Leek Centrum - herontwikkeling locatie De Tip

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het centrum van Leek is locatie 'De Tip' gelegen. Deze locatie ligt aan de entree van het centrum van Leek. Voor het westelijk deel van de locatie is al eerder, in 2011, een ontwikkelingsplan opgesteld. Echter, tot uitvoering van dit plan is het niet gekomen. Daarna is een nieuw ontwikkelingsplan uitgewerkt dat betrekking heeft op de hele locatie De Tip. Het plan is om drie appartementengebouwen te realiseren. Omdat het plan niet past binnen de regels van het huidige bestemmingsplan, wordt hiervoor een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan biedt de grondslag om deze nieuwbouw te kunnen realiseren.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van Leek. Verkeer dat via de N372 vanaf de A7, of via de N372 vanaf richting Nietap/Roden het centrum van Leek binnenrijdt, passeert de locatie De Tip.

Het plangebied is omsloten door de Willem Lodewijk van Nassauweg (N372), de Oosterheerdtstraat, de Tolberterstraat en De Tip. Op onderstaande luchtfoto´s is de locatie met rood gearceerd.

Luchtfoto met plangebied rood gearceerd (bron: pdokviewer.nl)

Luchtfoto ingezoomd met plangebied rood gearceerd (bron: pdokviewer.nl)

1.3 Vigerende regeling

Voor de locatie is in juni 2011 voor het westelijk deel van het plangebied een uitwerkingsplan vastgesteld. Dat plan voorzag in de bouw van een kantoor en 18 appartementen. Het bestemmingsplan 'Leek Centrum 2004' bood voor het kader voor het uitwerkingsplan. Vervolgens stelde de gemeente Leek in 2013 een geheel nieuw bestemmingsplan vast voor het centrum, het bestemmingsplan 'Leek Centrum 2013' (vastgesteld op 19 februari 2014). Het uitwerkingsplan uit 2011 was toendertijd nog actueel en is daarom vastgelegd in het bestemmingsplan.

Het plangebied heeft op basis van het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemming 'Centrum - Randgebied'. De bouwvlakken van het ontwikkelplan uit 2011 zijn opgenomen.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Leek Centrum 2013' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Voorliggende toelichting is opgebouwd in zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk komt in hoofdstuk 2 de beschrijving van de ontwikkeling aan de orde. Hoofdstuk 3 bevat het beleidskader. Het daarop volgende hoofdstuk behandelt de toetsing aan de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4). Hoofdstuk 5 bevat de juridische vormgeving en hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Op locatie De Tip zijn in de huidige situatie meerdere gebouwen aanwezig. Het betreft het voormalige Univé kantoor en nog een aantal andere kantoorgebouwen en voormalige woningen. De gebouwen worden in de huidige situatie verhuurd voor tijdelijke bewoning. Tussen de gebouwen en de N372 is een groenstrook en geluidswal aanwezig.

2.2 Nieuwe situatie

Het initiatief betreft de nieuwbouw van drie appartementengebouwen waarin in totaal 30 appartementen worden gerealiseerd. De appartementencomplexen worden 'De Drie Musketiers' genoemd en hebben de namen Porthos, Aramis en Athos.

De gebouwen Porthos en Athos bevatten beide twee appartementen op de begane grond en drie appartementen op de eerste en tweede etage. Op de derde etage bevat gebouw Porthos twee appartementen en gebouw Athos drie appartementen. Het gebouw Aramis bevat op de begane grond een parkeergarage met 33 parkeerplaatsen. De parkeergarage is bereikbaar vanaf de parkeerplaats die nu al aanwezig is ten oosten van het plangebied. Op de drie bovenliggende etages van gebouw Aramis worden elk drie appartementen gerealiseerd. Alle appartementen beschikken over een balkon.

De gronden rondom de gebouwen worden ingericht als openbaar toegankelijk terrein, met groen en voetpaden om de gebouwen aan elkaar en de omgeving te verbinden.

Op onderstaande afbeeldingen is de nieuwe situatie weergegeven in een plattegrondtekening en impressietekeningen.

Plattegrondtekening nieuwe situatie (bron: Van Ringen Architecten)

Impressie nieuwe ontwikkeling gezien vanaf De Tip, met rechts het gebouw Aramis (bron: Van Ringen Architecten)

Impressie nieuwe ontwikkeling gezien vanaf De Tolberterstraat, met op de voorgrond het gebouw Athos (bron: Van Ringen Architecten)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie doelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde doelen zijn dertien nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In paragraaf 4.1 wordt hier verder op ingegaan.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft het Rijk voorts enkele nationale belangen voorzien van bindende regels. Deze moeten bij ruimtelijke plannen in acht worden gehouden. Het plangebied ligt niet in een gebied waarvoor bindende regels zijn opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie 2016-2020 van de provincie Groningen bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Doel van de Omgevingsvisie is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verder verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, als bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden. Door samenwerking met mede-overheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen, zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen, samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. In deze Omgevingsvisie is al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'.

RUIMTE 

• 1. Ruimtelijke kwaliteit
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Ruimte voor duurzame energie
• 4. Vitale landbouw

NATUUR EN LANDSCHAP

• 5. Beschermen landschap en cultureel erfgoed
• 6. Vergroten biodiversiteit

WATER

• 7. Waterveiligheid
• 8. Schoon en voldoende water

MOBILITEIT 

• 9. Bereikbaarheid

MILIEU

• 10. Tegengaan milieuhinder
• 11. Gebruik van de ondergrond

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening zijn voorschriften vastgelegd waaraan ruimtelijke plannen getoetst moeten worden. Voorliggende woningbouwontwikkeling aan De Tip is getoetst aan het provinciaal beleid en bijbehorende voorschriften.

Woningbouw (afdeling 2.4)

In de Omgevingsverordening zijn voorschriften opgenomen ten aanzien van woningbouw. Een bestemmingsplan dat voorziet in de bouw van nieuwe woningen moet naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie.

Voorliggend plan is getoetst aan de Woonvisie Westerkwartier 2016-2020, die is opgesteld voor de gemeenten Zuidhorn, Marum, Leek en Grootegast. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op de toetsing van het plan aan de Woonvisie. Conclusie is dat de appartementen aansluiten wat betreft aard, locatie en aantal bij de visie en daarmee voldoet het plan aan het voorschrift zoals opgenomen in afdeling 2.4 van de provinciale Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Intergemeentelijke Structuurvisie Leek-Roden

In 2009 hebben de gemeenteraden van Leek en Roden de Intergemeentelijke Structuurvisie Leek-Roden (IGS) vastgesteld. De IGS is een integrale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied Leek-Roden tot het jaar 2030 op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap en verkeer en is een uitwerking van de Regiovisie Groningen-Assen.

In de IGS zijn 14 zogenaamde kernontwikkelingswaarden opgesteld. Voor het projectgebied zijn de volgende waarden relevant:

• hoofdaccent op ontwikkeling in Leek en Roden;
• een vitale werkgelegenheidssituatie in zowel Leek als Roden;
• een ontwikkeling van diverse werkmilieus afgestemd op de locatie.

Woonvisie Westerkwartier 2015-2020

De Woonvisie Westerkwartier is opgesteld voor de gemeenten Zuidhorn, Marum, Leek en Grootegast. In de Woonvisie worden de ambities op het gebied van wonen vastgelegd voor deze vier gemeenten. De visie is gebaseerd op een woningmarktonderzoek.

In de Woonvisie zijn 18 woningen gereserveerd voor het plangebied (locatie Univé). Daarnaast is voor de gemeente Leek een woningaantal van 93 opgenomen voor diverse binnendorpse locaties in de gemeente. De 30 appartementen van voorhavig plan passen wat aantal betreft binnen het woonprogramma van de gemeente.

Verder wordt in de Woonvisie benadrukt dat inbreidingslocaties de voorkeur hebben ten opzichte van uitbreidingslocatie. Reden hiervoor is dat inbreidingslocaties vaak een positieve uitstraling hebben op het hele dorp. Daarbij is behoud van leefbaarheid en groene ruimte een aandachtspunt.

Wat betreft type woningen wordt in de visie benoemd dat de druk in Leek hoog is op woningen geschikt voor 65-plussers. Omdat de te realiseren appartementen dichtbij voorzieningen zijn gelegen en gelijkvloers zijn, is de verwachting dat deze woningen goed aansluiten bij de wensen van 65-plussers.

De ontwikkeling van de 30 appartementen op locatie De Tip sluit aan bij de regionale woonvisie.

Welstandsnota Leek

In 2004 is de Welstandsnota van de gemeente Leek vastgesteld. Het doel van de Welstandsnota is om een bijdrage te leveren aan het visuele kwaliteitsniveau van bouwwerken in de gemeente. De Welstandsnota biedt mogelijkheden om vooraf informatie te ontvangen over de criteria die bij welstandsbeoordeling een rol spelen.

Het plangebied is gelegen in het centrum van Leek. Voor het centrum van Leek is in de Welstandsnota geen specifiek beleid opgenomen. Voor het centrum is later een beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan nieuwe ontwikkelingen getoetst moeten worden. Het beleid voor het centrum is in zijn algemeenheid gericht op het verbeteren van het functioneren, het intensiveren van het ruimtegebruik en een kwaliteitsverbetering van de gebouwde omgeving.

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst door de welstandscommissie en positief beoordeeld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1. 

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Gelet op de omvang van het plan, het realiseren van 30 appartementen, in relatie tot de omgeving is het plan aan te merken als een stedelijk ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan wordt met onderhavig project meer bebouwing mogelijk gemaakt. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3.

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig project beperkt tot de gemeente Leek. Het appartemencomplex zal voor het grootste gedeelte bewoond worden door senioren uit de gemeente.

Ad 4.

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven.

Het plan is getoetst aan de Woonvisie, beschreven in paragraaf 3.3. In de Woonvisie wordt de behoefte aan woningen, wat betreft type en aantal woningen, beschreven per kern, gebaseerd op een woningmarktonderzoek. Voor Leek geldt dat in de visie is benoemd dat de druk in Leek hoog is op woningen die geschikt zijn voor 65-plussers. Omdat de te realiseren appartementen dichtbij voorzieningen zijn gelegen en gelijkvloers zijn, is de verwachting dat deze woningen goed aansluiten bij de wensen van 65-plussers.

Ad 5.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt in aan de rand van het centrum van Leek en is omringd door woningen en bebouwing met verschillende functies. Geconcludeerd kan worden dat het projectgebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het project voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het project voorziet in een behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

4.2 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009. Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Onderzoek

De onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in het realiseren van een appartementencomplex. In of nabij het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die een belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan zouden kunnen betekenen. Omgekeerd belemmeren de nieuw te bouwen appartementen gezien de afstand ook geen bedrijven rond het plangebied.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor het voornemen.

4.3 Externe veiligheid

Ten behoeve van de beoordeling van het aspect externe veiligheid heeft de Omgevingsdienst Groningen een veiligheidsstudie uitgevoerd. Dit onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen:

• inventarisatie van de risicobronnen in en nabij het plangebied;
• analyse van de invloed van risicobronnen op de veiligheid;
• toetsing van de veiligheidssituatie aan de geldende veiligheid;
• uitvoering van kwantitatieve risicoanalyse voor een weg;
• beoordeling van de noodzaak voor een verantwoording van het groepsrisico.

Onderzoek

De rapportage van het onderzoek is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder volgt in het kort de conclusie.

• Binnen en nabij het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en geen risicovolle transportleidingen gelegen waarvan het plaatsgebonden risicocontour of invloedsgebied is gelegen over het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico;
• De veiligheidszone 1 provinciale wegen (PRmax) van de N372 ligt niet buiten de weg. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De veiligheidszone 3 transport van de N372 reikt tot in het plangebied en is gelegen in de bestemmingen groen, maatschappelijk, verkeer, water en wonen. In deze bestemming worden geen objecten voor verminderd zelfredzame personen opgericht en hierdoor is dit aspect niet relevant;
• Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N372 geldt een veiligheidszone 2 invloedsgebied provinciale wegen van 355 meter. Het plangebied ligt volledig binnen het invloedsgebied van de veiligheidszone 2;
• De N372 grenst aan het plangebied en ligt hiermee binnen 200 meter van het plangebied. Gelet hierop moet een verantwoording van het groepsrisico worden opgesteld.

Verantwoording groepsrisico

In de rapportage van de Omgevingsdienst Groningen is de verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Hierin is berekend wat het groepsrisico in de huidige en nieuwe situatie is en is afgewogen of maatregelen ter beperking van het groepsrisico mogelijk zijn. De volgende conclusies zijn opgenomen:

• Binnen en nabij het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en geen risicovolle transportleidingen gelegen waarvan het groepsrisico zal toenemen als gevolg van de nieuw te bouwen appartementen;
• Het berekende groepsrisico voor de N372 is in de bestaande- en nieuwe situatie gelegen onder de oriënterende waarde;
• De toename van het groepsrisico is groter dan 10%.

De gemeente Leek heeft vervolgens overleg gehad met de Veiligheidsregio Groningen over het planvoornemen. Hierbij is door de Veiligheidsregio Groningen geadviseerd op de aspecten bestrijdbaarheid zelfredzaamheid, als onderdeel van de verantwoording van het groepsrisico. Het advies van de Veiligheidsregio is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

De Veiligheidsregio adviseert om de volgende maatregelen te treffen:

• in de verbeelding van het plangebied een contour van 30 meter langs de N372 op te nemen;
• binnen de contour expliciet verminderd zelfredzame groepen via de planregels uit te sluiten;
• door middel van voorlichting de toekomstige bewoners te informeren van de risico's, hoe zich voor te bereiden op een mogelijk incident en hoe te handelen indien zich een incident voordoet;
• om de aanwezige vluchtmogelijkheden en voorzieningen af te stemmen op de beoogde doelgroep;
• de toekomstige bewoners bij een ramp niet alleen via het bestaande WAS netwerk te alarmeren maar ook op een andere wijze (NL-Alert, social media, televisie, radio, geluidswagen, enz.).

Wat betreft de eerste twee maatregelen, deze zijn in dit bestemmingsplan verwerkt. Wat betreft de overige maatregelen, deze zijn bij initiatiefnemer onder de aandacht en worden bij realisatie van het plan verder uitgewerkt.

Ongeacht de inzet van de gemeente Leek en de hulpverleningsdiensten om de situatie zo veilig mogelijk te maken zal er altijd sprake zijn van een restrisico. Immers, de kans op een ongeval, hoe klein dan ook, blijft altijd aanwezig. Door, voor onderhavig plan, invulling te geven aan het advies van de Veiligheidsregio Groningen en geen objecten voor verminderend zelfredzame personen binnen 30 meter van de N372 te realiseren wordt getracht het restrisico zo klein mogelijke te maken.

Alles overwegende wordt geconcludeerd dat vanuit oogpunt van externe veiligheid het verantwoord is om het bouwplan voor 3 appartementsgebouwen voor 30 appartementen aan de Tolberterstraat 40-50 te Leek vast te stellen. Het restrisico is in dit kader aanvaardbaar. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het voornemen.

4.4 Water

Vanwege het grote belang van water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Noorderzijlvest. Via de Digitale Watertoets is waterschap Noorderzijlvest van onderhavig bestemmingsplan op de hoogte gebracht.

Op 13 juli 2018 is de Digitale Watertoets doorlopen. Het daaruit voortvloeiende 'watertoetsdocument' geeft aan dat er een korte procedure gevolgd zal worden. Er is een standaard waterparagraaf opgenomen. Het watertoetsdocument is als bijlage 3 opgenomen. Hieronder zijn de aandachtspunten uit de waterparagraaf kort omschreven.

Het plangebied is gelegen in een gebied waar ondiepe storende lagen voorkomen. Deze lagen, die vaak uit klei of leem bestaan, zorgen ervoor dat hemelwater moeilijk in de grond kan infiltreren. Hierdoor kan er wateroverlast ontstaan bij hevige neerslag. Deze locaties zijn zonder aanvullende maatregelen ongeschikt voor bijvoorbeeld woningbouw.

Voorliggend plan leidt tot een afname van het verhard oppervlak in het gebied. In de huidige situatie is circa 3.300 m2 verhard (bebouwd of bestraat). In de nieuwe situatie is het verhard oppervlak circa 2.800 m2. Een groot deel van het plangebied wordt uitgevoerd zonder verharding en met veel groen. Dit maakt geleidelijke afvoer van hemelwater mogelijk. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van een gescheiden rioleringsstelsel. Schoon hemelwater wordt via een aparte riolering afgevoerd.

Gelet op bovenstaande worden voor het planvoornemen geen belemmeringen verwacht ten aanzien van het aspect water.

4.5 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het projectgebied voor de voorgenomen functie en dat het de financiële haalbaarheid van het plan niet in gevaar brengt.

Voor het planvoornemen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de planlocatie, door MUG d.d. 7 maart 2018. Naar aanleiding van de verkregen resultaten is aansluitend een nader bodemonderzoek verricht ter afperking van een verontreiniging met lood in de grond. De rapportage van het verkennend onderzoek en het aanvullend onderzoek is bijgevoegd als bijlage 4 bij deze toelichting. Naar aanleiding van een aantal vragen van de Omgevingsdienst Groningen heeft MUG een aanvullende notitie opgesteld. Deze notitie is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

Er is sprake van een historisch geval van bodemverontreiniging met betrekking tot lood. Op basis van de spoedeisendheidsbepaling gelden er in de toekomstige situatie (wonen zonder tuin en openbaar groen) geen onaanvaardbare risico’s. Een sanering is niet spoedeisend. De aanwezigheid van de sterke verontreiniging met lood vormt wel een belemmering voor eventuele graafwerkzaamheden binnen de contour van de sterke verontreiniging. Graafwerkzaamheden in sterk verontreinigde grond worden gezien als een sanerende handeling en zijn zonder toestemming van het bevoegd gezag niet toegestaan. Hiervoor dient een beschikking aangevraagd te worden bij het bevoegd gezag. Dit is mogelijk via een zogenaamde BUS-procedure (Besluit Uniforme Saneringen). Provincie Groningen is in deze bevoegd gezag. Een toekomstige sanering mag functiegericht worden uitgevoerd.
Bij eventuele herontwikkeling wordt geadviseerd om het vrijkomende asfalt als teerhoudend te beschouwen en af te voeren naar een erkend verwerker. Op basis van de civieltechnische eigenschappen worden de aanwezige fundatiematerialen ongeschikt beschouwd voor hergebruik. Geadviseerd wordt deze materialen eveneens af te voeren naar een erkend verwerker.

De overige resultaten vormen vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie tot woningbouw.

Ten aanzien van het aspect bodem worden geen belemmeringen verwacht.

4.6 Geluid

BügelHajema Adviseurs b.v. heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar geluidsbelasting op de te realiseren appartementen in het kader van het bestemmingsplan Locatie De Tip in Leek. De Wet geluidhinder beschouwt een appartement als een geluidsgevoelig gebouw. Daarom dient er een toetsing plaats te vinden aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

Een akoestisch onderzoek is op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk wanneer een geluidgevoelig gebouw gelegen is binnen een door deze wet aangewezen geluidzone. De nieuw te realiseren appartementen bevinden zich binnen de geluidzones van de N372 en Oosterheerdtstraat.

De naast de locatie gelegen Tolberterstraat/De Tip kent ter plaatse een maximum snelheid van 30 km/uur en heeft daarmee in de zin van de Wet geluidhinder geen zone. Akoestisch onderzoek zou daarom achterwege kunnen blijven. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening en gelet op het feit dat de weg een zekere verkeersfunctie kent is besloten deze weg toch in het akoestisch onderzoek te betrekken.

Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting op de gevel van de appartementen en deze te toetsen aan de Wet geluidhinder. Toetsing van de karakteristieke geluidwering voor het vaststellen van de binnenwaarde van de appartementen valt buiten het kader van dit onderzoek.

In bijlage 6 is de rapportage van het onderzoek bijgevoegd. Hieronder volgt in het kort de conclusie van het onderzoek.

Onderzoek

Uit het onderzoek blijkt dat de te realiseren appartementen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 11 dB vanwege de N372.

Om de realisatie van deze appartementen mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Westerkwartier hogere waarden te verlenen. In het onderzoek is gemotiveerd waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn.
Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde wel aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

4.7 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van dit plan te toetsen voor het aspect ecologie, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. De inventarisatie is uitgevoerd door BügelHajema adviseurs. Het rapport van de inventarisatie is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder worden de resultaten kort benoemd.

Soortenbescherming

Uit de inventarisatie blijkt dat in de bebouwing potentiële verblijfplaatsen voor de gierzwaluw, huismus en vleermuizen zich bevinden. Door de sloop van de bebouwing gaan mogelijk verblijfplaatsen van deze soort(groep)en verloren. Nader onderzoek is nodig om vast te stellen of daadwerkelijk verblijfplaatsen van deze soort(groep)en aanwezig zijn. Aan de hand van het nader onderzoek kan worden bepaald of een ontheffing van de Wnb moet worden aangevraagd. Verder komt uit de inventarisatie naar voren dat rekening moet worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Om te waarborgen dat zulk onderzoek wordt uitgevoerd bevatten de regels van het bestemmingsplan een plicht tot het aanvragen van een omgevingsvergunning wanneer men bestaande bebouwing wil slopen. De vergunningsplicht bevat vervolgens de voorwaarde dat uit ecologisch onderzoek moet blijken dat ofwel een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming niet nodig is, ofwel die ontheffing wel nodig is en vervolgens is aangevraagd en verleend.

Gebiedsbescherming

Uit de inventarisatie blijkt dat een nadere analyse in het kader van de gebiedenbescherming van de Wnb of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Het plan heeft geen gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Wnb nodig. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

4.8 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.
Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Plan

Het plan houdt de realisatie van een 30 tal appartementen in. Met behulp van CROW-publicatie 317 is de verkeersgeneratie binnen het plangebied vanwege deze woningen vastgesteld:

• 30 appartementen (koop, etage, middensegment, schil rond centrum) in een weinig stedelijke omgeving (op basis gegevens CBS) genereren 5,5 - 6,3 ritten/etmaal/appartement, hetgeen neer-komt op een totaal van maximaal 189 ritten per etmaal.

Onderzoek

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de nibm-tool 2018 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project kan derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege de toename van het verkeer is niet noodzakelijk.

Achtergrondniveau

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2017, welke in 2018 zijn gepubliceerd. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) is 40 µg/m3 en voor fijnstof (PM2.5) is 25 µg/m3.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO2, PM2.5 en PM10.

Stof	2017	2020*)	2025*)	2030*)
NO2	10,56 µg/m3	9,42 µg/m3	8,10 µg/m3	6,74 µg/m3
PM2.5	7,33 µg/m3	7,90 µg/m3	7,10 µg/m3	6,30 µg/m3
PM10	13,80 µg/m3	14,58 µg/m3	13,62 µg/m3	12,67 µg/m3

*) gegevens 2018

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven.

Conclusie

Het project kan worden beschouwd als een nibm-project. Daarnaast is de luchtkwaliteit in en rond het plangebied zodanig dat de normen voor een goed woonklimaat worden gewaarborgd.

Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een gebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeenten in het Westerkwartier beschikken over gezamenlijk archeologie- en cultuurhistoriebeleid (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten). Het projectgebied is op de archeologische beleidskaart aangeduid als 'categorie 5'. Dit zijn de gebieden met een middelhoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt een vrijstelling voor ingrepen kleiner dan 1.000 m2. Het project maakt een ingreep mogelijk die groter is dan 1.000 m2. Voor het plangebied is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Op 16 maart 2010 heeft Libau een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd met betrekking tot het westelijk deel van het plangebied. Aanleiding van dit onderzoek was het eerdere ontwikkelplan voor deze locatie. In dit onderzoek concludeert Libau dat in het plangebied geen AMK-terrein in het geding is. Sinds circa 1925 is in het plangebied bebouwing aanwezig. De huidige bebouwing beslaat het plangebied grotendeels. De ondergrond zal hierdoor tamelijk diep zijn verstoord. De kans op gave archeologische resten, ook onder het esdek, is gering. Daarom wordt archeologisch vervolgonderzoek voor dit deel van het plangebied niet noodzakelijk geacht.

Deze conclusie geldt ook voor het oostelijk deel van het plangebied. Ook hier heeft bebouwing gestaan. Deze bebouwing zal onherroepelijk hebben geleid tot bodemverstoring. Dit wordt bevestigd door de resultaten van een in 2011 door MUG uitgevoerd booronderzoek. In dit onderzoek zijn ook boringen verricht in het oostelijk deel van het plangebied.

Gelet op bovenstaande is het uitvoeren van een aanvullende archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt een meldingsplicht.

Cultuurhistorie

Voor het plangebied is op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeenten in het Westerkwartier geen specifieke waarde opgenomen. Hoewel er een aantal historische panden gesloopt worden, bevindt zich in het plangebied geen aangewezen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Voor het overige zijn er ook geen cultuurhistorisch relevante waarden aanwezig.

4.10 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via De Tip. Dit is de doorgaande weg die rond en door het centrum van Leek loopt. De verkeersgeneratie van het plan is berekend met behulp van CROW-publicatie 317 - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie.

Voor de berekening is uitgegaan van koopetages in het dure segment. In een weinig stedelijk gebied, in de schil centrum, wordt een verkeersgeneratie per woning van 5,5 tot 6,3 per etmaal opgenomen als kencijfer. De 30 appartementen leiden in totaal tot maximaal 189 verkeersbewegingen per etmaal. Deze hoeveelheid verkeer leidt niet tot een verminderde doorstroming of verkeersveiligheid op De Tip en andere omliggende wegen.

In de CROW-publicatie 371 staan ook kencijfers voor parkeren. Voor een koopetage in het midden segment geldt een parkeerbehoefte van 1,3 tot 2,1 parkeerplaats per woning. Voor 30 appartementen is de parkeerbehoefte 39 tot 63 parkeerplaatsen. Onderdeel van het plan is het realiseren van een parkeergarage met 33 parkeerplaatsen. Daarnaast worden er 5 parkeerplaatsen gerealiseerd tussen gebouw Porthos en de Oosterheerdstraat. Verder zijn aan de Oosterheerdstraat en De Tip ook bestaande parkeerplaatsen aanwezig die gebruikt kunnen worden. Met 38 parkeerplaatsen in het plangebied en de parkeerplaatsen aan de Oosterheerdstraat en De Tip wordt voldaan aan de parkeerbehoefte gebaseerd op de CROW-publicatie.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor het voornemen.

4.11 M.e.r.-beoordeling

Milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. M.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld aan de vaststelling van een structuurvisie, aan een bestemmingsplan of aan het verlenen een vergunning.

In het Besluit m.e.r. zijn in de bijlage onderdeel C en D activiteiten opgenomen, waarbij op grond van artikel 7.8b van de Wet milieubeheer besloten moet worden of bij de voorbereiding van het plan of besluit voor die activiteiten een milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld.

Op het voornemen is categorie 11.2 uit bijlage I onderdeel D van het Besluit m.e.r. van toepassing: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. De drempelwaarde (2.000 of meer woningen) wordt niet overschreden.

Conform het gewijzigde Besluit m.e.r. dient voor activiteiten die wel in de D-lijst zijn opgenomen, maar niet aan de daar genoemde drempelwaarden voldoen, een toets aan 'Bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling projecten' te worden uitgevoerd, een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Aard, omvang en ligging zijn begrippen die bij deze beoordeling centraal staan.

Een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet in de meeste gevallen worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie (artikel 2 lid 5 van het Besluit m.e.r.). Over de aanmeldnotitie voor het voornemen is op 26 maart 2019 separaat een besluit genomen.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algmeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Het juridisch systeem en de voorkomende bestemmingen worden in dit hoofdstuk beschreven en toegelicht.

5.2 Juridisch kader

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). Het SVBP voorziet in een standaardopbouw van een ruimtelijk plan. Het bestemmingsplan is hierdoor altijd als volgt opgebouwd:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen: de begrippen en de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de regels terug te vinden die gelden voor de bestemming 'Centrum - Randgebied'. De verbeelding en regels van een ruimtelijk plan in samenhang bezien vertellen welke regels waar precies gelden.

ARTIKEL 3 CENTRUM - RANDGEBIED

De voor 'Centrum - Randgebied' aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor dienstverlening en wonen. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binenn het bouwvlak worden gebouwd, het maximaal aantal woning wordt door middel van een aanduidnig op de verbeelding aangegeven. Ook de maximale bouwhoogte wordt door middel van een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In aanvulling op de bestemmingsregels geven de algemene regels bepalingen die voor het totale plangebied gelden. De 'Algemene bouwregels' schrijven voor dat het verboden is om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bestaande bebouwing te slopen. Het bevoegde gezag kan vervolgens wel een omgevingsvergunning verlenen maar daarbij geldt de voorwaarde dat uit ecologisch onderzoek moet blijken dat ofwel een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming niet nodig is, ofwel die ontheffing is verleend. Deze regel staat in de algemene regels om te voorkomen dat sloop leidt tot aantasting van leefgebieden van flora en fauna.

In de 'Algemene aanduidingsregels' is een regeling opgenomen voor de Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen. Dit betreft een zone van 30 m langs provinciale wegen in verband met de bescherming van minder zelfredzame personen. De bouw van nieuwe objecten of het gebruik van bestaande objecten voor minder zelfredzame personen is niet toegestaan.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

De regels van het ruimtelijk plan sluiten altijd af met regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel. Het overgangsrecht wordt wettelijk voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening en bevat daardoor altijd exact dezelfde formulering. De slotregel vertelt hoe een ruimtelijk plan mag worden geciteerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een verzoek van de initiatiefnemer. De uit het plan voortkomende kosten zullen door de initiatiefnemer worden gedragen. Met initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst (planschade is een onderdeel van deze overeenkomst) worden afgesloten.

Het ontwerp van dit bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd.

Verder is het plan in het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg voorgelegd aan de overlegpartners.

De gemeente heeft van de Provincie Groningen een vooroverlegreactie ontvangen. De reactie is als
bijlage 8 bij deze toelichting gevoegd. Hieronder volgt de reactie op de vooroverlegreactie.

Externe veiligheid

Ten aanzien van externe veiligheid merkt de provincie op dat een bestemmingsplan volgens de Provinciale verordening niet voorziet in de bouw van nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen binnen de 'veiligheidszone 3 transport'. In deze bestemming worden geen objecten voor verminderd zelfredzame personen opgericht. Ter verduidelijking en naar advies van de Veiligheidsregio is op de verbeelding de 'veiligheidszone 3 transport', een zone van 30 meter langs de N372 zichtbaar gemaakt. In de regels van dit bestemmingsplan worden voor deze zone expliciet verminderd zelfredzame groepen uitgesloten.

De provincie merkt daarnaast op dat het bestemmingsplan aangevuld moet worden met de manier waarop rekening is gehouden met het advies van de Veiligheidsregio Groningen. Het bestemmingsplan is hiermee aangevuld. Een toelichting is te vinden in paragraaf 4.3.

Landschaps- en cultuurhistorische waarden

De provincie merkt het volgende op ten aanzien van landschap en cultuurhistorie: "Vanuit cultuurhistorisch oogpunt gaat er met de sloop van de huidige historische panden gesloopt een stukje historie van Leek verloren. Verder maakt het plangebied onderdeel uit van het op kaart 7 van de verordening aangegeven houtsingelgebied Zuidelijk Westerkwartier. Volgens artikel 2.55.1 van de verordening dient een bestemmingsplan dat betrekking heeft op deze aanduiding regels te bevatten ter bescherming van de herkenbare verkaveling en de houtsingels."

De Provincie adviseert om aan de noord- en westkant van het plangebied de bestemming Groen toe te kennen om de landschappelijke waarde van deze locatie zoveel mogelijk te behouden.

Met de provincie is vervolgens overleg geweest en afgesproken om toch niet de bestemming Groen op te nemen voor deze strook. Er volgen namelijk waarschijnlijk nog wat aanpassingen aan de strook. Met de provincie is daarom afgesproken dat de provincie wordt betrokken bij aanpassingen aan de strook. Hiermee wordt het plangebied als onderdeel van het houtsingelgebied Zuidelijk Westerkwartier voldoende beschermd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid kan worden geconstateerd dat het hier een bestemmingsplan betreft voor herontwikkeling van een terrein in het centrum van Leek. De ontwikkeling hiervan vindt plaats door de projectontwikkelaar. De gemeente heeft hier geen financiële bemoeienis mee. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en wordt het plan uitvoerbaar geacht.