Bestemmingsplan Europapark 2013

3.4 Stedenbouwkundig concept

Per deelgebied wordt de huidige en toekomstige situatie beschreven. De deelgebieden komen overeen met de gebieden zoals deze in het 'Gebiedsconcept Europapark' worden beschreven. Echter, de visie gaat alleen over het Europapark. Het plangebied van dit bestemmingsplan is uitgebreid met de autoboulevard, ten oosten van het Europapark. Naast dit bestemmingsplan zal, voor het bereiken en het behoud van een kwalitatief hoge beeldkwaliteit in het plangebied, de welstandsnota worden aangevuld.

1. De Linie

Het stedenbouwkundig plan De Linie is ontwikkeld aansluitend op de bestaande stedenbouwkundige structuur van de naastgelegen stadswijk de Oosterpoort met haar karakteristieke stratenpatroon. Het stedelijk historisch weefsel is in de nieuwe wijk gecontinueerd met een hoge dichtheid aan woon- en werkfuncties, opgehangen aan een frame van woonstraten, pleintjes, buurtgangen en bijzondere historische elementen. De westrand van de woonwijk is de harde infrastructurele lijn van het spoor naar Zwolle / Nieuweschans. Aan de oostkant wordt de wijk gescheiden van het kantorengebied door het Winschoterdiep.

De Linie

Het stratenpatroon van de Oosterpoort is doorgetrokken in De Linie. Op dit moment is de zuidelijke ringweg A7 nog een barrière tussen beide wijken. In de toekomst zal dat veranderen; de ringweg wordt op deze plek verdiept aangelegd. Een zogenaamd 'deksel' op de weg zorgt ervoor dat beide wijken ook fysiek met elkaar verbonden kunnen worden, bijvoorbeeld door middel van een park. Momenteel is nog veel onduidelijk over de definitieve planvorming en planning.

De Linie is opgebouwd langs drie dragers: het Verlengde Winschoterdiep, de Verlengde Meeuwerderweg en de Verlengde Lodewijkstraat. Tussen deze dragers zijn twee typen bouwblokken te onderscheiden. Tussen de Verlengde Lodewijkstraat en de Verlengde Meeuwerderweg is een 'superblok' gerealiseerd: de Frontier, een gesloten bouwblok met afwisselend drie tot zeven bouwlagen met daarbinnen een afgesloten binnenterrein op een parkeergarage. In dit bouwblok zijn voornamelijk appartementen gerealiseerd, maar aan de noordkant ook dienstverlenende functies.

Tussen de Verlengde Meeuwerderweg en het Oude Winschoterdiep zijn grondgebonden woningen gerealiseerd. Dwars op de genoemde radialen zijn woonstraten aangelegd. Deze straten hebben namen die verwijzen naar het verleden: Redoute, Bastion, De Schans, De Vriendschap, Vredelust, Ellensmolen en De Zaayer. De woonstraten zijn relatief smal zonder voortuinen. Elke woonstraat heeft een specifieke gemeenschappelijke ruimte die zorgt voor een eigen identiteit. Alle woningen zijn oost-west georiënteerd. Het kaveloppervlak per woning is beperkt.

Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor De Linie. Dit plan is, voor zover ruimtelijk relevant, overgenomen in dit bestemmingsplan. De balans tussen bebouwing en open ruimte op de kavel is één van de karakteristieke kenmerken, die de ruimtelijke kwaliteit in deze wijk bepaalt. Zo is bepaald dat de woning op één van de zijdelingse perceelsgrenzen staat en dat er tenminste 3,5 meter afstand is tot de andere. Dit dient ook in de toekomst gehandhaafd te blijven. Dit geldt eveneens voor de voorgevelrooilijn. Alle woningen staan in deze rooilijn. De woningen zijn plat afgedekt of mogen een maximale dakhelling van 25 graden hebben. Voor de gehele wijk geldt dat woningen in drie bouwlagen (11 meter) mogen worden opgericht. Een vierde bouwlaag wordt niet toegestaan.

Binnen de wijk komt een aantal bijzondere plekken voor.

Het Balkgat verwijst naar de middeleeuwse houtzaagmolens die langs het Winschoterdiep stonden. Naast de houtzaagmolen lag altijd het balkgat. In het balkgat dat in verbinding staat met het kanaal dreven vroeger de onbewerkte boomstammen. Het Balkgat heeft naast een historische waarde ook ecologische kwaliteiten, met name aan de zuidoostzijde: een oude houtwal.

Het Helperdiepje is onderdeel van de groene, natuurlijke en openbare oever aan de oost- en zuidzijde van de wijk. Om de verdediging van de stad Groningen tegen de Spanjaarden te verbeteren, werd in de loop van de achttiende eeuw 'de Linie van Helpman' uitgebreid door de aanleg van een 'natte gracht': het Helperdiepje. Deze is weer in ere hersteld. Tevens is op de oevers een park aangelegd voor de buurt. Het park geldt als schakel en overgang naar de rest van het Europapark.

In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan wordt uitgegaan van een derde fase van De Linie aan de oostkant aan het Winschoterdiep. Hier was nog een negental waterwoningen geprojecteerd. Op dit moment is die ontwikkeling van de baan en om die reden wordt dit niet meegenomen in het voorliggend bestemmingsplan.

2. Het kantorenkwadrant

Het kantorenkwadrant ligt tussen zuidelijke ringweg A7, de Europaweg en de Boumaboulevard. Het gebied bestaat uit twee delen: een bestaande kantorenschil direct aan de ring en het nog te ontwikkelen gebied ten noordwesten van de Euroborg. Het gebied wordt ontsloten via de Europaweg en het Helperpark. Aan de noordzijde is er een verbinding met de ring en de noordelijk gelegen wijken.

Kantorenschil bestaand

De bestaande kantorenschil

De schil met bestaande kantoren langs de ring en de Europaweg bestaat uit solitaire gebouwen met kenmerkende beeldkwaliteit. Aan de ringweg is een drietal kantoorgebouwen opgericht. De bebouwing vertoont geen samenhang. Het kantoorgebouw van een mediabedrijf (Ziggo) is gericht op de ringweg. Die van een energiebedrijf (Essent) zoekt geen relatie met zijn omgeving; naast het gebouw ligt een tweelaags parkeerdek. Het kantoorgebouw van een verzekeringskantoor (Menzis) ligt op de overgang naar het Europapark. Wonen wordt uitgesloten in dit deel van het Europapark.

Rondom de bebouwing is het parkeren opgelost op maaiveldniveau en via een parkeerdek. Hier is optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. Rondom de bebouwing is beperkt groen aanwezig. Daarnaast maakt ondergeschikte bebouwing, zoals fietsenbergingen en transformator- huisjes, onderdeel uit van de inrichting. De percelen worden middels hekwerken afgesloten.

Het stedenbouwkundig plan van Wiel Arets ging uit van een grootschalig kantorenpark in het Europapark. Ten zuiden van de hierboven beschreven ontwikkeling is, aan de Europaweg, een eerste aanzet gemaakt met een tweetal grote kantoorgebouwen, waarin dienstverlenende functies zijn gehuisvest. Na de instorting van de kantorenmarkt vanaf ongeveer 2008 is de ontwikkeling van het gebied tot stilstand gekomen. De twee bestaande kantoorgebouwen staan haaks op de Europaweg. Hierdoor ontstaan doorzichten op het Europapark. Het was de bedoeling dat dit type verkaveling zich zou doorzetten in het Europapark. Hierna is te lezen in welk opzicht dit concept wordt aangepast.

Het te ontwikkelen deel van het kantorenkwadrant

Het te ontwikkelen deel van het kantorenkwadrant is het representatieve gedeelte van het Europapark met een gemengd woon- en werkmilieu. De Boumaboulevard is de drager van het hele gebied. Deze as is van groot belang voor de uiteindelijke beleving van het Europapark. De boulevard moet voldoende breedte en beeldkwaliteit hebben om de gewenste uitstraling te krijgen. In verdere uitwerkingen moet de Boumaboulevard centraal staan. Voor het gebied zelf wordt een beperkt aantal randvoorwaarden gesteld; hierdoor wordt de gewenste flexibiliteit bereikt.

Kantorenkwadrant te ontwikkelen

In het beeldkwaliteitsplan zijn de kwaliteitseisen aangegeven, waaraan nieuwe ontwikkelingen tevens zullen worden getoetst. Het beeldkwaliteitsplan zal na opname in de welstandsnota, aanvullend werken op dit bestemmingsplan. Gestreefd wordt naar een gemengd stedelijk milieu. Dit biedt ten opzichte van een specifiek monofunctioneel kantorenmilieu of monofunctioneel woonmilieu grote voordelen op het gebied van flexibiliteit, uitwisselbaarheid en dubbel grondgebruik. Bovendien is de verwachting dat een dergelijk gemengd stedelijk gebied op de lange termijn beter in staat is zijn marktwaarde als vestigingslocatie te behouden. Op voorhand ligt niet exact vast waar kantoren, waar woningen en waar aanvullende functies zullen verrijzen. Ook wordt niet gestuurd op een duidelijke scheiding van functies. Zo ontstaat een maximale flexibiliteit bij de ontwikkeling van het plangebied, zoals de mogelijkheid dat gebouwen na verloop van tijd van functie veranderen.

Het gebied wordt ingericht aan de hand van twee verkavelingstypen. Aan de kant van de Boumaboulevard worden bouwblokken van uiteenlopende grootte gerealiseerd. Aan de kant van de waterarm en het naastgelegen kantorengebied is ruimte voor solitaire gebouwen. Tussen beide blokken is een groene enclave of Groene Loper gepland. Aan de Boumaboulevard wordt ingezet op een zo veel mogelijk aaneengesloten gevelwand. Aan de Groene Loper zuidzijde eveneens. Hier moet minimaal 70% van een gevel in de rooilijn worden gebouwd. Aan het Winschoterdiep geldt hetzelfde, zij het minder stringent. In de overige plandelen wordt hier niet op gestuurd, waardoor daar meer ruimte is voor solitaire gebouwen en complexen. Gebouwen aan de Groene Loper moeten evenwel een relatie zoeken met dit park.

De bouwhoogtes kunnen sterk variëren, zowel in het plangebied als geheel als binnen de bouwblokken. De hoek Boumaboulevard - Europaweg mag een stevige hoek worden. Dit past in het beeld van de zone aan de Europaweg als blikvanger van het kantorenkwadrant. De bebouwing aan de Boumaboulevard neemt van oost naar west in hoogte af. De bouwhoogte is hier minimaal 4 lagen om een stevige wand te vormen en het gewenste boulevardkarakter te laten ontstaan. De maximale bouwhoogte varieert hier van 7 tot 5 bouwlagen. In de overige gebieden wordt minimaal 2 of 3 bouwlagen toegestaan, omdat hier naast kantoren ook grondgebonden woningen mogelijk zijn. Voor alle genoemde hoogtes geldt dat hierbij een souterrain tot de mogelijkheden behoort. De begane- grondverdieping ligt hierbij maximaal 1,5 meter boven maaiveld.

De kolenmuur

De kolenmuur is een van de weinige restanten van de voormalige energiecentrale. Indien de kolenmuur op een goede wijze wordt ingepast, biedt deze een uitgelezen kans om een zeer karakteristiek stuk stad te creëren, met een sterk eigen herkenbaarheid en verwijzend naar de historie van het terrein. Het is gewenst de muur zoveel mogelijk te behouden. Via een afwijkingsprocedure kan een bouwinitiatief worden vergund, waarbij de kolenmuur in het gebouw wordt opgenomen en waarbij eventueel een doorbraak in de muur kan worden gerealiseerd.

3. De Euroborg

Ten zuiden van de Boumaboulevard bevindt zich het Euroborgstadion. Naast een voetbalstadion (FC Groningen) herbergt het complex een veelvoud aan functies. Aan de omloop, die het complex omsluit, zijn een casino, een bioscoop, een wokrestaurant, diverse onderwijsfuncties en kantoren gerealiseerd en aan de zuidkant twee woontorens (De Stoker en De Brander). Aan de noordkant bevindt zich een grote supermarkt met een sportcentrum. Het bestemmingsplan maakt een onderlinge uitwisseling van de diverse functies - wonen uitgezonderd - mogelijk. Direct aan de Boumaboulevard is er een nieuw scholencomplex. Aan de noordkant van de supermarkt is nog een trafostation in gebruik.

De Stoker en De Brander bieden plek aan 180 appartementen. De ontsluiting is via de achterzijde van het complex. De entree bevindt zich op de omloop van de Euroborg. De Stoker en De Brander hebben een woonfunctie in een overwegend sport-leer-recreëercluster. De woonfunctie zorgt voor meer levendigheid in het gebied. Met beide woontorens is een hoogteaccent in het gebied teruggekomen. Voorheen stonden hier, behorend bij de Hunzecentrale, vijf schoorsteenpijpen.

De openbare ruimte rondom het complex oogt grauw en sober. In de gebiedsvisie wordt voorgesteld om het gebied te vergroenen. De oever van het Winschoterdiep zou overal zoveel mogelijk bereikbaar gemaakt moeten worden. Daarnaast zou de plint van de bebouwing aan de boulevard en de stadionzijde open gemaakt moeten worden. Op het plein voor de Euroborg is ruimte voor een horecagelegenheid. Aan de noordkant, ter hoogte van de entree naar de parkeergarage, is eveneens nog ruimte voor een gemengde functie. De achterzijde van het complex is slecht bereikbaar. In de toekomst zou dit gebied onderdeel uit moeten maken van het stadiongebied door verbindingen te creëren en leisure-achtige functies toe te voegen.

De Euroborg

4. Het nieuwe stationsgebied: scharnierpunten De Linie en Helperpark

Het station Europapark en de directe omgeving`, waaronder het kantoor voor de gemeentelijke dienst Sociale zaken en werkgelegenheid (Sozawe), worden buiten dit bestemmingsplan gelaten. Voor dit gebied zijn twee aparte bestemmingsplannen opgesteld. Bestemmingsplan Station Europapark biedt de regeling voor het station en het stationsplein en bestemmingsplan Sozawe regelt de ontwikkeling van een gemeentelijk kantoor direct aan het stationsplein.

Het stationsplein wordt de entree van het Europapark. Het plein en de daaraan gelegen Bouma- boulevard worden het visitekaartje van het gebied. Het gehele gebiedsconcept van het Europapark moet hier tot uitdrukking komen. De Boumaboulevard wordt verlengd in de richting van de Duinkerkenstraat. Zo ontstaat een doorgaande verbinding met het bedrijventerrein Winschoterdiep. De Verlengde Meeuwerderweg takt aan op de Boumaboulevard. Via het station is een langzaam verkeerroute gerealiseerd naar de Helperzoom. De bebouwing rondom het stationsplein moet straks gaan functioneren als 'scharnierpunt' tussen De Linie en het Helperpark enerzijds en het Europapark anderzijds.

Scharnierpunt De Linie

Het scharnierpunt De Linie is de verbinding tussen stad en park. Hier wordt straks gewoond en gewerkt aan een goed onderhouden park. De kant van de Boumaboulevard wordt stedelijk vormgegeven en richting het Helperdiep vindt een overgang plaats naar een rustig en intiem gebied in het groen. Het planconcept gaat uit van een publieke plint met gemengde functies aan de Boumaboulevard en een open plint aan de Verlengde Meeuwerderweg. Het is de bedoeling dat in het bouwblok een buurtpark wordt gerealiseerd voor de omliggende woningen. Op dit moment is er een tijdelijk park aangelegd voor bewoners van De Linie.

Scharnierpunt De Linie

Er worden zo weinig mogelijk eisen gesteld aan bebouwing om de gewenste flexibiliteit te behouden. De bebouwing aan de Boumaboulevard sluit aan bij de bebouwing in het kantorenkwadrant. De hoogte van bebouwing is minimaal drie bouwlagen en maximaal vijf. Aan de parkzijde mag bebouwing in maximaal vier bouwlagen worden opgericht.

 

Scharnierpunt Helperpark

De locatie tussen de Mediacentrale en de Boumaboulevard heeft veel potentie. In het gebiedsconcept

wordt deze plek getypeerd als een belangrijk scharnierpunt voor de verdere ontwikkeling van het Europapark. Dit gebied is de katalysator voor ontwikkelingen in het Helperpark, de overgang van representatief extern gebied naar een gebied met 'eigenheid'. De brug Boumaboulevard - Winschoterdiep is hèt scharnierpunt Europapark; het gebiedsconcept komt hier volledig tot uitdrukking: zowel groen, levendig als eigenzinnig. Door een kwalitatief hoogwaardige uitwerking met open plinten kan het als vliegwiel dienen voor toekomstige ontwikkelingen en daarmee bijdragen aan de dynamiek van Europapark. De publieke plint is gericht op de Boumaboulevard. Er is een open plint gericht op de verlengde Duinkerkenstraat. De realisatie van het station met plein, het doortrekken van de Boumaboulevard en de bouw van het gemeentelijk kantoor (SoZaWe) zijn de eerste kwalitatieve aanjagers voor deze plek.

De woonfunctie kan worden gecombineerd met dienstverlenende en maatschappelijke functies. Ook hier geldt dat de bebouwing aan de verkeersroutes aansluit bij de bebouwing in het tegenoverliggende bouwblok. De minimale hoogte is vier bouwlagen. Aan de achterzijde wordt nadrukkelijk een relatie gezocht met het water van het Winschoterdiep.

Scharnierpunt Helperpark

5. Het Helperpark

Het Helperpark ligt aan de westzijde van de Euroborg en herbergt een aantal bestaande functies en grotendeels reserveringen voor toekomstige ontwikkelingen. De inrichting van het gebied hangt samen met nog onzekere ontwikkelingen. De te ontwikkelen functies hangen af van de milieucirkels van bedrijven op het naastgelegen bedrijventerrein en de spoorlijn Groningen - Zwolle. De Duinkerkenstraat wordt verlengd richting het station en mogelijk wordt er een nieuwe autoverbinding gerealiseerd met de Helperzoom. Ook ligt er een opgave om enkele ecologische verbindingen tussen het Winschoterdiep en de Helperzoom te realiseren. Deze ontwikkelingen zullen mede de inrichting van het gebied bepalen.

Het Helperpark moet een gevarieerd werkmilieu worden met een mix aan bedrijvigheid en dienstverlenende functies. Ook de onderwijsfunctie kan een plek krijgen. Groene inprikkers bieden zicht op het Winschoterdiep en zorgen voor een verbinding met het water. Voorts is het de bedoeling om dit water ook in de beleving te betrekken bij het park door bijvoorbeeld terrassen te realiseren. De adressering van de gebouwen hier is de Duinkerkenstraat, maar 'ogen' worden gericht op het park.

Het zuidelijk deel van dit gebied krijgt een nader uit te werken bestemming.

Het Helperpark

6. De autoboulevard

Het gedeelte van het bedrijventerrein tussen de Bornholmstraat en de Europaweg wordt meegenomen in dit bestemmingsplan. In het gebied vinden diverse ontwikkelingen plaats. Hier was voorheen een goederenoverslagcentrum gevestigd. De locatie is nu een bedrijventerrein waar voornamelijk detailhandel in auto's plaatsvindt (showrooms, inclusief auto-onderhoud en -herstel). Het terrein is opnieuw verkaveld, waarbij drie bouwblokken worden gerealiseerd. Er bestaan plannen om op de meest zuidelijke kavel een school voor beroepsonderwijs te bouwen.

Het terrein wordt van de Bornholmstraat gescheiden door een groenzone. Ook aan de westkant wordt mogelijk een groenzone gerealiseerd. Dit hangt mede af van het ontwerp voor de zuidelijke ringweg.

In dit bestemmingsplan wordt rekening gehouden met een nieuw aan te leggen afslag van de ring op de locatie van de voormalige waterskivijver. Deze ligt tussen de Europaweg en de autoboulevard in. Dit hele gebied heeft de bestemming Verkeer gekregen, waarbij er een ecologische opgave ligt om de verbinding tussen Bornholmstraat en noordelijker gelegen ecologische verbindingen te herstellen.

De autoboulevard

De tippelzone aan de Bornholmstraat valt binnen het plangebied. Hier is, conform de indeling in bestemmingen in de landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de bestemming Cultuur en ontspanning van toepassing.