Delfzijl - Marktstraat en Oude Schans

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Onderdeel van het project Delfzijl Centrum Zuidoost is de herontwikkeling van de Marktstraat en de Oude Schans. Dit bestemmingsplan maakt deze herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

In voorgaande versies (voorontwerpbestemmingsplan) waren ook de Albert Heijn-locatie en Havenstraat in dit bestemmingsplan opgenomen. Door voortschrijdend inzicht is echter ervoor gekozen om deze gebieden buiten het plan te laten in het vervolg van de ruimtelijke procedure. Wat betreft de Albert Heijn-locatie heeft dit ermee te maken dat de plannen ter plaatse nog onvoldoende duidelijk zijn. De ontwikkelingen die zijn voorgenomen in de Havenstraat zijn passend binnen de geldende regeling. Het is daarom niet noodzakelijk dit gebied in dit bestemmingsplan mee te nemen.

Voor de ontwikkeling van het project Delfzijl Centrum Zuidoost heeft de gemeente een gebiedsagenda opgesteld. In deze gebiedsagenda is het project opgesplitst in 9 deelgebieden, met per deelgebied een eigen ontwikkelingsstrategie en een fasering. Deze strategie ontstaat uit de noodzaak van lopende ontwikkelingen (met name de nieuwe huisvesting van het theater) die snel moeten worden gefaciliteerd. De verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden kennen verschillende politieke prioriteiten. De gebiedsagenda is vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee heeft het document een politieke en juridische status gekregen. Als voorbereiding op de ontwikkeling van de gebiedsagenda hebben verschillende omgevingssessies plaatsgevonden. Er heeft hiermee een uitgebreide participatie plaatsgevonden. Participatie is nog steeds een belangrijk onderdeel van het proces. Dit bestemmingsplan betreft de uitwerking van de gebiedsontwikkelingen van de deelgebieden 2 en 5 uit de gebiedsagenda. Zie voor een overzicht van de verschillende deelgebieden figuur 1.3.

Figuur 1.1 Impressie Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

In figuur 1.2 is de projectgrens van het project Delfzijl Centrum Zuidoost aangegeven. Het project bestaat uit een aaneengesloten gebied van de kop van de Havenstraat (locatie Albert Heijn) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). Met het project wordt naast verbetering van de leefbaarheid, beoogd de toegankelijkheid van het gebied te versterken en het sociale netwerk te verbeteren. Nieuwe ruimtes worden ingepast en opengesteld ten behoeve van de huidige, nieuwe en potentiële gebruikers. Bovendien worden duurzaamheid en vergroening meegenomen, evenals de profilering van Delfzijl als havenstad aan zee.

Figuur 1.2 Globale ligging plangebied (bron: pdok.nl)

Als aangeduid zijn binnen het project negen deelprojecten te onderscheiden. Deze zijn weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Negen deelgebieden (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

Hieronder wordt in het kort aangegeven wat de verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden inhouden.

Gebied 1 Albert Heijnlocatie

In dit deelgebied wordt een afrondende impuls gegeven aan het plein De Vennen en wordt de verbinding met de zee en het strand versterkt. De huidige supermarktlocatie wordt herontwikkeld, in combinatie met woningbouw en bijbehorende parkeervoorzieningen. In voorgaande versie van dit bestemmingsplan was dit deelgebied opgenomen in het plangebied. Door voortschrijdend inzicht is ervoor gekozen dit deel buiten het bestemmingsplan te houden in het vervolg van de procedure.

Gebied 2 Openbare ruimte, Marktstraat, Havenstraat

De aanpak van de openbare ruimte bestaat uit het verbeteren van de openbare ruimte, het aanleggen van een verbinding naar de Singelgracht en een nieuwe verbinding tussen het Molenbergplein en de Oude Schans. Het huidige gebruik van de straten bestaat voornamelijk uit wonen, horeca en detailhandel. Vanwege het concentratiebeleid van het kernwinkelgebied zal de straat meer verkleuren richting wonen en wonen-werken.

Gebied 3 Molenbergplein en cultuurcluster

In dit deelgebied wordt het theater herontwikkeld in een nieuw gebouw. Tevens zijn hier meer culturele voorzieningen voorzien, zoals de bibliotheek. Op deze locatie worden tevens appartementengebouwen gerealiseerd.

Gebied 4 Damsterkade

Hier wordt rekening gehouden met buitendijks en avontuurlijk wonen. Er wordt ook rekening gehouden met tijdelijke functies. Het is nu nog onbekend welke (tijdelijke) functies hier plaats kunnen vinden die een bijdrage kunnen leveren aan een beter, meer completer en aantrekkelijker centrum.

Gebied 5 Oude Schans (Marktstraat, Nieuweweg)

In dit deelgebied wordt voorzien in stadsherstel, herstructurering.

Gebied 6 Buiskoolplein

Dit betreft een aanpassing openbare ruimte. Voor de inrichting wordt aangesloten bij het centrum. Het uitgangspunt is dat het nieuwe plein minder grootschalig wordt dan het huidige plein met minder verkeersruimte, meer groen en een betere relatie met het water.

Gebied 7 Nieuweweg

In hoofdzaak gaat het hier om de combinatie van het aanpassen van de openbare ruimte met het stadsherstel van bestaande panden en het hoogwaardig invullen van de open gaten. Dit hangt nauw samen met de gebieden 8 en 9.

Gebied 8 Ubbens locatie

Het voornemen is om de bestaande bedrijfslocaties te slopen en ter plaatse grondgebonden woningen en appartementen te realiseren. Hierbij wordt ook de openbare ruimte aangepast.

Gebied 9 Action locatie

Het voornemen bestaat om de Action te verplaatsen naar het centrum in het kader van het concentratiebeleid. Het voornemen is om vervolgens appartementen en wellicht grondgebonden herenhuizen op deze locatie te realiseren.

Juridische verankering deelgebieden

Na toetsing van de deellocaties aan de vigerende planologische situatie is er voor gekozen de nieuwe ontwikkelingen vast te leggen in drie afzonderlijke bestemmingsplannen, te weten.

Bestemmingsplan Marktstraat/Oude Schans

Dit betreft een bestemmingsplan voor de deelgebieden 2 en 5. Deze deelgebieden worden op de middellange termijn ontwikkeld, waardoor er niet direct een grote druk is op de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan op korte termijn. De problematiek van deelgebied 2 en 5 komen overeen. Het betreffen beide straten waarin een gewijzigd gebruik moet worden geregeld.

Bestemmingsplan theater en culturele voorzieningen

De ontwikkeling van locatie 3 (locatie Molenberg) is op korte termijn. De locatie kent een eigen karakter en heeft minder directe raakvlakken met de overige locaties.

Bestemmingsplan Ubbens- en Action locatie

De deelgebieden 8 en 9 hebben beide betrekking op de ontwikkeling van een woonlocatie. Samenvoeging in één bestemmingsplan is logisch. Deelgebied 7 (de Nieuweweg) wordt meegenomen in dit bestemmingsplan.

De ontwikkelingen in deelgebied 4 zijn nog te prematuur om in een bestemmingsplan te vatten. Indien relevant kan voor de (tijdelijke) invulling van dit gebied gebruik gemaakt worden van andere planologische procedures en instrumenten. De aanpassing van het Buiskoolplein (deelgebied 6) kan binnen de geldende planologische regels plaats vinden.

De bestemmingsplannen voor het theater en culturele voorzieningen en de Ubbens- en Actionlocatie zijn als eerste ontwikkeld.

Dit bestemmingsplan ziet op het juridisch-planologisch mogelijk maken van de deelgebieden 2 en 5.

1.2 Ligging plangebied

Met het plangebied is aangesloten bij de projectgrens van het project Delfzijl Centrum Zuidoost. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt aan de noordzijde begrensd door de het noordelijke uiteinde van de Marktstraat. Vervolgens maakt de bebouwing gelegen aan de Markstraat onderdeel uit van het plangebied. De Oude Schans maakt tevens onderdeel uit van het plangebied. Het Burgemeester Buiskoolplein en de Nieuweweg begrenzen het plangebied aan de westzijde.

Figuur 1.4 Huidige situatie met luchtfoto 2019 (bron:pdok.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse gelden de volgende bestemmingsplannen. De geldende en hieronder geïnventariseerde bestemmingsplannen zijn te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Marktstraat

Bestemmingsplan Centrum, vastgesteld op 22-08-2013

In het bestemmingsplan is het plangebied voorzien van vijf enkelbestemmingen, een dubbelbestemming en drie gebiedsaanduidingen.

Verkeer

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor (ontsluitings)wegen, paden, parkeervoorzieningen, bruggen, dammen en/of duikers, viaducten en/of tunnels en bermen en beplanting. In beperkte mate zijn de gronden tevens bestemd voor water. Ook de bijbehorende nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn mogelijk. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag maximaal 5 meter bedragen.

Gemengd -1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor woningen op de tweede en hogere bouwlagen en deels op de eerste bouwlaag (gronden voorzien van de aanduiding: specifieke vorm van wonen - eerste bouwlaag), maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening op de eerste bouwlaag, bedrijven, categorie 1, detailhandel, niet zijnde supermarkten (gronden voorzien van de aanduiding detailhandel), horeca, categorie 2 en 3 (gronden voorzien van de aanduiding horeca categorie 2 of 3).

Er vinden geen specifieke bouwactiviteiten plaats. De bouwregels zijn hierdoor niet opgenomen in deze inventarisatie.

Dienstverlening

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor dienstverlening, bedrijfswoningen en wonen, voor zover het de tweede en hogere bouwlaag betreft.

Er vinden geen specifieke bouwactiviteiten plaats. De bouwregels zijn hierdoor niet opgenomen in deze inventarisatie.

Wonen - Woongebouw

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor gestapelde woningen.

Er vinden geen specifieke bouwactiviteiten plaats. De bouwregels zijn hierdoor niet opgenomen in deze inventarisatie.

Wonen

Wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf.

Er vinden geen specifieke bouwactiviteiten plaats. De bouwregels zijn hierdoor niet opgenomen in deze beschrijving.

Waarde – Archeologie 2

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 meter wordt geroerd, tenzij het draait om bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid, en tenzij het gaat om bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m² ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer deze grenswaarden worden overschreden en/of sprake is van een andere ingreep, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan de uitvoering hiervan.

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden aangewezen als de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein. Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding geldt: Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar geluidsgevoelig object, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de gevel van dit geluidsgevoelige object niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk 1

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen primaire waterkering met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse geldt dat geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de aanduiding, met uitzondering van bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 10 meter bedragen.

Gebiedsaanduiding wro-zone – ontheffingsgebied 1

Ter plaatse van de aanduiding kan middels een omgevingsvergunning, na voorafgaand advies van de beheerder van de waterkering, worden afgeweken dan de bouwbeperkingen in die zin dat de in de bestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat de bestaande of toekomstige waterkering niet nadelig wordt beïnvloed.

Oude Schans

Bestemmingsplan Centrum, vastgesteld op 22-08-2013

In het bestemmingsplan is het plangebied voorzien van een enkelbestemming, een dubbelbestemming en drie gebiedsaanduidingen.

Gemengd – 1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor woningen, voor zover het de tweede en hogere bouwlaag betreft, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening voor zover het de eerste bouwlaag betreft en bedrijven uit milieucategorie 1. Tevens zijn de daarbij behorende horecaterrassen, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. In het deelgebied is sprake van twee functieaanduidingen. Deels geldt de functieaanduiding 'detailhandel'. Ter plaatse is detailhandel, niet zijnde supermarkten, al dan niet in combinatie met ondergeschikte horeca toegestaan. Ook geldt deels de aanduiding 'horeca van categorie 3'. Ter plaatse zijn horecabedrijven uit milieucategorie 3 toegestaan op de eerste bouwlaag. Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse zijn verschillende goot- en bouwhoogtes op de verbeelding aangeduid.

Waarde – Archeologie 2

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 meter wordt geroerd, tenzij het draait om bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid, en tenzij het gaat om bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m² ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer deze grenswaarden worden overschreden en/of sprake is van een andere ingreep, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan de uitvoering hiervan.

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden aangewezen als de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein. Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding geldt: Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar geluidsgevoelig object, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de gevel van dit geluidsgevoelige object niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk 1

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen primaire waterkering met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse geldt dat geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de aanduiding, met uitzondering van bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 10 meter bedragen.

Gebiedsaanduiding wro-zone – ontheffingsgebied 1

Ter plaatse van de aanduiding kan middels een omgevingsvergunning, na voorafgaand advies van de beheerder van de waterkering, worden afgeweken dan de bouwbeperkingen in die zin dat de in de bestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat de bestaande of toekomstige waterkering niet nadelig wordt beïnvloed.

De herontwikkeling op de diverse locaties kan op basis van de geldende planregels niet plaatsvinden, vandaar dat een nieuw bestemmingsplan nodig is.

Figuur 1.5 Uitsnede geldend bestemmingsplan Centrum (bron: ruimtelijkeplannen.nl en pdok.nl)

Ter plaatse van het plangebied geldt tevens het Facetplan - Geluidszone Industrieterreinen Delfzijl, vastgesteld op 25 april 2013. Met dit bestemmingsplan zijn de geluidszones vastgesteld rondom de industrieterreinen van Delfzijl. De geluidszone ligt geheel over het plangebied van dit bestemmingsplan. Met de bouw van onder andere woningen dient met deze zone rekening te worden gehouden. Zie voor de geluidsaspecten hoofdstuk 5.

Ter plaatse van het plangebied geldt tot slot ook nog het voorontwerp-facetplan Delfzijl - Facetbestemmingsplan Kamerverhuur, gepubliceerd op 26 oktober 2020. Met dit bestemmingsplan zijn regels opgesteld die kamerverhuur binnen woonbestemmingen tegengaan. Dit plan maakt deel uit van een bredere aanpak van kamerverhuur en andere vormen van flexwonen.

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan voldoet aan de landelijke standaarden voor de opzet van (digitale) bestemmingsplannen. Voor wat betreft structuur, indeling en bestemmingen is zoveel als mogelijk aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen voor het centrum van Delfzijl en bij de bestaande door Delfzijl gehanteerde plansystematiek. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en beleidsmatige keuzes zijn op hoofdlijn vastgelegd.

In deze plantoelichting wordt het plan beschreven en de uitgangspunten, die daaraan ten grondslag liggen, gemotiveerd. Na deze inleiding (hoofdstuk 1) worden in de volgende hoofdstukken beschreven:

• Een gebiedsbeschrijving en beschrijving van de bestaande situatie (hoofdstuk 2);
• een beschrijving van het geldende en van belang zijnde beleidskader (hoofdstuk 3);
• de voorgenomen ontwikkelingen in het gebied (hoofdstuk 4);
• de effecten voor de omgeving en de te nemen maatregelen vanuit de omgeving (hoofdstuk 5);
• een planbeschrijving met daarin de hoofduitgangspunten voor de juridische regeling (hoofdstuk 6) en;
• een weergave van de uitvoerbaarheidsaspecten (hoofdstuk 7).

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en gebiedsbeschrijving

2.1 Ruimtelijk

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling mogelijk van de deelgebieden 2 en 5 uit het projectplan voor Delfzijl Centrum Zuidoost. Hieronder volgt een beschrijving en inventarisatie van de bestaande situatie. In Hoofdstuk 4 worden de gewenste ontwikkelingen voor de te onderscheiden deelgebieden geschetst.

In de Marktstraat staat een aantal panden van rond 1900. Het assemblee heeft de tijd doorstaan, maar aan de noordkant van de Marktstraat komt het monumentale karakter van de panden minder tot zijn recht. Dit geldt ook voor een deel van de Landstraat.

In dit deel van het plangebied zijn de Markstraat 10A en 11 aangewezen als karakteristieke bebouwing.

Figuur 2.1 Markstraat, Delfzijl (bron: Google maps)

Figuur 2.2 Ligging Markstraat/Havenstraat, deelgebied 2 (bron: projectplan gemeente Delfzijl, Centrum Zuidoost)

Via de Oude Schans wordt het zuidelijke deel van het plangebied bereikt. De Oude Schans is de verbinding voor passanten die het centrum van Delfzijl benaderen via de binnenhaven en voor bezoekers van het centrum via de zuidzijde. Bovendien is het een knooppunt voor fietsers, voetgangers en gemotoriseerd verkeer. De oude Schans 6, 11 en 12-12E zijn aangewezen als karakteristieke bebouwing.

Figuur 2.3 Oude Schans, Delfzijl (bron: Google maps)

Figuur 2.4 Ligging Oude Schans, deelgebied 5 (bron: projectplan gemeente Delfzijl, Centrum Zuidoost)

Het plangebied wordt vervolgens aan de westzijde begrensd door het Burgemeester Buiskoolplein en de Nieuweweg.

2.2 Functioneel

De straten kenmerken zich door een verscheidenheid aan functies. Veelal wordt op de tweede en hogere bouwlaag gewoond en bevinden zich op de begane grond verspreid enige winkels en horeca. Veel panden staan leeg. Aan de Markstraat en de Oude Schans wordt een deel van de straat in beslag genomen door de kantoorpanden van Wagenborgen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Binnen het rijksbeleid zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de Ladder voor Duurzame verstedelijking en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening van belang.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op nationale belangen dan voorheen. De ontwikkeling in het plangebied raakt geen van de onderscheiden rijksbelangen. De structuurvisie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening dat in 2012 van kracht is geworden. Dit besluit geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Er is een onderzoek uitgevoerd naar het winkelaanbod in Delfzijl en het bestaansrecht er van (bijlage 1). Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de gemeente terecht inzet op concentratie van het kernwinkelgebied in een beperkt deel van het stadscentrum. Door krimp is het steeds moeilijker voor ondernemers om een bestaansbasis te hebben. Daarom wordt terecht ingezet op concentratie van het winkelaanbod. In het plan wordt in meerdere straten op dit beleid aangehaakt, door bestaande detailhandels- en horecabestemmingen als wonen te bestemmen en de huidige functies hieronder aan te duiden. Bestaande vestigingen blijven toegestaan onder het overgangsrecht en deze functies zijn in de toekomst ook nog mogelijk.

Ter plaatse van deze bedrijven aan de Marktstraat en de Oude Schans kan in de huidige situatie op de verdiepingen al worden gewoond. In de voorgenomen opzet komt hier een woonfunctie op de begane grond bij. Dit geld voor in totaal 11 locaties waarbij dit speelt. Dit zou betekenen dat in theorie 11 extra woningen kunnen worden gerealiseerd. In paragraaf 3.4 is gemotiveerd dat dit aantal past binnen het woonbeleid van de gemeente Eemsdelta.

3.2 Provinciaal beleid

Het ruimtelijk beleid is door de Provincie Groningen vastgelegd in de Omgevingsvisie 2016-2020. In de Omgevingsvisie wordt al het ruimtelijk beleid gebundeld in één document. Tegelijk met de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 vastgesteld. Beide documenten hebben inmiddels diverse wijzigingen ondergaan. In dit bestemmingsplan is getoetst aan de geconsolideerde versie (gedateerd 20 februari 2019) van beide documenten die op www.ruimtelijkeplannen.nl bekend zijn gemaakt.

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie komt in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP). De Omgevingsvisie heeft betrekking op het grondgebied van de provincie Groningen en geldt voor een periode van vier jaar (2016-2020) en kan daarna eenmalig voor een periode van twee jaar worden verlengd.

De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verder verbeteren. Vanuit die invalshoek wordt gekeken naar de kansen die zich voordoen om hier met het omgevingsbeleid een bijdrage aan te leveren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Er wordt ruimte geboden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, zoals bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden.

Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie de doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving.

3.2.2 Omgevingsverordening Groningen

De provinciale belangen uit de visie zijn in de Omgevingsverordening vertaald in bindende regels die bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in acht dienen te worden gehouden. Het gaat hierbij om zowel ruimtelijke aspecten waaronder landschapswaarden en cultuurhistorische waarden als functionele aspecten waaronder verkeer en vervoer en wonen.

Ter uitvoering van het beleid uit de Omgevingsvisie hebben Provinciale Staten op 1 juni 2016 de provinciale Omgevingsverordening vastgesteld. De verordening bevat regels over de fysieke leefomgeving en wel voor de onderwerpen ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en ontgrondingen. Daarmee sluit het aan bij eerdere verordeningen. De verordening bevat algemene regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting. Deze regels moeten bewerkstelligen dat provinciale ruimtelijke belangen doorwerken op het lokale niveau. Dat betekent dat gemeenten zich bij het opstellen van (nieuwe) bestemmingsplannen hieraan moeten houden; de voorwaarden zijn zowel inhoudelijk als methodisch. In de Omgevingsverordening wordt met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen onder meer aandacht gevraagd voor de wijze waarop met de ruimtelijke kwaliteit en aspecten van duurzaamheid wordt omgegaan. Na vaststelling op 1 juni 2016 is de verordening inmiddels diverse malen gewijzigd. Toetsing aan de verordening heeft plaats gevonden op basis van de geconsolideerde versie van 20 februari 2019 die is bekendgemaakt op ruimtelijkeplannen.nl. Karakteristieke panden in het plangebied zijn voorzien van een beschermende regeling.

Ten aanzien van het provinciale woningbouwbeleid en de woningbouwruimte wordt verwezen naar 3.4.3. De provincie Groningen kan zich vinden in de woningbouwplannen in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost en de negen deelgebieden.

Vastgesteld wordt, dat het plan voldoet aan het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2013

Op basis van de Ontwikkelingsvisie wil de regio werken aan een veilig en duurzaam ingerichte Eemsdeltaregio in 2030. Een regio met een aantrekkelijk woonklimaat en een goede balans tussen de economie en de ecologie. De Ontwikkelingsvisie wil daarbij twee functies vervullen:

• het aanjagen van ontwikkelingen en functies in de regio;
• het sturen en ordenen hiervan.

3.3.2 Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta

Het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta (2013) geeft aan hoe samen met bewoners het wonen en leven op een goed niveau gehouden kan worden en hoe gewerkt gaat worden aan goede woningen, goede zorg, onderwijs en bereikbare voorzieningen. In de Eemsdelta zijn drie soorten dorpen en steden: woondorpen, centrumdorpen en regionale centra. Zij krijgen ieder hun eigen investeringen in wonen, welzijn en zorg, onderwijs, detailhandel en bereikbaarheid. De centrumdorpen zijn de kernen met een volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen.

Vastgesteld wordt, dat het plan kan voldoen aan het beleid op regionaal niveau.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Een beschrijving van de gebiedsagenda en de rol van de deelgebieden waar dit bestemmingsplan over gaat, is opgenomen in hoofdstuk 1.1 van deze toelichting.

3.4.2 Woonvisie 2018 - 2022

Ook in Delfzijl leiden ontwikkelingen als ontgroening, vergrijzing en migratie tot een veranderende vraag naar woningen en woonmilieus. Zowel in kwalitatieve zin als in kwantitatieve zin. De Woonvisie 2018-2022 voorziet allereerst in de behoefte aan een actuele leidraad om deze ontwikkelingen in een samenhangend perspectief te kunnen plaatsen en gericht actie te kunnen ondernemen. De versterkingsopgave in het kader van de aardbevingenproblematiek maakt de behoefte aan een actuele woonvisie groot. De woonvisie is een instrument ter voorbereiding op de versterkingsopgave. De bedoeling is kansen te benutten om méér te bereiken dan veiligheid voor aardbevingen alleen.

De woonvisie is tot stand gekomen na intensieve consultatie van alle betrokkenen bij de woningmarkt in Delfzijl.

Centraal uitgangspunt in de woonvisie is, dat iedereen in Delfzijl moet kunnen wonen in een goede woonomgeving, van jong tot oud, van huidige inwoners tot nieuwkomers. Dat betekent boven alles dat inspelen op veranderende woonwensen nodig is: meer woningen voor één- en tweepersoons- huishoudens (jong én oud), minder traditionele gezinswoningen (maar wel passend bij de middengroep), meer ‘leeftijdsvriendelijke’ woningen en woningen die (energetisch) duurzaam presteren. Ook voor huishoudens met een smallere beurs is er blijvend plek in Delfzijl. De woonvisie zet in op een kwalitatief gezonde woningmarkt. Richtinggevend is de daadwerkelijke woningbehoefte. Dat betekent dat aan de voorkant mogelijk wordt gemaakt, dat er voldoende woningen en locaties zijn om aan nieuwe woonwensen te voldoen en om verdichting in de richting van het centrum te organiseren. Het woningaanbod in de wijken rond het centrum kan vergroot worden. Hier moet iedereen kunnen wonen met het centrum binnen handbereik en een voorzieningenniveau dat aansluit bij de behoefte.

In het centrum van Delfzijl zijn al verschillende ontwikkelingen gaande, zoals uitvoering van Marconi (Maritieme Concepten in beeld), realisering van plan Spoorstraat, herinrichting van het Vennenplein, de komst van een gezondheidscentrum en een woonservicecentrum met winkels in de plint. Voor 2018/2019 zat hiermee de realisatie van circa 100 wooneenheden in de pijplijn. De ligging aan de zee is uniek en wordt door deze ontwikkelingen verder versterkt. Voor een nog levendiger centrum wordt ingezet op een verdichting van het woningaanbod voor kleine huishoudens in alle leeftijdscategorieën. Dit gebeurt op een aantal te herontwikkelen locaties in en nabij het centrum.

Figuur 3.1 Woonvisie 2018 - 2022 (bron: gemeente Delfzijl)

Figuur 3.2 Uit de woonvisie: een groener en compacter Delfzijl (bron: gemeente Delfzijl)

3.4.3 Woningbouwbeleid

De gemeente Eemsdelta staat voor een omvangrijke veranderopgave om het centrum, woonwijken en dorpen toekomstbestendig te maken. Deze omvangrijke veranderopgave vindt zijn aanleiding in onder meer: demografische transitie, energietransitie, wateropgave, economie en werkgelegenheid en bereikbaarheid.

Alles is gericht op het verbeteren van het sociale, culturele en het fysieke woon- en leefklimaat van Delfzijl en de omliggende dorpen. Deze opgaves hebben onder meer tot gevolg om de huidige woningvoorraad te transformeren naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In het woon- en leefbaarheidsplan "Noord-Groningen Leeft! en recentere woningmarkt- en bewonersonderzoeken van 2018 wordt de bijzondere positie van Delfzijl beschreven en opnieuw bevestigd. Delfzijl moet stevig blijven inzetten op het vernieuwen van centrum, woonwijken en dorpen. De programma's "Aardbevingen de Baas", "Ontwikkelen Perspectieflocaties", "Centrum Zuid-Oost", "Transitie Onderwijs en Zorgvastgoed" en "Gebiedsagenda's dorpen (w.o. Wagenborgen)" onderkennen, benadrukken en versnellen de noodzaak om de woningvoorraad te transformeren. Deze complexe maar uitdagende opgave, die gepaard gaat met veel dynamiek, vragen om ambitie en passend handelen van de gemeente. In onze woonvisie "Voor een toekomstbestendig Delfzijl" zijn de verschillende scenario's benoemd. In dit licht bezien vindt een geprioriteerde gebiedsgerichte aanpak van centrum, wijken en dorpen plaats.

Om aan de uitvoering van de Provinciale Omgevingsverordening voor wat betreft de taakstelling woningbouw te kunnen blijven voldoen, is een onderzoek naar de woningvoorraad in de periode 2020-2030 opgesteld door KAW. Dit is in lijn met de bestuurlijke afspraak tussen gemeente en provincie van oktober 2019. In dit onderzoek is onder meer aandacht voor de samenhang en afstemming tussen reguliere taakstelling woningbouw en de versnelde uitvoering van genoemde programma's en projecten. Inmiddels is een start gemaakt met het (laten) opstellen van bedoeld transformatieprogramma. Het transformatieprogramma woningvoorraad 2020-2030 wordt eind april 2020 opgeleverd. De uitkomsten hiervan worden verwerkt in dit bestemmingsplan en de overige bestemmingsplannen die in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost worden opgesteld. De provincie Groningen stelde zich inmiddels positief op ten opzichte van bovengenoemde aanpak en het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de drie bestemmingsplannen in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost.

3.4.4 Detailhandelsvisie

Deze visie wordt ingevoegd bij het ontwerp bestemmingsplan. Op basis van deze visie staat de gemeente een verdere concentratie van detailhandel- en horecavoorzieningen in het centrum voor en een geleidelijke ontwikkeling van de aanloopstraten naar een overwegend woongebied in combinatie met herstel en opwaardering van het openbare gebied en de gevels van de diverse panden.

3.4.5 Welstandsnota

Doel van de welstandsnota (vastgesteld op 30 september 2004) is een bijdrage te leveren aan het behouden en waar nodig versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van bebouwing binnen de gemeente. In de welstandsnota worden op heldere wijze de welstandseisen en de – criteria voor bouwplannen duidelijk gemaakt. Bouwplannen in de gemeente worden getoetst door de Welstandscommissie.

3.4.6 Nota cultuurhistorie en cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl 2016

De voormalige gemeente Delfzijl kent een lange geschiedenis voordat het sinds 1 januari 2021 is opgegaan in de gemeente Eemsdelta. Van deze geschiedenis zijn in het landschap en de bebouwing nog duidelijke resten aanwezig. Om deze resten en daarmee de geschiedenis van Delfzijl voor het nageslacht te bewaren, is een goede bescherming noodzakelijk. De nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl (2016) draagt bij aan deze bescherming. Aanleiding voor het opstellen van deze nota was de herziening van de archeologische beleidsadvieskaart in 2013.

Tijdens deze herziening is binnen het Oosterhorngebied een inventarisatie gemaakt van de aanwezige cultuurhistorische waarden en zijn deze waarden opgenomen op de archeologische beleidsadvieskaart (2013). Het was een wens van de gemeente Delfzijl om een dergelijke inventarisatie voor het gehele grondgebied uit te voeren. De gemeente heeft zelf daartoe een overzicht gemaakt van de cultuurhistorische waarden uit de periode tot de Tweede Wereldoorlog. Libau heeft dit overzicht aangevuld met enkele zichtbare elementen uit de Tweede Wereldoorlog en de Koude Oorlog. Dit overzicht heeft geresulteerd in de nota cultuurhistorie en bijbehorende cultuurhistorische waardenkaart. De resultaten van deze nota en kaart kunnen bij een nieuwe herziening van de archeologische beleidsadvieskaart worden opgenomen of als zelfstandig beleidsdocument worden gebruikt. Om de cultuurhistorische waarden te beschermen kan de nota door de gemeente te worden omgezet in een cultuurhistorische verordening ter aanvulling op de huidige bestemmingsplannen binnen het grondgebied. Bij een herziening van de bestemmingsplannen kunnen de cultuurhistorische waarden middels een dubbelbestemming (Waarde cultuurhistorie WR-ch) worden meegenomen in de nieuwe bestemmingsplannen dan wel in een omgevingsplan.

Cultuurhistorische waarden in de voormalige gemeente Delfzijl

Naast de benoemde implicaties van de nota cultuurhistorie voor de bestemmingsplannen en de beheersverordening cultuurhistorie, kunnen de op de cultuurhistorische waardenkaart verbeelde waarden een impuls geven aan het toerisme en recreatie binnen de voormalige gemeente Delfzijl (nu Eemsdelta). Dit kan bijvoorbeeld middels het plaatsen van informatieborden bij de locaties van enkele cultuurhistorische elementen of het uitzetten van een fietsroute waarbij aandacht wordt geschonken aan verschillende cultuurhistorische waarden.

In de nota worden binnen de voormalige gemeente Delfzijl de volgende typen cultuurhistorische elementen onderscheiden:

• Verkaveling;
• waterlopen;
• wegen;
• dijken;
• vestigingsterreinen;
• Tweede Wereldoorlog (bunkercomplex);
• Koude Oorlog (schuilkelders en navigatiestations);
• overige elementen (historische spoorlijnen, oude meren, groenstructuren).

Voor zover van toepassing op het plangebied en voor zover juridisch nodig zijn de betreffende cultuurhistorische elementen voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' op de verbeelding en van bijbehorende een beschermende regeling.

Figuur 3.3 Fragment Cultuurhistorische waardekaart gemeente Delfzijl (bron: gemeente Delfzijl)

3.4.7 Karakteristieke objecten

In opdracht van de gemeente heeft Libau een inventarisatie gemaakt van karakteristieke gebouwde objecten. Directe aanleiding om het gebouwde erfgoed in beeld te brengen vormt de bedreiging door gaswinning gerelateerde aardbevingen. Op basis van de inventarisatie worden karakteristieke panden aangewezen. De bescherming daarvan wordt verankerd in het bestemmingsplan door middel van onder andere een sloopregeling. Een en ander zoals in de Omgevingsverordening Groningen is aangegeven.

Figuur 3.4 Karakteristieke panden in het plangebied (bron: concept karakteristieke objectenkaart gemeente Delfzijl). De rode ster staat voor een gebouwd rijksmonument terwijl de blauwe stippen voor karakteristiek objecten staan.

Als aangegeven is er een aantal karakteristieke gebouwen in het plangebied, zie .2.1.

3.4.8 Herziening archeologische beleidsnota en beleidsadvieskaart gemeente Delfzijl 2017

In 2013 is de archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart herzien en is de Nota Archeologie opgesteld. Deze Nota Archeologie vormt de basis van het archeologiebeleid van de voormalige gemeente Delfzijl (nu onderdeel van de gemeente Eemsdelta), dat zijn weerslag heeft gekregen in gemeentelijke bestemmingsplannen en de Erfgoedverordening 2013. In opdracht van de gemeente heeft RAAP een evaluatie en actualisatie van het gemeentelijke beleid uitgevoerd. De Nota Archeologie uit 2013 vormt daarbij het uitgangspunt.

Binnen de gemeente Eemsdelta zijn de laatste jaren voornamelijk (resten van) nederzettingen ontdekt, voornamelijk in wierden. Tevens is een aantal borgterreinen onderzocht waarbij resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd zijn ontdekt. Ook zijn resten van een grafveld, een dijk, een kerk en een kloosterterrein aangetroffen. Veelal dateren de archeologische waarden uit de middeleeuwen en nieuwe tijd. In vrijwel alle gevallen werden de vondsten gedaan in gebieden met een hoge verwachting of in een gebied waar een wierde, borgterrein, klooster, etc. werd verwacht. Dit is op zich niet opmerkelijk aangezien juist die specifieke archeologische verwachtingen, via het bestemmingsplan, het archeologisch onderzoek verplicht stelt. Het is echter ook niet zo dat een onderzoek juist archeologische resten heeft opgeleverd die wat betreft datering, complex en/of context in het geheel niet verwacht werden.

Het beleid van de gemeente Eemsdelta is er vooral op gericht om archeologische waarden in de bodem te behouden: behoud in situ. Uit onderzoek blijkt dat in de periode 2007-2013 in Nederland in 32% van de gevallen waarbij sprake is van een waardevolle archeologische vindplaats deze, door middel van planinpassing, wordt behouden. Het instrument dat hiervoor wordt ingezet is veelal het bestemmingsplan. Hoe hoog dit percentage voor de gemeente Eemsdelta is, kan helaas niet uit de cijfers worden ontleend. In 2017 is Delfzijl in de steekproef opgenomen, waarbij twee archeologische meldingen nader zijn bestudeerd. Deze twee gevallen geven echter onvoldoende houvast om conclusies uit te trekken. Op basis van de in de voormalige gemeente Delfzijl uitgevoerde archeologische onderzoeken is af te leiden dat in de periode 2013-2016 in 5% van de gevallen behoud of deels behoud is geadviseerd. Dit percentage ligt een behoorlijk stuk lager dan het landelijk gemiddelde. Tevens valt op dat in meerdere mate na een bureauonderzoek direct een archeologische begeleiding wordt geadviseerd, er is sprake van een stijging van 13% t.o.v. de periode 2008-2012. Geadviseerd wordt deze ontwikkeling te monitoren en indien nodig in te grijpen, door bijvoorbeeld een waarderend onderzoek te eisen alvorens er een besluit over de omgang met de vindplaats wordt genomen.

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling van het gebied

4.1 Ruimtelijke ontwikkeling

Dit bestemmingsplan wil de mogelijkheden en de ruimte bieden om tot herontwikkeling van het plangebied over te gaan en initiatieven daartoe te stimuleren. De ruimte die het plan biedt kan worden ingevuld door particulieren en eigenaren in samenspraak met de gemeente. Hieronder wordt een beeld geschetst waartoe de herontwikkeling van het plangebied zou moeten leiden en welke initiatieven denkbaar zouden kunnen zijn. De geschetste ontwikkelingen zijn niet van de ene op de andere dag gerealiseerd. Door de aard van de ontwikkelingen en de samenspraak tussen gemeente, particulieren en anderen is de verwachting, dat de ontwikkelingen vanaf 2024 echt gestalte kunnen krijgen.

De Marktstraat en de Oude Schans zouden zowel in functionele zin als in ruimtelijke zin herontwikkeld kunnen worden. In de straten bevindt zich verhoudingsgewijs te veel horeca en detailhandel. Als gevolg hiervan ontstaat ook leegstand. Met dit bestemmingsplan worden de mogelijkheden voor het vestigen van detailhandel en horeca in deze straten beperkt. Beide functies dienen in principe binnen het kerngebied voor het stadscentrum te worden geconcentreerd. In de nieuwe situatie zullen de beide straten het karakter van een woon en woon-werkstraat krijgen. Hierbij wordt ingezet op reguliere bewoning en is kamerverhuur nadrukkelijk uitgesloten. De huidige bedrijvigheid kan worden voortgezet, maar de insteek is om op termijn deze functies te wijzigen naar wonen. Op die manier kan het kernwinkelgebied worden ingeperkt. Dit houdt in de huidige functies dus wel mogelijk blijven en de betreffende panden ook in de toekomst, eventueel onder nieuwe eigenaren, als zodanig gebruikt kunnen worden. Daarnaast is het voornemen om dus eveneens een woonfunctie toe te kennen aan de begane grond zodat hier reguliere bewoning wordt toegestaan. Binnen onderstaand figuur 4.1 worden de aanduidingen mbt detailhandel en horeca zoals deze in de verbeelding zijn opgenomen nader uitgelicht.

De Markstraat en de Oude Schans en - buiten het plangebied - de Nieuweweg lenen zich bij uitstek voor een 'stadsherstelachtige aanpak'. Dit gebied zou een prachtig en authentiek historisch kwartier kunnen zijn. Gedacht zou kunnen worden aan gevelherstel mogelijk in combinatie met de voorgestane functiewijziging en aandacht voor het openbaar gebied. Het idee is de ontwikkelingen vanaf 2023/2024 vorm te gaan geven in overleg met de pandeigenaren en andere belanghebbenden. Mochten er voor die tijd vanuit de bewoners voorstellen komen, dan wordt daar actief op ingespeeld. Voorop staat een gezamenlijke aanpak.

Figuur 4.1 Aanduidingen mbt detailhandel en horeca binnen het plangebied

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Tot en met het voorontwerpbestemmingsplan bestreek het plangebied van dit plan het Vennenplein, de Havenstraat, Marktstraat en de Oude Schans. Door voortschrijdend inzicht is besloten om het Vennenplein en de Havenstraat vanaf het ontwerpbestemmingsplan uit het plangebied te halen. Er zijn echter in een eerder stadium al onderzoeken uitgevoerd, die dus op een groter gebied betrekking hebben dan nu nog in dit bestemmingsplan betrokken zijn, of juist gericht zijn op gronden die niet meer binnen het plangebied vallen. In eerstgenoemde situatie zijn deze onderzoeken nog steeds opgenomen in het plan. In laatstgenoemde situatie is het onderzoek uit het plan gehaald.

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Onderzoek

In dit ontwerp-bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van de Marktstraat en Oude Schans mogelijk gemaakt. Hierbij gaat het met name om een transformatie van bestaande panden met detailhandels- en horecafuncties naar reguliere woningen. Er wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt, waarmee ook geen nieuwe gronden worden geroerd binnen het plangebied. Er kan uitsluitend binnen de contouren van de bestaande bebouwing gebouwd worden.

Binnen het plangebied geldt op basis van het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Conform deze regeling is het bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de grond wordt geroerd met een minimale oppervlakte van 50 m2 en een diepte van 40 cm onder het maaiveld in principe nodig om archeologisch onderzoek uit te voeren.

In dit geval worden dus echter geen nieuwe gronden geroerd. Van de gronden ter plaatse van de bestaande bebouwing kan worden aangenomen dat mogelijke archeologische waarden reeds zijn aangetast bij de bouw van de huidige bebouwing. Het is daarom niet noodzakelijk om in het kader van dit bestemmingsplan archeologisch onderzoek uit te voeren.

Om de archeologische waarden in het gebied wel te beschermen bij eventuele andere toekomstige ontwikkelingen is in dit bestemmingsplan de archeologische dubbelbestemming wederom opgenomen, met de daaraan gekoppelde archeologische onderzoeksplicht bij ontwikkelingen met een oppervlakte van 50 m2 en dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is, omdat geen nieuwe gronden worden geroerd. Bovenstaande laat onverlet, dat bij vondsten of sporen tijdens de werkzaamheden onverwijld contact dient te worden opgenomen met de bevoegde autoriteiten.

5.1.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd, dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek

Op basis van de Nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente, is het plangebied als cultuurhistorisch waardevol aangewezen, te weten als zijnde een voormalig vestingterrein. Deze terreinen herinneren aan de strategische positie die Delfzijl vanaf de nieuwe tijd in nam. Het is van belang dat de vestingterreinen zichtbaar blijven en indien mogelijk worden versterkt. Dit betekent dat ingrepen waarbij het uiterlijk van de vestingterreinen worden aangetast zo veel mogelijk moeten worden vermeden en dat voor een eventueel herstel een zorgvuldig en cultuurhistorisch onderbouwd plan dient te worden opgesteld. In Delfzijl zijn delen van de vestinggracht nog duidelijk herkenbaar aanwezig.

Figuur 5.1 Uitsnede Nota Cultuurhistorie van de gemeente Delfzijl (bron: gemeente Delfzijl)

In het plangebied worden geen ingrepen gedaan die het uiterlijk van het vestingterrein zullen aantasten.

Om de cultuurhistorie voldoende te kunnen beschermen, kunnen de cultuurhistorische elementen die zijn opgenomen in de onderhavige nota en cultuurhistorische waardekaart middels een dubbelbestemming (Waarde Cultuurhistorie WR-ch) worden opgenomen in de bestemmingsplannen van de voormalige gemeente Delfzijl.

Gebieden waarvoor een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' geldt, zijn naast de onderliggende enkelbestemming mede bestemd voor het behoud, bescherming en herstel van de ter plaatse bestaande cultuurhistorische waarden.

De cultuurhistorische waarden en elementen binnen de voormalige gemeente Delfzijl zijn ingedeeld in verschillende categorieën. Hieronder worden deze categorieën nader toegelicht.

Cultuurhistorisch waardevolle kernelementen: streven naar behoud; indien niet mogelijk:

cultuurhistorisch bureauonderzoek (WR-ch1),

Het gaat hierbij om de volgende cultuurhistorische elementen:

• Waterlopen
• Wegen
• Dijken
• Vestingterreinen
• Elementen uit de Tweede Wereldoorlog
• Elementen uit de Koude Oorlog
• Resten van historische spoorlijnen
• Groenstructuren

Voor deze elementen geldt, dat bij ingrepen waarbij het uiterlijk van de elementen wordt gewijzigd (bijvoorbeeld het dempen van sloten, het restaureren van de bunkers, het wijzigen van de beplanting in een groenstructuur) ten minste een cultuurhistorisch bureauonderzoek dient te worden uitgevoerd. In een dergelijk bureauonderzoek wordt een afweging gemaakt tussen de voorgestelde werkzaamheden en de eventuele schade aan de cultuurhistorische elementen. Op basis van deze afweging wordt een advies gegeven met betrekking tot het vervolg: eventueel vervolgonderzoek, afzien van de werkzaamheden of het zonder cultuurhistorisch bezwaar doorgang kunnen vinden van de werkzaamheden.

Om dergelijke aantasting van de waarden te voorkomen, zal een dubbelbestemming worden opgenomen.

Conclusie

In het plangebied komen geen waardevolle cultuurhistorische elementen voor.

5.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

In het kader van de ontwikkelingen in Delfzijl Zuidoost is een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Dit betreft de basis voor werkzaamheden die een uitspraak vereisen over de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Voor de uitvoering van het historisch bodemonderzoek is het gehele projectgebied van Delfzijl Zuidoost onderverdeeld in meerdere deelgebieden. Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft delen uit de deelgebieden B tot en met D. Voor deze deelgebieden wordt voor meerdere aspecten en locaties nader onderzoek aanbevolen. Dit is terug te vinden in bijlage 2. Nader onderzoek voor locaties binnen het plangebied zullen in het kader van de vergunningsaanvraag worden uitgevoerd, omdat op dit moment nog niet duidelijk is wanneer delen van het plangebied tot transformatie/herontwikkeling zullen komen. Om te voorkomen dat een nader onderzoek verjaard, wordt daarom de nadere onderzoeksplicht verschoven naar de vergunningsaanvraag.

Conclusie

Uit het historisch bodemonderzoek is naar voren gekomen dat voor een aantal locaties en aspecten binnen het plangebied nader onderzoek noodzakelijk is. Dit zal worden uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning.

5.3 Ecologie

Wet natuurbescherming (Wnb)

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

5.3.1 Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;

• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudings- doelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudings- doelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• Alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Onderzoek

Natura 2000 gebied

Het plangebied is gelegen ten westen van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, de Waddenzee. De afstand varieert van circa 400 meter tot een kilometer. Aangezien het plangebied buiten de begrenzing van het Natura 2000-gebied ligt, beperken eventuele effecten zich tot externe werking. Gezien de afstand tot het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied, potentiële effecten en bekende dosis-effectenrelaties (Vegte et al. 2014, Krijgsveld et al 2008 en Broekmeyer 2006) en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkelingen zijn indirecte effecten - met uitzondering van stikstofdepositie - op voorhand uitgesloten (bron: Quickscan Wet natuurbescherming, Ecoreest, bijlage 3).

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe/ruimere bouwmogelijkheden mogelijk dan in de huidige situatie. De enige verandering die mogelijk wordt gemaakt is de transformatie van bestaande detailhandels- en horecavestigingen naar woningen. Dit is alleen mogelijk binnen de bestaande maatvoering.

Een transformatie van detailhandel en/of horeca naar wonen leidt in de gebruiksfase per definitie tot minder verkeersbewegingen, doordat de klandizie wegvalt en uitsluitend bewoners en gasten nog van en naar het pand rijden. De verkeersgeneratie neemt hierdoor af. De aanlegfase van een dergelijke transformatie is zeer gering, doordat het in principe uitsluitend om interne verbouw gaat. Er is daarmee geen noodzaak tot inzet van groot materieel, waardoor uitstoot in deze fase eveneens zeer beperkt is. Er is daarom geen noodzaak tot het uitvoeren van een stikstofberekening. Er kan op voorhand worden geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van significante stikstofdepositi op stikstofgevoelige gebieden.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het dichtstbijzijnde beschermde gebied betreft de Waddenzee op circa tweehonderd meter. Dit gebied is aangemerkt als NNN bestaande natuur (wad - water). Ten westen bevindt zich op ruim twee kilometer het NNN natuurgebied Biessumerbos. Daarnaast bevindt zich op ruim één kilometer ten zuidwesten van de onderzoekslocatie een Bos- en natuurgebied buiten het NNN, het Tuikwerderrak. Gezien de afstand (tweehonderd meter) tot het NNN en het tussenliggende afschermende gebied (dijk, bebouwing, wegen) is geen sprake van negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Vervolgstappen ten aanzien van het NNN zijn niet aan de orde.

5.3.2 Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Groningen

In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In verband met de uitvoering van werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkering, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of in het kader van natuurbeheer, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw of bestendig gebruik worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Er is ecologisch onderzoek gedaan. Binnen het plangebied komen geen beschermde plantsoorten voor. Er is een aantal panden in het plangebied geschikt voor de gierzwaluw. Ook is nabij de Havenstraat de aanwezigheid van huismussen en huiszwaluw vastgesteld en biedt een aantal panden in het plangebied de potentiële nestelmogelijkheid voor de huismussen. Aan diverse panden in het plangebied zijn nesten aangetroffen van de huiszwaluw. Tot slot bieden de gebouwen in het plangebied de mogelijkheid voor de vestiging van vleermuizen (bron: Quickscan Wet natuurbescherming, Ecoreerst, bijlage 3). Mogelijk zou aan de Havenstraat ook een potentiële vestigingslocatie voor Steenmarter zijn (in de bosschages).

De overige te verwachten diersoorten zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

In de tuinen, bomen of op panden kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Alle in gebruik zijnde vogelnesten zijn beschermd. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden.

Om te bepalen of er al dan geen nestplaatsen of verblijfplaatsen in de bebouwing aanwezig zijn, is aanvullend onderzoek nodig. Alleen dan kan bepaald worden of er bij de voorgenomen werkzaamheden sprake is van overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming.

Met de Ecologische quickscan is voldoende inzicht ontstaan in de ecologische situatie ter plaatse van het plangebied om het bestemmingsplan vast te kunnen stellen. Het bestemmingsplan biedt vooralsnog de ruimte en de mogelijkheden voor (particuliere ontwikkelingen). Deze ontwikkelingen zullen zich naar verwachting niet eerder voordoen dan in 2024 of later. Ten tijde van deze ontwikkelingen, als er sprake is van concrete plannen, zal voorafgaand aan de ontwikkeling nader ecologisch onderzoek worden gedaan naar het voorkomen van beschermde diersoorten zoals in de ecologische quickscan is geïndiceerd.

5.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

Verkeer en ontsluiting

Het bestemmingsplan regelt een bestaande situatie en maakt een transformatie mogelijk van detailhandel en horeca naar wonen. Het uitgangspunt hierbij is dat de bestaande situatie mogelijk wordt gemaakt, maar dat deze functies wel, vooruitlopend op de voorgenomen transformatie, als 'wonen' worden bestemd. Binnen deze bestemming zijn de verschillende bestaande functies aangeduid.

Dit houdt in dat ook de bestaande verkeersgeneratie en ontsluiting in het gebied behouden blijft. Indien transformatie naar wonen wordt uitgevoerd, zal de verkeersgeneratie binnen het plangebied afnemen, doordat voor een woonfunctie een minder hoge verkeersgeneratie geldt dan voor detailhandel en horeca. De bestaande infrastructuur blijft ook in de voorgenomen situatie behouden waardoor de ontsluiting hoe dan ook gelijk blijft.

Parkeren

Het hebben en reserveren van voldoende parkeerplaatsen levert een belangrijke bijdrage aan de bereikbaarheid, leefbaarheid, (economische) vitaliteit en verkeersveiligheid binnen de gemeente Eemsdelta. Vooruitlopend op een aantal grote ontwikkelingen binnen Delfzijl is in dat kader in 2016 een parkeerbalans opgesteld. Deze uitgebreide parkeerbalans is in 2017 opgeleverd en laat zien hoe de parkeerbalans er in het peiljaar 2016 uitzag en hoe deze balans er in 2022 uit gaat zien. Voor 2022 is uitgegaan van de majeure projecten/ontwikkelingen (Gezondheidscentrum, Marconi en o.a. Plein de Vennen). In de parkeerbalans is inzichtelijk gemaakt dat er getalsmatig voldoende parkeerplekken in het centrum van Delfzijl zijn, maar dat er sprake is van een geografische disbalans. Sturingsmaatregelen om deze disbalans te beïnvloeden zijn in de periode tussen het opleveren van de parkeerbalans en nu genomen. Enerzijds is de blauwe zone binnen het centrum van Delfzijl uitgebreid en anderzijds op de Damsterkade (op de rand van het centrum) de parkeercapaciteit voor langparkeren. De parkeerbalans is vergeleken met de ontwikkelingen vanuit het project Centrum Zuidoost. Het programma ontwikkeling Centrum Zuidoost is voor 90% overeenkomstig als die in de parkeerbalans. Wanneer, op onderdelen, het project Centrum Zuidoost een toename kent, zal voor de dan ontstane parkeerdruk door de ontwikkelende partij voor een deel of geheel op eigen terrein in parkeerplaatsen dienen te worden voorzien.

5.5 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied maakt deel uit van de stadskern van Delfzijl. In het gebied alsmede in de omgeving van het gebied, is een grote verscheidenheid van functies aanwezig. Daarom kan dit gebied bestempeld worden als gemengd gebied en kan ten aanzien van de richtafstanden uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' één stap terug worden gedaan.

Binnen het plangebied worden zowel bedrijfshindergevoelige functies als bedrijfsfuncties mogelijk gemaakt. Binnen het plangebied wordt dienstverlening, een supermarkt en bedrijfs nutsvoorzieningen mogelijk gemaakt. Deze functies zijn goed te combineren met bedrijfshindergevoelige functies omdat het hier gaat om bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Hiervoor geldt in gemengd gebied een richtafstand van maximaal 10 meter. Er zijn geen knelpunten met betrekking tot milieuzonering.

Conclusie

Er is geen nader onderzoek naar milieuzonering noodzakelijk.

5.6 Geluid

Toetsingskader

Geluidzone industrielawaai

Een geluidzone wordt vastgesteld rond industrieterreinen waar inrichtingen zijn gevestigd die 'in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken' zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Dergelijke bedrijven worden in de volksmond ook wel 'grote lawaaimakers' genoemd. Op grond van de wet behoort tot de geluidzone het gebied tussen het industrieterrein zelf en de buitengrens van de zone. Het industrieterrein zelf maakt dus geen deel uit van de zone. Buiten een geluidzone mag de geluidsbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Voor het gezoneerde industrieterrein zelf en daarop aanwezige of geprojecteerde woningen gelden geen geluidnormen.

Grenswaarden voor nieuwe gevoelige functies

Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidsgevoelige bestemmingen slechts aanvaardbaar indien de geluidsbelasting aan de gevel aan de wettelijke grenswaarden voldoet. Voor nieuwe geluidsgevoelige functies, zoals woningen, geldt een wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor nieuwe woningen die binnen de geluidzone liggen is in het algemeen de vaststelling van een hogere waarde tot 55 dB(A) mogelijk. Op grond van de momenteel vigerende Wet geluidhinder kan het bevoegd gezag de betreffende hogere grenswaarden vaststellen indien blijkt dat maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ondervinden van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder wordt de omvang van de wettelijke zones langs verkeerswegen aangegeven. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidszone, tenzij er sprake is van een woonerf, een 30-km/uur-gebied of een gemeentelijke geluidsniveaukaart waaruit blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabijgelegen rijstrook 48 dB of minder bedraagt. De 48 dB is de voorkeursgrenswaarde voor het wegverkeerslawaai. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die in een zone geprojecteerd worden, bepaald de wet dat akoestisch onderzoek verplicht is. De geluidbelasting van het verkeer op de buitengevels van geluidsgevoelige bestemmingen mag de in de wet genoemde normen niet overschrijden.

Onderzoek

Binnen het plangebied wordt de bestaande situatie mogelijk gemaakt en worden op een aantal locaties transformaties van detailhandel en horeca naar woningen mogelijk gemaakt. Het gaat met name dus om bestaande situaties. Daar waar woningen worden mogelijk gemaakt, is wonen op de verdiepingen reeds toegestaan. Omdat ter plaatse van deze woningen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat, kan ervan uit worden gegaan dat ook op de begane grond hier sprake van is. Daarmee is het niet noodzakelijk om een akoestisch onderzoek uit te voeren ten aanzien van de voorgenomen transformatie in het plangebied.

Conclusie

Het is niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek uit te voeren in kader van dit bestemmingsplan. Daarmee vormt het aspect geluid geen belemmering voor dit plan.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Toetsingskader

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Onderzoek

De Omgevingsdienst Groningen heeft een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd (bijlage 4) ten behoeve van het bestemmingsplan. Hierin is het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van risicovolle inrichtingen, risicovolle transportassen en risicovolle transportleidingen beoordeelt. De belangrijkste constateringen en te nemen maatregelen voor de verantwoording van het groepsrisico kunnen als volgt worden samengevat:

• OP dit moment is onbekend of de gemeente Eemsdelta de beleidsvisie stilzwijgend blijft hanteren tot een nieuwe beleidsvisie is opgesteld of dat de beleidsvisie terzijde wordt geschoven omdat de geldigheidsduur is verlopen en de gemeente Eemsdelta geen actie wenst te ondernemen ten aanzien van de beleidsvisie. In dit advies is niet ingegaan op de ontwikkeling en de relatie met de Beleidsvisie externe veiligheid Delfzijl;
• In en in nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle transportleidingen gelegen waarvan het invloedsgebied reikt tot over het plangebied;
• De plaatsgebonden risicocontour 10-6 van Nouryon, Wildeman en JPB reikt niet tot het plangebied;
• Nouryon heeft een invloedsgebied van 2.862 meter en ligt over het plangebied;
• Wildeman heeft een invloedsgebied van 3.704 meter en ligt over het plangebied;
• JPB heeft een invloedsgebied van 15.100 meter en ligt over het plangebied;
• De spoorlijjn route 40 CX Sauwerd - Delfzijl kent ter hoogte van het plangebied, volgens het Basisnet een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 van 1 meter. De afstand van het spoortraject tot het plangebied is circa 25 meter. De plaatsgebonden risicocontour reikt niet tot het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl is gelegen buiten het plangebied op een afstand van circa 25 meter. In de regeling Basisnet is voor de spoorlijn aangegeven dat hier een plasbrandaandachtsgebied aanwezig is. Het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn reikt tot het in plan. Indien binnen het plasbrandaandachtsgebied kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden toegelaten dient de gemeente Eemsdelta de redenen te vermelden die er toe hebben geleid om in het plasbrandaandachtsgebied nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toe te laten;
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl is gelegen buiten het plangebied op een afstand van circa 25 meter. De veiligheidszone 3 transport reikt tot in het plangebied. De gemeente Eemsdelta dient ervoor te zorgen dat er geen objecten voor verminderd zelfredzame mensen binnen de veiligheidszone 3 transport worden opgericht. Dit overeenkomstig de Omgevingsverordening;
• De spoortlijn Sauwerd - Delfzijl heeft een invloedgsebied van 4.000 meter en ligt over het plangebied.

Groepsrisico

• Het berekende groepsrisico van Nouryon in de huidige situatie is gelegen boven de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van Wildeman in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van JPB in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Voor de toekomstige situatie geldt dat het groepsrisico, door invulling te geven aan het plangebied op zeer grote afstand van Nouryon, Wildeman en JPB geen gevolgen heeft;
• Het berekende groepsrisico van de spoorlijn route 40 CX Sauwerd - Delfzijl is gelegen onder de orïentatiewaarde;
• Voor de toekomstige situatie geldt dat het berekende groepsrisico voor de spoorlijn niet wijzigt;
• Het bestemmingsplan Albert Heijn locatie EO wordt niet gerealiseerd binnen het invloedsgebied van een risicovolle transportleiding. Om deze reden is een verantwoording van het groepsrisico niet vereist.

5.7.2 Advies Omgevingsdienst externe veiligheid

Ten aanzien van dit plan adviseert de Veiligheidsregio Groningen:

• Veiligheidsregio Groningen (kazerne Delfzijl) advies te vragen over het uitwerken van de bluswatervoorziening, bereikbaarheid en ontvluchtingsmogelijkheden als plannen concreter zijn.
• De bereikbaarheid en bluswatervoorziening aan de hand van de handreiking 'Bereikbaarheid en bluswatervoorziening Groningen' te realiseren.

Ongeacht de inzet van de gemeente Eemsdelta en de hulpverleningsdiensten om de situatie zo veilig mogelijk te maken zal er altijd sprake zijn van een restrisico. Immers, de kans op een ongeval, hoe klein dan ook, blijft altijd aanwezig. Door, voor onderhavig plan, invulling te geven aan het advies van de Veiligheidsregio Groningen wordt getracht het restrisico zo klein mogelijk te maken.

Alles overwegende wordt geconcludeerd dat vanuit oogpunt van externe veiligheid het verantwoord is om invulling te geven aan het bestemmingsplan. Het restrisico is in dit kader aanvaardbaar.

5.8 Luchtkwaliteit

 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 150 nieuwe woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N362, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2017; 9,3 µg/m³ voor NO2, 13,5 µg/m³ voor PM10 en 7,2 µg/m³ voor PM 2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM 10 bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.9 Water

Toetsingskader

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. De Digitale Watertoets is uitgevoerd op 07-05-2020. Voor elk locatie is een aparte toets ingevuld. Hieruit is gekomen dat een standaard waterparagraaf voldoet. De dossiercodes zijn: 20200507-34-23232, 20200507-34-23233 en 20200507-34-23234.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de waterschappen nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016-2021, Keur van het waterschap Noorderzijlvest en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het vaarwegenbeheer in Groningen en Noord-Drenthe. Het waterschap staat voor veilig, voldoende en schoon water. Daarin zijn de volgende aspecten van groot belang: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap. Daarnaast geldt ook de Keur, deze geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.

Gemeentelijk beleid

In het watertakenplan DAL/W2 specifieke Delfzijl 2018-2022 worden de gemeentelijke watertaken van Delfzijl uitgewerkt. Er zijn drie zorgplichten die ook gehandhaafd zullen worden in de nieuwe Omgevingswet. Dit zijn: de zorgplicht voor inzameling en transport van stedelijk afvalwater, zorgplicht voor doelmatige inzameling en verwerking van hemelwater en de zorgplicht voor het voorkomen/beperken van schade door grondwateroverlast. Naast de DAL-gemeenten (Delfzijl, Appingedam en Loppersum) doen in totaal 27 gemeenten, 2 waterschappen en 2 waterbedrijven mee in de samenwerkingsovereenkomst Groningen en Noord-Drenthe. Het Watertakenplan is afgestemd op de regionale aanpak. Er zijn 5 doelen gedefinieerd omtrent de uitvoering van de gemeentelijke watertaken. Deze betreffen:

• 5. Risico's voor de volksgezondheid door aanraking schadelijke stoffen en geuroverlast maximaal beperken
• 6. Beperk wateroverlast door water op straat en beperkt overstroming maximaal
• 7. Beperk hinder door falen riolen en door verstopping of werkzaamheden
• 8. Zorg voor goede oppervlaktewaterkwaliteit, voer zo weinig mogelijk water af naar de zuivering
• 9. De klant staat voorop. Aantal klachten zit onder het landelijk gemiddelde.

Huidige situatie

Met het plangebied is aangesloten bij de projectgrens van het project Delfzijl Centrum Zuidoost. Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt aan de noordzijde begrensd door het begin van de Havenstraat. Vervolgens maakt de bebouwing gelegen aan de Markstraat en de Oude Schans deel uit van het plangebied. Het Burgemeester Buiskoolplein en de Nieuweweg begrenzen het plangebied aan de westzijde. Het plangebied is in de huidige situatie geheel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten zuiden van het plangebied bestaat de grond klei met zware ondergrond of tussenlaag. Met betrekking tot grondwater is ten zuiden van het plangebied voornamelijk sprake van grondwatertrap Vb. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) schommelt tussen 25 en 40 centimeter onder maaiveld. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) bevindt zich op 120 centimeter onder maaiveld.

Waterkwantiteit

Conform de Legger van waterschap Noorderzijlvest zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het projectgebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het projectgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Ten oosten van het plangebied bevindt zich een primaire kering. Het profiel van vrije ruimte betreft de eerste 5 meter gemeten vanaf de teen van de dijk en de beschermingszone betreft de volgende 95 meter. Binnen deze zones gelden conform de Keur van waterschap Noorderzijlvest beperkingen voor bouwen en aanleggen ter bescherming van en om onderhoud aan de waterkering mogelijk te houden. Zo dient het profiel van vrije ruimte vrijgehouden worden van onomkeerbare bebouwing. Deze zone is gereserveerd voor een eventuele dijkverbetering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal de supermarkt vernieuwd worden in combinatie met appartementenwoningen. Wat betreft de Markstraat en de Havenstraat zal de vestiging van detailhandel en horeca worden beperkt en in de nieuwe situatie zullen beide straten het karakter van een woon en woon-werkstraat krijgen. Deze locatie en ook de Oude Schans lenen zich bij uitstek voor een 'stadsherstelachtige aanpak'. Gedacht zou kunnen worden aan gevelherstel mogelijk in combinatie met de voorgestane functiewijziging en aandacht voor het openbaar gebied. Het idee is de ontwikkelingen vanaf 2023/2024 vorm te gaan geven in overleg met de pandeigenaren en andere belanghebbenden.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Waterkwantiteit

Omdat het plangebied in de huidige situatie al geheel verhard is, zal dit niet toenemen met de realisatie van de ontwikkeling. Compensatie is derhalve niet nodig.

Waterveiligheid

Het plangebied bevindt zich binnen het profiel van vrije ruimte en beschermingszone van de primaire kering. Voor de werkzaamheden binnen het profiel van vrije ruimte en de beschermingszones zal een watervergunning worden aangevraagd. In het kader van het ontwerpbestemmingsplan zal meer toelichting komen over welke werkzaamheden plaatsvinden.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In het plangebied zal een gescheiden inzameling van afvalwater van hemelwater plaatsvinden. Over de afwatering van het hemelwater zal nader overleg met het waterschap plaatsvinden.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding hoeft plaats te vinden omdat het plangebied in de huidige situatie geheel verhard is. Wel bevindt het plangebied zich in het profiel van vrije ruimte en de beschermingszone van een primaire kering. Voor werkzaamheden binnen deze zones zal een watervergunning aangevraagd worden. Hiermee heeft de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Uit de klic melding blijkt dat binnen het plangebied wel een hogedruk gasleiding is gelegen. Met de uitvoering van het plan dient hiermee rekening te worden gehouden, zie 5.7. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.11 Vormvrije m.e.r. beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van PM. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is door het bevoegd gezag, op basis van de beoordelingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling, het besluit genomen dat het niet noodzakelijk is om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen ten aanzien van dit bestemmingsplan. Uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Toelichting op het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Ter plaatse van het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan Centrum. Met het onderhavige bestemmingsplan is voor het toekennen van de bestemmingen en de bijbehorende regeling zoveel mogelijk aangesloten bij de bestemmingen en de systematiek in het bestemmingsplan voor het centrum.

In samenhang met de overige doelstellingen vanuit de Gebiedsagenda voor Delfzijl Zuidoost, zet het bestemmingsplan in op een geleidelijke transformatie van de Marktstraat en de Oude Schans tot overwegende woon- en woonwerkstraten met een diversiteit aan woningen. Detailhandel en horeca worden geconcentreerd in het centrum van Delfzijl. Dit komt voort uit de verwachte afname van het aantal inwoners van Delfzijl. Hierdoor komt het aanbod en de bestaansbasis voor ondernemers in Delfzijl onder druk te staan en wil de gemeente het centrum zo compact mogelijk maken. De gemeente staat daarbij in de uitvoering een gezamenlijke aanpak met eigenaren en belanghebbenden voor en onderzoekt momenteel of daar fondsen voor kunnen worden gevormd. Door een combinatie van stadsherstel, ingrepen in de openbare ruimte, aandacht voor aanwezige authentieke en historische elementen en maatwerk, wordt aan deze projectmatige aanpak inhoudt gegeven en transformatie gestimuleerd. De gemeente zal vooralsnog niet actief tot aankoop van panden overgaan. Sloop van panden maakt eveneens geen onderdeel uit van de aanpak.

Detailhandel en horeca is toegestaan voor zover deze ten tijde van het opstellen van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezig waren. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is in december 2020 een inventarisatie gedaan naar de aanwezige bedrijven in het plangebied. Met de ondernemers is gesproken over de toekomst van de straten.

De gemeente staat een samenwerkende en faciliterende aanpak voor, waarbij een overgangssituatie ontstaat. De overgangssituatie gaat uit van het respecteren van de bestaande detailhandel- en horecagelegenheden, door middel van een aanduiding binnen een woonbestemming. De woonbestemming doelt op het voorgenomen toekomstige gebruik.

De woonpanden met een of twee bouwlagen worden in het bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Wonen'. Appartementengebouwen worden voorzien van de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Kantoren en dienstverlenende bedrijven behouden, net als in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Dienstverlening'. Openbare functies als groen, water en verkeer worden als zodanig bestemd, ook weer aansluitend bij de regeling in het geldende plan. Om de kwaliteiten van en in het gebied op het terrein van archeologie en karakteristieke gebouwen te waarborgen zijn beschermende dubbelbestemmingen opgenomen. In de volgende paragrafen wordt per bestemming een aantal aandachtspunten benoemd.

Verder kent het bestemmingsplan de standaardbepalingen omtrent de begrippen, de meetvoorschriften, de flexibiliteitsbepalingen, het overgangsrecht en de slotbepaling.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

Enkelbestemmingen

6.2.1 Bedrijf- Nutsvoorziening

Hieronder vallen zaken als transformatorhuisjes, etc. In het plangebied is één locatie met een dergelijke bestemming aanwezig.

6.2.2 Dienstverlening

De bestemming Dienstverlening heeft betrekking op een aantal percelen dat vooral voor zakelijke dienstverlening worden gebruikt (kantoren). Ook dienstverlenende functies voor maatschappelijke instellingen en de woonfunctie vallen hieronder. Het bestemmingsplan voorziet in een regeling die is afgestemd op de aanwezige functies. Voor zover de ruimtelijke situatie dat ter plaatse toelaat is via een afwijkingsprocedure een zekere ontwikkeling buiten het bouwvlak mogelijk en is via een afwijkingsprocedure wonen op de begane grond mogelijk.

6.2.3 Groen

In algemene zin wordt met de bestemming het onbebouwde karakter vastgelegd. Voor de gronden ten noorden van het centrum wordt ook ruimte geboden voor recreatief medegebruik.

6.2.4 Verkeer en Verkeer en Verblijfsgebied

De hoofdverkeersstructuur is onder de bestemming Verkeer gebracht. De gronden die aangewezen zijn als Verkeer - Verblijf betreffen met name de openbare straten, met in hoofdzaak een functie als winkelerf en voor bestemmingsverkeer. Ook klein snippergroen (bermen) en parkeervoorzieningen vallen onder deze bestemming, evenals de bijbehorende bouwwerken.

6.2.5 Water - Waterkering 1

De bestemming Water - Waterkering is gelegen aan de oostzijde van het plangebied, meer in het bijzonder op de hoofdwaterkering zoals die in de vorm van de zeedijk rondom het haventerrein aanwezig is. Binnen deze bestemming staat de waterkerende functie voorop. Alle overige functies zijn daaraan ondergeschikt. Binnen de bestemming is overigens tevens sprake van een groenvoorziening, zoals deze ruimtelijk naar voren komt in de dijklichamen.

6.2.6 Wonen

De panden aan de Havenstraat en de Markstraat zijn voorzien van deze bestemming. Naast het wonen zijn ook maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en lichte aan huis verbonden beroepen of bedrijvigheid toegestaan. Het aantal woningen is in beginsel gemaximeerd op het bestaande aantal. Bebouwing geschiedt in het bouwvlak en volgens de gegeven bouw- en/of goothoogte. Ter plaatse blijft de bestaande horeca en detailhandel toegestaan. Vervanging van deze functies door de woonfunctie is mogelijk.

6.2.7 Wonen - Woongebouw

De bestemming Wonen - Woongebouw heeft betrekking op complexgewijze woonbebouwing: woongebouwen waar sprake is van meerdere wooneenheden, veelal gestapeld. Wel gaat het hierbij om zelfstandige woningen, maar de verschijningsvorm onderscheidt zich ruimtelijk van zogenaamde grondgebonden woningen, terwijl er tevens sprake van gemeenschappelijke voorzieningen kan zijn. Ter plaatse van de AH locatie is op de begane grondlaag een supermarkt toegestaan.

Dubbelbestemmingen

6.2.8 Waarde - Archeologie 2 en 4

Met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 4' is, aansluitend op wat in de enkelbestemmingen is geregeld, rekening gehouden met de archeologische waarden van de betreffende gebieden. De bescherming van deze waarden is geregeld door middel van bouwregels en een vergunningenstelsel. De bouwregels lopen op naarmate de waarden hoger zijn. In het vergunningenstelsel is de bodemingreep gekoppeld aan een diepte van meer dan 0,45 meter bij een oppervlakte tot 50 m2 en respectievelijk 200 m2 in deze dubbelbestemmingen.

6.2.9 Waarde - Cultuurhistorie

De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is, aansluitend op wat in de enkelbestemmingen is geregeld, rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van de betreffende gebieden. De bescherming van deze waarden is evenals bij de archeologische dubbelbestemmingen, geregeld in bouwregels en een vergunningenstelsel. in de bouwregels is geregeld dat de hoofdvorm en ligging van gebouwen en andere bouwwerken behouden moet blijven. Er is een vergunningenstelsel opgenomen ten aanzien van sloop van gebouwen en andere bouwwerken.

Gebiedsaanduidingen

6.2.10 Geluidzone - industrie

Het plangebied valt binnen de geluidszone van de gezamenlijke industrieterreinen aan de oostzijde van Delfzijl. Dit wordt met deze aanduiding tot uitdrukking gebracht.

6.2.11 Vrijwaringszone - dijk 1

Langs de primaire zeekering en de schermdijk bevinden zich op grond van de Keur van het Waterschap naast de kernzones beschermingszones. Deze zijn te onderscheiden in de binnenbeschermingszones en buitenbeschermingszones. Ter plaatse van de binnenbeschermingszone is de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' opgenomen. Daarin worden de gronden, naast de enkelbestemmingen, tevens bestemd ter bescherming van de waterkering. In de regels is een bebouwingsregeling opgenomen die is afgestemd op de Provinciale Omgevingsverordening.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

In dit geval is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2 van het Bro. De enige ontwikkeling die speelt is de beleidskeuze waarbij het plangebied wordt getransformeerd naar van verscheidene aanwezige functies, naar woongebied. Daarbij wordt de openbare ruimte verbeterd en worden gevelaanzichten opgeknapt. De kosten hiervan worden gefinancierd vanuit volkshuisvestingsgelden die vanuit het Rijk zijn verkregen en in een fonds zijn gestopt. Daarmee is het kostenverhaal afdoende verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Overleg en participatie

Het concept bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgesteld en vroegtijdig overlegd met de betreffende buurgemeenten, de provincie, het waterschap, de Gasunie, de Veiligheidsregio en de Omgevingsdienst.

Op basis van de reacties die hierop zijn binnen gekomen is een Notitie inspraak en overleg opgesteld (bijlage 5), waarin de reacties zijn samengevat en van een gemeentelijke beantwoording zijn voorzien. Een aantal reacties heeft geleid tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Het concept bestemmingsplan is onderwerp van een uitgebreide participatie met de omwonenden en andere belanghebbenden. Van dit traject wordt verslag gedaan in deze paragraaf. Voor het bestemmingsplan wordt geen afzonderlijk inspraaktraject gevolgd.

7.2.2 Procedure tot vaststelling

Het ontwerp van het bestemmingsplan werd bekendgemaakt op 13 oktobert 2021 en lag van 14 oktobert tot en met 24 november 2021 ter inzage. r werden in die periode geen zienswijzen op het ontwerp ontvangen.

Wel is in die periode een ambtshalve opmerking van de provincie Groningen binnen gekomen. Het gaat om een beperkte wijziging in de planregels:

De Provincie adviseert om aan het sloopvergunningstelsel in de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' als extra voorwaarde voor het verlenen van een omgevingsvergunning toe te voegen, dat indien het voornemen bestaat om een vergunning te verlenen de gemeentelijke monumentencommissie om een schriftelijk advies wordt gevraagd. Hierop is de regeling (artikel 13) aangepast.

Na de besluitvorming is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld op bovenstaand punt. Het vastgestelde plan ligt vervolgens zes weken ter visie. Gedurende deze periode staat beroep open bij de Raad van State.