Heerde-Dorp, 2e partiële herziening, project Brinklaan

3.3 Welstandsnota

Welstandscriteria

De gemeente Heerde heeft het ontwikkelde welstandsbeleid beschreven in de Welstandsnota Heerde, die in juni 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld. Er zijn zowel gebiedsgerichte als algemene welstandscriteria geformuleerd.

De locatie Brinklaan/Stationstraat is voor een deel gelegen binnen deelgebied 1, Heerde Centrum. Dit betreft de bebouwing voorzover die is gesitueerd aan de Stationsstraat. Deze straat maakt onderdeel uit van het historische wegenpatroon en het historisch dorpshart. Kenmerkend is de open structuur met vrijstaande woningen en commerciële panden met parkeermogelijkheden. In de omschrijving van dit gebied wordt in de Welstandsnota gewezen op het bijzondere karakter van de bebouwing rondom de groene Brink (onder andere Stationsstraat 2). De forse villa's zorgen voor een rijke uitstraling en brede opzet van de ingang van het centrum. In de Stationsstraat herinnert het hallenhuis met rieten dak (boerderij Stationsstraat 4) aan verdwenen agrarische tijden.

De beleidsuitgangspunten voor welstandstoetsing voor dit gebied richten zich op het handhaven of gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied. De uitgangspunten, gerelateerd aan de centrumvisie voor de toekomstige situatie van het centrum van Heerde, zijn het aanwijzen van een echt "kernwinkelgebied", het ontwikkelen van een aantrekkelijker centrum, aandacht besteden aan verkeer en parkeren en het versterken van de woonfunctie. Om deze doelstellingen op kwalitatieve wijze te bereiken is voor de welstandsbeoordeling gekozen voor welstandsniveau 2.

In de Welstandsnota zijn voor dit gebied specifieke beoordelingscriteria opgenomen.

Daarnaast valt het plangebied voor een deel in deelgebied 7 "Monumenten, markante panden en hun omgeving" Hierin vragen de volgende panden bijzondere aandacht vanwege hun specifieke karakter: het rijksmonument Dorpsstraat 55 (Villa "Jacoba"), het gemeentelijk monument Stationsstraat 2 (villa "Welgelegen") en het markante pand Stationsstraat 4 (boerderij/hallenhuis). Beleidsuitgangspunt is dat bebouwing binnen 75 meter van deze panden geen afbreuk mag doen aan de uitstraling en het historisch beeld. Alles wat binnen de cirkel van 75 meter van de genoemde panden ligt wordt getoetst volgens welstandsniveau 2. Feitelijk komt dit er op neer dat voor de bebouwing aan de oostkant (Stationsstraat) en zuidkant (Brink) welstandstoetsing volgens niveau 2 plaatsvindt.

In het kader van de Centrumvisie is aangegeven, dat de bebouwing rondom de Brink aan moet sluiten bij de karakteristiek, de maat en schaal en het kleur- en materiaalgebruik van de bestaande historische villa's. Van een vaste rooilijn is geen sprake, maar het is wel kenmerkend, dat alle villa's een groene ruimte hebben aan de straatzijde. De villa's bestaan uit 2 á 3 lagen en een kap. De goothoogte is 8 á 10 meter, de nokhoogte 12 tot 15 meter. Wanneer de voorgevel (beukmaat) van een villa breder wordt dan 10 meter, dan dient deze architectonisch opgedeeld te worden (entreepartij en zijvleugels). Bij het beeld van een villa komt de hoofdentree sterk tot uitdrukking, hetgeen wordt benadrukt door de gevelindeling. Kenmerkend voor een villa is een massieve uitstraling van gemetselde gevelvlakken tot op de begane grond met forse raampartijen. Een tweedeling in het gevelbeeld tussen verdieping en begane grond wordt vermeden. Gesloten gevels aan de openbare ruimte komen niet voor. Karakteristiek voor de villa's is een verfijnde en rijke detaillering. Ook bij nieuwbouw dient hieraan voldaan te worden, door bijvoorbeeld ruime dakoverstekken, erkers, speciale metselverbanden, en andere architectonische middelen toe te passen. De kap heeft een sterke hoofdvorm en is prominent aanwezig in het aanzicht. Accenten in de kap tasten de hoofdvorm niet aan.

Deze criteria zijn zo omschreven, dat bij het navolgen ervan zowel het beeld tot stand kan komen van een traditionele villa, als van een moderne villa.

Het gedeelte van het plangebied dat is georiënteerd op de Brinklaan, is in beginsel welstandsvrij. In de visie, die is opgesteld door adviesbureau SACON wordt wel aangegeven, dat het aanbeveling verdient, het profiel van de Brinklaan te versterken en samenhang in de bebouwing en omgeving te creëren, zodat het lineaire karakter van de Brinklaan wordt versterkt. Uitgangspunt is daarom de vormgeving van een gevelwand in het verlengde van de reeds gerealiseerde AHOED.

Bij de welstandsbeoordeling dient derhalve een duidelijk onderscheid gemaakt te worden tussen de drie gebiedsdelen: een deel dat aansluit bij de villa's aan de Brink; een deel dat aansluit bij de historische structuren en bebouwing aan de Stationsstraat; en een deel dat in beginsel welstandsvrij is, dat is georiënteerd op de Brinklaan.

Advies welstandscommissie

De welstandscommissie heeft het schetsplan van Epavlis Brinklaan Heerde B.V.getoetst aan de hand van de beoordelingscriteria en heeft op basis daarvan verslag uitgebracht. Het definitieve bouwplan (bouwaanvraag) dient te zijner tijd voor definitieve goedkeuring opnieuw aan de welstandscommissie te worden voorgelegd.

Het ontwerpboekje van 10 september 2009 is door de welstandscommissie op 10 september 2009 beoordeeld.

Hieronder is letterlijk uiteengezet wat het commentaar van de welstandscommissie is:

Eind 2007 is dit plan voor de eerste keer beoordeeld. Kortheidshalve wordt verwezen naar het verslag vooroverleg van 05 oktober 2007. Indertijd was sprake van twee opdrachtgevers en twee architecten. De commerciële ontwikkelaar heeft zich teruggetrokken en de corporatie is nu alleen opdrachtgever. Het fors aangepast plan is van de hand van één architect. Het programma is beduidend verkleind. Het plan is gepresenteerd door aanvrager en architect en bij de beraadslaging waren ook enkele omwonenden en ambtenaren aanwezig. Veel van de eerdere opmerkingen van de commissie zijn in het nieuwe plan verwerkt.

Het is mogelijk gebleken om aan de Brinklaan een volledige bouwlaag te laten vervallen. De architectuur is rustiger geworden en de kappen zijn ook beter herkenbaar als kap, ook al gaat er een volledig woonprogramma achter schuil. Dit betekent grote winst voor het beeld. De commissie merkt nog wel op dat de doorschietende gevel in het linker blok onnodig (te) fors is. Verder vertroebelen de ver vooruitstekende balkons het gevelbeeld nog wat. Zijn dit nu geïntegreerde of "aangeplakte" balkons? Het is tenslotte voorstelbaar dat de gekoppelde volumes aan de Brinklaan iets meer één geheel vormen, door hier geen schilddak te suggereren. Dit zou ook de helderheid van de tussenelementen verbeteren.

De beide villa's vertonen enige onderlinge verschillen. Positief te waarderen, maar in de ogen van de commissie is dat verschil nog wat te gering en presenteren beide villa' s zich nog teveel als één complex. De kleinere villa hoort meer bij de bebouwing aan de Stationstraat en zou bijvoorbeeld in metselwerk goed passen. Het verschil in volume en oriëntatie van de villa's (één op de Stationstraat en één op de Brink) doet recht aan de stedenbouwkundige situatie. Het past ook beter bij het karakter van solitaire traditionele villa's zoals deze in Heerde staan. De keuze voor een zo groen mogelijke inrichting van het voorterrein is, zeker aan de zijde van de Brink, belangrijk. De aansluiting van de halfverdiepte parkeerkelder op de plint van de villa aan de Stationstraat is nog onuitgewerkt en onhelder.

De woningen aan de Stationstraat hebben een rustiger en evenwichtiger gevelbeeld gekregen. Ook in dit gewijzigde plan wordt de oude entreepartij van de school gereconstrueerd, waarmee een schakel met de historie van de plek wordt behouden.

Het parkeren wordt half verdiept aangelegd. De plaatsen van de toegang verstoord het stedenbouwkundig plan niet. Deze oplossing biedt mogelijkheden een aantrekkelijker groen binnenterrein boven het parkeren te maken.

De commissie constateert dat de stedenbouwkundige opzet, hoewel in opzet overeenkomstig het vorige ontwerp, veel is verbeterd. Er is veel waardering voor het verkleinen van het programma en het vergroten van de aandacht voor kwaliteit.

De omwonenden geven ook aan blij te zijn met de verkleinde hoogte, maar er bestaan nog wel zorgen over het parkeren. Ook wordt gewezen op het geluidsniveau op de balkons. Geen welstandsaspect, maar de aandacht waard. In dit verband wordt vanuit de gemeente gemeld dat er plannen zijn om de Brinklaan iets te verleggen en opnieuw in te richten. De omwonenden wijzen eveneens op het verlies van groen aan de Stationsstraatzijde, een zorg die door de commissie wordt gedeeld.

Het plan voegt zich veel beter in maat, schaal en karakter van de directe omgeving en wordt in hoofdopzet door de commissie ondersteund. Er kan nu niet meer gesproken worden van een te forse aantasting van het nabijgelegen monument. Er zijn nog wel een aantal opmerkingen en aandachtspunten die door de aanvrager en architect worden herkend. Ook de uitwerking naar een kleiner schaalniveau (plinten, loggia's, balkons, dakkapellen et cetera) verdient nog veel aandacht.

Verwerking advies welstandscommissie

De opmerkingen van welstand zijn daar waar dit al mogelijk is door de architect verwerkt in een nieuw ontwerp (van 05 oktober 2009). De balkons aan de Brinklaan zijn nu gedeeltelijk opgenomen in het gebouw waardoor ze als geïntegreerd overkomen. De doorschietende gevel in het linker blok is verlaagd. De koppeling tussen de beide blokken verdient nog enige aandacht in de uitwerking. De villa's aan de brink zijn door het gebruik van baksteen in de oostelijke villa sterker losgekoppeld van elkaar. De aandachtspunten waarover de commissie sprak zijn voor een groot deel verwerkt in de plannen. De overige zaken zullen bij de uitwerking van de bouwplannen worden meegenomen en bij de indiening van de bouwaanvraag worden beoordeeld door de welstandscommissie.

Het behouden van bestaand groen, waarover door omwonenden en welstand is gesproken, kan voor een deel aan worden voldaan. Drie stuks bestaande linden in de nieuw te maken binnentuin kunnen naar verwachting worden behouden. Verder komt er een gezamenlijk binnentuin en komt er groen aan de voorzijde van de villa's en de bebouwing aan de Stationstraat, al dan niet in openbaar gebied. De definitieve invulling van het groen moet nog nader uitgewerkt worden.

Aangezien het definitieve ontwerp afwijkt van het ontwerp zoals opgenomen in de omgevingsaspecten studie, is het definitieve ontwerp als Bijlage 3 Definitief ontwerptoegevoegd aan dit plan.