Bestemmingsplan Burgemeesterswijk - Transvaalbuurt 2013

3.3 Woonbeleid

Woonvisie 2015

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon en leefomgeving in wijken.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

• 1. het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
• 2. het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving
• 3. het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
• 4. het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieen middelduur en duur.
• 5. het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
• 6. het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

 

Wonen, welzijn en zorg

Er ligt op het gebied van wonen, welzijn en zorg een stevige fysieke opgave. Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en met name voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijzondere woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

Onder de noemer bijzondere woonvormen vallen veel en uiteenlopende manieren van wonen. Hierin staat wonen centraal. Bijzondere woonvormen zijn er voor ouderen, lichamelijk gehandicapten, psychisch gehandicapten, verstandelijk gehandicapten, dak- en thuislozen, (ex) verslaafden, ex-gedetineerden, et cetera. Al deze genoemde groepen mensen wonen, al dan niet in zekere mate zelfstandig. Soms in een groep met 24 uursbegeleiding, soms onder de noemer beschermd of begeleid wonen, soms met minder begeleiding, soms met begeleiding op afstand.

Dit alles heeft te maken met de aard van doelgroep, mensen met een ernstige psychiatrische handicap zullen bijvoorbeeld gebaat zijn met wonen onder 24-uursbegeleiding. Mensen met zware lichamelijke handicaps hebben 24-uurs zorg nodig. Maar er zijn ook mensen die met minder begeleiding toekunnen, bijvoorbeeld mensen met een verstandelijke beperking. Er is dus een variatie in de mate van zelfstandigheid en de mate van begeleiding.

In de Arnhemse bestemmingsplannen is geregeld dat binnen de woonbestemming ook bijzondere woonvormen zijn toegestaan. In februari 2008 is het bestemmingsplan 'Aan- en bijgebouwen, wonen en (mantel)zorg' door de gemeenteraad vastgesteld. Dit was een paraplubestemmingsplan dat in bijna alle gemeentelijke bestemmingsplannen begeleid wonen (onder voorwaarden) binnen de woonbestemming toe liet. Het doel was om duidelijkheid te geven over welke functies van wonen en zorg binnen de woonbestemming vallen en welke onder 'maatschappelijk'.

Dit bestemmingsplan regelt nu expliciet dat binnen de bestemming 'wonen' ook begeleid wonen zoals bijzondere woonvormen (inclusief 24 uurs begeleiding) zijn toegestaan. Belangrijke overweging om dit toe te staan had te maken met de opgave (extramuralisatie) om in iedere woonwijk woonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen te realiseren. Om ervoor te zorgen dat deze bijzondere woonvormen en opvangvoorzieningen zo goed als mogelijk worden verdeeld (verspreid) over de stad is in het vestigingsbeleid de spreiding van deze woonvormen en voorzieningen geregeld.

Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Aan- en bijgebouwen, wonen en (mantel)zorg'.

Het woonbeleid meer in het bijzonder voor de wijk Burgemeesterswijk en Transvaalbuurt.

Kamerverhuur

Het beleid ten aanzien van kamerverhuur staat het kamersgewijs verschaffen van woonverblijf aan maximaal vier personen per (zelfstandige) woning toe, zonder dat daarvoor een melding nodig is. De intensiteit van de bewoning en de mate van overlast bij een dergelijk gebruik zijn immers vergelijkbaar met die van een huishouden bestaande uit vier personen. Voor vijf of meer verschillende personen, die niet tot één huishouden zijn terug te voeren, is wel een melding nodig.

In gebieden waar zich veel kamerverhuurbedrijven bevinden kan het noodzakelijk zijn om een maximum vast te leggen aan het aantal kamerverhuurbedrijven dan wel het aantal vergunningen te bevriezen of terug te dringen om de leefbaarheid in een gebied of wijk te waarborgen.

In de wijk Burgemeesterswijk en Transvaalbuurt is het niet noodzakelijk om zo'n maximum aantal vast te leggen. Hier speelt het probleem met teveel kamerverhuurbedrijven niet en gezien het aantal aanvragen de laatste jaren is ook niet de verwachting dat er een probleem ontstaat.

Woningsplitsing.

Naast de kamerverhuur speelt nog het beleid met betrekking tot het splitsen van woningen.

Woningsplitsing en de problemen die daarbij kunnen optreden zijn in diverse wijken (zoals het Spijkerkwartier) aan de orde. Daar zijn (te)veel panden opgedeeld in meerdere zelfstandige wooneenheden. Er zijn twee mogelijkheden om splitsen te reguleren. Dat kan door de splitsingverordening, die voor o.a. Spijkerkwartier geldt, ook voor de wijk Burgemeesterswijk en Transvaalbuurt van toepassing te verklaren. Een andere mogelijkheid is om in het bestemmingsplan een regeling op te nemen. Omdat de geldende bestemmingsplannen voor de wijk splitsing wel mogelijk maakt zou dit een beperking van de bestaande planologische mogelijkheden oftewel gebruiksrechten tot gevolg hebben. Daarom moeten er dwingende redenen zijn om zo'n regeling in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. De gemeente is van mening dat zo'n regeling, althans op dit moment, niet nodig is. Hiervoor zijn de volgende argumenten:

• Er is geen aanleiding om de bestaande gebruiksrechten te beperken. De praktijk wijst namelijk uit dat er geen tendens is om veel woningen te splitsen ondanks dat dit juridisch al jaren mogelijk is. Ook geldt dat er in de afgelopen drie jaar nauwelijks kamerverhuurbedrijven in deze wijken zijn bijgekomen.
• De opbouw van de woningvoorraad in deze wijken is dan ook anders dan bijvoorbeeld in het Spijkerkwartier, St. Marten en het centrum. Daar was wél voldoende aanleiding om de beleidsregels woningsplitsing toe te passen. Door woningsplitsingen en kamerverhuurbedrijven nam de voorraad (te) kleine woningen in deze wijken enorm toe. De leefbaarheid stond onder druk en het beschikbaar houden van deze wijken voor gezinsbewoning kwam in het gedrang.
  Daarentegen is in de Burgemeesterswijk en Transvaalbuurt sprake van een grote voorraad ruime eengezinswoningen. Er zijn geen feitelijke aanwijzingen die er op duiden dat de woningvoorraad zich in een ongewenste richting ontwikkelt. Het inzetten van maatregelen in deze wijken is daarom niet nodig.
• Bovendien is er nog sprake van belangenafweging. De noodzaak van de maatregel moet worden afgezet tegenover het belang van de eigenaar van de woning. Het reguleren van woningsplitsing zal namelijk een vergaande inbreuk op het eigendomsrecht van de betreffende eigenaar betekenen.
• Het belang van de maatregel zou nog kunnen zijn dat met het reguleren van de woningsplitsing ook grip kan worden gehouden op het parkeren in de omgeving. Echter uit een onlangs gehouden parkeeronderzoek blijkt dat er in de Burgemeesterswijk nog meer dan voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Vanuit dit oogpunt is het dan ook geen reden om woningsplitsing tegen te gaan of te reguleren. Daar komt bij dat indien voor het splitsen een omgevingsvergunning voor de (ver)bouw van een woning noodzakelijk is dat er dan aan parkeernormen moet worden voldaan. En het niet kunnen voldoen hieraan is een grond om de omgevingsvergunning te kunnen weigeren.

Er is dus geen aanleiding om splitsen van woningen op dit moment te reguleren. De gemeente Arnhem zal de ontwikkelingen in het plangebied wel blijven volgen. Indien er in de loop van de jaren veranderingen optreden in de woningvoorraad of in de parkeersituatie, zal opnieuw worden afgewogen of splitsen gereguleerd moet worden.

Beschermd stadsgezicht
Ook in gebieden die door hun karakteristieke bebouwing cq. leefomgeving zijn aangewezen als beschermde stads- of dorpsgezichten kunnen zich transformatiebehoeften voordoen met name als de kwaliteit en de gebruikswaarde van de gebouwen niet meer aansluit of niet meer doeltreffend voldoet aan de vraag en behoefte van de gebruikers. Vanuit monumentenzorg zal hier met respect voor het aanwezige historische erfgoed op geanticipeerd worden met een integrale beleid- en belangenafweging. Op basis van het principe van “wikken en wegen”, zal dan een zorgvuldige keuze gemaakt worden tussen het behoud en de instandhouding van de materie of het behoud van betekenis.