Loon 2012

3.4 Analyse ruimtelijke kwaliteit/karakteristiek van Loon

3.4.1 Inleiding

De beschrijving van de ruimtelijke karakteristiek/kwaliteit van Loon is gebaseerd op:

• het relevante ruimtelijke beleid voor Loon;
• de kwaliteiten zoals reeds erkend en beschreven in het bestemmingsplan Loon 1976;
• de in paragraaf 3.2 beschreven oorsprong en ontwikkeling van Loon en in paragraaf 3.3 beschreven functionele structuur;
• de analyse van de ruimtelijke kwaliteiten van Buro Schöne (1997) en de actualisatie daarvan, waarmee in deze paragraaf wordt voorzien;
• Deze paragraaf vormt de belangrijkste onderbouwing voor de bestemmingsregeling in dit bestemmingsplan.

3.4.2 Kernkwaliteiten Loon

De ruimtelijke karakteristiek/kwaliteit van Loon komt terug in de volgende kwaliteiten:

• 1. karakteristieke bebouwing;
• 2. karakteristieke beplanting;
• 3. karakteristieke weitjes;
• 4. karakteristieke agrarische dorpsrand.

3.4.2.1 Karakteristieke bebouwing

De karakteristieke, cultuurhistorisch waardevolle bebouwing van Loon is weergegeven op afbeelding 16 en wordt navolgend nader toegelicht.

Afbeelding 15. overzicht met karakteristieke bebouwing Loon.

Oude dorpskern en noordelijke uitbreiding

Voor de noordelijke uitbreiding van Loon kunnen de standaard bestemmingsregels worden gebruikt. De wijze van bestemmen voor deze woningen is beschreven in hoofdstuk 5 en komt hier verder niet uitgebreid aan de orde. Voor de karakteristieke bebouwing in de oude dorpskern geldt vanwege het bijzondere karakter een specifieke regeling die navolgend wordt beschreven.

Woonfunctie

De voormalige agrarische bedrijfswoningen in het dorp zijn al geruime tijd voor de woonfunctie in gebruik. Gezien de woonfunctie van het dorp en de schaalvergroting in de landbouw bestaat niet de verwachting dat het dorp Loon zich weer zal ontwikkelen tot een kern met agrarische bedrijven. Het behoud van de voormalige agrarische bedrijfswoningen als woning is mede van belang voor de leefbaarheid in het dorp en wordt mede daarom planologisch geregeld in dit plan. De karakteristieke bebouwing heeft daarmee een nieuwe bestemming die bijdraagt aan het behoud van de karakteristieke kenmerken.

Monumenten en niet-monumenten

In Loon komen veel karakteristieke panden voor. De ruimtelijke kwaliteit van de kern wordt voor een belangrijk deel bepaald door het ensemble van karakteristieke gebouwen. Enkelen daarvan hebben de monumentenstatus en zijn wettelijk beschermd op basis van de Monumentenwet of een verordening van de provincie of gemeente. Karakteristieke bebouwing zonder de monumentenstatus valt niet onder deze wettelijke bescherming.

In dit bestemmingsplan zijn gezien het belang van de gebiedskwaliteit (samenhangend ensemble) de karakteristieke panden opgenomen met de bouwaanduiding 'karakteristiek'. De adressen van deze panden zijn gebaseerd op de cultuurhistorische analyse van het dorp, op de lijst met MIP-objecten en de gemeentelijke rietendakenlijst. Hiermee wordt aangesloten op de regeling zoals gehanteerd in het bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Assen. In de regels wordt opgenomen dat van karakteristieke panden de bestaande hoofdvorm (oppervlakte, gevelbreedte, dakvorm, dakhelling, nokrichting, bouwhoogte en goothoogte) gehandhaafd moet blijven. Monumenten zijn niet opgenomen met deze aanduiding, omdat deze monumenten al wettelijk zijn beschermd.

Bijzondere percelering

In sommige straten in het oude deel van Loon ontbreekt een herkenbare rooilijn voor de bebouwing, zoals op afbeelding 17 is te zien. Ook de haaks op de weg georiënteerde voorgevel van de woonboerderij op het perceel Lonerbroekweg 4 is een mooi voorbeeld. De ontbrekende rooilijn in sommige straten is kenmerkend en waardevol voor die delen van Loon. Het toont het historisch beeld van de stapsgewijze en vaak erfgerichte uitbreiding en verdichting van Loon. De boerderijen aan de rand van het dorp, van na 1900, zijn haaks op de weg geplaatst met het woongedeelte georiënteerd op de weg. Hier is sprake van een duidelijke rooilijn langs de weg.

In dit bestemmingsplan wordt het straatbeeld door middel van de positionering van het bouwvlak en de verplichting tot het bouwen van de voorgevel van de woning (het hoofdgebouw) in de naar de weggekeerde grens (figuur gevellijn) beschermd.

Afbeelding 16. Voorbeeld van verspringende rooilijnen langs de Markeweg.

Erfopzet

Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door de grote schuren, die over het algemeen iets breder zijn dan het voorhuis. Rondom het erf staan één of meerdere losse bijbehorende bouwwerken die, hoewel ze niet dominant zijn ten opzichte van de hoofdbouwmassa (woonboerderij inclusief de deel), in het straatbeeld duidelijk aanwezig zijn. Er komen ook erven voor waar aan de boerderij een stookhuisje is aangebouwd. Afbeelding 17 geeft inzicht in de verdeling tussen hoofdbouwmassa en vrijstaande bijgebouwen op de bouwpercelen in Loon.

Binnen de woonbestemmingen vormt de woning, gelet op de bestemming, het hoofdgebouw. Bij de voormalige agrarische erven geldt daarom ook dat de woonboerderij als hoofdgebouw wordt gezien. De deel van de voormalige boerderij wordt aangemerkt als bijbehorend bouwwerk. De woonboerderij en de deel vormen in historisch en architectonisch opzicht één karakteristieke bouweenheid. Daarom zijn de woonboerderij en de deel in het bouwvlak op de verbeelding opgenomen. De deel mag worden gebruikt ten behoeve van de woning of daarvan onderdeel uitmaken. Voorwaarde hierbij is dat het aantal woningen niet mag toenemen. Op deze wijze ontstaat een duurzame gebruiksmogelijkheid voor de deel.

Buiten het bouwvlak zijn alleen vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan. Deze vrijstaande bijbehorende bouwwerken vormen een gebruikseenheid en zijn dienstbaar aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw (de woning). Aanvulling op de hoofdfunctie van dat hoofdgebouw is niet toegestaan in een bijbehorend bouwwerk.

Uit de inventarisatie blijkt dat de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij de boerderijen sterk varieert. In dit bestemmingsplan is aangesloten bij de omvang die bij Wonen wordt toegestaan (maximaal 65 m²). De maximale oppervlaktemaat van 65 m² is aanvaardbaar gezien de omvang van de bouwpercelen en de huidige oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Voor percelen waar sprake is van een bestaande en op legale wijze tot stand gekomen grotere oppervlakte, is de bestaande oppervlakte maximaal toegestaan. Bij enkele percelen is de bouwmogelijkheid van 65 m² nog niet benut. Hier is sprake van een verdichtingsmogelijkheid van het erf.

Vanwege het beoogde ruimtelijk beeld (erfopzet en bescherming openheid in het dorp), mogen de vrijstaande bijgebouwen op minimaal 5 meter en maximaal 15 meter van het hoofdgebouw worden gerealiseerd. Enerzijds wordt hiermee bij nieuwbouw voorkomen dat te dicht op de woonboerderij wordt gebouwd, wat niet past in de erfopzet. Anderzijds wordt hiermee voorkomen dat in nieuwe situaties bijgebouwen op grote afstand van het hoofdgebouw staan en daarmee de karakteristieke dorpsrand of weides in het dorp worden aangetast door intensivering van de bebouwing.

Dakhelling

Het karakteristieke bebouwingsbeeld van Loon wordt verder mede bepaald door de aanwezige dakhellingen. Omdat het dorp met name wordt gekenmerkt door grote dakvlakken, is het materiaal waarin de dakvlakken zijn uitgevoerd sterk beeldbepalend. Veel boerderijen zijn met riet gedekt. Minder grote woningen zijn vaak voorzien van donkergrijze pannen. De meest interessante daken bestaan echter uit een combinatie van riet met donkergrijze of rode pannen, waarbij het riet overheerst. Vaak is de onderste rand van de schuur voorzien van een rij pannen, of is het voorhuis ermee gedekt. De gevels van de boerderijen zijn vaak in bruinrood metselwerk en ogen dankzij de relatief kleine lichtopeningen erg gesloten. De baksteen overheerst. Wat in het gevelbeeld wel opvalt zijn, de grote donkere schuurdeuren. De detaillering is ingetogen en bescheiden.

In dit bestemmingsplan wordt de bestaande dakhelling voorgeschreven, met een afwijkingsmogelijkheid voor een andere dakhelling. Voor de goot- en bouwhoogte wordt aangesloten bij de bestaande goot- en bouwhoogte in combinatie met een afwijkingsmogelijkheid voor een eventuele verhoging daarvan. Voor materiaalgebruik vormt de welstandsnota het toetsingskader.

3.4.2.2 Karakteristieke beplanting

Het gaat hierbij onder andere om de oude bomen rond de brink en om de erfbeplanting langs de perceelsgrenzen aan de randen van de kern. De bescherming van de bomen als object wordt gereguleerd via de omgevingsvergunningaanvraag tot het kappen/snoeien van bomen en het toetsingskader voor deze aanvraag, zoals de gemeentelijke monumentale bomenlijst.

Landschapselementen zoals beplanting langs perceelsgrenzen zijn niet geïnventariseerd, maar worden wel toegestaan binnen de bestemmingen uit dit bestemmingsplan.

Afbeelding 17. Analyse groen en openbare ruimte Loon.

3.4.2.3 Karakteristiek weiland

In de dorpskern komen verschillende weilanden voor die van oudsher al in gebruik waren bij de boerderijen en later de woningen. Daarnaast bestaan er weilanden van recentere datum die bijdragen aan de ruime opzet van het dorp. De weilanden bepalen in belangrijke mate de beleving van Loon als agrarisch esdorp. Deze belevingswaarde wordt versterkt door de doorzichten die vanuit Loon naar het omliggende agrarisch gebied bestaan. Het groen en de openbare ruimte is voor dit bestemmingsplan geanalyseerd. De analysekaart in deze paragraaf toont het resultaat van de analyse. De analysekaart is vanwege de leesbaarheid ook in groter formaat als bijlage bij de toelichting opgenomen. De weilanden maken in het bestemmingsplan Loon 1976 vaak nog onderdeel uit van de bestemming voor het 'Agrarisch bedrijf'. In de feitelijke situatie is geen agrarisch bedrijf meer aanwezig, maar is sprake van een woonboerderij.

In dit bestemmingsplan biedt de herbestemming van Agrarisch bedrijf naar een woonbestemming ruimte voor de specifieke bestemming voor de weilanden: Agrarisch - Esdorp. Agrarisch gebruik van de weilanden is toegestaan in de vorm van hobbymatig agrarisch gebruik. Het gaat om hobbymatige agrarische activiteiten in de vorm van bijvoorbeeld een graasweide voor vee, een boomgaard of een moestuin. Bij hobbymatig agrarisch gebruik is het gebruik niet gericht op het genereren van omzet dan wel productiedoeleinden. Vaak is er sprake van wonen in combinatie met een agrarische hobby. Het hobbymatig agrarisch gebruik heeft in Loon gezien het agrarische karakter van de kern een ander karakter dan bijvoorbeeld in de stedelijke wijken Kloosterveen of Marsdijk. Ter behoud van het karakter van de weilanden is het van belang dat de openheid behouden blijft. Daarom zijn geen gebouwen toegestaan en zijn de bouwmogelijkheden voor andere-bouwwerken zoals erfscheidingen beperkt. Daarnaast gelden regels voor de aanplant van bosschages.

Voor de bestaande doorzichten is in dit bestemmingsplan een agrarische bestemming opgenomen waarvoor extensieve bouwmogelijkheden gelden.

3.4.2.4 Karakteristieke agrarische dorpsrand

Agrarisch karakter

De waarde van de agrarische dorpsrand wordt mede bepaalde door de ter plaatse aanwezige agrarische bedrijven.

In dit bestemmingsplan worden de bestaande agrarische bedrijven opgenomen. Daarnaast wordt de hoofdvorm van de bebouwing op de voormalige agrarische bedrijfskavels vastgelegd in de regels. De onbebouwde agrarische percelen aan de dorpsrand worden ook in een agrarische bestemming opgenomen. Aanplant voor bijvoorbeeld hout- of fruitteelt is op de onbebouwde agrarische gronden langs de rand van de kern vanwege het behoud van de doorzichten vanaf de rand van het dorp en van buitenaf richting het dorp niet toegestaan.

Erfafscheidingen

Vanwege de overgang tussen het dorp en het agrarisch gebied zijn hoge gebouwde erafscheidingen niet passend in het landschap. Vanuit het welstandsbeleid zal de vormgeving van erfscheidingen nader moeten worden getoetst.

Paardenbakken

In het plangebied komt een aantal bestaande paardenbakken voor. Deze paardenbakken zijn gerealiseerd binnen de agrarische bestemming.

In dit bestemmingsplan zijn de bestaande paardenbakken specifiek aangeduid. Verlichting is niet toegestaan bij de bestaande paardenbakken. Nieuwe paardenbakken worden niet in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.