| Plan: | Bestemmingsplan Elderveld 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.763-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsbedrijf, Groen en Groen - Park en de Verkeerbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
Binnen de bestemming "Agrarisch" (Artikel 3) zijn agrarische bedrijven toegestaan. Alle bedrijfsgebouwen (zoals schuren, stallen, mesttanks en silo's) en één agrarische dienstwoning vallen binnen deze bestemming maar zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Hiernaast zijn binnen deze bestemming ook groenvoorzieningen toegestaan.
De Stoeterij gelegen aan de Elderhofseweg en de boomgaard aan de Drielsedijk zijn als agrarisch bestemd.
In dit bestemmingsplan zijn drie bedrijfsbestemmingen opgenomen:
De bestemming "Bedrijf" (Artikel 4) geldt voor de autogarage aan de Hollandweg. Binnen de bestemming "Bedrijf" zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage bij de regels is opgenomen.
De bedrijvenlijst is gebaseerd op de categorale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie 'bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten, editie 2009)'. Het betreft een selectie uit de volledige opsomming van bedrijven, die gebaseerd is op de SBI (Standaardbedrijfsindeling) van het centraal Bureau voor de Statistiek. Om tot de SBI te komen is elk bedrijfstype beoordeeld op basis van een aantal milieucriteria, die betrekking hebben op onder meer de aspecten geur, stof, geluid, gevaar en verkeer. Daarbij is per bedrijfstype voor elk milieucriterium een afstand bepaald, deze afstand is zodanig groot dat wanneer die afstand van een gemiddeld modern bedrijf van dar type (in een rustige woonwijk) wordt gewoond, geen aanmerkelijke hinder meer wordt ondervonden van het betrokken soort milieubelasting.
In de bedrijvenlijst bij dit bestemmingsplan zijn bedrijven tot en met categorie 2 opgenomen.
Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een vrijstelling worden toegestaan. De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming "Bedrijf" niet toegestaan; detailhandel (behalve voor het als zondanig op de plankaart aangegeven gebied), horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
Bedrijf - Nutsvoorziening (Artikel 5)
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd (zoals de waterzuiveringsinstallatie), zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken tot maximaal 75 m3 binnen elke bestemming.
Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg (Artikel 6)
Aan de Hollandweg ligt een tankstation waar geen LPG wordt verkocht. Dit tankstation is bestemd als "Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg" Aan de voorzijde van het tankstation is, met een bouwaanduiding, een luifel toegestaan.
De bestemming 'Centrum' is een verzamelbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca en kantoren mogelijk zijn. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van deze gronden. Per bestemmingsplan wordt aangegeven welke functies binnen deze bestemming zijn toegestaan. In dit bestemmingsplan zijn twee verschillende locaties met stedelijke functies: het winkelcentrum Elderhof en de sportschool en wokrestaurant op de hoek Hollandweg-Batavierenweg. Omdat de gewenste toegestane functies voor deze locaties verschillend zijn, is voor dit bestemmingsplan gekozen voor twee centrumbestemmingen: Centrum 1 en 2.
Deze bestemming geldt voor het winkelcentrum Elderhof en maakt de volgende functies mogelijk: detailhandel, horeca (met uitzondering van hotels, nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren, maatschappelijke functies en dienstverlenende bedrijven. De overkapping van het winkelcentrum is met een bouwaanduiding toegestaan.
Deze bestemming geldt voor de gronden op de hoek van de Hollandweg en de Batavierenweg. Hier zijn nu een sportschool en een (wok)restaurant gevestigd. Het bestemmingsplan maakt hier horeca (met uitzondering van hotels, nachtclubs, discotheken en coffeeshops), maatschappelijke functies (waaronder sport) en kantoren mogelijk.
Dit is een bestemming van minimaal twee gelijkwaardige functies die beide in een bepaald gebied of is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen "Gemengd-1" en "Gemengd-2".
Deze bestemming geldt voor de gronden langs de Burgemeester Matsersingel, rondom de Leidenweg en bij de flat aan de Kromwijkplaats. Binnen deze bestemming zijn kantoren en maatschappelijke functies toegestaan.
Voor het gebouw naast de flat aan de Kromwijkplaats geldt dat hier met een functieaanduiding ook bedrijven zijn toegestaan. Dit is conform het geldende bestemmingsplan.
De gebouwen aan het einde van het Hannesstraatje zijn bestemd als 'Gemengd-2'. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke functies, horeca (met uitzondering van nachtclubs en discotheken) en een clubhuis toegestaan. Het betreft hier de huisvesting van een scoutingvereniging, het clubhuis van de volkstuinenvereniging en een restaurant.
In het plangebied is veel groen aanwezig en dit is als 'Groen' (Artikel 11) bestemd.
In het Groenplan is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing is ook toegestaan buiten het bouwvlak indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De bestemming 'Maatschappelijk' (Artikel 12) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, sport, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies aanwezig die in het vigerend bestemmingsplan hetzelfde zijn bestemd zoals de scholen aan het Breezandpad.
Voor de locatie aan de Hollandweg (tegenover het winkelcentrum) is voor een klein deel middels een aanduiding naast maatschappelijke functies ook kantoren mogelijk.
Het volkstuinencomplex in het noordoosten van het plangebied is bestemd als "Recreatie" (Artikel 13). Deze bestemming is expliciet bedoeld voor volkstuinen en groenvoorzieningen met bijbehorende fiets- en wandelpaden. Er zijn beperkte bouwmogelijkheden toegestaan.
Het sportcomplex aan de noordzijde van Elderveld is bestemd als "Sport" (Artikel 14). Op deze gronden mogen, rekening houdende met de maximumbouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage, uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken zoals kleed-, club- en materiaalgebouwen. Bebouwing buiten de bouwvlakken kan alleen met een afwijking.
Lichtmasten zijn buiten het bouwvlak zijn met een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk. Er zijn aan deze afwijking wel voorwaarden gekoppeld om mogelijke overlast voor aan- en omwonenden en gevolgen voor het natuurgebied aan de noordzijde van de Drielsedijk te voorkomen. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op vastgestelde beleidsregels (zie paragraaf 3.7).
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming "Verkeer - Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en (brom)fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
In het plangebied liggen meerdere hoofdwatergangen, ook wel A-watergang genoemd. Deze watergangen zijn specifiek als "Water" (Artikel 17) bestemd.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als "Wonen" (Artikel 18) of "Wonen - Woonwagenstandplaats" (Artikel 19). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming "Wonen" zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
In deze bestemming zijn de volgende functieaanduidingen opgenomen:
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming "Wonen" zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de bouwzone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier uitsluitend aan- en bijgebouwen zoals garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Carports zijn binnen deze bestemming ook toegestaan. Voorwaarde is dat per woning maximaal één carport mag worden gebouwd en dat deze carport gekoppeld moet zijn aan een aan de voorzijde gelegen berging of garage. De definitie van carport is opgenomen in artikel 1 van de regels (zie artikel 1.18).
De woonwagenstandplaats aan de Dordrechtweg is bestemd als 'Wonen - Woonwagenstandplaats(Artikel 19). Binnen deze bestemming is net als in de woonbestemming een bouwzone en een zone bijgebouwen opgenomen. Hiervoor geldt dat de hoofdbebouwing (de woonwagen) alleen binnen de bouwzone mag worden geplaatst. In de zone bijgebouwen is het mogelijk om bij elke woonwagen één bijgebouw te bouwen dat (in tegenstelling tot de woonwagen) wel aan de grond verankerd is. De maximale hoogte is zo gekozen, dat er één bouwlaag en een kap binnen passen. Er zijn plannen om voor alle woonwagenstandplaatsen te komen tot een nieuwe regeling voor de bouwhoogte.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. Dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:
Waarde - Archeologie
Binnen dit plan zijn twee dubbelbestemmingen toegepast met betrekking tot de bescherming van archeologische waarden:
Deze dubbelbestemmingen gelden voor de zone in het gebied waarvoor een hoge en lage archeologische verwachtingskans geldt en voor het gebied waarvan bekend is dat het een archeologisch waardevol gebied is. Deze artikelen bevatten een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De archeologische zones zijn is op de plankaart aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
In de vigerende bestemmingsplannen zijn deze bestemmingen niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
Waterstaat - Waterkering
De waterkering wordt in dit artikel primair bestemd, als "Waterstaat - Waterkering" (Artikel 23). Dit om de bescherming van de waterkering te garanderen.