Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen

Artikel 18 Wonen - 2

18.1 Bestemmingsomschrijving

18.1.1 Algemene bestemmingsomschrijving

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woondoeleinden;
• b. wonen en zorg;
• c. kantoor;
• d. galerie;
• e. woon-werkcomplex;
• f. behoud, beheer en herstel van de waarden als bedoeld in 18.1.2 onder g;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven en erfontsluitingswegen, en overeenkomstig de in 18.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving.

18.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 18.1.1:

• a. Kantoor
  een kantoor is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'.

• b. Galerie
  een galerie is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - galerie'.

• c. Woon-werkcomplex
  een woon-werkcomplex is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woon-werkcomplex'.

• d. Niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
  Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit,toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het daarbij behorende bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening;
  • 4. activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of krachtens het Activiteitenbesluit als type B en C inrichting worden aangemerkt, zijn niet toegestaan;
  • 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
  • 6. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten, buitenopslag is niet toegestaan;
  • 7. er maximaal 2 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden gebruikt.
  • 8. in afwijking van het onder 1 bepaalde geldt voor een bed & breakfast dat deze niet mag plaatsvinden in vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

• e. Verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
  Het gebruik van een deel van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit is uitsluitend toegestaan na verlening van de omgevingsvergunning bedoeld in 18.5.1.

• f. Wonen en zorg
  Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen en zorg toegestaan. Hierbij moet worden voldaan aan het gestelde in 18.2, 18.3.4 en/of 18.5.2.

• g. Waarden
  Deze bestemming heeft mede tot doel, het behoud, beheer en herstel van de volgende waarden:
  • 1. de natuur- en landschapswaarden;
  • 2. de cultuurhistorische waarden van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument';
  • 3. de cultuurhistorische waarden van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument';

18.2 Bouwregels (permanent - hergebruik mogelijk)

18.2.1 Algemeen

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming.

18.2.2 Situering

Voor de situering van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken geldt het volgende:

• a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding bouwvlak;
• b. bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' en de aanduiding 'bijgebouwen'.

18.2.3 Hoofdgebouwen

Voor hoofdgebouwen geldt het volgende:

• a. het aantal woningen en/of wooneenheden mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal;
• b. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte.

18.2.4 Bijbehorende bouwwerken

Voor bijbehorende bouwwerken geldt het volgende:

• a. de bebouwde oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 50 m2 bedragen, met dien verstande dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' voor niet meer dan 50% bebouwd mogen zijn;
• b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 m dan wel 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, dan wel: de bestaande goothoogte;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m, dan wel de bestaande bouwhoogte;
• d. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met c mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - maximum oppervlak' bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, mits:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 175 m2 bedraagt;
  • 2. de goot- en bouwhoogten niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte'.

18.2.5 Erkers

In afwijking van het bepaalde in 18.2.2 onder b zijn vóór de voorgevel van het hoofdgebouw kleine aan het hoofdgebouw aangebouwde bijbehorende bouwwerken in de vorm van portieken, erkers en balkons toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende regels:

• a. de oppervlakte buiten het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag maximaal 6 m2 bedragen; voor zover het de oppervlakte van balkons betreft wordt deze buitenwerks gemeten ter hoogte van de bovenzijde van de grondvloer van het balkon;
• b. de diepte bedraagt niet meer dan 1,5 m;
• c. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen dan wel 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw.

18.2.6 Ondergrondse gebouwen

Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bestaande gebouwen die zijn gebouwd overeenkomstig een verleende bouw- of omgevingsvergunning dan wel vergunningvrij zijn;
• b. ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag ondergronds.

18.2.7 Overschrijding ondergeschikte bouwdelen

Overschrijding van het bouwvlak is toegestaan voor ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m.

18.2.8 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt het volgende:

• a. voor bouwwerken geen gebouwen zijnde ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen', geldt het volgende:
  • 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m;
  • 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 2,5 m;
  • 3. zwembaden zijn niet toegestaan;
• b. voor bouwwerken geen gebouwen zijnde op de overige gronden, geldt het volgende:
  • 1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 1 m;
  • 2. zwembaden zijn niet toegestaan.

18.3 Afwijken van de bouwregels

 

18.3.1 Omgevingsvergunning diepte bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.2 onder a, teneinde een overschrijding van de achtergevelgrens van het bouwvlak mogelijk te maken ten behoeve van een uitbreiding van het hoofdgebouw, mits:

• a. de diepte van het hoofdgebouw na de uitbreiding niet meer bedraagt dan 10 m;
• b. er geen onevenredige afbreuk plaatsvindt van de waarden als bedoeld in 18.1.1.

18.3.2 Omgevingsvergunning bouwwerken geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.8 teneinde:

• a. een vergroting van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde toe te staan tot niet meer dan 3 m;
• b. binnen het bestemmingsvlak zwembaden toe te staan met een oppervlakte die niet meer bedraagt dan 75 m2;

de verlening van de omgevingsvergunning mag geen onevenredige afbreuk van de waarden als bedoeld in 18.1.1 tot gevolg hebben.

18.3.3 Omgevingsvergunning woningsplitsing

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.3 onder a teneinde woningsplitsing mogelijk te maken, mits:

• a. de bestaande maatvoering niet wordt gewijzigd;
• b. de splitsing niet leidt tot een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde van het gebouw en het straatbeeld;
• c. het kwalitatieve (definitieve) woonprogramma wordt in acht genomen;
• d. er wordt op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid voorzien;
• e. aangetoond is dat er voldaan wordt aan de Wet geluidhinder.

18.3.4 Omgevingsvergunning bijbehorende bouwwerken

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.4, teneinde bijbehorende bouwwerken buiten de gronden met de aanduiding 'bijgebouwen' toe te staan en/of de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te vergroten, met dien verstande dat:

• a. bijbehorende bouwwerken uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van het achtererfgebied;
• b. de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet groter mag zijn dan 100 m2;
• c. in aanvulling op het bepaalde onder b geldt dat de gronden ter plaatse van het achtererfgebied voor niet meer dan 50% bebouwd mogen zijn;
• d. in aanvulling op het bepaalde onder a tot en met c, geldt voor een omgevingsvergunning waarbij de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken wordt vergroot ten behoeve van wonen en zorg (semi-permanent; bebouwing verwijderen na verval indicatie), voorts het volgende:
  • 1. ten behoeve van de plaatsing van een mobiele zorgwoning mag de oppervlakte genoemd onder b vergroot worden met 80 m2;
  • 2. ten behoeve van de plaatsing van een flexibele zorgkamer mag de oppervlakte genoemd onder b vergroot worden met 40 m2;
  • 3. het bevoegd gezag kan afwijken van het percentage genoemd onder c tot een maximum van 75%, indien blijkt dat dit percentage onvoldoende is voor het uitvoeren van wonen en zorg. Er dient in een dergelijke situatie vast te staan dat het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
  • 4. indien de plaatsing van de onder a en b bedoelde bijbehorende bouwwerken redelijkerwijs niet in het achtererfgebied kan plaatsvinden, kan het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning bepalen dat in afwijking van het bepaalde onder a, plaatsing in de zijtuin is toegestaan;
  • 5. er dient een aantoonbare noodzaak voor de (te verlenen) zorg te zijn, blijkend uit een door het bevoegd orgaan afgegeven indicatie. In dit kader wordt in de omgevingsvergunning een voorschrift opgenomen dat de oppervlakte zoals bedoeld onder 1 en 2 moet worden verwijderd indien de indicatiestelling is komen te vervallen.

18.3.5 Omgevingsvergunning Wonen en zorg (semi-permanent; bebouwing verwijderen na verval indicatie)

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.4 onder a, uitsluitend om ten behoeve van wonen en zorg een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken toe te staan, met dien verstande dat:

• a. ten behoeve van de plaatsing van een mobiele zorgwoning de omgevingsvergunning maximaal betrekking mag hebben op 80 m2;
• b. ten behoeve van de plaatsing van een flexibele (mobiele) zorgkamer de omgevingsvergunning maximaal betrekking mag hebben op 40 m2;
• c. de omgevingsvergunning mag niet tot gevolg hebben dat het achtererfgebied voor meer dan 50% bebouwd is. Indien blijkt dat dit percentage onvoldoende is voor het uitvoeren van wonen en zorg, kan het bevoegd gezag hiervan afwijken tot een maximum van 75%. Er dient in een dergelijke situatie vast te staan dat het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. indien de plaatsing van de onder a en b bedoelde bijbehorende bouwwerken redelijkerwijs niet in het achtererfgebied kan plaatsvinden, kan het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning bepalen dat in afwijking van het bepaalde in 18.2.2 onder b, plaatsing in de zijtuin is toegestaan;
• e. er een aantoonbare noodzaak voor de (te verlenen) zorg dient te zijn. Dit dient te blijken uit een door het bevoegd orgaan afgegeven indicatie. In dit kader wordt in de omgevingsvergunning een voorschrift opgenomen dat de oppervlakte zoals bedoeld onder a en b moet worden verwijderd indien de indicatiestelling is komen te vervallen.

18.3.6 Advies

Voordat een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 18.3 wordt verleend, kan het bevoegd gezag daarover advies inwinnen bij een onafhankelijk landschaps- en/of ecologische deskundige in het geval er sprake is van ligging in een gebied met waardevol reliëf of ligging in de onmiddellijke nabijheid van omringend bos, natuur of ander waardevol landschap. In het geval er sprake is van bouwen in/aan/op/bij een monument, binnen het beschermde dorpsgezicht of binnen cultuurhistorisch waardevol gebied kan advies worden ingewonnen bij de erfgoedcommissie.

18.4 Specifieke gebruiksregels

18.4.1 Strijdig gebruik

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruik, laten gebruiken of doen gebruiken van de gronden binnen deze bestemming voor:

• a. een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, behoudens indien hiervoor een omgevingsvergunning is verleend op grond van 18.5.1;
• b. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, indien dit plaatsvindt in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk.

18.5 Afwijken van de gebruiksregels

18.5.1 Omgevingsvergunning verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.4.1 onder a teneinde binnen een woning en/of daarbij behorende bijbehorende bouwwerken de uitoefening van een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan:

• a. maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• b. de woonfunctie dient (in overwegende mate) behouden te blijven;
• c. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het daarbij behorende bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning te zijn;
• d. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening;
• e. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren en mag ook geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dit betekent bijvoorbeeld dat activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of krachtens het Activiteitenbesluit als type B en C inrichting worden aangemerkt, niet zijn toegestaan;
• f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
• g. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten, buitenopslag is niet toegestaan;
• h. het gebruik mag geen onevenredige nadelige gevolgen hebben voor de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans.

18.5.2 Omgevingsvergunning Wonen en zorg

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.4.1 onder b, teneinde gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten behoeve van 'wonen en zorg' toe te staan, mits:

• a. er een aantoonbare noodzaak is voor de (te verlenen) zorg, blijkend uit een door het bevoegd orgaan afgegeven indicatie;
• b. het gebruik ten behoeve van 'wonen en zorg' is uitsluitend toegestaan tot het moment waarop de indicatiestelling is komen te vervallen.