| Plan: | Hollandscheveld 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.BP20118024001-OH01 |
4.2.1 Het bouwprogramma
Het provinciale beleid ten aanzien van het wonen was in het Provinciaal Omgevingsplan II (uit 2004) weergegeven. Hierbij is het beleid vooral gericht op de afbakening van kernen voor het wonen en op de aantallen. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de concentratie van wonen en de bescherming van waardevolle gebieden. In dit omgevingsplan is Hollandscheveld als 'hoofdkern aangemerkt. Een dergelijke kern heeft in hoofdzaak een woonfunctie voor de plaatselijke bevolking en voor het omliggende op de kern georiënteerde buitengebied. Op basis van het omgevingsplan mogen in de hoofdkernen binnen de gemeente Hoogeveen in de periode 2000 tot en met 2014 totaal 440 woningen worden gebouwd.
Concreet voor Hollandscheveld betekent dit dat tot het jaar 2015 op basis van de in paragraaf 3.4 vermelde gemeentelijke Structuurvisie en de Nota Wonen 2005 - 2015 en onder aftrek van de na het jaar 2000 reeds gebouwde of in aanbouw zijnde woningen, nog circa zes woningen tot het jaar 2015 kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad.
4.2.2 Ontwikkelingslocaties
Een evenwichtige uitbreiding van de kern is van groot belang. De nabijheid van voorzieningen, milieu-hygiënische aspecten en de verkeerssituatie ten gevolge van de realisering van de uitbreiding spelen een belangrijke rol. Met het oog op de toekomstwaarde van een wijk is het van groot belang, dat deze voldoende afwisseling en een eigen gezicht vertoont en kleinschalig wordt ingericht.
Door gebruik te maken van en het versterken van aanwezige gegevenheden van het terrein, zoals beplanting, waterlopen, wegen en andere landschappelijke waarden en kwaliteiten en van waardevolle bebouwing, kan de kwaliteit van het woonmilieu aanmerkelijk verhoogd worden.
Uitbreidingsplannen voor de dorpen moeten voldoen aan een landelijke verschijningsvorm, relatieve lage bebouwingsdichtheid, veel groen en een goede overgang van de kernbebouwing naar het landelijk gebied.
Door een goede stedenbouwkundige opzet zal ook bij een verdichting het kleinschalige en dorpse karakter gewaarborgd moeten worden. Duidelijke knikken in de hoofdontsluitingswegen moeten het verkeer veiliger maken. Door blokken woningen te knikken ten opzichte van noord-zuid/oost-west richting kan zoveel mogelijk de zonne-energie benut worden.
De meeste woningbouwkavels zijn in het verleden uitgegeven aan inwoners van de 'oude kern' Hollandscheveld, aan zogenaamde 'spijtoptanten', mensen die in het verleden het dorp hebben (moeten) verlaten als gevolg van onvoldoende mogelijkheden voor passende huisvesting in Hollandscheveld, aan inwoners vanuit het buitengebied rondom Hollandscheveld naar de kern en aan inwoners van de kern Hoogeveen.
Locatie Hollandscheveld-oost
In het gebied Hollandscheveld-oost is ten oosten van het Zuideropgaande en ten zuiden van het Rechtuit een nieuwe bouwlocatie in ontwikkeling. Rekening houdend met het aanwezige landschap zijn de planuitgangspunten voor dit gebied:
Voor de stedenbouwkundige structuur is aansluiting gezocht bij de in het gebied reeds aanwezige structuur. Uitgangspunt is geweest om de wijken als belangrijkste dragers van de bestaande structuur te handhaven. In aansluiting daarop is bij de verkaveling gekozen voor een opzet, waarbij de verkavelingsrichtingen over het algemeen haaks op elkaar staan.
De woningdichtheid is relatief laag, waarbij de grootste dichtheid nabij het bestaande dorp is te vinden. In dit gebied ten zuiden van De Boeten en ten westen van het 1e Zandwijkje zijn dan ook de enige rijenwoningen (16 woningen in vier blokjes), naast vrijstaand en halfvrijstaande woningen, gebouwd. Ook liggen binnen dit gebied aan de zuidrand negen woonwagenstandplaatsen.
In de overige buurten zijn uitsluitend vrijstaande en halfvrijstaande woningen gesitueerd, waarbij vooral aan de randen als overgang naar het landelijk gebied veelal vrijstaande woningen liggen op grote kavels.
De twee hoofdontsluitingen met een dubbele bomenrij, waarvan één in het verlengde van het 1e Zandwijkje en de ander in het verlengde van de Riegheidestraat, komen samen in het hart van de nieuwe buurt, dat gemarkeerd wordt door een stedenbouwkundig accent in de vorm van een ronde waterpartij. Het water van het 1e Zandwijkje komt hier samen, waar met de omringende bebouwing op is ingespeeld door deze bebouwing met een ruime boog om het water te bouwen. Deze boog wordt nog eens versterkt doordat de ruimten die tussen de woningen bestemd is voor garages op een hoogte van circa drie meter verbonden is door een schijngevel.
Vanaf de twee hoofdontsluitingen zijn drie woonbuurten ontsloten door middel van een lusvormige structuur. De drie buurten zijn onderling niet direct met de auto bereikbaar. Er moet altijd via de hoofdontsluiting worden gereden met als voordeel een hoge duurzaamheidsgraad: verkeersluw, kindvriendelijk en materiaalbesparend. Wel liggen tussen de woonbuurten onderling directe fiets- en loopverbindingen, evenals in het verlengde van de Zandwijkstraat naar het dorpscentrum. De nieuwe basisschool aan De Stok is via deze verbinding ook goed bereikbaar vanuit de oudere woonbuurten van Hollandscheveld-zuid
Ten zuiden van de Dwarswijk is een groenstrook aangebracht om het water te accentueren en om een goede overgang naar het landelijk gebied te bewerkstelligen en loopt daarom door tot aan het 2e Zandwijkje. Het water van het 1e Zandwijkje loopt gedeeltelijk langs de hoofdontsluiting (De Boeten) en gedeeltelijk langs het gedeeltelijk nog te realiseren multifunctionele buurtpark. Langs De Boeten behoudt het water haar lineaire karakter, bij het toekomstige buurtpark wordt het water bij de groeninrichting betrokken.
Door handhaving en uitbouw van het water tot singels, die een overblijfsel zijn uit het verleden van het dorp en een herinnering zijn aan de ontginning van dit gebied, heeft niet alleen een aantrekkelijk woonmilieu opgeleverd, maar is daardoor ook een erkenning en een tastbaar overblijfsel van de lokale ontstaansgeschiedenis.
Door de groenelementen die grenzen aan het water dat in het gebied gehandhaafd is en versterkt, dringt op deze manier het landelijk gebied diep door in de nieuwe woonwijk, dat leidt tot een zachte overgang tussen de bebouwing en het landelijk gebied.
Locaties Hollandscheveldse Opgaande
Zowel het gemeentelijk als het provinciaal beleid is er al jaren op gericht het aantal burgerwoningen binnen in het landelijk gebied niet te laten toenemen, enerzijds om de ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische sector zoveel mogelijk intact te laten, anderzijds om de verstening van het buitengebied zoveel mogelijk tegen te gaan.
De laatste jaren komt de gemeente echter tot een wijziging van dit inzicht met betrekking tot de linten Hollandscheveldse Opgaande en Zuideropgaande. De reden is hiervoor gelegen in het groeiend belang van de woonfunctie in de bebouwingslinten. In het verleden was het namelijk zo dat de aard van de hier aanwezige bebouwing en het gebruik vooral werd bepaald door de agrarische bedrijven. Vandaag de dag is de woonfunctie echter veel sterker vertegenwoordigd.
Aan de oostzijde van de Mr. Cramerweg is het Hollandscheveldse Opgaande de toegang tot het dorp Hollandscheveld. De rijweg is 6,5 meter breed met aan weerszijden een grasberm met bomen en een fietspad. De bomen aan weerszijden van de weg geven de weg de uitstraling van een laan. Dit deel van het Hollandscheveldse Opgaande is reeds een gebied met een halfopen lintbebouwing en heeft voornamelijk een woonfunctie.
Ondanks de variatie aan aanvullende functies (kleinschalige agrarische bedrijven of werken aan huis) straalt het karakter van dit gedeelte dat van een woonlint uit. Het lint is de entree tot het dorp en ook al ervaart men tussen de woningen door het weiland erachter, toch hoort dit deel van het landschap al bij het dorp. Door woningen toe te voegen wordt dit deel van het opgaande nog meer een laan die als entree voor het dorp functioneert.
Daarom is er onderzocht welke mogelijkheden er zijn om de genoemde bebouwingslinten te verdichten. Hierbij heeft de gemeente aangegeven welke locaties in het lint geschikt zijn voor woningbouw en waar het dus mogelijk en wenselijk is op bepaalde plaatsen woningen toe te voegen. Daarbij heeft handhaving van het karakter van het gebied prioriteit. De huidige landschappelijke uitstraling van het gebied, die in bepaalde plaatsen zeer zeker nog aanwezig is, dient in bepaalde gevallen te worden gehandhaafd.
In de toekomstige situatie zal het Hollandscheveldse Opgaande door de toevoeging van woningen minder open plekken en doorzichten kennen dan nu het geval is. Er is echter een duidelijk onderscheid te maken tussen de noord- en de zuidzijde van het Hollandscheveldse Opgaande; de noordzijde kent een relatief hoge woningdichtheid, vergeleken met de zuidzijde. Het in cultuurhistorisch opzicht waardevolle wijkenpatroon aan de noordzijde is op veel plaatsen aangetast, in tegenstelling tot de zuidzijde waar het wijkenpatroon relatief beter is geconserveerd.
Dit betekent dat verdichting aan de zuidzijde nog wel mogelijk is, maar in mindere mate dan aan de noordzijde, door handhaving van bepaalde waardevolle doorzichten naar het achterliggende landschap. Door behoud van deze doorzichten wordt de geleidelijke overgang naar het landelijk gebied behouden en versterkt en blijft het landschap op deze punten goed waarneembaar.
Om deze ervaring met het landschap te vergroten is het gewenst dat de nokrichting van de woningen haaks op de weg wordt gesitueerd.
Voor zowel de noordzijde als bij de zuidzijde van het lint is bij de invulling van mogelijke bouwlocaties aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke wijkenstructuur van het landschap. In die structuur ligt om de 140 meter een hoofdwijk, met na 70 meter een tussenwijk. In de structuur van de bestaande bebouwing is hierdoor een patroon zichtbaar van een woning of een woongebouw per 35 meter kavelbreedte. Op die plaatsen waar in het lint nog geen sprake is van een woning per 35 meter is een bouwlocatie opgenomen.
Ten aanzien van de bouwmogelijkheden nabij de waterlopen kan bij de bouw onderzocht worden om dit water open te houden, ter versterking van de visuele relatie met het landschappelijk waardevolle wijkenpatroon en het achterliggende landschap.
Per wijzigingslocatie mag maximaal één vrijstaande woning worden gebouwd. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.
Voor de bouwmogelijkheden is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de huidige bestemming om te zetten naar de bestemming 'Wonen' en 'Tuin'.
Locatie Zandwijkstraat
Deze locatie omvat de herontwikkeling van het voormalige schoolterrein met twaalf zogenaamde nul-tredenwoningen. Dit zijn woningen met een compleet programma op de begane grond: een woonkamer, de keuken, een slaapkamer en een badkamer met toilet. Op de verdieping is dan nog ruimte voor andere (logeer)kamers. De woningen hebben weinig buitenruimte nodig. De grootste doelgroep zijn senioren, maar de woningen zijn ook geschikt voor mensen met een lichamelijke handicap. Twee woningen worden gebouwd als aangepaste woning, die geschikt zijn voor mensen die rolstoelafhankelijk zijn.
De woningen zijn in twee stroken haaks op de Zandwijkstraat gesitueerd met de achterzijde van de percelen grenzend tegen de achterzijde van de bestaande percelen aan het Zuideropgaande en de Gagelstraat. Aan de voorzijde van de woningen wordt een nieuw openbaar gebied aangelegd, met daarin een deel van de benodigde parkeerplaatsen en een aaneengesloten groenvoorziening. Voor de parkeerplaatsen is als richtlijn 1,5 parkeerplaatsen per woning aangehouden. Tussen het kleine voorerf van de woning en de groenvoorziening wordt een auto-ontsluiting met een rondrijmogelijkheid aangelegd om de woning voor korte tijd (in/uitladen) goed bereikbaar te laten zijn.
Deze locatie is positief bestemd en heeft de bestemmingen 'Wonen', 'Groen', 'Tuin' en 'Verkeer' gekregen.
Locatie Hollandscheveldse Opgaande bij de Riegshoogtendijk
Deze locatie heeft de bestemming 'Wonen' met de specifieke bouwaanduiding 1, dat wil zeggen een vrijstaande woning met een maximale goothoogte van 3,5 meter.
Locatie Riegshoogtendijk / Ds. Kooimanstraat
Deze locatie heeft de bestemming 'Wonen'. Aan de Riegshoogtendijk mogen twee vrijstaande woningen met een maximale goothoogte van 3,5 meter worden gebouwd en aan de Ds. Kooimanstraat maximaal drie aaneengebouwde woningen met een maximale goothoogte van 3,5 tot 6 meter. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.
Locatie tussen het Zuideropgaande en het 1e Zandwijkje (voormalige kwekerij Zweetdruppel)
Voor deze locatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de huidige bestemming om te zetten naar de bestemming 'Wonen'. Binnen het plangebied van de wijzigingsbevoegdheid kunnen circa 25 woningen gebouwd worden. Het gaat om vrijstaande en dubbele woningen. De woningen kunnen met hoge of lage gootlijn uitgevoerd worden. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter. Parkeren moet (zoveel mogelijk) op eigen terrein worden opgelost.
Uitvoerbaarheid
De ontwikkellocaties maken onderedeel uit van de gehele ontwikkeling van Hollandscheveld. Voor de diverse particuliere ontwikkelingen wordt een bijdrage in kosten gevraagd, zoals is weergegeven in paragraaf 8.2 Economische uitvoerbaarheid van de toelichting.
Nieuwe woningbouwlocatie
Het onderhavige bestemmingsplan heeft een looptijd van tien jaar, dus in ieder geval tot en met het jaar 2021. Omdat er binnen het onderhavige plan beperkte ruimte is voor nieuwe woningen, betekent dit dat er in de naaste toekomst een nieuwe bouwlocatie moet worden gevonden. Deze nieuwe locatie zal geregeld worden in een apart bestemmingsplan.