessenweg 6-12 De Bilt is op de structuurvisiekaart als 'inbreidingslocatie woningbouw' aangegeven. In de toelichting van de structuurvisie wordt ‘Hessenweg 6-12 De Bilt' aangeduid als potentiële inbreidingslocatie voor woningbouw tot 2020 met meer dan 5 woningen.

 

Gedurende de looptijd van de structuurvisie zullen het woningbouwprogramma en de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefte jaarlijks worden gemonitord, om steeds accuraat, per kern, in te kunnen spelen op de behoefte. Op basis van de uitkomsten van de nieuwe/geactualiseerde woonvisie en de tussentijdse monitoring, wordt woningbouw naar behoefte toegepast.

 

Kaart Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling

  

Subparagraaf 4.3.3 Woonvisie 2013 - 2020

Op 25 april 2013 heeft de raad de Nieuwe Woonvisie voor de periode 2013-2020 vastgesteld. Deze visie is een vervolg op het Bilts Manifest uit 2010 en de gemeentelijke Structuurvisie 2030 uit 2012. Daarnaast speelt de visie in op de actuele economische en maatschappelijke ontwikkelingen die de woningmarkt beïnvloeden. In de woonvisie zijn de volgende zes concrete beleidskeuzes geformuleerd:

1. Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
    
2. Betaalbare huisvesting realiseren voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen.
    
3. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
    
4. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit.
    
5. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid zijn uitgangspunt.
    
6. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.
    

 

In de woonvisie is een gemeentelijk woningbouwprogramma voor de periode van 2013 tot 2020 opgenomen, waarin per locatie toelichting wordt gegeven op de hoeveelheid woningen die er in de komende 10 jaar zullen worden gerealiseerd. In bijlage 5 (pagina 70) van de Woonvisie is de gemeentelijke planvoorraad beschreven. Hierin is het project 'ALL Larenstein' (Achterblijvende Locaties Larenstein) opgenomen bestaande uit circa 40 appartementen/grondgebonden woningen op 8 locaties. De maximaal elf grondgebonden woningen op de onderhavige planlocatie Hessenweg 6-12 maken daar onderdeel van uit. De herontwikkeling van de locatie Hessenweg 6-12 De Bilt, levert een directe bijdrage aan het woningbouwprogramma zoals opgenomen in de woonvisie.

 

Subparagraaf 4.3.4 Conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan past volledig binnen het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het is een reeds bekende ruimtelijke ontwikkeling die al in het woningbouwprogramma is opgenomen.

 

 

Hoofdstuk 5 Water

 

Paragraaf 5.1 Inleiding

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

 

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

 

Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder, het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig watersysteem. De waterparagraaf wordt afgestemd met de waterbeheerder.

 

Paragraaf 5.2 Beleidskader rijk, provincie en gemeente

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's.

 

Europa

 

Met ingang van december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KWR) van kracht geworden. In het kader van de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld, gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische' toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.

 

Rijk

 

In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame veiligheid en zoetwatervoorziening.

 

Provincie

 

Het Waterplan 2010-2015, vastgesteld januari 2010, heeft als ondertitel: 'richting robuust'. Duurzame en robuuste watersystemen zijn nodig voor het waarborgen van een aantrekkelijke woon-, werk- en leefomgeving. Er worden 3 hoofdthema's onderscheiden:

• Veiligheid: met aandacht voor preventie, gevolgenbeperking en rampenbeheersing bij overstromingen.
   
• Kwaliteit en kwantiteit: met aandacht voor voldoende en schoon oppervlakte- en grondwater en water voor natuur.
   
• Gebruik en Beleving: met aandacht voor mooier water, veilig vaar- en zwemwater.
   

 

Het plangebied ligt binnen het 'Stedelijk gebied'. De inrichting en het beheer van dit gebied is primair gericht op bebouwing en infrastructuur. Voor het waterplan is hierbij van belang:

• Een voor bebouwing en infrastructuur gewenste grondwaterstand om zakking te voorkomen en droge voeten te houden (GGOR);
   
• Verbeteren van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het watersysteem;
   
• Streven naar het waar mogelijk afkoppelen bij nieuwbouw en stadsvernieuwing en naar maximaal afkoppelen bij rioolvervanging of herinrichting in bestaande wijken, tenzij grondslag of inrichting het niet toelaat, bijvoorbeeld als uitvloeisel van de integrale afweging voor de Utrechtse Heuvelrug;
   
• Op de Utrechtse Heuvelrug moet integraal beoordeeld worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van verhardingen afgevoerd wordt. De opties zijn afkoppelen, infiltreren in de bodem, lozen op oppervlaktewater of aansluiting op het riool;
   
• Buiten de KRW-waterlichamen geldt: voldoen aan de ecologische normdoelstellingen van minimaal het laagste niveau in bestaande wijken. Conform de systematiek van ecologische normdoelstellingen (END) van de provincie Utrecht. De doelstellingen inzake waterkwaliteit en ecologie worden aangepast en uitgewerkt.
   

 

Gemeente

 

Het Lokaal Waterplan De Bilt (oktober 2002) is op initiatief van de gemeente De Bilt en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ontstaan. Het is door zowel de gemeenteraad als het bestuur van het Hoogheemraadschap vastgesteld in oktober 2002. De provincie Utrecht en Hydron Midden-Nederland hebben beide actief geparticipeerd in de planvorming.

 

Het waterschap HDSR behartigt ook de belangen van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht en waterschap Vallei en Eem, die beide ook een (klein) deel van het grondgebied van de Bilt bestrijken. Dit heeft geresulteerd in een breed gevormd en gedragen lokaal waterplan. De Bilt was de eerste gemeente in de provincie Utrecht die een dergelijk plan opgesteld heeft.

 

Het waterplan geeft het toekomstige beleid aan voor de inrichting en het gebruik van water. Voorop staan de integrale benadering voor het creëren van een aangenaam leefklimaat voor mens en dier en daarnaast een optimale beleving en duurzame gebruikswaarde van het watersysteem. Er is een aantal duurzaam waterbeheer doelstellingen uitgewerkt op basis waarvan streefbeelden voor de lange termijn zijn geformuleerd voor de onderscheiden gebieden binnen de gemeente. In totaal worden 58 concrete maatregelen voorgesteld om op termijn die streefbeelden te benaderen.

  

Paragraaf 5.3 Beleid hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

 

Subparagraaf 5.3.1 Water voorop! Waterbeheerplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

 

In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

 

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

 

Subparagraaf 5.3.2 Waterstructuurvisie

De Waterstructuurvisie beschrijft de toekomstvisie van het waterschap. Het gaat om de hoofdlijnen van het waterbeleid voor de lange termijn. Dit is ingegeven door de klimaatverandering en bodemdaling. Het leidend principe in de Waterstructuurvisie is 'vasthouden, bergen, afvoeren.' Dat betekent dat meer water in de grond moet kunnen infiltreren en dat meer gebieden worden aangewezen voor waterberging. Andere belangrijke veranderingen in het waterbeheer in de 21^e eeuw bestaan uit water als ordenend principe meenemen in ruimtelijke plannen, meer ruimte voor water in de stad houden, het combineren van diverse functies met water en watervervuiling aan de bron aanpakken.

 

Subparagraaf 5.3.3 De Keur

Voor het bestemmingsplan is het gestelde in de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden van toepassing. De handhaving van de Keur is in handen van HDSR. Voor het Keurgebied gelden verbods- en gebodsbepalingen tot het onderhoud en gebruik van wateren, oevers en waterkeringen zowel bovengronds als in de grond. In de Keur wordt een aantal nota's genoemd waarin de algemene gedragsregels, ontheffingsbepalingen en voorwaarden staan waarmee een Keurontheffing verkregen kan worden. Langs de hoofdwatergangen liggen voor het overgrote deel wegen en groenvoorzieningen, waardoor onderhoud, ook praktisch gezien, goed mogelijk is. In combinatie met de verbods- en gebodsbepalingen van de Keur is een extra dubbelbestemming voor waterstaatsdoeleinden niet noodzakelijk.

 

Paragraaf 5.4 Aandachtspunten watersysteem

Uitgangspunt van een goede waterhuishouding moet gebaseerd zijn op de twee drietrapsstrategieën.

 

Voor waterkwantiteit geldt:

• ter plaatse vasthouden en infiltreren;
   
• elders in het gebied bergen;
   
• afvoeren.
   

 

De gemeentelijke instrumenten die hiervoor worden ingezet, zijn het rioleringsplan en het afkoppelplan. Daarnaast kan het watersysteem worden behouden of worden verbeterd door bij ruimtelijke (her)ontwikkeling als uitgangspunt aan te houden dat dit waterneutraal moet gebeuren.

 

Voor waterkwaliteit geldt:

• vervuiling voorkomen;
   
• verschillende kwaliteiten scheiden;
   
• vuil water (laten) zuiveren.
   

 

Ook hier zijn afkoppelen en infiltreren, het aanleggen van een gescheiden stelsel en bestrijding van diffuse bronnen, de door de gemeente in te zetten instrumenten. Er gelden de volgende aandachtspunten:

• dempen van water is in principe niet toegestaan zonder compenserende maatregelen binnen het plangebied c.q. peilgebied;
   
• afkoppelen van de vuilwaterriolering van relatief schone waterstromen;
   
• bij inrichten van watergangen gebruik maken van onderhoudsarme beschoeiing of (wanneer mogelijk) liever een natuurvriendelijke oeverinrichting;
   
• (gedeeltelijke) overkluizingen, zoals bruggen en steigers, zijn onder voorwaarden toegestaan;
   
• een vergunning op basis van de Keur is vereist;
   
• in geval van ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een aanpassing van het geldende bestemmingsplan, is de Watertoets een verplicht onderdeel;
   
• beperken van diffuse bronnen/lozingen; voorkomen van gebruik van bestrijdingsmiddelen en bemesten bij beheer van groenvoorzieningen.
   

 

Verder moet bij de materiaalkeuze bij een aantal zaken worden stilgestaan. Het gebruik van uitlogende materialen beïnvloedt de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater negatief en dient voorkomen te worden (gedurende zowel de bouw- en gebruiksfase alsmede de inrichting van de openbare ruimte). Emissies naar het oppervlaktewater van PAK (teer- en bitumineuze materialen, verduurzaamd hout), lood, zink en koper (via regenwaterafvoer) moeten worden tegengegaan.

 

Paragraaf 5.5 Beoordeling

Met de voorgenomen ontwikkeling zal de waterhuishouding in het plangebied veranderen ten opzichte van de bestaande situatie. Op de voormalige bedrijfslocatie worden maximaal elf grondgebonden woningen opgericht. In de huidige situatie is het volledige plangebied, ter grootte van circa 2.110 m², verhard. In de nieuwe situatie zal er sprake zijn van circa 1.900 m² oppervlakteverharding. Daarbij is de aanname gedaan dat circa 50% van de woonpercelen, exclusief woningen en bergingen, nog aanvullend zal worden verhard. Bij de ontwikkeling van de woningbouwlocatie is er dan ook sprake van een afname van de verharding ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee wordt een verbetering bereikt voor de waterhuishouding, omdat meer water in de bodem geïnfiltreerd kan worden en niet afgevoerd hoeft te worden op het rioolstelsel. Er zijn geen nadere maatregelen noodzakelijk ten aanzien van watercompensatie.

 

De transformatie van bedrijven naar wonen heeft een positieve invloed op de aanvulling van het grondwater (er kan meer hemelwater worden geïnfiltreerd). Bovendien zal een bodem- en grondwatersanering worden uitgevoerd die eveneens zorgt voor verbetering van de huidige situatie en daarmee de kwaliteit van het grondwater.

 

Bij nieuwbouwprojecten dient de regenwaterriolering te worden aangelegd met inachtneming van de uitgangspunten van het duurzaam omgaan met regenwater. De vuil- en regenwaterriolering worden volgens dit principe gescheiden. Bij de bouw van de woningen wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd.

 

Afkoppeling is in het plangebied niet mogelijk vanwege het ontbreken van oppervlaktewater in het plangebied of de directe nabijheid ervan. Op termijn kan worden aangesloten op het gemeentelijk gescheiden rioleringsstelsel. Tevens zal bij de bouw van de woningen gebruik worden gemaakt van niet-uitlogende materialen. Het afvalwater van de nieuwbouw zal op het riool worden aangesloten op de bestaande riolering overeenkomstig de door de gemeente gestelde eisen. Geen gebruik wordt gemaakt van uitloogbare bouwmetalen.

 

Conclusie

 

Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen de in dit bestemmingsplan opgenomen planontwikkeling.

  

Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten

 

Paragraaf 6.1 Inleiding

De beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening groeien de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe. Ook op rijksniveau wordt steeds meer aandacht gevraagd voor de wisselwerking tussen milieu en ruimtelijke ordening. Milieubeleid kan beperkingen opleggen aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen maar is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die een rol spelen bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen dit plan. Deze onderwerpen worden in dit hoofdstuk toegelicht.

 

Paragraaf 6.2 Geluid

Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van maximaal elf grondgebonden woningen. Nieuwe woningen dienen in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden beschouwd als nieuwe geluidgevoelige functies. In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen zones (met uitzondering van woonerven en 30 km/h gebieden). Voor tweebaanswegen binnen de bebouwde kom geldt een zonebreedte van 200 meter. Wanneer binnen deze zone nieuwe geluidsgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd, dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

 

Aangezien het plangebied gelegen is binnen de wettelijke geluidszone van de Blauwkapelseweg en de Utrechtseweg (50 km/h) dient een akoestisch onderzoek ten aanzien van het wegverkeersgeluid te worden uitgevoerd. Hoewel op basis van de Wgh de Hessenweg zelf geen zone kent (namelijk 30 km/h), maar de weg wel een belangrijke ontsluiting vormt, zal in het kader van een goede ruimtelijke ordening het verkeerslawaai als gevolg van deze weg eveneens onderzocht moeten worden.

 

Door LBP Sight is een akoestisch onderzoek verricht naar het geluid ten gevolge van het wegverkeer op het te realiseren woningbouwplan. Uit het onderzoek blijkt dat:

• Ten gevolge van de, volgens de Wet geluidhinder gezoneerde wegen, Blauwkapelseweg en de Utrechtseweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Vanwege deze wegen zijn er vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de nieuwbouw. Ten gevolge van deze wegen hoeven geen hogere waarden aangevraagd te worden.
   
• De geluidbelasting ten gevolge van de Hessenweg, waar een maximumsnelheid geldt van 30 km/u, ten hoogste 60 dB bedraagt. Ten gevolge van de overige 30 km/u wegen bedraagt de geluidbelasting 49 dB.
   
• Alle woningen dienen beschikking te hebben over een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte. Bij verdere indeling van de woningen zal rekening worden gehouden dat per etage minimaal één verblijfsruimte zich aan de geluidluwe zijde (achtergevel) bevindt.
   
• De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle relevante wegen op de voorgevels en hoogste 61 dB bedraagt. Op de achtergevels bedraagt de gecumuleerde geluidbelasting ten hoogste 51 dB. Overwogen kan worden om de geluidwering van de gevels af te stemmen op de gecumuleerde geluidbelasting en de Bouwbesluit eisen. Hiermee kan een goed woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.
   

Conclusie

 

Ten gevolge van de Blauwkapelseweg en de Utrechtseweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. De geluidbelasting vanwege de Hessenweg bedraagt ten hoogste 60 dB. Ten gevolge van de overige 30 km/u wegen bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 49 dB. Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen, zal voor de woningen gekozen kunnen om de geluidwering af te stemmen op de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen en de Bouwbesluit eisen. Het voornemen wordt niet belemmerd door geluidshinder als gevolg van de omliggende wegen.

 

Paragraaf 6.3 Luchtkwaliteit

 

Subparagraaf 6.3.1 Wettelijk kader

Wet Milieubeheer

 

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van de luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. In de Wet milieubeheer zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide (SO2), stikstofdioxide (NO2) en stikstofoxiden (NOx), fijn stof (PM10), lood (Pb), koolmonoxide (CO) en benzeen (C6H6).

 

De Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm) stelt dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien aan één van de onderstaande voorwaarden is voldaan:

• de plannen leiden niet tot het overschrijden van een grenswaarde;
   
• de luchtkwaliteit verbetert tengevolge van de plannen (per saldo) of blijft ten minste gelijk blijft;
   
• de plannen bijdragen niet in betekenende mate (NIBM) aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% van de grenswaarde verstaan;
   
• het project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL).
   

 

Verder is er met deze wijziging een wettelijke basis voor een Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit opgesteld.

 

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

 

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

 

De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en Ministeriële Regelingen (mr) die gelijktijdig met de 'Wet luchtkwaliteit' in werking zijn getreden, waaronder de AMvB en Ministeriele Regeling niet in betekenende mate (afgekort NIBM).

 

AMvB en Regeling niet in betekende mate (NIBM)

 

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een toename van de NO2 en /of PM10 jaarconcentratie met maximaal 3% van de grenswaarden (of wel een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 en/of PM10). NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door maatregelen.

 

De AMvB en Regeling “niet in betekenende mate” bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als “in betekenende mate” moet worden beschouwd. Het betreft onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een project als NIBM wordt beschouwd:

• Woningbouw: = 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
   
• Kantoorlocaties: = 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
   
• Woningbouw en kantoorlocaties: 0,0008*aantal woningen+ 0,000012*bruto vloeroppervlak kantoren in m2 = 1,2 bij één ontsluitingsweg en 0,0004*aantal woningen+ 0,000006*bruto vloeroppervlak kantoren in m2 = 1,2 bij één ontsluitingsweg.
   

 

Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven. Tevens is in artikel 5 van het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

 

Initiatief is NIBM

 

Het plan omvat de realisatie van maximaal 11 woningen. Door de omvang van dit project is het initiatief niet in betekenende mate van invloed op de luchtkwaliteit. Er is immers sprake van een woningbouwlocatie, die netto niet meer dan 1.500 woningen omvat. Er behoeft dus niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

 

Conclusie

 

Het project kan worden beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

  

Paragraaf 6.4 Bedrijven en milieuzonering

 

Subparagraaf 6.4.1 Wettelijk kader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
   
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
   

 

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

 

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de onderstaande richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' danwel 'gemengd gebied’. Het plangebied en haar omgeving kunnen door de afwisseling van de functies (o.a. wonen, detailhandel, dienstverlening, horeca en bedrijf) langs de Hessenweg gekarakteriseerd worden als een ‘gemengd gebied’. Het onderhavige plangebied dient te worden aangemerkt als ‘gemengd gebied’.

 

Milieucategorie	Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied	Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Richtafstanden en omgevingstype

 

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

 

Subparagraaf 6.4.2 Onderzoek / beoordeling

Bedrijven en milieuzonering

 

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de situatie ter plaatse van het plangebied. Bij de toetsing is de planologische situatie maatgevend. De bedrijvigheid die zich volgens het planologische regime mag vestigen komt aan de orde. Er wordt derhalve uitgegaan van de maximale planologische invulling van de toegekende bestemming.

 

De situatie ter plaatse van het plangebied betreft de toevoeging van in totaal elf nieuwe woningen. Gebleken is dat woningen milieugevoelige objecten zijn. In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich een aantal bedrijfsbestemmingen en een maatschappelijke bestemming, te weten:

 

Adres	Huidige functie	bestemming	Richtafstand	Kortste afstand tot bouwvlak
Hessenweg 4	Winkel	Centrum	0	1 m
Hessenweg 14b	Woning	Maatschappelijk 1	10	1 m
Hessenweg 35	Stomerij en kledingreparatie	Centrum	0	21 m
Hessenweg 15	Kapsalon	Centrum	0	24
Hessenweg 9	Fitnessclub	Centrum	0	20 m
Hessenweg 7	Winkel	Centrum	0	22 m
Hessenweg1	Cafe – Lunchcafe	Horeca categorie 1 of 2	10	25 m
Essenkamp 38	Gezondheidscentrum	Maatschappelijke doeleinden	10	17

 

Binnen de bestemming centrum zijn detailhandel, dienstverlening en tot categorie 1a (Aan de detailhandel verwante horeca) toegestaan. De maximale invulling van de bestemming betreft dan ook een invulling met bedrijven in milieucategorie 1 (onder andere: supermarkt, cafetaria). Hiermee is een richtafstand van 0 meter voor deze locaties gerechtvaardigd.

 

Binnen de bestemming Maatschappelijk 1 en maatschappelijke doeleinden (BP De Akker 2008) zijn maatschappelijke voorzieningen in allerlei vormen (op sociale, maatschappelijke, medische, educatieve en openbare dienstverlening) toegestaan. Op basis van deze bestemming is het mogelijk dat functies met een milieucatergorie 2 (zoals kerkgebouwen) zich vestigen binnen de gronden met deze bestemming. Een richtafstand van maximaal 10 meter ten opzichte van deze bestemming in dan ook gerechtvaardigd.

 

Met de bestemming ‘Horeca’ zijn horeca bedrijven tot en met categorie 1 of 2 van de Staat van Horeca-activiteiten van de gemeente De Bilt toegestaan. Dit houd in dat zowel lichte als middelzware horeca is toegestaan. Op basis van deze bestemming zijn dan ook horecabedrijven met een maximale milieucategorie 2 toegestaan. Een richtafstand van maximaal 10 meter ten opzichte van deze bestemming in dan ook gerechtvaardigd.

 

Door de korte afstand tot de aangrenzende maatschappelijke bestemming op het perceel Hessenweg 14B, kan niet worden voldaan aan de richtlijnen uit de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. Het pand is echter in gebruik (planologisch toegestaan) als woonfunctie. De huidige woonfunctie levert geen belemmering voor het voornemen. Op basis van de beschikbare informatie geldt als uitgangspunt dat de bestemming bij de eerstvolgende herziening wordt omgezet naar een woonbestemming.

 

Tot die tijd blijft echter de theoretische mogelijkheid bestaan dat er een (maatschappelijke) functie wordt gevestigd met een nadelige invloed op het voornemen. Het bestemmingsvlak met de bestemming ‘maatschappelijk’ op dit perceel kent slechts een beperkte omvang. De oppervlakte bedraagt slechts circa 200 m2 en heeft een specifieke vorm. Het gebouw leent zich dan ook niet voor grote maatschappelijke functies zoals een school of een kerkgebouw, De te verwachten hinder zal dan ook in alle gevallen beperkt blijven. Hierdoor zijn de functies op deze locatie qua aard en omvang te vergelijken zijn met bedrijven in milieucategorie 1. Hiermee kan dan ook worden voldaan aan de richtlijnen uit de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. De bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving van het plangebied leveren geen belemmering op voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling.

 

Ten aanzien van de oostelijk gelegen maatschappelijke bestemming (Essenkamp 38) geldt dat voldaan kan worden voldaan aan de richtafstand van de VNG. Het bouwvlak van de woningen ligt op tenminste 17 meter van de maatschappelijke bestemming. Het bestemmingsplan maakt echter (al dan niet vergunningsvrij) mogelijk dat in het achtererfgebied aan- en bijgebouwen op kortere afstand gerealiseerd mogen worden.

 

Op de locatie Essenkamp 38 is in de huidige situatie een gezondheidscentrum, met huisartsen, fysiotherapeuten, psychologen en dergelijke gevestigd. Op basis van de Handreiking geldt voor deze functies een milieucategorie 1 met bijbehorende richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. In de huidige situatie kan dan ook aan de richtafstand worden voldaan. Ook wanneer er in het achtererf gebied op kortere afstand aan- en bijgebouwen worden gebouwd.

 

De bestemming maatschappelijk maakt echter vestiging van functies met milieucategorie 2 mogelijk, bijvoorbeeld vestiging van een kerkgebouw. Gezien de totale omvang van de maatschappelijke bestemming kan niet worden uitgesloten dat er alsnog een bedrijf in milieucategorie 2 komt en waarbij de aan te houden richtafstand 10 meter bedraagt.

 

Gezien de toekomstige aanwezigheid van de parkeerstraat en de parkeervoorzieningen, op eigen terrein, welke via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan zijn geborgd, zal aan de oostzijde van het perceel op korte afstand van het perceel Esenkamp 38 geen gevoelige bebouwing gerealiseerd kunnen worden. Er kan ook in dit geval voldaan worden aan de richtafstand van 10 meter.

 

Conclusie

 

Gelet op het voorgaande vormen de bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving van het plangebied vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

  

Paragraaf 6.5 Externe veiligheid

 

Subparagraaf 6.5.1 Wettelijk kader

Besluit Externe Veiligheid

 

Een woning is een kwetsbaar object, zodat de nieuwbouw dient te worden getoetst aan het Besluit Externe Veiligheid. Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.
   
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.
   

 

Het is niet toegestaan nieuwe gevoelige functies binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR:

• rond inrichtingen, waarin opslag/verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
   
• langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
   

 

Subparagraaf 6.5.2 Onderzoek / beoordeling

Transport gevaarlijke stoffen

 

Risico's verbonden aan het transport van gevaarlijke stoffen zijn in kaart gebracht in de diverse risicoatlassen. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

 

Gevaarlijke stoffen worden vervoerd over de modaliteiten binnenwater, spoor, weg en door buisleidingen. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de transportas dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld.

 

Transport over water

 

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen hoofdvaarweg, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

 

Transport over spoor

 

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen spoorbaan, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

 

Wegtransport

 

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied (binnen 200 meter) geen rijksweg of provinciale weg met een route gevaarlijke stoffen, zodat de onderhavige bouwplanontwikkeling geen belemmering vormt.

 

Transport per buisleiding

 

Voor zoneringsafstanden van hogedruk gasleidingen geldt vanaf 1 januari 2011 de nieuwe AMvB Buisleidingen. Hierbij dient te worden uitgegaan van de risicoafstanden zoals aangegeven in de AMvB. Er liggen in de nabijheid van het plangebied geen buistransportleidingen.

 

Inrichtingen

 

Binnen de 10.6 contour van een risicovolle inrichting mogen geen kwetsbare bestemmingen geplaatst worden. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de EV relevante inrichtingen dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld. In de nabijheid van het plangebied zijn geen EV-relevante inrichtingen gevestigd, zodat het GR hier geen belemmering vormt.

 

Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI.

 

Conclusie

 

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die in de directe omgeving aanwezig zijn in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoeren van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

 

Vanuit spoor-, vaarwegen, wegtransport, buisleidingen en inrichtingen gelden geen beperkingen voor het plangebied. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), Besluit externe veiligheid Buisleidingen (BEVB) en de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) staat de uitvoering van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

 

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: ww.risicokaart.nl)

  

Paragraaf 6.6 Bodem

 

Subparagraaf 6.6.1 Wettelijk kader

De Wet Bodembescherming (Wbb) schrijft, in samenhang met de Wet ruimtelijke ordening, Besluit ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht, voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming is met het gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling.

 

Vanaf 1985 zijn diverse bodemonderzoeken, saneringsplannen etc. uitgevoerd en opgesteld. Hieronder volgt een overzicht van de bekend zijnde rapporten die beschikbaar zijn en/of die te achterhalen waren.

 

Subparagraaf 6.6.2 Onderzoek / beoordeling

Ouder bodemonderzoek

 

Nader bodemonderzoek Hessenweg 6-12 te De Bilt, maart 1986

 

In maart 1986 is door Tauw Infra Consult een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de aangetroffen bodem- en grondwaterverontreiniging ter plaatse van de garage De Rooij te De Bilt. Geconcludeerd is dat op diverse plaatsen de boven- en ondergrond en het grondwater sterk is verontreinigd met minerale olie en vluchtige aromatische koolwaterstoffen (VAK). Tauw Infra Consult beveelt aan om de grond en grondwaterverontreiniging te saneren. Tevens dienen de tanks te worden opgegraven.

 

Bodemonderzoek Hessenweg 6-12 te De Bilt, juli 1986

 

In juli 1986 is door Tauw Infra Consult een nader bodemonderzoek uitgevoerd en saneringsplan opgesteld in verband met de aangetroffen grond – en grondwaterverontreiniging ter plaatse van de garage De Rooij te De Bilt. De omvang van de matige tot sterke minerale olie en VAK verontreiniging in de grond is vastgesteld op 220 m³. De verontreiniging is grotendeels afgeperkt. Tauw Infra Consult beveelt aan om de grond en grondwaterverontreiniging te saneren.

 

Concept evaluatieverslag grond- en grondwatersanering Hessenweg 6-12 te De Bilt, april 1989

 

In april 1989 is door De Ruiter Milieutechnologie B.V. een concept evaluatieverslag van de grond- en grondwatersanering Esso-benzinestation De Rooij aan de Hessenweg te De Bilt (periode t/m 20 februari 1989) opgesteld. Door De Ruiter Milieutechnologie B.V. is geconcludeerd dat ter hoogte van de oude ondergrondse tanks, langs en onder het garagegebouw een restverontreiniging is achtergebleven. Ook langs de rand van de Hessenweg is nog een verontreiniging aangetroffen.

 

Bodemonderzoek Hessenweg 6-12 te De Bilt, april 1994

 

In april 1994 is door Technisch Adviesburo Hopman en Peters een bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het brandstofverkooppunt en de wasplaats/garage/werkplaats die aansluit op het brandstofverkooppunt. Geconcludeerd is dat de sanering van de bodemverontreiniging (periode 1987-1988) niet volledig is uitgevoerd. Er is nog steeds sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

 

Nader bodemonderzoek Hessenweg 6-12 te De Bilt, juni 1995

 

In juni 1995 is door Technisch Adviesburo Hopman en Peters een nader bodemonderzoek uitgevoerd op het terrein van het autobedrijf De Rooij aan de Hessenweg 6-10 te De Bilt. Er wordt verschillende verontreiniging in de grond en het grondwater aangetroffen. De verontreiniging heeft zich verspreidt over de perceelsgrens naar openbaar terrein. Verspreiding naar naastgelegen percelen heeft (nog) niet plaatsgevonden. Geadviseerd is om de locatie te saneren.

 

Saneringsplan Hessenweg 6-12 te De Bilt, juni 1996

 

In juni 1996 is door Hopman en Peters B.V. een saneringsplan opgesteld voor de aangetroffen verontreinigingen op het terrein van het autobedrijf De Rooij aan de Hessenweg 6-10 te De Bilt.

 

Verkennend bodemonderzoek Hessenweg 6-10 te De Bilt 1999

 

In oktober 1999 is door P&J Milieuservices B.V. een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de percelen aan de Hessenweg 6-10 te De Bilt uitgevoerd. Het verkennende bodemonderzoek is uitgevoerd op het terrein van het autobedrijf De Rooij aan de Hessenweg 6-10 te De Bilt. Er wordt een lichte verontreiniging in de grond en grondwater geconstateerd. Verder blijkt uit de analyseresultaten dat de verontreiniging ter plaatse van het tankstation zich niet in oostelijke richting te hebben verspreid.

 

Actualisatie onderzoek Esso-benzinestation 6-12 te De Bilt, april 2002

 

In april 2002 is door Grontmij, in opdracht van Esso Nederland B.V., een actualisatie onderzoek uitgevoerd naar de verontreinigingsituatie in de bodem op de locatie van het Esso-benzinestation aan de Hessenweg 6-12 te De Bilt. Aanbevolen is nader onderzoek in te stellen naar de exacte omvang van zowel de grond- als de grondwaterverontreiniging.

 

Nader bodemonderzoek Hessenweg 6-12 te De Bilt, oktober 2007

 

In oktober 2007 is door Hopman en Peters Holding B.V. een nader bodemonderzoek uitgevoerd op het terrein van het autobedrijf De Rooij aan de Hessenweg 6-12 te De Bilt. Geconcludeerd wordt dat op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is die niet met spoed gesaneerd (ná 4 jaar), hoeft te worden (niet-spoedeisend).

 

Aanvullend bodemonderzoek fase 1 en 2 Hessenweg 6-12 De Bilt

 

In juli 2010 is door Hopman en Peters Holding B.V. een aanvullend bodemonderzoek fase 1 en 2 uitgevoerd (19 juli 2010, bijlage 1). Dit in verband met de voorgenomen sanering. Het actualiserende bodemonderzoek uit 2007 leverde niet voldoende gegevens op om een saneringsplan te maken.

 

In het aanvullend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er op de Hessenweg 6-12 te De Bilt (nog steeds) sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. In 2007 is bepaald dat op de locatie is een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is die niet met spoed gesaneerd (ná 4 jaar), hoeft te worden (niet-spoedeisend). In dit onderzoek is zijn geen grote veranderingen qua mate en omvang vastgesteld. Daarom kan deze conclusie waarschijnlijkheid gehandhaafd blijven. Voor verdere informatie wordt verwezen naar het betreffende rapport.

 

Gezien de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat ten aanzien van de onderzoekslocatie, uit milieuhygiënisch oogpunt, beperkingen gelden met betrekking tot de mogelijk toekomstige herontwikkeling van de locatie. Bij herontwikkeling wordt de bestemming veranderd en dient eerst gesaneerd te worden. De ernst en omvang van de verontreinigingen zijn in voldoende mate vastgelegd.

 

Aanbevelingen

 

Met het oog op de voorgenomen nieuwbouw van woningen dient de aangetroffen bodemverontreiniging te worden verwijderd. Een beperkt gedeelte van het perceel (oostzijde) is nog niet onderzocht. In de huidige situatie maakt de aanwezige bebouwing en verharding een onderzoek lastig en duur. Geadviseerd worden om na de sanering van de bedrijfsbebouwing, in het kader van de omgevingsvergunning, voor dit gedeelte de bodemkwaliteit alsnog in kaart te brengen. In het kader van de procedure van voorliggend bestemmingsplan concludeert de Omgevingsdienst regio Utrecht dat de onderzoeken afdoende zijn.

 

Uitvoering sanering

 

In het kader van de uit te voeren sanering heeft Vink Milieutechnisch Adviesbureau B.V. een saneringsplan opgesteld (13 juli 2012, bijlage 2). De sanering zal plaatsvinden conform dit saneringsplan, waarbij de panden van garage De Rooij zullen worden gesloopt en de infrastructuur van het brandstofverkooppunt (tanks, leidingen en afleverzuilen) wordt verwijderd. Door het bevoegd gezag, de provincie Utrecht, is op 31 mei 2013 ingestemd met het saneringsplan.

 

In een notitie van Vink Milieutechnisch Adviesbureau B.V. is nog een wijziging aangebracht voor wat betreft de bodemsanering (26 juli 2013, bijlage 3). Er zal verder worden gegraven in de Hessenweg, totdat geen sprake meer is van restverontreiniging in gehalten boven kwaliteitsklasse industrie voor minerale olie en vluchtige aromaten. Voor het overige zal worden voldaan aan het gestelde in het saneringsplan en de beschikking op het plan.

 

Conclusie

 

Met het oog op de voorgenomen nieuwbouw van woningen dient de aangetroffen bodemverontreiniging te worden verwijderd. Na de geplande sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging zal de grond weer geschikt zijn voor de geplande woonfunctie. Een beperkt gedeelte van het perceel (oostzijde) is nog niet onderzocht. In het kader van de omgevingsvergunning zal, na de sloop van de huidige bebouwing, voor dit gedeelte de bodemkwaliteit alsnog in kaart worden gebracht. In het kader van de procedure van voorliggend bestemmingsplan concludeert de Omgevingsdienst regio Utrecht dat de onderzoeken afdoende zijn.

  

Paragraaf 6.7 Archeologie

 

Subparagraaf 6.7.1 Wettelijk kader

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 door Nederland geratificeerd. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

 

In het verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
   
• in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
   
• de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.
   

 

Het verdrag is geïmplementeerd door inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg per 1 september 2007. Door artikel 38a van de gewijzigde Monumentenwet 1988 worden gemeenten thans verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten.

 

Subparagraaf 6.7.2 Onderzoek / beoordeling

Om greep te krijgen op de nog onbekende informatie is door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de "Indicatieve kaart van archeologische waarden" (IKAW) uitgegeven. Deze kaart geeft een globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden. De legenda-eenheden van de kaart geven de trefkans op, of de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten in de bodem weer. Er wordt een indeling gehanteerd variërend van een ‘hoge trefkans’ tot een ‘zeer lage trefkans’. Het plangebied is, gelet op de hierna volgende uitsnede uit de IKAW-kaart, gelegen in een gebied met een lage trefkans.

 

Uitsnede IKAW met aanduiding plangebied (bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed)

  

De locatie kent in het thans geldende bestemmingsplan ‘Hessenweg 2010’, geen archeologische dubbelbestemming. Mede door de (voormalige) bedrijfsbebouwing kan voor het plangebied een lage verwachtingswaarde worden toegekend. In combinatie met de lage trefkans voor archeologische resten is geen archeologisch onderzoek benodigd. Daarnaast is een bescherming van archeologisch waardevolle elementen niet aan de orde. Het opnemen van een archeologische dubbelbestemming is derhalve eveneens niet noodzakelijk.

 

Tenslotte kan worden opgemerkt dat het plangebied in de huidige situatie volledig is bebouwd. De grond zal dan naar verwachting ook reeds is sterke mate geroerd zijn. De kans op de het aantreffen van archeologisch waardevolle resten zal dan ook klein zijn.

 

Indien bij de werkzaamheden ten aanzien van de bodemsanering of de sloop- en bouwwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dient hiervan conform artikel 53 van de Monumentenwet 1988 melding gemaakt te worden, in dit geval bij de gemeente De Bilt.

 

Monumenten

 

In het gebied bevinden zich geen Rijks- of gemeentelijke monumenten.

 

Conclusie

 

Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding voor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek of het opnemen van regels ter bescherming van archeologische waarden. Het initiatief tast de cultuurhistorische en archeologische waarden niet aan, zodat er vanuit dit gezichtspunt geen beperkingen worden gesteld aan de onderhavige planontwikkeling. Zodra bij de uitvoering van de graafwerkzaamheden ten behoeve van de sanering en sloop- en bouwwerkzaamheden mogelijk archeologisch resten worden aangetroffen zal een ter zaken deskundige worden gevraagd de werkzaamheden te begeleiden.

  

Paragraaf 6.8 Ecologie

 

Subparagraaf 6.8.1 Wettelijk kader

Natuurbeschermingswet

 

Op 1 oktober 2005 is de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) in werking getreden. De Nbw 1998 biedt de grondslag voor de aanwijzing van de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden. Deze gebieden worden tezamen Natura2000-gebieden genoemd. Ter bescherming van deze Natura2000-gebieden voorziet de Nbw 1998 in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura2000-gebied kunnen aantasten.

 

Nota Ruimte (2006)

 

Het beleid met betrekking tot de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan van 1990, is voortgezet in de planologische kernbeslissing Nota Ruimte van de voormalige Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006). Voor EHS-gebieden geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kenmerken en waarden. Binnen deze gebieden zijn nieuwe plannen die de wezenlijke kenmerken van het gebied significant aantasten niet toegestaan, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Eventuele schade moet zoveel mogelijk worden gemitigeerd en/of gecompenseerd. Dit compensatiebeginsel is geïntroduceerd in het Structuurschema Groene Ruimte (SGR). Provinciale ecologische verbindingszones zijn beschreven in het rapport ‘Ecologische verbindingszones in Zuid-Holland (1998)’.

 

Flora- en faunawet

 

Per 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht geworden. Deze wet voorziet in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt van de wet is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor o.a. reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de bouw van woningen, geldt de volgende vrijstellingsregeling:

• een algemene vrijstelling voor algemene soorten;
   
• een vrijstelling voor beschermde soorten en vogels op voorwaarden, dat gehandeld wordt volgens een door het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie goedgekeurde gedragscode.
   

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

 

Subparagraaf 6.8.2 Onderzoek / beoordeling

In oktober 2015 is door Els & Linde B.V. een oriënterend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten (Ursinus, T., 2015. Quick scan ecologie. Hessenweg 6-10 te De Bilt). De conclusies van het onderzoek was dat vleermuizen niet zijn uit te sluiten.

 

Voor de Hessenweg 6-10 is inmiddels opdracht gegeven aan Els & Linde B.V. voor het uitvoeren van het afdoende onderzoek conform het vleermuisprotocol van de Gegevensautoriteit Natuur. In de directe omgeving zijn meer dan voldoende panden aanwezig, waarin potentieel geschikte verblijfplaatsen aanwezig zijn, die als geschikte verblijfplaats van de gewone dwergvleermuis of van de laatvlieger kunnen fungeren. Van vleermuizen is bekend dat ze regelmatig van verblijfplaats wisselen. Uit dat onderzoek moet blijken of er daadwerkelijk vleermuizen voorkomen in de te sloppen gebouwen.

 

Uit wetgeving en jurisprudentie volgt dat bij aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen de effecten op deze verblijfplaatsen moeten worden gemitigeerd. Dat betekent dat voor iedere verblijfplaats die verdwijnt alternatieve verblijfplaatsen moeten worden aangeboden.

 

Door de sloop van het pand Hessenweg 6-10 kan de potentieel aanwezige verblijfplaats van vleermuizen verdwijnen. Om de voortgang van het project te bespoedigen, zijn begin 2016 vier vleermuiskasten opgehangen als preventieve maatregel voor mitigatie van de – potentieel – aanwezige vleermuizen. De kasten zijn binnen een straal van 200 m van de mogelijk te verdwijnen verblijfplaats gerealiseerd. De kasten hebben een omvang van 100 bij 100 cm en hebben drie leeflagen per kast. De kasten zijn daarmee geschikt als kraamverblijf. De kasten zijn geplaatst aan drie panden op de Hessenweg. In de nieuwbouw zullen zo nodig permanente verblijfplaatsen worden geïntegreerd. De aard en omvang zal duidelijk worden uit het uit te voeren aanvullend onderzoek.

 

Conclusie

 

Op basis van de quickscan flora en fauna onderzoek en de notitie ten aanzien van het aanvullend vleermuisonderzoek kan worden gesteld dat met inachtneming van mitigerende maatregelen, de ontwikkelingsplannen geen negatief effect zullen hebben op de instandhouding van de populatie vleermuizen in De Bilt, waardoor er geen noodzaak bestaat tot een ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en faunawet. De omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen zal niet eerder worden afgegeven dan als het aanvullende onderzoek ten aanzien van de vleermuizen is afgerond.

 

 

 

Paragraaf 6.9 Bezonning

Het aspect bezonning kan een onderdeel zijn bij de belangenafweging van ruimtelijke ontwikkelingen. Er is echter geen wet- of regelgeving over bezonning. In Nederland wordt verschillend met dit aspect omgesprongen. In 1962 heeft TNO een richtlijn opgesteld. In deze richtlijn zijn een lichte en een strenge norm opgenomen:

• ‘lichte norm’: twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober (meetpunt midden van de vensterbank van de binnenkant van het raam);
   
• ‘strenge norm’: drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 21 januari tot 22 november (meetpunt midden van de vensterbank van de binnenkant van het raam).
   

Bij de bepaling van de bezonning wordt uitgegaan van een meetperiode waarin de zonhoogte meer dan 10 graden boven de horizon staat. Uit jurisprudentie volgt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening als aan de ‘lichte norm’ wordt voldaan.

 

Onderzoek

 

Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is door Bureau Verkuylen een bezonningsstudie uitgevoerd. Onderzocht is wat het (schaduw)effecten van voorliggende ontwikkeling op de tegenover gelegen woningen aan de Hessenweg 9 - 43. Dit effect is afgezet tegen de schaduwwerking die uit ging van het eerdere voornemen om een wooncomplex met maximaal vier bouwlagen op deze locatie te realiseren.

 

Uit de bezonningstudie komt naar voren dat:

• In de situatie met het bouwplan uit 2010 voldoen alle meetpunten aan de 'lichte' norm en 5 van de 16 meetpunten aan de 'zware' norm.
   
• In de situatie met het aangepaste plan, c.q. voorliggend bouwplan, voldoen alle meetpunten aan de 'lichte' en de 'zware' norm.
   

Conclusie

 

Op basis van de bezonningstudie kan worden geconcludeerd dat voorliggend voornemen om 11 woningen in twee blokken (met respectievelijk 3 bouwlagen en een kap en 2 bouwlagen en een kap) voldoet aan zowel de ‘lichte norm’ als de ‘zware norm’ voor bezonning zoals deze door TNO is geformuleerd. Op basis van jurisprudentie kan dan ook gesteld worden dat ten aanzien van de schaduwwerkingen van het voornemen voldaan kan worden aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

 

Paragraaf 6.10 Kabels en leidingen

In het plangebied liggen geen planologisch relevante watertransportleidingen of gastransportleidingen, zodat een beschermende regeling niet nodig is.

 

 

Hoofdstuk 7 Juridische toelichting

 

Paragraaf 7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan “Hessenweg 6 – 12” bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat een motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse milieuaspecten beschreven.

 

Voorliggend bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het gebruik van gronden in het plangebied en de toegestane bebouwing. Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van de bouw van maximaal elf grondgebonden woningen. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. Het plan sluit daarom aan bij de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) en het gemeentelijk model bestemmingsplannen.

 

Paragraaf 7.2 Toelichting

De toelichting van een bestemmingsplan heeft geen bindende werking en maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. De toelichting heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Paragraaf 7.3 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Het op de verbeelding opgenomen bouwvlak en bouwaanduidingen maken duidelijk op welke locaties en tot welke hoogte mag worden gebouwd. In beginsel mogen hoofdgebouwen slechts worden gebouwd binnen het bouwvlak. Aan- en bijgebouwen mogen ook buiten het bouwvlak worden gerealiseerd.

 

Paragraaf 7.4 Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De regels zijn, overeenkomstig de SVBP 2012, opgebouwd. Het bestemmingsplan voorziet in een aantal inleidende, algemene en slot- en overgangsregels. In deze paragraaf volgt een korte toelichting op deze regels

Subparagraaf 7.4.1 Inleidende regels

Begrippen

 

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert.

 

Wijze van meten

 

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten.

 

Subparagraaf 7.4.2 Bestemmingsregels

In deze paragraaf wordt per bestemming een korte toelichting gegeven op de bestemmingsregeling. In voorliggend bestemmingsplan komende volgende bestemmingen voor:

 

Wonen

 

De op de verbeelding voor 'Wonen' aangeduide gronden zijn bestemd voor grondgebonden woningen en andere voorzieningen ten behoeve van de huisvesting van personen. In de bouwregels, in combinatie met de verbeelding, is bepaald dat het aantal wooneenheden niet meer dan 11 mag bedragen.

 

Op de verbeelding is binnen de bestemming een bouwvlak aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gesitueerd. De maximale goot- en bouwhoogten zijn eveneens op de verbeelding aangegeven. Buiten het bouwvlak zijn bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) toegestaan. Hierbij geldt dat het gezamenlijke oppervlak maximaal 15% van het bouwperceel, tot een maximum van 50 m², mag bedragen. Op basis van het Besluit omgevingsrecht kan vergunningvrij meer worden gebouwd in het achtererf. Op percelen groter dan 500 m² mogen, afhankelijk van de perceelsgrootte, meer bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. In de regels zijn nadere voorwaarden gegeven voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

Verder zijn er bouwregels opgenomen voor de bouw van woningen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Tevens zijn er aanvullende regels opgenomen voor het uitbreiden van woningen.

 

In de gebruiksregels zijn voorwaarden opgenomen voor de aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten. Er is onder andere bepaald dat maximaal 40% van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruik voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven.

 

Afwijken bouwregels

 

In de regels bij de bestemming zijn daarnaast enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen die het mogelijk maken voor het college van Burgemeester en wethouders om af te wijken van het bestemming. Zo bevatten de regels enkele mogelijkheden om flexibel om te gaan met de (locatie) eisen van de voorgevel, woningvergrotingen en bijgebouwen en de hoogte van erf- en terreinafscheidingen.

Subparagraaf 7.4.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (Artikel 4)

 

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

 

Algemene gebruiksregels (artikel 5)

 

In dit artikel is aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met het plan. Het artikel geldt voor gehele plangebied.

 

Algemene afwijkingsregels (artikel 6)

 

In dit artikel zijn afwijkingsregels opgenomen die betrekking hebben op alle bestemmingen. Deels betreft het de mogelijkheid om in beperkte mate de reeds gegeven regels met betrekking tot gebruik en/of bebouwing te kunnen aanpassen in geval van een concreet bouwplan. Deels betreft het ook het kunnen inspelen op een latente, bij de planvoorbereiding niet concreet voorziene behoefte aan kleinschalige voorzieningen zoals bouwwerken voor openbaar nut.

 

Algemene wijzigingsregels (artikel 7)

 

Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsregel waarmee de overschrijding van bestemmingsgrenzen geregeld wordt. Vervolgens volgt een regel waarmee de Staat van Bedrijfsactiviteiten gewijzigd kan worden.

 

Algemene proceduregels (artikel 8)

 

In dit artikel is de procedure opgenomen die wordt gevolgd indien er sprake is van het stellen van nadere eisen. In enkele bestemmingen is deze bevoegdheid voor het college opgenomen.

 

Overige regels (artikel 9)

 

Onder overige regels is de afstemming geregeld met andere wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen.

 

Tevens is een parkeerregeling opgenomen waarmee gewaarborgd wordt dat bij ontwikkelingen in het plangebied voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen.

 

Subparagraaf 7.4.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 10)

 

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaat. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voort te zetten, mits het gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet meer dan een jaar wordt onderbroken.

 

Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijdigheid met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

 

Slotregel (Artikel 11)

 

In het laatste artikel is bepaald dat naar dit bestemmingsplan kan worden verwezen onder de naam 'Bestemmingsplan Hessenweg 6-12'.

 

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

 

Paragraaf 8.1 Financiële haalbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

 

De gemeente De Bilt participeert niet in het project en er zijn met de realisering dan ook geen gemeentelijke investeringen gemoeid. Met de initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin het kostenverhaal volledig is geregeld. Een exploitatieplan is daarom niet nodig.

 

 

Hoofdstuk 9 Maatschappelijke betrokkenheid

Inloopbijeenkomst

 

Door initiatiefnemer is samen met de gemeente op woensdagavond 9 december 2015 een informatie bijeenkomst georganiseerd op het gemeentehuis in De Bilt. Omwonende en belangstellende waren uitgenodigd om zich te laten informeren over het plan. Veel belangstellende hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en aangegeven wat zij van de plannen vonden.

 

Op 5 april 2016 heeft nogmaals een inloopbijneenkomst plaatsgevonden waarbij belangstellenden konden kennisnemen van de aangepaste plannen. De bouwhoogte van de woningen werd hierbij als belangrijkste bezwaarpunt genoemd.

 

Terinzagelegging

 

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 23 juni 2016 gedurende 6 weken ter inzage gelegen waarop eenieder zijn of haar zienswijze heeft kunnen indienen, tevens heeft op 29 juni 2016 een inloopavond plaatsgevonden in het gemeentehuis.

 

Mede naar aanleiding van de reacties is het bouwplan aangepast waarbij is afgestapt van het idee om voor alle woningen 3 bouwlagen met een kap toe te staan. In plaats daarvan zullen de woningen in twee blokken worden gerealiseerd met twee bouwlagen en een kap. Hiermee sluit het bouwprogramma beter aan bij de schaal van de omliggende bebouwing.