Meppel - Nieuwveense Landen

3.3 Visie op de gewenste ontwikkeling

3.3.1 Stedenbouwkundig Plan Nieuwveense Landen

Het stedenbouwkundig plan (Bijlage 1 Stedenbouwkundig Plan 26 april 2011) is een samenhangend plan voor de hoofdstructuur van de wijk op basis waarvan verschillende deelplannen uitgewerkt worden. De eerste uitwerking van dat plan betreft het gebied ten westen van en direct aansluitend aan de Nijeveensebuurt. Dit zijn de eerste delen van de woonmilieus Centrumwonen en Broeklanden. In deze eerste ‘buurten’ van Nieuwveense Landen worden ongeveer 440 woningen gebouwd.

Randvoorwaarden

Het stedenbouwkundig plan dient als raamwerk voor de verdere planvorming van Nieuwveense Landen en fungeert als gemeenschappelijk vertrekpunt bij de uitwerking van de deelgebieden in stedenbouwkundige plannen (verkavelingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en inrichtingsplannen openbare ruimte). Essentiële planonderdelen zijn benoemd als randvoorwaarde en weergegeven op de randvoorwaardenkaart. Door fasering in de tijd en mogelijk veranderende omstandigheden kunnen de verschillende deelgebieden flexibel worden uitgewerkt zonder dat ze afbreuk doen aan de onderlinge samenhang van het plan en het kwaliteitsniveau. De randvoorwaardenkaart wordt juridisch vertaald in het bestemmingsplan.

Beeldend

De plandelen waaruit de wijk is opgebouwd: parkzone, griften en kerkepaden, linten, woonmilieus en voorzieningen zijn beschreven en gevisualiseerd. Daarnaast is er per woonmilieu een kenmerkende verkaveling opgesteld, ‘de stempel’, die het ruimtelijke karakter van het betreffende woonmilieu weergeeft. Deze verkavelingssuggesties worden ondersteund door visualisaties van de bebouwing en illustraties van de openbare ruimte. De beeldende onderdelen van het stedenbouwkundig plan zijn geen harde uitgangspunten maar ondersteunend van aard en bedoeld om een beeld te geven van de samenhang in bebouwing en openbare ruimte en het na te streven kwaliteitsniveau.

Bij de uitwerking van deelgebieden worden deze beelden geconcretiseerd in verkavelingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Verder wordt in het stedenbouwkundig plan inzicht gegeven in de fasering, het woningbouwprogramma en het grondgebruik van de wijk.

3.3.2 Woningbouwprogramma

Een brede blik op de Meppeler woningmarkt (2009)

Rigo Research en Advies heeft in opdracht van de gemeente op 7 augustus 2009 een Woonbelevingsonderzoek, getiteld 'Een brede blik op de Meppeler woningmarkt', uitgebracht. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 januari 2010 het rapport van Rigo aanvaard en ingestemd met de conclusies en de resultaten.

Op basis van de inzichten die door dit woningmarktonderzoek voor de gehele Meppeler woningmarkt worden geboden, heeft Rigo een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de gewenste woningdifferentiatie van specifiek Nieuwveense Landen. De notitie 'Woningdifferentiatie Nieuwveense Landen' van 5 september 2009, geeft via een programma van eisen vanuit het beleidsveld wonen op basis van onderzoeksmatige inzichten een aanzet voor de gewenste woningdifferentiatie.

Er wordt uitgegaan van een gemiddelde productie van 150 woningen per jaar. Deze gemiddelde productie per jaar is reëel, maar er zijn wel enkele opmerkingen bij te plaatsen.

De economische crisis zorgt landelijk voor een sterke afname van de nieuwbouwproductie. Dat het hier gaat om een landelijke trend biedt echter tevens een kans. Omdat de huishoudensgroei nauwelijks wordt afgeremd door de economische groei, ontstaat er in de regio een soort van stuwmeer aan woningzoekenden. Als de locatie Nieuwveense Landen in 2012 in ontwikkeling wordt genomen en in dat jaar ook de woningmarkt weer gaat aantrekken (wat sommige deskundigen voorspellen), dan kan dit de afzetmogelijkheden bevorderen en is wellicht zelfs een hogere productie dan 150 woningen per jaar mogelijk.

Aan de andere kant geldt dat afstemming met andere locaties in Meppel noodzakelijk is. Als er teveel woningen tegelijk op de markt worden gebracht, dan ontstaat concurrentie die de afzet kan doen afnemen. Dit geldt zeker als er veel in hetzelfde segment gerealiseerd wordt.

Naast Nieuwveense Landen worden er in Meppel meerdere nieuwbouwprojecten uitgevoerd. Ook via deze projecten wordt bijgedragen aan de totale opgave voor de komende jaren. Bij de woningdifferentiatie van de overige bouwplannen wordt sterk ingezet op de middeldure en dure grondgebonden koopwoningen. De appartementenmarkt (huur, maar vooral koop) wordt slechts in beperkte mate bediend via de 'overige plannen'. Zeker op binnenstedelijke locaties kan wellicht meer ruimte worden gevonden voor de bouw van appartementen. Rekening houdende met de plannen op de overige locaties, is de gewenste differentiatie op Nieuwveense Landen bepaald.

Bij de start wordt uitgegaan van een productie van minimaal 135 woningen om deze vervolgens op te schroeven tot minimaal 150 in 2016 (en wat meer daarna). Het gaat nadrukkelijk om minimumaantallen, want als de markt weer aantrekt is er veel voor te zeggen om zoveel mogelijk woningen in de beginjaren te plannen.

Zeker in de beginjaren zal de nadruk moeten komen te liggen op (tijdelijke) huur.

Op dit moment is de koopmarkt nog niet aangetrokken. Na start bouw vanaf 2012 zal het herstel waarschijnlijk langzaam maar zeker intreden en kan het aandeel koopwoningen worden opgevoerd.

Vanwege de crisis in de koopwoningmarkt zijn doorstromers terughoudend bij verhuizen. In het begin van Nieuwveense Landen zal de vraag naar koopwoningen vooral van koopstarters afkomstig zijn. Het ligt dan ook voor de hand in het begin vooral koopwoningen in het goedkope en middensegment te plannen en pas in de latere jaren de duurdere segmenten.

In een tijd van economische crisis past overigens geen dichtgetimmerd woningbouwprogramma, maar een programma in bandbreedten. Hiermee wordt de nodige flexibiliteit behouden om in de toekomst te kunnen inspelen op de dan geldende marktcondities.

In tabel 3.1 is het programma van eisen met bandbreedten voor de woningdifferentiatie voor Nieuwveense Landen opgenomen (bron: Rigo 5-9-2009).

Tabel 3.1: Programma van eisen Nieuwveense Landen (eerste fase)

eigendom				minimum	maximum	reken- programma	opmerking
koop				50%	75%	62%
huur				25%	50%	38%	beginjaren hoog %
vorm
grondgebonden				60%	80%	70%
appartementen				20%	40%	30%	20% (binnenstedelijke locaties geschikter)
koopprijs
minder dan 170.000				5%	10%	8%	beginjaren hoog % starters
170.000 tot 200.000				15%	20%	18%	beginjaren hoog % goedkoop
200.000 tot 300.000				15%	30%	23%	eindjaren hoger % middelduur
300.000 tot 450.000				5%	20%	13%	eindjaren hoger % duur
meer dan 450.000							eindjaren hoger %
bijzondere koop							min. 5%, zoals drijvend
huurprijs
tot 500				20%	30%	27%	goedkope huur
500 tot 630				5%	10%	8%	middeldure huur
meer dan 630				0%	5%	3%	geen vooraf vastgesteld % dure huur
zorgwoningen							min. 130 woningen op stedelijk niveau
(C)PO				20%	40%		min. 20% waarvan 2% CPO
duurzaam				60%	80%		min. 60% bovenwettelijk
levensloopbestendig				40%	60%		min. 40% nultredenwoningen

Ondanks het naar verhouding hoge aandeel rijwoningen, blijft er sprake van een ruim opgezet plan met een hoge woonkwaliteit. Gelet op de flexibiliteit die het bestemmingsplan in de uit te werken woongebieden biedt, zullen bij een aantrekkende markt meer middeldure en dure woningen (halfvrijstaande en vrijstaande woningen) gebouwd kunnen worden. Bij een gelijkblijvend totaal ruimtegebruik, zal daardoor het totaal aantal woningen verlaagd worden richting de opnamecapaciteit van de markt van gemiddeld 150 woningen per jaar.

Overigens zal een periodieke monitoring van de markt plaatsvinden, hetgeen tot bijstellingen van het programma kan leiden.

Hieronder wordt eerst de hoofdstructuur van de gehele uitbreiding beschreven. Daarna wordt ingegaan op de specifieke delen die liggen in de eerste fase en dus ook binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

3.3.3 Hoofdstructuur Nieuwveense Landen

De situering op (bijna) gelijke afstand tussen Meppel en Nijeveen maakt van Nieuwveense Landen een uniek gebied en een bijzondere opgave voor de gemeente Meppel. Aan de stadskant is er de noodzaak de niet vanzelfsprekende relatie met de stad duurzaam vorm te geven met goede verbindingen en een interessant programma. Tegelijk ligt Nieuwveense Landen op een dusdanig comfortabele manier in een prachtig landschap dat de mogelijkheden voor die duurzame ontwikkeling eigenlijk voor het opgrijpen liggen. Nieuwveense Landen wordt rondom verweven met het landschap en de specifieke kwaliteiten die dit bezit zijn overal zichtbaar en voelbaar in de wijk via de water- en groenstructuur. Naar gelang de plek gebeurt dit op een steeds andere passende manier.

De hoofdopzet van Nieuwveense Landen met een landschappelijk deel en een meer rationeel vormgegeven deel is de basis voor verschillende woonmilieus. Binnen deze woonmilieus zijn weer verschillende buurten met een variatie aan woningcategorieën, typologieën, architectuur en inrichting van de openbare ruimte te onderscheiden. De woonmilieus vormen een belangrijke bijdrage aan een (sociaal) duurzame ontwikkeling van Nieuwveense Landen.

Naast functionaliteit en veiligheid draagt de verkeersontsluiting voor een belangrijk deel ook bij aan de ervaring en de herkenning van de wijk. De verkeersstructuur en de stedenbouwkundige structuur van Nieuwveense Landen zijn daarom zoveel mogelijk volgend aan elkaar, en de verschillende verkeerssoorten zullen waar mogelijk gecombineerd worden. Ongewenst sluipverkeer wordt echter voorkomen en de fietspaden vormen de snelste verbindingen binnen de wijk en tussen de wijk en de aanliggende Meppeler stadsdelen en het buitengebied.

In 4.3 Verkeer en parkeren wordt nader ingegaan op de hoofdstructuur.

3.3.4 Stedenbouwkundige typologie

Voor het planconcept van Nieuwveense Landen is gekozen voor 2 typen woonmilieus, gebaseerd op de kenmerken van het landschap. De beide woonmilieus hebben een eigen stedenbouwkundige typologie.

Het oostelijke deel van de wijk, tussen de Nijeveenseweg en de spoorlijn Meppel-Leeuwarden, is het 'droge - landschappelijk' vormgegeven Nieuwveense Landen. Het westelijke deel van de wijk, vanaf de Bremenbergplas tot de Nijeveenseweg, is het 'natte - rationeel' vormgegeven Nieuwveense Landen. In het landschappelijke Nieuwveense Landen is het bestaande coulisselandschap onder Nijeveen uitgangspunt. De verschillende routes door dit deel van de wijk vormen opeenvolgingen van beelden. Deze worden gevormd door ruimtes (een veld, een vijver, een plein, een singel) en door objecten (bebouwing, boomgroepen, civiele werken, kunst in de openbare ruimte). In het rationele Nieuwveense Landen is de grote lege ruimte onder Kolderveen het uitgangspunt. Op een aantal plekken worden zichtlijnen ontworpen naar een herkenbaar object aan de horizon: bijvoorbeeld over de Kolderveense oostergrift naar Agrifirm en de Meppelertoren, vanaf de nieuwe wijkontsluiting naar de Kolderveense kerk en vanaf de watertoren naar de Bremenbergplas en vice versa. De bestaande sloten en watergangen in het gebied bepalen de kwaliteit van de woonomgeving (wonen op en aan het water, plekken aan het water, routes langs en over het water), hierin ligt de menselijke maat besloten. De overgang tussen beide type woonmilieus wordt gevormd door de bestaande lintbebouwing van de Nijeveenseweg. Hieromheen ligt een dorps woonmilieu met wijkvoorzieningen.

Figuur 3.1: Stedenbouwkundig plan

3.3.5 Planonderdelen

In de eerste tien jaar wordt het gebied ten zuiden en gedeeltelijk ten noordwesten (de noordelijke broeklanden) van de hoofdontsluiting ontwikkeld. Hier binnen valt het volledige centrummilieu ten westen de bestaande 'Nijeveenseweg buurt', de broeklanden en het weidewonen en enkele clusters van parkwonen. De hoofdwatergang wordt voor een belangrijk deel aangelegd en de parkzone kan in de loop van de tijd ontwikkeld worden. Vanaf het begin kunnen voorzieningen in het centrum gerealiseerd worden. Dit kan in eerste instantie in een tijdelijke vorm plaatsvinden, hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de reserveringsgronden. De definitieve voorzieningen kunnen op termijn op de definitieve plek, er direct naast ontwikkeld worden.

Binnen het toekomstig woongebied zijn de kenmerken van de situatie aanleiding voor de ontwikkeling van 6 onderscheidende woonmilieus. Binnen deze milieus liggen verschillende buurten.

Voor de in dit bestemmingsplan opgenomen nieuwe woongebieden gelden de woonmilieus Centrumwonen en Broeklanden.

Centrumwonen

Rondom de bestaande ‘Nijeveenseweg buurt’ en het voorzieningencentrum ligt een intiem dorps woonmilieu met een menging van functies. De stedenbouwkundige structuur, de architectuur en de typologie van de openbare ruimte sluiten aan bij de bestaande buurt. Er zijn twee buurten te onderscheiden: de westbuurt die direct aansluit op de diepe achtertuinen van de woningen aan de Nijeveenseweg en een oostbuurt die meer aansluiting zoekt bij de Nijeveense Grift en het voorzieningencentrum. Het zwaartepunt van de totale buurt ligt bij de centrumvoorzieningen en de Nijeveense Grift. Om de bestaande buurt te verweven met de nieuwe omgeving kunnen op termijn nog enkele kavels bebouwd worden. Vooral aan de noordoostzijde van de bestaande buurt is beperkte nieuwe bebouwing passend om het ‘lint’ sterker te maken en de verbinding met de oostbuurt en de voorzieningen vorm te geven. Achter deze bebouwing liggen tuinen, net als in de bestaande situatie. De Nijeveense Grift is de grens met de sportvoorzieningen.

Het lint aan de westzijde heeft nu al een sterke structuur. De woningen met diepe achtertuinen zijn aanleiding voor ‘spiegeling’. In de nieuwe westbuurt wordt een zelfde lint gevormd met diepe achtertuinen zodat er één groot hof ontstaat. De bestaande bomen langs de Nieuwe Nijeveenseweg kunnen in dit geval behouden blijven en zorgen voor een groene binnenwereld.

Op de zuidkop van het grote hof wordt de groene binnenwereld gemarkeerd met een stedenbouwkundig accent. De westbuurt loopt door tot aan de westelijk gelegen bestaande boomsingel. De oostbuurt heeft een tweeledige functie; het zorgt er voor dat de centrumvoorzieningen echt opgenomen worden in de stedenbouwkundige structuur van Nieuwveense Landen en tevens zorgt de oostbuurt met de aangegeven rooilijnen voor een duidelijke markering van de parkzone. Belangrijke kwaliteiten van de oostbuurt zijn de ligging tussen voorzieningen en park, maar ook de aanwezigheid van de Nijeveense Grift en de hoofdwatergang. De beide waterstructuren worden herkenbaar vormgegeven met een kademilieu respectievelijk een singelmilieu. In het midden van de buurt verbreedt de ruimte rond de singel zich tot een ‘waterplek’. Een wandelroute verbindt deze met de sportvoorzieningen.

Broeklanden

De broeklanden vormen de overgang tussen de centrumbuurten en het water-, natuur-, woon- en recreatiegebied rond de Bremenbergplas. De broeklanden zorgen voor een rustige overgang hiertussen met een dominante woonfunctie. Het beeld van de broeklanden wordt ook bepaald door de westelijke ontsluitingsweg. Deze deelt de buurt in twee afzonderlijke delen. Het gevolg hiervan is dat de zuidelijke broeklanden meer relatie hebben met de parkzone en de centrumbuurten en de noordelijke broeklanden zich meer richten op het weidelandschap ten noorden van Nieuwveense Landen en het watermilieu rond de Bremenbergplas. Dit verschil wordt benadrukt in de vormgeving van de beide buurten. De overeenkomst is het onderliggende slotenpatroon, het verschil is de wijze waarop dit wordt vormgegeven in de beide buurten. In de noordelijke broeklanden wordt het slotenpatroon letterlijk gehandhaafd.

Vanaf de randsloot die de scheiding vormt tussen Nieuwveense Landen en het weidegebied steken verschillende sloten de wijk in tot aan de hoofdwatergang. Hiertussen liggen ‘eilanden’ waarop iedere woning een tuin aan het water heeft. De maatvoering van de eilanden kan verschillen. Naar het westen gaan de eilanden over in het onregelmatige patroon van het watermilieu. Alle eilanden zijn onderling verbonden met een informele wandelroute. De buurt wordt ontsloten via een parallelweg naast de hoofdontsluiting. De Kolderveense Grift is, uitgezonderd de hoofdontsluiting, niet oversteekbaar voor auto’s. De vormgeving van de zuidelijke broeklanden is gebaseerd op het patroon van opstrekkende kavels die in deze regio (naar het westen langs de N375) veel voorkomt. Daarmee is het een directe afgeleide van het slotenpatroon. De bebouwing ligt in de vorm van ‘eilanden’ in een groen kavellandschap van sloten, gras en boomsingels. Dit zijn de erven tussen de bebouwing. De bebouwing van de zuidelijke broeklanden vormt een duidelijke rooilijn naar de hoofdontsluiting. Vormgeving van de buurt en de weg zijn hier op elkaar afgestemd.

3.3.6 Verkavelingsplan

De eerste uitwerking nu betreft het gebied ten westen van en direct aansluitend aan de Nijeveensebuurt. Dit zijn de eerste delen van de woonmilieus Centrumwonen en Broeklanden. Op het stedenbouwkundig plan van Nieuwveense Landen op de pagina hiernaast zijn de beide delen met een oranje kader aangegeven. In de eerste ‘buurten’ van Nieuwveense Landen worden ongeveer 440 woningen gebouwd.

Het nu voorliggende verkavelingsplan (Bijlage 2 Verkavelingsplan) is ontwikkeld om de (ruimtelijke) vertaalslag te maken tussen de uitgangspunten uit de gebiedsvisie en het stedenbouwkundig plan én het bestemmingsplan en grondexploitatie. Het bestemmingsplan bevat gedetailleerde bestemmingen en biedt een rechtstreekse bouwtitel voor de bouw van de verschillende woningen.

Centrumwonen

Centrumwonen is een intiem dorps- of kleinstedelijk woonmilieu in het hart van Nieuwveense Landen aansluitend op de kenmerken en kwaliteiten van de bestaande lintbebouwing van de Nijveveensebuurt.

De openbare ruimte wordt gevormd door een aaneengesloten reeks herkenbare ruimtetypes: straat, steeg, stoep, plein, hof en (stads)tuin. In de openbare ruimte worden plekken gemaakt die zorgvuldig worden vormgegeven. De bebouwingswanden zijn bepalend voor de (‘verticale’) ruimtebeleving van die plekken.

Een vaste rooilijn die binnen kleine marges direct grenst aan de openbare ruimte is het uitgangspunt. De overgangszone die hierdoor ontstaat, moet zorgvuldig en gedetailleerd worden vormgegeven. De eenheid in het gevelbeeld ligt hierin besloten en dit maakt het mogelijk iedere woning een individuele expressie te geven. Langs de randen van de buurt neemt de rooilijn meer afstand tot de erfgrens waardoor tuinen de overgang en verbinding met het landschap verzachten. De hoekverdraaiing in het onderliggende kavelpatroon is benut om Centrumwonen op te delen in twee kleinere buurtjes. De watergang volgt de ‘breuklijn’ die op deze manier ontstaat. Vervolgens worden, langs de oevers van het water, met bruggen en duikers plekken gemaakt die de beide buurtjes juist weer samenbrengen. De gevarieerde opbouw van de openbare ruimte en de herkenbaarheid van individuele woningen geeft mogelijkheden om een groot aantal interessante doorkijkjes te maken: op een bijzonder huis, een begroeide zijgevel, een groene plek.

De bebouwing is duidelijk geordend in blokken en bij voorkeur met gesloten hoekoplossingen. Schakeling van verschillende woningcategorieën is uitgangspunt. De variatie van de gevels wordt hierdoor in belangrijke mate bepaald: verschil in beukbreedte en bouwhoogte. Vrijstaande of geschakelde woningen zijn in de minderheid, maar dragen bij aan de variatie. De woningen staan echter wel in de rooilijn van het belendende bouwblok en wanneer hier van wordt afgeweken neemt een gemetselde tuinmuur of stalen tuinhek de plek van de rooilijn in. Tuinen zijn verborgen groene oases in deze buurt, maar kunnen ook zichtbaar zijn en op die manier bijdragen aan het groene beeld van de buurt. Geparkeerde auto’s zijn nauwelijks zichtbaar. De meeste auto’s staan geparkeerd op parkeerhoven en parkeerstraten achter de woningen.

De bebouwing op de (woon) werkkavels aan de zuidoostzijde van de buurt passen in maat en schaal bij de buurt en geven door een iets afwijkende korrelgrootte of architectuur variatie in het beeld. Zij dragen bij aan een gemengd woonmilieu en representeren de buurt op een belangrijk zichtpunt.

Broeklanden

In de Broeklanden liggen de woningen op ‘eilanden’ in het weidelandschap. Het landschap is dominant in het beeld en dringt diep door tussen de eilanden met stroken grasland of sloten. Het landschap vormt een duidelijke eenheid en is openbaar toegankelijk: op de sloten kan worden gevaren en op de grasvelden en wadi’s tussen de woningen kan worden gespeeld en gewandeld. De overwegende kavelrichting is zuidnoord en volgt het slotenpatroon. Hierdoor ontstaan de typische lange doorzichten naar de omgeving. In de ruimte tussen de zuidelijke en noordelijke woonblokken van de Broeklanden is om die reden een verschuiving (bajonet) in het beeld gemaakt, de zuid-noord lijn blijft daardoor dominant. In de groene ruimtes tussen de eilanden worden routes en plekken gemaakt. De bebouwingswanden hebben een beeld-ondersteunende rol naar het groen of het water. De overgang is heel geleidelijk en in de gevelwanden is daardoor eenheid in vormgeving en materialisering. De kap heeft een belangrijke rol in de (‘horizontale’) ruimtebeleving en heeft bij voorkeur een flink overstek. De bebouwing is geschakeld in korte rijen. De rooilijnen van deze rijen verspringen om de ruimtewerking in de openbare ruimte te versterken. Complete woningrijen vormen op die manier accenten in de ruimte. De tuin of het terras vormt de overgang tussen privé en openbaar en heeft bij voorkeur een begroeide afscherming.

Woningcategorieën zijn enigszins gebundeld; meerdere dure woningen bij elkaar of meerdere goedkopere en zijn daarmee herkenbaar. Lange rijen van dezelfde woningen zijn echter voorkomen, de menselijke maat is uitgangspunt.

De hoeveelheid verharding in de buurt is tot een minimum beperkt. De eilanden worden ontsloten door een straat in het midden van het eiland. De straat heeft het karakter van een woonerf en vanaf deze straat zijn de woningen via een tuin bereikbaar. Er wordt hoofdzakelijk op eigen terrein geparkeerd en de overgang tussen straat en tuin via de parkeerplaats vormt een belangrijke ontwerpopgave. De straat is eenvoudig en doelmatig ingericht.

De bebouwing op de werkkavels ter plaatse bij de werkboerderij liggen op afstand van de Broeklanden, maar dragen daardoor zeker bij aan het beeld van een ‘landschappelijke bebouwing’. De maat en schaal kunnen afwijken van de buurt, maar de groene ruimte rondom de bebouwing en de architectuur volgen elkaar.

Ook de werkkavels dragen op deze manier bij aan een gemengd woonmilieu en de representatie naar de N375.

3.3.7 Beeldkwaliteit

Om de ambities ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit van Nieuwveense Landen te realiseren is het Beeldkwaliteitplan Centrumwonen en Broeklanden ontwikkeld.

Het beeldkwaliteitsplan is vooral bedoeld als inspiratie maar geeft - waar noodzakelijk - minimale beeldeisen. Het beeldkwaliteitplan gaat verder dan het verkavelingsplan en legt in randvoorwaarden het architectonisch beeld van de woningbouw en de relatie van de woningen met de openbare ruimte vast en geeft een impressie van de openbare ruimte. Het is daarmee een uitwerking van de architectuurbeelden die in het verkavelingsplan zijn geschetst.

Het beeldkwaliteitplan definieert ook het architectonisch beeld en de randvoorwaarden voor de werkkavels bij de werkboerderij.

Het Beeldkwaliteitplan Centrumwonen en Broeklanden geeft inzicht in:

• de onderverdeling van de woonbuurten Centrumwonen en Broeklanden in verschillende beeldthemagebieden;
• de definitie van de Werkboerderij in de Parkzone als afzonderlijk beeldthemagebied;
• de karakteristieken van de verschillende beeldthemagebieden (een beschrijving van de sfeer en structuur van het gebied);
• de verschillende aspecten van beeldkwaliteit per beeldthemagebied met onder meer rooilijnen, bouwhoogten, oriëntatie, materialisering en vormgeving van erfafscheidingen;
• de uitstraling van de openbare ruimte in Centrumwonen en Broeklanden.

Het beeldkwaliteitplan is op 15 december 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze is te vinden in Bijlage 28 Beeldkwaliteitsplan.

3.3.8 Duurzaamheid in Nieuwveense Landen

In het planproces van Nieuwveense landen speelt duurzaamheid een grote rol. In de thematische uitgangspunten in de Gebiedsvisie zijn vele duurzame uitgangspunten benoemd, zoals de regionale identiteit, water als drager voor groen, wonen voor iedereen en duurzaam duurt het langst. De thema's zijn verwerkt in de stedenbouwkundige typologie en hoofdstructuur van Nieuwveense Landen. Hiermee is het duurzame raamwerk van Nieuwveense Landen in het stedenbouwkundig plan verankerd.

Binnen het raamwerk zijn de voorzieningen, de woonmilieus en de ontsluitingsstructuur in samenhang met elkaar ontworpen. Duurzaamheid op het niveau van het stedenbouwkundig plan betekent vooral dat het plan flexibel is om te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Dit is op twee manieren uitgewerkt. De eerste betreft de strategische reserveringen van gronden in het plangebied om in de toekomst onvoorziene ontwikkelingen toch een plek te kunnen geven. De logische afronding van de wijk per bouwfase is de tweede manier waarop flexibiliteit is uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan.

In de verdere ontwikkeling van Nieuwveense landen zullen de duurzame uitgangspunten uit de Gebiedsvisie per fase verder worden geconcretiseerd en daarbij zullen ook de gemeentelijke ambities uit 'Nieuwveense Landen, aangenaam duurzaam' worden betrokken. Daarnaast worden extra aangename duurzame maatregelen benoemd die mogelijk op detailniveau (en in de beheersfase) kunnen worden gerealiseerd.