2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef     

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het voorliggend bestemmingsplan is vooral het thema Duurzaam en Wonen van belang.

De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.

De keuze voor een duurzame structuur betekent dat locaties en functies veelal multifunctioneel benaderd worden. In voorliggend plan is hier sprake van. De locatie verliest haar oude functie en wordt op duurzame wijze vervangen door een nieuwe (woon) functie. Hierdoor is sprake van efficiënt ruimtegebruik. Daarnaast wordt rekening gehouden met bestaande structuren en wordt groen in het plan geïntegreerd, wat bijdraagt aan een duurzame ontwikkeling.

2.1.2 Omgevingsvisie Emmen Centrum     

De Omgevingsvisie Emmen Centrum vormt de visie op de ontwikkeling van het centrum van Emmen. De visie is mede tot stand gekomen op basis van afstemming tussen de inwoners en ondernemers van Emmen. Onderwerpen die in de omgevingsvisie terug komen zijn het kernwinkelgebied, bereikbaarheid, wonen, demografische ontwikkelingen, horeca en evenementen en de vitale binnenstad. Voor dit bestemmingsplan is met name het aspect ‘wonen’ van belang.

De stad Emmen vervult een opvangfunctie voor ouderen uit de regio en de gemeente. Met name oudere huishoudens zijn daarom sterk oververtegenwoordigd. Ook wonen er veel (jongere) alleenstaanden, terwijl er relatief minder stellen en gezinnen tussen 45 en 65 jaar wonen. De aantrekkingskracht op ouderen en in mindere mate starters leidt tot een positief binnengemeentelijk migratiesaldo. Deze instroom is echter niet omvangrijk genoeg om de trend van een afnemend inwoneraantal te keren. In de periode 2016 tot 2031 neemt het aantal inwoners naar verwachting verder af. Dit geldt op korte termijn niet voor het aantal huishoudens. Tot 2026 neemt het aantal huishoudens nog toe, waarna een lichte afname wordt verwacht. De toename van het aantal huishoudens bestaat vooral uit oudere eigenaar-bewoners.

Deze groep houdt grondgebonden koopwoningen ‘bezet’ voor aankomende gezinnen, waardoor de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toeneemt. Vanwege de vergrijzing neemt ook de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen (waaronder appartementen) licht toe, terwijl de behoefte aan grondgebonden huurwoningen afneemt. Voorliggend plan geeft invulling aan de hiervoor beschreven ontwikkelingen en behoeften.

In navolging van voorgaande is in de omgevingsvisie opgenomen dat in Emmen de komende tien jaar ook nog een uitbreidingsbehoefte van tussen de 640 en 950 woningen bestaat. Het gaat hier om de laatste ronde van uitbreidingen, want na 2026 neemt de behoefte af. Daarom is het belangrijk dat nieuwbouw kwalitatief iets toevoegt én flexibel is, dat wil zeggen geschikt voor meerdere doelgroepen. Dit vraagt aandacht bij de woningbouwprogrammering en de beoordeling van initiatieven. Een goede mix van grondgebonden koopwoningen en appartementen in de koop en huur op kansrijke (kwalitatief goede) locaties is belangrijk. Voorliggend plan voldoet hier aan. Het project is kleinschalig, maar in de vorm van appartementen is het plan voor meerdere doelgroepen geschikt en wordt invulling gegeven aan de genoemde uitbreidingsopgave voor de komende jaren.

Naast kwantiteit (behoefte) is in de omgevingsvisie ook aandacht voor kwaliteit. Zo is in de visie opgenomen dat problemen met leegstaand vastgoed neergelegd moeten worden bij de markt. In voorliggend plan is hier min of meer sprake van. Het plan voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve impuls voor een deels bebouwd gebied waar de ruimtelijke kwaliteit op dit moment niet hoog is.

Wonen moet voor iedereen in het centrum aantrekkelijk zijn. De uitstraling van de verschillende gebieden in het centrum bieden aanknopingspunten voor verschillende woonsferen:

• centrum stedelijk (wonen boven winkels in het kernwinkelgebied),
• centrum compact (compacte stadswoningen, wonen in het centrum tussen centrumvoorzieningen),
• groen stedelijk (veelal grondgebonden wonen langs de randen van het centrum)
• bijzonder (tijdelijk) verblijf in het mensenpark.

Aandachtspunten bij woningbouwontwikkelingen in het centrum

• kwaliteit wonen voorop
• inzetten op groen centrum wonen
• onderscheid maken in woonsferen op basis van kwaliteiten en karakteristieken
• stimuleren functies ter ondersteuning van het wonen
• parkeren voor bewoners
• ieder woongebied voldoende mix en differentiatie

Binnen de Omgevingsvisie is het plangebied gelegen in het ‘Centrum compact woonmilieu’ en ‘Groen stedelijk woonmilieu’. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

Figuur 2.1. Ligging plangebied binnen het groen stedelijke woonmilieu in het centrum van Emmen.

Het centrum compact en groen stedelijk woonmilieu waarbinnen het plangebied bestaat veelal uit compacte stadswoningen, wonen in het centrum tussen centrumvoorzieningen en grondgebonden wonen langs de randen van het centrum. De woningbouwontwikkeling voorziet in appartementen incl. grondgebonden woningen (in het woongebouw), stadswoningen, vergroening en (ondergrondse) parkeergelegenheid. Omdat in dit woonmilieu ook gestreefd wordt naar een mix en differentiatie, kwaliteit en vergroening en voldoende parkeergelegenheid voor bewoners in de stad, sluit het plan aan op de uitgangspunten van de omgevingsvisie.

2.1.3 "BuitengeWoon Thuis in Emmen" Woonvisie 2022-2030     

De Woonvisie "BuitengeWoon Thuis in Emmen" maakt een koerswijziging ten opzichte van de vorige woonvisie. De gemeente Emmen is geen krimpregio meer en sluit de woningmarkt aan bij de actuele woonwensen. De ambitie is om te bouwen aan een divers woningaanbod, herstructurering op te starten in meerdere gebieden, te focussen op het toevoegen van senior- en starterswoningen en om 4.000 woningen te bouwen in de periode van 2022-2030.

Daarbij wordt gefocust op leefbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, wonen & zorg, en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving.

De visie luidt als volgt: "de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners."

Daarbij heeft de gemeente Emmen de volgende ambities:

• Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden;
• Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten;
• Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

Vertaling naar voorliggend plan

Voorliggend plan voldoet aan de ‘strategie woningbouwplannen’. Het plan wordt in samenhang met de omgeving bekeken. Het plangebied grenst aan percelen die zijn georiënteerd op de Wilhelminastraat, Julianastraat en Molenstraat. Daarnaast is er sprake van een inbreidingslocatie op een locatie waar de ruimtelijke kwaliteit te wensen over laat. Van een uitbreidingslocatie is geen sprake. Het plan voorziet in een (kwantitatieve) behoefte aan woningen en in diverse kwalitatieve woningvraag (verschijningsvorm, prijsklasse, oppervlakte etc). Ten aanzien van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling is een Laddertoets (paragraaf 2.3.2) door Stec Groep opgesteld.

Tevens versterkt voorliggende ontwikkeling ook het groene karakter van Emmen door het toevoegen van een aantrekkelijk stedelijk milieu met een verzorgd, semi openbaar groen gebied.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief in overeenstemming is met de Woonvisie 2022-2030 van de gemeente Emmen.

2.1.4 Woningmarktonderzoek 2020     

De gemeente Emmen heeft samen met de gemeenten Borger-Odoorn en Coevorden een woningmarktonderzoek uit laten voeren. Uit dit onderzoek worden voor de regio en voor de individuele gemeenten woningmarktontwikkelingen benoemd.

Wat volgens het onderzoek in Emmen mist is een Levendig stedelijk woonmilieu, daarmee is de uitstraling van Emmen minder stedelijk. Er is meer vraag naar dan aanbod van woningen in stedelijke woonmilieus. Het benutten van transformatielocaties voor het toevoegen van woningen voor starters maar ook voor de empty nester en oudere senioren verhoogt de kwaliteit van het gebied en het draagvlak voor voorzieningen. De 'stedelijkheid' in het centrum is aantrekkelijk. Waar mogelijk is het aan te raden het aanbod hier te verhogen. De prijzen zijn goed en de toekomstwaarde van woningen ook. Transformatie van leegstaande panden naar wonen heeft een positieve invloed op de leefbaarheid en biedt aanbod voor de vraag naar meer stedelijk wonen. Daarnaast wordt opgemerkt dat het aanbod van appartementen in zowel de koop- als huursector in Emmen beperkt is.

Voorliggend bestemmingsplan geeft invulling aan een binnenstedelijke transformatieopgave. Hiermee worden diverse doelgroepen bediend en ontstaan mogelijkheden voor doorstroming. Het plan is hierdoor in lijn met de opgaven uit het woningmarktonderzoek.

2.1.5 Integrale parkeervisie     

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld.

De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkeervoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.

Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijn van het CROW-leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.

2.1.6 Welstandsbeleid     

Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving. Ten behoeve van het voorliggend bestemmingsplan is een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld.

2.1.7 Relatie beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan     

Het bestemmingsplan vormt een juridische verankering van het stedenbouwkundig plan inclusief een toelichting op de planvorming. Het stedenbouwkundig plan is het gewenste eindbeeld voor de ontwikkeling. Naast het bestemmingsplan, waarin het stedenbouwkundig plan is opgenomen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat door de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan zal worden vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota.

Het beeldkwaliteitsplan zal fungeren als welstandstoetsingskader voor de vergunningsaanvragen voor deze locatie. Voor de woningen en de openbare ruimte worden hierin regels opgenomen om het gewenste eindbeeld te kunnen realiseren. Om het gewenste ambitieniveau daadwerkelijk te kunnen realiseren is het van belang dat niet alleen van de gemeente, maar ook van de ontwikkelingspartijen extra inspanning wordt gevraagd om de beeldkwaliteit te waarborgen.

Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 15 van de toelichting opgenomen bij dit bestemmingsplan.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe     

De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.

De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.

Missie

De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.

Kernkwaliteiten

De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd. De kernkwaliteiten zijn:

• Rust, ruimte, natuur en landschap;
• Oorspronkelijkheid;
• Naoberschap;
• Menselijke maat;
• Veiligheid;
• Kleinschaligheid (Drentse schaal).

Ruimtelijke ontwikkelingen

De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

Hieronder volgen de delen uit de Omgevingsvisie die relevant zijn voor het voorliggende ruimtelijk initiatief.

Zorgvuldig ruimtegebruik

In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang. In voorliggend bestemmingsplan wordt hier door middel inbreiding invulling aan gegeven.

Milieu- en leefomgevingskwaliteit

De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.

2.2.2 Kernkwaliteiten     

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op relevante kaarten is het plangebied als volgt aangeduid:

Landschap

Ten aanzien van de kernkwaliteit ‘Landschap’ ligt het plangebied in het “esdorpenlandschap”. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Het esdorpenlandschap is een agrarisch cultuurlandschap ten voeten uit. Elk onderdeel van het landschap komt voort uit het agrarisch gebruik en is gerelateerd aan het functioneren van de lokale agrarische dorpsgemeenschap, met de boermarken als het oorspronkelijke gezag. De esdorpen vormen vanouds de ontginningsbasis van het landschap. Ze liggen veelal op landschappelijke overgangen van nat (beekdal) naar droog (es/heide/bos). Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied en tast geen essen of beekdalen aan. De kernkwaliteit is dan ook niet in het geding.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de bestaande cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen.

Binnen het plangebied bevindt zich geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en de Wilhelminastraat, Julianastraat en Molenstraat zijn geen wegen met een cultuurhistorisch karakter. Het plan heeft derhalve geen (negatieve) invloed op de cultuurhistorische hoofdstructuur.

Archeologie

De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist.

Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten. Het plangebied heeft een archeologische waarde. Dit wordt nader beschreven in hoofdstuk 4.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.

Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren.

Rust en Natuur

De kernkwaliteit ‘rust’ en ‘natuur’ zijn voor het plangebied niet van toepassing.

2.2.3 Provinciale omgevingsverordening     

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. In de omgevingsverordening is het perceel gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.

Artikel 2.17 lid 1 van de POV bepaalt dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw, mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. Dit is in paragraaf 2.1.3 aangetoond.

2.3.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad in Nederland met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van netto gezien 93 nieuwe woningen in (het centrumgebied van) Emmen. In de regio Emmen is een grote vraag naar nieuwe woningen. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. De nieuwe woningen voorzien in een behoefte blijkens de Woonvisie (paragraaf 2.1.3.) en opgestelde Laddertoets (paragraaf 2.3.2). Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

2.3.2 Ladder duurzame verstedelijking     

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister ervoor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Door Stec Groep is een ‘Laddertoets Brandstoflocatie Emmen, d.d. 13 juni 2023’ opgesteld. De volledige Laddertoets is als bijlage 1 opgenomen bij het bestemmingsplan. Ten aanzien van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling concludeert Stec Groep het volgende.

Behoefte in gemeente Emmen aan 365 woningen in periode 2023 tot 2033

Om te bepalen of de beoogde woningen in het plan kunnen voorzien in een behoefte, confronteren we de woningvraag met de (netto) harde plancapaciteit. De behoefte brengen we in beeld voor de tienjaarsperiode 2023-2033. Onderstaand figuur toont de eerder vastgestelde woningvraag en de totale harde plancapaciteit in het verzorgingsgebied. Een confrontatie tussen vraag en aanbod laat zien dat er in de marktregio een totale behoefte resteert van 365 woningen voor de komende tien jaar. In het plan Brandstoflocatie Emmen zijn maximaal 96 woningen gepland. Deze woningen voorzien in een deel van de behoefte van de resterende 365 woningen in de periode 2023-2033 binnen het verzorgingsgebied.

Bron: Woningmarktonderzoek BOCE (2020), Gemeente Emmen (peildatum 1 januari 2023), bewerking Stec Groep (2023).

Ontwikkeling van Brandstoflocatie kan met 96 woningen voorzien in een behoefte

Het beoogde plan Brandstoflocatie Emmen voorziet met 96 woningen in een kwantitatieve behoefte aan woningen. Momenteel is er bovendien een tekort aan woningen in (de woningmarktregio) Emmen. De ontwikkeling van het plan zorgt daarmee voor het inlopen van een deel van het tekort. De ontwikkeling leidt daarmee niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten zoals onaanvaardbare leegstand (elders). Het plan voorziet bovendien in de herontwikkeling van voormalige bebouwing en ligt daarmee in lijn met de Ladder.

Plan maakt ‘wonen’ mogelijk en kan voorzien in diverse kwalitatieve woningvraag

Het bestemmingsplan voor de Brandstoflocatie maakt maximaal 96 woningen in diverse woningtypen (verschijningsvorm, prijsklasse, oppervlakten, etc.) mogelijk.

3.1.1 Inpassing in de bestaande structuur     

Het belangrijkste uitgangspunt voor het plan is een goede inpassing van de nieuwbouw in de bestaande omgeving, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Dit betekent dat landschappelijke maatregelen dienen te worden genomen, dan wel geconsolideerd om de ruimtelijke kwaliteit op het perceel en in de directe omgeving te versterken of te behouden. Er is gekeken naar het omliggende landschap, de groenkwaliteit van de directe omgeving en de gewenste ontwikkeling ten aanzien van de functionaliteit. Door aan te sluiten op de ruimtelijke opzet, de oude lintbebouwing aan de Wilhelminastraat en Julianastraat ontstaat er een samenhangend geheel.

Figuur 3.2. Impressies van de voorgenomen invulling (gezien vanaf de Wilhelminastraat)

Figuur 3.3. Impressies van de voorgenomen invulling (gezien vanaf de Molenstraat)

Figuur 3.4. Impressies van de voorgenomen invulling (gezien vanaf de Julianastraat)

Figuur 3.5. Impressies van de inrichting van het plangebied met de ontsluiting van de parkeergarage vanaf de Julianastraat (toegang weergeven met de blauwe pijl).

Het plan is nader geconcretiseerd in het beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage 15 bij de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen.

3.2.1 Parkeren     

Het plan voorziet in 92 appartementen en 4 (grondgebonden) stadswoningen. Ten behoeve van het plan worden 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit aantal is, in navolging van het gemeentelijk parkeerbeleid, gebaseerd op de stedenbouwkundige randvoorwaarden ontvangen van de gemeente.

Een gebruikelijke (CROW) norm van 1,3 parkeerplaats per appartement is in een stadse omgeving niet handhaafbaar. Daarnaast is niet gekozen om bezoekers-parkeren te regelen achter een slagboom. Derhalve stelt de gemeente een parkeernorm van 1 per wooneenheid voor, ongeacht de grootte van een appartement. Het moet straks bij de huur/koop van een appartement in dit woongebied volstrekt helder worden gemaakt dat er max. één parkeerplek voorhanden is.

Er wordt in de vorm van ondergrondse parkeerkelder 93 parkeerplaatsen voldoende voorzien in de parkeeropgave van het plan.

De parkeergarage wordt ontsloten aan de Julianastraat. Een ingang aan de Molenstraat zou volgens enkele Julianastraat bewoners op die plek minder wenselijk zijn. Met deze opmerking is serieus naar alternatieven gekeken en is er voor gekozen om de ingang te verplaatsen naar de Julianastraat. Een ontsluiting aan de zijde van de Julianstraat is niet vreemd. In het verleden was er toegang vanaf de Julianastraat naar het grote parkeer terrein van de ING met ca. 60 parkeerplaatsen voor de dagelijkse bezoekers. Door de ingang van de parkeergarage te verplaatsen in het meest oostelijke deel van het plangebied aan de Julianastraat zal er verderop in de Julianastraat geen extra verkeer zijn.

Op maaiveldniveau worden bij elke stadswoning een (eigen) parkeerplaats gerealiseerd met naast deze woningen nog 3 extra parkeerplaatsen in het plangebied. Dat maakt samen 100 parkeerplaatsen in het plan.

4.1.1 Algemeen     

De gemeente Emmen heeft archeologiebeleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.

Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

4.1.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied is gelegen in het vigerend (facet)bestemmingsplan ‘Emmen, Archeologie’ waar het plangebied een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3 en 4’ heeft.

Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Voor deze categorieën is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 1000 m² en een diepte van 30 cm + 10 cm onder maaiveld.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan wordt archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn als bijlage 2 opgenomen.

4.1.3 Archeologische monumenten     

Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologische monumenten.

4.1.4 Cultuurhistorie     

In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden.

In paragraaf 2.2 is beschreven dat het plangebied onderdeel uit maakt van de provinciale cultuurhistorische hoofdstructuur, binnen het deelgebied ‘Emmen en haar venen’. Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen.

Op basis van de gemeentelijke Cultuurhistorische waardenkaart geldt voor het plangebied: Herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang.

In de gemeente Emmen zijn er plekken die met elkaar verbonden zijn. Dat noemen we structuren. Dit zijn bijvoorbeeld wijken, dorpen, erven tuinen of groen, wegen en kanalen. We willen ze graag als een geheel houden, want ze laten de geschiedenis goed zien. Kortom, ze hebben een hoge cultuurhistorische waarde. We vragen onze inwoners om deze structuren niet zomaar te veranderen en hier zuinig op te zijn. Wij zien graag dat de karakteristieke onderdelen bewaard en herkenbaar blijven.

We maken verschil in vier soorten:

• Landschappelijke gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde.
• Stedenbouwkundige gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde.
• Groenstructuren van hoge cultuurhistorische waarde.
• Infrastructuur en waterwegen van hoge cultuurhistorische waarde

Voor het plangebied is de stedenbouwkundige structuur van belang, met de Wilhelminastraat en Julianastraat als drager. Langs deze wegen hebben zich de afgelopen decennia bebouwing gevormd. Op de volgende afbeeldingen is dat zichtbaar.

Figuur 4.2. Ontwikkeling plangebied door de tijd (1900, 1950, 2000 en 2021), met de Wilhelminastraat en Julianastraat als constante stedenbouwkundige structuur.

Het behoud van deze structuur draagt bij aan de cultuurhistorische waarden van het gebied. De structuur van de Wilhelminastraat en Julianastraat gaat ten gevolge van voorliggend plan niet verloren. Binnen het plangebied bevindt zich geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en de Wilhelminastraat en Julianastraat zijn geen wegen met een cultuurhistorisch karakter.

De nabijgelegen molenromp (Molen van Beins) behoort niet tot het plangebied en blijft behouden. In het ontwerp is de molen als ‘icoon’ aangemerkt en heeft ruimte gegeven in het plan.

Het plan heeft derhalve geen (negatieve) invloed op de cultuurhistorische hoofdstructuur.

4.1.5 Conclusie     

Het plangebied kent geen monumenten of archeologische monumenten. Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan.

Op basis van de conclusies uit het archeologisch onderzoek kan de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3 en 4’ in het bestemmingsplan komen te vervallen.

De wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016 blijft van kracht. Dit houdt in dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden, de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.

4.2.1 Gebiedsbescherming     

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig.

Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

4.2.2 Soortenbescherming     

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten.

Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• Uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);Het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• Er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• Er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

4.2.3 Houtopstanden     

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.

Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.

4.2.4 Natuurwaarden in het plangebied     

4.2.5 Soortenbescherming     

Omdat het bestemmingsplan mede voorziet in de sloop van verouderde bebouwing gevolgd door de realisatie van nieuwbouw is door Alcedo Natuurprojecten een ecologisch quickscan (rapportcode: 2023 – 004, d.d 16.01.2023) uitgevoerd. De resultaten van de quickscan Wnb zijn als bijlage 7 opgenomen.

Uit de quickscan Wet natuurbescherming ten aanzien van soortenbescherming wordt het volgende geconcludeerd:

• Er zijn op de onderzochte locatie geen aanwijzingen gevonden die duiden op de aanwezigheid van via de Wnb beschermde planten- of diersoorten.
• Er zijn vanwege de voorgenomen plannen geen effecten te verwachten die de gunstige staat van instandhouding van deze beschermde planten- of diersoorten zullen beïnvloeden.
• Er worden bij uitvoer van de voorgenomen plannen geen verbodsbepalingen van de Wnb overtreden.
• Aanvullend onderzoek op basis van het vleermuisprotocol, kennisdocumenten of handreiking kleine marterachtigen is niet noodzakelijk.

Aanvullend onderzoek

Op basis van voortschrijdende inzichten is alsnog een aanvullend onderzoek uitgevoerd voor grote bosmuis, egel en kleine marterachtigen. Initiatiefnemer heeft vervolgens Alcedo Natuurprojecten uit Zwolle verzocht dit onderzoek uit te voeren. Het aanvullend onderzoek is uitgevoerd in het najaar van 2023.

Het ‘aanvullend onderzoek Grote bosmuis, Egel en Kleine marterachtigen ‘Brandstoflocatie’ Wilhelminastraat Emmen. Alcedo Natuurprojecten rapport 2023 – 047.’ is als bijlage 8 bij het bestemmingsplan gevoegd.

Uit het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• Het voorkomen van de grote bosmuis is op de onderzochte locatie niet vastgesteld:
• Het voorkomen van de egel is op de onderzochte locatie vastgesteld, het gaat daarbij om zeker twee verschillende egels:
• Het voorkomen van kleine marterachtigen is op de onderzochte locatie niet vastgesteld.

Advies

Voor de uitvoer van het voorgenomen plan, sanering van de huidige situatie inclusief het rooien van bosschages, is het niet noodzakelijk om een aanvraag voor een ontheffing Wnb in te dienen bij de Provincie Drenthe.

Motivatie

Er zijn geen grote bosmuizen en kleine marterachtigen aangetroffen en het biotoop lijkt voor deze soorten ongeschikt. Uit dit aanvullende onderzoek is vast komen te staan dat de egel, een in Provincie Drenthe beschermde diersoort, op de onderzochte locatie voorkomt. Op basis van een deskundigenoordeel kan worden gesteld dat deze locatie geenszins voldoet aan de kwalificatie functioneel en onvervangbaar leef- en/of voortplantingsgebied voor de egel. De op camerabeelden vastgelegde egels betreffen hoogstwaarschijnlijk rondtrekkende en/of zwervende dieren.

4.3.1 Externe veiligheid     

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig en buiten het plangebied liggen eventuele risicobronnen op zodanige afstand dat externe veiligheid geen beperkingen oplevert voor het plan.

Figuur 4.5. Uitsnede risicokaart met de ligging van het plangebied.

4.3.2 Plaatsgebonden risico     

4.3.3 Groepsrisico     

Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig en buiten het plangebied zijn risicobronnen op zodanige afstand gelegen dat het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplevert voor het plan. Omdat externe veiligheid voor dit plan niet relevant is, hoeft het groepsrisico niet worden verantwoord en ook de aanvaarding ervan is dan niet aan de orde.

Externe veiligheid levert voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen op.

4.3.4 Inrichting en ontwikkeling     

Bluswatervoorzieningen 

Er is in de nabijheid voorzien in voldoende bluswatervoorzieningen.

Waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS)

Het plangebied valt binnen de dekking van het WAS.

Bereikbaarheid en opstelplaatsen

Het plangebied is van meerdere kanten (Wilhelminastraat, Julianstraat en Molenstraat) bereikbaar en voldoet hiermee aan de bereikbaarheidseisen. Het openbaar gebied en plangebied voorziet in adequate opstelplaatsen voor brandweervoertuigen.

De veiligheidsregio merkt op dat met een redvoertuig hoogstwaarschijnlijk niet de appartementen “in het midden” bereikt kunnen worden. Dit ten behoeve van een redding of ondersteuning ambulance voor het afhijsen van een patiënt. Het is derhalve raadzaam om de liften in die appartementengebouwen zodanig uit te voeren dat daar een brancard van de ambulance in past. Ten tijde van de uitwerking van het ontwerp zal bij de aanvraag omgevingsvergunning het bouwplan voldoen aan de technische bouwregelgeving. Daarin is het verplicht dat in een woongebouw met meer dan 6 woonfuncties de kooi van een lift een vloeroppervlakte heeft van ten minste 1,05 m x 2,05 meter (brandcardlift).

Brandveiligheidsmaatregelen

Bij het realiseren van de woningen en ondergronds parkeren is het advies om bepaalde brandveiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:

• Bouwkundige voorzieningen, bijv. conform bouwregelgeving
• Installatietechnische voorzieningen, bijv. woningrookmelders, sprinklerinstallatie (parkeergarage) en zelfsluitende woningtoegangsdeuren
• Geadviseerd wordt om bij woongebouwen met een vloerhoogte boven de 12 meter te voorzien van droge blusleidingen. De brandweer kan deze voorziening bij het bestrijden van een brand op hoogte goed gebruiken. Daarnaast levert het tijdswinst op ten aanzien van de bestrijding van een brand.
• Organisatorische voorzieningen, bijv. vluchtplan voor de bewoners
• Brandweeropkomsttijd, vrijhouden van wegen / zo min mogelijk verkeer belemmerende maatregelen
• Inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal
• Zelfredzaamheid van de aanwezigen bevorderen en toepassen veilige vluchtroutes. Zelfredzaamheid kan bevorderd worden door het toepassen van veilige vluchtroutes en het aanbrengen van duidelijke markeringen met betrekking tot die vluchtroutes.

Met de uitwerking van het bouwplan ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning zal rekening worden gehouden met bovenstaande brandveiligheidsmaatregelen al dan niet in samenhang met de technische bouwregelgeving die op dat moment van kracht is. De gebouwen zullen door de brandweer beoordeeld worden op de brandveiligheid.

4.4.1 Vormvrije M.E.R.-beoordeling     

In voorliggend project komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.2 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer als 2000 woningen omvat. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

In het voorliggend project komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.2 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer dan 2000 woningen omvat.

De voorgenomen ontwikkeling blijft onder deze drempelwaarden. Voor gevallen die onder de drempelwaarden blijven, geldt dat middels een vormvrije m.e.r. beoordeling beoordeeld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen is een aanmeldnotitie Besluit m.e.r. opgesteld. Deze is als bijlage 12 bijgevoegd. In de aanmeldnotitie zijn de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu beschreven, waarbij is ingegaan op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten. Op basis hiervan is in de aanmeldnotitie geconcludeerd dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Om die reden wordt volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor het m.e.r.-beoordelingsbesluit wordt verwezen naar bijlage 12.

4.4.2 Bedrijven en milieuzonering     

Vanuit milieu hygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is in het plangebied een inventarisatie geweest van de aanwezige bedrijven en nagedacht over de bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn in/nabij het plangebied. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering".

Het ontwikkelingsgebied is gelegen in centrum van Emmen direct tussen de winkels en binnen de geluidzone van het industrieterrein Bargermeer. Daardoor is er sprake van een 'gemengd gebied'. De richtafstanden uit de VNG-publicatie gelden voor ten opzichte van een 'rustige woonwijk'. Omdat sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de afstanden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd (dus als voorbeeld van 30 naar 10 meter voor milieucategorie 2). Onderstaande tabel geeft de richtafstanden voor de verschillende omgevingstypes weer.

Figuur 4.6. Tabel uit de VNG-publicatie met richtafstanden voor de verschillende omgevingstypen.

Indien tussen de te realiseren woningen en de aanwezige bedrijven wordt voldaan aan de richtafstanden dan kan worden gesteld dat de er geen akoestische belemmeringen zijn te verwachten.

4.4.3 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld.

Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet ‘nuttig’, dan is er sprake van het zich ontdoen van ‘nuttig’ gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt.

Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

4.4.4 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Door Geluidmeesters is een ‘akoestisch onderzoek nieuwbouw Brandstoflocatie te Emmen, kenmerk: 0009-W-22-W, d.d. 13 oktober 2023”. Het rapport is als bijlage 10 opgenomen bij het bestemmingsplan.

Door de opdrachtgever zijn tekeningen van de ontwikkeling verstrekt. Het ontwerp bestaat uit vijf appartementsgebouwen en vier herenhuizen. In onderstaande is het ontwerp weergegeven. Voor de overzichtelijkheid van voorliggend rapport zijn de gebouwen gekenmerkt met een letteraanduiding en is het aantal bouwlagen weergegeven. Er is nog geen gedetailleerde uitwerking van de te realiseren appartementen en herenhuizen.

Figuur 4.8. De ligging van het plangebied t.o.v. de aangrenzende wegen.

4.4.5 Luchtkwaliteit     

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

4.5.1 Ligging plangebied     

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. In het kader van de ontwikkelingen van dit plan dient overleg gevoerd te worden met waterschap Vechtstromen. De wijze waarop de aanvrager het waterschap informeert over ruimtelijke plannen en om advies vraagt, hangt sterk af van de aard van het plan. In de waterparagraaf dienen de keuzes in ruimtelijke plannen ten aanzien van de waterhuishoudkundige aspecten gemotiveerd worden beschreven. Het wateradvies van het waterschap moet daarin zijn meegenomen.

4.5.2 Waterhuishouding     

Uitgangspunt is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed. En bestand is tegen klimaatveranderingen (klimaat robuust inrichten).

Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Om bodemvervuiling te voorkomen is het wenselijk om geen gebruik te maken van uitlogende materialen. Om wateroverlast in gebouwen te voorkomen wordt voorgeschreven dat een vloerpeil tenminste 30 centimeter boven de weg ligt. Om zetting en klink van de ondergrond in droge periodes te beperken worden de infiltratiemogelijkheden optimaal benut.

4.5.3 Riolering     

Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied.

In zowel de Wilhelminastraat als de Julianastraat ligt een gescheiden rioolstelsel. Het gemengde rioolstelsel in de Julianastraat is dit jaar vervangen door een gescheiden stelsel. Hier zijn ook uitleggers meegenomen waar het bouwplan op aan kan sluiten. Op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente Emmen is niet de bedoeling om op de Wilhelminastraat aan te sluiten, omdat hier door het asfalt gegaan moet worden om aan te sluiten.

De capaciteit van zowel het vuilwaterriool als het hemelwaterriool is voldoende om het water af te kunnen voeren. De bestaande vuilwaterriolering heeft voldoende capaciteit.

4.5.4 Watertoets     

Het plangebied bevindt zich in het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Op 19 juli 2023 is voorliggende waterparagraaf rechtstreeks besproken met het waterschap. De opmerkingen van het waterschap zijn in dat overleg opgetekend en verwerkt in voorliggende waterparagraaf.

Watersysteem

Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe ‘eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren’ is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding. Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is erin of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. In het plangebied is geen significante toename aan verharding. In het plan is sprake van een ondergrondse parkeervoorzieningen, dat grotendeels in het plangebied voorzien.

Hiermee krijgen de gronden in het plangebied een dubbelfunctie, waarbij onder het maaiveld de auto’s kunnen worden geparkeerd en op het maaiveld ruimte ontstaat voor groenstructuren zoals een openbaar toegankelijk ‘stadstuin’ met diverse bomen.

In het kader van klimaat robuust inrichten van het plangebied is verwerking van hemelwater via een de ‘stadstuin’ opgenomen door te gaan werken met hemelwaterreservoir en/of een boominfiltratiesysteem ten behoeve van beregening van de aanwezige groenstructuren. In het zuidelijke gedeelte van het plangebied ter hoogte van het woongebouw aan de Julianastraat wordt onderzocht of gebruik kan worden gemaakt van infiltratiekratten, met een eventueel bypass naar de boominfiltratiesysteem. Het overschot aan hemelwater wordt afgevoerd op het hemelwaterstelsel.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG).

Om wateroverlast en schade in het woongebouw en de vrijstaande woningen te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Deze drempelhoogte wordt ook geadviseerd ter plaatse van de inrit van de ondergrondse parkeervoorziening, zodat het hemelwater vanaf de Julianastraat niet de parkeerkelder instroomt.

In het plan wordt ernaar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

4.5.5 Watertoetsproces     

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen in een gesprek d.d. 19 juli 2023 rechtstreeks geïnformeerd over het plan. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies (zie bijlage 11).

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 : Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 : Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

Artikel 3 Wonen – Aaneengebouwd

Bij Wonen - Aaneengebouwd gaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengesloten woningen. Aaneengesloten woningen zijn woningen waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). In enkele gevallen vallen dubbele woningen onder de bestemming Wonen, aaneengesloten gelet op de overeenkomsten met nabijgelegen aaneengesloten woningen.

Artikel 4 Wonen - Gestapeld

Bij ‘Wonen – Gestapeld’ gaat het om regels die gelden voor woongebouwen. Woongebouwen zijn gebouwen die meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden omvat. De bouwwerken dienen te voldoen aan de nadere eisen van het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor het plangebied. Voor Wonen - Gestapeld geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak wordt gebouwd. Er rust een aanduiding van maximum aantal wooneenheden op het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw dient in de gevellijn te worden opgericht indien er een gevellijn is opgenomen op de verbeelding. Daarnaast gelden maximum bouwhoogten.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 5 : Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 6 : Algemene bouwregels

In artikel 6 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Op een aantal locaties zijn loopbruggen tussen gebouwen aanwezig, evenals bestaande trappen, balkons, galerijen en dergelijke bouwonderdelen. Deze voorzieningen bevinden zich in openbaar gebied, maar staan ten dienste van de functie Wonen - Gestapeld. Door het opnemen van deze algemene regel kunnen deze voorzieningen in stand blijven, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd.

Artikel 7 : Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 8 : Algemene aanduidingsregels

De aanduiding Geluidzone - industrie is een geluidzone afkomstig van het bedrijventerrein Bargermeer en is opgenomen in de aanduidingsregels. De aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidszone van het terrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige bebouwing wordt uitgebreid en daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt.

Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Indien om een of andere reden het industrieterrein niet meer zone plichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

De geluidzone - weg heeft de bedoeling te voorkomen dat er geluidgevoelige gebouwen worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een weg, als daardoor een te hoge geluidbelasting optreed. Voor de beoogde ontwikkeling van het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Brandstoflocatie (92 appartementen en 4 stadswoningen) is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd waardoor de geluidzone - weg geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 9 : Algemene afwijkingsregels

Afwijkingregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %.

Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepaling of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 10 : Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

Artikel 11 : Overige regels

In dit artikel is de koppeling gelegd met het gemeentelijke parkeerbeleid.

5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

n hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 12 : Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling.

Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 13 : Slotregel

In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Brandstoflocatie (92 appartementen en 4 stadswoningen)”.

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Brandstoflocatie (92 appartementen en 4 stadswoningen) met identificatienummer NL.IMRO.0114.2023040-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten:     

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de

woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfgebied:     

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 Achtererfscheiding:     

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

1.8 Achtergevel:     

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

1.9 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.10 Andere werk(en):     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.11 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.12 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

1.13 Begane grond:     

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

1.14 Beroeps- cq; bedrijfsvloeroppervlakte:     

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een

aan-huis-gebonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.15 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.16 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.17 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.18 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.19 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel

bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.20 Bijgebouw:     

een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een bijbehorend bouwwerk, aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;

1.21 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.22 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.23 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren en of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de onderbouw en zolder;

1.24 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel;

1.26 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.27 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.28 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.29 Erker:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

1.30 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.31 Gevel:     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.32 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan openbaar toegankelijk gebied, niet mag worden overschreden;

1.33 Hoofdgebouw:     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.34 Luifel:     

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;

1.35 Overkapping:     

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

1.36 Overig bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.37 Overstek:     

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

1.38 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.39 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.40 Waterhuishoudkundige voorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.41 Waterlopen:     

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

1.42 Wonen – aaneengebouwd     

een grondgebonden woning die met andere gelijkvormige huizen onder een kap of in een rij staat;

1.43 Wonen - gestapeld     

wonen in een woongebouw, met meerdere zelfstandige wooneenheden/woningen.

1.44 Wonen-twee-aaneen:     

wonen in een grondgebonden woning, de woning is aan één kant tegen een andere woning aangebouwd en slechts op 1 zijde gesitueerd op de zijdelingse perceelsgrens, waaronder ook begrepen geschakelde woningen. De woning is uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.45 Woning:     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.46 Wooneenheid:     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.47 Woongebouw:     

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden/ woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1.48 Zijerf:     

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is

1.49 Zijerfscheiding:     

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage:     

een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen - Aaneengebouwd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. aaneengebouwde woningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. toegangswegen in- en uitritten, achterpaden;
3. parkeervoorzieningen;
4. groenvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

3.3 Nadere eisen     

3.4 Afwijken van de bouwregels     

3.5 Specifieke gebruiksregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen-Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woongebouwen;
2. tuin en erven;

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. sport- en speelgelegenheden;
3. toegangswegen in- en uitritten;
4. fiets- en voetpaden;
5. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
6. groenvoorzieningen;
7. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

4.2 Bouwregels     

4.3 Nadere eisen     

4.4 Specifieke gebruiksregels     

6.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, galerijen, balkons, loopbruggen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

7.1 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

7.2 Vormen van verboden gebruik ( gebouwen)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie.

8.1 Geluidzone - weg     

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - weg zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van het wegverkeer.

8.2 Geluidszone - industrie     

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - industrie zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op geluidsgevoelige bestemmingen.

9.1 Bevoegdheid     

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 3m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. de regels voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
5. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen.
6. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
7. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
   2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
   3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
   4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
   5. max 50m2 mag gebruikt worden voor het aan huis verbonden activiteiten en maximaal 40% van het vloeroppervlakte;
   6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
   7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
   8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving;

9.2 Afweging     

De toepassing van de in artikel 11.1 eerste lid genoemde afwijkingen is beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de in de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de

gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen.Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en/of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en/of belangen onevenredig worden

geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

10.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 meter worden verschoven;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

10.2 Afweging     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen dienen in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(veiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing en de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen te worden. Indien de genoemde waarden en/of belangen onevenredig worden geschaad, dan kan de wijziging niet plaatsvinden.

11.1 Van toepassingsverklaring Paraplupan Parkeernormen     

1. Het Parapluplan Parkeernormen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017025- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. indien het 'Integrale parkeervisie gemeente Emmen' als bedoeld onder sub a gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging

11.2 Van toepassingsverklaring Parapluplan Standplaatsen     

1. het Parapluplan Emmen Standplaatsen met planIdn: NL.IMRO.0114.2017011.017- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. indien het 'standplaatsen beleid' als bedoeld onder sub a gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.

12.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.