herontwikkeling voormalige Mariakerk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van de voormalige Mariakerk te Oldenzaal, gelegen aan de Mariastraat 17 en omliggende gronden een herontwikkeling te laten plaatsvinden, zowel binnen de bestaande bebouwing als nieuwbouw. Dit gelet op de heersende vraag naar woningen, zorgwoningen als ruimte voor maatschappelijke functies naast het tegengaan van leegstand van de Mariakerk. Hierbij kan het plangebied in twee verschillende secties worden ingedeeld, te weten de bestaande bebouwing in de noordzijde van het plangebied en de nieuw te bouwen bebouwing in de zuidzijde. Hierna wordt nader op deze secties ingegaan.

Noordzijde;

Het kerkgebouw wordt herontwikkeld naar een multifunctioneel gebouw, waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan. Hierbij wordt zowel ter plaatse van het westelijke deel van de kerk als in het nieuw te realiseren gebouw aan de zuidzijde van de kerk meerdere zorgwoningen gerealiseerd. In de kerk gaat het enkel om zorgwoningen op de begane grond, in het nieuw te realiseren gebouw om zorgwoningen zowel op de begane grond als op de eerste etage. Het betreffen in totaal 22 zorgwoningen. Daarnaast wordt in het midden van de kerk meerdere behandelruimtes en sanitaire voorzieningen gerealiseerd, zowel op de begane grond als op de 1e etage. Dit ten behoeve van het consultatiebureau als de aanwezigheid van een therapeut. De 2e etage wordt ingevuld als multifunctionele ruimte. De oostzijde van het gebouw wordt uitgebouwd ten behoeve van kantoorruimte Het gaat hierbij om drie lagen. Het gebouw wat op dit moment fungeert als pastorie wordt herontwikkeld naar zowel een parochiecentrum als daghoreca op de begane grond als kantoorruimte op de etage.

Zuidzijde;

Aan de zuidzijde wordt een nieuw appartementengebouw gerealiseerd ten behoeve van reguliere bewoning. Hierbij is sprake van drie woonlagen en een kelder. Het betreffen in totaal 15 appartementen.

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' bestemd als 'Maatschappelijk' waarbinnen het multifunctionele gebruik, alsmede de beoogde nieuwbouw, niet zijn toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Hierin worden de juridisch-planologische kaders waarbinnen het initiatief kan worden gerealiseerd geborgd. Voorliggend bestemmingplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Zuid-Berghuizen in het zuiden van de kern Oldenzaal. Het plangebied ligt in het westelijke deel van de wijk aangrenzend aan het bedrijventerrein 'Het Hazewinkel'. Het plangebied wordt omsloten door de Mariastraat aan de noord- en zuidzijde, en door de Burgermeester Wallerstraat aan de oostzijde. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie F met de perceelnummers 487 en in beperkte mate 2975. Deze gronden behorende bij perceelnummer 2975 worden enkel en alleen gebruikt ten behoeve van parkeren. Figuur 1.1 geeft een indicatie van de ligging ten opzichte van de kern Oldenzaal weer. Figuur 1.2 geeft de ligging ten opzichte van de nabije omgeving weer.

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de kern Oldenzaal (Bron: Qgis)

Figuur 1.2: Ligging plangebied ten opzichte van de nabije omgeving (Bron: Qgis)

1.3 Vigerend bestemmingsplannen

1.3.1 Planologisch regime

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 1 juli 2013 door de gemeenteraad van de gemeente Oldenzaal vastgesteld. Daarnaast is het 'Parapluplan parkeernormen Oldenzaal' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 28 november 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ter plaatse van het plangebied is zowel de enkelbestemming 'Maatschappelijk' van toepassing als een bouwvlak. Het bouwvlak ligt rondom de bestaande bebouwing ter plaatste. Voor het bouwvlak is een maatvoeringsvereiste van toepassing waarbij het maximum bebouwingspercentage 60% bedraagt, de maximum bouwhoogte 16 m en de maximum goothoogte 12 m.

Daarnaast is een deel van het plangebied aan de westzijde bestemd middels de enkelbestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is geen bouwvlak aanwezig en gelden geen maatvoeringsvereisten.

In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldend bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is met een blauwe omlijning aangeduid. Hieronder wordt nader op de bestemmingen ingegaan.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Zuid Berghuizen

Maatschappelijk

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.

Bouwregels

Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; de goot- en bouwhoogte bedragen maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk bouwhoogte; het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven bebouwingspercentage.

Verkeer - Verblijfsgebied

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf van het verkeer; parkeer-, groen- en speelvoorzieningen; waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwregels

Gebouwen ten dienste van de bestemming en/of nutsvoorzieningen mogen worden gebouwd met dien verstande dat de oppervlakte maximaal 25 m2 bedraagt en de bouwhoogte maximaal 4 m bedraagt.

1.3.2 Strijdigheid

Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden bestemd als 'Maatschappelijk'. In de regels is opgenomen dat bouwwerken enkel binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. In voorliggende situatie dient er bebouwing buiten het bouwvlak te worden gerealiseerd. Hiervoor dient het bouwvlak te worden vervormd, waarbij de gehele bebouwing binnen het bouwvlak komt te liggen. Daarnaast dient het bebouwingspercentage te worden verwijderd, gelet op de toevoeging aan bebouwing. Tot slot dient de nieuwe invulling aan functies binnen de regels te worden geborgd zodat de voorgenomen functies planologisch kunnen worden vastgelegd. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan de functies binnen de kerk, de uitbreiding van de kerk als de realisatie van appartementen aan de zuidzijde. Dit aangezien de realisatie van woningen op dit moment niet is toegestaan.

Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridische-planologische kaders op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.4 Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "herontwikkeling voormalige Mariakerk" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding;
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemming zijn regels gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en motivering van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Beleidskader geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Verantwoording milieu en omgevingsaspecten wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Uitvoerbaarheid wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht. In Juridische planbeschrijving wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het kerkgebouw ligt centraal in de wijk Zuid Berghuizen en vorm tezamen met het nabij gelegen winkelcentrum het hart van de wijk.

Het kerkgebouw ligt op een driehoekig perceel dat aan de noordwest- en zuidwestzijde begrenst wordt de Mariastraat en aan de oostzijde door de burgemeester Wallerstraat. De bebouwing aan de overzijde van de Mariastraat bestaat uit vrijstaande en dubbele woningen in twee lagen met kap. Het eerder genoemde winkelcentrum ligt aan de overzijde van de burgemeester Wallerstraat en bestaat de winkellaag met bovenwoningen in ëën tot twee lagen. Aan de noordoostzijde sluit het kerkperceel aan het wijkpark.

De randen van het driehoekige kerkperceel worden gevormd door hagen met bomen. Aan de zuidwestzijde wordt op een deel van het binnenterrein op een halfverharding geparkeerd, het overige terrein bestaat merendeels uit groen. Het kerkgebouw ligt daarmee in een groene setting.

De hoofdentree van het kerkgebouw met voorplein ligt in de punt aan de westzijde, de pastorie heeft een ingang vanaf de burgermeester Wallerstraat.

De burgemeester Wallerstaat heeft een ontsluitingsfunctie voor de wijk. De Mariastraat kan worden getypeerd als een woonstraat die tevens een verbinding vormt tussen de burgemeester Wallerstraat en de oostelijk gelegen hoofdontsluitingsweg Enschedesestraat.

In onderstaande figuur zijn verschillende aanzichten weergegeven.

Figuur 2.1: Het kerkgebouw en de pastorie in de bestaande situatie (Bron: Google Maps) .

Het oppervlak van het plangebied beslaat 6.670 m². Naast de karakteristieke hoofdmassa van het kerkgebouw bestaat de bebouwing uit een uitbouw waarin de pastorie gevestigd is. In figuur 2.2 staat een tekening weergegeven van de huidige situatie.

 

Figuur 2.2: Tekening bestaande situatie (Bron: JouwWonen)

2.2 Beoogde situatie

Zoals in de aanleiding is aangegeven, betreft het voornemen een herontwikkeling van de gronden aan de Mariastraat 17 te Oldenzaal. Hierbij is zowel sprake van een nieuwe invulling van bestaande bebouwing; de kerk, als de nieuwbouw van een appartementengebouw. Initiatiefnemer is voornemens de in cultuurhistorisch opzicht waardevolle Mariakerk te Oldenzaal te herontwikkelen tot een multifunctionele locatie waar zorg, wonen, ontmoeten, horeca en ondernemen samenkomen. Door het kerkgebouw nieuwe functies toe te kennen krijgt het karakteristieke gebouw weer een functie die aansluit op de behoeften van de huidige samenleving. Naast de bestaande bebouwing komt er ook nieuwbouw om de ruimte van het perceel, in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik, effectief te benutten. Hieronder wordt nader op de invulling gegaan, uitgesplitst in het kerkgebouw en de pastorie en de nieuwbouw van een appartementengebouw.

De kavel

De bebouwing dient gelet op de ligigng van het plangebied te worden gerealiseerd in een groene setting. Dit aangezien een kenmerkend gebouwd een passende invulling dient te krijgen. Hierbij worden zowel hagen als voetpaden gerealiseerd waardoor het plangebied meer is dan enkel bebouwing. Tevens dient te worden opgemerkt dat wanneer sprake is van nieuwbouw, nieuwbouw maximaal drie lagen mag bedragen, dan anders op de plankaart aangegeven. De randen van het perceel worden ingericht middels hagen met bomenrijen. Hierna wordt nader op de invulling van het kerkgebouw, de pastorie als het appartementencomplex ingegaan.

Het kerkgebouw

In de beoogde situatie huisvest in de voormalige kerk een verscheidenheid aan functies. Van groot belang is dat de voormalige kerk in haar bebouwing grotendeels behouden blijft.

De huidige ingang aan de westzijde van de kerk blijft behouden. Ter plaatse van deze zijde wordt een grote gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd ten behoeve van zorgwoningen die grenzen aan de acht zorgwoningen. Boven de ingang van de kerk wordt op de verdieping een gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van de zorgwoningen gerealiseerd.

Ten zuiden van de acht zorgwoningen wordt een nieuw gebouw gerealiseerd bestaande uit twee lagen. Het nieuw te bouwen complex is middels een gang met de hoofdvorm van de kerk ontsloten. Inpandig is in het nieuw te bouwen gebouw zowel een trap als een lift aanwezig.

In het midden van het kerkgebouw; het transept zal de ruimte inpandig worden gewijzigd naar behandelruimtes zowel ten behoeve van een therapeut als consultatiebureau. Tevens zal ruimte worden vrijgemaakt voor een sanitaire voorzieningen. Hierbij blijft het transcept middels twee in- en uitgangen direct bereikbaar. Op de eerste etage worden er ruimtes ingericht ten behoeve van een therapeut. Op de 2e etage zal de ruimte worden gebruikt als multifunctionele ruimte.

In het apsis en de kooromvang zal op de begane grond een kantoor worden gerealiseerd. Tevens zal het complex aan de oostzijde worden uitgebouwd naast dat er een extra entree wordt gerealiseerd. Op de eerste en tweede etage worden ruimtes met een kantoorfunctie gerealiseerd.

Pastorie

De pastorie wordt aan de noord- en oostzijde van het gebouw uitgebouwd. Echter, de invulling wordt gewijzigd waarbij het westelijke deel van de pastorie wordt ingericht ten behoeve van een parochiecentrum en de overige ruimten inpandig geschikt gemaakt voor daghoreca. Hierbij is de pastorie middels twee ingangen bereikbaar. Op de 1e etage worden ruimtes beschikbaar gemaakt ten behoeve van kantoorruimte.

In figuur 2.3, 2.4 en 2.5 zijn weergaven van de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 2.3: Bovenaanzicht bebouwing (Bron: BMa)

Figuur 2.4: Contouren noordelijk plandeel

Figuur 2.5: Invulling 2e etage (Bron: JouwWonen)

Nieuwbouw zuidoostelijk deel plangebied

In het zuidoosten van het plangebied wordt middels nieuwbouw een woongebouw bestaande uit drie woonlagen en een kelder gerealiseerd. Hierbij zullen op iedere laag vijf appartementen worden gerealiseerd. Deze appartementen zijn per laag zowel met een trap als een lift bereikbaar en zijn aangesloten op een hal. De parkeergarage is onder het complex gesitueerd. Hierbij zijn eveneens de inpandige bergingen aanwezig naast dat ieder appartement over een eigen parkeerplaats beschikt. De parkeergarage is aan westzijde op de Mariastraat ontsloten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Onderhavig plan draagt bij aan de doelstellingen van de NOVI in de zin dat zij bijdraagt aan het combineren van functies. Door deze functies te huisvesten op een cultuurhistorisch waardevolle plek krijgt de locatie bovendien toekomstperspectief. Het initiatief draagt daarnaast bij aan de (zorg)woningvoorraad van de stad Oldenzaal, dit is met het oog op de huidige wooncrisis en de vergrijzing een toekomstbestendige ontwikkeling te bieden welke bijdraagt aan de leefbaarheid van de stad. Dit inachtnemend wordt geconcludeerd dat onderhavig plan niet strijdig is met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. 

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Nederlands Natuurnetwerk (NNN), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In onderhavig plan is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen mee zijn gemoeid zoals verwoord in het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid is beschreven dat wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dit plan een beschrijving omvat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Bij het invullen van de vraag naar de behoefte en locatie zijn de volgende uit artikel 1.1.1. Bro van toepassing:

• 1. Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
• 2. Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Doorwerking in het onderhavige plan

Toets aan begripsbepalingen 1.1.1. Bro

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorliggend plan betreft wat betreft wonen de realisatie van 22 zorgwoningen en 15 appartementen. Gelet op de begripsomschrijvingen is daarmee sprake van een woningbouwlocatie en derhalve een stedelijke ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet echter ook in ontwikkelingen ten behoeve van behandelruimten en praktijkruimten. De voorgenoemde invulling aan functies ter plaatse van de Mariakerk en parochieruimte kunnen buiten beschouwing worden gelaten gelet op de voorgaande overeenkomende functie van het gebouw en geen extra beslag op de ruimte. Voor de uitbreiding wat betreft kantoorfunctie wordt verwezen naar onderstaande alinea.

De overige ontwikkelingen zijn in het kader van de ladder te classificeren als 'kantoren' en 'overige functies'. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling hangt bij deze functies af van de gebruikte oppervlakte. Op basis van jurisprudentie, uitspraak ECLI:NL:RVS:2014:1442, is geconcludeerd at bij een oppervlakte van 400m2 voor de functie bedrijf er in ieder geval geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast wordt in het algemeen 500m2 als grens gehanteerd om het verschil in ontwikkeling te duiden voor de ladder.

De beoogde functies praktijkruimten met multifunctionele ruimten, kantoor en daghoreca situeren zich in de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt een geringe uitbreiding aan de oostzijde gerealiseerd met een oppervlakte kleiner dan 500 m2. Hiermee wordt een beperkt extra beslag op de ruimte gelegd. Geen enkele functie overstijgt in totaliteit een toevoeging van meer dan 500 m2. De praktijkruimten worden onderverdeeld in onder andere een therapeut en consultatiebureau. Mede gelet op het voornamelijk gebruik van bestaande bebouwing is hier geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder. De 37 wooneenheden, enerzijds de 22 zorgwoningen, anderzijds de 15 appartementen zijn in dit hoofdstuk wel getoetst aan de ladder.

Als er is bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Wanneer een ontwikkeling voorziet in de reducering of verplaatsing van bebouwing wordt dit niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

Met onderhavig plan wordt er nieuw beslag op de ruimte gelegd. De kerk diende niet als woongelegenheid. In het kader van de ladder wordt er dan nieuw beslag op de ruimte gelegd. Daarnaast wordt er ook nieuw beslag op de ruimte gelegd middels nieuwbouw voor 14 zorgwoningen buiten de kerk en voor de 15 appartementen aan de zuidzijde. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee van toepassing op het plan en de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling van deze woningen moet beschreven worden. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Gelet op de begripsbepaling voor 'bestaand stedelijk gebied', wordt gesteld dat met de bestaande inrichting van het plangebied, de te realiseren woningen, bijkomende voorzieningen, de verscheidenheid aan omliggende functies er sprake is van bestaande stedelijk gebied. In dit kader voldoet onderhavig plan aan de Ladder.

Behoeftebepaling

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Onderhavig plan is dermate klein van schaal dat regionale afstemming niet nodig is. Het plangebied strekt zich ook slechts tot 1 perceel in de bebouwde kom van Oldenzaal.

Zorgwoningen

Een groot deel van de toe te voegen woningen bestaat uit zorgwoningen, namelijk 22. In 2017 heeft de gemeente Oldenzaal met WBO en Menzis onderzoek gedaan naar de huisvestingsopgave wonen en zorg in Oldenzaal. Hierbij is de huidige en toekomstige lokale vraag naar wonen en zorg in kaart gebracht, evenals het aanbod. In 'Programma wonen en zorg 2019-2022' heeft de gemeente Oldenzaal een document opgesteld om te anticiperen op de uitkomsten van het voorgaande onderzoek. In het programma geeft de gemeente te kennen dat het aantal ouderen de komende jaren sterk toeneemt, Oldenzaal is aan het vergrijzen. Als gevolg zal ook de behoefte aan zorgwoningen toenemen. Het vraag- en aanbod zal voor verscheiden zorgwoningen toenemen. In die zin is er een aantoonbare kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling. Met de realisatie van onderhavig plan wordt op deze ontwikkeling geanticipeerd.

In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van wooneenheden met een specifieke doelgroep, namelijk mensen met behoefte aan een vorm van (woon)zorg. Het onderzoek naar de huisvestingsopgave is opgesteld mede door input van de doelgroepen zelf. De beschreven behoefte in 'Programma wonen en zorg 2019-2022' is daarmee ook de kwalitatieve behoefte. Voor deze doelgroep is een specifiek programma opgesteld door de gemeente Oldenzaal om te anticiperen op het toenemende tekort aan woningen voor deze doelgroep.

Appartementen

Met onderhavig plan worden ook 15 appartementen gerealiseerd. Deze zijn qua prijsklasse in te delen als 'midden'. De doelgroep van deze woningen zijn ook ouderen. De behoefte aan meer woningen voor deze doelgroep staat gedefinieerd in 'Programma wonen en zorg 2019-2022'. In het programma staat aangegeven dat het aantal ouderen in de koopsector gaat stijgen. De bijpassende opgave is het vergroten van het aantal levensloopgeschikte koopwoningen. Met de realisatie van 15 appartementen gericht op deze opgave wordt direct ingespeeld op de kwantitatieve behoefte.

In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van wooneenheden met een specifieke doelgroep, namelijk mensen van seniorenleeftijd met behoefte aan zelfstandig blijven wonen. Het onderzoek naar de huisvestingsopgave is opgesteld mede op basis van input van de doelgroep zelf. De beschreven behoefte in 'Programma wonen en zorg 2019-2022' is daarmee ook de kwalitatieve behoefte. Voor deze doelgroep is een specifiek programma opgesteld door de gemeente Oldenzaal om te anticiperen op het toenemende tekort aan woningen voor deze doelgroep.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan -het ruimtelijke besluit- maakt meer bebouwing mogelijk dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Derhalve is sprake van een nieuw beslag op de ruimte en dus is de Laddertoets van toepassing. Uit het bovenstaande volgt dat aantoonbaar sprake is van behoefte aan de beoogde stedelijke ontwikkeling. Daarbij vindt de ontwikkeling plaats binnen bestaande stedelijk gebied door middel van de herontwikkeling van een verouderde locatie. Tevens blijkt uit hoofdstuk 3.3 Regionaal beleid en hoofdstuk 3.4 Gemeentelijk beleid dat op regionaal en gemeentelijk niveau vraag is naar de voorgenomen ontwikkeling. Het plan voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat de provincie ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van werkgelegenheid en hoogwaardige woonmilieus tot stand willen brengen. Dynamiek ziet de provincie als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken. Dit wordt gedaan door in te zetten op een evenwichtige afweging van beleidsambities waaronder waterveiligheid, een gezond milieu en goede volksgezondheid. Daarnaast wordt ook gestuurd op het versterken van de waardevolle en karakteristieke kenmerken van het landschap.

Om de omgevingsvisie tot uitvoering te brengen bevat deze een uitvoeringsmodel. In dat model staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing. Soms is deze sturing normstellend, maar meestal is de sturing richtinggevend of inspirerend.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Onderhavig plan vormt geen belemmering voor het beleid zoals beschreven in de Omgevingsvisie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De Omgevingsverordening Overijssel is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waaraan de provincie hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De inzet van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of noodzakelijk is om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich dan ook - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

3.2.2.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In figuur 3.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

3.2.2.2 Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Doorwerking plangebied

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name de artikelen 2.1.2, lid 1, 2.1.3, lid 1 en 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Tevens is artikel 2.2.2 van toepassing Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.2, lid 1(Principe van concentratie)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggend bestemmingsplan maakt de transformatie van de Mariakerk en het omliggende perceel mogelijk. Het gebied wordt ontwikkeld tot een multifunctionele locatie waar verscheidene functies samenkomen als wonen, zorg, horeca, ondernemen en maatschappelijk. De te realiseren functies worden ontwikkeld om aan de lokale behoeften van Oldenzaal te voldoen. Qua schaal past het initiatief daarom goed bij de directe omgeving en wordt aansluiting bij het bestaande winkelcentrum ten oosten van het plangebied gezocht. Hier ontstaat een passende clustering van verschillende sectoren gezamenlijk. Het voorliggende bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met artikel 2.1.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3, lid 1 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip 'bestaand bebouwd gebied' is gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk'. Daarnaast is al geconcludeerd dat het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De stedelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving. Het voorliggende bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd;
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voor de motivering van dit artikel wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Gebleken is dat de gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief geen belemmeringen opleveren voor het planvoornemen.

Artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen)

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 15 appartementen en 22 zorgwoningen. Deze woningen zijn gerangschikt binnen het het midden segment en voornamelijk bedoeld voor ouderen. Dit mede vanwege de levensloopbestendigheid van de woningen aangezien ze worden voorzien van een lift. Door het richten op ouderen, die veelal over een eigen woning beschikken treedt doorstroming plaats binnen de gemeente Oldenzaal. Hierdoor worden indirect woningzoekenden, veelal jongeren in hun keuze mogelijkheden voorzien.

De ontwikkeling is, gelet op de lokale behoefte in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. In het hoofdstuk gemeentelijk beleid wordt nader op het gemeentelijk beleid in relatie met wonen ingegaan.

3.2.2.3 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Het ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectief betreft: 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'.

Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan voorziet in de transformatie van een historisch waardevolle kerk in het stedelijk gebied van Oldenzaal tot een multifunctionele locatie waar woon- en werklocaties worden gerealiseerd. Het plan borgt hiermee het voortbestaan van een cultuurhistorisch gebouw dat door de gemeenschap als waardevol wordt beschouwd. Tevens voorziet het voornemen in passende mogelijkheden om verschillende Het planvoornemen past daarmee goed binnen dit ontwikkelingsperspectief en sluit aan op het beleid.

3.2.2.4 Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur, milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag;
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• 3. Stedelijke laag;
• 4. Laag van beleving.

In dit geval worden de 'natuurlijke laag', 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' en 'laag van beleving' buiten beschouwing gelaten. Het plangebied kent op basis van deze lagen geen gebiedskenmerk of andere bijzondere eigenschap.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Steden ontwikkelden vaak een eigen kleur en profiel; deels door gebiedskenmerken, deels door bepaalde accenten in de ontwikkeling van hun economie, maatschappij en/of voorzieningenpakket.

Woonwijken 1955 - nu

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. De wederopbouwwijken worden bijvoorbeeld vaak gekenmerkt door een repeterende stempelstructuur in de bouwblokken, de ruime opzet van de groene ruimte en aandacht voor details. Centrale wijkfuncties (winkelcentra, kerkgebouwen) verdwijnen. De bijbehorende bebouwing heeft vaak een centrale identiteitsbepalende plek in de wijk, maar dreigt door functieverlies te verdwijnen. Ambitie is om markante gebouwen zoals leegkomende kerken en winkelstrips waar mogelijk te behouden door ze een nieuwe functie te geven. Nieuwe bebouwing dient zich te voegen naar de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Doorwerking plangebied

Voorliggend plan voorziet de Mariakerk, de parochie en het omliggende perceel van multifunctionaliteit en daarmee toekomstbestendigheid. Het plan draagt daarmee bij aan de vitaliteit van Oldenzaal. De restauratie en interne verbouwing van het kerkgebouw en de parochie, alsmede de nieuw toegekende functies, dragen bij aan het behoud van karakteristieke bouwwerken in Zuid Berghuizen. Het heeft daarmee een positieve bijdrage op de identiteit van de wijk. Zoals beschreven in het ontwikkelingsperspectief bestaat de trend dat kerkgebouwen en winkelcentra hun functie verliezen. Onderhavig plan speelt in op deze trend door de Mariakerk en het omliggende perceel te voorzien van functies die toekomstbestendig zijn. Het initiatief sluit daarom aan op het relevante beleid en de kenmerken van de stedelijke laag.

3.2.2.5 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonagenda Twente

De woonagenda is een gezamenlijk product van betrokken gemeenten, woningcorporaties, markt en andere partners. In de woonagenda zijn meerjarige afspraken over opgaven en ambities vastgelegd. De Woonagenda is tot stand gekomen door middel van een interactief proces van gemeenten, provincie en partners uit de Woonkeuken. Er zijn 7 ambities geformuleerd.

1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030

2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag

3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing

4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk

5. Verduurzaming

6. Versnelling

7. Toegankelijkheid en doorstroming

Doorwerking plangebied

Met onderhavig plan worden 37 woningen gerealiseerd, onderverdeeld in 22 zorgwoningen als 15 zelfstandige appartementen voor ouderen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van het toevoegen van 60.000 woningen tot 2030. Daarnaast wordt met onderhavig plan ingespeeld op de veranderende woningvraag. Nederland is aan het vergrijzen. Volgens het planbureau voor leefomgeving neemt het aantal ouderen toe van 7 procent in 2013 tot 14 procent in 2040. Deze vergrijzing heeft gevolgen voor onder andere de woningmarkt. Geschat wordt dat steeds meer ouderen, in absolute zin, verhuizen naar een zorginstelling of zorgwoning. Met onderhavig plan worden 22 zorgwoningen gerealiseerd, hiermee wordt ingespeeld op de toenemende behoefte aan deze categorie woningen als gevolg van de toenemende vergrijzing.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming. Met de volgende vier strategische ingrepen laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt:

• 1. vergroten van stedelijk kerngebied;
• 2. ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal;
• 3. ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en;
• 4. vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Het plangebied ligt nabij de westelijke grens van de wijk Zuid-Berghuizen in het zuiden van Oldenzaal. Binnen dit gebied wordt gestreefd naar het vitaal, onderscheidend en intiem maken van deze wijk. Het plangebied wordt aangemerkt als wijkpark en heeft daarmee een centrale functie in deze ambitie. Verder is het de bedoeling dat Zuid-Berghuizen een zelfstandige woonwijk blijft met een eigen hart in een groene omgeving. Verder wordt nadruk gelegd op de infrastructurele verbinding tussen de wijk en het stedelijk centrum van Oldenzaal. Tot slot geldt de algemene ambitie om de woonwijk een kwaliteitsverbetering te laten doormaken.

Doorwerking plangebied

Met voorliggend plan wordt een karakteristiek kerkgebouw met parochie getransformeerd tot een eigentijds complex met een verscheidenheid aan functies die passend is bij omgeving. Hiermee wordt bijgedragen aan de vitaliteit van de wijk Zuid-Berghuizen en vindt kwaliteitsverbetering plaats. Met voorgenomen ontwikkeling wordt daarom bijgedragen aan enkele in de Structuurvisie Oldenzaal genoemde ambities.

3.4.2 Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio. Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan:

• 1. Oldenzaal, binnenstad met sfeer;
• 2. Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst;
• 3. Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente;
• 4. Oldenzaal, waar je graag woont en leeft;
• 5. Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes;
• 6. Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen.

De tweede, vierde en zesde ambitie hebben een relatie met onderhavig plan; het faciliteren van kleinschalige bedrijvigheid en het toevoegen van een (zorg)wooneenheden stad.

Doorwerking planvoornemen

Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan ambities voor de ontwikkeling van Oldenzaal als stad. Ten eerste faciliteert onderhavig plan kleinschalige bedrijvigheid zoals de daghoreca, kantoren en commerciële ruimte. Daarnaast wordt met het initiatief een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu gerealiseerd. Door zorgappartementen en middenklasse koopwoningen te realiseren wordt ingespeeld op de huidige behoeften omtrent huisvesting. De woningen worden gerealiseerd op een locatie met een groen karakter in combinatie met cultuurhistorisch erfgoed. Onderhavig plan realiseert daarmee een uniek woonmilieu in Zuid-Berghuizen welke ook functies huisvest die voor de directe omgeving van waarde zijn. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten die in de Stadsvisie 2025 worden voorgestaan.

3.4.3 Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020

Algemeen:

De gemeente Oldenzaal is nauw betrokken bij een goed huidig en toekomstig woon- en leefklimaat. De aandacht voor optimaal wonen is in 2020 door de coronacrisis en de anderhalve meter samenleving alleen maar verder toegenomen. De opgave om een goed begaanbaar pad te kiezen tussen de sterk gevoelde woningvraag op korte termijn en het krimpende inwonertal op de langere termijn vraagt om een goede woonprogrammering.

De woonvisie schetst de ambities en de hooflijnen van het woonbeleid van de gemeente Oldenzaal. De woonvisie sluit aan bij de ambitie in het coalitieakkoord:

Een levendige, vernieuwende, duurzame stad waarin betrokken inwoners meedoen, samen wonen, samen zorgen, samen ontspannen en gezamenlijk investeren. Oldenzaal zet in op 5 speerpunten:

• 1. doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens);
• 2. wonen en zorg;
• 3. stedelijke vernieuwing;
• 4. verduurzaming bestaande voorraad;
• 5. programmeren en zuinig ruimtegebruik.

Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030

Aanleiding voor de woonprogrammering

Na het verschijnen van de concept-nota Strategisch programmeren Oldenzaal van 1 september 2020 hebben zich de afgelopen maanden diverse ontwikkelingen voorgedaan. Het betreft de jaarlijkse aanpassing van de primoscijfers (huishoudensprognose) en het verschijnen van een concept voor de regionale woonagenda Twente. De nieuwste primoscijfers gaan uit van een grotere groei van het aantal huishoudens in Oldenzaal, dan waarmee rekening was gehouden. In de regionale woonagenda voor Twente wordt uitgegaan van een toename van 20.000 tot 22.000 woningen in Twente. Dit betreft de zogenaamde regionale behoefte. In de Woondeal Twente wordt de ambitie van minimaal 14.100 woningen vastgelegd. Hiermee kan Oldenzaal voorzien in de strategische woonprogrammering voorziene lokale behoefte van ongeveer 600 woningen. De provincie streeft ernaar om in Twente minimaal 20.000 woningen te realiseren tot 2030. Dit biedt ruimte voor de ambitie van de raad om 1000 woningen nieuw te bouwen. In de woondeal zitten 3 sleutelprojecten in Oldenzaal: De Stakenbeek, De Graven Es en de Langestraat met daarin zo'n 460 woningen. In het nieuwe plangebied De Gravenbeek wil WBO nadrukkelijk een aandeel in de nieuwbouw nemen. Om de aantrekkelijkheid van Oldenzaal te vergroten wordt prioriteit aan de stedelijke (her)ontwikkeling gegeven. Dit komt tot uiting in de versterking van het kleinstedelijk woonmilieu in de binnenstad, transformatie van Stationspark Oldenzaal Centraal en De Graven Es tot een suburbaan woonmilieu (met vooral grondgebonden woningen) en vernieuwing van Zuid-Berghuizen, de Thij en de Essen tot vitale wijken.

Behoefte en doelgroepen

In de strategische woonprogrammering is vermeld dat Oldenzaal kiest voor de strategie 'maximale kwaliteit'. Dit betekent het volgende: toevoegen van 405 woningen, waarvan 330 appartementen/ nultredenwoningen. Alle plannen die kwalitatief aansluiten op woningbehoefte doorzetten. Dit zijn bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen, middenhuur en plannen met een extra trekkracht op mensen die zich in Oldenzaal willen vestigen). In deze strategie gaat het met name om plannen voor appartementen en levensloopbestendige woningen en plannen met extra regionale trekkracht. Zo kan maximaal worden ingezet aan plannen die complementair zijn aan de bestaande voorraad en bijdragen aan de ruimtelijke structuurversterking op de lange termijn. Door te bouwen voor de empty-nesters (huishoudens waarin de kinderen het huis hebben verlaten) ontstopt de gemeente de woningmarkt.

Doorwerking planvoornemen

Onderhavig plan, het realiseren van verschillende functies ter plaatse van de Mariakerk en de parochie, alsmede de nieuwbouw van (zorg)woningen, sluit aan bij het tweede punt van de woonvisie. Door (zorg)woningen te realiseren wordt ingespeeld op de behoefte aan dergelijke woningen die ontstaat door onder andere vergrijzing. Daarnaast speelt er in de huidige situatie een wooncrisis door een groot tekort aan koopwoningen. Middels de realisatie van middenklasse koopappartementen worden woningen gerealiseerd die in deze sector vallen. Het initiatief draagt daarmee bij aan de oplossing van deze problemen.

De te realiseren woningen worden gerealiseerd in maatschappelijke vorm, voor de ouderenzorg. Concreet betekent dit onder andere dat deze appartementen niet aan particulieren verkocht kunnen worden. Met de creatie van deze woningen kan het wel voorkomen dat door de nieuw geboden ruimte er ergens ander woonruimte ontstaat als gevolg van verhuizing. Indirect kan onderhavig plan dus bijdragen aan de realisatie van 1.000 extra woningen. Daarom wordt ook gesteld dat onderhavig plan in lijn is met de strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030.

3.4.4 Conclusie

De ontwikkelingen waarin dit bestemmingsplan voorziet zijn in overeenstemming met de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten en de daarin opgenomen gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

 

Hoofdstuk 4 Verantwoording milieu en omgevingsaspecten

4.1 Milieu

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in deze paragraaf een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.1.1 Bodem

4.1.1.1 Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.1.1.2 Doorwerking in het onderhavige plan

In opdracht van JOUW Wonen B.V. heeft Kruse Milieu BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hierna weergegeven. De gehele rapportage is als Bijlage 1 Verkennend Bodemonderzoek opgenomen. Aanleiding voor het onderzoek was de geplande aankoop van het terrein met voorgenomen herontwikkeling inclusief woningbouw. Het onderzoek is uitgevoerd in januari 2020.

Voorafgaand aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Op basis van dit vooronderzoek werd de bovengrond van het terrein als verdacht aangemerkt in verband met de aanwezigheid van asbest. De locatie is op basis van dit vooronderzoek als onverdacht aangemerkt voor chemische parameters. De resultaten van het vooronderzoek rechtvaardigden een gevolgonderzoek.

In het gevolgonderzoek zijn in de ondergrond en in het grondwater enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden is er geen reden om op dit gebied nader onderzoek uit te voeren. In één van de mengmonsters van de fijne fractie is asbest aangetoond. Het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor een nader asbestonderzoek. Ter plaatse van vermoedelijke locaties van de voormalige ondergrondse brandstoftank(s) zijn zintuigelijk geen verontreinigingen waargenomen. Tevens zijn in het grondwatermonster van peilbuis 1 geen minerale oliecomponenten aangetoond. Op basis hiervan wordt verwacht dat eventuele ondergrondse brandstoftanks zich niet op de vermoede locaties hebben bevonden of geen invloed hebben gehad op de bodemkwaliteit. Op basis van uitgevoerde bodemonderzoek is geconcludeerd dat vanuit milieukundig oogpunt er geen bezwaar is tegen de herontwikkeling van het terrein ten aanzien van woningbouw en toekomstig gebruik. De vastgestelde verontreinigingen leveren geen risico's voor de volksgezondheid op.

4.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van onderhavig plan.

4.1.2 Water

4.1.2.1 Europees- en rijksbeleid

Het Nederlands beleid voor de waterveiligheid en zoetwatervoorziening staat in het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 (NWP). Met dit NWP zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het kabinet streeft naar een integrale benadering, door natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie, cultureel erfgoed en economie (inclusief verdienvermogen) zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. De ambitie is dat overheden, bedrijven en burgers zich in 2023 meer bewust zijn van de kansen en bedreigingen van het water in hun omgeving. Iedereen neemt zijn eigen verantwoordelijkheid om samen te komen tot een waterrobuuste ruimtelijke inrichting, het beperken van overlast en rampen en verstandig handelen in extreme situaties.

4.1.2.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciaal waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de Waterwet. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke.

De provinciale ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

4.1.2.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterbeleid van het waterschap Vechtstromen wordt beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Deze is vastgesteld op 15 december 2021.

Het regionaal waterbeheer en waterprogramma is bedoeld als een concrete uitwerking van het regionaal waterbeleid binnen de Provincie Overijssel. Het Regionaal Waterprogramma is uitvoeringsgericht en bevat concrete maatregelen. Het provinciale waterbeleid in Omgevingsvisie en Regionaal Waterprogramma vormt tezamen het beleidsmatig kader voor alle regionale oppervlaktewateren en het regionaal grondwater, en daarmee het regionaal waterbeheer. De inhoud van het Regionaal Waterprogramma kent de volgende verplichte onderdelen:

• de uitvoering van Europese waterrichtlijnen;
• de uitvoering van Europese waterrichtlijnen;

Daarnaast is er 1 onverplicht onderdeel opgenomen:

• Doelen overige wateren;

4.1.2.4 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 14 december 2020 het Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2021-2025 (GRP) vastgesteld. In het GRP zijn de doelen, functionele eisen en maatstaven met betrekking tot de riolering in de gehele gemeente gegeven. Het GRP heeft primair tot doel het gemeentelijk beleid weer te geven ten aanzien van de zorgplichten van de gemeente op het gebied van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Daarnaast is het de juridische grondslag voor de rioolheffing.

De gemeente wil de voordelen ('lusten') van water benutten, maar eerst de nadelen ('lasten') aanpakken. Dat gebeurt door te zorgen voor een goed en duurzaam rioleringssysteem en door wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. Om dit te realiseren wordt er geïnvesteerd in rioolvervanging, aanleg van Blauwe aders, afkoppelen en vervangen van pompen en gemalen.

De belangrijkste beleidslijnen zijn de volgende:

• optimaliseren van de financiering om de rioolheffing zo laag mogelijk te houden;
• samenwerking met partners zoals het Waterschap Vechtstromen, het Twents Waternet en WBO wonen;
• toegroeien naar een robuuster rioolstel om ook in de toekomst wateroverlast te voorkomen;
• voortzetten van afkoppelen van regenwater van de riolering, uiteindelijk tot 40% van het verharde oppervlak. Hierdoor worden (afval)waterstromen gescheiden, verbetert de kwaliteit van het oppervlaktewater en vermindert de overlast door overstorten;
• intensivering van de verplichte waterberging bij nieuwbouw, ook bij particulieren. Het is noodzakelijk om op veel plekken regenwater te bergen en waar mogelijk te infiltreren;
• om de risico's op schade door wateroverlast, droogte en hittestress zo laag mogelijk te houden blijft er een dialoog gaande over klimaatverandering tussen de gemeente en de betrokken partners, om zo in te kunnen spellen op de klimaateffecten.

Multifunctioneel gebruik van de buitenruimte

Ondanks dat er veel moet gebeuren om Oldenzaal klimaatbestendig te maken is er maar beperkte ruimte in de stad. Vandaar dat er wordt ingezet op multifunctioneel gebruik van de buitenruimte met De Stadsweide en De Stadstuinen. Bestaand stedelijk gebied is hierbij veranderd; er wordt regenwater vastgehouden en daarna teruggegeven aan de bodem. Hierdoor kan de natuur kan zich ontwikkelen en door een grote variëteit aan groen is er minder last van hittestress op hete zomerdagen.

De gemeente Oldenzaal en het waterschap hebben een overeenkomst over het beheer en onderhoud van wateren binnen de bebouwde kom van Oldenzaal. Deze overeenkomst betreft de overdracht van het beheer en onderhoud van de gemeente naar het waterschap van de waterlopen en vijvers die van directe invloed zijn op het bekensysteem. Vijvers en waterpartijen die geen invloed hebben op het bekensysteem blijven in beheer bij de gemeente.

4.1.2.5 Watertoets

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.1.2.6 Doorwerking van de watertoets

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de ‘normale procedure’ van toepassing is. Dit houdt in dat vooroverleg met het waterschap noodzakelijk wordt geacht. Voor het volledige watertoetsresultaat wordt verwezen naar Bijlage 2 Watertoets bij deze plantoelichting.

Reactie Waterschap

P.M.

4.1.3 Akoestiek

4.1.3.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een weg, spoorweg of industrieterrein of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

4.1.3.2 Doorwerking in het onderhavig plan

Op basis van de Wet geluidhinder wordt een woning gezien als een geluidsgevoelig object, toch hoeft er niet getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. De rijsnelheid van de wegen rond het plan bedragen namelijk enkel 30 km/uur. Hiermee valt het plan niet binnen de geluidszone van een weg. Nabij het plangebied situeert zich ook geen spoorweg of industrieterrein. Om toch te verzekeren of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd.

Bureau Tideman heeft in oktober 2023 een onderzoek uitgevoerd. Hieronder wordt op de resultaten ingegaan. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.

Resultaten onderzoek

De geluidbelasting op het plan is bepaald op 37 punten op het plan. De ligging van de waarneempunten is weergegeven in figuur 3-2. De hoogte van de waarneempunten is gekozen op 2.5, 5, en 7.5 meter afhankelijk van het aantal bouwlagen.

Gerekend is met een standaard bodemfactor van 0. De invoergegevens van het model zijn opgenomen als bijlage 2. Berekeningen zijn tevens opgenomen als bijlage 3.

In figuur 4 is de geluidbelasting op het plan weergegeven waarbij op elk appartement één of meerdere rekenpunten zijn gelegd.

De geluidbelasting op het plan als gevolg van al het verkeer over de omliggende wegen zonder aftrek van 5 dB bedraagt maximaal 66 dB op de appartementen. Na aftrek bedraagt de geluidbelasting 61 dB.

De geluidbelasting op het maatgevend object is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de verdere ontwikkeling van deze locatie dient in de regels van het bestemmingsplan te worden opgenomen dat een binnenwaarde wordt gegarandeerd door het toepassen van voldoende geluidwering van 33 dB.

4.1.3.3 Conclusie

Om een goede woon- en leefklimaat te garanderen dient de gevel te voldoen aan een minimale geluidwering die gelijk is aan de vastgestelde geluidbelasting minus 33 dB. Geconcludeerd wordt dat het aspect akoestiek geen belemmering vormt voor het planvoornemen waarbij in de regels een voorwaardelijke verplichting wordt gemaakt.

4.1.4 Milieuzonering

4.1.4.1 Algemeen

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering"

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde afstanden zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Tabel 1: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk en buitengebied	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

Interne en externe werking

Bij milieuzonering is sprake van een interne en externe werking. Indien door middel van een plan nieuwe functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat de nieuwe functie in het plangebied geen hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving (interne werking). Anderzijds dient te worden aangetoond dat functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkeling die mogelijk worden gemaakt (externe werking).

4.1.4.2 Doorwerking in het onderhavige plan

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verschillende functies. Direct ten zuidwesten en noordwesten van het plangebied zijn woningen gesitueerd. In het verlengde van de woningen aan de noordwestzijde is detailhandel gevestigd in de vorm van een elektronicawinkel en een kringloopwinkel. Ten oosten van het plangebied ligt het winkelcentrum Zuid-Berghuizen met een supermarkt en diverse vormen van detailhandel (bakkerij, slagerij, slijterij). Ten zuiden van het plangebied zijn verschillende vormen van zorg gevestigd, waaronder een huisartsenpraktijk. Vanwege de verscheidenheid aan functies in de directe omgeving van het plangebied kan zij worden aangemerkt als 'gemengd gebied'.

Interne milieuzonering

Voorliggend plan maakt de gemengde realisatie van (zorg)woningen, daghoreca, maatschappelijke voorzieningen en commercie mogelijk. Voornaamste reden voor milieuzonering is het winkelcentrum Zuid-Berghuizen. Voor detailhandel zoals hier gesitueerd geldt een richtafstand van 10 meter voor gemengd gebied. In de toekomstige situatie wordt het woongebouw in het zuiden van het plangebied op een afstand groter dan 10 meter van dichtstbijzijnde gedeelte van het winkelcentrum gerealiseerd. Hiermee wordt belet op de interne werking voldaan aan de in de VNG gestelde richtafstanden.

Externe milieuzonering

De beoogde functie met de grootste richtafstand is ofwel de praktijkruimten, het kantoor of daghoreca. alle drie de functies hebben een maximale richtafstand van 10 meter. Deze richtafstand wordt niet overschreden.

Wanneer binnen het plangebied wordt gekeken bevindt de pastorie, waarbinnen daghoreca is beoogd op circa 6 meter van het dichtstbijzijnde appartement. De functie daghoreca betreft een zeer specifieke functie die niet is opgenomen in de VNG-uitgave Bedrijf en milieuzonering. Hierdoor is gekeken naar een vergelijkbare functie waarbij een café en restaurant een passende vergelijkbare functie betreft. Hierbij is milieucategorie 1 van toepassing met een maximale richtafstand van 10 meter. Aangezien sprake is van gemengd gebied mag de afstand met een milieucategorie worden teruggebracht. Tevens dient te worden opgemerkt dat er sprake is van daghoreca in beperkte bebouwingsomvang. Hierdoor zal naar alle waarschijnlijkheid het aantal personen tegelijkertijd ter plaatse beperkt blijven, waardoor een café dan wel restaurant genuanceerd kan worden.

Op het gebied van externe werking veroorzaakt het planvoornemen daarom geen belemmeringen. De met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies voorzien niet in toevoegingen welke de reeds aanwezige functies in hun bestaan of bedrijfsvoering belemmeren.

4.1.4.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.1.5 Luchtkwaliteit

4.1.5.1 Algemeen

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

Besluit NIBM

In de Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele projecten zijn:

• 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen met twee ontsluitingswegen;
• kantoren met 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Naast het besluit en regeling NIBM dient getoetst te worden aan het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

4.1.5.2 Doorwerking in het onderhavig plan

De toevoeging van 22 zorgwoningen en 15 appartementen en de functies ter plaatse van de bebouwing aan de Mariakerk is een project dat valt onder de bovengenoemde categorieën van gevallen die conform de Regeling NIBM niet in betekenende mate bijdragen aan de (verslechtering van) de luchtkwaliteit. Daarom wordt geconcludeerd dat het project, zeker in vergelijking met bovenstaande projecten, 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Daarnaast is er geen sprake van een gevoelige bestemming conform het 'Besluit gevoelige bestemmingen' waarvoor nadere regelgeving geldt.

4.1.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van onderhavig plan.

4.1.6 Externe veiligheid

4.1.6.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventueel aanwezige externe risico's die de veiligheid negatief kunnen beïnvloeden. Hiertoe zijn de risico's gekwantificeerd door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde maar een oriënterende waarde die de personendichtheid binnen een invloedsgebied relateert aan een bepaalde maat voor risicoaanvaarding.

4.1.6.2 Doorwerking in het onderhavige plan

Middels de Risicokaart is beoordeeld of er risicobronnen in en rond het plangebied aanwezig zijn. De risicokaart is in dit hoofdstuk weergegeven in figuur 4.1. De Mariakerk is op de kaart aangemerkt als kwetsbaar object 'Publieksgebouw'. Blijkend uit de risicokaart zijn er in de wijde omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen. De dichtstbijzijnde risicobron is een LPG-station op meer dan 500 meter afstand. De maximale richtafstand voor een LPG station bedraagt, volgens de VNG publicatie 'bedrijven en milieuvoorzieningen' maximaal 30 meter, gelet op de omvang van het desbetreffende tankstation. Het LPG-station ligt op ruimere afstand. Met voorliggend plan wordt tevens geen nieuwe risicobron mogelijk gemaakt. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van de beoogde functies. In figuur 4.1 is een uitsnede van de risicokaart opgenomen. Het plangebied is met een blauwe omlijning aangeduid.

Afbeelding: 4.1: Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

4.1.6.3 Conclusie

Gezien het vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.1.7 Erfgoed en archeologie

4.1.7.1 Algemeen

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In de Erfgoedwet worden zes wetten en regelingen gebundeld tot één wet die de bescherming van het cultureel erfgoed in Nederland regelt. Deze wet is niet gericht op de bescherming van vermoedelijk archeologische waarden, maar wel op de bescherming van monumenten, vindplaatsen en de vondsten. Uiteindelijk worden onderdelen die de fysieke leefomgeving betreffen (zoals onder andere archeologische waarden), ondergebracht in de Omgevingswet die in op 1 juli 2023 van kracht moet worden. Vanaf het moment van invoering van de Erfgoedwet tot het moment van invoering van de Omgevingswet zijn deze onderdelen ondergebracht in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

4.1.7.2 Doorwerking in het onderhavige plan

4.1.7.2.1 Erfgoed

Oldenzaal heeft een rijke historie wat terug is te zien in het aanwezige erfgoed. Deze historie is onder andere zichtbaar door de aanwezigheid van een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle panden, 31 gemeentelijke monumenten en 19 rijksmonumenten.

Cultuurhistorie

Het voormalige kerkgebouw aan de Mariastraat 17 is geen Rijks- dan wel gemeentelijk monument maar wel een karakteristiek zichtbaar bouwwerk voor de omgeving. Echter, de gemeente Oldenzaal beschikt over een Cultuur Historische Waardenkaart waarop de kerk en de parochie zijn aangemerkt als van hoge monumentale waarde.

Door de Mariakerk te herontwikkelen tot een multifunctioneel gebouw krijgt zij een toekomstperspectief. Dankzij de renovatie van het gebouw en de realisatie van andere functies wordt het mogelijk om het karakteristieke uiterlijk van het gebouw te behouden en verval te voorkomen. In die zin draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de belevingswaarde van Zuid-Berghuizen. Het kerkgebouw is een bijzonder bouwwerk en zorgt qua bouwvorm en positie voor een afwisseling in de lokale bebouwing.

4.1.7.2.2 Archeologie

Ter plaatse van het plangebied ligt geen dubbelbestemming voor de bescherming van archeologische waarden. In het vigerende bestemmingsplan wordt toegelicht dat in en rondom het plangebied geen archeologische opgravingen zijn verricht en dat daardoor ook geen archeologische verwachting is geduid. Dit is door de gemeente Oldenzaal vastgelegd in de Archeologische Beleidsadvieskaart. Voor het gebruik van het perceel voor de maatschappelijke functie van kerkgebouw werden de gronden voor agrarische doeleinden gebruikt. Omdat onderhavig plan voorziet in bodemingrepen met de realisatie van onder andere twee nieuwe hoofdgebouwen kan het zijn dat op archeologisch waardevolle vondsten wordt gestuit. Het is onwaarschijnlijk dat de gronden ter plaatse van het plangebied archeologisch van waarde zijn. Er bestaat echter altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van vondsten bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.1.7.3 Conclusie

Met voorliggend plan worden gezien het voorgaande geen archeologische en/ of cultuurhistorische waarden geschaad. Het plan strekt zelfs tot het duurzaam behoud van een beeldbepalend gebouw. De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de realisatie van onderhavig plan.

4.1.8 Ecologie

4.1.8.1 Algemeen

De bescherming van de natuur is per 1 januari 2017 in Nederland vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze wet vormt voor wat betreft soortenbescherming en gebiedsbescherming een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

4.1.8.1.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is onder de Wnb vrijwel hetzelfde gebleven. Wel zijn de Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen. Voor Natura 2000-gebieden geldt dat mogelijk significante effecten naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten vooraf in kaart gebracht en beoordeeld moeten worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

4.1.8.1.2 Gebiedsbescherming vanuit Provinciaal beleid

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, bestaat uit een samenhangend netwerk van gebieden met natuurwaarden. Het natuurnetwerk in de provincie Overijssel maakt hier onderdeel van uit. Binnen dit natuurnetwerk liggen natuurgebieden die vanwege de hoge natuurwaarden (inter)nationale bescherming genieten, waaronder de Nationale Parken en een groot deel van de Natura 2000-gebieden. Naast de bestaande natuurgebieden bestaat het NNN in Overijssel deels uit gebieden die nog omgevormd zullen worden tot natuur. In de Omgevingsverordening is de begrenzing van het NNN (voorheen EHS) vastgelegd. Voor het NNN geldt de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied. In de verordening is het "nee, tenzij"-regime vastgelegd. Dit betekent dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten.

4.1.8.1.3 Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Soortenbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming, heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, een aantal vissen, libellen en vlinders, enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en een aantal vaatplanten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet onder de Wet Natuurbescherming vanaf 1 januari 2017 naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'bijlage A en B' van de Wet Natuurbescherming, de door de betreffende provincie gekozen soorten uit het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn, de soorten uit Bijlage 1 en 2 Verdrag van Bern, en Bijlage 1 verdrag van Bonn, en met alle in Europa inheemse vogels (Vogelrichtlijn).

4.1.8.2 Doorwerking in het onderhavige plan

In opdracht van de initiatiefnemer is door Lycens BV in november 2021 een Ecologische Quickscan uitgevoerd naar de in het plangebied aanwezige ecologische waarden. Het volledige rapport is bijgevoegd in Bijlage 4. Onderstaand worden de resultaten van het onderzoek uiteengezet.

4.1.8.2.1 Gebiedsbescherming vanuit de Wet Natuurbescherming

Gelet op de beoogde bouwwerkzaamheden is door Lycens in november 2023 een stikstofberekening uitgevoerd. De gehele rapportage is als Bijlage 5 Stikstof bjgevoegd. Hieronder wordt op de conclusie van de rapportage ingegaan.

Conclusie stikstofrapportage

Uit de rekenresultaten van Aerius-calculator is gebleken dat als gevolg van onderhavig project in de realisatiefase fase 1 en fase 2 sprake is van stikstofdeposities op de omliggende Natura 2000-gebieden hoger dan 0,00 mol/ha/j, namelijk 0,01 mol/ha/j. Stikstofemissie afkomstig van onderhavig project heeft mogelijk significant negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende Natura 2000-gebieden.

Het aspect stikstof in relatie tot Natura 2000 vormt belemmering voor de realisatie van het bouwplan en de verlening van de ‘omgevingsvergunning, activiteit bouwen’. Er is een voortoets stikstof benodigd om de resultaten nader te bekijken.

4.1.8.2.2 Soortenbescherming vanuit de Wet natuurbescherming

Uit het uitgevoerde ecologische onderzoek is gebleken dat met betrekking tot soortenbescherming nader onderzoek vereiste.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het plangebied mogelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren en vleermuizen er een vaste (winter)rust- of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels. Amfibieën bezetten geen vaste voortplantingsplaats in het plangebied.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied, voor de in het plangebied foeragerende grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, amfibieën en vogels, mogelijk licht af. Dit leidt echter niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortenbescherming.

Vleermuizen

Vleermuizen bezetten mogelijk verblijfplaatsen in het kerkgebouw. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd en mogen alleen met een ontheffing beschadigd of vernield worden en vleermuizen mogen alleen verstoord, verwond of gedood worden indien daarvoor een ontheffing is verkregen. Om de functie van de bebouwing voor vleermuizen vast te kunnen stellen is specifiek vervolgonderzoek vereist.

Uit het vervolgonderzoek is gebleken dat er geen aanwijzingen zijn dat vleermuizen een verblijfplaats bezetten in de bebouwing van het plangebied bezetten. Daarnaast zijn geen baltsende vleermuizen nabij de bebouwing waargenomen. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 6. Voor de realisatie van onderhavig plan hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd in het kader van vleermuizen.

Huismus

Het nest van een huismus is jaarrond beschermd en mag alleen met een ontheffing beschadigd of vernield worden. Huismussen mogen alleen verstoord worden indien daarvoor een ontheffing is verkregen. Om nesten van huismussen in het kerkgebouw te kunnen vaststellen, is specifiek vervolgonderzoek vereist.

In het nader soortenonderzoek zijn geen huismussen waargenomen binnen het onderzoeksgebied. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 6. Met de realisatie van onderhavig plan worden geen huismussen verwond of gedood en geen nestplaats beschadigd of vernield. Derhalve is geen ontheffing vereist.

Conclusie Soortenbescherming

Naar aanleiding van de resultaten van de ecologische quickscan is nader onderzoek uitgevoerd naar de in het plangebied mogelijk aanwezige beschermde soorten. Op basis van dit onderzoek is gebleken dat onderhavig plan niet leidt tot wettelijke consequenties op het gebied van soortenbescherming.

4.1.8.3 Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat voorgenomen ontwikkelingen met betrekking tot functieveranderingen van het plangebied en de nieuwbouw van (zorg)woningen geen negatieve effecten heeft op het gebied van soortenbescherming. Voor de bevindingen voor het aspect gebiedsbescherming wordt verwezen naar Quickscan Ecologsich Onderzoek, Stikstof en Nader soortenonderzoek. Hieruit blijkt dat onderhavig plan resulteert in een beperkte depositie waarbij een voortoets duidelijkheid kan verschaffen. Het aspect ecologie (flora en fauna) vormt, met uitzondering van het aspect Stikstof geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.1.9 Kabels en leidingen

4.1.9.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.1.9.2 Onderzoek

Aardgastransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid ervan bevinden zich geen aardgastransportleidingen.

Hoogspanningsleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevindt zich geen hoogspanningsleiding.

Rioolleidingen

De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering.

Watertransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleiding.

Straalverbindingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden geen straalverbindingen

Kabels en niet planologisch relevante leidingen

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verlichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van de plandelen worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

4.1.9.3 Conclusie

In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij eventuele graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen. In dat geval kan middels een KLIC-melding inzicht worden verkregen in de aanwezigheid van dergelijke kabels en leidingen.

4.1.10 MER-toets

4.1.10.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

4.1.10.2 Onderzoek

4.1.10.2.1 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is mogelijk sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r.

Daarom dient te worden getoetst of er sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• 250.000 bezoekers of meer per jaar, of
• een oppervlakte van 25 hectare of meer, of
• 100 ligplaatsen of meer of
• een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied.

Gezien bovengenoemde drempelwaarden wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een directe m.e.r. beoordelingsplicht. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een ontwikkeling, behorende bij onderdeel D van de lijst Besluit milieueffectrapportage gelet op de kenmerken van het project, aard en karakter in vergelijking van de waarden uit het Besluit m.e.r. Gelet op de verwachte milieuhinder en cumulatie met andere vergelijkbare kleinschalige projecten, de plaats van het project en de kernmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Eén en ander is tevens bevestigd in de in hoofdstuk 4 opgenomen milieu- en omgevingsaspecten en de daarvoor, indien van toepassing, uitgevoerde onderzoeken.

4.1.10.3 Conclusie

Er is geen sprake van een ontwikkeling waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing is.

4.2 Verkeer en parkeren

4.2.1 Algemeen

De generatie van verkeer en parkeren kan een belangrijk milieueffect zijn van een initiatief omdat deze effecten een negatieve afwenteling op de directe omgeving kunnen veroorzaken. Derhalve dient beoordeeld te worden of dergelijke afwenteling plaatsvindt en hoe hier eventueel mee om wordt gegaan.

4.2.2 Doorwerking in onderhavig plan

Selectie parkeernormen

Ten aanzien van het parkeerbeleid hanteert de gemeente Oldenzaal de 'Nota parkeernormen' (vastgesteld op 28 november 2018). Deze parkeernota heeft als doel een duidelijk kader te verschaffen voor de berekening van de parkeerbehoefte voor nieuwe ruimtelijke plannen en projecten binnen de gemeente Oldenzaal. Voor het bepalen van de parkeernormen en de daaraan gekoppelde wenselijke hoeveelheid parkeerplaatsen past de gemeente Oldenzaal als basis de CROW publicatie 317 'kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie' toe. Hierbij is de 'mate van stedelijkheid' en de gebiedsindeling doorslaggevend. Het plangebied bevindt zich in 'rest bebouwde kom', daarnaast kan dit gebied worden getypeerd als 'matig stedelijk'. De gehele bebouwde kom in de gemeente Oldenzaal is op basis van de parkeernota te typeren als 'matig stedelijk'. Het CROW geeft daarnaast een minimale en een maximale aanbeveling parkeernorm, Oldenzaal hanteert hiervan het gemiddelde. Voor de hoofdgroep wonen zijn de parkeernormen gebaseerd op het totale bruto vloeroppervlak van de woning achter de voordeur, gemeten volgens de meetmethoden van NEN2580.

Voor het parkeren zijn categorieën gebruikt afgeleid van de 'Nota parkeernormen'. Deze verschillen van de gehanteerde categorieën bij het berekenen van de verkeersgeneratie. De nota geeft namelijk geen cijfers voor de verkeersgeneratie waardoor aansluiting is gevonden bij de CROW.

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is in sommige gevallen aansluiting gevonden bij vergelijkbare functies. Dit vanwege het feit dat niet voor iedere functie een een CROW parkeernorm van toepassing is. Hetzelfde geldt voor de verkeersgeneratie.

Parkeereis bij functieverandering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert de gemeente Oldenzaal de 'Nota parkeernormen'. In de parkeernota staat vermeld dat in uitzonderlijke gevallen maatwerk noodzakelijk kan zijn en/of wenselijk is.

Ten aanzien van een functieverandering zoals in dit project vermeld de parkeernota het volgende:

Bij functieverandering is het niet mogelijk om de initiatiefnemer verantwoordelijk te stellen voor eventuele parkeertekorten uit het verleden. Daarom wordt bij functieverandering de berekende parkeereis op grond van de nieuwe functie verminderd met de parkeereis van de laatst actieve functie. Het bestaande aantal parkeerplaatsen wordt hier vervolgens bij opgeteld. Voor de omgeving blijft de parkeersituatie dan ongewijzigd.

Aanwezigheidsfuncties

Wanneer er sprake is van meerdere functies binnen een plangebied bestaat de mogelijkheid dat parkeerplaatsen worden gedeeld gedurende de dag. Dit wordt dan ook dubbelgebruik genoemd waarbij aanwezigheidspercentages van toepassing. Middels dubbelgebruik kan het dus voorkomen dat een parkeerplaats overdag voor een kantoorfunctie wordt benut en in de avond voor omliggende bewoning. Hierdoor dienen minder parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Gelet op de voorgenomen ontwikkeling is in onderstaand figuur een overzicht wat betreft aanwezigheidspercentages weergegeven.

Tabel 4.1: Aanwezigheidspercentages

Parkeerbehoefte

De huidige functie in het plangebied is een religiegebouw met 1004 zitplaatsen. De Nota Parkeernormen geeft geen norm voor een religiegebouw, in dat geval wordt aangesloten bij de landelijke CROW-normering. De pastorie wordt in deze gecategoriseerd als 'voormalige pastorie (maatschappelijke functie)'.

Stedelijkheidsklasse: matig stedelijk, rest bebouwde kom
Type functie	Gem. per eenheid	Aantal eenheden	Totale behoefte
Religiegebouw	0,15 per zitplek	1.004	150,6
Voormalige pastorie	1,4 per 100 m2	514 m2	7.2
Totaal			158

Tabel 4.2: parkeerbehoefte huidige situatie

Tezamen is in de huidige situatie sprake van een parkeerbehoefte van 158,0 parkeerplaatsen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat hierbij sprake is van een piekbelasting gedurende de week. Dit vanwege de aanwezigheid van een kerk. Wat bereft parkeren zijn met name de piekbelasting in het weekenden en avonden te verwachten.

De nieuw te realiseren functies leiden tot een gewijzigde parkeerbehoeften. Gelet op de verscheidenheid aan functies binnen het plangebied, de ligging in de bebouwde kom en de omvang van het voornemen dient parkeren en het gebruik van gronden nader te worden uitgewerkt. Hieronder is de invulling weergegeven.

Stedelijkheidsklasse: matig stedelijk, rest bebouwde kom
Type functie	Gem. per eenheid	Aantal eenheden	Totale behoefte
Appartementen	1,8	15	27
Zorgwoningen	1,1	22	24.2
Daghoreca	6 per 100m2	100 m2	6
Kantoor zoner baliefunctie	2,per 100 m2	400 m2	8
Consultatiebureau	0,925 per behandelkamer	4	7.4
Therapeut	1.7 per behandelkamer	8	13.6
Multifunctionele ruimte	1.9	175 m2	3.4
Parochie centrum	0.15 per zitplek	15	2.3
kantoor zonder baliefunctie	2 per 100 m2	275 m2	5.5
Totaal			97

Tabel 4.3: parkeerbehoefte nieuwe situatie

Gelet op bovenstaande parkeerbehoefte zou zonder dubbelparkeren sprake zijn van een parkeerbehoefte van 97 parkeerplaatsen. Hierbij is in de basis sprake van een afname ten opzichte van de huidige situatie, hoewel de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden ingevuld gelet op het ruimtegebruik.

Hierdoor is door Goudappel een berekening gemaakt op basis van dubbelgebruik waarbij zowel de huidige situatie, de toekomstige situatie en het aanwezigheidspercentage met elkaar is verbonden. De gehele rapportage is als Bijlage 7 Parkeren bijgevoegd. Hierna wordt kort op de conclusie ingegaan.

Tabel 4.4: Resultaat parkeeronderzoek

Conclusie parkeeronderzoek;

Ter plaatse van het plangebied is sprake van een tekort van 7 parkeerplaatsen dat zich enkel voordoet tijdens de werkdagochtend. Hierdoor heeft er overleg plaatsgevonden met de gemeente gelet op de kleine overschreiding, enkel in de ochtenden. In overleg met de gemeente is geconcludeerd dat hiervoor extra parkeerplaatsen in openbaar gebied voor mogen worden aangewonden, op voorwaarde dat deze parkeerbehoefte binnen loopafstand ligt.

Verkeersgeneratie

Type bouw	Gem. per eenheid	Aantal eenheden	Totale generatie
Bedrijfsverzamelgebouw	7,35 per 100 m2 bvo	1,75	12,9
Kantoor (zonder baliefunctie)	7,2 per 100m2 bvo	6,75	48,6
Koop, appartement, midden	5,6	15	84
Serviceflat, zorgwoning	2,45	22	53,9
Buurtsupermarkt*	89,5 per 100m2 bvo	100 m2	90
Consultatiebureau	12,55 per behandelkamer	4	50,2
Therapeut	16,2 per behandelkamer	8	129,6
Parochiecentrum (filmtheater/filmhuis)	21,3 per 100m2 bvo	0,45	9,6
Totaal	394,8

*de functie daghoreca betreft een zeer specifieke functie welke niet is opgenomen in de CROW. Daarom is geprobeerd aansluiting te vinden bij een soortgelijke functie. Hierbij is gekozen voor een buurtsupermarkt met een verkeersgeneratie van afgerond 90 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Echter, in voorliggende situatie is er sprake van een zeer kleine omvang, waarbij een aantal van 90 verkeersbewegingen zeer ruim is. Feitelijk zal het aantal verkeersbewegingen voor de daghorca lager liggen. Tevens dient te worden opgemerkt dat, gelet op de ligging van het plangebied het zeer aannemelijk is dat bezoekers per fiets, dan wel per voet naar de daghoreca gaan, waardoor het aantal verkeersbewegingen dient te worden genuanceerd.

4.2.3 Conclusie

Ten opzichte van de huidige situatie zal de parkeerbehoefte afnemen en de verkeersgeneratie per etmaal toenemen. Echter, zal de verkeersgeneratie zich meer verspreiden over de week waardoor er geen verkeersproblemen zullen ontstaan. Daarnaast wordt de parkeerbehoefte volledig opgevangen op eigen terrein, behalve tijdens de werkdagochtend. Het tekort tijdens de werkdagochtend wordt opgevangen door de bestaande parkeercapaciteit in de omgeving te gebruiken. Het aspect verkeer en parkeren vormt daarmee geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van de herontwikkeling van een kenmerkend gebouw binnen Oldenzaal dan wel de invulling van de gronden is het voornemen gepaard gegaan met verschillende inloopmiddagen, en vragenlijst en buurtparticipaties.

Het voorgaande heeft geresulteerd in een aanpassing van het oorspronkelijke schetsontwerp met betrekking tot de parkeersituatie en tot de positie en functionele invulling van het appartementengebouw. Voor het gehele overzicht wordt verwezen naar Bijlage 8 Participatie.

5.1.2 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. In het kader van onderhavig bestemmingsplan vindt, gezien de vele overleggen met betrokkenen, in het voortraject geen inspraak plaats.

5.1.3 Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan zal vanaf ... ter inzage gelegd worden gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan.

5.1.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

5.2.1 Kostenverhaal

In het kader van voorliggend plan gaat de gemeente kosten maken welke via een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemers worden verhaald. Het kosten verhaal als bedoel in artikel 6.12 Wro is hiermee verzekerd. De overige aspecten als vermeld in artikel 6.12 lid 2 Wro zijn niet van toepassing, waardoor het vaststellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

5.2.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voorliggend plan wordt volledig bekostigd door de initiatiefnemer(s). Deze beschikken over afdoende middelen om de verbouwing/ functieverandering te realiseren. Op het voorliggende plan is de gemeentelijke legesverordening van toepassing. De financiële uitvoerbaarheid is hierdoor in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Opzet van het plan

6.1.1 Inleiding

In de navolgende hoofdstukken van deze toelichting wordt ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische bindende deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor de toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

6.1.2 Planmethodiek

6.1.2.1 Algemeen

In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen in het plan komen overeen met de SVBP 2012.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

6.1.2.2 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Begrippen (Artikel 1):

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels.

Wijze van meten (Artikel 2):

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakte- en inhoudsmaten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven hoe de betreffende eisen voor wat betreft maatvoering begrepen moeten worden.

6.1.2.3 Bestemmingsregels

In Hoofdstuk 2 zijn de regels voor wat betreft de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, is hier vastgelegd;
• Afwijken van de bouwregels: op basis van deze regel hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning op ondergeschikte punten af te wijken van de bouwregels binnen een bestemming;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden;
• Wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing): op basis van deze regel zijn burgemeester en wethouders bevoegd binnen de bestemming aangegeven voorwaarden het plan te wijzigen.

6.1.2.4 Algemene regels

De op het plan van toepassing zijnde algemene regels worden beschreven in Hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In deze regel is aangegeven waar de bouwhoogte, afstanden van de perceelgrensen en het bebouwingspercentage op zijn gebasseerd.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In deze regel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking.

6.1.2.5 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het plan bekend staat.

6.2 Wijze van bestemmen

Artikel 3 Gemengd 1

De gronden ter plaatse van de Mariakerk, de parochie en het nieuw te bouwen gebouw, aangrenzend aan de Mariakerk worden bestemd middels de bestemming 'Gemengd 1'. Binnen deze bestemming zijn gemengde functies, 22 zorgwoningen, lichte horeca ter plaatse van de parochie, dienstverlening in de categorie 1 en 2, kantoren in de categorie 1 en 2 en maatschappelijke voorzieningen in de categorie 1 en 2 toegestaan.

Ter plaatse van deze bestemming is bouwvlak aanwezig met maatvoering. Hierdoor dient de bouw- en goothoogte te worden vastgelegd. Bebouwing mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen

De gronden aan de zuidzijde van het plangebied worden bestemd middels de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming wordt een bouwvlak gerealiseerd met een een maatvoering. Hierbij wordt de bouwhoogte op 13 meter gelegd en de goothoogte op 11 meter en mogen ter plaatse van het bouwvlak 15 appartementen worden gerealiseerd. Hierbij wordt de bebouwing over drie bouwlagen gerealiseerd.Tevens wordt onder het appartementengebouw een garage gerealiseerd ten behoeve van parkeren op eigen terrein.