Hoogland

4.3 Beschrijving van ruimtelijke keuzes

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan Hoogland is het bestaande planologische regime. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke punten hiervan afgeweken wordt en waarom.

4.3.1 Structureel groen

In het bestemmingsplan Hoogland 2002 is het structureel groen bestemd als "Groenvoorziening". Het overige groen is ondergebracht in andere bestemmingen. Groen dat is ondergebracht in andere bestemmingen, kan een andere functie krijgen. Zo kunnen delen van het niet-structureel groen bijvoorbeeld worden uitgegeven aan particulieren om hun tuin te vergroten. Deze methode is ook toegepast in het bestemmingsplan 'Hoogland', er is echter opnieuw gekeken naar de verdeling tussen structureel en niet-structureel groen. Dit is grotendeels gelijk gebleven, echter op ondergeschikte punten hebben hier wijzigingen plaatsgevonden. Dit naar aanleiding van reeds uitgegeven groenstroken (en de precedenten die dit schept) en de beheersbaarheid van het groen.

4.3.2 Woningen

Hoogland is grotendeels een woongebied. Binnen de bestemming 'Wonen 1 t/m 4' wordt de regeling voor beroepen en bedrijven aan huis opgenomen, waardoor er behalve gewoond, ook gewerkt mag worden in de woning. Het beleid voor kamerbewoning wordt via een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan overgenomen. Dit beleid houdt in, dat een woning, onder bepaalde voorwaarden, omgezet mag worden naar een pand voor kamerverhuur.

4.3.3 Overige functies

Naast de woningen komen er in Hoogland de volgende functies voor: Bedrijven (in de milieucategorie 1 en 2), horeca (in de categorieën A, B en C), detailhandel, kantoren, maatschappelijke functies (sportvoorziening, opvang en onderwijs, woon(zorg)complex ouderen, begraafplaats, religieus, bibliotheek en medisch). Voor deze functies is gekeken in hoeverre de verschillende functies uitwisselbaar zijn. Daarbij is gekeken naar verschillende gebieden en functies:

• De Hamseweg en winkelcentrum Kraailandhof: In de Nota Detailhandel 2011 (zie paragraaf 2.2.1.7) zijn het winkelcentrum Kraailandhof een deel van de Hamseweg (tussen de rotonde en de Komhoeklaan) aangemerkt als wijkwinkelcentrum. Volgens de nota is hier ruimte voor ontwikkelingen. Om Nota Detailhandel 2011 te vertalen in het nieuwe bestemmingsplan, wordt aan deze gebieden de bestemming 'Centrum' gegeven. Door middel van een binnenplanse afwijking wordt de uitruil van verschillende centrumfuncties (zoals detailhandel en bedrijvigheid) binnen dit gebied makkelijker gemaakt.
• Kantoren: Gezien de moeilijke markt voor kantoren, is het gewenst om voor deze functie flexibel om te gaan met de gebruiksmogelijkheden om eventuele leegstand te voorkomen. Om aan de bestaande kantoorbestemming de mogelijkheid voor bijvoorbeeld (woon)voorzieningen voor ouderen toe te voegen, moet de uitvoerbaarheid van de nieuwe bestemming worden aangetoond. Het onderzoeken van de uitvoerbaarheid van het omzetten van een kantoor naar een andere functie kost tijd en geld. Het budget en de planning voor de herzieningen van de bestemmingsplannen laat dit niet toe. Daarom is ervoor gekozen om te wachten op concrete initiatieven, zodat gericht onderzoek gedaan kan worden naar de haalbaarheid van dat concrete verzoek. Zolang er geen concrete initiatieven bestaan voor een andere bestemming, blijft de kantoorbestemming gehandhaafd.
• Maatschappelijke voorzieningen: Het wijzigen van een maatschappelijke functie naar een andere functie betekent over het algemeen een grote ruimtelijke impact (het betreft grote, soms karakteristieke gebouwen, het zijn zeer specifieke functies). Hiervoor geldt hetzelfde als voor het verruimen van de kantoorbestemming: het toestaan van nieuwe functies vereist onderzoek, tijd en geld. De maatschappelijke voorzieningen hebben een bestemming gekregen overeenkomstig de bestemming in het geldende bestemmingsplan.
• Overige verspreid liggende functies (detailhandel, horeca en bedrijven): Naast de hiervoor beschreven gebieden en functies kent het dorp nog diverse verspreid liggende horeca, detailhandel en bedrijven. Deze diversiteit is kenmerkend voor de Hamseweg en de Zevenhuizerstraat. Aan deze assen is het gewenst om, passend binnen het daarvoor geldende beleid, de diversiteit te behouden, door flexibel om te gaan met de verschillende functies. Alle functies krijgen een bestemming overeenkomstig de geldende planologische situatie.

4.3.4 Flexibiliteit in bouwen

De uitbreidingsmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen worden overgenomen. Het bestemmingsplan 'Hoogland' krijgt daarnaast de volgende aanpassingen:

• Bouwlagen

In plaats van met goot- en nokhoogten wordt de hoogte aangegeven in bouwlagen, al dan niet met daarboven een kap. Op deze manier kan flexibel worden omgegaan met de hoogte van een bouwhoogten, maar kan worden voorkomen dat gebouwen te veel de lucht in gaan. Het bestaande aantal bouwlagen is in het bestemmingsplan vastgelegd. Om excessen te voorkomen, is de mogelijkheid voor het stellen van nadere eisen opgenomen (bijvoorbeeld als iemand een woning met twee bouwlagen van ieder 5 meter zou willen bouwen).

• Afwijkingsbeleid

Het college van burgemeester en wethouders heeft beleid vastgesteld voor het afwijken van het bestemmingsplan. Dit beleid geeft aan, in welke gevallen er standaard afgeweken mag worden van het bestemmingsplan. Het beleid geldt voor een aantal veel voorkomende bouwwerkzaamheden, zoals bijgebouwen, tuintrappen, erfafscheidingen, dakkapellen en dakopbouwen. Voldoet het bouwplan aan de (stedenbouwkundige) criteria uit dit beleid, dan wordt de procedure voor het afwijken van het bestemmingsplan altijd gestart. Het afwijkingsbeleid is in het bestemmingsplannen 'Hoogland' verwerkt, zodat een afwijking voor deze situaties niet langer nodig is (deregulering).