| Plan: | Nijmegen Vossenpels Zuid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0268.BP22100-OH01 |
De Vossenpels wordt een nieuwe wijk in de Waalsprong waar mensen zelf de kans krijgen hun woon-, werk- en leefomgeving te realiseren. De gemeente Nijmegen en GEM Waalsprong kiezen een bijzondere aanpak voor de ontwikkeling van deze nieuwe wijk. Een ontwikkeling die vooral gericht is op lokale ondernemerszin, lokale vindingrijkheid en zelf-organiserend vermogen. Dus geen blauwdrukken en niet al te grootschalig denken. Er wordt ruimte geboden voor ideeën en initiatieven van bewoners en ondernemers. Een plek wordt gemaakt waar mensen zelf of samen met vrienden, buren of familie hun eigen woning, werkruimte of voorziening kunnen bouwen. Met deze vraaggerichte (bottom up) benadering worden verrassende en uiteenlopende wensen naar voren gebracht. Wensen waarbij diverse bestemmingen als wonen, werken en cultuur met elkaar worden gecombineerd.
Afgelopen decennia is in de ruimtelijke ordening van Nederland en ook Nijmegen vooral sprake geweest van scheiding van functies. Dit heeft geleid tot eenvormige woonwijken, bedrijventerreinen, kantoorparken, recreatiecentra en winkelcentra. Dit terwijl de behoefte van de mensen die in de stad wonen, werken en leven vaak veel gevarieerder is en juist meer verscheidenheid vraagt. Door hier ruimte aan te geven kan de stad interessanter, dynamischer en meer van de mensen zelf maken. Het bestemmingsplan voor de Vossenpels maakt daarom gemengde bestemmingen mogelijk. Deze zijn in drie categorieën ingedeeld, categorie 1 t/m 3, waarbij categorie 3 de meeste ruimte biedt voor een variatie aan bestemmingen. Belangrijk hierbij is overigens dat de functies kleinschalig blijven en passen in een woonomgeving. Dat neemt niet weg dat de Vossenpels een levendigere en avontuurlijke wijk wordt dan de meest andere wijken in de Waalsprong en daarmee ook andere type bewoners aantrekt.
De Vossenpels wordt een aantrekkelijk en interessant woongebied. Aantrekkelijk vanwege de locatie dichtbij de rivier en ook niet ver van allerlei voorzieningen. Maar ook aantrekkelijk en interessant vanwege de gekozen vorm van woningbouwontwikkeling. Alle ca. 200 woningen worden gerealiseerd via particulier opdrachtgeverschap, collectief of individueel. Hier wordt concreet vorm en inhoud gegeven aan de ambitie van de gemeente Nijmegen om meer vormen van particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw te realiseren. De woonwens van mensen staat hier echt centraal. Mensen zijn hier geen woonconsument maar woonproducent. Individuen of groepen kunnen hier een kavel kopen en zelf hun woning realiseren. Deze vorm van woningbouw sluit goed aan bij de trend naar individualisering en zelfontplooiing, leidt tot meer variatie en levendigheid in het ontwerp, en grote betrokkenheid van bewoners bij hun woonomgeving.
Een dergelijke vorm van planontwikkeling stelt eisen aan de ontwikkelingsvisie en stedenbouwkundige opzet voor het gebied. Flexibiliteit is daarbij een centraal begrip.
In “Plantjevlag”, de ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de Vossenpels Zuid , is dat terug te zien. Gekozen is voor een onderscheid in twee gebieden: Vossenpels "noord" (boven Laauwikstraat) speelt in op het oude agrarische landschap en bijbehorende verkaveling, open en stoer. Vossenpels "zuid" (zuiden van Laauwikstraat) wordt grotendeels afgeschermd door bestaande kavels en krijgt hierdoor het karakter van een meer intieme binnenwereld.
Deze twee woongebieden zijn, samen met een betrokken bewonersgroep, verder ingevuld. Dit heeft geleid tot een verkavelingsopzet die ruimte laat voor grote en kleinere kavels. Zo kan worden aangesloten bij de wensen van mensen en groepen die hier zelf hun woning willen bouwen. De bepalingen in het bestemmingsplan ten aanzien van de woongebouwen beperken zich dan ook tot het aangeven van een beperkt aantal randvoorwaarden ten aanzien van bouwvlekken, rooilijnen en bouwhoogtes. Dit biedt de flexibiliteit om mensen in een zekere vrijheid, zonder overbodige beperkingen, hun woonwens te kunnen laten realiseren. Want dat is immers de kern van particulier opdrachtgeverschap.
Binnen de bestemmingen Gemengd 2, 3 wordt detailhandel toegestaan.
In 2004 is er een (distributie-planologisch) onderzoek gedaan naar de gewenste detailhandelsstructuur in de Waalsprong. Het rapport, genaamd Waalsprong Nijmegen, Advies Detailhandelsstructuur is opgesteld door Droogh Trommelen Broekhuis.
Het rapport maakt een onderscheid tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen doen. Frequente food en non-food aankopen vallen hier onder boodschappen doen.
In het rapport is per deelgebied een analyse gemaakt van de grootte van het winkelcentrum in bedrijfsvloeroppervlak (bvo) en de gewenste functie van de verschillende centra. Op 15 maart 2005 heeft het college de gewenste detailhandelsstructuur voor Nijmegen Noord vastgesteld. Dit houdt in:
Internetwinkels
In het onderzoek van Droogh Trommelen Broekhuis komen ook Internetwinkels aan bod (bl.z 11 e.v) .
Feit is dat de verkoop via Internet de laatste jaren is toegenomen. Deze winkels kunnen vanwege bevoorrading of vanwege bezoek door klanten (afhalen produkten) ruimtelijke uitstraling hebben.
Binnen het plangebied worden (kleinschalige) webshops niet uitgesloten, met een limiet aan de hoeveelheid voorraadruimte.Bij internetwinkels met grote voorraden zal immers snel sprake zijn van ruimtelijke uitstraling aangezien die voorraad aangevuld zal moeten worden.
Niet valt uit te sluiten dat internetwinkels — zonder ‘fysiek’ contact tussen de klant en de winkel — aangemerkt dienen te worden als detailhandel. In ABRvS 20 april 2011, nr. 201008829/1/H1, merkt de Afdeling op dat bij verkoop van producten aan particulieren via verzending per post van enige ruimtelijke uitstraling van deze verkoop geen sprake is.
Deze uitspraak zou gebruikt kunnen worden ten behoeve van de redenering dat geen sprake is van detailhandel.
De aanvulling van de voorraad zal evenwel doorgaans niet per post plaatsvinden. Bovendien kan de opslag op zichzelf reeds leiden tot strijdig gebruik met het bestemmingsplan. De conclusie is ons inziens dat ook internethandel, gezien de (potentiele) ruimtelijke uitstraling als detailhandel moeten worden aangemerkt.
Relatie met detailhandel in hoofdcentrum de Citadel
Ten aanzien van mogelijke concurrentie met het winkelaanbod dat in de Citadel is voorzien, geldt dat de afstand tot dit hoofdcentrum vanuit de Vossenpels Zuid daarbij een rol speelt. In het advies van Droogh Trommelen wordt in dit verband opgemerkt:
"In Lent Oost kan de afstand tot de winkelvoorzieningen in het hoofdcentrum oplopen tot 2 km (...). Deze afstand tot winkelvoorzieningen kan als problematisch worden ervaren" (blz. 22).
Voorts staat in het onderzoek opgemerkt dat de huidige supermarkt in de Laauwikstraat ( de Jan Linders) langer gehandhaafd kan blijven in geval van woningbouw op de reserve-locatie de Vossenpels (blz. 23). Randvoorwaarde daarbij is wel uitbreiding van de parkeercapaciteit op de huidige plek.
Een bijstelling van de plannen voor het hoofdcentrum Citadel is zeer goed mogelijk. Dit kan niet alleen het woningbouwprogramma betreffen maar ook het aantal m2 BVO.
In het plan zijn randtotalen opgenomen voor de totale hoeveelheid detailhandel. In de bestemming Gemengd 2 is detailhandel gemaximeerd op 350 m2 en in Gemengd 3 op 500 m2.
Met betrekking tot kleinschalige kantoren geldt het beleid zoals vastgesteld in 2001. In dat raadsbesluit is vastgelegd de vraag naar kleinschalige kantoren als volgt te accommoderen:
Voor dit plangebied geldt dat kleinschalige, zelfstandige kantoren tot 350 m² zijn toegestaan.
Voor een dergelijke vraag kan doorgaans worden voorzien in woonwijken. Hierbij dient een afweging te worden gemaakt of de nieuwe kantoorfunctie bijdraagt aan een evenwichtige ontwikkeling van de wijk gelet op verkeersdruk, parkeerdruk, milieuwetgeving, etc. Vertrekpunt is het beperkten van de overlast voor de buurt.
In de Horecanota 'Eten en drinken in Nijmegen', een ruimtelijk-economische visie op de Nijmeegse horeca (januari 2006), wordt een onderscheid gemaakt tussen horeca in het stadscentrum en horeca buiten het stadscentrum. Horeca in Nijmegen Noord valt in deze laatste categorie. De beleidslijn voor de horeca voor de Nijmeegse wijken buiten het stadscentrum is steeds geweest dat horeca de ruimte krijgt, mits het een aanvulling betreft op het bestaande aanbod en gericht is op de bewoners van die wijk.
Ondersteunende horeca
Voor ondersteunende horeca buiten het stadscentrum wordt door de gemeente een aparte beleidslijn gehanteerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ondersteunende horeca bij food-detailhandel, ondersteunende horeca bij non-food-detailhandel en ondersteunende horeca bij bijzondere en recreatieve doeleinden.
Voor ondersteunende horeca bij bijzondere en recreatieve doeleinden geldt voorts dat:
Bij detailhandel/ winkels geldt een percentage van 25 (van het brutovloeroppervlak) voor ondersteunende horeca, met een maximum van 20 m2 buiten het stadscentrum.
In het plan is in artikel 15.3 van de planregels een algemene gebruiksregeling voor ondersteunende horeca opgenomen. Deze ziet op ondersteunende horeca bij de (hoofd)functies cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en/of sport
Zelfstandige horeca
In het bestemmingsplan wordt binnen de bestemmingen Gemengd 1 en Gemengd 3 zelfstandige horeca mogelijk gemaakt( ter plaatse van de aanduidingen op de verbeelding) . Voor de bestemming Gemengd 3 geldt een randtotaal van maximaal 350 m2 aan horeca voor het geheel. Voor de bestemming Gemengd 1 is een randtotaal voor horeca niet nodig omdat dit alleen is toegestaan voor bouwvlakken met een dergelijke aanduiding op de verbeelding.
Een van de speerpunten van het Nijmeegse economische beleid is het terugbrengen van economische activiteiten naar de stad én de wijken. Hierbij gaat het met name om de vestiging van kleinschalige (ambachtelijke) ondernemingen en het stimuleren van starters. Ruimtelijk kan dit zich uiten in:
De aard en omvang van de activiteiten moet uiteraard aansluiten bij de functie van de directe omgeving (wonen) en de behoefte. Gedacht dient te worden aan ambacht, nijverheid, financiële en zakelijke dienstverlening.
In voorliggend plan wordt meer vrijheid geboden dan doorgaans gebruikelijk om zo ook ruimte te bieden aan ondernemers die een voorziening zelf willen bouwen voor kleinschalige bedrijvigheid. Hierbij gaat het om bedrijvigheid die goed past in een woonomgeving en een aanvulling is voor het ontstaan van een gemengde en levendige wijk. Voorts wordt niet verplicht gesteld dat diegen die in het pand werkt, daar ook woonachtig is.
Uit jurisprudentie blijkt voorts dat bedrijvigheid in de milieucategoriën 1 en 2 als passend binnen een woonomgeving wordt gezien. Ook in andere Nijmeegse bestemmingsplannen wordt het toelaatbaar geacht dat dergelijke type bedrijvigheid aanwezig is binnen woongebied.