Centraal Stadsgebied-zuid

4.3 Luiaard/Bekenstein

Het deelgebied Luiaard/Bekenstein is gelegen ten oosten van de Arnhemseweg en wordt begrensd door de Stadsring, de Heiligerbergerbeek en de erven langs de Bisschopsweg.

4.3.1 Historische ontwikkeling

Tot ongeveer 1888 is er weinig ontwikkeling gaande in het gebied. De belangrijkste structuurdragers werden gevormd door de Arnhemseweg, de Bekensteinselaan, de Heiligerbergerbeek en de Bisschopsweg. Aan het einde van de negentiende eeuw werd het noordwestelijk deel verdicht met de komst van het Militair Tehuis en woningen langs de Bisschopsweg. Iets later werd de wegenstructuur uitgebreid en ontstonden de overige straten in het gebied (waaronder ook de Hendrik van Viandenstraat). Langs deze straten werden tot eind jaren 20 van de vorige eeuw diverse woningen dicht op elkaar gebouwd. Het gebied is vrijwel onveranderd gebleven tot het einde van de twintigste eeuw. Eind twintigste eeuw is het bejaardenhuis langs de Sint Ansfridusstraat neergezet, is er ruimte gemaakt voor herontwikkeling langs de Lange Beekstraat en heeft er verdichting plaatsgevonden bij de Kokjesbongerd. De grootste ingreep betrof het bouwen van het grootschalige winkel en appartementencomplex Souverrein.

4.3.2 Ruimtelijke opbouw

Het gebied is op te delen in twee ruimtelijke karakteristieken die met elkaar verbonden worden via de Bisschopsweg. Het eerste deel is het gebied tussen de Arnhemseweg en de Hendrik van Viandenstraat. Dit gebied wordt gekenmerkt door de drie vrij lange straten die haaks op het Julianaplein (Arnhemseweg) zijn gesitueerd (Lange Beekstraat, Aldegondestraat en Bisschopsweg).

Luchtfoto Lange Beekstraat, Aldegondestraat, Bisschopsweg

Het beeld langs deze straten wordt bepaald door veel rijtjeswoningen. Het tweede deel wordt gekenmerkt door kortere straten die haaks op de Bisschopsweg zijn gesitueerd. Deze straten hebben een diversiteit aan architectuur en afwisseling van vrijstaande, twee-onder-een-kapwoningen en korte rijtjeswoningen.

Luchtfoto Luiaard

Belangrijke beeldbepalende structuurdragers zijn de Hendrik van Viandenstraat,de Arnhemseweg en de Bisschopsweg. De Heiligerbergerbeek is voor de stad ook een belangrijke karakteristiek. De beek grenst echter aan achtertuinen en is in het gebied nauwelijks te ervaren.

4.3.3 Bebouwingstypologie

De afwisseling van diverse bebouwingsypologieën binnen Luiaard/Bekenstein bepalen het karakter van de wijk. Er is diversiteit aanwezig in architectuur, maatvoering en positionering van de gebouwen ten opzichte van elkaar en van de straat. Elk bouwblok heeft zo zijn eigen architectonische uitstraling en wordt soms binnen de straat herhaald.

Aan de oostzijde van het gebied bepalen de kleinschalige aaneengesloten rijtjeswoningen het beeld.

Sint Ansfridusstraat

In het westelijk deel van het gebied wordt het beeld bepaald door de vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en korte rijtjeswoningen die elkaar afwisselen.

Frederik van Blankenheymstraat

De bouwblokken staan los van elkaar maar de ruimte tussen de blokken is zeer beperkt. De woningen bestaan overwegend uit twee lagen met kap.

Langs de Arnhemseweg staan gebouwen met een diversiteit aan maatvoering en typologie.

Langs de Hendrik van Viandenstraat is de planmatigheid terug te herkennen aan de maatvoering van de blokken en wordt de diversiteit bepaald door het onderscheid in architectuur per bouwblok.

De bebouwing staat over het algemeen in een herkenbare rooilijn. De meeste woningen hebben een voortuin. In sommige gevallen is het authentieke (oorspronkelijke) hekwerk nog aanwezig.

4.3.4 Groenstructuur

Binnen het gebied is weinig openbaar groen aanwezig. Het groene beeld van het gebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de voortuinen en de enkele aanwezige grote solitaire bomen. Langs de stadsring dragen groene achtertuinen bij aan het groene beeld. Binnen het gebied grenzen groene tuinen van woningen aan de Heiligerbergerbeek.

4.3.5 Programma

Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit woningbouw. Langs de Hendrik van Viandenstraat, de Arnhemseweg en een stukje van de Leusderweg is er in de plint van de gebouwen ruimte voor diverse functies. Langs de Stadsring staat bij de Souverrein een grootschalig winkelcomplex met daarboven woningen. Tevens staat er een groot kantoorgebouw. Voor het overige deel wordt er in het gebied, met uitzondering van een enkele functies (zoals een school aan de Joannes van Dieststraat), gewoond.

4.3.6 Visie

Bestaande bebouwingsstructuur handhaven
De bestaande ruimtelijke kwaliteit van het gebied dient gewaarborgd en daar waar mogelijk versterkt te worden. De diversiteit en afwisseling van woning en bebouwingstypologie is hierbij kenmerkend.De bouwblokken staan als individuen los van elkaar maar hebben vaak een versterkende werking op elkaar en de afzonderlijke panden fungeren geregeld als orientatiepunt. De afstand tussen de bouwblokken is smal maar heeft wel een belangrijke rol bij het straatbeeld. Deze ruimte dient gewaarborgd te blijven en alleen bebouwd te worden met bijbehorende bouwwerken. Deze bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend 3 meter achter de voorgevellijn worden gebouwd. Bij vervangende nieuwbouw dient de bestaande breedte van de woning als uitgangspunt genomen te worden.

Het waarborgen van kappen
Het gebied wordt gekenmerkt door bebouwing bestaande uit twee lagen met kap. De kap draagt bij aan het sfeerbeeld van de straat en de wijk. Het optrekken van de kap is hier ongewenst. Het leidt tot een verharding van het straatbeeld en heeft grote invloed op de bezonning van naburige percelen. De bestaande bouwhoogte is uitgangspunt bij vervangende nieuwbouw. Een geringe verruiming van de maximale bouwhoogte, als afwijking op de bestaande bouwhoogte, wordt slechts daar wenselijk geacht waar geen verslechtering in de ruimtelijke structuur optreedt.

Verbouw hoofdgebouw dient passend te zijn bij de architectuur van het pand
De individualiteit van de bouwblokken is zeer relevant voor de toetsing van bouwplannen. Het bouwplan dient passend te zijn bij de architectuur van het pand. Dat wat bij het ene pand wel mogelijk is, kan bij het andere pand niet passen vanwege de architectonische uitstraling. Het gaat hier om maatwerk binnen de algemene regels van het bestemmingsplan.

Extra mogelijkheid bijbehorende bouwwerken voor kleine woningen
Binnen het gebied en dan met name langs de Bisschopsstraat en Aldegondestraat staan vrij smalle woningen. De diepte van deze woningen varieert tussen de 8,00 en 10,00 meter. Sommige woningen bestaan uit 1 laag met kap en andere woningen bestaan uit twee lagen met kap. Veel van de woningen zijn op de begane grond uitgebreid ten behoeve van het woongenot. Naast deze uitbreiding wil men vaak ook een berging in de tuin. Dit is echter niet altijd mogelijk vanwege de regeling voor bijbehorende bouwwerken.

Voor deze woningen wordt daarom een aanvullende regeling opgenomen voor bijbehorende bouwwerken in de regels van het bestemmingsplan. Via een omgevingsvergunning is het mogelijk om maximaal tien vierkante meter extra aan bijbehorende bouwwerken te realiseren. Deze ontheffing is afhankelijk van de breedte en diepte van het hoofdgebouw van de woning en de grootte van de tuin. De oppervlakte van het hoofdgebouw dient daarbij kleiner te zijn dan 40 m2 en de tuin mag maximaal voor de helft worden bebouwd.

Hendrik van Viandenstraat
De Hendrik van Viandenstraat is een ontsluitingsweg richting het centrum. De Hendrik van Viandenstraat is de laatste jaren voor een deel getransformeerd van woongebied naar gebied met gemengde doeleinden. Er zijn ontheffingen verleend voor het toestaan van diverse functies en winkels in deze straat. Gebleken is dat de woningen goed geschikt zijn voor dergelijke functies. De straat is interessant voor diverse functies vanwege de ligging. De straat kan dienend zijn voor zijn directe omgeving en daarnaast is de ligging ten opzichte van het centrum interessant voor functies die gebiedsoverschrijdend zijn. Om deze reden hebben de gebouwen de bestemming gemengde doeleinden met detailhandel gekregen.

Bebouwingsvrije strook langs de Heiligerbergerbeek
Binnen het gebied grenzen tuinen aan de Heiligerbergerbeek. Aan de andere zijde van de Heiligerbergerbeek ligt de Zwaanstraat en een openbaar voetpad. Het is van belang dat het beeld op de Heiligerbergerbeek kwalitatief hoogwaardig blijft. Bebouwing langs de Heiligerbergerbeek is hierom niet toegestaan. Een bebouwingsvrije strook van vijf meter vanaf de Heiligerbergerbeek is in het plan opgenomen.

4.3.7 Ontwikkelingsmogelijkheden

Binnen dit deelgebied zijn in de aankomende jaren geen grote ontwikkelingen te verwachten. Een kleine ontwikkeling kan plaatsvinden langs de Bekensteinselaan 18-22 (waarvan de percelen doorlopen naar de Frederik van Blankenheymstraat).

Dit pand, waar voorheen een kraamkliniek en de thuiszorg gevestigd is geweest, voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De eigenaar heeft contact opgenomen met de gemeente om te vragen naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van deze percelen (inclusief de achterterreinen die grenzen aan de Frederik van Blankenheymstraat). Omdat de plannen niet voldoende zijn uitgewerkt en er niet voldoende duidelijkheid bestaat over de financiële uitvoerbaarheid, kan nog geen nieuwe bouwmogelijkheid worden opgenomen voor deze gronden. Wel wordt in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het in de toekomst mogelijk is om de gronden te herontwikkelen zonder dat daarvoor een lange bestemmingsplanprocedure hoeft te worden doorlopen. In deze wijzigingsbevoegdheid worden randvoorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan bij wijziging. Zodra er gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid moet het kostenverhaal worden verzekerd door middel van een exploitatieovereenkomst of een exploitatieplan.

Bekensteinselaan 18-22 Achterzijde perceel Bekensteinselaan 18-22