| Plan: | Buitengebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0018.BP090Buitengebied-31va |
Naast agrarische bedrijvigheid komt in het landelijk gebied ook andere niet-agrarische bedrijvigheid voor. Het gaat daarbij om bedrijven die zijn gelieerd aan het buitengebied dan wel bedrijven die niet of nauwelijks een relatie met het buitengebied hebben. Die laatste bedrijven zijn goed voor de levendigheid in een dorp maar doen soms ook afbreuk aan het leefgenot van omwonenden door geur- en/ of stankoverlast, verkeersaantrekkende werking, etc. De vraag is in hoeverre dergelijke bedrijven uitbreidingsmogelijkheden moeten krijgen. In deze paragraaf wordt het algemene beleid voor niet-agrarische bedrijvigheid behandeld. In de volgende paragraaf komt het specifieke beleid voor detailhandel, horeca en recreatie aan de orde.
Inventarisatieronde
Uit de inventarisatieronde komt naar voren dat het toestaan van nieuwe bedrijvigheid in het buitengebied op steun mag rekenen. Het zal dan moeten gaan om kleinschalige bedrijvigheid waarvan de overlast voor de omgeving beperkt is. In het buitengebied wordt als vestigingslocatie voor dergelijke bedrijven voornamelijk aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gedacht. Vestiging van dergelijke bedrijven in de dorpsgebieden ervaart men verder als positief voor de levendigheid.
Het risico wordt onderkend, dat kleinschalige bedrijven in de loop der tijd kunnen uitgroeien tot een omvang die niet gewenst is in het buitengebied. De praktijk geeft hiervan voorbeelden. Het realiseren van bedrijventerreinen in het buitengebied wordt in meerderheid als een ongewenste ruimtelijke ontwikkeling beschouwd. Onder meer de dorpsverenigingen vinden in zijn algemeenheid dat bestaande bedrijven in het dorp uitbreidingsmogelijkheden moet worden geboden. Er kunnen zich evenwel situaties voordoen dat bestaande bedrijven dermate veel overlast voor de omgeving gaan bezorgen, bijvoorbeeld verkeersoverlast, dat zij zich beter op een bedrijventerrein kunnen vestigen.
Tot slot werd geopperd, dat bedrijven met een agrarische binding mogen uitbreiden terwijl bedrijven zonder een dergelijke binding de huidige omvang zouden moeten behouden.
De provincie staat zowel in de dorpsgebieden als in het buitengebied van Hoogezand-Sappemeer geen nieuwe bedrijventerreinen en uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen toe. Aan uitbreiding van bestaande bedrijven in de dorpsgebieden is door de provincie geen maximum oppervlakte gesteld. Wel dient bij die uitbreiding rekening te worden gehouden met de inpasbaarheid daarvan in de omgeving.
Overigens is een aantal grondgebruiken niet als niet-agrarische bedrijvigheid beschouwd. Deze grondgebruiken mogen dus wel worden voortgezet en uitgebreid. Naast nutsvoorzieningen gaat het dan onder andere om gebouwen voor bestaande sportcomplexen, begraafplaatsen of parken.
Specifiek voor het buitengebied stelt de provincie dat nieuwe niet-agrarische bedrijvigheid niet is toegestaan. Alleen in het geval van hergebruik of verbouw van bestaande vrijkomende gebouwen mag worden overwogen nieuwe niet-agrarische bedrijvigheid toe te staan.
De regeling voor bestaande vrijkomende gebouwen maakte ook al deel uit van het vorige provinciaal beleid. Het huidige beleid is echter ruimer. Extra gebruiksmogelijkheden zijn nu toegestaan in alle bestaande vrijkomende gebouwen in het buitengebied, ongeacht of deze karakteristiek is of van agrarische oorsprong. De gebouwen mogen niet landschapsontsierend zijn. Doel van de regeling is het waardevolle landschapsbeeld zoveel mogelijk te behouden en tegelijkertijd de leefbaarheid van het buitengebied te vergroten.
Uitbreiding van bestaande niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied staat de provincie toe, mits de totale vloeroppervlakte met niet meer dan 20% toeneemt.
De provinciale omgevingsverordening staat geen nieuwe of uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen toe. Ook uit de gehouden inventarisatieronde blijkt dat onder de geïnterviewde betrokkenen bijzonder weinig draagvlak bestaat voor ontwikkeling van bedrijventerreinen in het buitengebied. Daarbij refereerden vele geïnterviewden aan 'De Groeve', een oplossing die vaak niet als positief werd ervaren. Bovendien is niet gebleken dat er vanuit ondernemers wensen bestaan tot uitbreiding van een bestaande bedrijventerrein voor een te verplaatsen bedrijf van elders.
Er worden in de dorpsgebieden en in het buitengebied dus géén nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd of bestaande uitgebreid.
Mede op basis van de resultaten van de inventarisatie vormen onderstaande uitgangspunten de basis voor dit beleid:
Mits wordt voldaan aan de bovenstaande onderverdeling mogen bedrijven zich (zonder ontheffing) vestigen in de dorpsgebieden en (met wijzigingsbevoegdheid) in bestaande vrijkomende gebouwen niet zijnde daartoe bestemde woongebouwen met een grondoppervlak van minder dan 300 m2. Er zullen criteria worden gehanteerd die waarborgen dat de bedrijvigheid noch bij vestiging noch in de toekomst onevenredige overlast voor de omgeving met zich mee brengt.
Bestaande bedrijven worden uitbreidingsmogelijkheden geregeld overeenkomstig de bepalingen van het oude bestemmingsplan uit 1993 en de provinciale omgevingsverordening. In de dorpsgebieden betekent dit dat uitbreidingsmogelijkheden in de dorpsgebieden worden geregeld door een bebouwingsvlak om die bedrijven te leggen. Dit heeft tot gevolg dat uitbreidingsmogelijkheden gering zijn of soms zelfs afwezig blijven. In de meeste gevallen is het bebouwingsvlak namelijk 'strak' om bestaande bebouwing is getrokken. Het gemeentebestuur kiest hiervoor omdat het deze categorie van bedrijven zoveel mogelijk wil stimuleren naar een meer passende locatie te verplaatsen. Verder blijft de situatie bestaan, dat de uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande agrarisch verzorgende bedrijvigheid groter zijn dan die voor de bedrijven die niet een dergelijke binding met het buitengebied hebben.
AGRARISCH VERZORGENDE BEDRIJVEN
Deze bedrijven worden in het landelijk gebied acceptabel geacht en zijn als zodanig bestemd. Uitbreidingsmogelijkheden worden geboden, mits het bedrijf landschappelijk inpasbaar blijft en geen afbreuk doet aan de in de directe nabijheid gelegen andere functies. Uitbreiding mag in de dorpsgebieden binnen het bebouwingsvlak en in het buitengebied (na ontheffing) met maximaal 20%. Nieuwe agrarisch verzorgende bedrijven zijn (na wijziging) toegestaan in vrijkomende bebouwing.
PAARDENHOUDERIJ
Het bedrijfsmatig houden en exploiteren van paarden is op basis van moderne jurisprudentie als niet-agrarische activiteit te beschouwen als het de volgende activiteiten betreft: trainings-, africhtings-, sport-, handels- en pensionstallen en maneges. Deze bedrijven kunnen zich in principe in vrijkomende gebouwen in het buitengebied vestigen of in de dorpsgebieden mits wordt voldaan aan de eisen zoals hiervoor beschreven alsmede de eisen uit de Wet milieubeheer.
BEDRIJFSBESTEMMINGEN IN HET BUITENGEBIED
Agrarisch gerelateerde bedrijven krijgen (na ontheffing) een uitbreidingsmogelijkheid van maximaal 20% van de bestaande vloeroppervlakte. Overige bedrijven mogen (na ontheffing) maximaal 10% uitbreiden.
BEDRIJFSBESTEMMINGEN IN BESTAANDE VRIJKOMENDE GEBOUWEN
In gevolge de provinciale omgevingsverordening is niet-agrarische bedrijvigheid mogelijk in alle bestaande vrijkomende gebouwen die niet landschapsontsierend is.
De gemeente is van mening dat alle bestaande bebouwing in het buitengebied niet landschapsontsierend is. Alle bebouwing maakt immers een specifiek deel van de ontstaansgeschiedenis van het landschap zichtbaar en herkenbaar en is dus karakteristiek voor het huidige landschapsbeeld. In hoeverre bebouwing ontsierend is, is sterk persoonsafhankelijk.
Voorkomen dient te worden dat het landschapsbeeld wordt ontsierd door leegstand en verpaupering van die bebouwing. Met name vrijkomende bebouwing loopt gevaar tot leegstand en verpaupering te geraken. Onder vrijkomende bebouwing wordt namelijk verstaan bebouwing die om sociaal - economische redenen moeilijk volgens de geldende bestemming in gebruik kan worden genomen. De bouwkundige staat en de waarde van een perceel kan dermate hoge kosten met zich meebrengen, dat exploitatie van het perceel volgens de toegestane bestemming niet of moeilijk haalbaar is. Om leegstand en verpaupering te voorkomen of te beperken, is het wenselijk de betreffende bebouwing een functie te kunnen geven waardoor het perceel wel exploitabel wordt. Door de kenmerken van de woningmarkt (woningtekort en toegankelijke financiering) is te verwachten dat woningen te allen tijde exploitabel zijn. Uitzondering zouden die gevallen kunnen zijn waarbij een groot bebouwd woonoppervlak aanwezig is, dat niet nodig is voor een adequaat gebruik van de woonbestemming. Te denken valt daarbij aan percelen die nu een woonbestemming hebben, maar waar nog de gebouwen van de voormalige agrarische bestemming op aanwezig zijn. In de POV is aangegeven dat woningen in het buitengebied maximaal 300 m2 bebouwd grondoppervlak mogen hebben. Die grens wordt gehanteerd als minimale grens waarboven woonbebouwing in aanmerking komt voor de vrijkomende gebouwen regeling.
De nieuwe gebruiksmogelijkheden kunnen alleen in bepaalde gevallen worden toegestaan en onder een aantal voorwaarden. De waarborg hiervoor is gelegen in de regeling dat de extra en/of nieuwe gebruiksmogelijkheden alleen mogelijk gemaakt kunnen worden met een wijzigingsbevoegdheid.
Welke voorwaarden hieraan worden verbonden is terug te lezen in Hoofdstuk 6.
In het voorontwerp van dit bestemmingsplan is als eis gesteld dat bij het vrijkomen van karakteristieke (agrarische) bebouwing de overtollige, niet karakteristieke bebouwing wordt gesloopt. In dit bestemmingsplan is die eis komen te vervallen. Immers alle bebouwing is waardevol voor het landschapsbeeld, tenzij de bouwkundige staat een veilig en goed gebruik in de weg staat.
SPECIFIEK BESTEMMEN
De regeling uit het oude bestemmingsplan uit 1993 blijft gehandhaafd om bepaalde bedrijvigheid specifiek te bestemmen. Wijziging van de huidige bedrijfsactiviteit in een andere bedrijfsactiviteit wordt in die gevallen niet wenselijk geacht. Het gaat om:
Tevens wordt vanuit bestaand recht op een aantal locaties bedrijvigheid toegestaan naast de woonbestemming. Deze bedrijvigheid past niet binnen de regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf.
Inventarisatieronde
DETAILHANDEL
Uit de gesprekken gevoerd in de inventarisatiefase bleek, dat kleinschalige detailhandel analoog aan kleinschalige bedrijvigheid in het buitengebied een bijdrage kan leveren aan de levendigheid van het platteland, mede gelet op de ontwikkelingen in de landbouwsector.
HORECA
Voor een horecavestiging welke past binnen de schaal van het dorp en geen afbreuk doet aan de leefomgeving geldt hetzelfde als voor detailhandel. Opmerkingen over bestaande prostitutiebedrijven kwamen in de inventarisatieronde niet naar voren.
RECREATIE
Na de herstructurering van het recreatiegebied Meerwijck is het voor het gebied een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Daardoor valt het gebied nu buiten het plangebied voor dit bestemmingsplan voor het buitengebied.
In de afgelopen jaren zijn twee vrijstellingen zijn verleend voor het exploiteren van een zogenaamde mini-camping. Beide mini-campings zijn gesitueerd aan de Woldweg in Kropswolde. Bij het verlenen van de eerste vrijstelling hebben burgemeester en wethouders vanuit landschappelijk oogpunt besloten om maximaal twee minicampings aan de Woldweg toe te laten.
DETAILHANDEL
De provincie streeft concentratie van winkelvoorzieningen en detailhandel na. Detailhandel moet binnen bestaande en geplande winkelgebieden worden gevestigd of daarbij aansluiten. In de provinciale omgevingsverordening is weergegeven dat nieuwe detailhandelsvestigingen alleen buiten de bestaande wijk- en winkelcentra zijn toegestaan, als:
Voor het buitengebied gelden andere regels dan hierboven is weergegeven. Detailhandel is toegestaan als het een agrarische nevenactiviteit betreft en gaat om de verkoop van streekeigen producten op een inpandige vloeroppervlakte van maximaal 120 m2. Ook is detailhandel van streekeigen producten toegestaan in vrijkomende bebouwing mits de maximale vloeroppervlakte voor die detailhandel 60 m2bedraagt. Dat voor detailhandel als agrarische nevenactiviteit meer vloeroppervlak aan detailhandel is toegestaan, komt omdat de provincie de landbouw (al belangrijke economische drager van het buitengebied), extra wil ondersteunen in het genereren van aanvullende inkomsten uit nevenactiviteiten.
Bestaande detailhandelsvestigingen mogen maximaal 20% van hun vloeroppervlak uitbreiden.
De gemeentelijke nota 'Detailhandel in beweging' van april 1996 gaat niet specifiek in op detailhandel in het buitengebied. Als beleidsuitgangspunt is in de nota geformuleerd dat de bestaande versnippering van de detailhandelstructuur dient te worden opgeheven. Hiertoe zijn in de nota duidelijk afgebakende winkelgebieden in Hoogezand en Sappemeer aangewezen, waar detailhandel zich mag vestigen. De bestaande winkelvoorzieningen in de dorpsgebieden maken geen deel uit van die afgebakende winkelgebieden. In de nota wordt verwezen naar het in het bestemmingsplan Buitengebied 1993 neergelegde beleid voor detailhandel in de dorpsgebieden en de buitengebieden. Herformulering van dat beleid in dit bestemmingsplan tast het beleid voor de concentratie van winkelvoorzieningen dus niet aan. Het detailhandelsbeleid uit het bestemmingsplan Buitengebied 1993, wordt voortgezet in dit bestemmingsplan.
HORECA
De provincie heeft voor horecavoorzieningen geen specifiek beleid geformuleerd in haar omgevingsverordening. Horeca-activiteiten vallen onder de definitie van niet agrarische bedrijfsactiviteiten, zodat zij zijn toegestaan als nevenactiviteit bij agrarische bedrijven en in vrijkomende bebouwing in het buitengebied.
In de gemeentelijke beleidsnota 'Horeca goed gevestigd' (door de raad vastgesteld in 1996) is het ruimtelijk beleid voor horeca-bedrijven vastgelegd. In de nota is het horecabeleid voor het landelijk gebied en de buitendorpen uit het bestemmingsplan Buitengebied 1993 overgenomen. De bestaande horecabedrijven in het buitengebied zijn als zodanig bestemd. Tot horeca worden gerekend een café, motel, wegrestaurant, clubhuis en cafetaria.
Afhankelijk van de invloed op het woon- en leefklimaat is in de nota een onderscheid gemaakt in drie categorieën horeca-inrichtingen:
Ook seksinrichtingen worden onder de zwaarste horeca categorie geschaard. Het ruimtelijk beleid met betrekking tot prostitutiebedrijven is in 2001 door de raad vastgesteld in de beleidsnota 'Prostitutiebeleid Hoogezand-Sappemeer'. In de nota is aangegeven dat vestiging van nieuwe bedrijven alleen is toegestaan in panden die zijn bestemd als horeca categorie 1 en mits de seksinrichting passend is in de omgeving en het woon- en leefklimaat niet aantast.
Uitbreiding van bestaande bedrijven in de dorpsgebieden en daarbuiten is mogelijk, mits passend binnen de karakteristieken van de omgeving. Die uitbreiding is mogelijk gemaakt door om de bestaande bedrijven een bouwvlak te leggen dat groter is dan de omvang van het bedrijf.
Vestiging van nieuwe horecabedrijven is uitsluitend in de dorpsgebieden mogelijk (met wijzigingsbevoegdheid), mits passend binnen de omgevingskenmerken.
RECREATIE
De provincie ondersteunt initiatieven van het bedrijfsleven voor nieuwe toeristische investeringen. De routestructuren, de cultuurhistorische, archeologische en landschappelijk waardevolle objecten en de natuurterreinen die in de afgelopen decennia zijn aangelegd, vormen een stevige basis voor dergelijke investeringen. De schakels in de gemeente Hoogezand-Sappemeer voor het basistoervaartnet zijn inmiddels gerealiseerd. In het buitengebied van de gemeente voorziet de provincie niet in de aanleg van wandel en fietsroutestructuren.
In de dorpsgebieden gelden voor vestiging en uitbreiding van recreatieve functies geen provinciale beperkingen, behalve dat zij passend moeten zijn in de omgeving.
In het buitengebied gelden dezelfde beperkingen als voor andere niet-agrarische functies in het buitengebied. Bestaande recreatieve functies mogen met maximaal 20% van hun bestaande vloeroppervlakte uitbreiden. Nieuwe recreatie-activiteiten zijn toegestaan als nevenactiviteit bij agrarische bedrijven en in vrijkomende gebouwen in het buitengebied. Minicampings en kamperen bij de boer worden door de provincie toegestaan.
De provincie vraagt het gebruik van recreatieve verblijven (recreatiewoningen, chalets en stacaravans) voor permanente bewoning, uit te sluiten in het bestemmingsplan.
In de gemeentelijke beleidsnota 'Recreatie en Toerisme in H-S' (door de raad vastgesteld in 2000) is het gemeentelijk beleid voor recreatie en toerisme vastgelegd. Als speerpunten voor het beleid zijn geformuleerd:
In de nota is geconcludeerd dat het niet noodzakelijk is separaat beleid te ontwikkelen voor kamperen buiten de bestaande kampeerterreinen. De bestemmingsplannen bieden afdoende mogelijkheden om over aanvragen voor mini-campings en dergelijke een zorgvuldige belangenafweging te kunnen maken.
De gemeente gaat niet actief op zoek naar recreatieve-toeristische attracties, maar ondersteunt daar waar mogelijk en wenselijk het particuliere initiatief. Bij het buitengebied passende recreatieve voorzieningen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid van het buitengebied.
De hieronder weergegeven activiteiten voor detailhandel behoren volgens de Wet ruimtelijke ordening tot verschillende bestemmingen. Dit geldt ook voor de activiteiten voor horeca en recreatie. In Hoofdstuk 6is uitgelegd welk gebruik onder welke bestemming valt.
DETAILHANDEL
In dit bestemmingsplan wordt de beleidslijn uit het oude bestemmingsplan uit 1993 voortgezet, hetgeen inhoudt dat uitbreiding van bestaande en vestiging van nieuwe bij het dorpsgebied passende detailhandel mogelijk is mits:
Dit bestemmingsplan verruimt de regeling zodat ook buiten het dorpsgebied detailhandel is toegestaan in het geval het betreft:
Dit beleid in samenhang met andere ontwikkelingen (bijvoorbeeld de recente aanleg van de vaarverbinding Zuidlaardermeer-Oost Groningen) draagt bij aan de levendigheid van het platteland.
Vestiging van nieuwe detailhandel mag de bestaande detailhandelstructuur niet aantasten. In de provinciale omgevingsverordening zijn hieromtrent reeds overwegingen gemaakt en is geoordeeld dat een omvang van 120 m2 detailhandel bij een agrarische nevenfunctie en een omvang van 60 m2 in vrijkomende bebouwing, in ieder geval de bestaande detailhandelstructuur niet aantast.
Enkele bestaande detailhandelvoorzieningen worden specifiek bestemd, te weten:
HORECA
Met name in Kiel-Windeweer (waar het Kieldiep weer bevaarbaar is gemaakt) kan horeca een welkome aanvulling zijn om het dorp te verlevendigen en de vaarroute vanaf het Zuidlaardermeer aantrekkelijker te maken.
In dit bestemmingsplan wordt de regeling uit het oude bestemmingsplan uit 1993 grotendeels overgenomen: bestaande locaties mogen -bescheiden- uitbreiden en vestiging van horecabedrijven in de dorpsgebieden is in principe mogelijk. Daaraan is toegevoegd dat horeca zich in principe in het buitengebied mag vestigen in vrijkomende gebouwen.
De nota's Horeca goed gevestigd en Prostitutiebeleid Hoogezand-Sappemeer borduren voort op de regeling uit het bestemmingsplan Buitengebied 1993. De regeling uit dit oude bestemmingsplan wordt afgestemd op de te onderscheiden horeca-categorieën uit de Horecanota.
Vestiging van horecabedrijvigheid uit categorie 2 en 3 in bestaande vrijkomende gebouwen is in principe aanvaardbaar. Anders ligt dat bij horecabedrijven uit de categorie 1 (cafés, bars, dancings). Enerzijds omdat deze activiteiten qua aard meer passend zijn in concentraties van stedelijke activiteiten. Anderzijds omdat het effect op het woon- en leefklimaat (toenemende verkeersdruk, hogere milieubelasting, concentratie van mensen) veelal onevenredig is in verhouding met het belang om een café, bar of dancing in het buitengebied in werking te hebben. Bedrijven uit deze categorie worden daarom niet toegestaan in vrijkomende gebouwen in het dorps- en buitengebied.
SEKSINRICHTINGEN
De nieuwe Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat seksinrichtingen in de bestemming 'cultuur en ontspanning' worden geregeld in plaats van de bestemming 'horeca'. Bestaande seksinrichtingen worden positief bestemd. Eventuele ontwikkelingsplannen van de bedrijven worden primair getoetst aan het prostitutiebeleid. Momenteel bevinden zich twee seksinrichtingen in de gemeente. Omdat het aantal seksinrichtingen reeds een geruime tijd hetzelfde blijft, is te verwachten dat de markt in evenwicht is gekomen. Mocht toch sprake zijn van nieuw vestiging van een seksinrichting, dan zal deze waarschijnlijk (vanwege privacy) in het landelijk gebied plaatsvinden. Ruimtelijk gezien is vestiging slechts op een beperkt aantal locaties aanvaardbaar, door de toename van verkeersdruk en milieudruk op de omgeving. Hierdoor is vestiging buiten de dorpsgebieden in vrijkomende gebouwen in principe niet aanvaardbaar. In de dorpsgebieden wordt de vestiging van seksinrichtingen niet bij voorbaat uitgesloten, maar per concreet geval zal moeten worden bekeken of vestiging aanvaardbaar is. Want naast de toenemende milieu- en verkeersdruk, speelt ook de gesloten en introverte uitstraling een belangrijke rol voor de aanvaardbaarheid van een locatie.
RECREATIE
De nota Recreatie en toerisme is als onderlegger gebruikt voor deze herziening van het bestemmingsplan voor het buitengebied.
Recreatieve ontwikkelingen in het buitengebied worden in principe toegestaan zolang zij kleinschalig van aard zijn. Daarbij kan worden gedacht aan de vestiging van minicampings , tuinrecreatie (theetuinen, beeldentuinen, modeltuinen etc.), galerieën, pensions/kampeerboerderijen/erfgoedlogies. Watergebonden recreatieve activiteiten, zoals verhuur van kano's of waterfietsen worden door het bevaarbaar maken van het Kieldiep toegejuicht. Uiteraard geldt voor alle recreatie-activiteiten, dat de activiteit qua aard, omvang en uitstraling moet passen in de omgeving en de schaal van het dorp.
In het Zuidlaardermeergebied zijn geen concrete recreatieve ontwikkelingen voorzien. Het bestaande recreatief-medegebruik van het natuurgebied vervult echter een belangrijke behoefte. Het gaat dan om het gebruik van fiets- en wandelpaden, hengelen en watervertier. In het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid open gehouden om nieuwe ondergeschikte recreatieve en educatieve voorzieningen te kunnen ontwikkelen. Dit mag echter niet ten koste gaan van de wezenlijke natuurlijke kenmerken van het gebied. In het bestemmingsplan zijn alleen die activiteiten toegestaan waarvan inzichtelijk is dat een vergunning op basis van de Natuurbeschermingswet 1998 kan worden verkregen.
Enkele bestaande gebruiken worden specifiek bestemd, te weten: