Loon 2012

5.3 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.3.1 Bestemmingen

5.3.1.1 Agrarisch - Esdorp

Deze bestemming is opgenomen voor de karakteristieke weides zoals beschreven in paragraaf 3.4.2. Op deze gronden is een gebruik voor hobbymatige agrarische doeleinden toegestaan. Dit sluit aan bij de oorspronkelijke en historische agrarische functie. Vanwege het belang van de openheid van de weides zijn de bouwmogelijkheden extensief en geldt een vergunningplicht voor het aanbrengen van beplanting. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - schuur'. Uitbreiding van de bestaande oppervlakte aan bebouwing is niet toegestaan. In geval van bestaande legale gebouwen gelden de algemene bouwregels (zie de laatste paragraaf voor een toelichting op de algemene regels).

5.3.1.2 Agrarisch - Grondgebonden bedrijf

De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het grondgebonden agrarisch bedrijf, dan wel de bestaande agrarische functie indien geen sprake is van een bestaand grondgebonden agrarisch bedrijf. Deze bedrijven zijn specifiek aangeduid.

In aansluiting op de systematiek bij Wonen - 4 mag zowel de bestaande bedrijfswoning als de daarbij behorende deel worden gebruikt voor het wonen. De aanduiding bedrijfswoning geldt dan ook voor de bestaande bedrijfswoning en de aangebouwde deel.

Voor de bedrijfsgebouwen gelden algemene regels voor de hoogte. Hier is flexibiliteit in de bedrijfsvoering gewenst. Voor de in dit bestemmingsplan aangewezen karakteristieke (bedrijfs)gebouwen gelden specifieke regels ter behoud van de karakteristieke bebouwing. Tevens gelden vanuit monumentenwetgeving nadere regels, indien sprake is van een monument.

5.3.1.3 Agrarisch met waarden - Beekdalen 2

Deze bestemming is afgestemd op de bestemming Beekdalen II uit het bestemmingsplan Buitengebied. De agrarische gronden in het plangebied grenzen namelijk aan de gronden met deze bestemming en maken onderdeel uit van het beekdalenlandschap.

De gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden van beekdalen, de bescherming van aardkundige waarden, de uitoefening van het agrarisch bedrijf, dagrecreatieve voorzieningen in de vorm van voet-, fiets- en ruiterpaden picknickplaatsen, parkeervoorzieningen, visoevers en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

De doeleinden ten aanzien van natuurlijke, landschappelijke en/of aardkundige archeologische waarden worden nagestreefd door middel van behoud en/of herstel. Daarom geldt een omgevingsvergunningplicht voor diverse werken en werkzaamheden. Dit biedt mogelijkheden voor bescherming van de bijzondere waarden in het gebied bij bijvoorbeeld ingrepen in de grond die het reliëf aantasten. De bouwmogelijkheden zijn extensief.

De aanwezige paardenbakken en de boomkwekerij aan de Gasterenseweg zijn middels een specifieke aanduiding aangegeven. De realisatie van nieuwe paardenbakken of boomkwekerijen is niet toegestaan.

5.3.1.4 Agrarisch met waarden - Essen en veldontginningen

Deze bestemming is afgestemd op de bestemming Essen en veldontginningen uit het bestemmingsplan Buitengebied. De agrarische gronden in het plangebied grenzen namelijk aan de gronden met deze bestemming en maken onderdeel uit van het essen- en veldontginningenlandschap.

De gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden van essen en veldontginningen, de bescherming van aardkundige waarden, de uitoefening van het agrarisch bedrijf, dagrecreatieve voorzieningen in de vorm van voet-, fiets- en ruiterpaden, picknickplaatsen, parkeervoorzieningen, visoevers en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen en voorzieningen voor de waterhuishouding.

De doeleinden ten aanzien van natuurlijke, landschappelijke en/of aardkundige archeologische waarden worden nagestreefd door middel van behoud en/of herstel. Er geldt daarom een omgevingsvergunningplicht voor diverse werken en werkzaamheden. Dit biedt mogelijkheden voor bescherming van de bijzondere waarden in het gebied bij bijvoorbeeld ingrepen in de grond die het reliëf aantasten. De bouwmogelijkheden zijn extensief.

5.3.1.5 Bedrijf

Het hoveniersbedrijf en de diepvrieskluis aan de Gasterenseweg zijn opgenomen binnen de bestemming Bedrijf. De gronden mogen voor de in de bij de regels behorende staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerrein aangegeven bedrijfsactiviteiten worden gebruikt. Deze lichte bedrijfsactiviteiten passen binnen het woon- en leefklimaat van het dorp. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - hoveniersbedrijf' tevens een hoveniersbedrijf toegestaan.

Tot het wonen in een bedrijfswoning wordt tevens de uitoefening van vrije beroepen en woninggebonden bedrijvigheid verstaan. Vrije beroepen zijn, onder bepaalde voorwaarden, rechtsreeks toegestaan. Woninggebonden bedrijvigheid is alleen op basis van een afwijking toegestaan. Bestaande legale woninggebonden bedrijvigheid is eveneens toegestaan.

Het bouwvlak is afgestemd op de huidige bebouwing en de positionering van de voormalige boerderij aan de straatzijde. Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt dat de bestaande hoofdvorm en -massa behouden moet blijven in verband met de karakteristieke bebouwing van de voormalige boerderij. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is de bouw van maximaal één bedrijfswoning toegestaan. Op de verbeelding is middels maatvoeringsaanduidingen aanvullende bepalingen opgenomen ten aanzien van de toegestane bouwmogelijkheden.

5.3.1.6 Bedrijf - Nutsbedrijf

Deze bestemming geldt voor het rioolgemaal aan de Asserweg en een transformatorhuisje op de hoek Asserweg / Balloerweg. De gronden mogen worden gebruikt voor uiteenlopende nutsvoorzieningen. Middels maatvoeringsaanduidingen is de maximaal toegestane bouwmassa aangegeven.

5.3.1.7 Detailhandel

Deze bestemming is opgenomen voor de locatie Asserweg 5. Ter plaatse is sprake van een bedrijfswoning, detailhandel en dienstverlening in de vorm van reparatie van fietsen en bromfietsen. Om de kleinschaligheid van de detailhandel, passend bij het kleinschalige woonkarakter in het centrale deel van Loon, te behouden is in de regels vastgelegd dat maximaal 125 m² bedrijfsvloeroppervlak voor de detailhandelsfunctie mag worden gebruikt. Dit is ongeveer de helft van het pand.

De aanduiding karakteristiek is opgenomen voor de karakteristieke bebouwing. Hieronder valt tevens het stookhok. Hier dient de bestaande hoofdvorm (oppervlakte, gevelbreedte, dakvorm, dakhelling, nokrichting, bouwhoogte en goothoogte) gehandhaafd te blijven.

5.3.1.8 Groen, Verkeer - Verblijfsgebied en Water

De meeste openbare gronden in het plangebied zijn opgenomen binnen de bestemmingen Groen, Verkeer - Verblijfsgebied en Water. De belangrijkste (openbare) groenstructuur in het plangebied heeft de bestemming Groen gekregen. De groene bermen langs de wegen in het dorp zijn ook als Groen bestemd, vanwege het karakteristieke beeld van deze bermen. Daarnaast hebben een groot deel van de brink en enkele groengebieden langs de randen van de kern de bestemming Groen gekregen. Binnen de andere bestemmingen gericht op de openbare ruimte zijn ook groen- en watervoorzieningen toegestaan. Dit geldt eveneens voor de andere in het plan voorkomende bestemmingen. Gebieden met een verblijfskarakter zijn opgenomen binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.

5.3.1.9 Horeca

Deze bestemming is opgenomen voor het hotel aan de Gasterenseweg. Horeca van categorie 2 is toegestaan. Het gaat hierbij om vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans geen aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt. Hieronder worden bijvoorbeeld verstaan restaurants, hotels, pensions en bodega's. Op deze locatie is bovendien een bedrijfswoning aanwezig.

5.3.1.10 Wonen

Deze bestemming geldt voor het grootste deel van het plangebied. De gronden mogen worden gebruikt voor het wonen. Tot het wonen wordt tevens de uitoefening van vrije beroepen en woninggebonden bedrijvigheid verstaan. Vrije beroepen zijn, onder bepaalde voorwaarden, rechtsreeks toegestaan. Woninggebonden bedrijvigheid is alleen op basis van een afwijking toegestaan. Bestaande legale woninggebonden bedrijvigheid is eveneens toegestaan.

Het hoofdgebouw moet in het bouwvlak worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken mogen ook daarbuiten worden gebouwd. Er is geen onderscheid gemaakt in woningtypologie. De bestaande grondgebonden woningen zijn toegestaan. Gestapelde woningen zijn uitgesloten. Deze woningen komen niet voor in Loon. De goot- en bouwhoogte staat middels een maatvoeringsaanduiding aangegeven op de planverbeelding. De bestaande dakhelling en nokrichting moeten ook worden gehandhaafd.

Er zijn afwijkingsregels opgenomen om af te wijken van de bestaande en/of aangegeven maten. Belangrijke afwegingscriteria voor de afwijkingen zijn in de regels opgenomen. Bij afwijking van de bestaande nokrichting is bijvoorbeeld het criterium straat- en bebouwingsbeeld van groot belang, omdat de nokrichting zeer bepalend is voor het stedenbouwkundig beeld dat moet worden behouden.

Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt dat de bestaande hoofdvorm en -massa behouden moet blijven in verband met de karakteristieke bebouwing van de panden.

Bijbehorende bouwwerken

Een bijbehorend bouwwerk is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Het gaat bijvoorbeeld om een uitbouw van het hoofdgebouw of een vrijstaand bijbehorend bouwwerk achter op het erf.

Bijbehorende bouwwerken bij het hoofdgebouw mogen zowel in het bouwvlak als daarbuiten worden gebouwd. De afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de voorgevel van een woning bedraagt minimaal 3 meter. Deze regeling is met het oog op het behoud van parkeerruimte op het voorerf opgenomen. In situaties waar bijbehorende bouwwerken op een kortere afstand (op basis van een vergunning) zijn gerealiseerd, is de kortere afstand de minimaal toegestane afstand. Voor bijbehorende bouwwerken bij twee-aaneengebouwde woningen geldt daarnaast een minimale afstand tot de perceelsgrens. Dit wordt hierna verklaard. De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 65 m² met dien verstande dat bij de berekening van de oppervlakte de oppervlakte binnen het bouwvlak, voor zover gelegen tussen het verlengde van de zijgevels van het hoofdgebouw, niet wordt meegerekend.

De goothoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter. De bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken mag ten hoogste 6 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte ten minste 2 meter minder bedraagt dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken gelden dezelfde maten. In de huidige situatie komen al vrijstaande bijbehorende bouwwerken met een dergelijke goot- en bouwhoogte voor, wat aansluit bij het karakter van de bebouwing in Loon.

Bouwmogelijkheden tussen twee-aaneengebouwde woningen

Het is niet wenselijk om een aaneengesloten straatwand te creëren waar dit vanuit de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit niet wenselijk is. Daarom geldt voor hoofdgebouwen in de vorm van twee-aaneengebouwde woningen, aan één zijde, een afstand tot de perceelsgrens van minimaal 3 meter. Deze afstand is overeenkomstig het bestemmingsplan Loon 1976. Er bestaat geen reden om hiervan af te wijken. Daarnaast zijn er enkele andere regels die voorkomen dat de bouwmassa van bijbehorende bouwwerken zorgt voor een aaneengesloten bebouwingswand:

• bijbehorende bouwwerken moeten op een minimale afstand van 3 meter achter de voorgevel worden gerealiseerd;
• bij twee-aaneengebouwde woningen is een regeling voor de afstand van bijbehorende bouwwerken tot de perceelsgrens opgenomen (minimaal 1 meter).

De maximale bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken zorgt in combinatie met de hiervoor beschreven regelingen dat geen gesloten bebouwingswand ontstaat.

5.3.1.11 Wonen - 4

De bestemming Wonen - 4 is opgenomen, omdat ter bescherming van de voormalige agrarische gebouwen een andere bestemming dan de reguliere bestemming Wonen nodig is. De naamgeving Wonen - 4 is afgestemd op woonbestemmingen die al in andere actualisatieplannen voor de eerste tranche zijn gebruikt. In het plan Kloosterveen zijn onder andere de woonbestemmingen Wonen 1 tot en met 3 gebruikt.

De gronden mogen worden gebruik voor het wonen. Tot het wonen wordt tevens de uitoefening van vrije beroepen en woninggebonden bedrijvigheid verstaan. Vrije beroepen zijn, onder bepaalde voorwaarden, rechtsreeks toegestaan. Woninggebonden bedrijvigheid is alleen op basis van een afwijking toegestaan. Bestaande legale woninggebonden bedrijvigheid is eveneens toegestaan.

Het bebouwingsbeeld van de gronden met deze bestemming wordt bepaald door de grote schuren, die over het algemeen iets breder zijn dan het voorhuis. Rondom het erf staan één of meerdere losse bijbehorende bouwwerken die, hoewel ze niet dominant zijn ten opzichte van de hoofdbouwmassa (woonboerderij inclusief de deel), in het straatbeeld duidelijk aanwezig zijn.

Binnen de woonbestemmingen vormt de woning, gelet op de bestemming, het hoofdgebouw. De deel bij de woonboerderij mag worden gebruikt als onderdeel van de woning (het hoofdgebouw), waarbij geen sprake mag zijn van een vermeerdering van het woningaantal, of als bijbehorend bouwwerk. De woonboerderij, de deel en, in voorkomende gevallen, het stookhok vormen in historisch en architectonisch opzicht één karakteristieke bouweenheid. Daarom zijn de woonboerderij, de deel en het stookhok in het bouwvlak op de verbeelding opgenomen en voorzien van een aanduiding karakteristiek. Indien de deel binnen het bouwvlak wordt gebruikt als bijbehorend bouwwerk, dan sluiten de bouwregels aan bij die van het hoofdgebouw.

Buiten het bouwvlak zijn alleen vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan. Deze vrijstaande bijbehorende bouwwerken vormen een gebruikseenheid en zijn dienstbaar aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw (de woning). Aanvulling op de hoofdfunctie van dat hoofdgebouw is niet toegestaan in een bijbehorend bouwwerk. Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt ter bescherming van de erfopzet een minimale en maximale afstand tot het bouwvlak van respectievelijk 5 meter en 15 meter.

De toelaatbaarheid van kapschuren, passend in het beeld van het esdorp, wordt geregeld binnen de bouwregels voor vrijstaande bijgebouwen. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om, indien noodzakelijk, af te wijken van de goothoogte en de kapvorm van het hoofdgebouw.

5.3.2 Dubbelbestemmingen

5.3.2.1 Leiding - Riool

Voor de persleidingen in het plangebied is een dubbelbestemming opgenomen in verband met de planologische bescherming en de onderhoudsstrook van de leiding. Voor persleidingen met een diameter tot 400 millimeter is een zone van 4 meter aan weerszijden van het hart van de leiding aangehouden. Voor persleidingen met een grotere diameter is 5 meter aan weerszijden aangehouden.

5.3.2.2 Waarde - Archeologie 1, Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologische verwachting

De gronden met de dubbelbestemmingen gericht op de archeologie zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van aanwezige of te verwachten archeologische waarden in de bodem. Het toetsingsniveau en het wel of niet uitvoeren van een archeologisch onderzoek is bij elke dubbelbestemming verschillend. Er gelden regels voor zowel aanlegwerkzaamheden als bouwwerkzaamheden. Er kan een afhankelijk van de bestemming een onderzoeksplicht gekoppeld zijn aan de regels.

5.3.2.3 Waarde - EHS

De gronden met de dubbelbestemming waarde - EHS zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het beschermen en ontwikkelen van landschappelijke en ecologische waarden. Deze dubbelbestemming is opgenomen vanwege de aanwijzing als Ecologische hoofdstructuur. Zie hiervoor paragraaf 4.5. Een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van de bouw- en gebruiksregels of voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden wordt in beginsel niet verleend indien kernkwaliteiten of omgevingscondities van het gebied significant worden aangetast. Bij de aanvraag dient een advies van een onafhankelijk deskundige op het gebied van natuur en landschap te worden overgelegd.

5.3.3 Algemene regels

Naast de bestemmingregels is in het plan een aantal algemene regels opgenomen. Deze dienen in samenhang te worden gelezen met de inleidende regels uit hoofdstuk 1 en de (dubbel)bestemmingsregels uit hoofdstuk 2.

5.3.3.1 Algemene bouwregels

De algemene bouwregels zijn opgenomen om het onbedoeld onder het overgangsrecht laten vallen van bestaande, feitelijke en legale bouwwerken die afwijken van de nieuwe bestemmingsregeling te voorkomen. Het gaat bijvoorbeeld om afwijkende maten ten aanzien van oppervlakte, afstand tot de perceelsgrens en bouwhoogte. Van het bestemmingsplan afwijkende maten die in overeenstemming met de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gerealiseerd worden hierdoor als toegestane maten worden beschouwd.

Om een voorbeeld te geven van de werking van de algemene bouwregels is hieronder de situatie van enkele woningen aan het westelijk deel van de Eusteringenweg beschreven. Op afbeelding 27 is te zien dat de bijbehorende bouwwerken bij de dubbele woningen niet altijd op 5 meter van de voorgevel zijn gesitueerd, zoals voorgeschreven bij de regels van Wonen. De bijbehorende bouwwerken zijn in het verleden op legale wijze (via een bouwvergunning) tot stand gekomen. De bestaande situatie wordt hierdoor als toegestaan beschouwd. Herbouw op basis van de toegestane afwijkende maten is toegestaan. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de diepte van de woning Eusteringeweg 3. De bestaande woning is dieper dan het bouwvlak zoals opgenomen op de verbeelding. De woning is op basis van een vergunning gebouwd en daarmee toegestaan.

Tenslotte, als laatste voorbeeld, geldt de bestaande bebouwde situatie in relatie tot het bebouwingspercentage in dit bestemmingsplan. In de feitelijke situatie kan dit bebouwingspercentage hoger zijn dan is voorgeschreven, vanwege de legale aanwezige bebouwing. Het hogere bebouwingspercentage wordt dan als bestaand beschouwd.

Afbeelding 27. Luchtfoto noordelijk deel Loon, ter illustratie van situering bijbehorende bouwwerken woningen Eusteringenweg.

5.3.3.2 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels zijn de verbodsbepalingen opgenomen. De genoemde handelingen worden geacht in strijd te zijn met de bepalingen van dit bestemmingsplan.

Hierin staat onder andere aangegeven dat het niet is toegestaan om de gronden te gebruiken voor ongewenste buitenopslag van schroot, afbraak en bouwmaterialen (anders dan voor tijdelijke opslag voor bouwwerkzaamheden) en de aan het oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen.

Het gebruiken van de gronden voor bedrijfsmatige fruitteelt is niet toegestaan.

De gronden mogen niet worden gebruikt voor een standplaats voor kampeermiddelen en voor verblijfsrecreatieve doeleinden. Tot slot is het niet toegestaan om de gronden en bouwwerken te gebruiken voor een seksinrichting en/of escortbedrijven.

5.3.3.3 Algemene aanduidingsregels

De verbodszone voor diepe boringen is opgenomen met de algemene aanduidingsregels.

5.3.3.4 Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels is een aantal flexibiliteitsbepalingen opgenomen die van toepassing zijn voor alle bestemmingen. Het gaat hier onder meer om geringe afwijkingen van de gegeven maten, hoogtes en percentages (maximaal 10%), het overschrijden van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen.

Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om de goot- en/of bouwhoogte met maximaal 1 meter te verhogen.

5.3.3.5 Algemene wijzigingsregels

Naast de algemene bouw- en afwijkingsregels zijn in het bestemmingsplan twee algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Ten eerste om geringe veranderingen aan te brengen in de plaats, ligging en afmeting van de bestemmingsgrenzen.

5.3.3.6 Overige regels

Naast de bestemmingen bevat het plan verder een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.