Bestemmingsplan Lewenborg/Ruischerwaard

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Centrum

Het Winkelcentrum Lewenborg aan de Kajuit en de woningen boven het winkelcentrum zijn onder de bestemming Centrum geregeld. Voor de detailhandels- en horecafunctie is hierbij opgenomen dat deze uitsluitend op de begane grond gevestigd mogen zijn. Het wonen, daarentegen, mag uitsluitend op de verdiepingen plaatsvinden. Het parkeerterrein ten behoeve van het centrum is in de bestemming Verkeer geregeld.

Artikel 5 Detailhandel

Deze bestemming is op het gebouw van de voormalige Aldi aan de Lichtboei gelegd. Sinds de Aldi is vertrokken wordt er gezocht naar een permanente alternatieve invulling van het gebouw en mogelijk van de omliggende gronden (het parkeerterrein). Er wordt gedacht aan woningbouw. Momenteel zijn de plannen hiervoor niet concreet genoeg om in dit bestemmingsplan een passende regeling te kunnen opnemen. Duidelijk is wel dat het voorterrein ook in de toekomst groen zal blijven. Daarom is alleen op het gebouw en het voorterrein een wijzigingsbevoegdheid gelegd. Hiermee kan het college op termijn de bestemmingen Detailhandel (het gebouw) en het voorterrein (Groen) wijzigen in de bestemmingen Groen en/of Wonen. Als van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt, wordt er een klein plannetje gemaakt waarin nieuwe bouwvlakken aangeven waar de bebouwing opgericht mag worden. In de wijzigingsbevoegheid in lid 5.5 is de bouwhoogte op 18 meter vastgelegd.

Artikel 6 Gemengd

Het bebouwingslint langs de noordzijde van de Rijksweg is van de bestemming Gemengd voorzien. Van oudsher komt hier een mix aan functies voor en dit is ook gewenst. Daarom wordt de bestemming Gemengd gebruikt. Naast het ruime toelatingsbeleid, dat in het algemeen geldt voor deze bestemming, is op een aangeduid perceel tevens de detailhandelsfunctie mogelijk (met uitzondering van een supermarkt).

In de bestemming Gemengd is een bouwregel opgenomen die het karakter van de bebouwing, met de woonfunctie aan de voorzijde van de percelen, moet bewaren. Dit is aangeduid met een strook langs de Rijksweg, voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw'. In een drietal gevallen staat het hoofdgebouw (de woning) achter op het perceel. Daar ligt ook de hiervoor genoemde aanduiding op de achterzijde van het perceel.

Tussen de huisnummers 98 en 102 is sprake van een opening in de bebouwing. Hier ligt een waterloop die van belang is voor de waterhuishouding in Lewenborg. Door middel van een gemaal wordt de waterstand geregeld. Dit gemaal is eveneens van een aanduiding voorzien, waarmee deze is bestemd.

 

Artikel 7 Groen 

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Daarnaast zijn voet- en fietspaden in deze bestemming toegestaan, kleine waterpartijen en -gangen, recreatieve voorzieningen en, waar aangeduid op de kaart, een kinderboerderij (aan de Overloop) en een volkstuinencomplex (aan de Beneluxweg). De bebouwingsmogelijkheid voor gebouwen op het volkstuinencomplex is specifiek geregeld (maximaal 8m² en 3 meter hoog). Hetzelfde geldt voor de kinderboerderij. Hier is een bouwhoogte van 4 meter toegestaan en de totale oppervlakte van de gebouwen mogen maximaal 25% van het aanduidingsvlak bedragen.

Op delen van het tracé van de oude Stadsweg is de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' gelegd (zie ook paragraaf 3.1). Het doel hiervan is het historisch tracé, dat ter plaatse nog zichtbaar is, te behouden.

Op een strookje groen rond de voormalige Aldi aan de Lichtboei ligt een wijzigingsbevoegdheid (zie de beschrijving onder artikel 5 Detailhandel).

- het Le Roy-gebied -

Een groot deel van de groenstructuur in Lewenborg, waaronder enkele waterpartijen, maakt deel uit van het Le Roy-gebied (zie ook paragraaf 2.5.1). Hiervoor is een regeling opgenomen waarmee de Le Roy-gedachte, het ecokathedraal systeem, zoveel mogelijk worden beschermd. Het Le Roy-gebied is aangeduid als 'specifieke vorm van natuur - Le Roy-gebied. Binnen dit aanduidingsvlak kan het ecokathedraal systeem zich verder ontwikkelen. Een ecokathedraal systeem ontstaat zonder blauwdruk of bouwplan van een vooraf gedefinieerd eindresultaat. Het gaat om een proces dat zich eindeloos in de tijd voortzet; er zal nooit een eindsituatie ontstaan. Gelet hierop is het niet zinvol een specifiek bouwvlak aan te geven; het bouwvlak wordt begrensd door de grenzen van het aanduidingsvlak. Ook is er geen hoogtebeperking aangebracht voor de bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het proces van ontwikkeling is zodanig traag, dat er binnen de planperiode maar een geringe verandering op zal treden. Bij de ecokathedraal is een gebouw toegestaan ten behoeve van onderhoud en beheer en atelierruimte. De totale oppervlakte aan bebouwing mag niet groter zijn dan 150 m².

Artikel 8 Horeca

De snackbar aan de Loefzijde is de enige horecagelegenheid die van de bestemming Horeca is voorzien. De horeca in het winkelcentrum is onder de bestemming Centrum geregeld.

Voor de snackbar is een klein bouwvlakje opgenomen waarin een gebouw met een maximale hoogte van 4 meter mag staan. Alleen lichte vormen van horeca zijn hier toegestaan (categorie 1 en 2). Een beschrijving van de horecacategorieën is in artikel 1 opgenomen.

Artikel 9 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is van toepassing op bijna alle maatschappelijke functies in het plangebied. Hieronder vallen scholen, kinderopvang, sportvoorzieningen, verzorgingstehuizen, kerken, alsmede de (oude) bibliotheek, het wijkcentrum en het scoutinggebouw in het Wijkpark. Per bestemmingsvlak is aangegeven wat de bouwmogelijkheden zijn.

De tehuizen die binnen deze bestemming vallen zijn van de aanduiding 'wonen' voorzien, vanwege de combinatie van zorg en wonen.

Voor de in paragraaf 2.1.3 beschreven toekomstige ontwikkelingen in het centrumgebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee kan het college op termijn de bestemming Maatschappelijk wijzigen in de bestemmingen Groen en/of Wonen. Als van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt, wordt er een plan gemaakt waarin de nieuwe bouwvlakken aangeven waar de bebouwing opgericht mag worden. In de wijzigingsbevoegheid in lid 9.5 is de bouwhoogte op 11 meter vastgelegd. Binnen deze bepaling passen woningen of woongebouwen van bijvoorbeeld twee bouwlagen met een kap en/of drie bouwlagen zonder kap.

Artikel 10 Sport

Op een tweetal sportvoorzieningen is de bestemming Sport gelegd. Dit zijn de sportvelden aan de Langszij en de tennisbanen aan de Kluiverboom. Beide voorzieningen zijn onbebouwd.

De nieuwe sporthal van de VMBO-school ligt weliswaar meteen naast de sportvelden, maar is samen met de school onder de bestemming Maatschappelijk geregeld. Over het algemeen zijn de sportvoorzieningen bij scholen onder deze bestemming ondergebracht.

Artikel 11 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied, de wijkring en de woonstraten. De fiets- en voetpaden zijn veelal in de bestemming Groen geregeld.

De bestemming Verkeer ligt eveneens op de garageboxen die veel voorkomen in Lewenborg. Deze zijn van de aanduiding 'garage' voorzien. Hier is een maximale bouwhoogte van 3,50 meter aan gekoppeld.

Ook het Q8-tankstation aan de Rijksweg is in deze bestemming ondergebracht. Voor het gebouw en de overkapping is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen een maximale bouwhoogte van 6 meter is toegestaan.

Op delen van het tracé van de oude Stadsweg is de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' gelegd (zie ook paragraaf 3.1). Het doel hiervan is het historisch tracé, dat ter plaatse nog zichtbaar is, te behouden.

Voor de Boerhoflocatie aan de Rijksweg is het nog in te richten deel van een wijzigingsbevoegdheid voorzien (zie paragraaf 2.1.3 Nieuwe ontwikkelingen). Hiermee kan het college besluiten de bestemming Verkeer te wijzigen in de bestemmingen Groen, Dienstverlening en/of Bedrijf. De twee laatsgenoemde bestemmingen komen in het onderhavig plangebied niet als zelfstandige bestemmingen voor. Daarom zijn deze in de bijlagen bij de regels opgenomen.

In de bestemming Dienstverlening is zowel zakelijke als maatschappelijke dienstverlening toegestaan, met uitzondering van onderwijs en kinderdagopvang, vanwege de aanwezigheid van het LPG-tankstation. In de bestemming Bedrijf is opgenomen dat het alleen om bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 mag gaan. Dit vanwege het feit dat er woningen op korte afstand van de locatie liggen die geen hinder mogen ondervinden van de bedrijven.

Aan beide bestemmingen zijn inrichtingseisen gekoppeld. Zo is geregeld dat het deel waarop de wijzigingsbevoegdheid ligt aan twee zijden een bebouwingsvrije strook van 10 meter krijgt, de noordelijke en oostelijke grens. Aan de westzijde blijft 5 meter onbebouwd.

Artikel 12 Water

Deze bestemming is van toepassing op de grotere waterlopen en vijvers in het plangebied die van betekenis zijn voor de ruimtelijke kwaliteit en de waterhuishouding. Op de vijvers in het Le Roy-gebied is dezelfde aanduiding van toepassing als op de groengebieden 'specifieke vorm van natuur - Le Roy-gebied'. Zie voor de beschrijving paragraaf 2.5.1 Groenstructuur en onder Artikel 7 Groen.

Op een paar smalle strookjes, langs het voormalig tracé van de historische Stadsweg, ligt de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Het doel hiervan is de historische structuur, die ter plaatse nog zichtbaar is, te beschermen (zie ook paragraaf 3.1).

Artikel 13 Wonen

Met de bestemming Wonen is in grote lijnen de huidige stedenbouwkundige structuur vastgelegd. De bestemming is van toepassing op alle grondgebonden woningen en woongebouwen (met uizondering van enkele woongebouwen). De op de kaart aangegeven bouwvlakken geven aan waar de hoofdgebouwen (de woningen) zich bevinden. Deze bouwvlakken zijn, in het geval van rijwoningen en woongebouwen, strak rond de bebouwing gelegd. Bij twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen is er meer ruimte in het bouwvlak opgenomen, omdat eventuele uitbreidingen van dit type woning minder ingrijpend zijn voor naastgelegen woningen. Voor alle typen woningen geldt echter dat royale uitbreidingsmogelijkheden worden geboden, over het algemeen aan de achterzijde. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

Veel woningtypen in met name Lewenborg zijn ontworpen met garages en/of schuurtjes aan de voorzijde van de woning. Omdat dit niet gebruikelijk is, zijn er specifieke regels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen) en overkappingen op het voorerf (zie onder het kopje Regeling voor bijbehorende bouwwerken).

Per bouwvlak zijn de maximale goot- en/of bouwhoogtes van de woningen (hoofdgebouwen) aangegeven. In het geval van woningen die uit één of twee bouwlagen zonder kap bestaan, kan de bouwhoogte, door gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid, worden verhoogd ten behoeve van een tweede of derde bouwlaag. Deze regeling is overgenomen uit het oude bestemmingsplan Lewenborg.

Voor een woningtype aan de Golfslag is een specifieke bouwaanduiding opgenomen zodat alle woningen van dit type dezelfde uitbreidingsmogelijkheden krijgen als een reeds gerealiseerde opbouw.

De goot- en bouwhoogte kunnen hier door gebruikmaking van de afwijkingsbevoegdheid naar respectievelijk 11 en 13 meter gebracht worden.

Voor het zorgcentrum aan de Kajuit is de aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. Hiermee zijn de zorgfuncties in de onderste twee bouwlagen geregeld.

Verder is een tweetal dienstverlenende instanties (Dukdalf en Valreep) geregeld door middel van de aanduiding 'dienstverlening'.

Omdat de ontwikkeling van woningen aan de Kajuit nog niet rond is, is in het bestemmingsplan de bouwmogelijkheid uit het vorige bestemmingsplan overgenomen. Op basis hiervan kunnen nu bij recht grondgebonden woningen gerealiseerd worden.

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied, tenzij er ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan bijbehorende bouwwerken aanwezig zijn op het voorerf. Op het voorerf geldt voor bijbehorende bouwwerken en overkappingen een maximale oppervlakte van respectievelijk 10 en 15 m². Met een afwijkingsbevoegdheid kan deze maat met 5 m² worden verruimd.

Voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m². Als er bijbehorende bouwwerken op het voorerf staan, wordt de oppervlakte hiervan in mindering gebracht op de bouwmogelijkheden op het achtererfgebied. De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken in het voor- en achtererfgebied mag niet meer bedragen dan 50 m². Door gebruikmaking van de afwijkingsbevoegdheid uit lid 11.4.1 kan hier maximaal 70 m² van gemaakt worden.

Artikel 14 Leiding - Gas

Deze dubbelbestemming heeft betrekking op een gasleiding die door het gebied loopt. Door middel van de dubbelbestemming wordt het functioneren van de leiding gewaarborgd. In een zone langs de leiding mag niet worden gebouwd.

Algemene regels

Artikel 15 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Artikel 16 Anti-dubbeltelbepaling

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 17 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 18 Overgangsrecht

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 19 Slotregel

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

 

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

4.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 13.6.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 13.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen wonen-werken (bijlage 2 bij de regels).