| Plan: | Bestemmingsplan Marknesse |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00506-VS01 |
Aan de zuidoostzijde van het plangebied bevindt zich een relatief kleine strook grond met een agrarische bestemming. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de agrarische functie.
Deze bestemming wordt toegekend aan solitaire bedrijven in het plangebied, ofwel bedrijven die niet op een bedrijventerrein zijn gelegen. Voorbeelden zijn een opslagplaats in de voormalige smederij aan de Emmeloordseweg 2 en het gasdrukregel- en meetstation op de hoek van de Ds. Bleekerstraat en het Oosteinde. Toegestaan zijn bedrijven t/m categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Hierbij pas een milieucontour van 30 meter.
Op de hoek van het Oosteinde en de ds. Bleekerstraat bevindt zich een gasontvangsstation van de Gasunie. Aan dit perceel is de bestemming Bedrijf - Gasontvangststation toegekend. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 4 m bedragen.
De grotere aanwezige nutsgebouwen en -voorzieningen binnen het plangebied zijn specifiek bestemd tot nutsvoorzieningen. De bouwhoogte mag niet meer dan 4 m bedragen.
Deze bestemming is toegekend aan het deel van het bedrijventerrein dat het dichtst op de woonbebouwing van Marknesse is gelegen. Globaal betreft het de zone ten zuiden van de Oudeweg tot en met de kruising met de G. Lokkenstraat. De begrenzing en de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn daarbij afgestemd op het voorheen geldende bestemmingsplan (Marknesse 1994). Binnen de bestemming Bedrijventerrein - 2 zijn bedrijven toelaatbaar t/m categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Met aanduidingen zijn eventueel bijzondere dan wel zwaardere functies aangegeven. Dit geldt bijvoorbeeld voor het bedrijf Weevers B.V. op de hoek van de Oudeweg / Hoge Sluiswal (categorie 3.1, milieucontour van 50 m).
In beginsel zijn detailhandelsbedrijven niet toegestaan, met uitzondering van detailhandelsactiviteiten op het gebied van de verkoop van auto's, boten, caravans, landbouwvoertuigen (perifere detailhandelsvoorzieningen) en grove bouwmaterialen alsmede detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of gemonteerd. Het verkooppunt van motorbrandstoffen is geregeld door het opnemen van een aanduiding op de plankaart.
Voor een nadere beoordeling over de toelaatbaarheid van de bedrijven is een Staat van Bedrijfsactiviteiten van belang. Naast een omschrijving van de soort/aard van toelaatbaar te achten bedrijven bevat deze Staat indicaties voor de in acht te nemen afstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben betrekking op dan wel vloeien voort uit bepaalde activiteiten van het gemiddeld te achten bedrijf in die sector.
Om op eenvoudige wijze te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Via afwijking kunnen bedrijven worden toegelaten die naar de aard van de bedrijvigheid alsmede qua bedrijfsomvang vergelijkbaar zijn met de toegestane bedrijven. Voorwaarde is wel dat deze bedrijven qua hinder en of gevaar geen onevenredige afbreuk doen aan het woonleefmilieu.
Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, behalve de bestaande rechtmatig aanwezige bedrijfswoningen. Inherent aan bedrijfswoningen is dat enige hinder en overlast moet worden geduld. Er is immers sprake van wonen op een bedrijventerrein. In de geluidwetgeving is dit onder meer tot uitdrukking gebracht door voor bedrijfswoningen een hogere geluidsbelasting toe te staan. Dit neemt niet weg dat ook voor bedrijfswoningen geldt dat een goed woon- en leefklimaat moet worden gegarandeerd. In relatie tot het voorliggende bestemmingsplan mag aangenomen worden dat aan dit vereiste wordt voldaan. Uitsluitend bestaande rechtmatig aanwezige bedrijfswoningen zijn positief bestemd. Voor deze woningen geldt dat in het verleden al een afweging is gemaakt.
Tenslotte kan nog worden opgemerkt dat de vestiging van Wgh-inrichtingen is uitgesloten. Deze bedrijven komen in het plangebied niet voor, noch zijn zij daar gewenst. Dit geldt ook voor Bevi-inrichtingen.
Deze bestemming is toegekend aan de zone ten zuiden van de Pastoor Weijsstraat en de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de oostzijde van de Marknesserweg (Expansie). In deze zone zijn bedrijven met een hogere categorie toegestaan (t/m 3.2). De voornaamste reden hiervoor is dat de afstand ten opzichte van de woonbebouwing voldoende groot is. De bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mag maximaal 11 meter bedragen, 2 meter meer dan binnen de bestemming Bedrijventerrein - 2. Voor het overige zijn de bouw- en gebruiksregels identiek. Wgh-inrichtingen, Bevi-inrichtingen en inrichtingen die vallen onder het Besluit-m.e.r. 1994 zijn uitgesloten.
De groenvoorzieningen en bos/beplantingsstroken die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemmingen zijn onder meer voet- en fietspaden, sport- en speelvoorzieningen, water en dergelijke toegestaan.
Dit betreft de bestemmingsregeling voor de centrumvoorzieningen als detailhandel, dienstverlening en horecavoorzieningen. Binnen de centrumbestemming zijn alleen lichte vormen van horeca toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 150 m2 per vestiging.
Voor het verbeteren dan wel het creëren van een vriendelijk vestigingsklimaat wordt het van belang geacht dat een onderlinge uitwisseling van functies mogelijk is. De bestemmingsomschrijving geeft daarom een breed scala aan mogelijkheden met betrekking tot de toegestane functies binnen deze bestemming.
De bestemming 'Gemengd' is toegekend aan de zone tussen het bedrijventerrein en de woningen aan het Oosteinde respectievelijk de Pastoor Weijsstraat. Hier zijn bedrijven in categorie 1 en 2, dienstverlenende bedrijven, showrooms, kantoren zonder baliefunctie en maatschappelijke en medische doeleinden toegestaan. Tevens is ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' een bezinetankstation toegestaan (zonder lpg).Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bebouwingspercentage dient minimaal 20% te bedragen.
Deze bestemming is toegekend aan discotheek Chez Marknesse aan de D.P.A. Weeverstraat en de diverse horeca-gelegenheden aan de Breestraat. De gebruiksmogelijkheden zijn afgestemd op het voorheen geldende bestemmingsplan. In verband hiermee is aan het pand op de hoek van de Breestraat en de Emmeloordseweg (Hart van Marknesse) een aanduiding toegekend (hotel). Discotheek Chez is voorzien van een de aanduiding 'discotheek'.
De bebouwing dient binnen het bouwvlak te zijn gesitueerd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Uitzondering hierop is het bouwvlak van discotheek Chez. Hier geldt een bebouwingspercentage van maximaal 30%. Deze maat is afgestemd op het voorheen geldende bestemmingsplan. Ten slotte is ten dienste van de bestemming één bedrijfswoning toegestaan. Het parkeerterrein behorende bij discotheek Chez is bestemd als Verkeer, met de aanduiding parkeerterrein (zie bestemming Verkeer).
Deze bestemming geldt voor de gronden die thans in gebruik zijn voor maatschappelijke doeleinden zoals scholen, een gezondheidscentrum, kerken en dergelijke. Deze bestemming heeft een ruime / flexibele opzet. Er is in beginsel ruimte voor activiteiten die van educatief, cultureel, religieus, medisch en/of van algemeen maatschappelijk belang zijn. Uitruil van functies is mogelijk. Een gedeelte van een school (dat leegstaat) kan bijvoorbeeld worden gebruikt als kinderdagverblijf of als huisartsenpraktijk. Deze en andere maatschappelijke functies zijn daarmee uitwisselbaar. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan.
Maatschappelijk - Begraafplaats
Binnen deze bestemming is uitsluitend een begraafplaats met bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er is voor gekozen deze functie in een afzonderlijke bestemming te regelen, omdat deze teveel afwijkt van de andere functies binnen de (algemene) bestemming Maatschappelijk (scholen, kerken, gezondheidszorg etc). Er gelden bouwregels voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Deze bestemming is toegekend aan het perceel op de hoek van de Voorsterweg en de Vollehoverweg. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om de gronden voor dagrecreatieve voorzieningen te gebruiken met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen deze bestemming is tevens eeen bedrijfswoning toegestaan.
De binnen het plangebied voorkomende sportvoorzieningen, zoals sportpark De Punt, maar ook de sporthal aan de G. Lokkenstraat zijn als zodanig bestemd. Bijzondere functies zijn aangeduid, zoals het kinderdagverblijf en de ijsbaan op sportpark 'De Punt'.
De gronden die zijn gelegen voor of naast woningen hebben de bestemming "Tuin" gekregen.
Uitgangspunt is dat daar geen gebouwen worden opgericht, doch met afwijking kan worden toegestaan dat bouwwerken als erkers en entreepartijen worden gebouwd. De bestemming Tuin begint op 1 meter achter de bestaande voorgevel van de woning. Bij hoekwoningen die direct aan openbaar gebied grenzen is naast de woning eveneens een tuinbestemming toegekend. Indien er tussen de woning en het openbaar gebied een groenstrook loopt geldt dit niet. De groenstrook fungeert dan als buffer. Consequentie van de tuinbestemming aan de zijgevel is dat hier geen gebouwen mogen worden opgericht. In enkele gevallen wordt hierop een uitzondering gemaakt. In de eerste plaats vervalt de tuinbestemming, indien het voorheen geldende bestemmingsplan bouwmogelijkheden bood. Daarnaast is in enkele gevallen reeds bebouwing aanwezig.
Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn. Deze meer globale wijze van bestemmen maakt enige flexibiliteit binnen het openbaar gebied mogelijk. Aan de parkeerplaats van discotheek Chez Marknesse is de aanduiding parkeerterrein toegekend. Hiermee wordt aangesloten op het voorheen geldende bestemmingsplan. Behoud van de parkeerplaats is gelet op de grote verkeersaantrekkende functie noodzakelijk. Het nieuwe, te verplaatsen busstation, aan het Oosteinde is voorzien van een aanduiding (busstation).
Hoofdwatergangen, waterpartijen en overige waterhuishoudkundige voorzieningen zijn als zodanig bestemd. Ook bruggen, duikers, beschoeiingen en dergelijke zijn toegelaten.
In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen, en dat kan in woonhuizen of (indien aangeduid) in woongebouwen. Gelet op de definitie van woonhuizen is sprake van gebouwen die slechts één woning omvatten. Onder woongebouw wordt verstaan: een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Een voorbeeld van een woongebouw is het recent gerealiseerd appartementencomplex op de hoek van de Grachtwal en het Noordeinde.
In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (de woonhuizen of woongebouwen) en bijbehorende bouwwerken anderzijds. Onder bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwen, aan- en uitbouwen, alsmede bouwwerken met een dak begrepen.
Een bijbehorend bouwwerk mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd. Voor vrijstaande objecten geldt dat zelfstandige bewoning wordt aangemerkt als een gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Voor mantelzorg geldt een speciale regeling (algemene gebruiksregel).
Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Om stedenbouwkundige redenen kunnen bouwaanduidingen zijn aangegeven.
Voorts zijn regels gesteld voor wat betreft de maximale hoogtes, de breedte van woningen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.
Aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken (de met garage aangeduide gebouwen tellen niet mee) zijn twee maxima verbonden: de 50%-norm en het aantal m2. De 50%-norm is een beperking op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen. Bij het berekenen van de toegestane bebouwing geldt de oppervlakte van het zogenaamde achtererfgebied.
De binnen het plangebied voorkomende garageboxen zijn als zodanig aangeduid.
De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter de voorgevel of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2,5 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen.
Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie "werken in de woonomgeving" (2001)). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie zoals die zich heeft ontwikkeld ten aanzien van aan huisgebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting moeten worden gezocht bij de jurisprudentie op dit gebied.
Voor de bedrijfsactiviteiten aan huis geldt een lijst op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering”. Het betreft geselecteerde licht-milieubelastende bedrijven als genoemd in categorie 1, dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn.
Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning en ten hoogste 60% van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de activiteit tot een maximum van 75 m2. Tevens dient de activiteit geen afbreuk te doen aan de uitstraling van de woning en dient er geen nadelige invloed te zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte dient de activiteit aan huis door de bewoner te worden uitgeoefend.
Deze bestemming is toegekend aan de woonwagenstandplaats aan de Boslaan. De gemeente voert een zogenaamd uitsterfbeleid. Om die reden is het huidige aantal woonwagens (twee) bestemd. Per standplaats geldt dat bebouwingspercentage maximaal 35% mag bedragen. Voorts zijn regels gegeven met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Aan de noodzijde van het plangebied loopt een gasleiding. Deze komt ter hoogte van de rontonde Vollenhoverweg / Oosteinde het plangebied binnen. Ter bescherming van de gasleiding is een dubbelbestemming opgenomen. In principe mogen er binnen de dubbelbestemming geen bouw- en aanlegwerkzaamheden uitgevoerd worden, maar hiervan is afwijking mogelijk.
In de uiterste zuidwesthoek van het plangebied bevindt zich het tracé van een nog aan te leggen ondergrondse hoogspanningsleiding (110 KV). Deze is voorzien van de bestemming Leiding - Hoogspanning.
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen, indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Algemene gebruiksregels
In het Besluit ruimtelijke ordening is een gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.
Bepaald is dat het gebruik van behorende bouwwerken bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning, is toegestaan (zogenaamde mantelzorg).
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het afwijken mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal afwijkingen zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Overgangsregels
Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan.
Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.