| Plan: | Bestemmingsplan Burgemeesterswijk - Transvaalbuurt 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.766-0302 |
6.4 Verantwoording van de regels
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij worden de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels behandeld.
6.4.1 Afzonderlijke bestemmingen
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals "Bedrijf" en "Bedrijf - Nutsvoorziening" en de Verkeersbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op welke gronden zo bestemd zijn en wat de bestemming inhoudt. Verder of er sprake is van aanduidingen of andere bijzonderheden. Ook wordt de bestemming vergeleken met het vigerende bestemmingsplan zowel qua functie als qua bebouwing.
6.4.2 Bedrijf
In dit bestemmingsplan zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen: Bedrijf (artikel 3) en Bedrijf - Nutsvoorziening (artikel 4). De laatste is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming.
Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven toegestaan die in een bedrijvenlijst worden genoemd. Deze lijst is als bijlage 1 bij de regels opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning (voor het afwijken van de regels) worden toegestaan.
De volgende bedrijven vallen onder een andere bestemming en zijn daarom zondermeer binnen de bestemming "Bedrijf” niet toegestaan: detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
Vergelijking geldende bestemmingsplan
Eén bedrijf aan de Amsterdamseweg en enkele bedrijven aan de Sonsbeeksingel, die niet direct aan de openbare weg zijn gelegen, hebben de bestemming "Bedrijf" gekregen.
Binnen deze bestemming zijn alleen bedrijven in categorie 1 en genoemd in de bedrijvenlijst (bijlage 1 van de regels) toegestaan.
In het geldende bestemmingsplan zijn deze bedrijven ook als zodanig (handel en nijverheid) bestemd. Alleen is daarbij niet in de regels gesteld dat bedrijven binnen categorie 1 zijn toegestaan.
Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregels.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
Een nutsvoorziening aan de Bakenbergseweg had voorheen een bedrijvenbestemming. Deze is nu overeenkomstig de feitelijke situatie als nutsvoorziening bestemd.
6.4.3 Centrum - 1
De bestemming 'Centrum - 1' (artikel 5) is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops) maar ook wonen, praktijkruimten en publiekgerichte kantoren zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van de panden in en nabij een winkelconcentratiegebied. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc.
De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
De supermarkt Albert Heijn en de direct ten zuiden daarvan gelegen winkelpanden in het winkelconcentratiegebied in de Burgemeesterswijk hebben de bestemming "Centrum - 1"gekregen. Voor de overige winkelpanden in dit concentratiegebied is gekozen voor een woonbestemming met een functieaanduiding 'centrum' om de daar voorkomende winkelfuncties mogelijk te maken. Binnen deze functieaanduiding zijn op de begane grond nagenoeg dezelfde functies toegestaan als in de bestemming 'Centrum - 1'. Het verschil is alleen dat horeca binnen de bestemming wonen met functieaanduiding 'centrum' niet is toegestaan.
Voor de argumentatie wordt verwezen naar hoofdstuk 5 eerste alinea (beschermd stadsgezicht).
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
Zoals aangegeven zijn de panden supermarkt Albert Heijn en de direct ten zuiden daarvan gelegen winkelpanden als zodanig bestemd. In het geldende bestemmingsplan zijn deze panden bestemd als "Winkel" of "Wonen, met winkel toegestaan".
6.4.4 Centrum - 2
De bestemming 'Centrum - 2' (artikel 6) is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, wonen en praktijkruimten zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. De bestemming is vergelijkbaar met 'Centrum - 1'. Het verschil is alleen dat horeca binnen de bestemming 'Centrum - 2' niet is toegestaan.
De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
De winkelpanden langs de Amsterdamsweg gelegen nabij het winkelconcentratiegebied en nabij het (buiten het plangebied gelegen) winkelconcentratiegebied ten zuiden van de Amsterdamseweg zijn bestemd als 'Centrum - 2'.
Ook een bedrijfspand aan de Amsterdamsweg dat die in de loop der jaren de functie winkel heeft gekregen is nu als zodanig bestemd.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan waren de betreffende winkelpanden aan de Amsterdamseweg bestemd als "Winkel". Het voormalige bedrijfspand aan de Amsterdamseweg was overeenkomstig bestemd als "Handel en nijverheid".
6.4.5 Gemengd
Dit is een verzamelingbestemming waarin functies zoals maatschappelijke functies zoals gezondheidszorg en onderwijs en kantoren en wonen zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van deze bestemming. Kantoren zijn toegestaan omdat in het geldende bestemmingsplan ook al sprake is van deze functie.
Enkele panden gelegen langs de in- en uitvalwegen van de stad zoals Amsterdamseweg, Apeldoornseweg en Zijpendaalseweg en nabij de Zypse poort die een volledige kantoor- danwel een maatschappelijke functie hebben zijn bestemd als 'Gemengd' (zie ook paragraaf 6.2). Met deze bestemming is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
De panden gelegen langs de Zijpendaalseweg, Amsterdamseweg, Sonsbeeksingel en Apeldoornseweg, die in het geldende bestemmingsplan zijn bestemd als kantoor, zijn nu bestemd als "Gemengd".
6.4.6 Groen
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (artikel 8). In het Groenplan (zie paragraaf 3.6.5) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de waterlopen en waterpartijen mogelijk in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren zijn niet toegestaan.
Bij snippergroen is afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
De bestemming "Waarde - Cultuurhistorie" (die overigens geldt naast binnen het gebied beschermd stadsgezicht voorkomende bestemmingen) zorgt voor een extra bescherming van het groen dat van cultuurhistorische waarde is. Bij deze dubbelbestemming hoort een cultuurhistorische waardenkaart. Ook is in de regels bij deze bestemming een omgevingsvergunningsstelsel opgenomen.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan is het groen ook als groen bestemd. Dit is een vergelijkbare bestemming die dus niet wordt veranderd.
6.4.7 Horeca
De bestemming 'Horeca' (artikel 9) is bedoeld voor de horeca-activiteiten zoals snackbar, afhaalhoreca en restaurant. Het betreft de categorieën A t/m E die genoemd zijn in de begripsbepalingen in artikel 1.1. van de regels. In tegenstelling tot de bestemming “Centrum - 1" (waar onder andere horeca-activiteiten categorieën A, B en C worden genoemd) en naast de specifieke functieaanduidingen op de plankaart bij de bestemming 'Wonen' is binnen deze horecabestemming alleen categorie E toegestaan. Dit zijn horecabedrijven gericht op het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse, zoals hotels en pensions.
Parkeervoorzieningen zijn hier met name in de regels genoemd als binnen deze bestemming toegestaan. Parkeergelegenheid moet zoveel mogelijk binnen deze bestemming gerealiseerd worden.
Parkeren in de zone tussen de naar de openbare weg gekeerde bouwgrens en de openbare weg is niet toegestaan.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
Het pand aan de Cronjéstraat hoek De La Reijstraat is als zodanig bestemd. In het geldende bestemmingsplan is het pand bestemd als wonen, met hotel, café, restaurant toegestaan. Hiermee wordt de bestaande functie van het pand opnieuw als zodanig bestemd.
6.4.8 Kantoor
De bestemming 'Kantoor' (artikel 10) is bedoeld voor administratieve en dienstverlenende functies, niet voor functies waarbij productiewerkzaamheden worden verricht. Gekozen is voor deze bestemming omdat andere functies dan kantoor (b.v. maatschappelijke doeleinden) in het pand waaraan deze bestemming is gegeven niet wenselijk worden geacht.
Een kantoorgebouw aan de Van Pallandtstraat, Amsterdamseweg en een kantoorgebouw aan de Pels Rijckenstraat zijn bestemd als 'Kantoor'. Deze panden behouden hiermee uitsluitend deze functie.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan zijn genoemde panden eveneens bestemd als kantoor(gebouw). De bestemming wordt dus niet veranderd.
6.4.9 Maatschappelijk
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 11) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg, levensbeschouwelijke organisaties en politieke-, belangen- en ideële. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn toegestaan. Aan de hoofdfunctie is ondergeschikte horeca (kantine) eveneens toegestaan. Het hanteren van deze brede bestemming 'Maatschappelijk' geldt overigens voor alle Arnhemse bestemmingsplannen.
Binnen het plangebied is alleen de kerk aan de G.A. van Nispenstraat hoek Izaak Evertslaan bestemd als maatschappelijk.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan is dit pand bestemd als bijzondere bebouwing. Dit is een vergelijkbare bestemming die dus niet wordt veranderd.
6.4.10 Tuin
De bestemming 'Tuin' (artikel 12) is bedoeld voor de voortuinen langs de karakteristieke straten die evenals de groenstroken bepalend zijn voor het groene karakter van de wijk. In dit plangebied zijn het bijna alle groenstroken die zijn opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart en waarvoor de (dubbel)bestemming "Waarde - Cultuurhistorie" van toepassing is. Alleen voor de panden Sonsbeeksingel 2 t/m 13 waar sprake is van de nog functionerende bedrijven met werkelijke toegangen tot (achterliggende) bedrijfsruimten en waar de voortuinzone nadrukkelijk wordt gebruikt voor laden, lossen en binnenrijden van de bedrijfsruimten, is een uitzondering gemaakt.
Ook de binnengebieden binnen de bouwblokken vooral gelegen in de wijk Burgemeesterswijk hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Daarnaast is voor deze binnengebieden ook de (dubbel)bestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Deze bestemming zorgt voor een extra bescherming van het groen in deze binnengebieden dat vooral van ecologische waarde is. Daartoe zijn bij deze bestemming bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast de bestemmingsbepaling Tuin gelden.
Behoudens situaties waarbij het parkeren plaatsvindt achter een denkbeeldig getrokken voorgevelrooilijn (voor definitie zie artikel 1.21 van de regels) is het parkeren binnen deze bestemming niet toegestaan.
Verder zijn in enkele specifieke situaties (hieronder bij 1 en 2 beschreven) de voortuinen mede bestemd voor een tijdelijke parkeerplaats met dien verstande dat het gebruik van de gronden als tijdelijke parkeerplaats vervallen wanneer gedurende een termijn van 6 maanden van de parkeerplaats geen gebruik meer is gemaakt. Ten aanzien van deze situaties, waar binnen de bestemming "Tuin" wordt geparkeerd, is het bestemmingsplan, met het oog op de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, er op gericht om, waar dit mogelijk is, aan die situatie op termijn een einde te maken.
Bij de aanpak is een onderscheid gemaakt tussen de volgende situaties.
1. parkeersituaties die al, voordat het geldende bestemmingsplan in 1984 van kracht werd (verordening 1428) waren toegelaten en in het geldende bestemmingsplan (1984) niet als zodanig bestemd zijn.
Er is niet voor gekozen om deze situaties positief te bestemmen. Daar is ook geen rechtsgrond voor aanwezig. In het geldende bestemmingsplan is namelijk geen overgangsrecht voor bestaand gebruik opgenomen. De situaties zijn zodoende vergelijkbaar met de situaties die hieronder punt 2 zijn genoemd. Deze feitelijke gedoogsituaties hebben (evenals de situaties genoemd onder punt 2) de bestemming 'Tuin' behouden of gekregen. Daarbij is een parkeergebruik vallende onder de bepalingen van een uitsterfregeling toegestaan.
2. parkeersituaties die in het nu geldende bestemmingsplan (1984) niet als zodanig zijn bestemd en pas na 1984 zijn ontstaan.
Hier is duidelijk sprake van gedoogsituaties. Veelal zijn hier inritvergunningen verleend danwel is de situatie anderszins langdurig gedoogd (bij recent strijdig gebruik zal immers alnog actief opgetreden worden). Ook bij deze gedoogsituaties is er voor gekozen om de bestemming 'Tuin' op de bewuste percelen te behouden. En ook daarbij is tevens een tijdelijk parkeergebruik vallende onder de bepalingen van een uitsterfregeling, toegestaan.
Voor enkele parkeersituaties aan de Zijpendaalseweg (zie foto hieronder) geldt echter dat door een andere inrichting van de openbare weg het parkeren op deze percelen in feite niet meer tot de mogelijkheden behoort (of zou moeten behoren). Om die reden zijn deze parkeersituaties van de uitsterfregeling uitgezonderd en valt het dus buiten het toe te stane tijdelijk gebruik.
Afbeelding 18. Parkeren in de voortuin aan de Zijpendaalseweg
3. parkeersituaties die zijn ontstaan nadat dit planologisch mogelijk is gemaakt omdat hiervoor een vrijstelling is verleend.
Slechts tweemaal is zo'n vrijstelling verleend. De parkeersituatie is ter plaatse (percelen Zijpendaalseweg 91 en Amsterdamseweg 124) als zodanig bestemd.
4. parkeersituaties in garages of op het erf achter (de voorgevel van) het gebouw.
De auto's bereiken de garage of het achtererf via de voortuin. In de regels is vastgelegd dat dat gebruik van de voortuin alleen als zodanig is toegestaan. Om te bepalen dat het parkeren in de voortuin achter de voorgevel van het gebouw wel is toegestaan is in de regels (artikel 1) een definitie gegeven van de voorgevelrooilijn. Het is een denkbeeldige lijn die bepaalt waar het parkeren niet (vóór deze denkbeeldige lijn) en waar deze wel (achter deze denkbeeldige lijn) is toegestaan.
In beide situaties, dus zowel voor als achter de voorgevelrooilijn, geldt de bestemming 'Tuin'.
Daar waar door deze denkbeeldige lijn bepaald wordt waar het parkeren in de voortuin niet is toegestaan betekent dit voor de voortuinen, die in verband met de bereikbaarheid van de garage of het parkeren op het achtererf, een inritfunctie hebben en daardoor vaak anders ingericht zijn, het volgende.
Voor deze voortuinen geldt dat, ondanks dat zij een andere functie hebben dan voortuin, hierop geen auto's geparkeerd mogen worden. Ook in het nu nog geldende bestemmingsplan zou dit binnen de bestemming tuin niet zijn toegestaan. In verband met het zo min mogelijk aantasten van het beschermd stadsgezicht geldt daarom een handhaving van dit verbod. Een (gedeeltelijk) verharde voortuin zonder een hierop geparkeerde auto verdient altijd nog de voorkeur boven een verharde voortuin waarop wel wordt geparkeerd. Alleen in situaties waar in het geheel geen sprake meer is van een voortuin maar van een bestaande oprit naar een achter de voorgevelrooilijn gelegen garage is het parkeren op deze oprit toegestaan.
De situaties die zijn genoemd onder 1 en 2, daar is geen sprake van een achtererf of garage die via de voortuin bereikt moet worden. Daar is sprake van zuiver parkeren in de voortuin en alleen daar is dan ook sprake van toepassing van een uitsterfregeling. Het zijn dan ook alleen die situaties die zijn geïnventariseerd en gedocumenteerd. De percelen waar het om gaat zijn hieronder op twee inventarisatiekaarten (Burgmeesterswijk en Transvaalbuurt) met gele kleur aangegeven. In grijs is indicatief aangegeven waar het parkeren in de voortuin plaatsvindt. De percelen zijn ook op een lijst opgenomen en als bijlage 3 van de regels gevoegd. Omdat bij deze percelen de bestemming tuin behouden blijft zijn de percelen niet op de plankaart terug te vinden.
In het zienswijzenrapport dat als bijlage B hoort bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt gereageerd op de zienswijzen die zijn ingediend tegen het ontwerp-bestemmingsplan 'Burgemeesterswijk-Transvaalbuurt 2013' en die betrekking hebben op het parkeren in de voortuin. In deze beantwoording wordt nader onderbouwd waarom deze regeling wordt ingevoerd.
Afbeelding 19. Percelen waar de uitsterfregeling zal worden toegepast.
Afbeelding 20. percelen waar de uitsterfregeling zal worden toegepast.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
De voortuinen zijn in het geldende bestemmingsplan ook bestemd als 'Tuin' en hierin mocht ook niet worden geparkeerd. De bestemming "Tuin" wordt uitgebreid met de hierboven genoemde uitsterfregeling. Verder is nieuw dat in artikel 1.21 van de regels een begripsomschrijving is opgenomen van een voorgevelrooilijn. Voor de (denkbeeldige) voorgevelrooilijn (en in hoeksituaties ook de zijgevelrooilijn) mag niet geparkeerd worden.
In het geldende bestemmingsplan is geen sprake van een beschermd stadsgezicht zodat in verband hiermee ook geen (dubbel)bestemming is opgenomen. Nieuw is dus ook dat voor zover sprake is van een ligging binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht, tevens de bestemming "Waarde - Cultuurhistorie" van toepassing is. Bij deze bestemming zijn bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast de bestemmingsbepaling tuin gelden.
De binnengebieden zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd als "Groenvoorziening". Nu is voor deze binnengebieden de bestemming 'Tuin' met de (dubbel)bestemming "Waarde - Landschap" opgenomen.
6.4.11 Verkeer
De bestemming verkeer is opgedeeld in een twee 'sub-bestemmingen' te weten:
- 1. Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 13);
- 2. Verkeer - Wegverkeer (artikel 14);
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen.
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Het zijn gebieden met een verblijfsfunctie (30km/uur) waar de verkeersfunctie ondergeschikt is. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Meestal zijn dit wegen waar maximaal 50km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspanden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Voor zover sprake is van een ligging binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht is tevens de bestemming "Waarde - cultuurhistorie" van toepassing. Bij deze bestemming zijn bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast deze bestemmingsbepaling gelden.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
De betreffende gronden zijn in het geldende bestemmingsplan ook al als zodanig bestemd.
6.4.12 Water
In de wijk Transvaalbuurt ligt een watergang: de Sint Jansbeek. Deze is specifiek als 'Water' (artikel 15) bestemd. Dit ter onderscheid en verduidelijking: ter bescherming van deze beek, waar andere bestemmingen gelden, is de dubbelbestemming 'Leiding - Water' op de plankaart opgenomen. Ter bescherming van de ondergrondse watertoevoer voor deze beek is de dubbelbestemming 'Waarde - Geomorfologie' op de plankaart opgenomen.
Omdat sprake is van een ligging binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht is tevens de bestemming "waarde - cultuurhistorie" van toepassing. Bij deze bestemming zijn bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast deze bestemmingsbepaling gelden.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
De Sint Jansbeek valt in het geldende bestemmingsplan binnen de bestemming openbaar groen.
De beek wordt nu specifieker als zodanig bestemd.
6.4.13 Wonen
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 16). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning, serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen indien wordt voldaan aan een aantal criteria ook binnen deze bestemming (zie ook paragraaf 3.3). Hiervoor moet wel een binnenplanse afwijking worden verleend.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Binnen de bestemming wonen zijn garageboxen op de plankaart met "ga" aangeduid. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
Beroepsmatige activiteiten.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Functieaanduidingen.
Door middel van functieaanduidingen worden enkele functies binnen de bestemming 'Wonen' tevens als zodanig bestemd. De aanduidingen gelden alleen voor de op de plankaart aangegeven plek.
De volgende functies worden op de plankaart aangeduid:
Bedrijf, categorie 1 (b-1)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens bedrijven in categorie 1 van de bedrijvenlijst toe te staan. Zie voor de omschrijving artikel 3 van de regels. Het gebruik is alleen op de begane grond toegestaan.
Centrum (c)
Deze is bedoeld voor de winkelpanden die voorkomen nabij het winkelconcentratiegebied bij de supermarkt Albert Heijn. De omschrijving is ook nagenoeg gelijk aan de bestemming Centrum 1 die aan dit winkelconcentratiegebied is toegekend alleen met dit verschil dat binnen de functieaanduiding centrum geen horeca is toegestaan. Wat wel onder deze bestemming valt is evenals bij Centrum 1 een verzameling van stedelijke functies. Naast wonen zijn detailhandel, dienstverlening, praktijkruimten en publiekgerichte kantoren toegestaan. Deze functies zijn alleen toegestaan op de begane grond.
Detailhandel (dh)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens detailhandel toe te staan. Zie voor de omschrijving de begripsbepaling in artikel 1.1. van de regels. Het gebruik is op alleen op de begane grond toegestaan en geldt voor een pand aan de Apeldoornseweg
Garage (ga)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" uitsluitend het gebruik van autostalling of opslag van goederen ten dienste van wonen toe te staan.
Horeca – A (h=A)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens horeca - A toe te staan. Zie voor de omschrijving de begripsbepaling in artikel 1.1. van de regels. Het gebruik is alleen toegestaan voor de begane-grondlaag
Horeca - B (h=B)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens horeca - B toe te staan. Zie voor de omschrijving de begripsbepaling in artikel 1.1. van de regels. Het gebruik is alleen toegestaan voor de begane-grondlaag
Horeca - C (h=C)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens horeca - C toe te staan. Zie voor de omschrijving de begripsbepaling in artikel 1.1. van de regels. Het gebruik is op alle lagen toegestaan. Wel geldt de beperking dat het oppervlak van de ruimten waar de geluidsproductie plaatsvindt ten hoogste 155 m2 mag bedragen.
Horeca - E (h=E)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens horeca - E toe te staan. Zie voor de omschrijving de begripsbepaling in artikel 1.1. van de regels. Het gebruik is alleen toegestaan voor de begane-grondlaag.
Kantoor (k)
De woonbestemming met de functieaanduiding 'kantoor' is gegeven aan panden waarin op dit moment ook feitelijk dit kantoorgebruik wordt uitgeoefend. Deze panden waren in het geldende bestemmingsplan ook als kantoor bestemd. In het geldende bestemmingsplan waren naast kantoor ook een aantal maatschappelijke functies toegestaan. Het gaat om functies die zich goed verdragen met een woonomgeving zoals gezondheidszorg, onderwijs en organisaties/verenigingen en hobbyclubs. De functieaanduiding 'kantoor' maakt naast kantoren ook deze functies mogelijk.
Gelet op de doelstelling om het kantoorgebruik zoveel mogelijk te ontmoedigen en rekening houdende met het feitelijk kantoorgebuik in deze panden is er met deze functieaanduiding voor gekozen om de woonbestemming te behouden en de kantoorfunctie niet onmogelijk te maken.
Maatschappelijk (m)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens "maatschappelijk" toe te staan. Het gebruik "maatschappelijk" is op alle lagen toegestaan. Hiervoor is alleen gekozen waar nu deze functie aanwezig is, wijziging naar wonen is zonder meer mogelijk.
De woonbestemming met de functieaanduiding 'maatschappelijk' is gegeven aan de panden waarin op dit moment ook feitelijk maatschappelijke functies wordt uitgeoefend. Deze panden waren in het geldende bestemmingsplan grotendeels bestemd als 'Kantoor' waarbinnen beperkte maatschappelijke functies waren toegestaan. De functieaanduiding 'maatschappelijk' wordt hierop aangepast zodanig dat niet alle maatschappelijke functies zijn toegestaan maar uitsluitend gezondheidszorg, onderwijs en organisaties/verenigingen en hobbyclubs. Vanwege het kantorenbeleid is er niet voor gekozen om naast deze functies de mogelijkheid van nieuwe kantoorvestigingen te bieden.
Opslag (op)
Deze is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" en alleen op de begane grondlaag uitsluitend het gebruik als entree-, opslag, bergings- of technische ruimte en naar aard daarmee gelijk te stellen ruimten ten behoeve van het wonen op de vier hoger gelegen bouwlagen toe te staan.
Parkeerterrein (p)
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens parkeren toe te staan. Deze aanduiding geldt voor een bestaande parkeersituatie achter het perceel Zijpendaalseweg 91 die enkele jaren geleden via oude wetgeving (een vrijstelling op grond van artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening) planologisch mogelijk is gemaakt. Deze bestaande situatie wordt nu met deze functieaanduiding opnieuw planologisch mogelijk gemaakt.
Praktijkruimten (prr)
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens maatschappelijk toe te staan waarbij het alleen gaat om praktijkruimten. Daarbij geldt dat dit gebruik slechts in één van de bouwlagen mag wordt uitgeoefend.
Specifieke vorm van kantoor- 1 (sk-1)
Deze is eveneens bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens kantoor toe te staan. Het specifieke is hierin gelegen dat het kantoorgebruik slechts op één van de bouwlagen is toegestaan. De functieaanduiding is bedoeld voor de panden waar sprake is van een feitelijk kantoorgebruik dat slechts in één van de bouwlagen wordt uitgeoefend. Voor deze panden gold voorheen in het geldende bestemmingsplan alleen een woonbestemming.
Gelet op de doelstelling om het kantoorgebruik zoveel mogelijk te ontmoedigen en rekening houdende met het feitelijk kantoorgebruik in één laag is met er deze functieaanduiding voor gekozen om dit gebruik in deze panden te legaliseren.
Specifieke vorm van maatschappelijk - 1 (sm-1)
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens maatschappelijk toe te staan waarbij dit gebruik slecht geldt voor maximaal twee bouwlagen. De functieaanduiding is toegekend aan het pand Sonsbeeksingel 25-1 t/m 31.
Specifieke vorm van maatschappelijk - 2 (sm-2)
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "wonen" tevens maatschappelijk toe te staan waarbij dit gebruik - naast de maatschappelijke functies van gezondheidszorg, onderwijs en organisaties/verenigingen en hobbyclubs - ook geldt voor kinderdagverblijven. Ook geldt dat het gebruik van kinderdagverblijf slechts in één van de bouwlagen mag worden uitgeoefend.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: het bouwvlak en de onbebouwbare zone.
Het bouwvlak omvat de eigenlijke woning met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Dit gehele vlak mag worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
Voor een deel van het bouwvlak geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. De gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
6.4.14 Dubbelbestemmingen
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
- Leiding - Water;
- Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied);
- Waarde - Archeologie (hoge verwachting);
- Waarde - Archeologie (middelhoge verwachting);
- Waarde - Cultuurhistorie;
- Waarde - Geomorfologie;
- Waarde - Landschap.
Hieronder worden deze bestemmingen kort toegelicht.
Deze dubbelbestemming (artikel 17) geldt voor de Sint Jansbeek die door de Transvaalbuurt stroomt. Deze beek is voor het grootste deel opgenomen in de bestemming 'Groen'. Om de beek ook te beschermen op de delen waar de beek door een andere bestemming stroomt, is de bestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Deze bestemming bestemt de gronden waar de beek ondergronds stroomt primair tot watergang. De bovenliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Om de watergang te beschermen is het Keur van het waterschap van toepassing.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan is deze bestemming niet opgenomen en worden de ondergrondse watergang ook niet op een andere wijze beschermd.
Waarde - archeologie
Hiervoor zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen: Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied) (artikel 18); Waarde - Archeologie (hoge verwachting) (artikel 19); en Waarde - Archeologie (middelhoge verwachting) (artikel 20).
Deze drie dubbelbestemmingen gelden voor de gebieden waarvoor bovengenoemde verschillende archeologische verwachtingskansen geldt. De artikelen bevatten een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwregels en nadere eisen. De zones waarbinnen sprake is van bovengenoemde archeologische verwachtingskansen zijn op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Omdat sprake is van een ligging binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht is tevens de bestemming "waarde - cultuurhistorie" van toepassing. Bij deze bestemming zijn bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast deze bestemmingsbepaling gelden.
Deze dubbelbestemming (artikel 21) geldt voor het door het Rijk aan te wijzen Rijksbeschermde stadsgezicht voor het gebied. Voorts bevat dit artikel een aantal beschermende bouwregels en nadere eisen die naast de andere bestemmingsbepalingen gelden.
Van groot belang bij deze dubbelbestemming is de cultuurhistorische waardenkaart die onderdeel uitmaakt van de regels. Op deze kaart is aangegeven welke waarden beschermenswaardig zijn. Aanvragen om omgevingsvergunning en plannen voor herinrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied worden zorgvuldig getoetst aan deze kaart.
Ter bescherming van de ondergrondse watertoevoer voor de Sint Jansbeek is deze dubbelbestemming (artikel 22) opgenomen. Voor werkzaamheden die dieper dan 2,5 meter de grond in gaan, is een omgevingsvergunning benodigd. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kan alleen verleend worden indien door middel van een geohydrologisch onderzoek is aangetoond dat geen leemlagen worden beschadigd.
Omdat sprake is van een ligging binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht is tevens de bestemming "waarde - cultuurhistorie" van toepassing. Bij deze bestemming zijn bouwregels en nadere eisen opgenomen die naast deze bestemmingsbepaling gelden.
In het geldende bestemmingsplan is deze bestemming niet opgenomen en wordt de ondergrondse watertoevoer ook niet op een andere wijze beschermd.
Deze dubbelbestemming (artikel 23) geldt voor het aanwezige groen in de binnengebieden tussen de bebouwingsblokken die voornamelijk in de wijk Burgemeesterswijk voorkomen en op twee plekken in de Transvaalbuurt.
Vergeleken met de pleintjes, die vanwege hun structuurvormend element vooral van cultuurhistorische waarde zijn en daarom door de bestemming waarde - cultuurhistorie al voldoende beschermd zijn, zijn deze binnengebieden vooral van ecologische waarde. In de binnengebieden staan veel oude bomen, die kenmerkend zijn voor de woonomgeving. De binnengebieden vallen weliswaar binnen het door het Rijk aangewezen Rijks beschermd stadsgezicht maar vanuit de cultuurhistorie vindt er geen bescherming van het groen plaats. De gebieden worden ook niet specifiek genoemd in de toelichting bij het beschermd stadsgezicht en worden ook niet op de cultuurhistorische waardenkaart vermeld.
Vanuit ecologische optiek is bescherming van het groen in de binnengebieden wel degelijk geboden.
Daarom is voor het groen in de binnengebieden naast de bestemming 'Tuin' de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Het artikel bevat een aantal beschermende regels die naast de andere bestemmingsbepalingen gelden. Voor het aanwezige groen is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.
Vergelijking met het geldende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan zijn de binnengebieden bestemd als groenvoorziening. Ook bij deze bestemming is in de voorschriften een aanlegvergunning opgenomen ter bescherming van het aanwezige groen.