Bestemmingsplan Lewenborg/Ruischerwaard

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Lewenborg is een in de zeventiger jaren ontwikkelde nieuwbouwwijk. Ruischerwaard, Drielanden en Zilvermeer zijn eind jaren negentig ontwikkeld.

In 1969 is door een gemeentelijke herindeling de gemeente Noorddijk opgeheven en samen met het zuidelijkste deel van de gemeente Bedum (Beijum), toegevoegd aan de gemeente Groningen. De basis hiervoor en voor de ontwikkeling van het stadsdeel Noorddijk, dat op den duur zou bestaan uit drie wijken (Ulgersmaborg, Lewenborg en Beijum), was het gemeentelijk structuurplan uit 1969. Van de drie wijken is Lewenborg het eerst gerealiseerd. Uitgangspunten bij het ontwerp waren onder meer de woonerfgedachte, waarbij doorgaand verkeer om kleine woonbuurten werd geleid, en het realiseren van een groen karakter. Dit groene karakter werd gerealiseerd door privé-tuinen visueel over te laten lopen in publiek groen en omgekeerd. Daarnaast was er ruimte voor middelhoog- en hoogbouw, voornamelijk in de verhuursector. De huidige verkavelingsstructuur is gericht op optimale bezonning en houdt geen rekening met de verkaveling van het oorspronkelijke landschap. Daarentegen is aan de oostzijde, op de overgang naar het lint van Noorddijk bewust gekozen voor het behoud van landschappelijke waarden in de vorm van boerderijen met houtopstanden, slotenpatroon, en dergelijke. De middeleeuwse Stadsweg is op twee plaatsen nog te herkennen. In het noordoostelijk deel in het verlengde van de Wimpel zet de weg zich buiten het plangebied voort als fiets- en wandelpad tussen de weilanden. Achter het winkelcentrum aan de Lichtboei zet de Stadsweg zich in de vorm van een fietspad voort in westelijke richting.

Ruischerwaard is een grootschalige uitbreiding van eind jaren negentig met circa 500 woningen . Ook zijn aan de noordzijde twee relatief kleine uitbreidingswijken tegen Lewenborg aan gebouwd. De nadruk lag hierbij op een groene en ecologische ontwikkeling. Drielanden en Zilvermeer staan in stedenbouwkundige zin los van Lewenborg en zijn veel meer gericht op en geïntegreerd in de groene omgeving van Kardinge. De ontsluiting van de wijken is via de wijkring van Lewenborg.

De omgeving van het plangebied

2.1.2 De (huidige) ruimtelijk - functionele structuur

In deze paragraaf is per deelgebied de huidige ruimtelijk-functionele structuur beschreven.

Deelgebieden

Lewenborg

Stedenbouwkundige opzet

De kwaliteit van de wijk Lewenborg bestaat voornamelijk uit het ontspannen, dorpse wonen tussen bomen en vijvers, dicht bij de stad. De straten zijn autoluw en de tuinen ruim. De grote groengebieden zijn niet ver weg. Dit alles is kenmerkend voor de stedenbouwkundige inzichten van de tuinstadgedachte. De bevordering van de gemeenschapszin door het realiseren van herkenbare kleine woonbuurten en de relatie tot de natuur zijn kenmerkende aspecten van deze gedachte. Met uitzondering van de centrumzone, waarin onder meer grootschalige niet-grondgebonden woongebouwen werden gerealiseerd, voldoen alle omliggende woonbuurten aan deze karakteristieken.

De grenzen tussen de verschillende functies zijn nooit strak en eenduidig. De minder strak gedefinieerde vormen en overgangen pasten in de tijdgeest van kleinschaligheid. Sinds 2000 heeft er een omvangrijke herstructureringsoperatie plaatsgevonden. Grote delen van het centrumgebied zijn over de kop gegaan. Het winkelcentrum heeft een facelift ondergaan en diverse hoogbouw heeft plaatsgemaakt voor laagbouw en grondgebonden woningen.

De verschillende woonbuurten zijn ontsloten op de wijkring. Deze loopt via de Bakboordswal, Lijzijde en Stuurboordswal terug naar de Kluiverboom. Lewenborg is een typische bloemkoolwijk zoals deze in de jaren '70 veelvuldig in Nederland zijn gebouwd. Woonbuurten zijn doorgaans via een kronkelig stratenpatroon (zoals in een bloemkoolroos) met één ontsluiting op de wijkring aangesloten. De woningen zijn georiënteerd op het stratenpatroon. De straten lopen in feite allemaal dood in woonerven of hofjes. Tussen de roosjes van de bloemkool zijn in principe alleen verbindingen voor langzaam verkeer aanwezig.

Kenmerkend voor de meeste woonbuurten zijn de rijtjeswoningen. Daarnaast wordt grondgebonden bouw afgewisseld met gestapelde bouw en portiek-etagewoningen. Zoals gezegd is de hoogbouw in Lewenborg grotendeels gesloopt. Aan de Meerpaal/Baken en aan de Sloep staan nog enkele flatjes.

Vanuit de lucht is de “bloemkoolstructuur” van de wijk goed te zien (bron: www.bing.com)

Centrumgebied

In 2001 is een stedenbouwkundig plan vastgesteld voor herontwikkeling van het centrumgebied in Lewenborg. De reden hiervoor was de slechte verhuurbaarheid van enkele hoogbouwflats, de verloederde buitenkant en omgeving van het winkelcentrum en de daarmee samenhangende sociale problematiek. Voor bewoners bood de wijk te weinig doorstroommogelijkheden in de wooncarrière waardoor zij wegtrokken. Het stedenbouwkundig plan, getekend door Frits Palmboom, schetste een oplossing voor deze tekortkomingen. In 2004 is een nieuw stedenbouwkundig plan ontworpen als uitwerking van een deel van het plan uit 2001. Hierin zijn enkele verbeterpunten aangebracht in het plan van 2001. Anno 2010 is de meeste te slopen bebouwing ook daadwerkelijk gesloopt en is de herontwikkeling in volle gang.

Centraal bij de herstructurering is de aanleg van een singel door de wijk. Deze Lewenborgsingel wordt de centrale zone, een continue herkenbare ruimte in Lewenborg. Het winkelcentrum krijgt een duidelijk adres aan deze singel. Aan de zuidzijde hiervan liggen enkele nieuwbouwlocaties voor woningen. Het water “bemiddelt” op een vanzelfsprekende wijze tussen de individuele woonkavels en het meer collectieve openbare gebied rond de voorzieningen en het winkelcentrum.

Een tweede structurele ingreep is het doortrekken van de Ra. Eén van de problemen van het winkelcentrum was de slechte verkeerskundige ontsluiting. Door de Ra door te trekken in de Verlengde Ra wordt deze verbeterd en ontstaat een nieuwe verbinding tussen verschillende woonbuurten en het winkelcentrum. Ten behoeve hiervan zijn enkele woningen aan de Kajuit gesloopt en wordt nieuwbouw op een passende wijze teruggebouwd.

Het winkelcentrum zelf krijgt een facelift. Het centrum is volgens de traditionele gedachte uit de jaren '70 naar “binnen” gericht. Hierdoor is de uitstraling naar buiten toe verwaarloosd en verrommeld. Het winkelcentrum wordt ontwikkeld tot een open, representatief, openbaar gebied met daarin diverse voorzieningen. Er wordt een combinatie gemaakt met nieuwbouw van woningen. Hierdoor wordt ingespeeld op een te verwachten vraag naar seniorenwoningen.

De sporthal neemt een bijzondere plaats in het centrum in. In het stedenbouwkundig plan was het aanvankelijk de bedoeling de hal zelf te behouden, maar om de aangrenzende ruimten te slopen. De sporthal is in 2007 echter door brand geheel verwoest. Op dit moment is een nieuwe sporthal in aanbouw. Hierbij wordt een combinatie gemaakt met wonen en voorzieningen die aansluiten op het centrumgebied.

Entree winkelcentrum 't Dok

Woonbuurten

De verschillende stempels in de wijk hebben dezelfde structuur. De woningen zijn georiënteerd op het kronkelige stratenpatroon. Dat betekent dat verschillende rijtjes steeds haaks op elkaar zijn geprojecteerd. Hierdoor zijn veel achterkanten gericht op de openbare ruimte, waardoor schuttingen en privé-tuinen het straatbeeld bepalen. Een ander kenmerk dat in de gehele wijk voorkomt is bebouwing op het voorerf. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige concept is ervoor gekozen om de woningen zoveel mogelijk te ontsluiten via het voorerf. Dat betekent dat op het voorerf ruimte is voor parkeren en dat hier de bergingen zijn gerealiseerd. In veel gevallen zijn diverse uitbreidingen in de vorm van carports toegestaan op het voorerf. In het bestemmingsplan moet hiervoor een afwijkende regeling worden opgenomen. In de regel wordt bij woningen namelijk geen bebouwing op het voorerf toegestaan. In Lewenborg maakt dit concept juist deel uit van het oorspronkelijke ontwerp van de wijk.

Verschillende typen woningen in Lewenborg

Dankzij het gekozen stedenbouwkundig concept zijn rustige en intieme woonbuurten temidden van groen ontstaan. In principe functioneren deze in Lewenborg nog altijd goed. Het toenemende autobezit zorgt wel voor een toename van geparkeerde auto's in de openbare ruimte. Een gevolg hiervan is dat pleintjes en hofjes worden gebruikt voor parkeren en ook dat voorerven in grote mate worden gebruikt voor de parkeerfunctie. Hoewel één van de kenmerken van Lewenborg de bebouwing op het voorerf is, is het niet gewenst alle voorerven dicht te bouwen met carports en/of garages.

Dakopbouwen

Binnen Lewenborg is het meest voorkomende woningtype de rijwoning. De meeste zijn twee bouwlagen hoog met kap afgedekt of met een plat dak. In het vorige bestemmingsplan was een uitgebreide regeling opgenomen die de dakhelling per voorkomend woningtype precies vastlegde. Daarnaast is destijds naar aanleiding van inspraakreacties een derde bouwlaag alleen met ontheffing (oude WRO: vrijstelling) mogelijk gemaakt.

In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen de uitgebreide regeling te laten vervallen. Deze bestond uit een nauwkeurige regeling voor het vastleggen van een bestaande situatie. Hetgeen de regeling beoogde, het handhaven van een bepaalde kapstructuur, kan goed via het welstandsregime worden geregeld. Om die reden wordt in dit bestemmingsplan alleen een maximale bouwhoogte vastgelegd. Daar waar een kap deel uitmaakt van een belangrijke stedenbouwkundige structuur, wordt ook een goothoogte vastgelegd. Hierbij wordt tevens een kap verplicht gesteld. Bouwplannen die bijvoorbeeld een afwijkende kaphelling hebben, worden door welstand beoordeeld.

In een aantal gevallen is gebruik gemaakt van de ontheffingsmogelijkheid uit het vorige plan voor een derde bouwlaag in de vorm van een dakopbouw. Het betreffen voornamelijk de voormalige huurwoningen die zijn verkocht. Het feit dat mensen op deze manier willen investeren in de woning is een positieve ontwikkeling. Om die reden is er in dit bestemmingsplan voor gekozen om bij recht een derde bouwlaag mogelijk te maken. Dit geldt voor de woonblokken met een platte afdekking waar de stedenbouwkundige structuur een derde bouwlaag mogelijk maakt. Hierbij wordt aangesloten bij al bestaande dakopbouwen in de buurt.

Voorbeeld dakopbouw aan de Stuurhut

Omgeving Rijksweg  

Op een enkele plaats is het bebouwingspatroon afwijkend ten opzichte van wat hierboven beschreven staat. Dit geldt voor de bebouwing aan de Rijksweg. Tot 1839 was de Stadsweg, die dwars door het plangebied loopt, de belangrijkste toegangsweg vanuit het oosten. Later werd het zandpad langs het Damsterdiep verhard en ontstond de Rijksweg die deze functie overnam. Langs het Damsterdiep vestigden zich geleidelijk aan verschillende functies. Vanaf de Beneluxweg is deze kenmerkende opzet nog terug te vinden. Woonfuncties afgewisseld met bedrijvigheid waarbij de woning steeds op de Rijksweg zijn georiënteerd. Achter deze bebouwing is pas veel later de wijk Lewenborg gebouwd. Het karakteristieke bebouwingspatroon eindigt ter hoogte van de supermarkt en de benzinepomp. Meer oostelijk grenzen de woonbuurten van Lewenborg aan de Rijksweg.

Op het voormalig garageterrein, achter en naast de supermarkt aan de Rijksweg (Boerhoflocatie), is een nieuwbouwplan ontwikkeld. Het betreft een herinvulling van het terrein met grondgebonden woningen. In totaal zijn hier 57 woningen gebouwd in 7 rijen.

Het zuidoostelijk deel van de Boerhoflocatie is nog niet ingevuld. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan kunnen hier bedrijfsmatige functies worden gerealiseerd in aansluiting op het tankstation en de detailhandel (zie onder het kopje 'nieuwe ontwikkelingen' verderop in deze paragraaf).

Tankstation met supermarkt aan de Rijksweg

Ruischerwaard

Tussen 1996 en 1999 is Ruischerwaard ontwikkeld. Een waard is een laaggelegen land tussen rivieren. De Ruischerwaard ligt in het verlengde van de Ruischerbrug tussen het Damsterdiep en het Eemskanaal. Het verkavelingconcept is afgestemd op de omringende landschapsstructuur, de aanwezige waterlijnen en dijklichaam langs het Eemskanaal. Het gebied kent een besloten karakter. Dit wordt versterkt door de dijk langs het Damsterdiep waarop een gesloten wand van dijkwoningen is gebouwd. Door middel van twee openingen, 'vensters', in de wand is er zicht op de achterliggende wijk.

Er is een viertal woongebieden te onderscheiden. Naast de genoemde strook met dijkwoningen is er een drietal eilanden naast elkaar gerealiseerd. Elk met een min of meer eigen identiteit. De eilanden worden gescheiden door een brede groenzone. Het westelijk gelegen eiland bestaat uit rijenwoningen en geschakelde twee-onder-één-kappers. Op het middelste eiland zijn vrijstaande woningen en geschakelde twee-onder-één-kappers gelegen. Op het meest oostelijk eiland komen juist weer rijwoningen voor. De meest voorkomende typologie is één of twee lagen met kap. Op een aantal plaatsen is een derde woonlaag in de vorm van een dakopbouw gerealiseerd. Daar waar een dergelijke trend in gang is gezet zal dit bestemmingsplan een gelijke bouwhoogte regelen voor het hele woonblok.

Net als in Lewenborg speelt ook in Ruischerwaard het groen een belangrijke rol. Aan de westkant van de wijk, grenzend aan de ringweg, ligt een groene zone met recreatieve voorzieningen (basketbalveldje, fiets- en wandelpaden). Langs het Eemskanaal ligt een dijk met daarop een fietspad. Daarnaast kennen de groene veldjes tussen de wooneilanden (vensters) een intensief recreatief gebruik. Hier zijn speeltoestellen geplaatst en trapveldjes aangelegd.

Ruischerwaard kent één belangrijke verkeersontsluiting. Die is gelegen ongeveer in het midden van de wijk. Hier wordt aangesloten op de Rijksweg. In 2010 is de kruising aangepast en daarmee met name voor fietsers veiliger geworden. Daarnaast kan autoverkeer ook via de Woldweg de wijk in en uit. De Woldweg sluit in Ruischerbrug aan op de Borgweg. Er is een langzaam-verkeersverbinding aan de westkant die aansluit op de Rijksweg.

Fragment Ruischerwaard in vogelvluchtperspectief (bron: www.bing.com)

Drielanden  

Eind jaren '90 is Lewenborg aan de noordkant uitgebreid met de ecologische wijk Drielanden. Het initiatief voor een ecologische wijk kwam van de vereniging Ecologisch Wonen Groningen. In samenwerking met de gemeente en een projectontwikkelaar werd een plan uitgewerkt voor een drietal woongebieden. De integratie van bebouwing met ecologische kwaliteiten stond centraal in het stedenbouwkundig ontwerp. De oorspronkelijke sloten- en groenstructuur is zoveel mogelijk gehandhaafd. De wijk is een voorbeeld van milieubewuste en duurzame bouw.

De wijk bestaat uit drie eilanden die elk zijn aangesloten op de wijkring Lewenborg; Waterland, Zonland en Mooiland. De namen zijn ontleend aan de elementen water, vuur en wind. Deze elementen komen ook tot uitdrukking in het stedenbouwkundige concept van de wijk. Door de eilanden loopt een fietspad die de drie met elkaar verbindt. De ecologische betekenis blijkt uit de aanwezigheid van water waarin beschermde diersoorten aanwezig zijn en de groene inrichting rondom de wijk. Aan de noordkant grenst de wijk aan het natuurgebied Kardinge. Door de verkavelingsstructuur kan optimaal gebruik gemaakt worden van zonne-energie.

Van de drie is Waterland (element water) het meest ecologisch gebouwd. Tijdens de bouw is geprobeerd zo milieubewust mogelijk te bouwen en om te gaan met afvalstoffen. Het woningtype is hier de rijwoning met zowel koop als huur. Opmerkelijk zijn twee binnenterreinen in het gebied die door bewoners zijn ingericht en worden onderhouden. Hier kunnen bewoners een groentetuintje lenen. Een van de bijzondere elementen is het helofytenfilter of rietzuiveringsveld. Hierin wordt het afvalwater uit keuken en douche (grijs afvalwater) van de meeste huizen in Waterland gezuiverd. Dit betekent wel dat de Waterlanders zorgvuldig moeten omgaan met was- en schoonmaakmiddelen. Gebleken is dat de sloten in het wijkwatersysteem veel schoner zijn dan het overige oppervlaktewater in de buurt. Aanvankelijk was het de bedoeling om Waterland geheel autovrij te maken. Aan het begin van de wijk, aan de Stuurboordswal, is een groot openbaar parkeerterrein aangelegd. Onder druk van de markt zijn er toch parkeermogelijkheden in de wijk aangelegd.

Ook Zonland (element vuur) bestaat uit rijwoningen. Hier zijn opvallende elementen de dijkwoningen aan de noordzijde die ogenschijnlijk in een dijkvorm aan de rand van de wijk liggen. In het midden van het buurtje liggen twee rijencomplexen met een bijzondere doorlopende gebogen dakvorm. Bij een aantal woningen zijn bijbehorende bouwwerken op het voorerf gebouwd.

Het oostelijke eiland Mooiland bestaat uit vrije kavels. Hier staan vrijstaande woningen, bestaande uit één laag met kap. De kapstructuur is een bepalend element in de wijk. Per straatkant is deze of haaks of parallel aan de straat gesitueerd. De entree van Mooiland wordt gekenmerkt door een rij geschakelde woningen met kap haaks op de straat. De woningen liggen met de voorgevel in een gebogen rooilijn. Het wijkje heeft de vorm van een wapperende vlag. Hiermee wordt het element wind benadrukt.

“Stedenbouwkundig concept Drielanden: water, vuur, wind”

Zilvermeer

Zilvermeer is eveneens eind jaren '90 opgericht. Een woonwijk van beperkte omvang in de vrije sector. De wijk heeft een groen karakter waarbij nadrukkelijk gebruik is gemaakt van de landschappelijke kwaliteiten van het omringende landschap, met in het bijzonder de ligging aan de gelijknamige recreatieplas. De percelen grenzen allemaal aan sloten die in verbinding staan met de plas. Aan deze sloten kunnen steigers worden aangelegd. Rondom de wijk loopt een wandelpad over een steiger.

Opvallend kernmerk is de uitbreiding van de woningen tussen nummer 19 en 28. Hier zijn op het voorerf aanbouwtjes gerealiseerd. Deze aanbouw is mogelijk omdat de voorgevelrooilijn in het oude bestemmingsplan meer naar voren lag dan er daadwerkelijk is gebouwd. Zodoende is een uitbreiding van de woning op het voorerf bij recht toegestaan. In overleg met elkaar hebben de bewoners een aanbouw gekozen die bij de meeste woningen is uitgevoerd.

Welstandsnota

Lewenborg behoort in de welstandsnota tot de “planmatige woonwijken van het laatste kwartaal van de 20e eeuw”. De architectuur wordt aangeduid als structuralistisch. Dit komt tot uiting in zachte overgangen, schakelingen, trappen, open portieken, terrassen en de uit- en inbouwen. Traditionele vormen en materialen komen weer terug in het ontwerp. De architectuur is overwegend kleinschalig. Gevels kennen geen hiërarchische opbouw en bevatten veel verspringende elementen. De nadruk ligt op de informaliteit. De hoofdvorm wordt niet benadrukt en veel woningen kennen geen duidelijke voor- en achterkant. Hoeken zijn niet verbijzonderd. Hierdoor zijn individuele aanpassingen in het ontwerp heel goed mogelijk.

Drielanden, Zilvermeer en Ruischerwaard behoren tot de “recente uitbreidingen van en grootschalige transformaties in de stad”. In architectonisch opzicht zijn deze uitbreidingen rijker dan hun voorgangers. Dit komt tot uiting in materiaal- en kleurgebruik. Blok- en strookgewijze bebouwing laten een duidelijke architectonische eenheid zien. De architectuur is vaak divers, maar wel strak en duidelijk geabstraheerd. Nieuwe initiatieven moeten passen in eventuele hiërarchische structuren en moeten rekening houden met de samenhang tussen architectuur, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het belangrijkste uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat de ruimtelijk-functionele structuur zoals in voorgaande paragrafen beschreven, in tact blijft. Dit neemt niet weg dat individuele uitbreidingswensen toelaatbaar zijn. Het gaat dan over het algemeen om perceelsgebonden, kleinschalige aanpassingen aan woningen die geen afbreuk doen aan de structuur van een wijk of straat. De individuele verbouwplannen moeten uiteraard wel passen binnen de bestaande ruimtelijke karakteristiek van de wijk en de straat zoals in het voorgaande is beschreven.

Over het algemeen liggen de uitbreidingsmogelijkheden aan de achterzijde van de woning. In Lewenborg liggen de mogelijkheden echter ook vaak aan de voorzijde, omdat bepaalde woningtypen juist op deze wijze zijn ontworpen.

2.1.3 Nieuwe ontwikkelingen

Het Stedenbouwkundig plan Centrumzone Lewenborg (2001), gewijzigd in 2004, is op dit moment in uitvoering. Het plan is overgenomen in dit bestemmingsplan. Voor enkele gebieden geldt anno 2011 nog onzekerheid. Sinds de crisis die in 2008 begon, hebben lopende ontwikkelingen vertraging opgelopen en worden bouwopgaven uitgesteld. Dat betekent dat op sommige locaties wellicht weer wordt afgeweken van het stedenbouwkundig plan. Voor zover het hier nieuwe ontwikkelingen betreffen zijn deze niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

Ontwikkelingslocaties Lewenborg

Omgeving winkelcentrum Lewenborg

Volgens het laatste stedenbouwkundig plan uit 2004 was het de bedoeling om aan de Kombuis, in de bocht van de Lewenborgsingel, een hogere bouwmassa toe te staan. Hier wordt mogelijk weer teruggegrepen op het stedenbouwkundig plan van 2001 waarbij grondgebonden woningen in de bocht worden gebouwd.

De strip met voorzieningen vanaf het wijkcentrum tot aan het Activiteitencentrum Lewenborg (ACL) wordt nader bezien. Hier gaat mogelijk een uitwisseling van functies plaatsvinden en wordt geprobeerd het gebied meer op te laten gaan in de stedenbouwkundige structuur van het winkelcentrum. Dat betekent een duidelijke entree naar het centrum en een voorkant aan de Lewenborgsingel. De bibliotheek, die is verhuisd naar het wijkcentrum, zou kunnen worden ingevuld met woningbouw. Ook het ACL is inmiddels verhuisd naar het wijkcentrum. De gedachten is om het ACL een groenbestemming te geven. Hierdoor krijgt het wooncomplex de Mercator zicht op de singel en wordt een duidelijk voorerf gecreëerd. Deze ontwikkeling wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De invulling van de Zwembadlocatie is op dit moment nog niet duidelijk. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van hoogbouw. De definitieve uitwerking en de inrichting van de openbare ruimte alsmede de planning van deze ontwikkeling zijn nog onbekend. Voor de Zwembadlocatie zijn de bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan overgenomen. Bij initiatieven die afwijken van deze regeling zal een aparte juridisch-planologische procedure worden doorlopen.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor nieuwe ontwikkelingen aan de Midscheeps (zie paragraaf 4.3 Toelichting op de artikelen).

Aldilocatie - Lichtboei

De detailhandelslocatie aan de Lichtboei staat eveneens ter discussie. Hier was een plan voor woningbouw ontwikkeld. Ook hier heeft in verband met de crisis van 2008 een heroverweging plaats gevonden. Er is gezocht naar zowel tijdelijke als permanente invulling van het huidige pand. Op dit moment is de toekomstige bestemming onbekend. Ook voor deze locatie is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Boerhoflocatie

De locatie rondom de voormalige garage Boerhof aan de Rijksweg is al grotendeels herontwikkeld met woningbouw. Een klein gedeelte aan de voorkant van het terrein is nog niet ingevuld. Vanwege milieucontouren (LPG) en bodemverontreiniging is woningbouw hier niet zondermeer mogelijk. Conform het Stedenbouwkundig plan kan de verkeersbestemming hier door middel van een wijzigingsbevoegdheid worden omgezet naar dienstverlenende functies en lichte vormen van bedrijvigheid. Hierbij zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt voorwaarden opgenomen zodat in elk geval voldaan kan worden aan de afstandseisen.

Het Q8 tankstation heeft een maximale, vergunde doorzet van 1.000 m3 lpg per jaar. De aan te houden afstanden voor een dergelijke inrichting bedragen:

• 35 meter vanaf het vulpunt;
• 25 meter vanaf de tank;
• 15 meter vanaf de afleverzuil.

Slechts een klein deel van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid ligt valt binnen deze contouren.

Binnen de contouren mogen geen kwetsbare objecten (woningen, scholen e.d.) worden geprojecteerd. Voor deze objecten gelden deze contouren als grenswaarde. Voor beperkt kwetsbare objecten gelden deze afstanden als zogenoemde richtwaarde. Dit betekent dat beperkt kwetsbare objecten wel binnen deze afstanden geprojecteerd kunnen worden mits er veiligheidsmaatregelen worden getroffen.

De nu voorgestelde functies vallen in de categorie beperkt kwetsbare objecten.

Ontwikkelingslocatie Lichtboei