Plan: | Bestemmingsplan Spijkerbroek |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.743-0301 |
In de gebiedsgerichte uitwerking van de woonvisie wordt voor wat betreft het woningaanbod in Spijkerbroek gestreefd naar het aantrekken en vasthouden van midden- en hogere inkomensgroepen. Daarbij leeft vanuit de buurt met name de wens om gezinnen aan te trekken en het bedrijfsmatig kamergewijs verhuren van panden te beperken.
Spijkerbroek biedt de mogelijkheid om de toe te voegen nieuwbouw aan te passen aan de vraag naar bepaalde woningen. Dit maakt het gebied aantrekkelijk voor zowel oude als nieuwe bewoners, huurders en kopers, wat de beste garantie vormt dat de wijk ook in de toekomst aantrekkelijk blijft, met een evenwichtige opbouw in stenen én mensen met lage, midden en hoge inkomens. Het te realiseren woon- en leefgebied heeft een open karakter en straalt 'samen leven en werken' uit doordat enerzijds huur- en koopwoning en anderzijds werken elkaar in de wijk afwisselen. De keuze voor doelgroepen en type woningen sluit goed aan bij de functies en het gebruik van het gebied. Een mengeling van gezinnen, senioren en starters sluit goed aan bij de kwalitatieve impuls en het toekomstige gebruik van het groen en de voorzieningen. Daarbij valt te denken aan de volgende doelgroepen: starters op de koopwoningmarkt, doorstromers, hoog en lager opgeleiden en creatieve beroepers, mobiele ouderen (55+), tweeverdieners en gezinnen met kinderen.
Het Spijkerdeel, en dat geldt voor geheel het Spijkerkwartier, is door zijn ligging nabij het centrum en door het ruime aanbod aan kamers vooral bij jongvolwassenen aantrekkelijk om te wonen. In de wijk is op dit moment een groot aantal kamerverhuurbedrijven aanwezig waarvoor een gebruiksvergunning (vereist vanaf 5 personen) is afgegeven. Daarnaast zijn er voor dit gebied aanvragen in behandeling. Het aantal zelfstandige woningen dat eveneens kamersgewijs wordt aangeboden aan maximaal 4 personen is niet bekend.
Deze mate van kamerverhuur draagt er mede aan bij dat dit gebied de hoogste mutatiegraad (vertrek en vestiging van bewoners) van Arnhem heeft. De woon- en leefstijl van de vaak studerende kamerbewoners en de wijze waarop zij omgaan met hun woonomgeving vindt steeds minder genade in de ogen van de overige wijkbewoners. Het drukt een stempel op hoe zij hun woongenot beleven en hoe zij de leefbaarheid van hun woon- en leefomgeving ervaren en waarderen. De hiervoor aangegeven hoge mutatiegraad draagt niet bij aan de totstandkoming/versterking van de sociale cohesie cq binding met de wijk. Om deze redenen beoogt het bestemmingsplan geen verdere uitbreiding van het aantal kamerverhuurbedrijven met bedrijfsvergunning. Daarom is vastgehouden aan een maximum van 150 dat is genoemd in een voorgaand bestemmingsplan dat voor het hele plangebied Spijkerkartier-Spoorhoek inclusief het Spijkerdeel is opgesteld.
Voor het Broekdeel als geheel geldt ten aanzien van het te realiseren nieuwbouwprogramma de volgende prijsdifferentiatie:
Er wordt gestreefd naar het realiseren van 35% betaalbare woningen. Het betaalbare segment bestaat uit huurprijzen die vallen binnen de 2e aftoppingsgrens van de 'Wet op de huurtoeslag' (per 1 juli 2009 is dit € 548,18) of koopprijzen in een mix tot € 172.000 v.o.n., variërend in type en grootte van de woning;
De woningen die in het betaalbare segment gerealiseerd worden, zijn niet als zodanig aan het gevelbeeld te herkennen.
Gestreefd wordt naar een differentiatie van het woningbouwprogramma naar prijs, huur/koopverhouding en de aangegeven woningtypen per deelgebied. De woningen en woonomgeving worden levensloopbestendig gerealiseerd. Om de nieuwbouw voldoende toekomstwaarde te geven, mogen de woningen niet te klein zijn. Het woonoppervlak van de woningen dient dan ook minimaal 70 m2 gbo te bedragen. De woningen dienen over voldoende buitenruimte te beschikken. Bij grondgebonden woningen gaat het om een stads- of daktuin, bij de appartementen om een ruim balkon of loggia (minimaal 8 m2) of een dakterras/tuin. Afhankelijk van de uitwerking en de geldende eisen in verband met de ligging aan het spoor kan hier bij de bebouwing op de kop van de Spijkerstraat een uitzondering voor worden gemaakt.
Verder dienen er mogelijkheden te worden geboden om ook werkruimten of ateliers aan de woningen te koppelen. Ook bestaat de wens om betaalbare en duurdere woningen niet van elkaar in de ontwikkeling te scheiden.
Voor het toe te voegen woonprogramma kunnen drie specifieke gebieden worden aangewezen:
- de bebouwing aan de Dullertstraat (vervanging Dullertflat);
- de bebouwing aan de spoordijk en de kop van de Spijkerstraat.
- de bebouwing aan de C.A. Thiemestraat; Voor deze drie gebieden geldt een afzonderlijk programma.
Bebouwing Dullertstraat
Voor de bebouwing aan de Dullertstraat zijn de randvoorwaarden er op gericht dat er een gevarieerd, maar samenhangend beeld ontstaat. De architectuur sluit in maat, schaal en detaillering aan bij de architectuur van het Spijkerkwartier, maar het architectonische beeld is modern en niet historiserend.
De woningen hebben verplicht een souterrain. Er zijn geen mogelijkheden voor een koekoek. De bebouwing heeft een verdiepingshoogte die elke verdieping hoger, afneemt. De maximum goothoogte bedraagt 12 meter waarbij sprake is van een variatie in goothoogte. De maximum bebouwingshoogten variëren van 13 meter tot 15 meter. Verder is sprake van een beukmaat die varieert van 5,7 meter - 6,6 meter en een kleurgebruik die moet aansluiten bij de kleurstelling Spijkerkwartier. De vormgeving van de poort voor Thialf moet aansluiten bij de architectuur van het gebouw en vormt een geheel met de bebouwing aan de Dullertstraat.
Wenselijk is dat de woningen een bijzondere entree krijgen. Een bijzonder element in de vorm van een kleuraccent of balkon is toegestaan. De architectuur mag afwijken van de architectuur van het beheerdersgebouw van Thialf.
Het bouwprogramma bestaat uit ongeveer 30 woningen. Circa de helft van dit aantal betreft sociale huur. Iedere woning heeft een eigen gebouwde parkeervoorziening waarbij het parkeren plaatsvindt in de parkeergarage die half verdiept onder het gebouw en direct grenzend aan de Dullertstraat wordt aangelegd.
Het bouwblok heeft een pandsgewijze opbouw. Het bouwblok is opengebroken op de plek van de oude Melkfabriek. Op deze plek is een nieuw sculpturaal gebouw geprojecteerd. In de plint van dit gebouw wordt gedacht aan een bijzondere functie. Dat kan zijn een ontmoetingsruimte voor ouderen in de buurt of ateliers. Deze functies dienen zich nadrukkelijk op de binnentuin te richten. De functies zijn, mits het beroepsmatige activiteiten betreffen, onder bepaalde voorwaarden binnen de woonbestemming toegestaan. Bepaalde vormen zijn expliciet uitgezonderd zoals detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken.
Woningbouw in de vorm van grondgebonden stadswoningen sluit aan op de structuur en de sfeer van de wijk (beschermd stadgezicht).
Er wordt vraaggericht (ver)(ge)bouwd, aanvullend op de woningvoorraad van het gebied, gericht op versterking van de differentiatie en variatie. De mogelijkheden van een wooncarrière binnen de wijk (ondermeer door levensloopbestendig bouwen) worden vergroot. Het te realiseren woon- en leefgebied heeft een open karakter en straalt 'samen leven en werken' uit, doordat enerzijds huur- en koopwoning en anderzijds werken elkaar in de wijk afwisselen.
Kop Spijkerstraat
Kenmerkend voor de Kop Spijkerstraat is het gemeenschappelijke hof. De bebouwing richt zich op het hof en niet direct op de Bouwspeelplaats Thialf.
Belangrijk is dat de buitenruimtes van de woningen niet direct zicht bieden op de Bouwspeelplaats Thialf. De architectuur sluit in maat en schaal aan bij de architectuur van het Spijkerkwartier, maar het architectonische beeld is modern en niet historiserend.
Het gebouw moet zodanig gepositioneerd en ontworpen worden dat het geen inbreuk doet op de 'privacy' van Thialf. Indien buitenruimtes worden toegepast, moeten deze zodanig gerealiseerd worden dat deze zo beperkt mogelijk op Thialf uitkijken. Gezien de ligging aan het spoor, zal het ontwerp met de geldende voorwaarden ten aanzien van geluid en groepsrisico rekening moeten houden.
Het binnenhof is onderdeel van het ontwerp. Het kleurgebruik moet aansluiten bij de kleurstelling Spijkerkwartier.
Indien de bijzondere functie gerealiseerd gaat worden zal de uitvoering in de vorm van een kas een bijzondere uitstraling aan het gebied geven.
Voor deze locatie stond in het programma van de Ontwikkelingsvisie Spijkerbroek woningbouw geprojecteerd. In de vervolgstappen zijn de mogelijkheden onderzocht om op deze plek commercieel en maatschappelijk vastgoed te realiseren. In het bijbehorende schetsontwerp is de mogelijkheid voor het realiseren van woningen echter open gelaten. Het programma zal voor deze locatie nog nader uitgewerkt moeten worden. De volgende uitgangspunten gelden bij het bepalen van het programma, in het geval hier woningen gerealiseerd zullen gaan worden:
- naast wonen als gezinsbewoning, eveneens woon-werkwoningen en atelierwoningen mogelijk maken door onder andere het creeëren van extra ruimte in de woningen;
- rekening houden met de geluidsbelasting en eisen ten aanzien van de externe veiligheid van het spoor;
- vraaggericht (ver-)bouwen en aanvullend zijn op de woningvoorraad van het gebied, gericht op versterking van de differentiatie en variatie;
- vergroten van de mogelijkheden van een wooncarrière binnen de wijk (ondermeer door levensloopbestendig bouwen);
- het te realiseren woon- en leefgebied heeft een open karakter en straalt 'samen leven en werken' uit doordat enerzijds huur- en koopwoning en anderzijds werken elkaar in de wijk afwisselen.
C.A. Thiemestraat: bebouwing in het groen
De bebouwing bestaat uit een viertal blokken, die samen een ensemble vormen, een familie van vier met verschillende volumes. Het meest noordelijke blok bestaat uit appartementen, gecombineerd met de entree naar de maatschappelijke voorziening. De overige woningen zijn grondgebonden woningen.
De blokken hebben rondom een collectieve tuin, die open en groen is.
De architectonische uitstraling mag afwijken van de bebouwing in het Spijkerkwartier en de C.A. Thiemestraat, maar is modern en niet historiserend. De entree van de parkeergarage ligt enigszins verborgen in de knik van de C.A. Thiemestraat.
Er is sprake van lossevolumes met vastgelegde tussenruimtes. De maximum goothoogte bedraagt 7 meter en de maximum bouwhoogte bedraagt 11 meter. Er zijn geen privétuinen maar een collectieve tuin met kleine terrassen. De woningen moeten wel een eigen buitenruimte krijgen. Deze buitenruimtes mogen echter geen inbreuk doen op de 'privacy' van Thialf. De woningen krijgen een moderne eigentijdse vormgeving. Doorzichten vanaf C.A. Thiemestraat, zoals vastgelegd in doorzichttekening, moeten gerealiseerd worden.
Het exacte aantal woningen dient in een nadere uitwerking bepaald te worden. Op basis van het huidige schetsontwerp kunnen hier circa 18 woningen worden gerealiseerd. Bij het behalen van dat programma gelden de volgende uitgangspunten:
- naast wonen als gezinsbewoning moet eveneens woon-werkwoningen en atelierwoningen mogelijk worden gemaakt door onder andere extra ruimte te creëren in de woningen;
- wonen is mogelijk in zowel grondgebonden ruimten als (in beperkte mate) appartementen;
- vraaggericht (ver-)bouwen en aanvullend zijn op de woningvoorraad van het gebied, gericht op versterking van de differentiatie en variatie;
- vergroten van de mogelijkheden van een wooncarrière binnen de wijk (ondermeer door levensloopbestendig bouwen);
- het te realiseren woon- en leefgebied heeft een open karakter en straalt 'samen leven en werken' uit doordat enerzijds huur- en koopwoning en anderzijds werken elkaar in de wijk afwisselen.
Duurzaam bouwen
De nieuw toe te voegen bebouwing moet passen binnen de integrale ontwikkeling van het gebied. Naast de noodzaak om te voldoen aan de eisen van duurzaamheid (zoals die in het Bouwbesluit), past het streven naar een duurzame ontwikkeling ook bij de ambities die gelden voor het park. Dit kan zowel in prestaties als in uiterlijk vorm krijgen. Ten aanzien van duurzaam bouwen gelden de volgende uitgangspunten:
-de verantwoording geven op welke manier wordt voldaan aan het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw en het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw KAN-convenant duurzaam bouwen;
- in het ontwerp moet aandacht worden gegeven aan sociale veiligheid;
- voldaan moet worden aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen en Handboek Toegankelijkheid;
- voldoen moet worden aan het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw en Woningbouw;
- voor de woningen in het plangebied geldt een EPC van 0,8.