Centraal Stadsgebied-zuid

4.2 Nederberg

Het deelgebied Nederberg ligt in het overgangsgebied tussen het centrum en de Berg (een uitloper van de Utrechtse Heuvelrug). Binnen het gebied zijn tamelijk grote hoogteverschillen aanwezig.

4.2.1 Historische ontwikkeling

Het gebied is vanaf ongeveer 1850 onderhevig geweest aan diverse veranderingen die bepalend zijn geweest voor de huidige ruimtelijke en functionele structuur. Het gebied ontwikkelde zich als buitenwijk van het centrum. Langs de hoofdwegen werden villa's gesitueerd en werd er plaats gemaakt voor wat bedrijvigheid. In 1863 werd de spoorlijn Utrecht-Amersfoort-Winterswijk aangelegd en rond diezelfde tijd de spoorlijn Amersfoort-Kesteren (Ponlijn). Begin twintigste eeuw werden nieuwe straatjes aangelegd (Bloemweg, Van Persijnstraat, Spoorstraat, Burgemeester de Widtstraat) waarlangs woningen en bedrijven werden gebouwd. Langs de buitenste stadsgracht werden stadswoonhuizen en villa's gebouwd. Het gebied rondom de villa Nederberg bleef vrijwel onbebouwd. Dit terrein kreeg tussen 1952 en 1962 zijn invulling met als bijzonderheid het paviljoen van Rietveld. Rond diezelfde periode werd de Stadsring aangelegd. Eind twintigste en begin eenentwintigste eeuw vonden er diverse herontwikkelingen plaats waarbij een verdergaande verdichting van het gebied heeft plaatsgevonden. Functioneel gezien is het gebied altijd een combinatie geweest van wonen en werken.

4.2.2 Ruimtelijke opbouw

Het gebied kent een heldere hoofdstructuur die is opgebouwd uit historische lijnen. De historische lijnen vormen een radiale structuur richting het centrum van de stad. Daarnaast vormen deze wegen samen met de andere ontsluitingswegen een blokkenpatroon van stadsblokken. Er is duidelijk onderscheid tussen het exterieure karakter en het interieure karakter van het stadsblok. Het exterieur wordt overwegend gekenmerkt door een strakke wand van bebouwing langs de wegen. Binnen de bouwblokken is de positionering van de bebouwing enigszins vrijblijvend. Het stadsblok waarbinnen de Zonnehof zich bevindt is in relatie tot de andere stadsblokken erg groot van maat. De invulling van dit bouwblok kent weinig structuur.

Stadsblokken Nederberg

De belangrijkste structuurbepalende lijnen waarmee de bouwblokken worden gevormd zijn de Stationsstraat, Van Asch van Wijckstraat, Stadsring, Utrechtseweg, Arnhemseweg, Vlasakkerweg, Bergstraat, Snouckaertlaan en de Kersenbaan. De bouwblokken hebben elk hun eigen vorm en maat. Dit komt doordat ze niet zoals tegenwoordig in één keer zijn ontwikkeld maar in de loop der jaren zijn gebouwd en herontwikkeld waardoor sprake is van een grote diversiteit binnen de bouwblokken en waardoor de bouwblokken niet als zodanig worden ervaren. Dit levert een heel gedifferentieerd straatbeeld op waarbij elke straat zijn eigen ruimtelijke opbouw en karakteristiek heeft.

Ten zuidwesten van de Ponlijn staan vier vrijstaande gebouwen in het groen. Deze zone is een overgangszone tussen Nederberg en het zuidelijker gelegen Bergkwartier. De zone sluit voor wat betreft functie, vorm en afmeting aan bij het stationsgebied en in mindere mate bij Nederberg of het Bergkwartier.

Zone tussen Ponlijn en Berkenweg

4.2.3 Woningtypologie

De diverse en afwisselende bebouwing van Nederberg is onder te verdelen in drie types: de vrijstaande, grondgebonden gebouwen, oftewel de villa's, de aaneengesloten grondgebonden bebouwing (rijtjes) en de grootschaligere gebouwen. Het aandeel van deze drie types in het gebied is ongeveer even groot.

De villa's en de rijtjes vormen samen de kleinschalige basislaag van Nederberg. Ze bestaan over het algemeen uit twee lagen met een kap. Binnen deze typologie is een scala aan beukmaten en architectonische vormgeving aanwezig.

Villa's aan de Stadsring

De grootschalige gebouwen bestaan over het algemeen uit 5 of 6 lagen en functioneren als appartementencomplexen of kantoren. De gebouwen zijn zeer divers in afmeting en architectonische vormgeving.

Appartementencomplex aan de Utrechtseweg

Opvallend is dat veel straatwanden die op het eerste gezicht gesloten overkomen, bij nadere beschouwing bestaan uit kleinere bouwblokken en vrijstaande bebouwing (villa's) die op heel korte afstand van elkaar staan. Dit zorgt voor een zekere transparantie van de grote bouwblokken.

De bebouwing staat over het algemeen in een herkenbare rooilijn en voor die rooilijn is veelal sprake van een voortuintje dat duidelijk behoort bij het gebouw. In sommige gevallen is het authentieke (oorspronkelijke) hekwerk nog aanwezig. Bij de grootschalige bebouwing ontbreekt deze voortuin vaak en is het eigen terrein geheel verhard.

4.2.4 Groenstructuur

Binnen het gebied is weinig openbaar groen aanwezig. Het groene beeld van het gebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de voortuinen en de enkele aanwezige grote solitaire bomen. Grote uitzondering hierop is het groen rondom de gebouwen langs de Ponlijn. Dit groen levert een grote bijdrage aan de kwaliteit van deze zone en het behoudt hiervan is belangrijk.

4.2.5 Programma

Het gebied kent een stedelijke functiemix die kenmerkend is voor een station- en centrumomgeving. Grofweg kan gesteld worden dat in het noordoostelijke deel de nadruk ligt op het werken en in het zuidwestelijke deel op het wonen. Met uitzondering van de Zonnehof zijn de kantoren en voorzieningen gesitueerd aan de straten. De detailhandel en horeca die in het gebied aanwezig is, concentreert zich voornamelijk langs de Arnhemseweg en het Julianaplein, de Snouckaertlaan en een deel van de Stationsstraat. Langs de Snouckaertlaan is eveneens en bioscoop gevestigd.

4.2.6 Te verwachten ontwikkelingen

Binnen het gebied zijn twee mogelijke ontwikkelingslocaties aanwezig; het terrein rondom de Zonnehof en het gebied aan de Stationsstraat. Overige ontwikkelingen zijn op dit moment niet te verwachten. Mochten er ontwikkelingen plaatsvinden dan dienen ze passend te zijn binnen het bestemmingsplan of binnen de visie van Nederberg-Zonnehof.

Gebied aan de Stationsstraat

Het gebied aan de Stationsstraat, gelegen tussen het voormalige gebouw van de Rabobank, de percelen Stationsstraat 12-16 en de bebouwing aan de Spoorstraat, is in het nog geldende plan (Stadsvernieuwingsplan Centraal Stadsgebied) opgenomen als uitwerkingsgebied. Deze uitwerking met de bijbehorende uitwerkingsregels, wordt één op één overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Dit betekent dat het gebied herontwikkeld kan worden waarbij gebouwen gerealiseerd kunnen worden met een bouwhoogte van 12 meter. De functie van de bebouwing kan bestaan uit appartementen (maximaal 23) en 1250 m2 bruto vloeroppervlak aan commerciële dienstverlening.

Het gebied aan de Stationsstraat (= uitwerkingsgebied) met aan de linkerkant het voormalige Rabobankgebouw

Zonnehof

Op dit moment zijn de ontwikkelingen rondom de Zonnehof nog niet voldoende uitgewerkt om ze mee te kunnen nemen in het bestemmingsplan. Om verdere vertraging van het bestemmingsplan te voorkomen is besloten om het nieuwe bestemmingsplan CSG-zuid in procedure te brengen en de Zonnehof conserverend op te nemen. Zodra de plannen voor de Zonnehof zijn uitgewerkt en de financiele uitvoerbaarheid kan worden gewaarborgd, wordt daarvoor een apart bestemmingsplan worden opgesteld.