| Plan: | Malburgen - West 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.741-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen , ' 'Centrum', "maatschappelijk", sport" en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 1. bij de regels
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een rijwoning een andere norm voorgeschreven als voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamer bewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes normaal wel minder auto's bezitten. Daarvoor is binnen de bestemmingen een ontheffing opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening, Groen en Groen - Park en de Verkeerbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
Deze bestemming (artikel 3) is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen tot maximaal 75m3 binnen elke bestemming.
In dit geval betreft het het Brinkman Visser-gemaal en twee andere nutsvoorzieningen alleen aan de Gelderse Rooslaan.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
In het vigerende bestemmingsplan was het Brinkman Visser-gemaal al opgenomen. De twee nutsvoorzieningen elders langs de Gelderse Rooslaan zijn door een wijziging van de plangrens (o.a Dijkzone) nu ook in dit plan opgenomen. Verder hebben er geen wijzigingen plaats gevonden.
Centrum 1 en 2
De winkel-en dienstverlenende functies aan de Hoefbladlaan en Dovenetellaan zijn bestemd als 'Centrum1 en 2' (artikel 4 en 5) Dit is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het winkelcentrum. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc. De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Deze bestemming is niet gewijzigd behalve dat in het vigerende bestemmingsplan Centrum 1 "Centrumdoeleinden-A" genoemd werd en dat Centrum 2 Centrumdoeleinden-E" genoemd werd.
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (artikel 6) en 'Groen-Park' (artikel 7).
In het Groenplan is voor groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen-park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hier een aanlegvergunningstelsel aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'Groen-Park' is alleen binnen de bestemmings passende bebouwing toegestaan, zoals sppeltoestellen en dergelijke. Daarnaast is er voor het het bestemmingsvlak met de bestemming wonen ten noorden van de Gelderse Rooslaan een ontheffingsmogelijkheid opgenomen om balkons en dergelijke boven de bestemming "Park" te bouwen en om woonbebouwing tot maximaal 1 meter in de bestemming Park toe laten. Dit laatste vooral uit flexibiliteitsoogpunt.
De Dijkzone ligt voornamelijk in deze bestemming.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Deze bestemming is niet gewijzigd tov het geldende bestemmingsplan, met uizondering van de aangegeven bouwmogelijkheden voor wonen.
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 8) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies die als zodanig zijn bestemd.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Deze bestemming is niet gewijzigd tov het geldende bestemmingsplan.
Deze sportvoorzieningen zijn bestemd als 'Sport' (artikel 9). Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken. Bebouwing buiten de bouwvlakken kan alleen met ontheffing. Het betreft dan bebouwing passend binnen de bestemming zoals fietsenstalling en hekwerken met een maximumbouwhoogte van 3 meter. Voor de bouw van tribunes kunnen Burgemeester en wethouders een hogere maximumbouwhoogte vaststellen. Dit mag geen nadelige gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat in de omgeving.
Lichtmasten zijn buiten het bouwvlak als uitzondering wel toegestaan. Er zijn wel nadere eisen opgenomen waaraan deze lichtmasten moeten voldoen om mogelijke overlast voor aan- en omwonenden te voorkomen.
In het zuiden van het plangebied ligt Sportpark Malburgen-West (vooral in gebruik bij voetbalvereniging MASV met clubgebouw en kunstgrasveld). Er zijn plannen om op termijn dit sportpark uit te breiden met een gras(voetbal)veld met vooralsnog een wijkfunctie aan de noordwestzijde en een Richard Krajicek Playground (ook voor de wijk) aan de zuidoostzijde(Nijmeegseweg).Deze voorgenomen uitbreidingen passen in de bestemming zoals deze nu opgenomen is. Parkeergelegenheid kan binnen deze bestemming gerealiseerd worden.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
De bestemming "Recreatieve doeleinden" is gewijzigd in sport. Verder hebben er geen wezenlijke wijzigingen plaats gevonden.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen.
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming "Verkeer–Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
De Eldenseweg en Batavierenweg zijn hoofdontsluitingswegen. De Gelderse Rooslaan, Dovenetellaan en Meldestraat ontsluiten Malburgen-West op wijk- en buurtniveau. Wegen, paden, parkeergelegenheid, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.Op de plankaart is het aantal rijstroken per weg aangegeven.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
Geen wijzigingen t.o.v. het geldende bestemmingsplan.
Artikel 12. In het plangebied ligt een hoofdwatergang, ook wel A-watergang genoemd.
Vanwege zijn belang voor de waterhuishouding is deze in overleg met het Waterschap Rivierenland specifiek als Water bestemd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het geldende bestemmingsplan was deze watergang al wel opgenomen op de plankaart en makte deel uit van de bestemming "groenvoorzieningen" o.a. water en waterlopen.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 13). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 19.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Hoogte van woningen
In het plangebied komen verschillende type woningen voor.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
Het vigerende plan was een globaal eindplan. In dit bestemmingsplan zijn alle reeds gebouwde en nog te bouwen locaties zoals (WW3 en WW4 en Dijkzone) als eindbestemming opgenomen.
De woonwagens aan de Gelderse Rooslaan zijn bestemd als "Wonen-Woonwagen standplaats" (artikel 14). Het betreft vijf woonwagenstandplaatsen met bergingen en parkeerplaatsen. De zone bijgebouwen is bedoeld voor de ontsluiting en parkeergelegenheid ten behoeve van de woonfunctie. De maximum bouwhoogte voor de woonwagens is 4 meter in één bouwlaag. Bijgebouwen mogen maximaal 3 meter hoog zijn
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.
Deze bestemming is niet gewijzigd.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:
Deze dubbelbestemming artikel 15 geldt voor de zone in het gebied waarvoor een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone aanlegvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat aanlegvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
Deze dubbelbestemming artikel16 ligt op en langs de dijk aan de west en noordzijde van dit bestemmingsplan. Uitvoering van werken ten behoeve van de verbetering van de waterkering is toegestaan. Binnen deze bestemming is bebouwing toegestaan mits ondergeschikt aan de waterkerende functie van de dijk. De onderliggende bestemmingen blijven geldig maar mogen de waterkerende functie niet schaden. Ook is geregeld dat alleen werken mogen worden aangelegd als dit is overlegd met de beheerder.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplan
In de vigerende bestemmingsplan is deze bestemming al opgenomen, er hebben geen wijzigingen plaats gevonden
Waterstaat - Waterstaatkundige functies
Artikel 17. Het binnentalud van de waterkering behoort tot het binndendijks gebied van de Rijn, dat mede is bedoeld voor waterberging en vergroting van de afvoercapaciteit bij hoog water. Daarom is voor dit meest noordelijk deel van het bestemmingsplangebied gekozen voor deze bestemming.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de waterstaatkundige belangen ook niet op een andere wijze beschermd.