Almere Hout Noord

5.2 Wonen, voorzieningen en werken

Wonen

In Almere Hout Noord ontstaat meer dan een woonmilieu; het is een wijk waar wonen, werken en ontplooien samengaan. Dat betekent dat ontwikkelingen geïntegreerd en gelijktijdig zullen plaatsvinden. Het vereist afstemming tussen de verschillende programmaonderdelen, waar dubbelgebruik, flexibiliteit en bestemming kunnen samengaan. Het programma omvat de onderdelen wonen, wijkeconomie (inclusief winkels) en (maatschappelijke) voorzieningen. Deze programmaonderdelen zullen in een samenhangende mix per buurt een plek krijgen. Voor elke functie is het mogelijk te evolueren; dat kan zijn doordat een functie zich uitbreidt of omdat een functie kan wijzigen. Door hiervoor zoveel mogelijk ruimte te scheppen, wordt in Hout Noord organische groei mogelijk.

doelgroepen in een duurzame wijk

Almere Hout Noord is van meet af aan een gemengde wijk. Er komen woningen in alle prijsklassen en eigendomsvormen. Doelgroepen voor de wijk zijn zowel starters en doorstromers uit Almere als bewoners van buiten Almere. Het gaat om mensen die iets willen bijdragen aan de leefbaarheid en het buurtgevoel in de wijk, ieder op hun eigen manier. Deze doelgroepen vormen een kleurrijk palet als het gaat om gezinssamenstelling, opleiding, inkomen, levensstijl en (zorg)behoeften. Specifiek wordt in Almere Hout Noord gemikt op de bewoner die wonen en werken wil combineren.

het programma

Uitgangspunten - een dynamisch stadsdorp met verschillende woon-en werksferen; - circa 4.300 woningen, met variëteit en flexibiliteit in gebruik en in tijd; - 70% vrije sector (koop/huur): circa 3.000 woningen; - 30% sociaal (koop/huur) met indicatieve segmentering: circa 1.300 woningen; - 30% van het totaal te realiseren in (collectief) particulier opdrachtgeverschap: circa 1.300 woningen .

De wijk krijgt een programma dat alle ingrediënten voor flexibiliteit in zich heeft. Zo zal een wijk ontstaan met gevarieerde buurten van elk ongeveer 200-300 woningen met een eigen woonsfeer en diverse woningtypen. Als inspiratiebron zijn vier typen woonmilieus beschreven, die nadere invulling in ruimtelijke en programmatische zin zullen krijgen.

Vier woonmilieus Stadswonen: langs de hoofdas of bij voorzieningen, in de buurt van het toekomstige station ; Landelijkwonen: in of langs de bosrand, in korte rijen met veel uitbreidingsmogelijkheden ; Menu-wonen: combinaties van wonen en werken, ruimte voor opdrachtgeverschap Buurtwonen: meer rijenwoningen en gesloten woonblokken, de straat als ontmoetingsplek

Het streven is om 30% van de woningen te realiseren in (collectief ) particulier opdrachtgeverschap, een totaal van circa 1.300 woningen.

De kavels van diverse omvang zullen worden uitgegeven in zowel wonen als in combinaties van wonen en werken. Er zal worden gewerkt met kavelpaspoorten, die per kavel aangeven wat de criteria zijn ten aanzien van de massa, hoogte en situering van de bebouwing op de kavels en die gegevens zoals kaveloppervlakte en prijs van de kavel bevatten. Er wordt gewerkt met de volgende uitgangspunten:

(Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap

Uitgangspunten Verspreid over de diverse buurten binnen de wijk In alle woningtypen; rijenwoning, appartement, drijvende of vrijstaande woningen In alle prijssegmenten van koop (cpo/po) Ook mogelijk voor bedrijfsgebouwen of voorzieningen

Individueel Particulier Opdrachtgeverschap (PO) Met particulier opdrachtgeverschap of eigenbouw wordt bedoeld: Woningbouw waarbij de bewoner volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond en het ontwerp van zijn woning. Indien meerdere bewoners gezamenlijk een woongebouw realiseren zijn zij georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Hiervoor wordt de volgende definitie van het ministerie van IenM gehanteerd: 'Particulieren verwerven in groepsverband een kavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. De woningen worden in groepsverband gerealiseerd.'

Voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen

De maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen in Hout Noord zijn gericht op:

• onderwijs en ontplooiing;
• opvang en zorg;
• ontmoeting;
• ontspanning.

Onderwijs en ontplooiing

Talentontwikkeling is veel breder dan 'leren op school'. Het gaat dan ook om leren na school, buiten school en van elkaar. En het gaat om de koppeling van onderwijs met sport, ondernemen en zorg. Dit betekent niet alleen iets voor de schoolbesturen en de schoolgebouwen maar ook iets voor de plek waar ze komen te staan en de manier waarop het leren is georganiseerd. Het ervaringsgericht leren betekent dat scholen zoveel mogelijk gekoppeld worden met andere functies. Voor het primair onderwijs zijn dit scholen met de koppeling aan bijvoorbeeld welzijn, peuterspeelzalen en ruimten voor bso/nso. Hiervoor is gemiddeld 250 – 500 m2 per school nodig. Wonen boven de basisscholen, al dan niet uitgevoerd als gebouwen bestaande uit schoolwoningen, is als mogelijkheid meegenomen.

Ook komt er een (voorlopig) kleine school voor voortgezet onderwijs (vo). Ook voor het voortgezet onderwijs geldt dat koppeling aan sport en het ondernemende karakter van de wijk een bijzondere meerwaarde kan geven. Een plek dicht bij de entree van de wijk, en bij het ondernemerscentrum heeft daarom de voorkeur. De school kan in meerdere lagen gebouwd worden en zal in principe geen woningen boven de school krijgen.

Opvang en zorg

Bijzondere woonvormen

Er is in Almere behoefte aan zorgwoningen, zowel voor ouderen als voor jongere zorgbehoevende mensen. Deze woningen zullen worden gerealiseerd binnen het totale programma. Dit betekent dat aan deze woningen bijzondere eisen worden gesteld.

Niet-zelfstandige woonvormen

Almere wil ook huisvesting bieden voor mensen die om de een of andere reden (tijdelijk) niet in staat zijn zelfstandig te wonen of dit niet willen. In Almere Hout Noord zou bijvoorbeeld kunnen worden voorzien in de behoefte aan opvang van verslaafden.

Mensen met afwijkend woongedrag

Voor Almeerse huishoudens met minder alledaagse problemen wordt in Almere Hout Noord een vangnet geboden. Dit vraagt om woonvormen die stabiliteit en veiligheid bieden aan de bewoners en aan hun omgeving. Dit betekent ook dat bewoners met gerichte hulp (bijvoorbeeld 'achter de voordeur') worden geholpen. Per fase zal gekeken worden welke woonvorm past (binnen de buurt) en hoeveel ruimte hiervoor gereserveerd wordt.

Zorg

Een wijk van deze omvang vraagt ook om maatschappelijke voorzieningen op het gebied van gezondheid, begeleiding en opvang. In de eerste fase zal een aantal van deze functies een tijdelijke plek krijgen. De functies krijgen hun definitieve plek in een gezondheidscentrum op een centrale plek in de wijk van circa 2.000 m² bvo. In het gezondheidscentrum worden in elk geval ondergebracht: drie tot vier normpraktijken voor huisartsen (in combinatie met een algemeen geriater en een jeugdarts), ruimten voor onder meer fysiotherapie, tandarts, een apotheek, een ouderkindpunt (met een consultatiebureau, verloskundige hulp en jeugdgezondheidszorg). Aanvullend kan gedacht worden aan een buurtrestaurant met ruimte voor educatie (gezond koken), een welzijnscentrum/talentenhuis voor jong en oud en een dienstenruimte voor de wijkmanager. Een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal en een naschoolse opvang zullen zo veel mogelijk bij de scholen een plaats krijgen.

Ontmoeting

De rol van ontmoeting is groot als het gaat om sociale duurzaamheid. Dit kan fysiek, digitaal en organisatorisch gestimuleerd worden. In elke buurt van circa 200 tot 300 woningen is een ruimte gereserveerd voor ontmoeting. Fysiek in de vorm van een Buurtschuur, of ruimtelijk als locatie waar buurtbewoners zelf invulling geven aan hun behoefte. Bijvoorbeeld als moes- of bloementuin, trapveldje of speelplek. Buurtschuren zijn vaste of verplaatsbare units van uiteenlopende grootte met een herkenbaar karakter die alle mogelijke functies, die buurtbewoners met elkaar afspreken, kunnen huisvesten. Ze suggereren tijdelijkheid, gezelligheid en aanpasbaarheid. Bij aanvang van de ontwikkeling en bewoning van Almere Hout Noord zijn de buurtschuren focuspunt; ze zijn bedoeld voor gemeenschapsopbouw. Bovendien kunnen ze tal van functies huisvesten die van belang zijn voor de eerste bewoners (een tijdelijk wijkgezondheidscentrum, een tijdelijke buurtsupermarkt) of die van belang zijn voor de verdere ontwikkeling van de wijk (een informatiepunt voor particuliere bouwers). De ligging van de buurtschuur is altijd gekoppeld aan de informele ruimten binnen de buurten.

Ontspanning

Sport

Sport en bewegen bepalen in belangrijke mate het welzijn van mensen. Goede sportvoorzieningen in de wijk stimuleren ook participatie, net als mogelijkheden voor sport door ouderen en mensen met een handicap. Professionele ondersteuning is voor iedereen belangrijk. Sport gaat in Almere Hout Noord samen met onderwijs, groen en natuur. Vanuit het karakter van de wijk, de bevordering van gezond leven en ontmoeting zal er ruimte en aandacht zijn voor zowel het georganiseerde als het niet georganiseerde sporten. In het plan is opgenomen:

• een Ontmoetingsroute/track voor skaten, joggen en hardlopen door de wijk;
• een Wijksportloket: organisatie van sporten en sportevenementen;
• faciliteren van particuliere 'bewegings'initiatieven;
• gym- en sportzalen (zie onderwijs)
• aanleg van extra grote buitenspeelplekken (playgrounds) deels bij de scholen, eventueel in de vorm van een Cruijff-court.

Speelplekken

Volgens gemeentelijke normeringen heeft elke buurt per 500 inwoners 1 speelplek, ter grootte van 1,1 m2 per woning, bedoeld voor 0-4 jarigen. Behalve deze speelplekken, dichtbij de woning, worden de speelplekken in Almere Hout Noord breder ingezet, namelijk als een plek, waar kinderen en tieners kunnen sporten, bewegen en recreëren. De exacte omvang, invulling en programmering wordt mede met bewoners bepaald. Een speelplek is toegankelijk, sociaal veilig en zichtbaar, zodat het gebruik gestimuleerd wordt. Ze kunnen ook als overlast worden ervaren, daarom moeten de plekken zorgvuldig gekozen worden. Multifunctioneel gebruik is bepalend voor het aantal en de oppervlakte. Voor de grootte van de speelplek geldt een minimum variant van ± 1.200 m2 (type playground) en een maximum variant van ± 4.000 m2 (type Cruijff Court).

Initiatieven

Verder kunnen in Almere Hout Noord particuliere initiatieven worden ontplooid voor bijvoorbeeld een fitnesscentrum, een klim- en speelroute of kan eventueel in combinatie met één van de zorgfuncties een klein zwembad gerealiseerd worden. In Wijk voor Initiatieven kunnen voorzieningen worden ingevuld -en zo mogelijk beheerd - met de betrokkenen: de wijkvestigers, jong en oud.

Werken

Speerpunten zijn Werken terugbrengen in de wijk Wonen en werken dichter bij elkaar Ondernemen als katalysator van levendigheid Keuzemogelijkheden tussen zolderkamer en bedrijventerrein Bewoners betrekken via ondernemerschap Ondernemers en bewoners binden, leidt tot ontplooiing en ervaringsgericht leren

Wijkeconomie

Bij de doelstelling van 'de ondernemende wijk' hoort het stimuleren van de wijkeconomie op diverse manieren en via diverse (huisvestings)middelen. In Almere Hout Noord krijgen lokaal ondernemerschap en werknemerschap veel kansen. Er zal, net als in elke andere wijk, vanuit huis worden gewerkt. Maar ook worden er ruime kavels aangeboden waarop bedrijfsruimten gerealiseerd kunnen worden. Kleine bedrijventerreinen in de wijk geven daarnaast ruimte aan activiteiten op het snijvlak van ambacht, ondernemen en voorzieningen. En in het Ondernemershuis wordt niet alleen gewerkt, maar netwerken mensen ook met elkaar; faciliteiten delen en flexibel huren zijn hier het uitgangspunt. Als ondernemers en werknemers ook in de wijk wonen, komt dat de wijkbinding ten goede.

Indicatief programma wijkeconomie Werken aan huis tot maximaal 50% Commerciële voorzieningen: circa 8.500 m² bvo geconcentreerd en verspreid Binnenstedelijke bedrijventerreinen in verschillende omvang: circa 9 ha bruto Bedrijfshuisvesting: circa 1,5 ha (Ondernemerskavels, Kanspanden, (werk)herenhuizen, Ondernemershuis) Zelfstandige bedrijfsunits: circa 8.500 m² bvo, onder meer in robuuste Kanspanden

Commerciële voorzieningen

Almere Hout Noord krijgt een breed palet aan dagelijkse voorzieningen; winkels, horeca en commerciële voorzieningen, gevestigd in het wijkwinkelcentrum of meer gespreid over de wijk; een en ander op basis van de Structuurvisie Almere en de Detailhandelsvisie en verder uitgewerkt in het Ontwikkelingsplan Hout Noord. Horeca kan een bindende functie hebben in de wijk. Omdat horeca ook overlast kan geven is zorgvuldige inpassing belangrijk. Kansen voor horeca zijn er vooral als onderdeel van het winkelcentrum (circa 750 m² horeca), langs de Nobellaan, de brinken, in het Ondernemershuis en het Sluishuis.

Winkelconcentratie op de Brink: circa 6.500 – 7.500 m² bvo

Voor hun levensvatbaarheid is het essentieel om het grootste deel van de winkelvoorzieningen te concentreren aan de Brink. Die trekkracht is noodzakelijk omdat het minimum draagvlak oploopt naar 15.000 inwoners; deze concentratie zal dus ook enige koopkracht van buiten de wijk moeten kunnen trekken, zoals vogelhorst en overig Almere Hout. Het hart wordt gevormd door twee supermarkten in verschillende prijs/ kwaliteitsegmenten. Daarnaast is er een goed aanbod van winkels voor dagelijkse en frequent benodigde niet dagelijkse artikelen, en horeca. Gezien de omvang van de wijk zal de concentratie 6.500-7.500m2 bruto vloeroppervlak beslaan, waarvan ruim 3.000 m2 bvo voor de supermarkten (verhouding bruto:netto meters is circa 5:4). Belangrijke randvoorwaarden zijn een goede auto bereikbaarheid, voldoende parkeerplaatsen (norm: 5 plaatsen per 100 m2 bvo), goede OV-bereikbaarheid, ruimte voor laden en lossen, vermijden van stapeling, voldoende fietsenstallingen en een aantrekkelijke en goed onderhouden publieke ruimte. Uitbreidingsruimte voor de supermarkten op langere termijn is aanbevelenswaardig. Door de concentratie aan de Brink en uitlopend langs de Nobellaan ontstaat een gezellige sfeer in de openbare ruimte.

Verspreide winkels en voorzieningen: circa 1.000 m² bvo

Naast de winkelconcentratie en direct omliggende (winkel)voorzieningen is er ruimte (circa 1.000 m2 bvo) voor verspreide winkels en ruimte voor overige commerciële voorzieningen. Afhankelijk van de vraag biedt de wijk ruimte voor overige commerciële voorzieningen, zoals fitness centra en vrij gevestigde medische beroepen. Vanwege goede bereikbaarheid en zichtbaarheid zijn de plinten langs de Nobellaan en aan de brink geschikte vestigingslocaties. De panden krijgen hier voor een deel ook een bij voorkeur hogere verdiepingshoogte (circa 4 meter) op de begane grond.

Indicatieve duiding commerciële voorzieningen: type, m2 bvo en locatie

Type commerciële voorziening	Bruto vloeroppervlak (m2 bvo)	Type locatie
Supermarkten	Ca. 3.000 - 3.750	100% winkelconcentratie
Overige dagelijkse artikelen	Ca. 1.000	90% winkelconcentratie; 10% verspreid (Noorderhoutlaan)
Niet dagelijkse artikelen	Ca. 1.000 – 1.250	80% winkelconcentratie; 20% verspreid (Noorderhoutlaan)
Horeca	Ca. 1.000	80% winkelconcentratie; 20% verspreid (o.a. Sluishuis, Noorderhoutlaan); concentraties van levendigheid, niet in woonbuurten
Verzorgende diensten	Ca. 1.500	50% winkelconcentratie; 50% verspreid (Noorderhoutlaan)
Totaal	Ca. 7.500 – 8.500	Zie locaties I en II

Binnenstedelijke bedrijventerreinen

Aan de randen van het woongebied nabij de hoofdontsluitingswegen, krijgen drie binnenstedelijke bedrijventerreinen een plek. Deze terreinen zijn bedoeld voor de ondernemer voor wie de woon-werkcombinaties te weinig ruimte bieden en waarvoor Twentsekant nog een stap te ver is.

Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen kan een mix ontstaan van milieubelastende en milieugevoelige functies. Dit draagt bij aan een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor de voorzieningen. Daarom wordt er voor deze terreinen voor wat de milieubelasting betreft niet uitgegaan van functiescheiding maar van functiemenging.

Voor deze menging zijn 3 categorieën te onderscheiden. In categorie A vallen activiteiten die zodanig weinig milieubelastend zijn voor hun omgeving, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. In categorie B vallen activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter zodanig dat zij bouwkundige afgescheiden van woningen en andere gevoelige functie dienen plaats te vinden. In categorie C vallen activiteiten waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Alle categorieën bedrijven, voorzover passend binnen de bestemmingsomschrijving zijn op de binnenstedelijke bedrijven terrein toegelaten. Aangezien de terreinen aan de randen van het woongebied liggen nabij de hoofdontsluiting komen ze ook in aanmerking voor vestiging van bedrijven in categorie C.

De toegelaten bedrijven op de binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn opgenomen in bij de Regels van dit plan behorende Bijlage 2 Staat van Bedrijfactiviteiten - Functiemenging - 1.

Binnen de woongebied zijn alleen categorie A en B toegelaten. Hiervoor is Bijlage 3 Staat van bedrijfactiviteiten - Functiemenging-2 die bij de Regels is gevoegd van toepassing.

Het aanbod van kavels en ruimten loopt uiteen in kwaliteit en huur-/koopprijzen; passend bij de vraag en het gewenste ondernemerschap.

Het merendeel van de percelen zal worden uitgegeven als kleinschalige percelen van 500 tot 2.500 m². Door middel van een rug-aan-rugverkaveling kan een rommelige uitstraling worden voorkomen. De uiteindelijke diepte en breedte van de kavels zal naar verwachting fluctueren tussen de 20 m en 50 m. Ook hier geldt dat potentiële ondernemers zoveel mogelijk betrokken zullen worden bij de indeling van het gebied.

Indicatieve maatvoering kavels binnenstedelijke bedrijventerreinen

Omvang kavels	% van totaal
500-800 m² 800-1.500 m² 1.500-2.000 m² 2.000-2.500 m²	20% 40% 30% 10%

Aan de hand van statistieken en marktonderzoek zijn drie kansrijke clusters van bedrijvigheid gedefinieerd. Ze kunnen deels worden gemengd met wonen, maar met name de goederen- en bouwgerelateerde bedrijven zullen zich eerder op het kleinschalige bedrijventerrein thuis voelen.

Kansrijke clusters van bedrijvigheid in Almere Hout Noord: Goederengericht cluster: bouw-en onderhoudsgerelateerde bedrijvigheid en (semi)-ambachtelijke activiteiten zoals installatiebedrijven, onderhoud en productvervaardiging. Dit cluster profiteert van en draagt bij aan de fysieke ontwikkeling en verzorging van groeistad Almere; Zakengericht cluster: zakelijke en facilitaire dienstverlening. De uitbestedingstrend, de  ontwikkeling van nieuwe diensten en de doorgaande groei van Almere geeft een robuuste groeimarkt voor deze activiteiten, die veel onderlinge netwerken vormen. Binnen dit cluster is veel behoefte aan combinaties van wonen en werken en aan gemeenschappelijke faciliteiten die o.a. in bedrijfsverzamelgebouwen worden geboden. Consumentgericht cluster: wellness-diensten gericht op gezondheid, sport en spel, persoonlijke verzorging, beleving en ontwikkeling. Het gaat hier om een snelgroeiend activiteitencluster in de economie, dat gezien de groei van Almere extra kansen krijgt. Ook  hier worden combinaties van wonen en werken gewaardeerd en geeft lokale clustervorming meerwaarde.

Bedrijfshuisvesting verspreid in de wijk

Ook verspreid in de wijk wordt aanbod van bedrijfshuisvesting mogelijk gemaakt. In ieder woonhuis kan maximaal 50% van het woonoppervlak worden gebruikt voor beroep of bedrijf aan huis. In de volgende tabel worden verschillende typen van woonwerkeenheden aangegeven die in Almere Hout Noord gevestigd kunnen worden. Flexibiliteit staat bij alle types bedrijfshuisvesting centraal. Bedrijfsruimten kunnen relatief gemakkelijk worden vergroot of verkleind, samengevoegd of gedeeld. De omschreven types bedrijfshuisvesting vragen in totaal voor zuiver de bedrijfsfunctie een grondbeslag van in totaal 4,4 ha. Een deel hiervan is al in de bruto meters binnenstedelijk bedrijventerrein verwerkt.

Indicatief ruimtebeslag wijkeconomie: bedrijfshuisvesting

Type	Aantal	Functie-verdeling	m2 bvo b.g indicatief	Footprint/kavel m²
1. Herenhuizen*	100	b.g. werken, boven wonen	Ca. 75 m²	7.500 m² bvo
2. Ondernemerskavels*	50	50% werken, 50% wonen	Ca. 150 m² werkfunctie (kavel 500-1.000 m²)	20.000 m² grond (t.b.v. onderneming)
3. Ondernemershuis	1	100% werken, geen wonen	Ca. 3.000 m²	1.250 m² grond
4. Kanspanden (bedrijfsverzamel)	3	b.g. werken, boven wonen	Ca. 1.000 m² – 5.000 m²	15.000 m² grond
5. Bedrijfsunits**	84	100% werken	Ca. 100 m² Totaal 8.400 m²	Zie Ondernemerskavels/Kanspanden

* Herenhuizen (woon-werkwoningen) en ondernemerskavels zijn eveneens onderdeel van het woonprogramma, de woonfuncties worden separaat gecalculeerd.

. ** Voorgeschreven in Planvormingskader

Het bedrijventerrein Twentsekant

Het bedrijventerrein Twentsekant ( het paarse gedeelte op bovenstaande kaart) maakt deel uit van de wijk Almere Hout Noord. Het totale bedrijventerrein Twentsekant is circa 85 hectare groot. Het gebied kenmerkt zich door zijn ligging aan de rijkswegen A6 en bij de beoogde verdere doorgroei ook aan de A27. Door deze ligging is er sprake van een uitstekende bereikbaarheid. De directe relatie met de te ontwikkelen woonwijk Almere Hout Noord zorgt ook voor bijzondere dynamiek. Het bedrijventerrein Twentsekant sluit aan bij deze wijk en biedt daarmee ook plek voor ondernemers uit de wijk zelf. Anderzijds wordt het bedrijventerrein Twentsekant een bedrijvenpark van (boven)regionale waarde, vanuit de ambitie het park in te vullen met concepten die bovenregionale aantrekkingskracht hebben. Wat betreft segmentering wordt het bedrijventerrein Twentsekant een modern gemengd bedrijvenpark, dat deels zal bestaan uit een detailhandelszone (PDV) en deels uit een gemengd bedrijventerrein in een hoogwaardige en duurzame vorm.

Twentsekant: detailhandelszone

Vanwege de ligging, omvang en opzet is het bedrijventerrein Twentsekant een kansrijke detailhandelslocatie. Op het terrein van detailhandel en ontspanning/recreatie zijn er in Nederland ontwikkelingen gaande, die beogen aan te sluiten bij nieuwe behoeften en mogelijkheden van de consument. Almere heeft de kans hierop in te spelen met een ontwikkeling die een veel groter consumenten- en toeristenbereik beoogt dan de eigen bevolking. Ook vanuit de focus op optimale economische structuurversterking ligt hier een kans.

Het kernprogramma van de detailhandelszone zal bestaan uit een (of meer) woonconcept(en) en vormt een onderdeel van de perifere detailhandel (PDV). Deze ontwikkeling is een uitwerking van het beleid dat was opgenomen in de detailhandelsnota van 2004 en ook is opgenomen in de "Detailhandelsvisie Almere 2012".

Een belangrijk doel van dit nieuwe beleid is het versterken van het stadscentrum (detailhandel in combinatie met stedelijke voorzieningen) en het bieden van ruimte aan ondernemers. Dit betekent een detailhandelsaanbod in verschillende prijsklassen en segmenten. Wat betreft de detailhandelsvoorzieningen die naar hun aard en omvang een groot oppervlak nodig hebben, de zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningen, streeft de gemeente daarbij naar clustering van specifieke PDV en GDV in een beperkt aantal 'themacentra'. In de Detailhandelsvisie wordt beschreven dat Almere met Doemere over zo'n themacentrum beschikt en dat het A6 Park (Twentsekant) in Hout Noord voor de langere termijn beschikbaar is. In de nota zijn een aantal criteria opgenomen waaraan een dergelijk themacentrum dient te voldoen, nl. ruimtelijk relevante randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden en lossen en milieu-eisen.

Conform de Detailhandelsvisie zal de gemeente de detailhandelszone op Twentsekant vooralsnog niet actief ontwikkelen. Verder is opgenomen dat de 'SER-Ladder' oftewel 'Ladder Duurzame Stedelijke Ontwikkeling' wordt toegepast voor initiatieven die zich te zijner tijd aandienen voor Twentsekant. In 2013 zijn er gesprekken gevoerd met georganiseerde vertegenwoordigers van de detailhandel, groot- en kleinschalig vastgoed en deskundigen over het Almeerse detailhandelsbeleid. Het verslag hiervan is beschreven in de rapportage “Kiezen en Delen” (De Krom Advies, augustus 2013). Hierin wordt het beleid van de Detailhandelsvisie bevestigd om de detailhandelszone Twentsekant voorlopig niet actief te ontwikkelen, ca. 5 jaar te temporiseren.

Het programma voor Twentsekant, zoals dat is opgenomen in dit bestemmingsplan binnen de bestemming 'Bedrijventerrein- uit te werken', voldoet aan de Detailhandelsvisie 2012. In aansluiting op dit beleid is ervoor gekozen om een uit te werken bestemming op te nemen. Dit is in lijn met het uitgangspunt dat de gemeente zelf deze locatie vooralsnog niet zal ontwikkelen. Tevens maakt het mogelijk om optimaal in te kunnen spelen op de dynamiek in de detailhandel en als er zich te zijner tijd een concreet project aan doet dit te kunnen afwegen binnen de randvoorwaarden van het dan vigerende beleid

In 2009 is onderzoek uitgevoerd door Panteia naar de ontwikkelingsmogelijkheden van een concept voor detailhandel en leisure op het bedrijventerrein Twentsekant. Uit dit onderzoek bleek dat een detailhandelsconcept dat is gericht op wonen en woninginrichting -het woonconcept- qua locatiefactoren (bereikbaarheid, parkeren en ruimte) goed past op het bedrijventerrein Twentsekant. Het woonconcept kan uit meerdere varianten bestaan, waar mogelijk in combinatie met elkaar. Een combinatie van bijvoorbeeld ruimte voor een woonboulevard, ruimte voor landelijke grote woonconcepten en ruimte voor innovatieve woonconcepten biedt goede mogelijkheden. Dit concept moet worden gezien als kernprogramma.

Daarnaast moet er binnen de detailhandelszone ruimte zijn voor elkaar versterkende leisureactiviteiten, zowel grootschalig als kleinschalig.

Met het concept wordt beoogd het huidige aanwezige winkelaanbod op gebied van wonen, dat sterk versnipperd is gevestigd op een groot aantal bedrijfsterreinen, te concentreren en te versterken. Hierdoor zullen er meer aankopen in Almere zelf worden gedaan. Bovendien biedt de groei van Almere (schaalsprong) verdere uitbreidingsmogelijkheden en zal een concept met onderscheidend vermogen ook gericht zijn op de bovenregionale markt. Dit wordt opgenomen in een effectverkenning die zal worden opgesteld indien er een aanvraag uit de markt wordt ingediend.

Voor een woonboulevard wordt in eerste instantie gedacht aan 30.000 – 35.000 m² wvo voor detailhandel en 5.000 – 10.000 m² aan leisurevoorzieningen (45.000 – 55.000 m² bvo). Uitgaande van twee lagen, enige groenvoorziening en parkeren komt dit op een kaveloppervlak van ca. 50.000 – 60.000 m². Inclusief bijv. een groot woonconcept en innovatieve concepten betekent dit ca. 125.000 m² bvo en een uitgeefbaar kaveloppervlak van ca. 140.000 m².

Zichtbaarheid en bereikbaarheid van de woonconcepten naast elkaar is van belang; goed ontsloten voor zowel de auto als het openbaar vervoer. Het concept moet beantwoorden aan de eisen van de moderne consument. Om als retail- en leisureconcept blijvend succesvol te zijn en een duurzaam concept te realiseren is het reserveren van uitbreidingsruimte voor de langere termijn noodzakelijk. Gezien de dynamiek in de detailhandel zullen daarbij eventuele aanvullende detailhandelsconcepten/branches in de toekomst niet worden uitgesloten, mits passend binnen de Almeerse detailhandelstructuur. Op deze wijze kan een concept innoveren en ontwikkelen. Om dit gebruik te zijner tijd mogelijk te maken wordt in dit bestemmingsplan een uit te werken bestemming Bedrijventerrein Twentsekant opgenomen.

Twentsekant: modern gemengd bedrijventerrein

Op een gemengd bedrijventerrein kunnen zich meerdere typen bedrijven vestigen. Hierbij gaat het om bedrijvigheid tot een maximale milieucategorie 3.2. Aantrekkelijke doelgroepen zijn bijvoorbeeld groothandelscentra, datacentra en hoogwaardige productiefaciliteiten waaronder de grafische industrie, ict en pharma. Het bedrijventerreinTwentsekant wordt markttechnisch gezien als een opvolgmilieu voor de Veluwsekant (West) en de Lagekant. De locatie is vooral interessant voor de eigen thuismarkt en de regio Amsterdam/Gooi.

Voor het terrein geldt een kantoorhoudendheid van maximaal 50% per kavel. Deze regeling maakt uitwisseling van kantoormeters tussen bedrijven binnen een pand mogelijk. Een voorbeeld: op een kavel van 2.000 m² mag 1.000 m² niet zelfstandig kantoor gerealiseerd worden. Drie bedrijven gebruiken kantoor en hal. Het ene bedrijf heeft een verhouding 30% kantoor/70% hal. De (in theorie) niet gebruikte 20% kantoor kan ten goede komen aan de anderen bedrijven die bijvoorbeeld 60% kantoor gebruiken en 40% hal. Bij het opnemen van een regel met kantoorhoudendheid per bedrijf (in plaats van per kavel) is dit niet mogelijk. De regeling maakt het overigens niet mogelijk om zelfstandige kantoren te realiseren.  

De hoogwaardigheid van het bedrijventerrein uit zich vooral in een hoogwaardige kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. Evenals voor de detailhandelszone geldt dat flexibiliteit, inspelen op de markt en duurzaamheid speerpunten zijn. Diversiteit in kavelomvang draagt hieraan bij. De volgende kavels worden aangeboden:

• middelgrote kavels: indicatief circa 2.500 -5.000 m²(met uitloop tot 7.000 m²;
• grote kavels: indicatief circa 5.000 m² -20.000 m² en incidenteel groter tot 40.000 m².

Splitsing en samenvoeging van kavels en het kiezen van een geschikte kaveldiepte zijn mogelijk. De verhouding breedte:diepte van de kavels ligt binnen een range van 1:2 tot 1:1. Parkeren, laden en lossen vindt op eigen terrein plaats.

Om een juiste overgang van de woonwijk naar het bedrijvenpark te bewerkstelligen, is ervoor gekozen om de randen van het bedrijvenpark in te vullen met relatief kleine kavels. De grootste kavels komen langs de A6 te liggen.

Twentsekant: duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Twentsekant zijn de Almere Principles het centrale thema en het beleidskader. De gemeente zal de uitvoering van dit thema door middel van stimuleren en verleiden vormgeven en niet dwingend opleggen in de planregels bij dit bestemmingsplan. Ook worden in de regels geen voorwaarden aan materialen opgelegd.

De duurzaamheidsmaatregelen worden bij de ontwikkeling van het gebied nader uitgewerkt, bijvoorbeeld via het inzetten van een duurzaamheidsscan. Hiermee is bij andere bedrijventerreinen in de gemeente al ervaring mee opgedaan.

In algemene zin gelden binnen Twentsekant de volgende ambities.

• hoogwaardige inrichting: door te kiezen voor het gebruik van duurzame en hoogwaardige materialen en strikte regie te voeren op de inrichting van openbare plekken ontstaat een inrichting die uitstraling en allure heeft.
• ruime en groene opzet: door binnen het bedrijventerrein Twentsekant ruimte te geven aan groen (mogelijk in parkstructuur) en te kiezen voor een ruime opzet (overmaat) ontstaat een plek waar mensen graag werken en verblijven.
• duurzaamheidsambities: deze zijn onder meer gericht op CO²-uitstoot, warmteverbruik, toepassing van bepaalde materialen en invulling van de kavel in relatie tot haar omgeving.
• duurzaamheidsplatform: in dit platform komen werken, leren en ontwikkeling samen (business & science centre). Fysiek kan dit een start krijgen in een duurzaamheidsplein. Hier vestigen zich de eerste gebruikers. Ook biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om bedrijfswoningen - op een beperkt gedeelte van het bedrijventerrein- te realiseren voor ondernemers die bij hun bedrijf willen wonen. Deze ondernemers vormen een dynamische gemeenschap van waaruit een verdere ketenintegratie op gang kan komen: verticaal (met onderwijsinstellingen) en horizontaal (met verwante bedrijven). Innovatieve en hoogwaardige kennis en ervaring, jong en oud, stageplaatsen, regionaal en internationaal georiënteerd gaan hier samen. Het plein vormt de kern van een woon-werkgemeenschap van ondernemers die excelleren in de toepassing van het duurzaamheidsdenken. Een doelbewust clusterbeleid bevordert en faciliteert de horizontale en verticale sectorale en thematische ketenintegratie.

Twentsekant: ruimtelijke reserveringen

• Het totale bedrijventerrein Twentsekant is circa 85 ha groot.
• Voor het gemengde bedrijventerrein wordt ruim 30 ha gereserveerd.
• Voor woonconcept(en)/PDV, inclusief leisureactiviteiten, wordt circa 14 ha gereserveerd.
• Uitbreidingsruimte voor retail-en leisureconcept circa 12 ha.
• Reservering voor plaatsing windmolens: voor het opwekken van afdoende duurzame energie voor het bedrijvenpark en de woonwijk zal het plaatsen van 4 windturbines langs de A6 nader worden verkend en is daarom niet in dit bestemmingsplan opgenomen. Indien de plaatsing beleidsmatig en ruimtelijk mogelijk blijkt zal hiervoor een juridisch-planologische procedure worden gestart.
• Reservering voor spoorverbinding Almere-Utrecht (Stichtselijn): vanuit de Schaalsprong die Almere maakt tot 2030, is een reservering opgenomen voor een spoorverbinding die Almere verbindt met Utrecht. Totaal ruimtebeslag van deze reservering is 7 hectare. Deze spoorverbinding wordt niet binnen de periode van dit bestemmingsplan(10 jaar) aangelegd. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat realisering na 2030 zal plaatsvinden. Er is echter wel een ruimtelijke reservering opgenomen in het bestemmingsplan, zodat de eventuele reservering van spoorverbinding niet onmogelijk wordt gemaakt.
• Infrastructuur (wijkontsluiting, fietsverbindingen, hoofdinfrastructuur): voor de juiste ontsluiting van het bedrijventerrein (die tevens de woonwijk zal ontsluiten) en de nodige groenvoorziening en water inpassing, is 22,5 hectare opgenomen.