Bestemmingsplan Elden 2012

5.2 Rijksweg-West 10-12

Beschrijving van het project

Tussen Rijksweg-West 10/12 en 14 ligt een paardenweitje/grasveld. Er zijn in het verleden diverse verzoeken geweest om dit perceel te bebouwen. Vanwege de waardering van dit open groene gebied zijn deze verzoeken altijd tegengehouden. In juni 2011 is een vooroverleg (eerste fase van een omgevingsvergunning) ingediend met het verzoek om voor deze locatie:

• 1. in de bestaande schuur achter het landhuis twee woningen te mogen realiseren;
• 2. op het grasveld naast de boerderij een lage dubbele woning te bouwen. Deze dubbele woning is helemaal aan de achterzijde van het perceel geprojecteerd waardoor het voorste deel van het grasveld (ruim tweederde van het perceel) onbebouwbaar en groen blijft.

De beoordeling van dit vooroverleg was positief en de ontwikkeling wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Afbeelding 5.1 Overzicht ontwikkeling

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan “Elden” is vastgesteld 23-8-1976, en goedgekeurd 12-10-1977 en de gronden zijn bestemd als 'Tuinbouw'. Bebouwing is alleen toegestaan binnen de bebouwingsgrens. De bestaande schuur valt binnen deze bebouwingsgrens en is qua bebouwing toegestaan. Wonen is echter qua functie in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Het nieuwe dubbele woonhuis is gelegen buiten de bebouwingsgrens en is dus zowel qua functie als qua bebouwing in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Beschrijving projectgebied

De oude kern van het voormalige dorp Elden bestaat grotendeels uit lintbebouwing (onregelmatige verkavelingen in meerdere rooilijnen; concentraties van bebouwing; bedrijfjes en woningen naast elkaar; kleinschalige opzet; een zekere ongeordendheid; en dergelijke). De woning aan de Rijksweg-West 10-12 maakt deel uit van de bestaande dorpsstructuur maar het weiland onderbreekt de lintbebouwing. Het woonhuis nr. 10/12 heeft een statige landhuisachtige opzet (oprijlaan, bomenrij omzoming) en maakt deel uit van de waardevolle groene ruimte rond Elden.

 

Het landhuis ligt aan de rand van Elden; er ligt een flinke groene ruimte rondom. Aan de rand heeft de dorpsbebouwing van oudsher een 'uiteenwaaierend' karakter; de kavels zijn ruimer; de afstanden tussen de woonbebouwing is groter.

De buurhuizen, vanaf de nummers 14/16, vormen het begin van de lintbebouwing aan deze zijde van de Rijksweg-West. Een duidelijke dorpsrand langs het weiland van het landhuis wordt zo gevormd met daarmee een ruimtelijk goede beëindiging c.q. entree van het vroegere dorp. Anderzijds krijgt het landhuis een stevige landschappelijke context.

Aan de achterzijde van de percelen aan de Rijksweg-West liggen de bedrijven die zijn gelegen aan de Molenweg. Deze bedrijven worden grotendeels door de bebouwing en het groen langs de Rijksweg-West vanaf deze weg aan het zicht onttrokken. Alleen ter plaatse van het weiland is er 'vrij zicht' op de achterkant van deze bedrijfsbebouwing en dat is minder fraai.

Afbeelding 5.2 Zicht op het weiland met aan de rechterkant Rijksweg-West 10-12

Milieuaspecten

Hieronder wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn bij deze ontwikkeling.

Wegverkeerslawaai

Door Econsultancy is een onderzoek ingesteld naar de geluidbelasting door wegverkeer op de vier nieuwe woningen (zowel de nieuw te bouwen dubbele woning als de woningen die in de bestaande schuur worden gerealiseerd) op de locatie Rijksweg West 10-12 (zie bijlage 2).

De woningbouwlocatie is gelegen in de bebouwde kom van Arnhem binnen de geluidzone van de A325 en de Rijksweg-West. De nieuw te realiseren woningen liggen op 150 meter uit de as van de A325 en op ten minste 52 meter uit de as van de Rijksweg West.

De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de A325 op de nieuwe woningen bedraagt ten hoogste 48 dB na aftrek van 2 dB ex art 110-g Wet geluidhinder (Wgh). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Voor de vier woningen hoeft geen hogere waarde te worden aangevraagd.

Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex. art. 110-g Wgh. De hoogste geluidbelasting op de gevels van de woningen bedraagt 50 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k bedraagt dan de minimumwaarde van 20 dB. Er zijn voor de gevels van de woningen geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig die de standaardeisen uit het Bouwbesluit te boven gaan.

Luchtkwaliteit

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)', zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarin de uitoefening van een of meer bevoegdheden, of de toepassing van een of meer wettelijke voorschriften in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt.

Voor woningbouwlocaties zal pas bij het oprichten van 1500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg sprake zijn van een “in betekenende mate” verslechtering van de luchtkwaliteit.

Hinder

In de directe omgeving van het plangebied liggen een aantal bedrijven. Hierbij gaat het om een autobedrijf (Molenweg 52), aannemersbedrijf (Molenweg 48), kleine drukkerij (Molenweg 44) en een loonbedrijf (Molenweg 40).

Op basis van de VNG brochure bedrijven en milieuzonering geldt voor bedrijven/inrichtingen een richtafstand (afstand waardoor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en een milieugevoelige functie als wonen anderzijds kan worden gecreëerd) ten opzichte van woningen binnen woongebieden of gemengde gebieden (wonen naast werken). Bovengenoemde bedrijven zijn milieucategorie 2 bedrijven binnen een gemengd gebied (wonen naast werken). Binnen een gemengd gebied geldt voor milieucategorie 2 bedrijven ten opzichte van woningen een richtafstand van 10 meter. Van deze afstand kan gemotiveerd worden afgeweken. In het kader van de ontwikkeling is er een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit dit onderzoek volgt dat de streef- en grenswaarden voor geluid bij de nieuw te bouwen woningen door bovengenoemde bedrijven niet worden overschreden. Dit betekent dat de bedrijven geen belemmering vormen voor de nieuw te bouwen huizen. Daarnaast worden de bedrijven door de bouw van de huizen niet beperkt in hun bedrijfsvoering.

Geur

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen industriële bedrijven waarbij geur een rol speelt.

Externe veiligheid

Ondergrondse aardgasleiding

In de directe omgeving van de locatie ligt een ondergrondse aardgasleiding met een maximale druk van 40 bar en een diameter van 12 inch. Deze ondergrondse aardgasleiding heeft geen 10-6 PR contour. Wel moet er rekening worden gehouden met een zakelijke rechtstrook van 4 meter vanuit het hart van de leiding. De geplande woningen zijn niet binnen deze afstand geprojecteerd.

Voor de ondergrondse aardgasleiding is een groepsrisicoberekening uitgevoerd (Save, Externe veiligheid buisleidingen MRA, november/december 2011). Uit deze berekeningen volgt dat de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden. Het groepsrisico is zelfs kleiner dan 0,1 maal de oriënterende waarde. De geprojecteerde woningen liggen binnen het invloedsgebied van de ondergrondse aardgasleiding. Door de bouw van deze woningen zal het groepsrisico nagenoeg niet toenemen waardoor het groepsrisico onder 0,1 maal de oriënterende waarde van het groepsrisico blijft en er geen verantwoording van het groepsrisico hoeft plaats te vinden.

Groen en ecologie

In het kader van deze bestemmingsplanwijziging is door Econsultancy een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie bijlage 2). In dit onderzoek zijn gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van flora en fauna in kaart gebracht.

Quickscan flora en fauna

Waarnemingen en te verwachten soorten

De beplanting op de onderzoekslocatie biedt onderkomen aan algemene broedvogels. Nestplaatsen van vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond zijn beschermd, zijn niet te verwachten. Incidenteel gebruik van de zolderruimte door een gewone grootoorvleermuis is niet uitgesloten. Aan de voorzijde van de boerderij is een aantal kieren onder de dakrand in de gevel aanwezig. Hiervan kan gewone dwergvleermuis of laatvlieger gebruik maken. De onderzoekslocatie is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen door de aanwezigheid van bomen rond het weiland. De bomen blijven gehandhaafd.

Gelet op het ontbreken van sporen kan worden gesteld dat de onderzoekslocatie niet in gebruik is door steenmarter. Voor de overige soorten uit de verschillende soortgroepen vormt de onderzoekslocatie geen geschikt habitat of zijn deze op grond van bekende verspreidingsgegevens of het ontbreken van verblijfsindicaties niet te verwachten.

Maatregelen ter voorkoming van overtredingen van de Flora- en faunawet

Indien de beplanting buiten het broedseizoen wordt verwijderd, zullen geen overtredingen van de Flora- en faunawet plaatsvinden met betrekking tot broedvogels.

Algemene zorgplicht

Voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt de algemene zorgplicht, die er ondermeer in voorziet dat al het redelijkerwijs mogelijke dient te worden gedaan om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn in het kader van de algemene zorgplicht geen speciale maatregelen nodig.

Gebiedsbescherming

De EHS zal niet worden aangetast door de herbestemming van de onderzoekslocatie. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde.

Noodzaak tot nader onderzoek

Het kan niet op voorhand worden uitgesloten dat vleermuizen gebruik maken van de bebouwing op

de onderzoekslocatie. Door de uitvoering van nader onderzoek binnen het geschikte seizoen kan dit

vastgesteld worden.

Noodzaak aanvraag ontheffing Flora- en faunawet artikel 75c

Indien uit aanvullend onderzoek blijkt dat zich op de onderzoekslocatie een vaste rust- of verblijfplaats van vleermuizen bevindt, treden er door de voorgenomen herontwikkeling mogelijk overtredingen op ten aanzien van de Flora- en faunawet. Ontheffingen van verbodsbepalingen ten aanzien van vleermuizen worden alleen nog verleend op basis van een wettelijk belang uit de Habitatrichtlijn. Ruimtelijke ontwikkeling valt niet onder een dergelijk belang. Door het treffen van maatregelen zal de functionaliteit van een rust- of verblijfplaats behouden moeten blijven. De maatregelen, vastgelegd in een activiteitenplan kunnen vooraf bij Dienst Regelingen ter goedkeuring worden voorgelegd, middels een ontheffingsaanvraag.

Groenplan (Groencompensatie en groenbalans)

Het particuliere terrein is 6.510 m2 groot. Het aanwezige groen is structureel groen (Groenplan 2004). De regels groencompensatie geeft voor projecten op particulier terrein groter dan 1.500 m2 aan dat verdwijnend oppervlakte groen niet hoeft te worden gecompenseerd. Er geldt wel een herplantplicht voor bomen met een diameter groter dan 25 centimeter. Daarnaast geldt een landschappelijke inpassing van het terrein.

Er worden voor deze ontwikkeling geen bomen gekapt. De 18 bestaande bomen blijven behouden. In de bestaande weide van ongeveer 4.400 m2 groot komen 2 woonpercelen (woning en erf) van ongeveer 1.200 m2 in totaal. De te handhaven weide wordt landschappelijk ingepast met daarbij 14 nieuwe bomen om deze weide geplant. Hiermee wordt voldaan aan de regels van de groencompensatie.

Aandachtpunt zijn de nieuw te bouwen schuren bij de nieuwbouw. Deze zijn gesitueerd nabij de bestaande en nieuwe bomen. De schuur op zichzelf en de bouw van de schuur kan een negatief effect hebben op deze bomen. Uitgangspunt is dat de schuren gebouwd worden buiten de (minimaal 2 meter van) kroonprojecten van de bomen. Een boomeffectanalyse (BEA) moet bepalen waar de schuren kunnen worden gebouwd.

Bodem

Voor de ontwikkeling is als eerste met behulp van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem een inventarisatie uitgevoerd naar de bekende (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging in het betreffende plangebied.

Daarnaast is voor de ontwikkeling een inventarisatie uitgevoerd naar alle beschikbare bodemkwaliteitgegevens en historische gegevens. Daarbij is gebruik gemaakt van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem en zijn bodemrapporten/-documenten geraadpleegd.

Uit de inventarisatie is gebleken dat in het plangebied geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig zijn. Direct grenzend aan het plangebied liggen geen grondwaterverontreinigingen.

Voor de ontwikkellocatie (locatie benoemen) zijn, naast het gemeentelijk bodeminformatiesysteem, de volgende bodemrapporten/-documenten geraadpleegd:

Verkennend bodemonderzoek Rijksweg-west 10 te Arnhem, Econconsultancy, rapportnummer 12035421, 20 juni 2012

In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan lood , cadmium, kwik, nikkel, zink en PAK aangetroffen. In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan nikkel aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Conclusie en aanbevelingen

De geïnventariseerde en getoetste bodemgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied. Er zijn geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. Direct grenzend aan het plangebied liggen geen grondwaterverontreinigingen.

De grond en het grondwater op de locatie is licht verontreinigd. Voor de ontwikkeling van het terrein zijn geen sanerende maatregelen nodig. De kwaliteit van de bodem (inclusief grondwater) vormt geen gevaar voor de volksgezondheid bij de aanwezige bestemmingen/functies in het beheerbestemmingsplangebied.

De kwaliteit van de bodem (inclusief grondwater) vormt geen belemmering voor de planontwikkeling op de ontwikkellocatie en voor de financiële uitvoerbaarheid daarvan.

Water

Oppervlaktewater

Aan twee zijden van het perceel bevindt zich een waterloop. Evenwijdig aan Rijksweg-West ligt een waterloop die de weg begeleid. De weg en de waterloop zijn als cultuurhistorisch waardevol polderlint aangeduid. De weg is een voormalige kade langs de Grift, de oude trekvaart tussen Arnhem en Nijmegen. De waterloop is waarschijnlijk een relict van de Grift. Deze waterloop ligt op particulier terrein. Aan de achterzijde ligt ook een waterloop; een oude poldersloot. Deze is gedeeltelijk particulier eigendom en gedeeltelijk gemeentelijk eigendom. Beide waterlopen spelen nog steeds een rol in de ontwatering en afvoer van de aanliggende percelen. Het waterpeil in deze waterlopen komt overeen met het niveau van de hoofdwatergangen (A-watergangen) van het Waterschap Rivierenland: 7,5 meter boven NAP.

Grondwater

De grondwaterstroming is op grotere schaal globaal zuidwest gericht; dat wil zeggen van de Nederrijn richting de Linge. De hoogte van het maaiveld is niet bekend. De hoogte van de Rijksweg-West ligt op ca. 9,5 meter boven NAP. Echter omdat de weg een oude kade is, ligt deze hoger dan de natuurlijke aanliggende gebieden. Het niveau van het grondwater is niet bekend en daarmee is niet bekend of het gebied voldoende ontwatering heeft (hoogteverschil tussen het grondwater en het maaiveld). Van het grote grondwatersysteem ligt de gemiddelde stand rond de ± 8,0 meter boven NAP. In de praktijk lijkt het er op dat de drooglegging (de afstand tussen het waterniveau in de waterlopen en het maaiveld) minimaal is. Afhankelijk van het verloop van het maaiveld kan dit inhouden dat de ontwatering (zeer) minimaal is. De minimale ontwateringsdiepte bij kruipruimteloos bouwen bedraagt 30 cm. Met kruipruimtes is dit minimaal 70 cm.

Regen en afvalwatersysteem

De bestaande woning is aangesloten op een gemengd riool. Dit houdt in dat afvalwater van de bestaande en de nieuwe gebouwen naar het riool in de straat wordt afgevoerd. Of het hemelwater van de bestaande woning ook naar het riool wordt afgevoerd, of dat dit naar het oppervlaktewater stroomt, is niet bekend. Voor de nieuwbouw geldt dat hemelwater niet naar het riool mag worden afgevoerd, maar dat dit op eigen terrein moet worden verwerkt. Als dit niet kan, dan mag het afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. In dat geval zal het waterschap compensatie eisen voor de toegenomen afvoer (aanleg van nieuw oppervlaktewater). Deze watercompensatie bedraagt ongeveer 10-15% van het toegenomen verhard oppervlak.

Onder de Rijksweg-West ligt een transportriool die water van een groot gedeelte van Arnhem-Zuid afvoert naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie Arnhem-Zuid aan de Drielse Dijk.

Conclusie en aanbevelingen

• Voor de nieuwbouw geldt dat het regenwater binnen het plangebied verwerkt moet worden, op eigen terrein. Als dit niet mogelijk is dan kan het water in overleg geloosd worden op het oppervlaktewater. Voor de toename van het verharde oppervlak geldt in dat geval een compensatieplicht. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor ingrepen die nodig zijn om het water op het oppervlaktewater te kunnen lozen.
• Door het ontbreken van een geo-hydrologisch onderzoek is de ontwatering van het perceel niet bekend. De nieuwbouw moet voldoen aan de normen zoals beschreven in de paragraaf grondwater.
• De waterloop langs de Rijksweg-West maakt onderdeel uit van een historisch polderlint en wordt beschermd doordat deze in de groenbestemming is gelegen.

Archeologie

De gronden rondom de Rijksweg-West 10-12 vallen binnen het gebied met een hoge archeologische verwachting. Uit het uitgevoerde bureauonderzoek bleek ook dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (verkennende fase direct gecombineerd met de karterende fase, zie bijlage 2).

De aangetroffen bodemopbouw binnen het plangebied is vrij uniform van aard en bestaat uit zwak zandige op sterk siltige klei, in de vorm van oeverwalafzettingen van de Nederrijn stroomgordel op oudere komkleiafzettingen. Afgezien van de huidige bouw is voor het merendeel van het plangebied sprake van een intact bodemprofiel en dient geclassificeerd te worden als een kalkhoudende poldervaaggrond. Diepere bodemverstoring hebben plaatsgevonden binnen terreindelen direct rondom de bebouwing binnen het woonerf (Rijksweg West 10), als gevolg van de aanleg van betonnen constructies, siertuin, etc.

Het aangetroffen antropogene (“bodemvreemd”) materiaal is alleen in de huidige bouwvoor aangetroffen en betreft alleen recent materiaal in de vorm van voornamelijk baksteen, stukken modern glas en resten plastic. Archeologisch relevante indicatoren zijn niet aangetroffen. Er zijn daarmee geen duidelijke aanwijzingen om de aanwezigheid van een archeologische vindplaats in het plangebied te vermoeden, waardoor geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen nieuwbouw geen bedreiging vormt voor het archeologisch erfgoed.

De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals die is weergegeven tijdens het bureauonderzoek, wordt wat betreft landschappelijke ligging en bodemopbouw door het booronderzoek bevestigd, echter niet wat betreft archeologie.

Conclusie

Op de archeologische maatregelenkaart van de gemeente Arnhem staat het plangebied als 'archeologisch waardevol gebied' gekarteerd, deel uitmakend van de oude kern van Elden. Op grond van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat er zich in het plangebied echter geen archeologische waarden bevinden en is vervolgonderzoek niet noodzakelijk. Indien er toch archeologische vondsten worden gedaan, dan geldt de meldingsplicht ex artikel 53 Monumentenwet 1988.

Structuurvisie Elden

In de Structuurvisie Elden valt de locatie Rijksweg-West 10-12 binnen het gebied 'dorpsbebouwing Elden'. Voor dit gebied zijn geen expliciete uitspraken gedaan. Er is aangegeven dat:

"in Elden zelf de inrichting van wegen en straten en de te gebruiken bebouwingstypologieën van belang zijn. Het dorpse karakter staat hierbij voorop. Uitbreiding van de bebouwing moet kleinschalig, niet valla-achtig van aard zijn en passen binnen de dorpse sfeer van Elden; geen aanblik van "stadse" gesloten blokken. Eén en ander heeft betrekking op de gewenste kleur van gevels (donker-, roodbruin) en de schakeling (vrijstaand, korte rijtjes). De overwegend donkere tinten, zowel voor wegen als bebouwing dienen bij eventuele uitbreiding inspriratiebron te zijn; de nokhoogte aangepast aan het algemene beeld (bijvoorkeur niet hoger dan 7,50 meter)."

Dit bouwplan past hier binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Elden. Het gaat om kleinschalige bebouwing met een landelijke uitstraling. De nieuwbouw bestaat uit een laag gebouw met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 6 meter. De andere twee woningen worden in de bestaande schuur gerealiseerd waarbij de uitstraling van de schuur zoveel mogelijk in stand blijft.

Stedenbouwkundige en landschappelijke aspecten

Voor deze locatie zijn in het verleden meerdere forse nieuwplannen ingediend. Deze plannen waren vanwege de afbreuk van het dorpse- en groene karakter niet wenselijk. Het idee om een dubbele lage woning te realiseren achterop het vrije perceel is wel acceptabel. Aan de ene kant zorgt het ervoor dat een groot deel van het weiland onbebouwbaar en groen blijft. Hierdoor behoudt de rand van het dorp het van oudsher “uiteenwaaierende” karakter, de kavels blijven ruimer en de afstanden tussen de woonbebouwing groot. Aan de andere kant zorgt de woning met het aan te planten groen ervoor dat het zicht op de achterzijde van de bedrijven aan de Molenweg verdwijnt. Dit zorgt voor een aanzienlijke verbetering van de beleving van de Rijksweg-West. Daarnaast krijgt het voorste deel van het weiland een betere uitstraling en meer betekenis door de bouw van het dubbele woonhuis.

Om het groene landelijke beeld te behouden gelden de volgende voorwaarden:

• 1. het groene weitje voor de nieuwbouw moet zo blijven;
• 2. er moet achter het nieuwbouwproject een opgaande groensingel worden aangelegd, zodat - vanaf de Rijksweg-West - het achterliggende industrieterrein aan het oog wordt onttrokken;
• 3. dit is het laatste nieuwbouwproject dat hier mogelijk is; verdergaande verdichting is stedebouwkundig ongewenst, omdat dat de heldere dorpsstructuur zou aantasten;
• 4. tussen de nieuwbouw en het groene weitje wordt een rij (knot)wilgen geplant, als lichte afscherming en landschappelijke inpassing.    

Wijze van bestemmen

De bovenstaande voorwaarden zijn op de plankaart van het bestemmingsplan op de volgende wijze vertaald:

• het weiland voor de toekomstige woningen is bestemd als 'Agrarisch - 1'. Hiermee wordt qua bestemming aangesloten bij de gronden aan de zuidzijde van het landhuis en wordt gegarandeerd dat deze gronden onbebouwd en groen blijven;
• de nieuwe woningen worden qua bouwgrenzen, aantal woningen en bouwhoogten vastgelegd conform het ingediende en goedgekeurde plan (vooroverleg).