Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen

Artikel 17 Wonen - 1

17.1 Bestemmingsomschrijving

17.1.1 Algemene bestemmingsomschrijving

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woondoeleinden;
• b. wonen en zorg;
• c. bedrijven;
• d. detailhandel en dienstverlening;
• e. horeca;
• f. kantoor;
• g. zorginstelling;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven en erfontsluitingswegen, en overeenkomstig de in 17.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving.

17.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 17.1.1:

• a. Bedrijven
  Ter plaatse van de onderstaande aanduidingen, zijn uitsluitend de daarbij vermelde bedrijven toegestaan:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf', een garagebedrijf;
  • 2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – kleidingreparatie' een kledingreparatiebedrijf;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag cq magazijn', bedrijfsmatige opslag en/of magazijn;
  • 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag voertuigen', bedrijfsmatige opslag van voertuigen;
  • 5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - taxi- en groepsvervoer' een bedrijf gericht op taxi- en groepsvervoer;
  • 6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - schildersbedrijf' een schildersbedrijf.

• b. Detailhandel en dienstverlening
  • 1. Detailhandel is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
  • 2. Dienstverlening is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening'.

• c. Horeca
  Ter plaatse van de onderstaande aanduidingen, zijn uitsluitend de daarbij vermelde horecavoorzieningen toegestaan:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 1', horeca tot en met categorie 1;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2', horeca tot en met categorie 2.

• d. Kantoor
  Een kantoor is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'.

• e. Zorginstelling
  Een zorginstelling is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling'.

• f. Niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
  Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • 1. maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat het bebouwingspercentage ten behoeve van de benodigde ruimte voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit niet meer mag bedragen dan 40%;
  • 2. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het daarbij behorende bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening;
  • 4. activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of krachtens het Activiteitenbesluit als type B of C inrichting worden aangemerkt, zijn niet toegestaan;
  • 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
  • 6. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten, buitenopslag is niet toegestaan;
  • 7. er maximaal 2 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden gebruikt;
  • 8. in afwijking van het onder 1 bepaalde geldt voor een bed & breakfast dat deze niet mag plaatsvinden in vrijstaande bijbehorende bouwwerken.

• g. Verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
  Het gebruik van een deel van de (bedrijfs)woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit is uitsluitend toegestaan na verlening van de omgevingsvergunning bedoeld in 17.5.1.

• h. Wonen en zorg
  Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijbehorende vrijstaande bouwwerken ten behoeve van wonen en zorg toegestaan. Hierbij moet worden voldaan aan het gestelde in 17.2, 17.3.3 en/of 17.5.2.

17.2 Bouwregels (permanent - hergebruik mogelijk)

17.2.1 Algemeen

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde, toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming.

17.2.2 Situering

Voor de situering van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken geldt het volgende:

• a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
• b. bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' en de aanduiding 'bijgebouwen'.

17.2.3 Hoofdgebouwen

Voor hoofdgebouwen geldt het volgende:

• a. het aantal woningen en/of wooneenheden mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal;
• b. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven.

17.2.4 Bijbehorende bouwwerken

Voor bijbehorende bouwwerken geldt het volgende:

• a. de bebouwde oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 100 m2 bedragen, met dien verstande dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' voor niet meer dan 50% bebouwd mogen zijn;
• b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 m, dan wel 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, dan wel de bestaande goothoogte;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m, dan wel de bestaande bouwhoogte.

17.2.5 Erkers

In afwijking van het bepaalde in 17.2.2 onder b zijn vóór de voorgevel van het hoofdgebouw kleine aan het hoofdgebouw aangebouwde bijbehorende bouwwerken in de vorm van portieken, erkers en balkons toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende regels:

• a. de oppervlakte buiten de aanduiding 'bouwvlak' en de aanduiding 'bijgebouwen' mag maximaal 6 m2 bedragen; voor zover het de oppervlakte van balkons betreft wordt deze buitenwerks gemeten ter hoogte van de bovenzijde van de grondvloer van het balkon;
• b. de diepte bedraagt niet meer dan 1,5 m;
• c. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen dan wel 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw.

17.2.6 Ondergrondse gebouwen

Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende regels:

• a. ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bestaande gebouwen die zijn gebouwd overeenkomstig een verleende bouw- of omgevingsvergunning dan wel vergunningvrij zijn;
• b. ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag ondergronds.

17.2.7 Overschrijding ondergeschikte bouwdelen

Overschrijding van het bouwvlak is toegestaan voor ondergeschikte bouwdelen, en de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m.

17.2.8 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt het volgende:

• a. voor bouwwerken geen gebouwen zijnde ter plaatse van de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen', geldt het volgende:
  • 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m;
  • 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 2,5 m;
  • 3. de oppervlakte van zwembaden mag niet meer bedragen dan 50 m2;
• b. voor bouwwerken geen gebouwen zijnde op de overige gronden, geldt het volgende:
  • 1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 1 m;
  • 2. zwembaden zijn niet toegestaan.

17.2.9 Afwijkingenregeling

In afwijking van het voorgaande geldt voor bestaande gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, het volgende: indien en voor zover de bestaande maatvoering en/of oppervlaktes en/of situering van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, de voorgeschreven situering en/of de genoemde maxima, dan wel minima overschrijden, geldt de bestaande situering en/of de bestaande maatvoering als maximum respectievelijk minimum. Herbouw van deze gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde is toegestaan.

17.3 Afwijken van de bouwregels

 

17.3.1 Omgevingsvergunning bouwwerken geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.8 teneinde:

• a. een vergroting van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde toe te staan tot niet meer dan 3 m;
• b. voor zwembaden:
  • 1. een vergroting van de oppervlakte van zwembaden toe te staan tot niet meer dan 75 m2;
  • 2. toe te staan dat zwembaden buiten de aanduidingen 'bouwvlak' en 'bijgebouwen' worden gebouwd.

17.3.2 Omgevingsvergunning woningsplitsing

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.3 onder a teneinde woningsplitsing mogelijk te maken, mits:

• a. de bestaande maatvoering niet wordt gewijzigd;
• b. het kwalitatieve (definitieve) woonprogramma in acht wordt genomen;
• c. er wordt op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid voorzien;
• d. aangetoond is dat er voldaan wordt aan de Wet geluidhinder.

17.3.3 Omgevingsvergunning Wonen en zorg (semi-permanent; bebouwing verwijderen na verval indicatie)

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.4 onder a, uitsluitend om ten behoeve van wonen en zorg een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken toe te staan, met dien verstande dat:

• a. ten behoeve van de plaatsing van een mobiele zorgwoning de omgevingsvergunning maximaal betrekking mag hebben op 80 m2;
• b. ten behoeve van de plaatsing van een flexibele (mobiele) zorgkamer de omgevingsvergunning maximaal betrekking mag hebben op 40 m2;
• c. de omgevingsvergunning mag niet tot gevolg hebben dat het achtererfgebied voor meer dan 50% bebouwd is. Indien blijkt dat dit percentage onvoldoende is voor het uitvoeren van wonen en zorg, kan het bevoegd gezag hiervan afwijken tot een maximum van 75%. Er dient in een dergelijke situatie vast te staan dat het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• d. indien de plaatsing van de onder a en b bedoelde bijbehorende bouwwerken redelijkerwijs niet in het achtererfgebied kan plaatsvinden, kan het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning bepalen dat in afwijking van het bepaalde in 17.2.2 onder b, plaatsing in de zijtuin is toegestaan;
• e. er een aantoonbare noodzaak voor de (te verlenen) zorg dient te zijn. Dit dient te blijken uit een door het bevoegd orgaan afgegeven indicatie. In dit kader wordt in de omgevingsvergunning een voorschrift opgenomen dat de oppervlakte zoals bedoeld onder a en b moet worden verwijderd indien de indicatiestelling is komen te vervallen.

17.4 Specifieke gebruiksregels

17.4.1 Strijdig gebruik

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken, laten gebruiken of doen gebruiken van de gronden binnen deze bestemming voor:

• a. een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, behoudens indien hiervoor een omgevingsvergunning is verleend op grond van 17.5.1;
• b. zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, indien dit plaatsvindt in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk;
• c. het gebruik van gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - uitrit' voor opslag van goederen en/of voertuigen.

17.5 Afwijken van de gebruiksregels

17.5.1 Omgevingsvergunning verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken het bepaalde in 17.4.1 onder a, teneinde binnen een woning en/of daarbij behorende bijbehorende bouwwerken de uitoefening van een verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria te worden voldaan:

• a. maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• b. de woonfunctie dient behouden te blijven;
• c. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het daarbij behorende bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning te zijn;
• d. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening;
• e. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren en mag ook geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dit betekent bijvoorbeeld dat activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of krachtens het Activiteitenbesluit als type B of C inrichting worden aangemerkt, niet zijn toegestaan;
• f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
• g. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten, buitenopslag is niet toegestaan;
• h. het gebruik mag geen onevenredige nadelige gevolgen hebben voor de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans.

17.5.2 Omgevingsvergunning Wonen en zorg (semi-permanent; bebouwing verwijderen na verval indicatie)

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.4.1 onder b, teneinde gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten behoeve van 'wonen en zorg' toe te staan, mits:

• a. er een aantoonbare noodzaak is voor de (te verlenen) zorg, blijkend uit een door het bevoegd orgaan afgegeven indicatie;
• b. het gebruik ten behoeve van 'wonen en zorg' is uitsluitend toegestaan tot het moment waarop de indicatiestelling is komen te vervallen.