1.1 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie

1.2 Aan- en uitbouwen     

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

1.3 Aanduiding     

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens     

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aaneengebouwde woning     

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

1.6 Achtererfgebied     

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

1.7 Archeologische waarden     

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het c

ultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

1.8 Bebouwing     

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.9 Bed en breakfast     

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

1.10 Begane grond     

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.11 Belwinkel     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1.12 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.13 Bestemmingsgrens     

De grens van een bestemmingsvlak.

1.14 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.15 Bestemmingsvlak     

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.16 Bevoegd gezag     

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.17 Bijgebouw     

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.18 Bouwen     

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.19 Bouwgrens     

De grens van een bouwvlak.

1.20 Bouwlaag     

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

1.21 Bouwperceel     

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.22 Bouwperceelgrens     

De grens van een bouwperceel.

1.23 Bouwvlak     

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.24 Bouwwerk     

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.25 Dak     

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.26 Dakopbouw     

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

1.27 Dove gevel     

Een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

1.28 Gebouw     

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.29 Geluidsgevoelig object     

Woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen, alsmede geluidsgevoelige terreinen als bedoeld in de Wet geluidhinder en in het Besluit geluidhinder.

1.30 Geluidsgevoelige ruimte     

Een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van minimaal 11 m².

1.31 Geluidsluwe gevel     

Een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

1.32 Gestapelde woning     

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

1.33 Groen     

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

1.34 Groothandel in smart- en/of headproducten     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

1.35 Headshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

1.36 Hoekperceel     

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

1.37 Hoofdgebouw     

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.38 Huishouden     

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1.39 Huisvesting in verband met mantelzorg     

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

1.40 Kamerverhuur     

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.41 Kap     

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

1.42 Lessenaarsdak     

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

1.43 Mantelzorg     

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.44 Nutsvoorzieningen     

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

1.45 Onderbouw     

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

1.46 Plan     

Het bestemmingsplan Ginneken, Keermanslaan - Allerheiligenweg met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2018212008-VG01 van de gemeente Breda.

1.47 Prostitutie     

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.48 Seksinrichting     

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, muziekcentra, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen.

1.49 Selectiebesluit     

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

1.50 Smartshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

1.51 Voorgevel     

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.52 Waterbergingsvoorziening     

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals groene daken, wadi's (verlaging in het groen), waterbergende bestrating, berging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijver.

1.53 Winkel     

Een gebouw, dat een ruimte omvat welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel.

1.54 Wonen     

Het voeren van een huishouden in een woning.

1.55 Woning     

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2.3 Bebouwingspercentage     

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Diepte van een gebouw     

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

2.9 Hoogte van een kap     

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

2.10 Inhoud van een bouwwerk     

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.11 Lessenaarsdak     

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

2.12 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

2.13 Oppervlakte van een bouwwerk     

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.14 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. speelvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen;
6. verhardingen in de vorm van voetpaden;
7. kunstobjecten.

3.2 Bouwregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden;
2. groen;
3. geluidbeperkende voorzieningen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. parkeren;
7. speelvoorzieningen;
8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, in de vorm van aaneengebouwde en/of gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. speelvoorzieningen;
6. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels     

5.3 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.1:

1. Voor het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. Voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving:
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
   4. zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

6.2 Bouwregels     

1. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde - Archeologie’.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m².
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

6.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

Sublid 6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

12.1 Parkeren     

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het parkeren of stallen van auto's dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda, de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013en wijzingen daarvan.
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden.
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.
6. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
7. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien.
8. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder e, (financiële) voorwaarden verbinden.
9. Indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)     

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Beoordeling

De structuurvisie benoemt uitsluitend rijksdoelen en nationale belangen. De (boven) lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Conclusie

De ladder voor duurzame verstedelijking dient doorlopen te worden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit is het enige onderdeel dat relevant is voor voorliggende locatieontwikkeling en wordt in de volgende paragraaf beschreven.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening     

Toetsingskader

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per 1 juli 2017 is het besluit ruimtelijke ordening geactualiseerd. In de nieuwe 'ladder' is vastgelegd dat een bestemmingsplan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient het bestemmingsplan te voorzien in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Beoordeling

De ladder moet worden doorlopen indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De realisatie van 12 woningen wordt op basis van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 32 appartementen en 10 woningen, waarmee sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve is hierna getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

1. De behoefteDe provincie maakt, op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, samen met de regiogemeenten afspraken over de woningbouwopgave voor de aankomende jaren. Dit wordt uitgesplitst per gemeente. Provinciale Staten hebben op 28 oktober 2014 de geactualiseerde prognose bevolkings- en woningbehoefte vastgesteld. Op basis van deze prognose zijn voor de regio West-Brabant specifieke afspraken gemaakt. Per gemeente is de benodigde toevoeging aan de woningvoorraad voor de periode 2016 tot en met 2025 opgenomen. Voor de gemeente Breda bedraagt de toevoeging aan de bestaande voorraad in deze periode 8.275 woningen. Hiervan is 70% voorzien in de zogenaamde harde plancapaciteit.
   
   
   
   De beoogde ontwikkeling voorziet, zoals reeds beschreven in 32 appartementen en 10 woningen. Dit aantal past binnen de gestelde behoefte in de regio (zie paragraaf 3.3.1). De appartementen en woningen voldoen daarnaast aan de kwalitatieve woningbouwbehoefte in de wijk Ginneken. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 3.4.2 'Woonvisie Breda en Uitvoeringsagenda'.
   
   
   
   
2. Bestaand stedelijk gebied
   
   De woningbouwontwikkeling vindt plaats in het bestaand stedelijk gebied. Ter plaatse van het plangebied, gelegen in de bestaande woonwijk Ginneken, wordt de bebouwing van de voormalige school gesloopt. De locatie wordt herontwikkeld tot woningen en appartementen. Er wordt derhalve voorzien in benutting van beschikbare gronden door herstructurering/transformatie.

Conclusie

De behoefte aan appartementen en woningen wordt voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio door benutting van beschikbare gronden door herstructurering en transformatie. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.1 Structuurvisie RO2010 - partiele herziening 2014     

Toetsingskader

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiele herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO is opgebouwd uit twee onderdelen. In onderdeel A wordt de kern van de visie verwoord op ruimtelijke ontwikkelingen van Noord-Brabant. Het landschap en de wijze waarop dit moet worden versterkt, staan in dit onderdeel voorop. Deel B van de structuurvisie beschrijft de wijze waarop de provincie de visie uitwerkt in vier robuuste ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied ligt geheel binnen de stedelijke structuur. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen binnen de stedelijke structuur worden gerealiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar mogelijkheden voor intensivering of herstructurering.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid van Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In de Verordening ruimte is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant     

Toetsingskader

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is op 5 november 2019 inwerking getreden. De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, maar is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Beoordeling

Het plangebied ligt binnen het in de interim omgevingsverordening aangewezen 'Stedelijk gebied'. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen in het Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken en dat het gaat om een duurzame stedelijke ontwikkeling.

De gemeente Breda is gelegen binnen de regio West-Brabant van het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Deze regio heeft in 2016 de Regionale Agenda Wonen vastgelegd. Uit de beoordeling van de hierin vastgelegde afspraken (zie paragraaf 3.3.1), blijkt dat de beoogde ontwikkeling past binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve afspraken die hierover zijn gemaakt.

Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. De herstructurering van de voormalige schoollocatie naar woningen en appartementen, resulteert in een opwaardering van het stedelijk gebied ter plaatse en voldoet daarmee aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De bestaande, verloederde, bebouwing wordt immers gesloopt en vervangen door in de omgeving passende nieuwbouw. De bebouwing wordt binnen het geldende bouwvlak gerealiseerd, waarmee geen sprake is van toename van het toegestane ruimtebeslag. In het plangebied wordt een groenzone gerealiseerd met bomen en er is voldoende ruimte voor waterberging, hiermee wordt rekening gehouden met klimaatverandering. Met het plan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de interim omgevingsverordening.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de regels die in de Interim Omgevingsverordening zijn gesteld.

3.3.1 Regionale Agenda Wonen     

Toetsingskader

De Regionale Agenda Wonen 2017 van de regio West-Brabant is opgesteld door de provincie samen met de regio-gemeenten. In deze agenda wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de regionale woningvoorraad, de verwachtingen op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, alsook de kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling van de gemeentelijke woningbouwprogramma’s. Daarnaast zijn de regionale woningbouwafspraken voor de actuele 10-jaarsperiode weergegeven. De regionale woningbouwopgave biedt gemeenten in de regio een kader en de ruimte om hun woningbouwambities via de gemeentelijke woningbouwprogrammering en –planning nader in te vullen.

Beoordeling

Volgens de actuele prognose groeit de regionale bevolking nog met ruim 17.000 personen, tot ruim 710.000 inwoners in 2030. Vergeleken met de prognose uit 2011 ligt de bevolkingsgroei iets hoger en ligt het omslagpunt van groei naar krimp wat later in de tijd. Verwacht wordt dat er in West-Brabant rond 2030 ruim 333.000 woningen staan, circa 33.000 meer dan aan het begin van 2015. Tot 2030, en met name in de eerste 10-jaarsperiode, ligt er daarmee nog een behoorlijke bouwopgave voor de regio. Daarbij komt wel een groot deel van deze opgave terecht in de steden, met een accent op Breda.

In de Regionale Agenda is de woningbouwprognose voor de gemeente Breda voor de periode 2016 t/m 2025 gesteld op 8.275 woningen. Voor de periode tot 2025 kan 70% hiervan worden voorzien in de zogenaamde harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen).

Naast afspraken over de kwantitatieve woningvoorraad zijn er ook afspraken gemaakt over de kwalitatieve woningvoorraad. In de afgelopen jaren was er een mismatch tussen de kwaliteit van het programma (teveel dure koopwoningen, teveel appartementen) en de woonwensen. Naar verwachting zal de vraag zich voornamelijk richten op betaalbare en goedkope koop- en huurwoningen. De opnamecapaciteit van appartementen hangt samen met het huidige aandeel appartementen in de woningvoorraad, prijs, locatie en omvang van het plan.

In de samenstelling van het woningbouwprogramma blijft variatie overigens gewenst en is een eenzijdige samenstelling niet raadzaam.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van in totaal 42 woningen. Dit aantal past binnen de regionale woningbouwafspraken. Ook kwalitatief voldoet het plan aan de regionale woningbouwafspraken.

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd     

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft in september 2013 de 'Structuurvisie Breda 2030' vastgesteld. De structuurvisie dient onder andere als regie- en toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande stad. De stad is onderverdeeld in diverse delen, waarvoor opgaven zijn geformuleerd. Daarnaast is per thema de beleidsvisie weergegeven.

Beoordeling

Wat betreft de functie wonen wordt benadrukt dat sprake is van een bevolkingstoename. Met name alleenstaanden en eenoudergezinnen. Daarbij vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. In de bestaande woningvoorraad is verduurzaming van groot belang. Met aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen, kiest Breda voor de differentiatie in woonmilieus. Daarbij worden functieveranderingen (kantoren, winkels, scholen e.d.) gezien als een mogelijkheid om bij te dragen aan huisvestingsmogelijkheden. Daarbij voert de gemeente de regie op het woningbouwprogramma; samen met andere partijen en bewoners wordt richting gegeven aan projecten. In de Woonvisie Breda (zie hierna) wordt nader op de relatie van de plannen met het woningbouwprogramma ingegaan.

Conclusie

Voorliggend plan is in overeenstemming met de Structuurvisie Breda 2030. Door middel van herstructurering/ functieverandering wordt immers bijgedragen aan de huisvestings- mogelijkheden in het goedkope- en middensegment, waarin de woningen en appartementen zich bevinden.

3.4.2 Woonvisie Breda en Uitvoeringsagenda (2014)     

Toetsingskader

De gemeenteraad van Breda heeft in december 2013 de 'Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd' vastgesteld. Hierin geeft de gemeente richting aan wat zij op gebied van wonen willen bereiken; een complete woongemeente met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. De koers uit de Woonvisie is nader uitgewerkt in de 'Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda'. De volgende vier kernopgaven staan centraal:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven;

Elke kernopgave is uitgewerkt in bijbehorende doelen, welke zijn vertaald in prestaties en acties.

Beoordeling

Het plan voorziet in 32 appartementen en 10 woningen ter plaatse van een oud schoolgebouw en een sportzaal. De woningbouw bestaat uit koopwoningen in het goedkope en middensegment. Het plan voldoet aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat een voormalige schoollocatie binnen het stedelijk gebeid wordt hergebruikt. Daarnaast worden de woningen gebouwd conform de huidige duurzaamheidseisen.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke woonvisie.

4.5.1 Bedrijvigheid     

Toetsingskader

De VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft afstanden voor de ruimtelijke relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Deze afstanden gelden als een richtwaarde voor een goede ruimtelijke ordening. Overeenkomstig de publicatie is afwijking middels een milieukundig onderzoek en mede op basis van jurisprudentie mogelijk, mits dit gemotiveerd en onderbouwd plaatsvindt. Het is van belang dat er bij de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Beoordeling

Door AGEL adviseurs is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd naar de milieuzonering als gevolg van de milieubelastende activiteiten van het zelftankstation Berkman en sportschool Rawfit aan de Allerheiligenweg 100(A) in relatie tot het bouwplan aan de Keermanslaan 70. De milieubelastende activiteiten met betrekking tot zelftankstation Berkman betreffen hoofdzakelijk voertuigbewegingen ten behoeve van het tanken. De milieubelastende activiteiten met betrekking tot sportschool Rawfit betreffen het weergeven van een muziekgeluidniveau in de bestaande en nieuw te bouwen sportruimte alsmede voertuigbewegingen. De berekeningen zijn uitgevoerd volgens de methoden uit de "Handleiding meten en rekenen industrielawaai", van 1999. Op basis daarvan is de geluidbelasting berekend ter plaatse van de dichtstbijgelegen gevels van de nieuwe woningen. Het onderzoek is als Bijlage 7 bij de toelichting opgenomen.

Uit de resultaten blijkt dat geen overschrijding optreedt van de langtijdgemiddelde beoordelingsnormen in de representatieve bedrijfssituatie ten gevolge van de sportschool en het tankstation. Uit de resultaten blijkt dat verder dat geen overschrijding optreedt van de equivalente geluidnormen in de representatieve bedrijfssituatie ten gevolge van het tankstation.

Uit de resultaten blijkt dat overschrijding optreedt van de maximale geluidnormstellingen in de representatieve bedrijfssituatie ten gevolge van voertuigen ingevolge de sportschool en het tankstation. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn verschillende maatregelen doorgerekend waaronder de realisatie van een scherm op de perceelgrens met het tankstation en de parkeerplaats van de sportschool en het uitvoeren van de zijgevels van de woningen 1 en 10 als een dove gevel (geen te openen delen).

De gemeente heeft aangegeven dat de overschrijding van de maximale geluidnormstellingen in het plangebied zelf moet worden opgelost in plaats van het aanvragen van hogere maximale geluidniveaus voor de bedrijven en het extra geluidwerend uitvoeren van de gevels. AGEL adviseurs heeft hiervoor een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd naar mogelijk bouwkundige oplossingen. Het onderzoek is als Bijlage 4 bij de toelichting opgenomen.

Er wordt geadviseerd gebruik te maken van voorzetbeglazing ter hoogte van te openen delen bij geluidgevoelige ruimten waar overschrijdingen plaatsvinden. Op deze wijze wordt een geluidluwe zijde gecreëerd ter hoogte van het te openen deel alwaar getoetst wordt. Met de aangegeven voorzetbeglazing treedt ter hoogte van genoemde posities geen overschrijding meer op. Met (alle) genoemde akoestische maatregelen wordt een goed woon- en leefklimaat gecreëerd alsmede wordt voldaan aan de reguliere geluidnormen. De bestaande bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt.

De onderstaande maatregelen zijn door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels van het bestemmingsplan:

• Op de perceelsgrens met het tankstation en de parkeerplaats van de sportschool wordt een scherm (gesloten afscheiding) geplaatst met een hoogte van 2 meter. Het scherm vormt een bijzonder element binnen het integrale ontwerp voor de grondgebonden woningen. Het is zoveel als mogelijk in het straatbeeld en als onderdeel van het plan ingepast. De uiteindelijke vormgeving, de uitstraling en de materialisatie zijn afgestemd op de verschijningsvorm van de grondgebonden woningen en de specifieke ruimtelijk-stedenbouwkundige setting ter plaatse.
• De zijgevels van de woningen 1 en 10 worden uitgevoerd als een dove gevel (geen te openen delen).
• Het realiseren van voorzetbeglazing ter plaatse van de 1e verdieping van de achtergevel van woning 1 en ter plaatse van de 1e verdieping aan de voorgevel van woning 10.
• Indien ter plaatse van de woningen 1, 9 en 10 een dakkapel op de zolder wordt gerealiseerd, dient ook de dakkapel van woning 1 aan de achterzijde van de woningen te worden voorzien van voorzetbeglazing en de dakkapellen aan de voorzijde van woningen 9 en 10 dienen te worden voorzien van voorzetbeglazing.

Op onderstaande afbeelding zijn de rijwoningen weergegeven met nummers waarnaar in bovengenoemde maatregelen wordt verwezen. De voorzijden van de woningen 1 tot en met 5 zijn georiënteerd op het binnenterrein ten westen van de woningen. De voorzijden van de woningen 6 tot en met zijn georiënteerd op de Allerheiligenweg ten oosten van de woningen. De achterzijden van de woningen zijn gericht op de tuinen die tegenover elkaar liggen.

Rijwoningen genummerd

Conclusie

Met de genoemde akoestische maatregelen wordt een goed woon- en leefklimaat gecreëerd en er wordt voldaan aan de reguliere geluidnormen. De bestaande bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt. De maatregelen zijn geborgd in de regels van het bestemmingsplan.

4.5.2 Wegverkeer     

Toetsingskader

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige gebouwen (waaronder woningen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een weg en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

Daarnaast moet op gebied van geluid, op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Aangetoond dient te worden dat er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op het woon- en leefklimaat als gevolg van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Als toetsingskader kan hierbij worden aangesloten bij de normen van de Wgh of wordt gebruik gemaakt van de classificering van de kwaliteit van de akoestische omgeving.

Beoordeling Wet geluidhinder

De ontwikkelingslocatie is gelegen binnen de geluidzone van Allerheiligenweg en de Marialaan. Voor deze wegen is sprake van een maximum snelheid van 50 km per uur. Voor deze wegen dienen nieuwe woonfuncties te worden getoetst aan de normstelling van de Wet geluidhinder. Ten behoeve van de ruimtelijke procedure is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie Bijlage 6). Teneinde een flexibele indeling van het bouwplan mogelijk te houden is in het onderzoek uitgegaan van de bouwvlakken zoals die zijn vastgelegd op de verbeelding van het bestemmingsplan. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 48 dB als gevolg van de Allerheiligenweg en de Marialaan wordt overschreden. De hoogst optredende geluidsbelasting ter plaatse van de grondgebonden woningen bedraagt 60 dB en ter plaatse van de appartementen 59 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt bij geen van de woningen en appartementen overschreden.

Conform de Wgh zijn de mogelijkheden om de geluidbelasting te reduceren met betrekking tot stedenbouwkundige, bron- en overdrachtsmaatregelen nader onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat maatregelen om de geluidbelasting te verlagen niet doelmatig zijn. Daarnaast blijkt dat ter plaatse van elke woning en appartement met een geluidbelasting hoger dan 53 dB, een gevelvlak dat aangemerkt kan worden als geluidluw (< 48 dB) aanwezig is dan wel technisch haalbaar is. Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidsbeleid. De detaillering hiervan vindt plaats in het kader van de aanvraag om een omgevingsvergunning activiteit bouw. Voor de woningen waar sprake is van een overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB zal een hogere waarde vastgesteld moeten worden.

Beoordeling goede ruimtelijke ordening

Omdat sprake is van een nieuwe geluidgevoelige ontwikkeling is op grond van de Wro, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, het akoestische klimaat ter plaatse van de ontwikkeling vanwege 30 km-wegen inzichtelijk gemaakt en beoordeeld. Hierbij is ook de gecumuleerde geluidbelasting van alle wegverkeersbronnen berekend (exclusief aftrek artikel 110 Wgh). Uit deze beoordeling blijkt dat het akoestisch klimaat binnen het plangebied varieert van "goed" tot "slecht". Gelet op de geluidbelasting in het kader van de Wgh in combinatie met de eisen uit het Bouwbesluit 2012, zijn maatregelen aan de gevels noodzakelijk om een binnenniveau van 33 dB te garanderen. Verder eist het hogere waarden beleid van de gemeente Breda dat alle woningen en appartementen de beschikking hebben over een geluidluwe gevel. Hiermee kan worden gesteld dat ondanks de hoge cumulatieve geluidbelasting, als gevolg van de eis aan het binnenniveau en de geluidluwe gevel sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Ten behoeve van de planontwikkeling dient een ontheffing van hogere waarden te worden verleend. Middels een berekening van de geluidwering van de gevel dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de geluidweringseisen van het Bouwbesluit 2012.

4.5.3 Geluidwering gevels     

Toetsingskader

Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de geluidwering van de gevels van onder andere woningen. Daarnaast dient te worden voldaan aan het hogere waarden beleid van de gemeente Breda dat eist dat alle woningen en appartementen de beschikking hebben over een geluidluwe gevel.

Beoordeling

Door AGEL adviseurs is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de gevels van de 10 grondgebonden woningen en de 32 appartementen. Er is een toetsing uitgevoerd aan de geluidvoorschriften volgens het Bouwbesluit 2012. Deze toetsing bestaat uit een beoordeling van de geluidwering gevel in verband met de vaststelling van een hogere waarde op grond van de Wet geluidhinder. Tevens dient het bouwplan te voorzien in geluidluwe gevels. Het rapport is als Bijlage 7 bij de toelichting opgenomen.

Uit de berekeningen blijkt dat bij alle verblijfsgebieden voldaan wordt aan de eisen betreffende de karakteristieke geluidwering van de gevels en binnenniveaus met de in het rapport omschreven typen beglazing en dubbele kierdichting met toepassing van suskasten of susroosters.

Conclusie

De geluidwering van de gevels voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 en aan het hogere waarden beleid van de gemeente Breda.

4.7.1 Wet milieubeheer     

Toetsingskader

Luchtkwaliteit is geregeld in de Wet milieubeheer. Een specifiek onderdeel van deze wet is de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). Hierin is bepaald wanneer de mate van de bijdrage aan de luchtverontreiniging verwaarloosbaar klein is. In zo'n geval hoeft een project niet langer meer getoetst te worden, ongeacht of in de huidige situatie al sprake is van een overschrijding van grenswaarden.

Een project kan als NIBM worden beschouwd als aannemelijk is dat het project niet leidt tot een toename van de concentraties van NO2 of PM10 van meer dan 3% van de grenswaarde. De NIBM-regeling van 3% is gekoppeld aan de vaststelling van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) omdat in dit programma hiervoor maatregelen tegenover staan die het tijdig behalen van de grenswaarden waarborgen.

Beoordeling

Om het beoordelen van plannen voor overheden eenvoudiger te maken is in de Regeling NIBM het percentage van 3% uitgewerkt in concrete getallen. De regeling geeft concrete getallen voor plannen die gaan over, bijvoorbeeld de bouw van woningen en/of kantoren. De grens voor woningbouwplannen ligt bij 3% op 1.500 woningen. Als er twee ontsluitingswegen zijn, mag een grens van 3.000 woningen worden gehanteerd. In het voorliggend plan is sprake van het toevoegen van 42 woningen, zodat de ontwikkeling als NIBM kan worden beschouwd. Een toetsing aan de grenswaarden kan daardoor achterwege blijven.

Conclusie

Luchtkwaliteit levert geen beperkingen op voor de beoogde ontwikkeling.

4.7.2 Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)     

Toetsingskader

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan de ter plaatse bestaande luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project zelf 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur onder andere bij een woning, school of sportterrein.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden.

De Monitoringstool is het instrument waarmee de stand van zaken in de uitvoering van de projecten en maatregelen in het NSL wordt gevolgd, en de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden berekend voor het achterliggende kalenderjaar en de toekomstige jaren die relevant zijn voor het NSL. De kaart van de monitoring van het NSL biedt de mogelijkheid om de verschillende resultaten van de monitoring zichtbaar te maken. Via de NSL-Monitoringstool zijn voorts de concentraties voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen.

Beoordeling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt op basis van de gegevens in de NSL-monitoringstool. In deze tool is onder andere de Allerheiligenweg opgenomen. In de volgende afbeelding zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het peiljaar 2020 nabij het plangebied weergegeven. Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL-monitoringstool 2018.

Overzicht concentraties NO2, PM10 en PM2,5 peiljaar 2020 (NSL-monitoringstool 2018)

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat in de omgeving van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk maximaal 20 ìg/m3, 19 ìg/m3 en 7 ìg/m3 bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarden voor NO2, PM10 (beide 40 ìg/m³) en en PM2,5 (25 ìg/m³) worden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 7, waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden. De algemene trend is dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen. Overschrijdingen van de grenswaarden zijn dan ook niet te verwachten.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van het plan de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 bepaald. Deze waarden zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Vanwege de algemene trend dat de emissies en achtergrondconcentraties zullen dalen worden er ook in de toekomst geen overschrijdingen verwacht.

4.10.1 Verkeer     

Toetsingskader en beoordeling

De woningbouwontwikkeling resulteert in een toename van de verkeersgeneratie. Om de toename van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal in beeld te brengen, is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. Hierin worden cijfers genoemd voor verschillende typen woningen, op basis van de stedelijkheidsgraad van de gemeente en de kenmerken van de omgeving (centrum, schil centrum, rest bebouwde kom, buitengebied).

Op basis van gegevens van het CBS is de gemeente Breda aangeduid als ‘sterk stedelijk’ gebied. Het plangebied kenmerkt zich als ‘rest bebouwde kom’. De 10 koopwoningen betreffen tussen- en hoekwoningen. De 32 appartementen worden ter verkoop aangeboden en liggen in zowel het goedkoop- als middensegment. Appartementen in het midden segment resulteren in een hogere verkeersgeneratie dan in het goedkope segment. In de onderstaande berekening is derhalve uitgegaan van een worst-case scenario van enkel koopappartementen in het middensegment.

Conclusie

Uit de berekening blijken de plannen te resulteren in een toename van 267 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename kan als beperkt worden aangemerkt in relatie tot de totale verkeersgeneratie binnen het plangebied en de capaciteit van de Allerheiligenweg.

4.10.2 Parkeren     

Toetsingskader en beoordeling

In 2004 heeft de gemeente de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld, met als doel het toekomstige parkeergebruik te optimaliseren. In 2013 heeft een herijking van dit beleid plaatsgevonden. In de bijlage van de herijking is in de Nota Parkeernomen ingegaan op het benodigde aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de parkeernormen wordt een gebiedsindeling gehanteerd. Het plangebied ligt binnen het gebiedstype ‘overig gebied’. In de volgende tabel zijn de parkeernomen voor dit gebiedstype te vinden, evenals het hieruit volgend benodigd aantal parkeerplaatsen voor voorliggende ontwikkeling. Dit aantal betreft 67 parkeerplaatsen.

Beoordeling

De planontwikkeling dient te voorzien in ten minste 67 parkeerplaatsen. In de ondergrondse parkeerkelder, onder het appartementencomplex, worden 31 parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd op maaiveld in de buitenruimte. In totaal worden aan de westzijde van het plangebied 41 algemene parkeerplaatsen gerealiseerd voor het plan gerealiseerd. In totaal worden hiermee, inclusief parkeerkelder, 72 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden 6 parkeerplaatsen voor toekomstige ontwikkelingen in de openbare ruimte gerealiseerd.

Overzicht parkeerplaatsen in plangebied

Conclusie

De planontwikkeling voorziet in de realisatie van 72 parkeerplaatsen voor het plan. Deels in een ondergrondse parkeerkelder en deels in de buitenruimte (zie paragraaf 2.2). Voorliggend plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

4.12.1 Archeologie     

Toetsingskader

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Beoordeling

Door Transect is een Programma van Eisen opgesteld voor een archeologisch inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven (IVO-P). Het PvE is Bijlage 13 bij het bestemmingsplan gevoegd. Met het PvE wordt in een van de randvoorwaarden voor het uitvoeren van dit inventariserende veldonderzoek door middel van proefsleuven voorzien. Uit het proefsleuvenonderzoek blijkt of, en in hoeverre, er een archeologische vindplaats in het plangebied aanwezig is.

Conclusie

Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting. Uit archeologisch onderzoek moet blijken of sprake is van archeologische vindplaatsen binnen het plangebied. De resultaten worden te zijner tijd in de toelichting vermeld.

4.12.2 Historische geografie     

Toetsingskader

Er dient een beschrijving te worden opgenomen van de historisch geografische waarden (beschermd en onbeschermd) op basis van de Cultuurhistorische Landschapsinventarisatie Gemeente Breda (Leenders 2006).

Beoordeling

Tot 1942 maakte het plangebied onderdeel uit van het afzonderlijke dorp Ginneken. De oudste vermelding van de plaats Ginneken komt uit het jaar 1246, maar het dorp is ouder. Rond het jaar 1200 is door de Limburgse abdij van Thorn waarschijnlijk de eerste kerk in Ginneken gesticht. Voor wat betreft de historische situatie van het plangebied zijn meerdere historische kaarten geraadpleegd (zie Bijlage 13). Op de oudste, gedetailleerde kaart, het Minuutplan, uit 1811-1832,2 is te zien dat het plangebied onbebouwd is. Het onbebouwde beeld blijft zo totdat in tweede helft van de 19e eeuw te zien is dat het gebied bebost is, maar tegen het einde van de 19e eeuw reeds weer onbebouwd is.

Dit beeld blijft zo, totdat het huidige schoolgebouw met gymzaal in 1951 in het plangebied worden gebouwd. Wel is nog op te merken dat aan het begin van de 20e eeuw ten westen van het plangebied een hoofdweg ligt, maar dat de hoofdweg rond 1980 ten oosten van het plangebied komt te liggen. Voor wat betreft Ginneken en omgeving heeft het plangebied dus wel altijd dichtbij de hoofdwegen gelegen.

Conclusie

Met de planontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor de planvorming.

4.12.3 Gebouwd erfgoed     

In of nabij het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten of gemeentelijk monumenten. Het plangebied is ook niet aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezichten.

7.2.1 Haalbaarheid     

Tijdens de haalbaarheidsfase is een bewonersavond georganiseerd. Hier kwamen geen noemenswaardige zaken naar boven. De buurt was over het algemeen positief en het grootste deel van de bezoekers was geïnteresseerd in een woning.

7.2.2 Vooroverleg     

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig bestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleg instanties. Hierna zijn de vooroverlegreacties kort beschreven.

Provincie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant geeft in haar vooroverlegreactie aan dat het plan in overeenstemming is met provinciale belangen.

Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta geeft in haar vooroverlegreactie aan dat aangeven moet worden hoe de wateropgave van 37 m2 wordt ingevuld. Dit vindt plaats door middel van kratten onder de weg. Paragraaf 4.9 is hiermee aangevuld. Verder geeft het waterschap advies om bij de bouw van de kelder rekening met grondwater te houden en te zorgen voor een waterdichte constructie. Bij het onttrekken van grondwater ten behoeve van de bouw dient te worden voldaan aan de regels uit de Keur. Verder wordt positief geadviseerd.

Brandweer Midden- en West Brabant

De brandweer geeft in het kader van het vooroverleg het Standaard advies 2018 toegezonden en aangegeven is dat het plan voldoet aan het standaard advies. Verder is aangegeven dat de bereikbaarheid problematisch is. Om hier aan tegemoet te komen wordt bij de inrichting van de openbare ruimte een opstelplaats voor brandweer gerealiseerd.

7.2.3 Zienswijzen     

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen z

ullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

7.2.4 Beroep     

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.