| Plan: | Buitengebied Emmen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009072-0710 |
De bestaande woningen zijn als zodanig bestemd. In het buitengebied wordt een onderscheid gemaakt in de 'reguliere' woningen ("Wonen - Vrijstaand" en "Wonen - Twee aan een") en woonfuncties op voormalige agrarische bedrijfslocaties ("Wonen - Voormalige agrarische bebouwing").
De oppervlaktemaat van vrijstaande woningen (hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken) is bepaald op 250 m2. Binnen deze oppervlaktematen wordt ruimte geboden aan de woonfunctie en eventueel daaraan ondergeschikte activiteiten passend binnen de woonbestemming. In het bestemmingsplan wordt bij de woonbestemmingen ruimte geboden aan een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteit waarbij maximaal 40% van het bebouwen vloeroppervlak gebruikt mag worden voor de activiteit met een maximum van 50 m2. Dergelijke activiteiten worden afgewogen via een afwijking van de gebruiksregels, net als de mogelijke realisatie van een Bed & Breakfast voorziening. In het bestemmingsplan is een algemene afwijkingregeling opgenomen.
Voor de vrijstaande woningen is het uitgangspunt dat het bouwvlak (het vlak waarbinnen gebouwd mag worden) 40 bij 40 meter is, tenzij het feitelijke woonperceel kleiner is. Met een dergelijke grootte van bouwvlakken is een afweging gemaakt tussen enerzijds het bieden van voldoende bouwmogelijkheden en anderzijds het compact en geconcentreerd houden van woonbebouwing om op deze manier verdichting of verrommeling van het landschap te voorkomen.
Voor de twee-onder-1-kap woningen ("Wonen - Twee aan een") is de oppervlaktemaat bepaald op 150 m2 per woning (wooneenheid).
Voor de woningen wordt in het buitengebied uitgegaan van een goothoogte van 3,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Woningen worden gebouwd met kap (dakhelling niet minder dan 35 graden) waarbij de bestaande nokrichting van de woning wordt gehandhaafd. Bijbehorende bouwwerken zijn qua massa en hoogte ondergeschikt aan de woning, wat onder meer betekent dat de oppervlakte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet groter is dan de woning en één enkel vrijstaand bijbehorend bouwwerk qua oppervlakte niet groter is dan de woning.
De locaties met de bestemming "Wonen - Voormalige agrarische bebouwing" zijn de woonlocaties die de kenmerken dragen van een voormalig agrarisch bedrijf. Het betreffen locaties die in het huidige bestemmingsplan al als zodanig bestemd zijn, met daar aan toegevoegd de bedrijfslocaties die niet meer agrarisch in gebruik zijn. De bestemming is bepaald op basis van een uitgebreide inventarisatie (veldonderzoek, gegevens bouw-, milieu- en belastingendossiers, inventarisatieformulieren tafeltjesoverleg en gesprekken naar aanleiding van de inventarisatieformulieren).
Kenmerkend voor deze locaties is veelal de aanwezigheid van een grotere oppervlakte aan (voormalige bedrijfs)bebouwing. De bestemming biedt ruimte om binnen de bestaande bebouwing hobbymatige activiteiten uit te voeren zoals het houden van jongvee en/of paarden. Binnen de bestemming "Wonen - Voormalige agrarische bebouwing" heeft het hoofdgebouw (de woning) een oppervlakte van maximaal 150 m2 dan wel de bestaande oppervlakte. Bij het hoofdgebouw is bij recht 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen) opgenomen. Aan voormalige bedrijfsgebouwen (excl. bedrijfswoning) is maximaal 500 m2 toegestaan.
Voor de vrijstaande woningen is het uitgangspunt dat het bouwvlak (het vlak waarbinnen gebouwd mag worden) 40 bij 40 meter is, tenzij het feitelijke woonperceel kleiner is. Bij de bestemming "Wonen - Voormalige agrarische bebouwing" is het bouwvlak groter indien het perceel waarbinnen de bestaande bebouwing groter is. Met een dergelijke grootte van bouwvlakken is een afweging gemaakt tussen enerzijds het bieden van voldoende bouwmogelijkheden en anderzijds het compact en geconcentreerd houden van woonbebouwing om op deze manier verdichting of verrommeling van het landschap te voorkomen.
Vaak zijn de voormalige boerderijen kenmerkend voor het ontstaan van het landschap waarin zij gelegen zijn. De voormalige boerderijen kunnen zodoende een cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen. Om leegstand tegen te gaan, uiteindelijke verpaupering van die gebouwen te voorkomen en zodoende kapitaalsvernietiging tegen te gaan, kan door bedrijfsvestiging in deze voormalige agrarische bebouwing de leefbaarheid en de economische vitaliteit in het buitengebied op peil gehouden worden. Het gaat dan om kleinschalige niet-agrarische bedrijvigheid die passend is bij het karakter van het buitengebied.
In het kader van dit bestemmingsplan is een inventarisatie geweest van bedrijfsactiviteiten die wenselijk worden geacht in het plangebied. Daartoe is in de regels bij dit bestemmingsplan een lijst met bedrijfsactiviteiten gevoegd gebaseerd op de Staat van Bedrijfsactiviteiten van de VNG. Dit zijn bedrijven in een lichte milieucategorie: categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten van de VNG, of wat betreft leefklimaat vergelijkbare bedrijvigheid. Om flexibel om te kunnen met nieuwe initiatieven die zich in de toekomst voor kunnen doen, is een andere type bedrijvigheid mogelijk, mits dit wat betreft leefklimaat vergelijkbare bedrijvigheid is. Naast mogelijkheden voor deze bedrijvigheid bestaat de mogelijkheid om een maatschappelijke of recreatieve functie te vestigen binnen de voormalige agrarische bebouwing. Het gaat hier om bijvoorbeeld de zorgboerderijen, kleinschalig kamperen en een Bed & Breakfast voorziening. Verder is een specifieke vorm van detailhandel mogelijk. Het gaat hier om de beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ bedrijf of de verkoop van eigen voortgebrachte producten.
Ook kan de de bestemming (weer) gewijzigd worden naar een grondgebonden agrarisch bedrijf of naar een productiegerichte paardenhouderij (stoeterij), als een bedrijfsplan laat zien dat er voldoende basis is voor een agrarisch bedrijf. Daarnaast zijn er mogelijkheden om de functie te wijzigen naar een kwekerij of ten behoeve van opslag en/of stalling van goederen. De opslag moet binnen plaatsvinden.
Functiewijziging is mogelijk via een wijzigingsplan. Op basis van een concreet plan wordt dan afgewogen wat de effecten van een bepaalde functie op de omgeving is, bijvoorbeeld ten aanzien van mogelijke toename van verkeer en geluid. Ook kan vestiging van een bepaalde functie betekenen dat agrarische bedrijven aan strengere milieu-eisen moeten gaan voldoen. Dat kan leiden tot een belemmering van de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven. Daarom moet rekening worden gehouden dat omliggende agrarische bedrijven (als basisfunctie) niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Om verdere verstening van het buitengebied te voorkomen, is het uitgangspunt dat een nieuwe functie gevestigd wordt binnen de bestaande bebouwing. Daarbij dient de woonfunctie in het hoofdgebouw gehandhaafd te blijven.
Om verdere verstening van het buitengebied tegen te gaan en het buitengebied zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor functies die aan het buitengebied gebonden zijn (landbouw en landschap) is en blijft nieuwbouw van nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied in principe niet mogelijk. Uitzonderingen hierop staan verwoord in het vorige hoofdstuk (zie paragraaf 3.7.2), bijvoorbeeld bij de toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling, de ontwikkeling van nieuwe landgoederen en buitenplaatsen of eventueel in het kader van de op te stellen structuurvisie voor de vaarverbinding Erica-Ter Apel. Voor de gebiedsontwikkeling in verband met de vaarverbinding Erica-Ter Apel wordt een aparte planprocedure gevolgd, waarin samenhangend beleid wordt ontwikkeld. Eventuele woningbouw gekoppeld aan de vaarverbinding wordt zodoende niet in dit bestemmingsplan geregeld, maar wordt via een aparte planologische procedure geregeld.
In de afgelopen jaren is een beperkt aantal keer gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Bij toepassing van de regeling is gebleken dat de specifieke situatie voor de sloop van landschapsontsierende agrarische bedrijfswoningen en de ter compensatie gebouwde woning(en) heeft geleid tot maatwerk. Voor de gemeente Emmen is dit het uitgangspunt bij het in de toekomst toepassen van de regeling. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van de begin 2011 door de provincie Drenthe vastgestelde Ruimte voor Ruimte-regeling. Als basis geldt de sloop van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen, daarbij het beperken van de verstening in het buitengebied, en in elke specifieke situatie dient bij de bouw van een compensatiewoning sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.
Gelet op deze maatwerk benadering en de onduidelijkheid in welke mate hier gebruik van gemaakt zal worden, kan op voorhand geen duidelijke planologische regeling vertaald worden in dit bestemmingsplan. Eventuele ontwikkelingen in de toekomst in het kader van toepassen van de Ruimte voor Ruimte-regeling zal zodoende via een aparte planologische procedure geregeld worden.
De gemeente Emmen heeft eigen beleid voor landgoederen en buitenplaatsen geformuleerd in de Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef (zie paragraaf 3.7.2.2). Voor de ontwikkeling van landgoederen en/of buitenplaatsen kan op dit moment niet ingeschat worden in welke mate hier gebruik van gemaakt zal worden. Gelet hierop is op dit moment geen zorgvuldige belangenafweging te maken. Daarom kan een dergelijke ontwikkeling eventueel middels een aparte planologische procedure gerealiseerd worden.
Dit bestemmingsplan maakt planologisch de realisatie van nieuwe woningen in het kader van het beleid "Bouwen in de linten" (zie paragraaf 3.7.2.2) niet mogelijk. Daartoe is voor elke specifieke situatie een zorgvuldige belangenafweging nodig waarbij ook de effecten op de omgeving in beeld gebracht kunnen worden. Daarom wordt eventuele incidentele woningbouw in linten middels een aparte planologische procedure mogelijk gemaakt. De beleidsnotitie "Bouwen in de linten" blijft hiervoor het toetsingskader.
Gelet op de omvang van veel voormalige agrarische bedrijfswoningen kunnen deze in aanmerking komen voor woningsplitsing. Op deze wijze wordt gestimuleerd om kenmerkende boerderijen in stand te houden én daarmee wordt bevorderd om woningen te creëren voor onder andere senioren en starters. Dit bestemmingsplan maakt het zodoende mogelijk om woonboerderijen te splitsen in twee wooneenheden (bestemming "Wonen - Voormalige agrarische bebouwing"). Bij woningsplitsing dienen de wooneenheden te voldoen aan het geldende Bouwbesluit.
Bij alle bestemde (bedrijfs)woningen bestaat de mogelijkheid om een inwoningssituatie/ mantelzorg te realiseren. In geval van een inwoningssituatie gaat het er dat inwoning een duidelijk aan de bestaande woonfunctie ondergeschikte functie is die bedoeld is voor mantelzorg en/of voor de opvang van familie. Hierbij moeten het inwoningsdeel en de bestaande woning qua uiterlijke verschijningsvorm de kenmerken van één woning behouden. Om dit te garanderen, worden aanvragen tot inwoning aan de volgende criteria getoetst:
Indien vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) woningen aangepast moeten worden om deze geschikt te maken voor zorgbehoevende mensen, dan biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om 30 m2 extra oppervlakte te bouwen bij woningen in het buitengebied.
Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het opnemen van een saneringsregeling een goede stimulans om te bevorderen dat landschappelijk storende bebouwing verdwijnt. Voormalige boerderijen hebben veelal een grote oppervlakte aan bebouwing (voormalige stallen, loodsen, kapschuren). In dit bestemmingsplan is daarom binnen de bestemming "Wonen - Voormalige agrarische bebouwing" een specifieke bouwregeling opgenomen. Indien reeds 500 m2 of meer aan voormalige bedrijfsgebouwen aanwezig zijn, is per bouwvlak een eenmalige vervangende bouw- of verbouw van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen toegestaan. Hierbij geldt als voorwaarde dat er sprake van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en dat van de oppervlakte aan voormalige bedrijfsgebouwen boven de 500 m2 maximaal 20% mag worden herbouwd.
In het beekdal van het Schoonebeekerdiep is de Wilms Boo gelegen. Deze locatie krijgt een specifieke bestemming waarmee het unieke karakter van deze locatie gewaarborgd blijft. De bestemming maakt de volgende doeleinden mogelijk: één vrijstaande woning, een atelier, een museum, een Bed & Breakfast voorziening voor maximaal 4 personen, kleinschalige detailhandel (verkoop van ter plaatse vervaardigde producten) en kleinschalige bijeenkomsten (maximaal 25 personen). De bouw- en gebruiksregels zijn hierop afgestemd.