Beinum 2012 - "De Strijp 2018"

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Beinum 2012' biedt de mogelijkheid om aan De Kilder en De Strijp in de wijk Beinum-West nieuwe woningen te bouwen. Het oorspronkelijke plan ging uit van een traditionele vorm van bouwen, waarbij woningen onder andere verplicht moesten worden uitgevoerd met een kap. Gaandeweg is, om aan te sluiten op de vraag in de woningmarkt, besloten om de koers voor de ontwikkeling iets te verleggen naar een meer moderne invulling van de woningen. De wijzigingen in beeldkwaliteit werken deels ook door naar het bestemmingsplan. Dit maakt een aanpassing noodzakelijk. In deze toelichting wordt de aanpassing van het bestemmingsplan gemotiveerd.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft twee bouwvelden, gelegen tussen de straten De Kilder en De Strijp aan de zuidkant van Beinum-West. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Hoofdstuk 3 en 4 gaan kort in op de beleidskaders en uitvoerbaarheid van het plan. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. In hoofdstuk 6 komen de procedurele aspecten aan bod in de vorm van van inspraak, vooroverleg en zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in Beinum-west, de jongste en nog in ontwikkeling zijnde uitbreidingswijk van Doesburg. De meest recente uitbreiding ligt ten westen van het plangebied. Hier zijn in de afgelopen jaren vooral rijenwoningen en twee-onder-eenkapwoningen gebouwd. De buurt ten noorden van het plangebied is gebouwd rond het jaar 2000 en bestaat uit vooral vrijstaande woningen.

Het plangebied (foto: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Geldend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan maakt het mogelijk om in dit plangebied maximaal 36 aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande woningen te bouwen. De woningen mogen worden gebouwd in een of twee bouwlagen en moeten worden voorzien van een kap. In het verlengde van Het Kerkepad was voorzien in een doorzicht in de vorm van een groenstrook.

Uitsnede bestemmingsplan 'Beinum 2012' met ligging plangebied

2.2 Toekomstige situatie

Aanleiding om de bouwregeling in het plan te wijzigen is de behoefte om andere, eigentijdse woningen te kunnen bouwen. Deze mogelijkheid zal worden geboden op de kavels aan De Strijp. Deze kavels liggen aan de rand van de wijk met uitzicht over het open landschap. Hier kunnen vrijstaande woningen worden gerealiseerd.

Voor De Kilder is het streven om een evenwichtig straatbeeld te creëren in samenhang met de bestaande woningen aan de overkant. Passend in dit beeld zullen aan De Kilder woningen worden gebouwd met een kap. De woningen zijn overwegend vrijstaand met incidenteel een twee-aan-een gebouwde woning.

Het totale plangebied biedt ruimte voor 18 tot 25 woningen. Deze worden als vrije kavels uitgegeven en in eigen beheer ontwikkeld. Uitgangspunt is dat het gehele plangebied mag worden verkaveld. Oorspronkelijk was de bouw van 36 aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande woningen mogelijk. Omdat er nu alleen vrijstaande en een beperkt aantal dubbele woningen op ruime kavels zijn toegestaan, is het bebouwingsbeeld veel meer open. Om die reden is het doorzicht in het verlengde van Het Kerkepad niet meer opgenomen in het nieuwe plan.

De speelvoorziening in deze groenstrook, die in eerdere ontwikkelingsplannen voor Beinum-West was voorzien, is inmiddels 200 meter verderop gerealiseerd in de groenvoorziening tussen De Kilder en Benscamp.

De stedenbouwkundige uitgangspunten samengevat:

De Kilder

• De kavelgrootte varieert van 400 - 600 m2.
• Er mogen vrijstaande en twee-aan-een-woningen worden gebouwd. Verdeeld over de straatwand zijn er maximaal 6 geschakelde woningen mogelijk (3 blokken van 2 woningen).
• De rooilijn ligt op 4 meter van de openbare ruimte. Deze 4 meter brede strook wordt bestemd als Tuin.
• De woningen op de hoeken hebben een tweezijdige oriëntatie.
• De woningen worden in de voorgevelrooilijn gebouwd.
• De woning bestaat uit een of twee bouwlagen met een kap haaks of evenwijdig aan de weg. De kap heeft een hellingshoek van 40 tot 60 graden.
• De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 6 respectievelijk 10 meter.
• De woningen zijn maximaal 12 meter diep.
• Een kelder is toegestaan onder de voetprint van het hoofdgebouw.
• Er is maximaal 75 m2 aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan.
• Bijgebouwen hebben een plat dak of een kap. De goot- en nokhoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3 respectievelijk 5 meter.
• Het bestemmingsvlak voor 'wonen' mag voor maximaal 50% worden bebouwd. Dit omvat de woning, inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

De Strijp

• De kavelgrootte varieert van 500 - 800 m2.
• Er mogen alleen vrijstaande woningen worden gebouwd.
• De rooilijn ligt op minimaal 4 meter van de openbare ruimte. Deze 4 meter brede strook wordt bestemd als Tuin.
• De woningen op de hoeken hebben een tweezijdige oriëntatie.
• De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter.
• Het dak heeft een hellingshoek van maximaal 10 graden.
• De woningen zijn maximaal 14 meter diep.
• Een kelder is toegestaan onder de voetprint van het hoofdgebouw.
• De oppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 100 m2.
• De goot- en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 3 respectievelijk 4 meter, afgedekt met een plat dak of een dakhelling van maximaal 10 graden.
• Het bestemmingsvlak voor 'wonen' mag voor maximaal 50% worden bebouwd. Dit omvat de woning, inclusief aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Voorbeeld van een mogelijke verkaveling en bouwmassa. De werkelijke invulling kan afwijken (tekeningen: Buro SRO)

De woningen worden ontsloten via de bestaande straten De Kilder en De Strijp. Bij elke woning geldt de verplichting om 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Daarnaast zal langs de weg ook worden voorzien in openbare parkeerplaatsen.

2.3 Beeldkwaliteit

In aanvulling op de stedenbouwkundige uitgangspunten is een beeldkwaliteitskader opgesteld voor de woningen aan De Kilder en De Strijp(zie de kavelpaspoorten in bijlage 1 en 2). Leidend thema is respectievelijk een modern eigentijds Hollands huis en een moderne kubistische woning. De beeldkwaliteitskaders zijn zowel bedoeld voor de geïnteresseerden voor een kavel als voor het kwaliteitsteam dat de bouwplanontwikkeling begeleidt. Andere taak van dit team is zorg dragen voor een evenwichtige verdeling van de kavels binnen de strook en verdeling van woningtypes aan De Kilder (verhouding vrijstaand - twee aaneen).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Op grond van het geldende bestemmingsplan "Beinum 2012" rust op het plangebied reeds een bouwrecht voor 36 woningen. Met voorliggend initiatief wordt dit aantal verkleind tot maximaal 25 woningen.

Omdat het hier niet gaat om een toename van het aantal te bouwen woningen is het niet nodig om het plan te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Een verdere toetsing aan de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente is niet noodzakelijk. Het plangebied is reeds getoetst en akkoord bevonden voor woningbouw.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Algemeen

Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt er reeds een bouwrecht voor woningen op de locatie. De haalbaarheid met betrekking tot de ruimtelijke en milieuhygiënische aspecten is in eerdere plannen reeds aangetoond.

4.2 Verkeer en parkeren

Voor de woningen wordt een parkeernorm gehanteerd van 2 parkeerplaatsen per woning. Initiatiefnemers dienen bij de woning 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Deze parkeerplaatsen hebben echter geen openbaar karakter en worden om die reden niet als voltallige parkeerplaats meegerekend in de parkeerberekening. Voor parkeerplaatsen op eigen terrein wordt een correctiefactor van 0,7 toegepast. Dat betekent dat per woning nog 0,6 parkeerplaats in openbaar gebied moet worden aangelegd. Afhankelijk van het aantal woningen dat gebouwd wordt (18 tot 25 woningen) zijn dat 11 tot 15 parkeerplaatsen in het openbare gebied. Deze zullen worden gerealiseerd in de vorm van openbare parkeerplaatsen langs De Kilder en De Strijp.

4.3 Economische uitvoerbaarheid

De ontwerpkosten van de woningen komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe zal de gemeente met de initiatiefnemer een reserveringsovereenkomst afsluiten. Deze werkwijze is gelijk aan de woningbouw Beinum-West.

Voor de woningbouw in Beinum-West is een financiële grondexploitatie vastgesteld. De laatste wijziging dateert van juni 2017. Uit deze exploitatie blijkt dat de kosten gemoeid met het bouw- en woonrijp maken kunnen worden bekostigd uit de geprognotiseerde verkoopopbrengsten van de uit te geven bouwkavels.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Beinum 2012', er op gericht om de bouwmogelijkheden die gelden binnen de bestemming 'Wonen - 2' te wijzigen.

Vanwege de beperkte impact van de wijziging is ervoor gekozen om, waar mogelijk, rechtstreeks te verwijzen naar de regels van het moederplan, het bestemmingsplan "Beinum 2012". Dat geldt voor de inleidende regels, de algemene regels en de overgangs- en slotbepalingen, die voor dit plan van toepassing worden verklaard.

Onderhavig plan kent twee bestemmingen: 'Tuin' en 'Wonen - 2'. Een 4 meter brede strook grond grenzend aan de openbare ruimte is bestemd als 'Tuin'. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd (met uitzondering van erkers) en is de hoogte van andere bouwwerken beperkt. De bestemmingsregeling is overgenomen uit het moederplan en aangevuld met een regeling voor erkers.

De bestemmingsregeling voor 'Wonen - 2' is overgenomen uit het moederplan en waar nodig gewijzigd en aangevuld. Omwille van de leesbaarheid is de volledige tekst van het artikel 'Wonen - 2' opgenomen.

Op de verbeelding wordt onderscheid gemaakt in de bouwstrook langs De Kilder ('specifieke vorm van bouwen - 1') en de bouwstrook langs De Strijp ('specifieke vorm van bouwen - 2'). In de regels zijn voor deze deelgebieden eigen bouwregels opgenomen.

In aanvulling op het moederplan is een parkeerregeling opgenomen. Voorheen kon via de Bouwverordening worden getoetst of er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Deze mogelijkheid vervalt per 01-07-2018. De juridische borging moet nu geregeld worden in het bestemmingsplan.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Overleg en inspraak

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor kleine plannen kan afgezien worden van dit overleg.

Het gebied was en blijft bestemd voor woningbouw, alleen wordt voor een deel van het plangebied voorzien in een gewijzigde vormgeving van de te bouwen woningen. Er is geen provinciaal of waterschapsbelang in het geding. Overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro kan daarom achterwege blijven.

Tijdens de zienswijzeperiode wordt een informatieavond gehouden met specifiek als doel de planologische verandering te presenteren en te bespreken. Na vaststelling van de partiële herziening wordt er een inloopavond gehouden voor potentiële kopers, waarbij de nadruk wordt gelegd op de gewenste beeldkwaliteit en uitgangspunten en de reserveringsovereenkomst.

6.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Beinum 2012 - "De Strijp 2018' heeft van donderdag 25 januari 2018 tot en met donderdag 8 maart 2018 gedurende een termijn van 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er één zienswijze ingediend. In de zienswijzennota uit bijlage 4 is een verslag opgenomen van deze zienswijze, mede voorzien van een reactie van de gemeente. De zienswijze heeft niet geleid tot het aanpassen van voorliggend plan.