| Plan: | Nijmegen Oost |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0268.BP13000-VG01 |
In het Sociaal Economisch Beleid wordt uitgegaan van de volgende speerpunten:
Buurteconomie
Met het Nijmeegse economische beleid wil de gemeente de economische activiteiten in de wijken stimuleren. Hierbij gaat het met name om de vestiging van kleinschalige (ambachtelijke) ondernemingen en het stimuleren van starters. Ruimtelijk kan dit zich uiten in ondernemen in/aan huis (in de verordening gebonden aan een maximum van 50 m2 oppervlakte, uitgezonderd percelen met aanduiding "Prr"" ), behoefte aan woon-werkpanden en economische herontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid.
In de wijken kan ook gedacht worden aan het ontwikkelen en stimuleren van bedrijfspanden voor starters, "huiskamer"ondernemingen en woon-werkcombinaties. De aard en omvang van de activiteiten moet uiteraard aansluiten bij de functie van de directe omgeving (wonen) en de behoefte. Gedacht moet worden aan ambacht, nijverheid, financiële en zakelijke dienstverlening.
Detailhandel
In de jaren '70 en '80 is binnen de Nederlandse distributieplanologie een fijnmazig netwerk van detailhandelsvoorzieningen gerealiseerd. Vanuit een theoretische benadering werd het distributielandschap verdeeld in winkelcentra van verschillende niveaus, logisch gespreid over de ruimte. Landelijk gezien heeft de detailhandel zich in de afgelopen jaren sterk ontwikkeld: schaalvergroting, branchevervaging en toenemende mobiliteit hebben geleid tot meer concurrentie op de markt. De "supermarktoorlog" heeft deze ontwikkeling nog verder versterkt. De detailhandelsvoorzieningen op buurtniveau zijn hierdoor onder druk komen te staan. Met name de buurtwinkelcentra verliezen hun functie. Ook voor kleinschalige branches als bijvoorbeeld de groenteboer en de slager e.d is het moeilijk het hoofd boven water te houden. De verwachting is dat het proces van schaalvergroting nog niet ten einde is. Dit kan toenemende leegstand in buurtwinkelcentra betekenen.
De Detailhandelstructuurvisie Nijmegen 2004 geeft een analyse van de bestaande voorzieningenstructuur in Nijmegen. Hoofddoelstelling van het beleid blijft versterken van de evenwichtig opgebouwde voorzieningsstructuur. Tegelijkertijd wil de gemeente ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen, rekening houdend met bestaand aanbod. Eind 2012 wordt de Detailhandelstructuurvisie Nijmegen 2004 geactualiseerd.
Horeca
Het horecabeleid bepaalt dat er in Nijmegen met name ruimte is voor horeca in het stadscentrum. Nijmegen heeft echter ook een aanzienlijk aanbod aan horeca buiten het stadscentrum. De aanwezigheid van voldoende parkeermogelijkheden, sfeer, persoonlijke aandacht en veiligheid zijn factoren die hieraan hebben bijgedragen. De horeca in de Nijmeegse wijken is aanvullend op de horeca in het stadscentrum en richt zich op een ander publiek. In de woonwijken heeft horeca in de eerste plaats een verzorgende functie, het speelt een rol in de kwaliteit van de dagelijkse leefomgevingen. In de wijk geldt dat nieuwe horeca kansen worden geboden, mits deze aanvullend op het aanbod, kleinschalig van omvang is en bestemd is voor eigen bewoners en dus een wijkfunctie vervult. Of de komende jaren ook nieuw horeca-aanbod zal ontstaan, hangt af van initiatieven vanuit de markt.
Naast de reguliere horeca is er ook ondersteunende horeca. Het gaat hierbij om zaken zoals winkels, recreatieve voorzieningen en sportvoorzieningen die geen (planologische) hoofdfunctie horeca hebben, maar waar men tegen betaling wel iets kan eten of drinken. Een beperkt deel van het oppervlak mag gebruikt worden voor het plaatsen van tafels en stoelen.
Voor ondersteunende horeca buiten het stadscentrum hanteert de gemeente een aparte beleidslijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ondersteunende horeca bij food detailhandel, bij non-food detailhandel en bijzondere en recreatieve doeleinden. Voor deze ondersteunende horeca gelden de beperkingen zoals deze zijn opgenomen in de algemene gebruiksregels (artikel 25).
Kantoren
Nijmegen wil marktpartijen en eindgebruikers aan de stad binden door over voldoende aanbod aan kantoorruimte te beschikken. Gelet op de ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte en de aanbodgegevens uit de gemeentelijke planexploitaties, is de huidige planvoorraad in Nijmegen tot 2020 toereikend. Hoofddoelstelling van het kantorenmarktbeleid is het streven naar een dusdanig aanbod van kantoorlocaties dat kantoorgebruikers zo goed mogelijk worden gefaciliteerd en de werkgelegenheid zo goed mogelijk tot ontwikkeling kan komen. Bij het toewijzen van kantoorruimte wordt eerst gekeken naar leegstaande panden in de stad. Voor kantoren geldt het beleid zoals dat is vastgesteld in 2000. Daarin worden de Stationsomgeving, Brabantse Poort en de Waalsprong genoemd als de drie Nijmeegse kantorenlocaties. Tegelijk worden er randvoorwaarden aangereikt aan marktpartijen die kantoren willen ontwikkelen op andere potentiële locaties. Vestiging van kantoren tot 500 m² is overal toegestaan en kantoren tot 1000m² zijn toegestaan in de huidige panden langs singels/hoofdradialen. Om waardevolle panden te behouden kan tenslotte in panden tot 1500m² een omzetting naar een kantoorbestemming plaatsvinden.
Dit plan ziet niet op nieuwbouw van locaties voor kantoorvestiging.
Bedrijven
Het Nijmeegs beleid voor bedrijventerreinen is vastgelegd in de nota “Een andere kijk op Nijmeegse bedrijventerreinen” (2003). Kernpunten uit deze nota zijn: zuiniger omgaan met de beschikbare ruimte en een relatie leggen met de behoefte van de aanwezige beroepsbevolking. De belangrijkste uitgangspunten zijn 1) het vergroten van de werkgelegenheid voor laagopgeleide werknemers en 2) het bevorderen van moderne en kennisintensieve industriële werkgelegenheid voor de sterk groeiende groep hoger opgeleiden. Ook het thema “meer werk op minder meter” is nog steeds van kracht. Dat betekent dat wordt ingezet op intensivering van bestaande terreinen en inbreiding, voordat wordt overgegaan tot de aanleg of ontwikkeling van nieuwe (regionale) bedrijventerreinen.
Bedrijvigheid in de wijken moet qua aard en omvang aansluiten bij de functie van de directe omgeving (vooral wonen) en de behoefte. Bedrijvigheid aan huis is toegestaan tot een oppervlakte van maximaal 50m2 en onder voorwaarde dat het geen overlast voor de omgeving veroorzaakt (o.a. op het gebied van verkeer en milieu). In de wijken kan gedacht worden aan het ontwikkelen en stimuleren van bedrijfspanden voor starters, woon- werkcombinaties en huiskamerondernemingen.
Detailhandel
Van oudsher heeft zich in Nijmegen Oost spontaan veel detailhandel ontwikkeld, met name langs de oude uitgaande wegen. Er zijn twee goed functionerende winkelcentra:
| Sector | Daalseweg /Tooropstraat | Van 't Santstraat | |
| Detailhandel | dagelijks | - Coöp supermarkt - Albert Heijn supermarkt - Bakkerij Bereket |
- C1000 supermarkt - Slagerij de Jong - Anushka Market |
| niet-dagelijks | - Kruidvat - Wanco doe 't zelf - Reformhuis - Estafette reformartikelen - Foto R. Verheijen - Ingrids tabakszaak - Dobey dierenwinkel - Rijwielhandel Sloos - Wito tijdschriften - Hubo Scherpenzeel - Nimco House of shoes - Sfeerwinkel Jut & Jul - Roelofs autoverhuur |
- Tapijt- en Gordijnhuis - Intertoys - Primera Ron Wolf |
|
Veel solitaire winkelpanden in Nijmegen Oost hebben inmiddels een gemengde bestemming gekregen. Een aantal van deze winkels kan overleven door specialisatie. Zodra de winkelfunctie wegvalt, is er ruimte voor dienstverlening, kleine buurtverzorgende bedrijfjes, kleinschalige kantoren of een woonfunctie.
Horeca
Nijmegen Oost heeft mede door het studentenleven van oudsher een aantrekkelijk en aanzienlijk aanbod van horecabedrijven. Horeca in de wijken heeft vaak alleen een wijk- of buurtverzorgend karakter. Sommige horecabedrijven in Nijmegen Oost overstijgen echter het verzorgingsgebied van de wijk. Dit is een geleidelijk gegroeide situatie en wordt meestal door de omgeving geaccepteerd. Voor deze wijk ligt het accent voor de komende jaren op versterking van de bestaande bedrijven en geen verdere ontwikkeling en/of toename van het aantal bedrijven. Naast cafés en restaurants is in Nijmegen Oost ook hotel Belvoir gevestigd, dat overigens ook over een café/ restaurant gedeelte beschikt.
Op een aantal plekken heeft een concentratie van cafés en restaurants plaatsgevonden:
Op andere plekken is sprake van ondersteunende horeca, bijv. op de volgende adressen:
| Adres | Naam | |
| Cipresstraat 154 | Wijkcentrum Ark van Oost | |
| Daalseweg 262 | Theater badhuis Kwatta | |
Kantoren
In Nijmegen Oost komen diverse soorten kantoren voor, te weten:
Bedrijvigheid
In Nijmegen Oost zijn 1352 ondernemingen ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. In onderstaande tabel zijn de meest voorkomende sectoren weergegeven. Het overgrote deel van de bedrijvigheid bevindt zich in woonhuizen in het gebied. Hierbij gaat het vaak om gezondheidszorg, kunstenaars, diverse soorten advisering en dienstverlening. Veel van de genoemde bedrijven hebben alleen een postadres ter plaatse. Op het adres vinden dan in praktische zin geen bedrijfsmatige activiteiten plaats.
| Nr | SBI code | Categorie | Aantal |
| 1 | 86 | Gezondheidszorg | 181 |
| 2 | 90 | Kunst | 141 |
| 3 | 70 | Holdings (geen financiële), concerndiensten binnen eigen concern en managementadvisering | 128 |
| 4 | 85 | Onderwijs | 109 |
| 5 | 47 | Detailhandel (niet in auto's) | 95 |
| 6 | 74 | Industrieel ontwerp en vormgeving, fotografie, vertaling en overige consultancy | 83 |
| 7 | 73 | Reclame en marktonderzoek | 62 |
| 8 | 88 | Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting | 52 |
| 9 | 62 | Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie | 48 |
| 10 | 56 | Eet- en drinkgelegenheden | 45 |
| 11 | Overige categorieën | 408 | |
| Totaal | 1.352 |
Tabel: Aantal bedrijven en instellingen naar sector
De bestaande economische functies (dienstverlening, detailhandel, horeca en kantoren) zijn overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan Nijmegen Oost. Het voorliggende bestemmingsplan geeft dezelfde vestigingsmogelijkheden (voor de bestaande situatie) als de voorheen geldende bestemmingsplannen.
Gemengd
Een belangrijk deel van de economische functies is voorzien van de bestemming Gemengd 1of 2. Met deze bestemming worden meerdere functies per locatie mogelijk gemaakt. Binnen Gemengd 1 is detailhandel niet toegestaan, binnen Gemengd 2 daartegen wel. Winkels die voorheen binnen het op de plankaart aangeduide winkelconcentratiegebied van bestemmingsplan Nijmegen Oost lagen, zijn opgenomen binnen de bestemming Gemengd 2.
De bestemming Gemengd 1 kent een brede doeleindenomschrijving. Zowel de functies cultuur en ontspanning, wonen, kantoren, dienstverlening, als maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. Uitwisseling van functies behoort daarmee goed tot de mogelijkheden. Binnen deze bestemming zijn ook aanduidingen opgenomen. Voor de horeca gelden eveneens aanduidingen. Daarbij wordt o .a. een onderscheid gemaakt in horeca met én zonder bezorg/ afhaalservice. Ook bestaande hotels (zoals Belvoirhotel) kennen een afwijkende regeling. Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan daar waar een aanduiding "bedrijf" is opgenomen.
De bestemming Gemengd 2 wijkt af van de bestemming Gemengd 1 ten aanzien van de functie detailhandel. Deze is binnen de bestemming Gemengd 2 rechtstreeks toegestaan, maar niet binnen de bestemming Gemengd 1. Verder wijken deze 2 bestemmingen in beginsel niet van elkaar af.
Binnen de gemengde bestemmingen is voorts aangegeven dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover wordt voldaan aan de Wet geluidhinder. Zonder deze bepaling zou het namelijk mogelijk zijn om een nieuwe geluidsgevoelige functie toe te voegen, bijvoorbeeld een woning, zonder dat er akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Voorzover een locatie in een geluidszone van een weg valt, dient, wanneer zich een nieuwe geluidsgevoelige functie wil vestigen, eerst akoestisch onderzoek plaats te vinden. Indien de voorkeurswaarde wordt overschreden, moet worden nagegaan of een hogere waarde kan worden verleend. De procedure hogere waarde moet gelijk oplopen met een herziening van het bestemmingsplan, zodat in een dergelijk geval een postzegelbestemmingsplan (dan wel een omgevingsvergunning in combinatie met een 'projectafwijkingsbesluit) moet worden opgesteld.
Detailhandel
Twee supermarkten hebben in het plan een bestemming Detailhandel gekregen. Een andere supermarkt heeft de bestemming Gemengd 2 gekregen. Dit onderscheid heeft te maken met de regelingen in het vigerende bestemmingsplan, waarbij het vertrekpunt is om geen bestaande rechten te ontnemen.
Horeca
In het vigerend plan kenden de horecagelegenheden overwegend een bestemming Gemengde doeleinden, met een aanduiding horeca. Disco's en dancings waren blijven niet toegestaan. De Nijmeegse Staat van horeca-activiteiten maakt een onderscheid qua zwaarte van de horeca-categorieën. De horecagelegenheden vallen overwegend binnen de gemengde bestemming, en hebben een aanduiding "specifieke vorm van gemengd - horeca 1" gekregen. Dit betekent dat horeca in de categorieën 1A, 1B en 2 A volgens de in de bijlagen opgenomen Staat van horeca-activiteiten is toegestaan. Dat betekent dat zowel een theehuis of cafetaria, maar ook een café of restaurant is toegestaan. Er is dus een zekere uitwisseling van horecafuncties mogelijk. Aangezien de ruimtelijke uitstraling grotendeels gelijk is, is van een ruimtelijk relevante ontwikkeling geen sprake.
Daar waar sprake is van horeca met een bezorg- en afhaalfunctie (bijvoorbeeld het Chinese restaurant aan de Bachstraat), geldt dat een aanduiding "specifieke vorm van gemengd -horeca 2" is opgenomen. In de verordening is ook een aanduiding "specifieke vorm van gemengd- horeca 3" opgenomen. Deze is specifiek opgenomen voor het Belvoir hotel, gevestigd aan de Graadt van Roggenstraat 101. Zware horeca (nachtclub, dancing e.d,) blijft uitgesloten.
In de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan is tenslotte rekening gehouden met het beleid voor ondersteunende horeca, zoals hiervoren opgenomen in paragraaf 6.2.1 van deze toelichting.
Kantoren
Grote kantoren zoals bijvoorbeeld het Estelgebouw aan de Bararossastraat (waarin Royal Haskoning is gehuisvest) hebben een gemengde bestemming gekregen. Hierbij is rekening gehouden met de ruime mogelijkheden, die al waren opgenomen in het vigerend bestemmingsplan Nijmegen Oost 2002. Binnen de bestemmingen Gemengd 1 en 2 zijn kantoren mogelijk.
Tevens zijn binnen de bestemming Wonen, met aanduiding Prr (kantoor en/of praktijkruimte op begane grond toegestaan) op de begane grond kantoren mogelijk. Voor kleine, aan huis gebonden kantoren gelden de juridische regels zoals deze hieronder zijn verwoord.
Bestemming Kantoor
Deze bestemming is uitsluitend toegekend aan 2 percelen die op dit moment voor een kantoorfunctie in gebruik zijn. Het betreft een pand dat als kantoor gebruikt wordt op het achterterrein aan de Fort Kijk in de Potstraat en een kantoorpand aan de Groesbeeksedwarsweg 165. Het feitelijk gebruik is hier leidend geweest voor de bestemmingskeuze.
Bedrijven
Een aantal bedrijven kent een bestemming Gemengd (1 of 2). Hoofdzakelijk is dat zo het geval, omdat in het vigerend bestemmingsplan ook reeds een gemengde bestemming op het perceel rustte. Deze bestemmingen maken bedrijven in milieucategorie 1 mogelijk.
De indeling in milieucategorieën kent zijn basis in de brochure Bedrijven en Milieuzonering (laatste versie is editie 2009)3 . Bij elke milieucategorie horen in principe aan te houden afstanden tussen bedrijven en een rustige woonwijk (of vergelijkbaar omgevingstype).
Andere bedrijven hadden in het vigerend bestemmingsplan een bestemming Bedrijfsdoeleinden en krijgen thans een bestemming Bedrijf, met dit verschil dat bedrijven die voorheen een maatbestemming hadden, aan deze bedrijven nu enige rek wordt gegeven. Dit houdt in dat als een autogarage (milieucategorie 2, code 5020.3 in bedrijvenlijst Model Nijmege ) stopt, we het hier ook mogelijk maken om andere bedrijven in een vergelijkbare (2) of lagere milieucategorie (1) te laten terugkeren en dus niet alleen een autogarage. De ruimtelijke impact is in het algemeen niet zodanig dat van een ontoelaatbaar geachte, relevante ruimtelijke ontwikkeling moet worden gesproken.
Bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 passen doorgaans goed in een woonomgeving en in gemengd gebied. Bedrijven die in het vigerende plan een maatbestemming kenden, maar zich reeds in een hogere milieucategorie dan milieucategorie 2 bevonden, krijgen een aangepaste planregeling. Om een voorbeeld te geven: indien het vigerende plan een specifieke bestemming Touringcarbedrijf (milieucategorie 3.2) kende, wordt in de regels dit touringcarbedrijf toegestaan alsmede bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2. Andere bedrijven in milieucategorie 3 worden dus uitgesloten.
In de bijlage 3 van de toelichting zit een overzicht van de belangrijkste bedrijvigheid in Nijmegen Oost opgenomen.
Ten aanzien van het perceel Berg en Dalseweg 432 is in de regels persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor de werkplaats bij het brandstofverkooppunt. Deze werkplaats was strikt genomen in strijd met de planvoorschriften van bestemmingsplan Nijmegen Oost, maar in overeenstemming met de regels van het daarvoor geldende bestemmingsplan Broersveld Kwakkenberg 1991 (bestemming Servicestation). Volgens de vakliteratuur kan het persoonsgebonden overgangsrecht zowel worden ingezet voor gevallen waarin het bestaande gebruik al in het voordien geldende bestemmingsplan onder de beschermende werking van het overgangsrecht viel, als voor de situatie dat onder het oude plan strikt genomen sprake was van illegaal gebruik (zie AB 2012/75).
Aan huis gebonden beroepen en bedrijven
Vanuit het beleid is het ondernemen in of aan huis gebonden aan een maximum van 50 m2. Voor percelen waar de bestemming de woonfunctie bij recht toestaat (met name bestemmingen Gemengd 1, Gemengd 2, alsmede de bestemming Wonen) mag maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot ten hoogste 50 m² worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Het beleid wordt in die zin gerespecteerd in de verordening. In het vigerende plan waren echter deels ruimere mogelijkheden opgenomen voor kantoren en "praktijkruimten" binnen woonbestemmingen, waarbij de gehele begane grond gebruikt mocht worden voor genoemde functies. Daarmee wordt de beleidsmatige grens van 50 m2 overschreden. Om aan bestaande rechten niet te tornen, is op die plekken een aanduiding "Prr " (kantoor en/of praktijkruimte op begane grond toegestaan) opgenomen.