|
Initiatiefnemers hebben de gronden aan de Schoorstraat 4 in Klazienaveen in eigendom. Op het perceel was een voormalig kinderdagverblijf gevestigd. Deze bebouwing op het perceel is inmiddels gesloopt. Op het braakliggend terrein zijn plannen om drie vrijstaande en levensloopbestendige woningen te realiseren. Hiervoor dient het bestemmingsplan te worden aangepast. De maatschappelijke bestemming voorziet niet in de bouw van drie vrijstaande woningen. De gemeente heeft het verzoek beoordeeld en aangegeven dat er in principe medewerking kan worden verleend aan de plannen.
Van gemeentewege is daarbij aangegeven dat ook de twee aangrenzende percelen Schoorstraat 2 en Stellingstraat Zuidzijde 5 opgenomen moeten worden in het voorliggend bestemmingsplan. De percelen Schoorstraat 2 en Stellingstraat Zuidzijde 5 hebben een sport- respectievelijk maatschappelijke bestemming, waarbij het feitelijk gebruik ‘wonen’ is.
Dit bestemmingsplan regelt derhalve het planologisch mogelijk maken van vijf woonbestemmingen.
Het plangebied is gelegen aan de rand van het centrum van Klazienaveen, op de hoek
Stellingstraat Zuidzuide en Schoorstraat. Ten noorden van het plangebied zijn een
supermarkt en begraafplaats gelegen. Ten westen van het plangebied is een kerkgebouw
gelegen en ten zuiden van het plangebied een openbare groenzone, bestaande uit een
grasveld met langs de randen bomenrijen en struiken. In oostelijke richting zijn woningen
van de wijk Molenbuurt gelegen. Het plangebied met de beoogde woonbestemmingen is
daarin ruimtelijk en functioneel passend. Op onderstaande luchtfoto is het plangebied
bij benadering weergegeven.
Fig. 1.1: Indicatieve weergave van het plangebied.
Het plangebied is gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan 'Klazienaveen', vastgesteld
op 19 december 2013. In het bestemmingsplan 'Klazienaveen' heeft het perceel Schoorstraat
2 de enkelbestemming 'Sport', het perceel Schoorstraat 4 de bestemming 'Maatschappelijk
- Onderwijs' en het perceel Stellingstraat ZZ 5 de bestemming 'Maatschappelijk'. Daarnaast
is op het plangebied de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' van toepassing.
Fig. 1.2: Een weergave van het plangebied (zwarte kader) op de verbeelding van www.ruimtelijkeplannen.nl
De voor Maatschappelijk - Onderwijs aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
De percelen Stellingstaat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 hebben elk binnen de bestemming een functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Op beide percelen wordt in de huidige situatie gewoond, echter niet ten dienste van de planologische bestemming. Daarmee is het feitelijk woongebruik in strijd met het vigerende bestemmingsplan.
Ook de realisatie van drie vrijstaande woningen op het perceel Schoorstraat 4 is in strijd met het vigerende bestemmingsplan, omdat vrijstaande woningen niet zijn toegestaan binnen de bestemming 'Maatschappelijk - Onderwijs'.
Het bovenstaande maakt dat een herziening van het bestemmingsplan nodig is om zowel de bouw en het gebruik van drie vrijstaande woningen op het perceel Schoorstraat 4, als het feitelijke woongebruik op de percelen Schoorstraat 2 en Stellingstraat ZZ 5 planologisch juridisch mogelijk te maken.
Het voorliggende bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan ‘Klazienaveen’, vastgesteld op 19 december 2013 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2009032-0701.
Verder blijven de volgende facet- en paraplubestemmingsplannen op het plangebied van kracht:
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met een bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Ten behoeve van het opstellen van het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’ zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de verschillende onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:
In hoofstuk 4 wordt ingegaan op de resultaten uit de onderzoeken en adviezen.
De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’ is vooral het thema Wonen van belang.
De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent onder andere meer levensloopbestendige woningen. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
De Woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' maakt een koerswijziging ten opzichte van de vorige woonvisie. De gemeente Emmen is geen krimpregio meer en sluit de woningmarkt aan bij de actuele woonwensen. De ambitie is om te bouwen aan een divers woningaanbod, herstructurering op te starten in meerdere gebieden, te focussen op het toevoegen van senior- en starterswoningen en om 4.000 woningen te bouwen in de periode van 2022-2030. Daarbij wordt gefocust op leefbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, wonen & zorg, en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving.
De visie luidt als volgt: "de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners."
Daarbij heeft de gemeente Emmen de volgende ambities:
In samenwerking met de corporaties en huurdersorganisaties heeft de gemeente Emmen in 2020 een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek toont aan wat de huidige woonbehoefte is en geeft de richting aan waarin de woningvraag zich ontwikkelt tot 2030.
Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat het aantal huishoudens tot 2030 toeneemt met ongeveer 1.500 huishoudens door gezinsverdunning. Een van de oorzaken is de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte tot iets meer dan 2 personen. Ook neemt het aandeel huishoudens met een leeftijd van 75 jaar of ouder toe en er komt een grotere vraag naar sociale huurwoningen vanuit senioren. Daarnaast hebben externe ontwikkelingen, zoals landelijke krapte op de woningmarkt, ook invloed op het inwonertal. Dit is moeilijk te voorspellen.
Het aandeel 75-plussers in de gemeente zal toenemen. Omdat de gemeente Emmen deze
groep inwoners passend wil huisvesten, is het zaak om levensloopbestendige woningen
te bouwen. Dit zal ook doorstroming stimuleren, waardoor woningen beschikbaar komen
voor starters.
Fig 2.1: Tabel met een overzicht van het aantal verhuisbewegingen waaruit blijkt hoe
het aantal vestigers is verdeeld
over de verschillende gebieden, gemiddeld gezien over de jaren 2014-2018.
Op basis van de woonwensen van de inwoners van de gemeente Emmen en de toekomstige
vraag naar woningen op basis van de verwachte huishoudensontwikkelingen, ontstaat
een beeld van de gewenste woningvoorraad in 2030. Dit beeld laat zien hoeveel woningen
extra nodig zijn en ook naar welke woningtypen vooral vraag is ten opzichte van de
huidige woonvoorraad. Deze 'mismatch' ontstaat als niet wordt ingegrepen in de huidige
woningvoorraad. In onderstaande grafiek is de verwachte 'mismatch' in 2030 weergegeven.
Fig 2.2: Een grafiek waarin de verwachte 'mismatch' in 2030 is weergegeven.
Om de missie in relatie tot de beschikbaarheid van voldoende passende woningen en vernieuwende woonconcepten te behalen, werkt de gemeente Emmen de komende jaren voor alle wijken en dorpen vanuit de volgende vier uitgangspunten:
Om te zorgen dat gebouwd wordt waar daadwerkelijk behoefte aan is, wordt voor het
totaal aan 4.000 woningen gestreefd naar de volgende doelgroepenverdeling bij de bouw
van woningen:
Om de leefbaarheid van de woonomgeving te verbeteren wil de gemeente Emmen inzetten
op de bouw van meer diversiteit in de woningvoorraad en het toevoegen van nieuwe,
alternatieve woonvormen. Ook wordt onder andere ingezet op het realiseren van ontmoetingsplekken,
herstructurering en gebiedsontwikkeling in verouderde woonbuurten, fysieke en sociale
veiligheid en een leefomgeving die uitnodigt tot gezond gedrag.
Richting 2030 heeft de gemeente Emmen een ambitie om ten minste 4.000 woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Deze woningen worden verspreid over de hele gemeente toegevoegd. In onderstaand afwegingskader zijn de globale verdeling van de woningen over de vier gebieden benoemd. Het dorp Klazienaveen valt onder het gebied ‘De Blokken”.
In onderstaande tabel is de indicatieve toevoeging aan de woningvoorraad op gebiedsniveau
van 2021-2030 weergegeven. Zoals te zien zijn voor De Blokken tot 2030 in totaal 770
extra woningen nodig.
Fig 2.3: Een tabel waarin is weergegeven de indicatieve toevoeging aan de woningvoorraad
op gebiedsniveau van
2021-2030.
Op basis van het kwalitatief afwegingskader beoordeelt de gemeente Emmen alle nieuwe woningbouwplannen. De kwalitatieve meerwaarde van een plan moet leidend zijn in het besluit om er medewerking aan te verlenen. Met dit afwegingskader worden ontwikkelaars in de gewenste richting gestuurd en worden de komende acht jaar woningen gerealiseerd die leiden tot een meer gevarieerde, toekomstbestendige woningvoorraad passend bij de behoefte.
In de woonvisie 2018-2023 is een strategie opgenomen voor woningbouw. In die nieuwe woonvisie is de strategie aangescherpt:
In voorliggend geval is sprake van een woningbouwontwikkeling in Klazienaveen. Er worden drie vrijstaande en levensbestendige woningen gerealiseerd. De levensloopbestendige woningen op het perceel Schoorstraat 4 zijn geschikt voor senioren, waarbij de verwachting is dat deze woningen door de nabijheid van (centrum)voorzieningen aantrekkelijk zijn voor deze doelgroep.
Met deze voorgenomen ontwikkeling van drie woningen wordt daarmee een duurzame vervolgfunctie gegeven aan een terrein met (voormalige) bebouwing dat aan verpaupering onderhevig is vanwege het beëindigen van de voormalige functie (kinderdagverblijf) op de locatie. De voorgenomen ontwikkeling van drie vrijstaande en levensbestendige woningen kan bovendien gezien worden als een woningbouwontwikkeling op een inbreidingslocatie aan de rand van het centrum van Klazienaveen.
De gewenste realisatie van drie woningen past binnen de woonbehoefte van in totaal 4.000 woningen in de gemeente Emmen en, meer specifiek, 770 woningen in het gebied De Blokken, waaronder Klazienaveen valt. Hiermee wordt voorzien in een deel van de woonbehoefte.
Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief in overeenstemming is met de Woonvisie 2022-2030 van de gemeente Emmen.
De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: 'Loslaten van kan, regelen wat ertoe doet'.
De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld, waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau.
Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en 'kwalitatief herstel' met de samenleving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het plangebied is gelegen in een gebied met het welstandsniveau 'welstandsluw'.
Op 27 september 2017 is de Erfgoednota van de gemeente Emmen vastgesteld. Met de Erfgoednota geeft de gemeente Emmen uitdrukking aan het belang dat cultuurhistorie voor de samenleving inhoudt. In de Erfgoednota benoemt de gemeente Emmen haar ambities ten aanzien van het benutten van de kansen en kwaliteiten van haar erfgoed. De gemeente Emmen herkent de krachtige stimulans die het erfgoed voor de gemeenschap in cultureel, sociaal-maatschappelijk, economisch en ruimtelijk opzicht kan bieden.
In 2016 is door de gemeente in samenspraak met diverse organisaties uit de Emmense samenleving een uitvoerige inventarisatie naar en waardering van het Emmense erfgoed uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in de Cultuurhistorische Waardenkaart Emmen, bestaande uit een bronnenkaart en beleidskaart. Deze kaart vormt de basis voor de Erfgoednota.
Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart
weergegeven. Langs de Stellingstraat ZZ zijn bomen aanwezig die onderdeel zijn van
een waardevolle boomstructuur. Te zien is dat in het gehele plangebied geen cultuurhistorische
waarde en geen waardevolle objecten aanwezig zijn, zoals rijksmonumenten en beeldbepalende
bouwwerken.
Fig 2.4: Een weergave van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Emmen,
met daarop het plangebied
aangeduid met een blauwe kader.
Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) ( december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen.
Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat
niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar
andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.
In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de 'Integrale parkeervisie gemeente Emmen' vastgesteld. Deze visie vervangt de parkeernota van 2010.
De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip "voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkvoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.
Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijnen
van het CROW leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op
eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in
de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.
De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.
De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.
De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.
Missie
De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Kernkwaliteiten
De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd. De kernkwaliteiten zijn:
Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Zorgvuldig ruimtegebruik
In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.
Milieu- en leefomgevingskwaliteit
De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.
Kernkwaliteiten
Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op relevante kaarten is het plangebied als volgt aangeduid:
Landschap
Het plangebied is gelegen binnen zowel het landschapstype 'landschap van de veenkoloniën' als binnen de kernkwaliteit landschap 'wegpanorama'.
Binnen het landschapstype 'landschap van de veenkoloniën' is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen van provinciaal belang.
Binnen de kernkwaliteit 'wegpanorama' hecht de provincie waarde aan een zorgvuldige presentatie van Drenthe aan de hoofdinfrastructuur en wil de provincie de karakteristieken van de landschapstypen en het contrast tussen stad en land, gezien vanaf de infrastructuur, zichtbaar houden. De essentie van het begrip wegpanorama's zit voor de provincie in het beleefbaar houden van de afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd gebied én, daar waar langs wegen ontwikkeld wordt, dit met kwaliteit gepaard gaat.
Cultuurhistorie
Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de bestaande cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen.
Archeologie
Het plangebied is niet gelegen binnen een kernkwaliteit Archeologie-gebied. De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten.
Aardkundige waarden
Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.
Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor
aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken
voor de toekomst bewaren.
Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe
(POV) vastgesteld. In de omgevingsverordening is het perceel gelegen binnen een gebied
aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen het Bestaand Stedelijk Gebied ligt
de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw en voorzieningen primair bij de
gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met
deze aanduiding.
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen.
Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren.
Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt
de NOVI drie afwegingsprincipes:
Planspecifiek
Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.
Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad in Nederland met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van netto gezien drie nieuwe
woningen. In de regio Emmen is een grote vraag naar nieuwe woningen. Zoals is beschreven
ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad
bij de gemeenten en provincies. De nieuwe woningen voorzien in een actuele behoefte.
Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden
dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Voor de gemeente Emmen zijn in de SVIR geen onerwerpen opgenomen die aangemerkt worden
als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten
van toepassing. Deze zaken hebben echter geen directe invloed op de inrichting van
het plangebied.
De conclusie van de in voorliggend bestemmingsplan beschreven beleidsuitgangspunten
is dat het rijksbeleid niet direct doorwerkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan
niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal
beleid. Het provinciaal beleid vormt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor
het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend
is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan geconcludeerd
worden dat het voorliggende plan in lijn is met het gemeentelijk beleid.
Klazienaveen is een jong veendorp. Haar naam dankt ze aan Klaziena, de vrouw van W.A.
Scholten. De familie Scholten was eigenaar van de venen ten oosten van Emmen.
Fig. 3.1.: Klazienaveen, anno 1900
Toen rond 1900 de Verlengde Hoogeveense Vaart – nu het Van Echtenskanaal- werd doorgetrokken tot aan de Duitse grens kwam de vervening in dit gebied op volle toeren. En kreeg Klazienaveen de karakteristieke veenkoloniale ruimtelijke hoofdstructuur met de hoofdkanalen en de dwarsloten, ook wel wijken genoemd.
Een deel van de arbeidersbevolking volgde de vervening door de regio, anderen vestigden
zich langs de gegraven kanalen en wijken en probeerden een bestaan op te bouwen in
de turfwinning, turftransport, turf verwerkende industrie of in de landbouw. Ter plekke
van de dwarsverbindingen op het Van Echtenskanaal, tussen de Dordsebrug en de Trambrug/
Scholtenskanaal verdichtte de lintbebouwing en concentreerde zich de detailhandel
en zo ontstond het centrum van Klazienaveen.
Tot begin jaren 60 van de vorige eeuw kon binnen de veenkoloniale ruimtelijk opzet met de lange lintbebouwing de uitbreiding van het dorp gerealiseerd worden. Door de groei van de bevolking en de bedrijvigheid in de jaren daarna was de behoefte aan nieuwe woningen groot en werden er planmatige woonbuurten achter de historische veenkoloniale linten aangelegd.
Grofweg is het huidige Klazienaveen op te delen in vier kwadranten; Sterrenbuurt,
Molenbuurt, Noordwest (Kruidenveld) en Zuidwest. De veenkoloniale ontwikkelingsassen
het Van Echtenskanaal en de Dordsedijk/ Brugstraat maken de verdeling. Het plangebied
is in de Molenbuurt gelegen.
Fig. 3.2: Klazienaveen en haar kwadranten, met een aanduiding van het plangebied.
Het plan voorziet in een nieuwbouwlocatie waar het mogelijk is om in totaal drie vrijstaande woningen te realiseren. De nieuwe woningen worden gesitueerd aan een doodlopende straat welke wordt ontsloten aan de Schoorstraat. De tuinen van de woningen aan de Schoorstraat 4 grenzen aan de achterzijde van de tuinen van de woningen aan de Schoorstraat 2 en Stellingstraat ZZ 5.
Het plan voorziet tevens in het juridisch-planologisch wijzigen van bestemmingen op
de percelen Stellingstraat Zuidzuide 5 en Schoorstraat 2, die een woonbestemming krijgen.
De bestaande bebouwing op de percelen aan de Schoorstraat 2 en Stellingstraat Zuidzijde
5 blijven in tact.
Een algemeen Emmens en ook Klazienaveens kenmerk qua verkavelingsrichting is een hoofdzakelijk oost-west of noord-zuid situering/oriëntatie van de woningen. Terwijl wegen en groenzones soms een andere richting hebben. De woningen in de omgeving van het plangebied, aan de straten Stellingstraat Zuidzuide en de Schoorstraat hebben ook deze oost-west of noord-zuid oriëntatie. De woningen zijn met de voorzijde (en op een hoek soms zijkant) op deze straten gericht. Op de onderstaande luchtfoto is deze oriëntatie weergegeven.
De nieuwe verkaveling van het nieuwe wooncluster volgt de oost-west oriëntatie.
Fig. 3.3: Een weergave de oost-west en noord-zuid oriëntatie in de directe omgeving
van het plangebied.
De bestaande bebouwing op de percelen aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat
2 blijft in tact. Er is ter plaatse alleen sprake van een functiewijziging. Het plan
voorziet in het juridisch-planologisch wijzigen van bestemmingen op bestaande percelen
met een voormalige fysiotherapie en tandartspraktijk elk met een (bedrijfs)woning.
De bedrijfsactiviteiten op deze percelen zijn beëindigd. Deze woningen worden momenteel
‘regulier’ bewoond.
Fig. 3.4: Een weergave van de bestaande bebouwing op de percelen Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 in Klazienaveen.
Tevens voorziet het plan in een nieuwbouwlocatie voor nieuwe woningen. In overeenstemming met de gemeente is gesproken over een invulling van maximaal vier woningen (2x vrijstaand en een 2-onder-1 kapwoning). Uiteindelijk is gekozen voor drie vrijstaande woningen omdat hiervoor in het dorp meer animo bestaat. De nieuwe woningen worden gesitueerd aan een doodlopende straat welke worden ontsloten aan de Schoorstraat.
De tuinen van de nieuwe woningen grenzen aan de achterzijde van de bestaande percelen
aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2. De drie nieuwe woningen vormen
een wooncluster, dat als één geheel langs een nieuwe (doodlopende) straat. Deze zuidgrens
van deze nieuwe straat is de zuidgrens van het perceel van de naastgelegen kerk. Hierdoor
is de begrenzing van de groenzone (aan de zuidzijde van het plangebied) gelegen in
één lijn.
Fig. 3.5: Een indicatieve weergave van de situatietekening van de drie nieuwe woningen.
De woningen grenzen met de voorkanten en voortuinen aan deze nieuwe straat. De doodlopende straat, voorerfgrenzen en voorkanten van de woningen liggen evenwijdig aan Stellingstraat Zuidzijde.
Een stedenbouwkundig uitgangspunt is dat op hoeken, grenzend aan het openbare gebied, geen aanbouwen (carports, overkappingen etc) gebouwd mogen worden en geen inrit (met auto's) ligt.
De woning aan de oostzijde grenst aan de Schoorstraat, waarbij de zijtuin grenst aan het voetpad langs de Schoorstraat. Deze hoekwoning met tuin heeft hierdoor aan de openbare zijde een tweezijdige oriëntatie en dus geen 'blinde' gevels, maar gevels met o.a. ramen. Hierdoor heeft de bewoner meer contact/uitzicht op de omgeving en geeft een zichtbare hoek een beter beeld vanuit de omgeving.
De garage/carport met inrit/auto's wordt aan de 'binnenzijde', dus grenzend aan de kavel van een andere woning gesitueerd.
De westelijke woning grenst aan het terrein van de kerk. Deze woning heeft de garage aan de zijde van de middelste woning. Dit mede voor de bereikbaarheid van de kavel.
De nieuwe woningen aan Schoorstraat bestaan uit één bouwlaag met een plat dak. De
hoogte van de platte daken variëren tussen 3,2 en 3,7 meter. De woningen hebben een
eigentijdse uitstraling. Qua materiaal en kleuren is het uitgangspunt om aan te sluiten
bij de woningen in de omgeving. Dit betekent als hoofdmateriaal gevels van baksteen,
in gedekte, natuurlijke basiskleuren: donker bruin of aarde tinten. De baksteen wordt
eventueel gecombineerd met hout (ondergeschikt). Een plat dak bestaat uit bitumen
of kunststof dakbedekking waarop eventueel zonnepanelen kunnen worden geplaatst.
Fig. 3.6: Een 3D-impressie van de nieuwe woningen.
Fig. 3.7: Een 3D-impressie van de nieuwe woningen.
Om het groene karakter van het wooncluster in de groene omgeving te versterken is
het uitgangspunt dat de voor- en zij-erfgrenzen, die grenzen aan de openbare ruimte,
bestaan uit hagen. Door hagen wordt de eenheid en samenhang versterkt en worden schuttingen
voorkomen.
Voor de nieuw te bouwen woningen op het perceel Schoorstraat 4 is gekozen voor een doodlopende straat langs de woningen. Op deze manier zijn de woningen vanaf de voorzijden bereikbaar.
De nieuwe straat sluit aan op de Schoorstraat door middel van uitritbanden, waardoor het een uitstraling van een oprit heeft. De straat wordt niet voorzien van een keervoorziening, omdat voertuigen op de opritten van de woningen kunnen keren.
Aan het einde van de straat is rekening gehouden met het keren van voertuigen, door de rijbaan iets langer door te laten lopen. Achteruitsteken wordt hierdoor voor de laatste woningen ook mogelijk.
In de parkeerberekening is uitgegaan van de bouw van een vrijstaande woning in de
gemeente Emmen, in niet-stedelijk gebied, rest bebouwde kom. Op basis van de berekening
volgens de CROW is een parkeerbehoefte aanwezig van 2,3 parkeerplaatsen, afgerond
3 parkeerplaatsen, nodig. Elk (nieuw) perceel is voldoende groot voor het kunnen realiseren
van 3 parkeerplaatsen op eigen perceel.
De bestaande groenstructuur langs de Stellingstraat ZZ, de Schoorstraat en ten zuiden van het plangebied aangrenzend aan de openbare groenzone blijft behouden. De groenzone direct voor de nieuwe woningen zal opener worden, zodat vanuit de woningen uitzicht blijft op de groenzone.
In het plangebied worden de nieuwe woonpercelen voorzien van groene afscheidingen
zoals hagen.
Het plangebied is gelegen in de plaats Klazienaveen. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart
is het plangebied aangeduid als gelegen binnen het Veenkoloniaallandschap – Hoogveen
in de marke van Noord- en Zuidbarge van het deelgebied het Stuwwal onder veen.
Fig. 4.1: Weergave van de Cultuurhistorische waardenkaart.
De grootschalige ontginningen in Zuidoost-Drenthe zijn rond het midden van de 19e eeuw de laatste van hun soort in Nederland. Net als bij het esdorpenlandschap staan bij het veenkoloniale landschap ook afgebakende gebieden aan de basis. Dertien verschillende deelgebieden zijn te onderscheiden, waaronder het Weerdingerveen in de marke van Weerdinge, het Emmer-Compascuum in de marke van Emmen en het Amsterdamseveld en het Barger-Oosterveen in de marke van Noord- en Zuidbarge. Met de ontginningen komen er nieuwe dorpen, waaronder Nieuw-Amsterdam, Nieuw-Dordrecht, Erica, Barger-Compascuum, Zwartemeer, Nieuw-Weerdinge, Emmer-Compascuum en Klazienaveen.
Deze koloniën zijn, afhankelijk van de tijdsperiode en de aardkundige ondergrond, volgens verschillende systemen ontgonnen. De volgende ontginningssystemen zijn te onderscheiden: dubbel kanaalsysteem, enkel kanaalsysteem, enkele kanaal met kruisdiepen, bloksysteem met wijken en deels c.q. anders ontgonnen.
Ieder ontginningssysteem heeft zijn eigen karakteristieken. De volgende gebieden zijn door middel van het bloksysteem met wijken ontgonnen; Barger-Compascuum, Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam, Oranjedorp, Weerdinge en Zwartemeer. Er bestaan twee hoofdtypen van het bloksysteem met wijken.
Het eerste type is te vinden bij de Verlengde Hoogeveensche Vaart van Veenoord tot Klazienaveen, het voormalige Barger-Westerveen, met uitzondering van die gebieden die door hun hogere ligging zonder wijken zijn verveend (bij Erica en Barger-Oosterveen). Het tweede type is te vinden bij Klazienaveen, Oranjedorp, Zwartemeer en in het Amsterdamscheveld. Het gebied tussen Oranjedorp en Erica neemt een bijzondere positie in. Door de hoogteverschillen in de ondergrond liggen hier de hoofdwijken niet loodrecht op het kanaal.
De verveningen die vanaf circa 1850 hun intrede in het gebied doen, worden gekenmerkt door een systematische, industriële aanpak, gericht op een hoge productie. Om de afwatering te bevorderen en de gewonnen turf af te voeren, wordt een stelsel van kanalen gegraven. De planmatige, grootschalige hoogveenontginningen kwamen na 1850, maar vooral na 1870 op gang.
Naast de aanleg van kanalen en verharde wegen, leidde de vervening ook tot de aanleg van een netwerk van andere infrastructuur. Rond 1900 werden spoorverbindingen van Emmen naar Groningen en Zwolle aangelegd. In dezelfde tijd werden tramverbindingen tussen de verschillende dorpen opgericht. Behalve personenvervoer hadden deze vervoersmiddelen tot taak om producten en grondstoffen uit het veen te vervoeren. Met de opkomst van het vrachtvervoer over de weg nam het trein- en tramverkeer af.
De veenkoloniale ontginningen hadden kanalen, wijken en grote ontginningsblokken met een rationele verkaveling. De nog bestaande kanalen en wijken zijn de hoofdstructuur geweest van de veenkoloniale ontginning. Door hun 'zeer hoge' ensemblewaarde, kenmerkendheid en gaafheid hebben ze ook een 'zeer hoge' eindwaardering.
Dat geldt in mindere mate voor het slotenpatroon dat tussen de wijken ligt, omdat deze minder kenmerkend zijn en meestal niet meer zo gaaf als de hoofdstructuur. Deze hebben daarom een 'gemiddelde' historisch-geografische waarde.
De wegen die vanaf 1850 in het hoogveengebied werden aangelegd hebben door hun rechtlijnigheid een 'zeer hoge' kenmerkendheid. Daarnaast is vaak de ensemblewaarde met het kanaal en de dorpslinten nog goed aanwezig. Ze hebben een 'hoge' historisch-geografische waardering.
Langgerekt kanaaldorp, gesticht in 1889 toen het Van Echtenskanaal werd gegraven, door een zandopduiking naar het Barger-Oosterveen. Langs het kanaal ontstonden bij de zandopduiking twee dorpen (Dordsche Brug en Kanaallinie) die aanvankelijk samen Nieuw-Echten genoemd werden.
Historisch-geografisch zijn er op een heel logische wijze deelgebieden te onderscheiden, die allemaal een eigen historische begrenzing en gebiedsnaam meekregen. Elk van de 35 deelgebieden had daarbij zijn eigen karakteristieken.
In de verstedelijkte driehoek 'Emmen-Klazienaveen-Nieuw-Amsterdam' zijn de meeste lage tot gemiddelde waarderingen terug te vinden. Reden hiervoor is dat de meeste deelgebieden door de verstedelijking een gemiddelde gaafheid en ensemblewaarde hebben.
In de driehoek 'Emmen-Klazienaveen-Nieuw-Amsterdam' zijn door de verstedelijking geen
nieuwe naoorlogse historisch-geografische deelgebieden terug te vinden.
Op grond van de Erfgoednota Emmen 2017-2022 valt het plangebied binnen de beleidskeuze 'herkenbaar houden'. Als maatregel is in de Erfgoednota genoemd: herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang. De gemeentelijke opgave in deze categorie luidt ontwikkelingen zodanig vroegtijdig te begeleiden dat deze aansluiten of inspelen op de cultuurhistorische kwaliteiten.
In het plangebied is geen sprake van hoge architectuurhistorische of stedenbouwkundige waarden. In het plan wordt met de situering van de nieuwe woningen aangesloten op de rationele verkaveling van het gebied. De voorliggende ontwikkeling benadrukt de rechtlijnige ontginningsstructuur.
Veelal liggen woningen noord-zuid of oost-west gesitueerd. De nieuw te bouwen woningen hebben ook een oost-west oriëntatie. De bestaande woningen (Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2) hebben eenzelfde oriëntatie. Hiermee sluit de situering van de nieuwe woningen goed aan bij de bestaande bebouwing.
In het plangebied worden nieuwe woningen gebouwd die passen in het aanwezige landschap
en stedenbouwkundig aangezicht van het gebied. Ook blijven de bomen langs de straat
behouden. Er zal geen sprake zijn van aantasting van cultuurhistorische waarden.
De gemeente Emmen heeft archeologiebeleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.
Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen
in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo
ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de
onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Fig 4.2: Onderverdeling van archeologische waarden.
Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Het plangebied is gelegen in het vigerend (facet)bestemmingsplan ‘Emmen, Archeologie’
waar het plangebied geen dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ heeft.
Fig. 4.3: Een uitsnede van de verbeelding van het facetbestemmingsplan ‘Emmen, Archeologie’ ter plaatse van het plangebied, weergegeven als blauwe kader.
Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologische monumenten.
Het plangebied kent geen monumenten of archeologische monumenten.
Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan.
In het voorliggende bestemmingsplan zal voor het plangebied geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen worden.
De wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet blijft van kracht. Dit houdt in
dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden,
de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.
De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor
gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.
Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog
te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het
natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.
Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming
van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie
Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale
Omgevingsverordening.
Soortenbescherming
Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten.
Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:
Houtopstanden
In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen
2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en
waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.
Het plangebied ligt niet in of grenst niet aan een in het kader van de Wnb beschermd gebied. Het meest nabijgelegen gebied beschermd middels de Wnb betreft het Natura 2000-gebied 'Bargerveen', wat is gelegen op een afstand van circa 2,4 kilometer ten zuidoosten van het plangebied. Het meest nabijgelegen NNN-gebied ligt op circa 1,4 kilometer ten noorden van het plangebied.
Voor de drie nieuw te bouwen woningen is door BJZ.nu een Aerius-berekening voor de aanleg- en gebruiksfase opgesteld. Opgemerkt wordt dat de juridisch-planologisch wijziging van de bestemmingen op de percelen aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 buiten beschouwing van deze berekening zijn gebleven.
Het rapport d.d. 6 juli 2023 met de berekeningen is als bijlage bij dit bestemmingsplan bijgevoegd.
Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.
Het deel van het plangebied waar de nieuwe woningen gebouwd gaat worden is momenteel
een braakliggend terrein. De voormalige bebouwing van de kinderdagverblijf is reeds
gesloopt. Onderstaand een weergave van het plangebied (d.d. 18 juli 2023).
Fig. 4.4: Een weergave van het plangebied waar de voormalige bebouwing is gesloopt (foto d.d. 18 juli 2023).
In het plangebied worden geen sloten gedempt en/of geen bomen gekapt. De bestaande
bomen langs de Schoorstraat en langs het grasveld / voetbalveld – die buiten het plangebied
zijn gelegen (zie onderstaande verbeelding) - blijven behouden.
Fig. 4.5: Een weergave van het plangebied (binnen de begrenzing van de hekwerken)
waar de voormalige bebouwing is
gesloopt (foto d.d. 18 juli 2023).
Door Alcedo Natuurprojecten is een Ecologisch Quickscan uitgevoerd. Het rapport “Quickscan Flora & Fauna Locatie Schoorstraat 4 Klazienaveen. Alcedo
Natuurprojecten rapportnummer 2023 – 034” is als bijlage bij het bestemmingsplan bijgevoegd. Daarin is het volgende te lezen:
In het rapport worden de volgende adviezen gegeven:
De plannen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Ten
aanzien van het aspect soortenbescherming wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht.
Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.
Op grond van de uitgevoerde Ecologisch Quickscan worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten.De plannen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Ten aanzien van het aspect soortenbescherming wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht.
De zorgplicht blijft onverkort van kracht. Deze zorgplicht houdt in dat een ieder
voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild levende dieren, inclusief
hun leefomgeving en voor alle planten en hun groeiplaats. De zorgplicht is derhalve
ook gericht op het voorkomen van doden en verwonden van algemene soorten. Voor en
gedurende de uitvoering dient hiermee rekening gehouden te worden.
De Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.
In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte
benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid
een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke
uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet
rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Besluit externe veiligheid inrichtingen
(Bevi) valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening
gehouden met deze nota externe veiligheid.
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan
geen belemmeringen. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig en buiten
het plangebied liggen eventuele risicobronnen op zodanige afstand dat externe veiligheid
geen beperkingen oplevert voor het plan.
Fig 4.6: Risicobronnen buiten het plangebied
Het bedrijf Cabot Norit heeft een risicoafstand (RP 10-6) van 25 m. Het bedrijf ligt op een afstand van circa 500 meter van het plangebied.
Het bedrijf Rademakers gieterij heeft een milieuzone die niet buiten zijn bedrijfsperceel reikt. Het bedrijf ligt op een afstand van circa 1,7 km van het plangebied.
Het LPG-tankstation heeft een risico-afstand (PR 10-6) van 40 m (vulpunt), 25 m (reservoir) en 15 m (afleveringsinstallatie) en een invloedsgebied van 150 m. De afstand tot het plangebied is circa 1,5 km.
Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig en buiten het plangebied liggen eventuele risicobronnen op zodanige afstand liggen dat externe veiligheid geen beperkingen oplevert voor het plan. Omdat externe veiligheid voor dit plan niet relevant is, hoeft het groepsrisico niet worden verantwoord en ook de aanvaarding ervan is dan niet aan de orde.
Externe veiligheid levert voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen op.
Bluswatervoorzieningen
In beginsel is er in voldoende mate voorzien in bluswatervoorzieningen in de nabijheid
van deze ontwikkeling. Daardoor is het niet noodzakelijk een aanvullende bluswatervoorziening
te realiseren.
Waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS)
Het plangebied valt binnen de dekking van het WAS.
Bereikbaarheid en opstelplaatsen
Het plangebied is via de Stellingstraat Zuidzijde en Schoorstraat van twee kanten
bereikbaar en voldoet hiermee aan de bereikbaarheidseisen. Het openbaar gebied voorziet
in adequate opstelplaatsen voor brandweervoertuigen.
Brandveiligheidsmaatregelen
Bij het realiseren van de woningen is het advies om bepaalde brandveiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:
In deze paragraaf worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven.
Aangegeven wordt wat de beperkingen en mogelijkheden in het plangebied zijn, bezien
vanuit verschillende milieudisciplines.
In het voorliggend bestemmingsplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.2 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer dan 2000 woningen omvat.
De voorgenomen ontwikkeling van drie woningen blijft onder deze drempelwaarden. Voor gevallen die onder de drempelwaarden blijven, geldt dat middels een vormvrije m.e.r. beoordeling beoordeeld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu.
Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling
opgesteld. Deze is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. In de aanmeldnotitie
zijn de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu beschreven, waarbij is ingegaan
op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de
potentiële effecten. Op basis hiervan is in de aanmeldnotitie geconcludeerd dat er
geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Om die reden wordt
volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.
Vanuit milieu hygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is in het plangebied een inventarisatie geweest van de aanwezige bedrijven en nagedacht over de bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn in/nabij het plangebied. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'.
Het begrip ‘gemengd gebied’ wordt in de VNG-brochure gebruikt om richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies weer te geven. De VNG-brochure geeft de volgende definitie aan: “Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.”
Rondom het plangebied zijn naast bestaande woningen, verkeersdoeleinden, een supermarkt,
een begraafplaats, een kerkgebouw, een gras/voetbalveld en een (voormalig) schoolgebouw
gelegen. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een ‘gemengd gebied’. Onderstaande
tabel geeft de richtafstanden voor de verschillende omgevingstypes weer.
Fig 4.7: Richtafstanden tot omgevingstypes 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'
Het bedrijf Cabot Norit ligt op een afstand van circa 500 meter van het plangebied. Het bedrijf Rademakers gieterij ligt op een afstand van circa 1,7 km van het plangebied. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. Een richtafstand van 100 meter wordt in een dergelijk geval 50 meter.
Voor de fysieke veiligheidssituatie wordt verwezen naar paragraaf 4.4.2.1.van voorliggend
bestemmingsplan.
Er zijn voorts verspreid liggende bedrijven op minder dan 30 m afstand gesitueerd, waarvoor een milieuzone geldt. Het betreft de H. Hendricuskerk en een Plus supermarkt.
Ten westen van het plangebied, direct aangrenzend, is een bestemming 'Maatschappelijk – Religie' gelegen. De gronden zijn bestemd voor religieuze instellingen zoals kerken, moskeeën, gebedshuizen en andere in aard en omvang vergelijkbare instellingen met bijbehorende voorzieningen.
Vanuit de VNG bedrijven en milieureeks heeft een kerkgebouw een milieucategorie 2. Dergelijke milieucategorie hebben vanuit de VNG-brochure een (grootste) richtafstand van 30 meter. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. Een richtafstand van 30 meter wordt in een dergelijk geval 10 meter.
De afstand tussen het bouwvlak van de bestemming 'Maatschappelijk - Religie' en het plangebied bedraagt circa 19 meter. Dit maakt dat voldaan kan worden aan de richtafstand. Hiermee vormt het kerkgebouw geen belemmering voor de woningen die met voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt worden en vormen de woningen die met voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt worden geen belemmering voor het kerkgebouw.
Ten noorden van het plangebied is een supermarkt gelegen. Deze centrumbestemming is op circa 24 meter van het plangebied gelegen. In de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering heeft een supermarkt een milieucategorie 2. Deze milieucategorie heeft vanuit de VNG-brochure een (grootste) richtafstand van 30 meter. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. Een richtafstand van 30 meter wordt in een dergelijk geval 10 meter.
Dit maakt dat voldaan kan worden aan de richtafstand. Hiermee vormt de supermarkt geen belemmering voor de woningen die met voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt worden en vormen de woningen die met voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt worden geen belemmering voor de supermarkt.
Het plangebied is gelegen in een rustige woonwijk, grenzend aan gemengd gebied. Aan
alle richtafstanden van omliggende bedrijven wordt voldaan. Hierdoor worden enerzijds
de woningen niet belemmerd door de agrarische bedrijven, en belemmeren anderzijds
de woningen de agrarische bedrijven niet in bedrijfsvoering.
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld.
Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.
Door onderzoeksbureau Sigma Bouw en Milieu is verkennend milieukundig bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in grond uitgevoerd. Het verkennend milieukundig bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in grond
Schoorstraat 4 te Klazienaveen (projectnummer 23-M10849, d.d. 3 augustus 2023) is toegevoegd als bijlage. Hierna volgen de resultaten van het uitgevoerde onderzoek.
Verkennend milieukundig bodemonderzoek NEN-5740+A1
Grond
Op basis van zintuiglijke waarnemingen zijn in het opgeboorde bodemmateriaal plaatselijk puinresten en asfaltgranulaat waargenomen. Een samenvatting van de toetsingsresultaten staat weergegeven in onderstaande tabel.
Fig 4.8: Toetsingsresultaten
Bovengrond (0.0-0.5 m-mv)
De bovengrondmengmonsters MM1 en MM2 bevatten een verhoogd gehalte polycyclische aromatische
koolwaterstoffen (PAK’s, som 10) t.o.v. de achtergrondwaarde, de tussenwaarde (indicatie
voor nader onderzoek) en de bodemindex-waarde (>0,5) wordt in deze gevallen niet overschreden
zodat er uit milieuhygiënische overweging, naar onze mening, geen directe aanleiding
istot het instellen van aanvullend onderzoek.
Ondergrond (0.5-2.0 m-mv)
Ondergrondmengmonster MM3 bevat geen van de onderzochte componenten verhoogd t.o.v.
de achtergrondwaarde en/of detectiewaarde.
Grondwaterpeilbuis 1 (1.6-2.6 m-mv)
Het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 bevat een verhoogd gehalte koper (zware metalen) en naftaleen (vluchtige aromaten) t.o.v. de streefwaarde, de tussenwaarde (indicatie voor nader onderzoek) en de bodemindex-waarde (>0,5) wordt in deze gevallen niet overschreden zodat er uit milieuhygiënische overweging, naar onze mening, geen directe aanleiding is tot het instellen van aanvullend onderzoek.
Toetsing hypothese
Op basis van de vooraf gestelde hypothese is de onderzoekslocatie in eerste aanleg als milieuhygiënisch onverdacht aangemerkt. In onderstaande tabel is de hypothese en de noodzaak tot vervolgonderzoek beoordeeld aan de hand van de onderzoeksresultaten.
Fig. 4.9 Hypothese en noodzaak tot vervolgonderzoek
De bovengrond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie bevatten plaatselijk
enkele gehalten verhoogd t.o.v. de achtergrondwaarde resp. de streefwaarde. Deze licht
verhoogd aangetoonde gehalten overschrijden de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5)
niet en geven daardoor geen formele aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek.
Verkennend onderzoek asbest in grond NEN 5707+C2
Op basis van de visuele locatie-inspectie is op het geïnspecteerde maaiveld geen asbestverdacht
materiaal waargenomen.
Bovengrond (0.0 max. 0.5 m-mv)
Ter plaatse van de inspectiegaten G1 t/m G3 is in de uitgegraven bovengrond (bodemlaag
tussen 0.0-max. 0.5 m-mv) in de fractie >20 mm zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal
waargenomen. Het totale gemiddeld indicatief gewogen gehalte asbest (fractie <20 mm
+ fractie >20 mm) in de bovengrond t.p.v. de inspectiegaten G1 t/m G3 bedraagt ter
indicatie <2 mg/kg d.s en is daarmee nietverhoogd t.o.v. de bepalingsgrens. De bovengrond
uit de inspectiegaten G1 t/m G3 is niet aantoonbaar verontreinigd met asbest.Ter plaatse
van de inspectiegaten G4 t/m G7 is in de uitgegraven bovengrond (bodemlaag tussen
0.0-max. 0.5 m-mv) in de fractie >20 mm zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal
waargenomen.Het totale gemiddeld indicatief gewogen gehalte asbest (fractie <20 mm
+ fractie >20 mm) in de bovengrond t.p.v. de inspectiegaten G4 t/m G7 bedraagt ter
indicatie 7.9 mg/kg d.s en is daarmee verhoogd t.o.v. de bepalingsgrens. De waarde
voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s) en de interventiewaarde (100 mg/kg d.s) wordt
niet overschreden.
Ondergrond (0.5-2.0 m-mv)fractie >20 mm
Op basis van de uitgevoerde inspectie van het opgeboorde materiaal uit de inspectiegat
G2 zijn vanaf ca. 0.5 m-mv visueel geen bodemvreemde materialen waargenomen.
Fractie <20 mm
Van de ongeroerde ondergrond vanaf 0.5 m-mv zijn in deze fase van het onderzoek geen
grondmonsters geanalyseerd op de fractie <20 mm. Omdat geen asbestverdacht materiaal
(met fractie > 20 mm) in de ongeroerde ondergrond is aangetroffen is de verwachting
dat er geen asbest met fractie < 20 mm in de ongeroerde ondergrond aanwezig is.
Toetsing hypothese
Op basis van de vooraf gestelde hypothese is de onderzoekslocatie in eerste aanleg
als verdacht voor asbest aangemerkt.Uit het onderzoek is gebleken dat de bovengrond
t.p.v. inspectiegaten G4 t/m G7 asbest bevat in een gehalte onder de waarde voor nader
onderzoek.Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de vooraf gestelde onderzoekshypothese
“verdacht” aanvaard.
Afwijkingen t.o.v. normen en protocollen
Er hebben bij de uitvoering van veldwerkzaamheden geen andere afwijkingen plaatsgevonden
t.o.v. de geldende protocollen BRL SIKB 2001, 2002 en 2018.Er hebben bij de uitvoering
van analysewerkzaamheden geen afwijkingen plaatsgevonden t.o.v. de geldende protocollen
AS3000 en/of overige geldende analysemethoden.
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Door GeluidMeesters BV is een “Akoestisch onderzoek herontwikkeling hoek Schoorstraat / Stellingstraat Zuidzijde in Klazienaveen” uitgevoerd in het kader van dit bestemmingsplan. De rapportage “0009-R-23-H, d.d. 17 juli 2023’ is als bijlage bij dit bestemmingsplan bijgevoegd.
Fig. 4.10: Een weergave van de situatietekening van de drie woningen (bron: akoestisch
rapport GeluidMeesters)
De aangrenzende Schoorstraat en Stellingstraat Zuidzijde kennen een snelheidsregime van 30 km/uur waarvoor in de Wet geluidhinder geen grenswaarden zijn opgenomen. In jurisprudentie is bepaald dat voor dergelijke wegen bij een ruimtelijke procedure wel een akoestische afweging noodzakelijk is.
Uit de resultaten blijkt dat alleen de geluidbelasting op het te herbestemmen pand
aan de Stellingstraat Zuidzijde 5, met 50 dB L den , hoger is dan de voorkeurswaarde
voor wegen met een wettelijke geluidzone. Wel wordt ruimschoots voldaan aan de maximale
ontheffingswaarde van 63 dB L den. Omdat de Wet geluidhinder niet van toepassing is
op wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur hoeft er geen hogere waarde te worden
vastgesteld. Omdat hier sprake is van een verbouw situatie (artikel 3.5 Bouwbesluit)
is voor de gevelgeluidwering het rechtens verkregen niveau van toepassing. Dat betekent
in de praktijk dat de actuele kwaliteit van een gebouw er door de verbouwing er niet
op achteruit mag gaan.
De locatie is gelegen binnen de wettelijk geluidzone van het geluidgezoneerd industrieterrein “Norit”. Aangetoond dient te worden dat de geluidbelasting vanwege dit industrieterrein kan voldoen aan de wettelijke grenswaarden en dat daarbij het gezoneerd industrieterrein niet in de mogelijkheden wordt beperkt.
Uit de resultaten blijkt dat uitsluitend op de te herbestemmen panden aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 de voorkeurswaarde van 50 dB(A) met ten hoogste 1 dB wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt daarmee niet overschreden.
Voor deze woningen dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen bij de gemeente. De benodigde hogere waarde bedraagt 51 dB(A). Omdat hier sprake is van een verbouw situatie (artikel 3.5 Bouwbesluit) is voor de gevelgeluidwering het rechtens verkregen niveau van toepassing. Dat betekent in de praktijk dat de actuele kwaliteit van een gebouw er door de verbouwing er niet op achteruit mag gaan.
In het Bouwbesluit zijn eisen gesteld aan de geluidwering aan de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied. Bij de te herbestemmen woningen is sprake van een verbouw situatie (artikel 3.5). Bij verbouw is het rechtens verkregen niveau van toepassing.
Dat betekent in de praktijk dat de actuele kwaliteit van een gebouw er door de verbouwing
er niet op achteruit mag gaan.
Indien een hogere-waarde procedure wordt gevolgd, dan moet het bevoegd gezag motiveren dat de gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar is. De Wet geluidhinder noemt hierbij geen grenswaarden.
Alleen voor de te herbestemmen panden aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 dient een hogere waarde te worden vastgesteld. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt op deze panden respectievelijk 57 en 55 dB op de maatgevende voorgevels. Op de overige gevels is de geluidbelasting lager. Om iets te kunnen zeggen over de toelaatbaarheid kan gebruik worden gemaakt van bijvoorbeeld de 'methode Miedema'. Met een geluidbelasting van ten hoogste 57 dB is sprake van een ‘matig’ akoestisch woonklimaat. Dit is voor een stedelijke omgeving te beschouwen als een acceptabel woonklimaat. Het besluit hogere grenswaarde voor de bestaande woningen aan de Stellingstraat Zuidzijde 5 en Schoorstraat 2 is opgenomen in Bijlage 3.
Voor de nieuw te realiseren woningen (b1 t/m b3) is geen hogere waarde nodig. Met een geluidbelasting tussen de 48 en 52 dB is sprake van een ‘goed tot redelijk’ akoestisch woonklimaat.
Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Projecten die ‘niet in betekende mate’ (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. In de AMvB-nibm zijn de criteria vastgelegd om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm. Zo is een project waarbij in totaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg worden gebouwd nog aangemerkt als een Nibm-project.
Het bestemmingsplan voorziet in het bouwen en gebruiken van drie nieuwe woningen en het juridisch-planologisch wijzigen van twee bedrijfswoningen naar reguliere woningen. Het plan blijft daarmee ruimschoots onder de drempelnorm. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig.
Omdat ook geen significante ontwikkelingen rondom het plangebied gepland zijn, zal
de concentratie van de NOX en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit
geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied van het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’ is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).
Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.
Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde
gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen
van waterbelangen in ruimtelijke plannen.
In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd.
Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte
en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden
of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere
gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas
afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal
Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.
Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken
van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon
hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd
rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering
toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten
plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien
het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden
alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de
duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan
scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen.
Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande
rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als
infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een
bodempassage gewenst.
Het plangebied wordt gekenmerkt door een braakliggend terrein aan de Schoorstraat
4. Op deze locatie is de voormalige bebouwing (kinderdagverblijf) gesloopt. Verspreid
is bestaande erfverharding deels nog aanwezig. De percelen Schoorstraat 2 en Stelllingstraat
ZZ 5 zijn bestaande (woon)percelen met bebouwing en erfinrichting.
Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten naar het oppervlaktewater stromen. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. Afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, regenwater wordt rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.
Binnen het plangebied wordt een doodlopende straat aangelegd vanuit de Schoorstraat. Aan deze straat grenzen de drie nieuwe woningen. Op het gebied van riolering is gekozen voor een gescheiden rioolstelsel. Dit houdt in dat het regenwater en vuilwater apart van elkaar ingezameld en afgevoerd wordt. Hierdoor komt per woonstraat twee rioolbuizen onder de straat te liggen. De diepteligging van deze buizen is ca. 1,40m minus maaiveld (gemeten vanuit de binnen onderkant rioolbuis). De rioolbuizen dienen aangesloten te worden op het gescheiden rioolstelsel in de Schoorstraat.
Klazienaveen ligt centraal in de gemeente Emmen, ten zuidoosten van Emmen. Het dorp bestaat overwegend uit woongebieden en enkele bedrijventerreinen. De gebruiksfuncties van het gebied zijn wonen en werken. Het betreft veenkoloniale gebied op uitlopers van de Hondsrug.
Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor Klazienaveen betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er in elk geval op moet worden gelet dat:
Het plangebied wordt overwegend getypeerd als infiltratiegebied.
Geadviseerd wordt om het bouwpeil minimaal 0,30 meter boven het te realiseren, aangrenzende straatpeil te maken zodat bij een hevige regenbui het regenwater niet de woningen instroomt.
Omdat het toenemend verhard oppervlak (daken, straten) kleiner is dan 1500 m2 stelt het waterschap geen eisen omtrent het realiseren van een waterberging.
Ten aanzien van de voormalige bebouwing en verharding ten behoeve van de kinderdagverblijf is in het plangebied in de nieuwe situatie een afname van ca. 1050 m2 aan verharding.
Het regenwater wat op daken valt (en dus in de dakgoten terechtkomt) wordt middels
een buis ondergronds afgevoerd. In het plangebied zijn een groenstructuur aanwezig
(tuinen en bermen) die voor natuurlijke infiltratie zorgen.
Op 18 juli 2023 is de digitale watertoets uitgevoerd. Het plangebied bevindt zich
in het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. De aanmelding heeft ertoe geleid
dat de korte procedure van toepassing is. Dit houdt in dat direct doorgegaan kan worden
gaan met de planvorming onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf zoals
bovenstaand is opgenomen wordt toegepast.
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’ dient
rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor
de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen,
opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk
geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en
de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. Deze ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding
gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische
betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen
van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale
grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering.
De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar
keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische en ruimtelijk beleid
van de gemeente, de provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium
voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen over de toegelaten
bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten
bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk
te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar
aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven
waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden
wel gebruikt kunnen worden.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er
vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd.
Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing
, bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.
Flexibiliteit
Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk,
waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het
inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende
vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen
van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning.
Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels
kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden.
Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de
uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
1. Woonsituatie: |
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand
houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden
op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige
en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
3. Culthuurhistorie |
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
4. Verkeersveiligheid |
Ter waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
5. Sociale veiligheid |
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk,
onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient
rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
7. Milieusituatie: |
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg
van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Fig 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nadere eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens
bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een
bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt
dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de
mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader
verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven
op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Artikel 1 Begrippen
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen
alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie.
In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard,
waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
Artikel 2 Wijze van meten
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft
aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden,
gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.
Artikel 3 Groen
De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.
Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Het is niet mogelijk
om parkeergelegenheden in het groen te realiseren.
Artikel 4 Tuin
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen
uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. De bestemming wordt vooral toegepast
om voortuinen bij woningen te bestemmen inclusief in- en uitritten. Hiermee hangen
ook enkele afwijkingsbepalingen samen die bepaalde bouwactiviteiten mogelijk kunnen
maken bij aangrenzende (hoofd)gebouwen.
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten
en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen
en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming
is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen,
parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige
voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze
bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming mogelijk.
Binnen de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen. In het bestemmingsplan mag het aantal woningen niet worden vermeerderd, tenzij dit met een aanduiding op de verbeelding anders word aangegeven.
Artikel 6 Wonen - Vrijstaand
Bij Wonen - Vrijstaand gaat het om regels die gelden voor reguliere grondgebonden vrijstaande woningen.
Het hoofdgebouw dient uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd te worden. De bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan de bestaande bouwhoogte, tenzij anders op de verbeelding aangeduid.
De gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag maximaal 75 m2 bedragen, onder voorwaarde dat niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 7 : Anti-dubbeltelregel
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt.
Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering
verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte
daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden
van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de
berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in
te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 8 : Algemene bouwregels
In artikel 8 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 9 : Algemene aanduidingsregels
Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen is de aanduidingen: 'Geluidzone - industrie' toegevoegd. Deze aanduidingen werken naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduidingen zijn opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.
Met de aanduiding Geluidzone - industrie zijn de geluidzones weergegeven afkomstig van de bedrijven Norit en Rademakers Gieterij BV.
De aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidszone van het terrein
nieuwe geluidgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige
bebouwing wordt uitgebreid en daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Voor
eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van
bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie
of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk
is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Indien om een of andere reden
het industrieterrein niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de plankaart
worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
Artikel 10 : Algemene gebruiksregels
In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd
met dit bestemmingsplan zijn.
Artikel 11 : Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan
bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een
andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent
dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of
dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Artikel 12 : Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen
van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De
procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
Artikel 13 : Overige regels
In dit artikel wordt de bestemmingsplannen 'Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen
(vastgesteld op 26 april 2018), 'Parapluplan Standplaatsen (vastgesteld op 31-05-2018)
en facetbestemmingsplan 'Emmen, Archeologie' (vastgesteld op 28-04-2022) van toepassing
verklaard op dit bestemmingsplan.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Het laatste hoofdstuk 'Overgangs en slotregels' bevat in artikel 14 het overgangsrecht, zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 15 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan 'Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’.
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor zowel gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico’s en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden
ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.
Het college heeft het bestemmingsplan 'Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5' vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het concept ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners, te weten Provincie Drenthe, waterschap Vechtstromen, Veiligheidsregio Drenthe en Vereniging van Belangenorganisaties Klazienaveen.
De provincie Drenthe heeft in haar reactie aangegeven dat op basis van de Omgevingsvisie Drenthe (vastgesteld door Provinciale Staten op 3 oktober 2018) is gebleken dat geen provinciaal belang in het plan is opgenomen.
De Veiligheidsregio Drenthe heeft in haar reactie aangegeven dat de VRD geen aanvullingen heeft op de toeliching van dit bestemmingsplan.
De overige overlegpartners hebben geen reactie gegeven op het concept ontwerpbestemmingsplan.
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.
Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal van plankosten, aanlegkosten (o.a. voor groen, nuts en infrastructuur) en planschadeverhaal vastgelegd. De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.
het bestemmingsplan ‘Klazienaveen, Schoorstraat 2 & 4, Stellingstraat ZZ 5’ met identificatienummer NL.IMRO.0114.2023022-B701 van de gemeente Emmen;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfsvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;
verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;
vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;
het gebruik van een ruime met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;
de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een
aan-huis-gebonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief tot gevolg kunnen hebben;
een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een bijbehorend bouwwerk, aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren en of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de onderbouw en zolder;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
een aangewezen gebied en of element met toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;
beroep waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar omvang en de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe
de aan een gebied toegekende waarde , gekenmerkt door een samenhangend geheel van onderling elkaar beïnvloedende mensen, planten, dieren en omgeving;
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
een (openbaar) gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;
een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;
voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;
een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;
de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;
een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;
wonen in een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouw en uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
De voor Verkeer- Verblijfgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
De voor Wonen - Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van een hoofdgebouw gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
De uitoefening van een aan huis verbonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteit is toegestaan in een deel van de woning of in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, waarbij de volgende bepalingen gelden:
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Ter plaatse van de aanduiding "Geluidzone - industrie" zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op geluidsgevoelige bestemmingen.
Voor het bouwen geldt dat geen nieuwe bouwwerken mogen worden gebouwd ten behoeve van geluidsgevoelige functies, met uitzondering van ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw, in generlei opzicht wordt vergroot of veranderd;
Tot een gebruik, strijdig met deze gebiedsaanduiding wordt in ieder geval gerekend:
Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen in die zin dat:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen te worden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:
Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:
Bij toepassing van de in artikel 11.1 genoemde afwijking dient het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet te worden geschaad. Bij het bepalen voor het verlenen van de omgevingsvergunning dienen in ieder geval de volgende waarden in acht te worden genomen:
Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.