| Plan: | Malburgen - De Wheme |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.675-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Bedrijf', 'Detailhandel', 'Centrum', 'Kantoren', 'Sport' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 1.
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een rijwoning een andere norm voorgeschreven als voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamer bewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes normaal wel minder auto's bezitten. Daarvoor is binnen de bestemmingen een ontheffing opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied is de bestemming aangegeven.
Deze bepalingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:
Hieronder worden de verschillende bestemmingen toegelicht,
De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer zijn niet toegestaan.
Vergelijking met het voorgaande plan
In de tot inwerkingtreding van dit plan geldende plannen hebben deze gronden meerdere bestemmingen, nl. "Bijzondere bebouwing" en "Groen". De laatstgenoemde bestemming komt grotendeels met de nieuwe bestemming overeen.
De aan de plas grenzende parkzone is als "Groen-Park" bestemd. Vanwege de belangrijke ecologische waarde van De Wheme is een uitgebreid stelsel van aanlegvergunningen opgenomen in de regels. Aantasting van het gebied wordt op deze wijze zoveel mogelijk tegen gegaan. Het park is vormgegeven als een overgangsgebied tussen de bebouwde omgeving en natuurbestemming die op de plas is gelegd.
Vergelijking met het voorgaande plan
In het voorgaande plan hebbende gronden een uit te werken woonbestemming en een verkeersbestemming, waarin groenbestemmingen mogelijk zijn.
De in het plangebied gelegen waterplas heeft de bestemming Natuur gekregen, vanwege de bijzondere, te beschermen, natuurwaarden.Zo leven er kamsalamander, de rietorchis en is het een belangrijk foerageergebied voor veel soorten vleermuizen. Bij deze bestemming is een beschermend aanlegvergunningenstelsel opgenomen. In het gebied komen enkele kunstwerken voor. deze zijn als bouwaanduiding opgenomen.
Vergelijking met het voorgaande plan
In het voorgaande plan hebbende gronden een uit te werken woonbestemming en een verkeersbestemming, waarin deze bestemming niet mogelijk is.
Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Vergelijking met het voorgaande plan
Deze gronden hebben in de vigerende plannen diverse aan een woonwoijk gelieerde bestemmingen, zoals v"erkeersdoeleinden", "opnebaar groen"en "wonen".
Artikel 7 Verkeer - wegverkeer
De bestemming "Verkeer-wegverkeer" is bedoeld voor verkeerszones die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar 50 km/uur of harder gereden mag worden, of wegen die onderdeel uitmaken van een doorgaande busroute. Onder andere wegen, fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming. In dit bestemmingsplan heeft de Pleyweg deze bestemminmg gekregen.
Vergelijking met het voorgaande plan
Ook in de voorgaande plannen lag op deze gronden een verkeersbestemnming.
IIn het plangebied ligt een hoofdwatergang, ook wel A-watergang genoemd. Deze zal ten behoeve van de planontwikkeling enigszins worden verlegd. Vanwege zijn belang voor de waterhuishouding is deze in overleg met het Waterschap Rivierenland specifiek als Water bestemd.
Vergelijking met het voorgaande plan
Op de gronden met deze bestemming lag in het voorgaande plan een uit te werken woonbestemming, waarin ook watergangen mogelijk waren.
Verscheidene woonvormen passen binnen deze bestemming zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning, serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen.
Binnen de bestemming woondoeleinden zijn drie zones te onderscheiden: de bouwzone, de zone bijgebouwen en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan. Dit geldt niet als in de regels anders is bepaald.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Binnen de bestemming "Woondoeleinden" zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen zijn hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
In de bestemming "Woondoeleinden" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld zorgtehuizen, gevangenissen en asielzoekerscentra niet begrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een aparte bestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Daarnaast is in de bouwzone via een en bouwaanduiding 'bijgebouwen' een zone opgenomen bedoeld voor het realiseren van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, zoals schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag, vermeerderd met 30 cm ten behoeve van afschot en isolering.
Vergelijking met het voorgaande plan
De westelijke woonbestemmingen hebben in het voorgaande plan de bestemming "Bijzondere bebouwing".Wonen is in deze estemming niet mogelijk.
De meer noordelijk gelegen gronden met deze bestemming kenden in de voorgaande plannen eveneens bestemmingen die passen in een woonwijk, zoals wonen, school of kerk etc.
Deze bestemming is bedoeld voor de acht ten noorden van de plas in het park geprojecteerde woontorens. Op de plankaart is deze bestemming onderverdeeld in 5 afzonderlijke delen, waarin per deel variërend van één tot drie woontorens mogelijk worden gemaakt. Om zoveel mogelijke flexibiliteit met betrekking tot de exacte locatie van de gebouwen te creëren, zijn binnen de bestemming geen harde bouwgrenzen opgenomen. Wel moeten de gebouwen op een in de regels genoemde minimumafstand van 18 meter van elkaar worden gebouwd om zichtlijnen op de plas zoveel mogelijk open te houden. De maximumhoogte van de torens is 20 meter (6 bouwlagen). Hiervan worden zes lagen als woonlaag gebruikt en de onderste laag voor parkeren.
Doorgaande wegen zijn in de bestemming niet toegestaan.
Vergelijking met het voorgaande plan
In het voorgaande plan hebben deze gronden een vergelijkbare, hoewel nog uit te werken woonbestemming.
Artikel 11 Wonen - uit te werken
De geprojecteerde woonbebouwing op het eiland in de plas heeft deze bestemming, omdat daarmee nog flexibiliteit wordt geboden aan deze woningbouwontwikkeling. Voor deze bestemming zijn uitwerkingsregels opgenomen, waarbinnen de woonbestemming ingevuld moet worden. Deze hebben onder meer betrekking op vorm van de bebouwing e.d
Vergelijking met het voorgaande plan
In het voorgaande plan hebben ook deze gronden een vergelijkbare, hoewel nog uit te werken woonbestemming.
.